中北路项目定位建议项目报告

1、中北路项目定位建议项目报告关于项目发展方向的思考项目属性分析项目资源分析市场环境分析地块条件分析项目可能的发展模式模式一模式二模式三模式比对分析项目的机会在哪里各发展模式下的先决条件123PART 1 项目属性的理解关键字：城市中心板块.快速发展区.连接二大商圈.，高容积率、小规模项目属性分析项目资源分析市场环境分析项目条件分析PART 1对本项目的直观理解区域理解之一 ：武昌区为湖北省政治、文化中心，城市发展速度极快，势头十足。概况：武昌区在全市七个中心城区中地域最大、人口最多，辖区面积平方公里（含东湖水面平方公里），总人口109万，占全市的13.19%，其中非农业人口108万，占全市人口的

2、20.40%政治：武昌是湖北省委、省政府所在地，100多个省直部门和中央在汉单位在武昌，是湖北省政治、文化中心。文化：区域有浓厚的文化、学术氛围，有武汉大学等13所高校，132所中小学校，中科院武汉分院等市级以上科研机构48所，专业科学技术人员近10万人，两院院士21位，是仅次于北京海淀区的著名智力密集区。发展：区域旧城改造进程极快，房地市场发展蓬勃； 随着过江隧道的通车及地铁2号线的即将运营，区域交通将进一步舒畅；在外部交通上武昌火车站整改完毕、武汉火车站也开始运营，区域承外能力进一步增强；在近、后期规划上，将着重打造为商务、金融中心，后期发展劲头十足。PART 1对本项目的直观理解区域理解

3、之二 ：本案位于武昌区中心板块，处于快速崛起期，区位优势及影响力越来越强，是未来武昌中心商务服务区之一。区位规划地图中南中北崛起速度快，各方面都有较好的发展，连接徐东和中南两大商圈，区位优势及影响力越来越强；中南中北为武昌城村改造重要区域，规划前景极好，且推进速度较快。以中南、徐东商圈为中心，核心辐射带近一走向中北进行扩展，形成未来武昌重点商务中心。PART 1对本项目的直观理解区域理解之三 本案所在板块连接两大商圈，建设中的公司总部区已渐成形，将为区域带来大量高收入人群。目前区域开发重点集中在中南洪山广场周围，徐东商圈，并以这两大商圈为中心，逐步向中北路中端扩展。建设中的武昌公司总部核心区以

4、洪山广场为中心，以中南路和中北路为主轴，聚集金融、证券、文化、商贸、中介等企业。是未来重点高档写字楼群，形成武昌商务中心。中北路公司总部区中南商圈徐东商圈PART 1对本项目的直观理解区域理解之四 区域交通快速发展提高了板块的通勤力，更进一步提高了区域与区域，区域与城际间的交通往来优势。区域内建成的城市立交高速通道， 解决了重要路口，车辆拥堵问题。而建设施工中的城市轨道号线一期工程（武昌火车站武汉火车站），将于2010年完工，这将大幅提高区域内通勤状况。并且，更加提高了区域于城际间的交通往来的优势。随着号线全线贯通，沙湖大桥、东湖遂道、过江遂道交通立体化完备，将全面发挥区域的竞争优势。1、地铁

5、四号线一期（2010年完工）2、过江隧道（完工）3、岳家嘴天桥（完工）4、沙湖大桥（2011年完工）5、东湖隧道 （计划2010年底完工）PART 1对本项目的直观理解区域理解之五 区域处于湖北政治文化中心，相关市政配套完善13456789101345613245678910武汉市东湖中学武汉大学医学院武汉大学（东湖路校区）华中科技大学文华学院水果湖第一中学武汉大学附属小学武昌区东湖小学武汉科技大学湖北大学13456789水果湖第一小学10湖北省武警总医院1湖北省中医院3武昌武重医院湖北省第二医院45武汉大学中南医院6梨园医院中国建设银行民主路支行中国建设银行中国农业发展银行湖北省分行营业部中

