湖南连锁百货行业分析报告文案

1、连锁百货业分析报告优A股份目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc371243936 1.省级连锁百货店长 PAGEREF _Toc371243936 h 4人 HYPERLINK l _Toc371243937 1、公司简介：主营业务清晰，多层次品牌错位管理 PAGEREF _Toc371243937 h 4 HYPERLINK l _Toc371243938 2.股权结构：私有机制，激励充足 PAGEREF _Toc371243938 h 6 HYPERLINK l _Toc371243939 二、区域经济向好，多个商业中心 PAGEREF _Toc37124

2、3939 h 涌现8 HYPERLINK l _Toc371243940 1. 省：经济快速增长，购买 PAGEREF _Toc371243940 h 力强8 HYPERLINK l _Toc371243941 2.消费型城市特征 PAGEREF _Toc371243941 h 明显9 HYPERLINK l _Toc371243942 3.商圈：老品牌+新人，四面开花 PAGEREF _Toc371243942 h 14 HYPERLINK l _Toc371243943 三、奥特莱斯中国之路：快速扩张，洗牌力度加大 PAGEREF _Toc371243943 h 18 HYPERLINK

3、l _Toc371243944 1.奥特莱斯概览：名品+低价 PAGEREF _Toc371243944 h 18 HYPERLINK l _Toc371243945 (1) Ole PAGEREF _Toc371243945 h 18的概念 HYPERLINK l _Toc371243946 （三）网点经营特点 PAGEREF _Toc371243946 h 19 HYPERLINK l _Toc371243947 (3) Ole PAGEREF _Toc371243947 h 21的功能 HYPERLINK l _Toc371243948 (4) 奥莱的核心价值观 PAGEREF _Toc

4、371243948 h 21 HYPERLINK l _Toc371243949 (5) 奥特莱斯的盈利模式 PAGEREF _Toc371243949 h 22 HYPERLINK l _Toc371243950 奥特莱斯：山寨猖獗，品牌瓶颈25 PAGEREF _Toc371243950 h HYPERLINK l _Toc371243951 31的延续 PAGEREF _Toc371243951 h HYPERLINK l _Toc371243952 4、百货为核心，家电为辅，小贷增光 PAGEREF _Toc371243952 h 38 HYPERLINK l _Toc37124395

5、3 1. 百货：友谊商店贡献良多，奥特莱斯是亮点 PAGEREF _Toc371243953 h 38 HYPERLINK l _Toc371243954 贡献微乎其微52 PAGEREF _Toc371243954 h HYPERLINK l _Toc371243955 3. 品牌代理业务：快速增长，增长 PAGEREF _Toc371243955 h 前景有限53 HYPERLINK l _Toc371243956 4、小额贷款业务：盈利前景看好 PAGEREF _Toc371243956 h 54 HYPERLINK l _Toc371243957 5、担保公司：筹备中，看好未来发展 P

6、AGEREF _Toc371243957 h 55 HYPERLINK l _Toc371243958 6、银行：预计上市后股权收益可达10亿 PAGEREF _Toc371243958 h 55 HYPERLINK l _Toc371243959 5、毛利率小幅下降，费用控制增加，卡销量增长 PAGEREF _Toc371243959 h 55% HYPERLINK l _Toc371243960 六、盈利预测 PAGEREF _Toc371243960 h 57 HYPERLINK l _Toc371243961 7. 风险因素 PAGEREF _Toc371243961 h 58 HYP

7、ERLINK l _Toc371243962 1、新店培育期 PAGEREF _Toc371243962 h 延长58 HYPERLINK l _Toc371243963 2、资金压力大 PAGEREF _Toc371243963 h 58 HYPERLINK l _Toc371243964 激烈的市场竞争58 PAGEREF _Toc371243964 h 1、省级连锁百货店长1、公司简介：主业清晰，多层次品牌错位管理公司是全市乃至全省最大的百货零售企业。 2009年7月17日，公司在深圳证券交易所上市。 2010年4月21日，公司更名为“友谊阿波罗商业股份”，股票简称由“嘉润多”变更为“优

8、A股份”。公司现有百货公司8家（含奥特莱斯1家），电器店3家，品牌区域代理1家，小额贷款公司1家。其中，中国5家百货店均位于核心商圈。公司目前拥有百货公司8家，总建筑面积约36.4万平方米，总经营面积约29.52万平方米；自有物业经营面积约11.45万平方米，自有物业百货营业收入占公司百货营业收入的66.71%。如果包括目前的改扩建和新建项目，到2014年，自有物业总经营面积约24万平方米，占总经营面积的一半以上。与同行业上市公司不同，公司旗下拥有“友谊”、“阿波罗”、“春天百货”、“优A百货”等百货，涵盖高端精品百货、中高端终端综合百货、时尚百货、大众百货。和其他不同层次的消费需求。其中，“

9、友谊”、“阿波罗”品牌以高端、中高档百货为主，“春天百货”、“优A百货”品牌以时尚、大众商品为主。 .公司在区域内具有较强的品牌影响力和商圈优势。近年来，其盈利能力一直保持高速增长态势。 2010年营业收入和净利润增长率分别为29.74%和44.46%。 2011年前三季度，二者同比增长。分别为 36.97% 和 39.62%。在百货、家电、小贷三大业务中，百货业务是主要的利润来源。 2010年1-9月和2011年9月，百货业务分别实现营业收入32.31亿元和30.3亿元，同比分别增加31.77亿元。 %和37.71%，分别占总收入的90.65%和88.26%。公司的主要经营地点是，虽然公司目