6、国银行楚天传媒支行中国工商银行招商银行水果湖支行中国银行中南路支行中国农业银行东湖支行中国工商银行4123招商银行5678910湖北省博物馆湖北省艺术錧湖北省政府项目属性分析项目资源分析市场环境分析项目条件分析11判断一：就格局而言；为赢回社会公信力，政府对于商品住宅调控决心非常之大当前，国家发展已经处于从前三十年的以经济改革为主导的发展阶段向以社会改革为主导的新的发展阶段转变，本次调控可视为挽回民众对政府的“公信力”的大动作。而本次的政策调控的严厉性、以及转向的果决性实质上是地产行业风险源由之前的行业内的价格、供求以及交易违规等风险，逐步向国家经济结构的平衡、甚至是社会稳定以及民生和谐等更高

7、层面转移的一个典型表象。因此，本次政府调控的决心和态度是非常的明确，不能抱有任何的幻想。12判断二：就反应而言；本轮调控，商品住宅市场发展的量价表现将会经过三个阶段鉴于当前开发企业总体呈现出钱多、供应不足以及博弈透明三个因素，预期市场量价表现会经历三个过程。第一阶段：成交量率先萎缩，价格的短期内将会是成型僵持状态；第二阶段：价格开始出现松动，成交量相应的会有所增长，在此轮完成三方博弈的新的行业探底；第三阶段，将会是在第二阶段基础上市场有所回转。需要说明的是，本轮调控我们认为将会是一个中期的过程，至少持续六个月以上，同时价格如果不能在目前状态下实现至少是10-15%的回调幅度，政府是不会就此打住

8、。13判断三：就购买行为而言；商品住宅投资者短期会加速离场本次调控政策我们发现基本上宏观层面把各个投资的端口都收紧了，首套的超过90平方米要三成首付；二套的要五成首付且倍；三套以上甚至可以不发放贷款；异地购房也是限制的，基本上都堵上的投资的可操作余地。由于不少投资者手头拥有多套存货，信贷的收紧以及物业税及房产税的传闻压力，使得不少投资者积极撤离，同时考虑的还有抛售部分物业套现，降低风险系数，这从另一方面也将导致二手市场会率先松动，间接推动新房市场的松动。商品住宅本身即将进入下行周期，调控大大加快周期性演变伴随短暂的量跌价升阶段，市场将迎来多月的量价齐跌阶段寻求底部，在此期间，商品住宅房价将迎来

9、20%以上的跌幅可预计供应的增加与即将萎缩的成交量将打破现有商品住宅供求格局商品住宅房价连续运行在投资回报率天花板之上,并触及收入比天花板,随着政策调整带来的可预期投资回报下降,价格调整不可避免房价收入比天花板：6600元/平方米最高增长率天花板：7463元/平方米投资回报率天花板：5534元/平方米小结判断一：就格局而言；为赢回社会公信力，政府对于商品住宅调控决心非常之大判断二：就反应而言；本轮调控，商品住宅市场发展的量价表现将会经过三个阶段判断三：就购买行为而言；商品住宅投资者短期会加速离场在商品住宅市场遭遇强力调控的背景下，商业（类商业）产品将成为投资者的首选；项目属性分析项目资源分析项

10、目环境分析项目条件分析PART 1对本项目的直观理解项目理解之一 本案处于中北路南端，是区域发展改造的重点推进方向。较好的昭示性，具备打造区域标识建筑的外在条件。本案处于中北路南端，比邻繁华的中南路政治商业中心。是近期发展改造扩展的主要方向。多个大型商业、住宅项目纷纷进驻本板块推动了板块的发展。企业总部基地的形成更加速了本板块的高端人才的流入。而本案占据了优势的临街面，为打造区域标识建筑提供了外在条件。本案21PART 1对本项目的直观理解项目理解之二 本案有较好的地理优势，东、南两面临街，中北路临街面约有100米长，有营造商业的条件。项目地块四至关系图本案东临中北路，（临街面约有100米长）