10、前在河河有2家门店，但业务基础较小，区域对营业收入的贡献率在88%以上。2、股权结构：激励充足的私有机制公司控股股东为“友谊阿波罗控股”，于2000年由原友谊（集团）与阿波罗商业城合并成立。友谊（集团）前身为友谊华侨店（国有），始创于1979年；阿波罗商业城前身为韶山路百货（国营），始建于1971年。截至2011年6月30日，优亚控股持有公司股份1.44亿股，占比41.25%。公司实际控制胡子敬人为先生，目前持有公司14.375%的股权，通过一致行动关系，控制友A控股46.9%的股权，实际控制友A控股61.275%的股权总共。胡静为公司创始人，现任公司董事长。 1974年开始从事百货零售工作，

11、具有丰富的百货零售业务经营管理经验。率先在传统百货公司实行“购销分离、统一管理”的方式。此外，公司管理团队，包括店长级别，均从事当地百货零售行业30余年。公司还通过核心管理人员持有优亚控股股份，实施股权激励制度，确保管理团队的稳定性。二、区域经济向好，多个商业中心涌现一、省：经济增长快，购买力强全省地处长江中游南部，东接壤，东接，南接，北接。辖13个地级市和1个自治州，共136个县。总面积21.18万平方公里，2010年全省常住人口6568万人。2011年前三季度，全省生产总值13625.29亿元，增长12.9%；全省城镇居民人均可支配收入13952元，增长12.9%。扣除价格因素，实际增长6

12、.7%，比上年同期提高0.6个百分点。 ，绝对数量居中部六省第二；城镇居民人均消费支出万元，同比增长14.2%，扣除价格因素实际增长7.9%，比上年同期提高2.5个百分点。消费支出居中部六省首位。 2011年1-11月，全省社会消费品零售总额6098.39亿元，增长17.8%，高于全国平均水平0.8个百分点，在中部六省中并列第二。2、消费型城市特征明显地处省东北部，是中南部地区重要的资金、技术、原材料集散地和交通枢纽。地理位置位于大三角洲地区和长江经济带中腰，紧邻珠三角，是连接长三角和珠三角的重要通道，也是连接上海、香港的重要交通枢纽孔和重庆。不可低估的区位优势。自2005年长株潭一体化目标实

13、施以来，国家核心竞争力和区域综合实力显着增强。2010年，武广高铁开通，将融入两个中心城市三小时经济圈。 2014年，地铁1号线和2号线建成通车。再加上常株潭城际铁路的开通，离株洲、株洲、株洲更近。距离酒店仅 30 分钟车程； “十二五”期间，建设了湘江大桥、湘江隧道、石长铁路复线、长宜长城际铁路、长柳国际铁路等7条过江通道。城市铁路、沪昆高铁也将建成。推进，沪昆和武广高铁已实现交汇。辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花、望城、宁乡、浏阳六区。总面积1.18万平方公里，总人口704万，其中市区1938平方公里，人口363万。产业方面，我国第三产业特别发达，尤其是传媒娱乐业享誉全国，是中南地区重要的工

14、商业城市。素有“中国娱乐之都”之称，酒吧文化、才艺表演文化、广场文化是这座城市休闲娱乐的鲜明特色。市民普遍崇尚轻松、舒适、愉悦的生活方式。娱乐业的繁荣也让当地人的消费观念走在了前列，追逐时尚，追逐新潮流，品牌意识强。 LV、GUCCI等奢侈品牌的单店表现一直领先于全国其他城市。根据全市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要，“十二五”期间，我们将着力提高城外、城际、城乡交通的可达性和便利性。着力打造“长株潭小时消费圈”、省及周边城市“一小时经济圈”和“两小时经济圈”的“半交通”，积极拓展消费经济空间腹地，打造城市“10分钟消费便民圈”。经济实力显着增强。 2010年GDP在全省省会城市中排名第7

15、，城乡居民人均可支配收入年均增长率在中部省会城市中排名第一，综合竞争力在省会城市中排名第六城市。所辖4个县（市）全部进入全国县域经济竞争力百强。2011年前三季度，国内生产总值3835亿元，增长14.3%，在中部地区6个省会城市中排名第二；社会消费品零售总额1534亿元，增长17.47%；城乡居民人均可支配收入分别达到19362元。 ，增长14%，绝对值居中部六省首位；城镇人均消费支出13271元，增长15%。根据本市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要，“十二五”期间，国内生产总值年均增长13%左右，达到9000亿元左右。 2015；社会消费品零售总额年均增长18%以上，2015年达到450

16、0亿元左右；城乡居民人均可支配收入年均增长分别为12%和14%，2015年分别达到4万元和2万元；城镇化率达到70%。3.商圈：老品牌+新人，四面开花商业自古就有文东城的格局。传统商圈集中在河北东北部，武夷商圈是唯一的市级商圈。但随着经济的高速发展，省会南移，市政府西移，城市在原有外环的基础上发展，带动了红星、大沱、里沱等几个新兴商圈的崛起，和星砂。等待商业区。目前成熟的商圈有五一广场、火车站、袁家岭、五家岭、东塘、楚湾镇。其中，五一广场商圈是最核心的商圈，是唯一拥有平和堂的市级中心商圈。 、春天百货、王府井商业广场、新世界百货、百联、黄兴路商业步行街等数十家购物中心，几乎占全市大型购物中心的

17、半壁江山。阿波罗商业广场、友谊店、春天百货和友谊商城分别位于火车站、袁家岭、五一广场和东塘商圈，占据区位优势明显的四大核心商圈。商圈数量在省会城市中名列前茅，这也反映了商业竞争的激烈。目前活跃在区域内的大型百货零售商主要有日本黑河堂（2家）、王府井（1家）、新世界（1家）、百联购物中心（1家）、万达购物广场（1家）、同程控股旗下子公司包括Golden家庭（2）、同城商业广场（3）、同城奥特莱斯（1）。百益百货倒闭等事件充分体现了百货零售行业的激烈竞争。三、奥特莱斯中国之路：快速扩张，洗牌力度加大1、大纲概述：名品+低价（一）Ole的概念奥特莱斯诞生于美国。英文原意是“出口，出路”。逐渐从“工厂