11、；西面、北面为湖北省六建企业宿舍；南侧为余家湖村民房，（在南侧将有一条10米宽规划道路连接中北路）。本案地块周边多为待改造的旧厂房、宿舍、村建私房。距本案西北侧约200米为沙湖污水处理厂、约430米左右为沙湖东南岸。周边现除段高层建筑较少。22PART 1对本项目的直观理解项目理解之三 本案占地面积小，开发强度高。最大标准层面积存在对商业业态选取的限制项目地址马场一路所在板块新华西板块占地面积7403平方米总建面积 37175平方米容积率5.0建筑密度 30%用地性质商服使用年限 商业40年限 高无其他90平米以下套型占总建筑面积的60%高开发强度小规模纯商服用地小户型限制标准层最大面积220

12、0，对商业业态选取存在限制；在此前提下，我们基本可以得出关于项目发展方向的“一个结论”，和“两个问题”；项目属性界定项目资源分析项目环境评估地块条件结论客户基础好，消费能力及欲望强；通达性强，4号线贯穿而过；区域规划明确，本案属于未来的区域的发展方向之上；在商品住宅市场遭遇强力调控的背景下，商业（类商业）产品将成为投资者的首选；项目与周期其他项目相比，特别是住宅项目相较，不具备优势，但商业发展存在机会，不过具体业态选择受限；非传统住宅类产品的发展方向是本案项目的必由之路什么产品才有良好的市场机会发展方向的先决条件是什么OQ1Q2PART 2 项目可能的发展模式Q1：在非传统住宅的前提下什么产品

13、才有良好的市场机会？Q2：发展模式的先决条件是什么？非传统住宅产品的市场分析五大细分市场分析项目的发展方向在哪里，物业选择、或组合将会是什么？SOHO公寓酒店商业写字楼酒店式公寓商业环境分析商业需求分析商业供应分析以五条主干道东西南北贯通，同时构筑快速道路系统环通三城1商业需求分析商业区域环境轨道交通交通发展是板块崛起的支撑地铁的建成将加强汉口、光谷两区域消费群体的导入。四号线三号线六号线二号线一期四号线一期连接区域汉口-光谷武昌-青山走向金银潭-光谷广场武昌火车站-武汉火车站开工日期2006年11月2009年8月预计竣工日期2012年9月竣工通车2012年底4号线一期2号线一期1商业需求分析

14、商业区域环境立体交通网络的建成将增加区域间联系，同时区域内交通状况也将得到极大改善。中北将成为武汉市交通枢纽。1商业需求分析商业区域环境轨道交通站点分布东亭螃蟹甲积玉桥小龟山中南路周家大湾青鱼嘴洪山广场地铁4号线地铁2号线1商业需求分析商业区域环境教育配套湖北大学武汉科技大学武汉市东湖中学武汉大学医学院武汉大学（东湖路校区）华中科技大学文华学院水果湖第一中学武汉大学附属小学武昌区东湖小学水果湖第一小学武昌省实验中学武汉十四中学武汉中学1商业需求分析商业区域环境医疗配套湖北省第二医院湖北省妇幼保健医院武汉大学中南医院梨园医院武昌武重医院广州军区武警总医院湖北省武警总医院湖北省中医院1商业需求分析

15、商业区域环境银行金融配套中国建设银行民主路支行中国建设银行中国农业发展银行湖北省分行营业部中国银行楚天传媒支行中国工商银行招商银行水果湖支行中国银行中南路支行中国农业银行东湖支行中国工商银行招商银行1商业需求分析商业区域环境公司总部区、滨江商务区的建设将为区域带来大量高收入人群滨江商务区：武昌滨江商务区地处长江大桥与二桥之间，西临长江，东连沙湖，包括武昌车辆厂片、月亮湾片、裕大华片以及积玉桥D、H片，总用地规模约 公顷，沿江总长度达3230米。将建设成为江南区域最大的金融商业中心。公司总部区武昌公司总部区核心区以洪山广场为中心，以中南路和中北路为主轴，沿线3平方公里范围内，金融、证券、文化、商