18、直销店”发展为专门销售场外、下架、缺货品牌服装产品的商业业态。 ，也称为品牌奥特莱斯。这种模式最早起源于欧洲服装厂的仓库附近。当时，很多从不打折的大牌衣服，往往会开仓打折，以应对反季、断货的商品，深受消费者青睐。后来，多家品牌的尾货加工中心聚集在一起，形成了具有一定规模的厂家直销中心。后来，这种模式被美国人发扬光大。奥特莱斯建在郊区高速公路旁，辅以舒适、清新的购物环境，再加上一定的餐饮娱乐设施，可以延长顾客的逗留时间。奥特莱斯的发展至今已有100年的历史。真正的奥特莱斯由商品工厂、品牌商、品牌代理商、品牌批发商甚至大型百货公司作为他们的专业供应渠道。（三）奥特莱斯经营特点奥特莱斯的位置非常重要

19、。它们基本上位于大城市和消费力强的发达地区，在郊区省际交通的交汇处，一般在多条高速公路的交汇处，是旅游的必经路线。周边环境舒适方便。大量高档住宅； 1小时经济圈，距市中心45-90分钟车程，满足各类交通，并有大型地面停车场；同时，有专门的餐饮区，拥有一定数量的品牌餐厅加盟店，购物环境舒适，主题多元化，集旅游、购物、娱乐于一体，迎合多年龄段消费者的多种爱好和喜好；客源以城市为核心，客源为主客源，周边客源为辅。奥特莱斯一般采用2-3层商业街模式，占地面积大，容积率低。由于品牌折扣销售形式的独特，每个品牌店都有鲜明的特色和布局，有别于百货公司和商业街独立店的“店中店”。这些品牌店以独立店铺的形式出现

20、。每个店铺独立经营，统一物业管理。商店以商业街的形式相互连接。商业街没有死角，四通八达。郊区位置和建筑形态的特点决定了奥特莱斯拥有其他零售业态无法比拟的优势。主要特点是： 一、世界知名品牌产品。其销售的产品均为名牌下架产品、反季节产品和断货产品。品牌纯正，质量上乘。一般是由高档专卖店或专柜下架后直接卖到奥特莱斯。二是超低价优惠。奥特莱斯除了低价土地或建筑物等固定成本外，中间环节、店面装修、销售人员等成本因素也相对较低，因此其产品价格低于商场或专卖店，折扣一般140%，比一般折扣店低10%以上，可以吸引对价格比较敏感的消费者，满足缺乏名牌的消费者需求经济实力但追求名牌。三是便利舒适的购物环境。奥

21、特莱斯的购物区一般都很大。以美国为例，面积从几万平方米到几十万平方米不等。同时，购物环境舒适，交通便利。(3) 奥特莱斯的功能奥特莱斯本身涵盖三类业务：一是知名的名品折扣中心；二是二三线产品展示和直销中心，是厂商新品展示中心和大量库存处理中心；三是中间商品牌，即把符合一定风格定位的品牌厂商的库存集中起来，作为自有品牌进行销售。无论哪种方式，其服务的消费群体都有相似的心理诉求，向往名牌，注重品味，具有一定的经济实力。在国外，后两种方式的销量不低于名品。其中高端新品和名品打折后基本同档次，比老款更时尚。奥特莱斯的三种业态本身就体现在其作用上：一是提高正价店所售商品的新鲜度；二是降低消费门槛，培养未

22、来忠实客户；第三，要有比较强的流动性。（四）奥特莱斯核心价值观奥特莱斯的核心竞争力主要是通过将商品的供应链压缩到最短，将运营成本压缩到最低，为客户提供低价优质的真实世界品牌商品。作为奥特莱斯运营商，由于一般离市中心较远，土地和建设成本相对较低，而且由于销售方式简单，相关运营费用也很低，运营商可以低成本运营为消费者争取最大利益。 .对于品牌供应商，奥特莱斯为其提供了销售库存、断货、过季产品的常规销售渠道，在不影响正价产品销售的情况下，延伸销售渠道线，快速回归市场。维护品牌形象。资金。奥特莱斯核心竞争力的价值体现在品牌、低价和购物环境、辅助销售渠道等方面。(5) 奥特莱斯的盈利模式在国外，奥特莱斯

23、一般由商业地产开发商开发。开发完成后，商业地产通过投资、租赁的方式将物业出租给各大百货公司或品牌代理商或品牌制造商。根据所经营品牌的定位和特点，进行自主装修和经营。因此，其盈利模式主要是房地产租赁收入，扣除必要的运营成本和品牌开发费用作为开发投资的回报，即奥特莱斯由独立经营的门店组成，没有统一征收。品牌店全部租用。在中国，大部分通过奥特莱斯开发的商业地产还很不成熟。在地面上，燕莎奥特莱斯扮演着召集和管理品牌代理商的角色，在一个由专柜和合资企业组成的购物中心中。总的来说，奥特莱斯在中国的盈利模式比较复杂。目前利润来源有两种：一是一些小容量开发商以奥特莱斯项目为卖点，开发完成后出售，再对外销售。采