16、贸、中介等企业聚集，产业特色突出。将建设成为500强企业在汉总部集中区域。滨江商务区公司总部区1商业需求分析商业区域环境小结随着武汉“8+1”城市圈的打造，城市化发展的推进，未来武汉市多区域中心的发展格局趋势明显，区域改造、转型及升级等引发的商业机遇巨大；轨道交通、过江隧道、二期大桥、武汉新火车站等市政项目，将进一步改变武汉市城市商业格局，作为枢纽地段的中南中北区域交通优势凸显。商业市场具备良好的区域环境，及规划前景；住宅价格迅速上扬，区域高档项目高价畅销。这就为区域商业市场的发展提供了购买力上的支持；区域整体价格快速回升已超越历史最高点。项目名称目前销售均价销售率金都汉宫1300085%复地

17、东湖国际1200088%水岸星城五期1200090%金域华府12000开盘两月销售230套金地国际花园910090%融侨华府830085%2商业需求分析区域住宅成交改善型三房、四房是区域成交主力，改善型产品整体呈上扬趋势。他们将是区域商业发展的基础；在整体市场乐观的情况价，改善型产品去化极为乐观；在市场转冷的环境中，首置类产品市场抗性极强。就片区市场而言，各类产品都具有较强的去化能力。2商业需求分析区域住宅成交区域土地市场活跃，2007年武汉地王便产生于本片区，知名开发商积极参与，片区整体品质和形象大幅提升。为区域商业发展奠定了有效的市场及客户基础；2007年到今，片区一级市场成交量为693万

18、方。其中中南中北板块市场最为活跃，成交量为277万方，2007年的地王武重地块便属于其中，成交总价为亿元；其次为徐东板块，成交量为213万方；积玉桥板块2009年放量明显，成交88万方，此三个片区后期依然有着大规模的推量(滨江商务区、旧城改造、城中村改造等）。武昌旧城板块发展难度较大，动力不足，板块现状短期难以改变。土地名称板块土地属性建面(万方)容积率成交日期总价(万元)楼面价开发商2006年第11号公告中北路地块中南中北住宅106.62.307.01350,200 3,286 武汉复地房地产开发有限公司2009年第4号公告洪山区余家头村地块徐东综合70.053.109.06134,800

19、1,924 湖北奥山置业有限公司 2007年第8号公告洪山区团结村地块中南中北住宅58.943.807.12137,800 2,337 湖北福星惠誉置业有限公司09年第10号公告武昌积玉桥地块积玉桥综合49.994.809.09196,500 3,931 大连万达商业地产有限公司 2007年第2号公布杨园街铁机路5号和7号地块徐东住宅47.62.707.04162,100 3,405 华润置地（武汉）有限公司2009年6号公告武昌区新河街地块积玉桥综合37.793.509.0894,200 2,493 武汉三江航天投资2009年第4号公告洪山区三角路村地块武昌旧城综合35.784.309.06

20、105,600 2,867 武汉福星惠誉置业有限公司 2009年第2号公告洪山区洪山乡余家湖村地块徐东住宅35.222.409.0250,140 1,424 -2009年第7号公告洪山区洪山乡地块中南中北住宅31.87309.09147,500 4,628 武汉地产开发投资集团 2009年第1号公告武昌区中北路23号地块中南中北综合26.045.609.0284,200 3,234 武汉中北经济发展有限公司2008年第一次招标洪山区洪山乡中南中北住宅22.42.508.0941,450 1,850 武汉长航三鼎置业2008年第7号公告洪山区和平街三角路村地块积玉桥住宅20.852.608.11

21、38,570 1,850 武汉宝吉物业2007年第8号公告杨园街纺机路29号地块徐东住宅19.133.207.1245,900 2,399 武汉德润物业2007年第4号公告洪山区珞瑜路95号地块武珞路住宅11.483.807.0950,020 4,358 武汉东谷房地产公司2007年第9号公告洪山区余家头村、东兴洲村地块徐东商业10.713.807.1224,900 2,325 武汉人和房地产2007年第1号公告中南街武珞路336号地块武珞路住宅10.293.807.0427,350 2,658 武汉市海鼎置业2008年第1号公告中北路延长线地块徐东住宅10.012.508.0321,050