24、用售后回租方式统一经营，回租期根据开发资金的回收情况从5年到20年不等；二是采用统一收银方式，从品牌门店的销售额或销售利润中提取一定比例作为投资回报。提取率根据入驻品牌的知名度和市场吸引力而有所不同。一般来说，品牌越大，知名度越高，扣费率越低；对于一些市场认可度相对较低的品牌店，保证最低租金与投资回报取其较高者扣除；市场上的餐饮娱乐设施，以房租为主。二、中国奥特莱斯现状：山寨猖獗，品牌瓶颈中国奥特莱斯的发展晚于欧美。燕莎于2002年12月首次将奥特莱斯零售业态引入中国。6月，瑞士FOXTOWN在天河市番禺万博中心欧莱斯名牌折扣店开业。 2007年，休闲博览园内的青浦奥特莱斯开业，商场内的和顺青

25、浦奥特莱斯开业。 2008年青浦奥特莱斯、黄陂国际品牌直销中心、西部奥特莱斯等全面运营，紧随其后的“奥特莱斯旋风”席卷全国几乎所有省会城市，从一线城市到省会城市，直辖市盛开。但是，由于对奥特莱斯业态的经营理念、经营方式、管理方式等的理解和理解参差不齐，能够很好地生存和发展的屈指可数。要么冷冷地结束，以惨淡的方式运行；要么或者叫奥特莱斯，却没有真正意义上的奥特莱斯；或者难以招商引资，能否顺利开业尚无定论。例如，奥特莱斯破产，番禺长隆友谊奥特莱斯购物公园项目搁浅，首创置业在三水推出的芭蕾雨奥特莱斯，顺联国际投资的奥特莱斯仍处于招商阶段。永旺奥特莱斯和房山奥特莱斯的开业一再推迟。据中国购物中心专业委

26、员会不完全统计，燕莎奥特莱斯自2002年开业以来，全国已开设200多家奥特莱斯，以“奥特莱斯”命名的折扣店多达400家。以上为假冒或山寨版。名副其实的奥特莱斯只有四五家左右，国际一线品牌正式入驻开店的寥寥无几。虽然燕莎和青浦是中国奥特莱斯最成功的典型代表，但国际品牌最高比例仅达到50%，大国知名品牌仍是主要支撑。奥特莱斯在中国发展了10年，但从快速扩张到洗牌只用了3年时间。最重要的原因是我国的经济水平、市场环境、商品渠道、经营流程与国外有较大差异，生活条件和培育土壤尚未形成。全国奥特莱斯往往一味追求规模，以规模大为卖点，忽视品牌投入和后续管理。作为一个网点，建成后最重要的是能否招商引资，这也是

27、很多网点遇到的最大问题。许多零售商缺乏众多知名服装品牌等资源的支持，导致投资能力薄弱，难以吸引更多消费者；或无法以低价获得品牌商正品特价，真实品牌商参与比例低。 ，打折后的价格还是太高，消费者难以接受；或者产品少，补货慢且不稳定，换品牌频繁。其次，奥特莱斯不同于购物中心。一个城市可以容纳大量的购物中心，但奥特莱斯的数量非常有限。即便是在这样一个规模宏大的中心城市，也已经有3家店了。奥特莱斯形成了激烈的竞争。三是奥特莱斯难以在二线以下城市经营。国际一线品牌，如路易威登、爱马仕等奢侈品牌，在全球奥特莱斯开店尚无先例。 GUCCI、Dior等品牌虽然在国外奥特莱斯开店，但为了维护自身奢侈品的高端形象

28、，在国内市场的发展策略是不进军非中高端百货，而且一个地区的门店数量有限，不会主动在中国奥特莱斯开设专卖店，让中国奥特莱斯选择高端品牌。方面是有限的。此外，一些国际一线品牌和大量国际中档品牌在中国的发展，一般都是由区域代理商经营。与公司直销相比，代理采购成本较高，品牌越高，代理成本越高。 ，所以即使这些品牌入驻奥特莱斯，也很难提供有吸引力的更低折扣。燕莎和青浦是工厂式和小镇奥特莱斯的典型代表。燕莎奥特莱斯购物中心是燕莎友谊商城直属的第一家分店，也是全国第一家真正意义上的奥特莱斯。经过近10年的经营，燕莎奥特莱斯已成为全国奥特莱斯销售、品牌、业务结构的标杆。燕莎奥特莱斯位于东西环路桥西侧，毗邻东西

29、环路。四通八达的道路形成了紧密便捷的交通网络，与对面的欢乐谷主题公园相呼应，形成京东白领消费商圈，日均客流量可达2万人次。燕莎奥特莱斯由A、B、C三栋建筑组成，总经营面积近10万平方米，形成了主题鲜明、品类突出的经营格局。 Block A于2002年开业，专注于欧洲精品店、商务休闲、妇女儿童和家居用品，包括太阳镜和钟表； B座于2003年开业，主营皮鞋、皮具、运动户外用品； C座开业于2007年开业，专注于国际一线名牌、男女装、餐饮服务。燕莎奥特莱斯开业以来，品牌调整持续高端。目前拥有HugoBoss、Zegna、MAXMARA、登喜路、KENZO、ST.JOHN、CANALI、施华洛世奇、G

30、ANT、Timberland等近600个国际一线品牌和知名品牌；国际顶级品牌HUGO BOSS，经营面积500平方米，是亚洲最大、最全面的奥特莱斯品牌直营店。 2011年5、7月，COACH、ESCADA品牌直营店正式入驻燕莎奥特莱斯。有100多家工厂店和100多平方米规模的直营店，销售额占比70%以上。国际一线品牌和知名品牌占比50%，全国知名品牌占比25%，专卖店和专卖店占比约25%。燕莎奥特莱斯2002年开业时实现销售额近3亿元，2008年销售额突破15亿元。 2010年销售额突破20亿元，同比增长30%。预计2011年销售额为21亿元。青浦奥特莱斯广场是百联集团于2006年4月开办的第

31、一家奥特莱斯，位于沪青平高速出口200米处，南临佘山国家旅游度假区、淀山湖、朱家角、周庄等江南水乡名胜景区。西部。分钟。广场位于同三高速、沪青平高速、嘉津高速、沪宁高速、沪杭高速的中心。在区位上，青浦奥特莱斯具有较大的区域辐射能力和较强的区域消费能力支撑。青浦奥特莱斯以国际、国内时尚品牌为主，集休闲、餐饮、娱乐为一体，配套儿童乐园，总面积16万平方米，总建筑面积约11万平方米，停车位1700个。青浦奥特莱斯开业以来，品牌不断升级调整，从开业之初的40多家，到2010年底的288家，直营店占比达到95%。国外品牌450多个：A区主要经营国际大牌折扣品，包括Armani、Zegna、Burberr

32、y、Bally、Hugo Boss、Dunhill、Aquascutum、Ferragamo、MaxaMara、Trussadi、TODS、POLO RALPH LAUREN、COACH、 CK等； B区和C区主要经营耐克、阿迪达斯、ESPRIT、IT、美津浓、GH、Durban、LACOSTE、ecco等国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌和国内知名品牌、Clarks、GEOX等品牌。店铺。自开业以来，青浦奥特莱斯在经营业绩方面创造了诸多奇迹，是目前国内经营状况最好的奥特莱斯：开业当年实现盈利，年均利润增长率高达400%；清算所有贷款；营业收入由2007年的6.5亿元增长到2010年的15.2

33、9亿元，2010年增速延续34.65%的高速增长势头； 2010年净利润从1741万元增加到1.1亿元，复合增长率85%。三、奥特莱斯中国展望从我们对奥特莱斯项目的一些统计数据中可以看出，尽管奥特莱斯在中国的发展并非一帆风顺，但燕莎奥特莱斯和青浦奥特莱斯的骄人业绩却吸引了众多零售商。 ，商业地产蓬勃发展，奥特莱斯开张潮继续席卷全国。部分已经开业或计划开业的项目： 2011年1月，机场二高速附近的Sprys开始试运营，紧随其后的京津路佛罗伦萨小镇，5月开业的京津奥特莱斯天河城开设第二家连锁名牌折扣店； 9月，杉杉首个奥特莱斯项目杉井奥特莱斯广场开业。莱项目；亚星奥特莱斯购物广场于11月28日开业

34、；王府井奥特莱斯于12月22日开业，200多个品牌入驻；顺联国际奥特莱斯于2012年1月3日开业； A股奥特莱斯试运营近一年，友阿滨海新区奥特莱斯项目即将于2012年开业；山水奥特莱斯计划于2012年年中开业； Centennial Harbour Outlets 将重新开放。一些大型零售集团和开发商的奥特莱斯开发项目：友谊自2010年开始专注于奥特莱斯模式，2015年计划开设约10家奥特莱斯。在拉斯维加斯以外，它还拥有两个奥特莱斯项目，最近宣布奥特莱斯项目将于2013年建成开业。作为滨海新区大港重点服务业项目，由奥特莱斯世纪名品奥特莱斯城与城市控股共同投资建设的奥特莱斯城综合体项目将于今年开

35、工建设。计划建设300多家世界品牌直营店，利用3至5个无年租设立，引进全球150多个一线品牌，200多个二线品牌，建成CEO公馆、餐饮娱乐特色风情街、温泉酒店、商务会所等休闲娱乐设施。奥特莱斯（中国）目前在建奥特莱斯项目5个， 、 、 等，已签约省会项目2个，2012年签约项目6-8个，未来5年计划再投资600亿元。元，在全国各直辖市和主要省会城市建设15个芭蕾雨项目，未来10年再投资800亿元，在大部分省会城市建设30个奥特莱斯式小镇和度假村，重要地级市、风景旅游区购物村。世界知名零售商奥特莱斯与豪德商城达成合作意向，目标是成为省内首家、规模最大的奥特莱斯。 2011年11月28日，市政府引

36、进的美国威特集团与意大利芬根集团共建重点奥特莱斯项目佛罗伦萨小镇，计划引进250多个国际一线品牌，总用地面积515亩总建筑面积不低于20万平方米，18个月后开业。在此之前，已有两家分店在营业。总投资20亿元的奥特莱斯小镇正在进行规划设计和征地建设。奥特莱斯的建设又掀起一股旋风，深耕一线城市，下沉二三线城市。最根本的原因是中国经济增长、城镇化进程、城镇居民收入增长等因素的影响。富裕阶层和中产阶级规模不断扩大 品牌越强，品牌消费意识越强。根据贝恩2011年中国奢侈品市场研究，2010年，中国大陆个人奢侈品消费排名全球第五，而大中华区（包括澳门）在奢侈品消费方面位居全球前三。 2010年中国消费者奢

37、侈品消费总额约2120亿元，其中约60%为海外（含港澳）消费；国内奢侈品市场规模达到871亿元，增长27%。 2011年，中国奢侈品消费增速预计将达到25%至30%，市场规模将首次突破1000亿元。 2012年，中国奢侈品贸易和消费将超过日本成为世界第一。根据麦肯锡崛起的中国奢侈品市场报告，2010年中国奢侈品市场销售额达到120亿美元，未来将以年均18%的速度增长。预计到2015年将达到270亿美元，占全球奢侈品市场份额的20%以上，中国将超过日本成为全球最大的奢侈品市场。奢侈品牌方面，2010年Prada在亚洲市场的销售额增长了63%，Giorgio Armani在中国市场的销售额增长了3

38、6%。报告还称，年收入在20万至1000万元人民币（4.5万至15万美元）的家庭已经构成了不可忽视的消费客户群，并且正以每年15%的速度增长。到 2015 年，将有 560 万户家庭达到这一收入水平。中国1300万中上阶层家庭（年收入10万至20万人民币，折合1.5万至3万美元）的市场份额约为12%。预计到2015年，将有7600万户家庭进入这个收入圈，占奢侈品消费的比重。 22%的份额。此外，奥特莱斯位于郊区，客源主要是自动驾驶汽车。城市车辆的普及和高铁、城市平轨的快速增长，在我国大量城市规划或建设，也为其发展提供了有力支撑。据国家统计局统计，2010年，中国城镇百户家庭汽车保有量达到13.