22、2,104 湖北长源房地产东湖天下12万方金都汉宫30万方水岸星城62万方复地东湖国际106万方区域高档项目规模不断扩张？2商业需求分析区域住宅成交居民构成：中南中北板块购买力较高，该板块聚集了武汉市的大部分高收入人群。区域居民构成(已经实现需求)按家庭结构划分 按购买力划分* 2商业需求分析区域客户分析居住现状：中南中北板块居民目前居住以三房为主（48%），面积集中在91-100和120-160，凸显出区域客户背后存在有效购买力；02商业需求分析区域客户分析导入客户（居住）区域分布：区域对外客户的吸附能力较强，能辐射更大的有效客户；0区域内消化19%积玉桥徐东4.8%吴家山导入4.8%汉口内

23、环导入4.8%钟家村导入6.0%关山导入16.7%汤逊湖导入10.7%南湖导入19%2商业需求分析区域客户分析政府机关单位地址湖北省政府武昌区洪山路7号湖北省国税局湖北省武汉市武昌姚家岭231号湖北省档案局武汉市水果湖洪山路87号湖北省旅游局湖北省武汉市中北路98号湖北省农业厅武汉市武昌区武珞路519号湖北省公安厅湖北省武汉市东湖路23号武昌区人民政府武汉市武昌区中山路307号武汉市交管所武汉市友谊大道特8号湖北省地方税务局湖北省武汉市武昌区东湖路101号湖北省政府湖北省国税局湖北省档案局湖北省旅游局武昌区人民政府武汉市交管所湖北省地方税务局湖北省公安厅湖北省农业厅区域内公务员为高端客户重要组

24、成部分2商业需求分析区域客户分析项目区域内早期中高档小区数量众多，消费需求得以有效支持；小区名称总户数建成年份居民消费能力安顺家园16572009较强安顺星苑12002004较强锦绣江南8402007一般天元城6802005一般水岸星城3200-较强东湖天下8662006强欧洲花园1200五年以上一般都市经典680-较强秦园居450五年以上一般英特小区800五年以上一般楚天都市花园6002003强津津花园800五年以上强东湖熙园4202005较强中建工行广场住宅4002006较强华润凤凰城22002007较强友谊国际18002008较强锦江国际8402007强万科润园10152007强金都汉宫

25、6372007强2商业需求分析区域客户分析小区主业大多具备一定的消费能力及意愿；小区名称已入驻户数建成年份居民消费能力中南国际商务公寓3782008较强省直机关大院不详五年以上强湖北省国税局小区600五年以上强湖北省社会科学院小区450五年以上较强湖北省人民银行小区800五年以上较强湖北日报职工社区700五年以上一般中南设计院小区800五年以上一般湖北省医药设计院住宅小区400五年以上一般省电力社区1000五年以上较强新华社湖北分社小区650五年以上较强武汉铁路局社区26002008一般公路桥社区1000五年以上一般2商业需求分析区域客户分析小结区域住宅的成交价格、成交量、结构，已建、在建、待

26、建小区的数量及规模，都预示着区域商业具备良好的客户基础及消费能力支持；区域商业市场存在良好的客户量、客户素质支持；商业环境分析商业需求分析商业供应分析从武汉商业网点规划来看，本案处于两大市级商业中心合成的辐射圈之内，有一定的商业市场大环境；从商业环境上看，武昌区域共有4个商圈，中南中北及武珞路区域以中高档大型商业为主，徐东区域以中低档商业和大型百货为主，司门口商圈商业主要为街铺和小型购物中心。武昌中心区商圈分布示意图主要商户徐东商圈销品茂、新世界百货、徐东平价、麦德龙、沃尔玛、欧亚达、好美家中南商圈中商广场、世纪广场、家乐福司门口商圈司门口时尚广场、武昌商场、三福百货街道口商圈亚洲贸易广场、群

27、光广场、新世界街道口店、工贸家电、赛博数码广场徐东商圈司门口商圈中南商圈街道口商圈但从微观环境来看，中北路一线商业市场发展尚不成熟，周边居民消费需前往中南或徐东；而中北路沿线商业主要由汽车4S店、维修店，专业卖场，简单零售、休闲娱乐等业态组成。业态不完善，商业档次及规模不够、无法满足区域客户的消费需求，区域商业的发展存在机会；小结区域整体商业形态单一、规模、档次不足，商业布局分散、且形象较差，对于区域内消费群体的吸引力不足；而区域商业消费需求潜力大，消费者数量、质量均较高；区域商业市场发展存在机会；写字楼部分市场分析规划发展武汉写字楼市场目前最为集中由四个区域：建设大道、解放大道武广、中南以及