39、07万辆，同比增长20%，比2005年增长287.8%； %；和其他大城市一样，增速远高于这个数字。从以上数据可以看出，奥特莱斯在中国仍有很大的消费市场，发展前景广阔。但是，正如上一段所分析的，招商难这个大问题不是短期内就能解决的。未来，这一业态将在不断洗牌、大浪淘沙的过程中不断成熟。4、百货为核心，家电为辅，小贷增光公司营业收入主要来自百货、家电、小额贷款利息等主营业务收入以及租赁、促销管理费等业务。百货公司是公司的核心业务。一、百货：友谊商店贡献良多，奥特莱斯是亮点目前，公司百货业务主要依靠品牌结构优化的不断提升，而门店的延伸速度相对稳定。公司百货业务收入和利润来源主要来自区域门店的贡献。

40、 2010年，五家百货的收入贡献占七家百货总数的88.6%，净利润贡献占全部百货净利润的95.8%。 .其中，友谊店（A馆、B馆）是对公司利润贡献最大的门店。纵观目前经营的各家百货，除春季百货受地铁建设影响外，其他门店均保持快速增长：2010年，友谊店（A馆、B馆）、友A百货、友谊中皇城收入增长30%以上，阿波罗商业广场、友谊购物中心、春天百货收入增长25%30%；门店、友阿百货的营收增速均在40%以上，友谊店的营收增速为53.13%，友谊中皇城、友谊商城、荷博罗商业广场的营收增速均在25%以上。此外，优雅奥特莱斯自2011年1月23日试营业以来，经营状况逐渐好转，尤其是10月以后，将成为公司

41、未来新的利润增长点。友谊店（ A馆、 B馆）：利润贡献最大，品牌优化促进产量快速增长友谊商店（A馆和B馆）位于袁家岭商圈核心，已有近30年的经营历史。原友谊商店于1981年开业，一直经营高端产品。它的前身是专门经营进口商品的友谊华侨城。 2008年，公司将原友谊商店（总长3.33万平方米）与毗邻的阿波罗商业城（总长1.33万平方米）通过走廊合并，形成目前4.67万平方米的规模。 GUCCI、Emporio Armani、卡地亚、Burberry、Aquascultum等国际一线品牌相继入驻，经营定位以高端精品百货为主，成为省内最大的奢侈品高端百货、首家区域高端消费群体的选择。通过品牌调整，门店

42、成为公司增长最快的门店，成为公司快速增长的主要动力，成为公司最大的利润贡献者。2010年，该店营业收入和净利润分别占7家百货公司总数的31.4%和37.6%，占百货业务的30.5%和36.6%，占总营业收入和净利润的27.9%和47.9%分别获利。 %。2010年，门店实现收入9.94亿元，同比增长43.1%； 2011年1-9月，实现营业收入10.4亿元，增长53.13%，预计全年增长45%，达到14亿元； 2012年收入增长35%至19亿元。友谊商城：成熟门店、精准定位、商圈优势保持高速增长友谊商城位于东塘商圈的核心。 1995年1月开业，面积22000平方米。它经营中高端百货公司。该店虽

43、然是成熟的门店，但近两年营收增速保持在20%以上，利润贡献仅次于友谊店（A馆、B馆）。2010年，该店营业收入和净利润分别占7家百货公司总数的19.5%和24.5%，占百货业务的19%和23.9%，占营业收入和净额的17.4%和31.2%分别获利。 %。2010年，门店实现收入6.2亿元，同比增长27.2%； 2011年1-9月，实现营业收入5.67亿元，增长26.99%，预计年收入增长25%左右，达到7.7亿元； 2012年收入增长率约20%，达到约9.3亿元。阿波罗商业广场：商圈优势强，未来增长和外延调整空间很大。阿波罗商业广场位于城市火车站西北侧，靠近火车站和长株潭汽车店。平方米，商业定

44、位为中高档购物中心。2010年该店营业收入和净利润分别占7家百货公司总额的19.3%和21.8%，占百货业务的18.74%和21.2%，占营业收入和净额的17.1%和27.8%分别获利。 %。2010年门店实现收入6.1亿元，同比增长18.7%； 2011年1-9月，实现营业收入5.4亿元，增长28.77%，预计年收入增长25%左右，达到7.6亿元； 2012年收入增长率约20%，达到约9.2亿元。优A百货：优化品牌结构，增长潜力强劲友阿百货是2007年12月22日新开的店，位于雨花区与马路交叉口的东南角。正门面向人民中路3000平方米的露天广场。店铺。地段为超大型中高端住宅区，消费能力强。经

45、过三年的耕耘，这家店进入了高速增长期，对收入和利润的贡献也在逐年增加。 2010年该店营业收入和净利润分别占7家百货公司总额的7.97%和1.01%，占百货业务的7.76%和0.99%，占营业收入和净额的7.1%和1.29%分别获利。 %。2010年，门店实现收入2.53亿元，同比增长37.1%； 2011年1-9月实现营业收入2.42亿元，增长52%，预计年收入增长45%左右，达到3.6亿元； 2012年随着品牌调整，收入有望保持40%以上，约5亿元。春天百货：地铁封闭，业绩下滑，未来扩张实现高增长春天百货位于全市最繁华的五一商圈，黄兴路步行街北端，北靠五一大道。除了春天百货，商圈还聚集了王

46、府井、日本平和堂、新世界百货、百联商业大厦等零售巨头，以及在建的九龙仓国际金融中心高端大型购物中心。事实上，该店是2006年11月在市政府的领导下通过债权合并收购的，但物业所有权属于受托人集团（2000年2月18日，商厦由优亚控股管理）。 2011年2月，优A控股整体收购集团全部资产。 5月，将集团100%股权转让给一家上市公司，店铺也由租赁转为自有物业。本集团的其中一项资产，即商业楼，目前主要用于经营春天百货和友谊宾馆，包括友谊宾馆使用的大楼北楼1至31层（其中部分1-4楼为春天百货使用）、春天百货目前使用的物业为南楼1-6层、大厦大堂1-6层、大堂1-4层大楼的北楼。药王街仓库目前除一楼部

47、分区域外出租，其余为春天百货食堂。公司计划利用城市地铁建设期，对这三部分物业和西部棚户区进行整体改造。改造后的商业部分为1-6层，经营面积由原来的16000平方米扩大到60000平方米。当地标志性的时尚百货公司。公司公告称，“按照门店目前的效率和利润率水平，扩建后的春天百货可实现年营业收入12亿元，利润总额1.2亿元。”目前，春天百货的改扩建工程尚未开展，主要是棚改改造尚待政府审核。改扩建期间，店铺不关闭。地铁建设前，该店对营收和利润的贡献与友谊商城基本持平。自2010年地铁建设以来，五一大道入口和黄兴等道路交叉口已全面封闭，门店业绩大幅下滑。2010年该店仅实现营业收入3.3亿元，同比增长3

48、.82%，占7家百货总收入的10.5%；净利润2022.19万元，下降16.57%，占7家百货公司净利润总额的7.3%。 . 2011年1-9月，该店实现营业收入2.11亿元，同比下降13.96%。预计全年营收增速将下降15%至2.8亿元，占7家百货公司总营收的比重进一步下降至6.6%。关于。 2012年和2013年，地铁建设和封路将继续影响业绩下滑。皇城情谊：生活快速成长，未来定位高端自2008年4月1日起，店面由原来的股份制公司店变更为公司自有店。目前经营面积15000平方米。 2011年下半年，新开店营业面积3000平方米。2010年该店营业收入和净利润分别占7家百货公司总额的6.58%

49、和4.8%，占百货业务的6.4%和4.36%，占营业收入和净额的5.9%和5.7%分别获利。 %。2010年，门店实现营收2.09亿元，同比增长31.49%； 2011年1-9月，实现营业收入2.03亿元，增长34.56%，预计年收入增长25%左右。春天百货：效益显着提升该店位于城市传统商业黄金地段人民路商业街，于2003年12月开业。2010年，该店营业收入和净利润分别占7家百货公司总数的4.85%和3.3%，占百货业务的4.7%和3.2%，占营业收入和净额的4.3%和4.2%分别获利。 %。2010年门店实现收入1.54亿元，同比增长24.61%； 2011年1-9月，实现营业收入1.42

50、亿元，增长40.85%，预计年收入增长30%左右。Youa Outlets：购物中心+奥特莱斯，预计种植期2年友亚奥特莱斯购物广场于2011年1月23日试运营，是华中南地区最大的品牌折扣购物公园。它的定位是结合了著名折扣中心和休闲公园的双重概念。折扣。该项目类似于青浦奥特莱斯。该建筑为欧洲小镇风格，总投资4.2亿元，占地面积15万平方米，总建筑面积9.9万平方米，其中商业建筑面积7万平方米。主要经营国际一线服装品牌折扣。商品、国际知名运动休闲品牌、男女装、皮鞋、皮具等。除主题店、购物公园外，还有儿童乐园、小吃街、酒吧、娱乐城、电影院和 2000 多个停车位。项目位于长株潭“三城一体城”中心的大

51、坨镇，主城区南部沿江扩建区，建设天心生态新城。行驶距离不超过30分钟，可辐射周边其余地区及其他省市。距省会所在地优傲来4KM。省级单位和大型国有企业也随着省会南迁。音乐厅、省级青年活动中心）、环保产业园等将陆续建设。该片区将形成南城市中心的中央政务功能（CPD）、中央经济功能（CBD）、中央生活功能（CLD）和中央信息功能（CED）。 ) 等四个功能。而且店铺与新城一路隔开，周边规划大量中高端楼盘，也将成为中高端消费者聚集区在将来。 2014年长株潭城际铁路和地铁1号线将在优傲来附近接驳，该店区位优势突出。在品牌投入方面，从开业之初入驻的108个品牌到现在的230个品牌，开业率达97%。目前，

52、85%的品牌由厂家直营，15%为大型代理商和托管商。其中一线品牌店铺32家，投资基本到位。一线品牌暂时不采取专卖店的形式，而是在4家综合店，即法国、意大利、美国的3家品牌综合店（如果特别门店无法解决，只能使用普通门店）其中美国品牌的普通门店由新亚迪公司负责，奥特莱斯以8%10%的扣除率获得销售额；法国品牌总店负责一个团队。餐饮、娱乐等配套项目招商引资，已开设麦当劳、肯德基等7、8家餐厅。计划在购物中心接近成熟时，引进火宫、香群锅饺、红梅冷饮等10余家老字号品牌，计划20家餐厅； 12000平方米的富乐米儿童交通城和冒险乐园、6000平方米的超五星级乐天国际影城（本土品牌）全部开业。品牌扣除率方