28、光谷按照物业档次、目前售价/租金将区域分级，以中南板块为代表的武昌区处于第二梯度，市场发展相对稳定和成熟的阶段；江汉区 武昌区硚口区 江岸区 洪山区 汉阳区高新区 青山区平均租金区间 (元/月/m2） 60-100平均售价区间 (元/m2）40-7025-507800-130006500-89004300-6800依托第三产业，区域配套成熟，商务氛围浓，交通便利，是办公楼最集中区域入住企业行业影响力大，实力雄厚物业档次高端纯写字楼供应的热点区域政策导向和城市发展趋势目前商务氛围相对不完善落成较早，规划功能落后；品质不高，硬件设施和 物业服务都不完善入住企业规模较小在商住两用为主从中南传统商务区

29、内整体租售水平来看，也得到了市场的有效呼应；目前武昌基于快速形成中南路金融中心及中北路商务中心的考虑，重点集中引进金融保险、文化创意、高新科技和商贸旅游行业企业总部入驻，为区域办公市场带来新的活力；同时随着传统中南商务圈的逐渐饱和，区域向北发展成为趋势；项目名称级项目地址建筑规模建筑形态租售状况底商中商广场甲武昌区中南路3000039、48层2栋85%中商世纪广场乙武昌区中南路14号7500026层2栋90银泰凯旋门广场乙徐东路7号491343塔高层75新世界中建工行广场乙中南路与武珞路交汇处 933382栋25F栋高层75%苏宁新时代商务中心甲中南路与武珞路交汇处140000（办公78000

30、）主楼45F，附楼19F80%纽宾凯武汉电脑大世界丙武昌珞瑜路27000高层95数码广场亚贸广场写字楼乙武昌武珞路628号18433塔楼2栋32层和24层90%亚贸阜华大厦丙武昌区街道口7000032层1栋95数码城湖北电力大厦乙武昌梨园25000高层90交通银行湖北信息产业科技大厦乙武昌吴家湾邮科院路特1号28880高19层，裙楼4层1栋85华乐商务中心乙洪山珞瑜路716号4123028层1栋70通讯广场保利文化广场甲洪山广场13100040F主楼、19F附楼预计明年上市1-8F商业，8F上甲级写字楼55趋势一：而相较目前武昌其他板块，中北路南接中南商务圈，北承徐东，成为大武昌范围内办公市场

31、未来发展的首选区域；区域街道口商业区写字楼徐东商业区写字楼中南路商业区写字楼光谷区写字楼板块特征武汉新兴商业区，武汉最大的数码交易区之一，多为乙丙级写字楼新兴商业区，交通便利，以乙级写字楼居多；距离省政府行政圈较近及商业氛围浓厚 新兴区域，周边高校林立，交通便利，乙级办公物业居多；客户群体主要是中小创业型企业，和数码产品企业的客服和办公需求；大型、国有企业（自有开发），培训机构，部分中小企业和创业型客户；大企业、集团企业、省内外企业驻汉总部、机构、本地服务型企业，金融类客户相对较多；创业型企业、IT企业、中小企业等写字楼售价6800-8800元/平米7200-8600元/平米7800-9800

32、元/平米4800-6500元/平米写字楼租金水平30-50元/平米35-55元/平米40-70元/平米25-40元/平米典型代表趋势二：办公市场主要客户（金融类客户）有逐步向武昌总部区以及光谷区转移的趋势，也为本区域带来了客户机会；江汉区江岸区桥口区武昌区（含光谷）洪山区企业类型银行业注册户数157160119206109内资分公司或分支机构证券业注册户数2327_329内资分公司保险业注册户数5654446833内资分公司投资业注册户数239255_353252私企金融服务业注册户数286357119335199私企但未来同时未来中南经济总部区（包含中北区域一线）的上市量，特别是甲级写字楼的