53、面，公司与品牌方的合同为3年合同，例如今年12%，明年13%，后年14%，每日退还。基础。目前折扣率在11%到12%之间，奢侈品一般在5个点左右；奥特莱斯规定一线品牌折扣不能超过20%，二线品牌不能超过30%。从销售额来看，开业以来，各个节假日的销售额一直在增加。 5.1日销售额突破100万元，中秋日销售额突破200万元，10.1日销售额突破300万元。 “圣诞”日销售额360万元（2天700万元），预计“春节”前年销售额将达到4-500万元； 10月份销售额3700万元，11月份2900万元，12月份超过3400万元，四季度月均销售额约3300万元。奥特莱斯营业费用方面，折旧摊销约140万元

54、/月，水电约100万元/月，地租约50万元/月，员工工资低于100万元/月（管理人员30多人，加上保安和收银员不到200人），广告费4-500万元，其中广告费比较大。预计未来三年广告和宣传成本仍将居高不下。利润方面，扣除所有费用后，9月份的利润在100万元左右，10月和11月份的平均利润在70万元到80万元之间；截至12月28日，运营11个月零3天，销售收入1.97亿元。预计2011年实现销售收入2亿元，亏损2000万元； 2012年实现营业收入4亿元，略有盈余； 2013年，预计营业收入将达到6亿元至8亿元，实现对业绩的积极贡献。滨海奥特莱斯项目：奥特莱斯+地产，预计2013年开业该项目由友

55、谊阿波罗滨海奥特莱斯投资公司开发运营，注册资本1.02亿元，公司持股51%。项目位于塘沽区南山路南侧，总投资9.5万元，其中土地成本2.9万元，建设成本6.6万元（住宅3亿元，商业3.6亿元） ）。项目包括：一是奥特莱斯。建筑面积10万平方米，占地面积11.2万平方米。主要经营国际一线服装品牌、国际知名运动休闲品牌、男女装、皮鞋、皮具等折扣商品。除主题店外，购物公园还设有儿童乐园游乐场和小吃街。 、酒吧、娱乐城、电影院等众多娱乐餐饮配套设施。二是房地产开发经营。开发住宅建筑面积7.7万平方米，占地面积3.5万平方米。公司公告称，“项目未来收益分为两部分，房地产部分预计实现收入10亿元；商业部分

56、预计实现年销售收入800-10亿元。操作成熟。”奥特莱斯是公司首个省外扩建项目。我们认为，优雅奥特莱斯的成功运营、投资经验和品牌资源，都有利于奥特莱斯项目的复制和外延发展空间的拓展。项目住宅部分已于2011年下半年开工，预计2012年下半年预售，2013年确认收入和利润；商业部分预计于2013年下半年建成并投入试运行。国货博物馆项目：新增自有物业10400平方米，预计2012年开放该项目原是一家公路百货公司，位于城市老商业区。公司收购集团股权后，拟将其恢复为省国货栏目。恢复后的国货栏目将有国货栏目，同时支持百货店经营，包括黄金、珠宝、玉石、湘绣等国货。旧国货博物馆建于1928年，1932年10

57、月1日开馆。主楼共8层。项目增加公司自有物业10400平方米，预计2012年国庆前开业。城市综合体项目：商业+地产，预计2014年投产项目位于城市最繁华商圈的中心北湖区陈启集团旧址。该项目由优A购物中心开发运营，公司持股51%。项目总投资约9.6亿元（独立经营及出租部分5亿元，住宅及商铺出售4.6亿元）。休闲”是综合性地标级商业中心。其中：（1）主营百货。建筑面积约6.2万平方米，主要经营精品百货、中高档服装、皮鞋皮具、电影院等 (2) 情景式商业街，建筑面积 3.8 万平方米，主要经营餐饮、儿童乐园、小吃街等娱乐及辅助功能。 (3) 大型超市和家电卖场。建筑面积约30000平方米 （4）房地

58、产项目 建筑面积约40000平方米的高档精装住宅，建筑面积约60000平方米的酒店式湖景公寓。项目计划于2012年9月开工建设，商业部分预计于2014年9月底投入运营。店面定位为中高端百货，建设友谊城作为高档百货公司；房地产部分预计2014年以后确认。2、家电零售：支持跟进，利润贡献微乎其微公司家电零售业务由嘉润多家电超市有限公司经营，公司持有其80%的股权。目前优亚电器连锁店3家，均位于。由于公司与宁、国美、同程电器等连锁家电零售商在规模上不具备优势，利润远低于百货零售业务方面，公司对家电零售业务的定位只是作为百货零售业务的配套发展。家电零售业务对公司盈利的贡献非常有限。 2010年家电零售收入2.6亿元，同比增长13.72%，仅占总收入的7.33%； 2011年上半年实现收入1.7亿元，同比增长29.32%，但占总收入的比重进一步下降至7.1%。快速增长主要得益于新的人民路店。人民路店面积6000平方米，是公司最大的家电卖场。从利润贡献看，2010年家电业务实现毛利1119万元，仅占毛利总额的1.88%。3、品牌代理业务：增长快，增长前景有限品牌代理业务由持股51%的子公司新亚地服饰贸易有限公司经营。新雅地成立于2009年9月10日，目前主要经营“金丽来”、“LEICI”、卡宾枪（都市系列）、法曼斯等四大服装品牌的总代理。依托百货规模，品牌代理业