33、供应会达到高峰；5A甲级写字楼普通甲级写字楼Soho型公寓其中万达东沙项目的写字楼供应量也会对本区域甲级办公物业的消化形成压力；小结区域办公物业具有良好的市场发展前景，但同时面临着市场的激烈竞争，特别是甲级物业的竞争；区域乙级办公物业存在市场机会；酒店可行性分析市场分析可行性研究近两年武汉酒店市场整体发展较快，其中四星以上高档酒店发展迅猛；从结构来看，中档仍然占据最大比例，但高档占比在快步上升；07年全市星级酒店结构数量占比三星以下4436%三星级5243%四星级1816%五星级65%合计120100%08年全市星级酒店结构数量占比三星以下4532%三星级6446%四星级2115%五星级107

34、%合计140100%截止07年截止08年截止09年数量年均涨幅占比年涨幅数量占比数量占比数量占比三星以下4436%4532%4830%4%-3%三星级5243%6446%6943%15%0%四星级1816%2115%3019%29%1.5%五星级65%107%138%47%1.5%合计12014016015%09年全市星级酒店结构数量占比三星以下4830%三星级6943%四星级3019%五星级138%合计160100%从整体分布来看，高端酒店大多分布于二环内行政区和商务区内；从武汉四、五星级酒店在全市的分布来看：四、五星级酒店主要是为满足城市商务活动的需求而设立。在武汉几个主要行政区中，江汉区

35、有建设大道、解放大道、江汉路几个主要的商务、商业区；江岸区也有建设大道商务区；武昌是湖北省政府和省直机关所在地，商务活动和政治文化活动频繁。因此中高档酒店主要分布在这几个行政区。公寓酒店星级酒店五星级酒店的规模集中在万-5万之间，房间数为250-350之间，普标面积为30平左右及以上，低于国内一线城市水平；武汉主要五星级酒店情况区域酒店名称规模（）开业时间上海波特曼丽嘉酒店5万1991年开业上海上海金茂君悦大酒店6万1999年上海上海浦东香格里拉大酒店6万1998项目名称区域总建面（）标间门市价(元/晚)房间数（间）普标面积()楼层数（层）开业时间香格里拉大饭店江岸区8374483621199

36、9马可孛罗酒店江汉区38,0001,200357342008武汉城市名人酒店（原东方大酒店）江汉区50,00090033828101997华美达天禄酒店硚口区33,000135030832(豪)282000新华诺富特大饭店江汉区50,0001340303132002五月花大酒店武昌区27,000135028636262003东湖大厦武昌区68016828172002国内五星级酒店规模从武汉四、五星级酒店的客户类型来看：商务客源的比例从高星级酒店到低星级酒店逐级递减；商务和会议客源占到高星级酒店的近7成从高端酒店市场的客户来看，主要以商务和会议客户为主。武汉市宾馆酒店业正处于触底回升阶段，受各种

37、利好因素的影响，市场后劲十足。从武汉市旅游局获悉，2008年武汉市共接待海内外旅游者近余万人次，全年共接待海外旅游者50万人，旅游创汇亿美元。旅游业总收入首次达到230亿元。 武汉市充分利用国际博览会、展览会等多种形式，每年举办超过200多个5万平米以上面积的展会，吸引超过2500万人流。会展业在产业经济带动比例是1：9，也就是带动了宾馆、餐饮、旅游、交通、购物等整个服务贸易的快速发展。 武汉酒店市场发展迅速缘由之一：旅游市场增长武汉酒店市场发展迅速缘由之二：展会经济的发展武汉市继07GDP突破3000亿后，08年再创新高，达到近4000亿，其中第三产业、规模以上工业产值持续创造佳绩。加之“1

38、+8”城市圈的逐步确立和发展，和中部振兴的计划逐步落实，武汉正成为中部城市的龙头； 武汉酒店市场发展迅速缘由之二：整体经济的快速腾飞酒店名称地址星级标准入住率驱动力香格里拉酒店江岸区五星级71%品牌、地段马可波罗酒店江汉区 五星级63%江景、品牌、地段江城明珠豪生江汉区准五星53%江景、地段五月花大酒店武昌区准五星68%地段东湖大厦武昌区准五星50%地段凯旋门华天酒店武昌区准五星68%地段华美达光谷东湖高新四星级59%地段四星级以上高端酒店入住率较高，市场表现较好。小结：市场层面存在发展高端酒店物业的基础星级酒店发展KPI指标区域位于城市、机场或度假村附近交通交通便利性好，最好多种交通工具均能

39、抵达有停车场，不易堵车交通辐射能力较强临近公交车站点位置城市中心地带的商业区、金融区、办公区等的主要街道处人流量大，以靠近十字路口为佳周围生活硬件配套设施齐全供电供水有保障配套12341234收益形式长期收益，保留优质物业，实现快速回笼资金难度较大利润角度四星级以上酒店的利润率较大，但回收期较长，而三星级以下酒店利润较少或有亏损现金流酒店的前期投入太大，积压资金较多，不利于实现现金流的正常运转，对开发商的资金能力有影响运营能力需要较强运营能力，企业缺乏酒店经营经验外因内因成立缺失不建议发展酒店物业但结合内外部因素来看，本案并不适合发展酒店物业；酒店式公寓可行性研究市场分析可行性研究天瑞国际开发

40、商湖北天瑞国际酒店股份有限公司地理位置江汉区SOGO武展东路特一号用地面积1570建筑面积28000容积率15.30绿化率8%总户数700开盘时间06.8.18价格情况销售期25层以下6900元/25层以上7200元/开发情况总一栋5梯32户的高层，框剪结构，属于范本式酒店公寓，25层以下包租给酒店，与之签10年合同；2 5层以上精装小户型，自住投资均可。户型3762平方米之间，户型结构以一房一厅为主。大面积中有少量的两房一厅。销售情况总576套，已售320套，还剩256套，剩下的主要为62左右的户型项目简介天瑞国际项目紧接SOGO购物中心，与国际会展中心相望，过了马路即到中山公园，周边配套完

41、善，交通便利。非常适合喜欢自由的单身白领或者年轻夫妇。项目地位置优越,居住其中,足不出户即可享受购物之乐趣。由知名酒店管理公司经营物管，增值潜力大，户型配套精良，硬件完善。投资回报与武汉迈豪酒店管理公司签租赁合同，签10年合同，年投资回报率8%卓越假日酒店开发商武汉恒源置业有限公司地理位置武昌卓刀泉南路虎泉（华师东门）用地面积4161建筑面积20106容积率5.8绿化率27.4%总户数270开盘时间07.5价格情况销售期7000元/开发情况楼盘地上21层地下1层，属于框剪结构的高层住宅楼，14层为商铺、521层为酒店式公寓。户型3070平方米之间，一房、两房均有项目简介桂子山大厦是武汉恒源置业

42、06年倾力打造的区域地标项目，位于百年名校-华师东门、风景秀丽的伏虎山西麓，与华师桂子山隔街相望，项目定位于四星级产权酒店+精装国际商务公寓，总高86.5米，占尽名刹古泉浩淼东湖两山秀色胜景、独拥学府财脉人文书香硅谷儒商雅仕；教育商务交通得天独厚，人文景观地段无可比拟，是开发商专为周边高知投资客户和创业成长型中小企业、都市白领、SOHO一族等城市新贵量身定做的精装商务公寓。投资回报与卓越假日酒店签租赁合同，最少8年以上，具体时间待定，年投资回报为8%兆瑞国际开发商武汉力勇房地产开发有限公司地理位置江岸区高雄路160号用地面积16000建筑面积28750容积率1.8 绿化率总户数320开盘时间0

43、6.6价格情况销售期起价:7000元/均价：7500元/最高：7800元/开发情况1号楼为24层，1-2酒店，3-22F精装公寓，以上复式。4梯16户，1-2为酒店配套。户型1*1 39.73-47.08标准间 44.57-80.79销售情况现阶段处于封盘中，据了解开发商把出售的房屋全部回收，在进行内部装修，做国纯酒店。项目简介兆瑞国际，真正产权式商务酒店公寓，武汉一大投资亮点，置身建设大道CBD（中央商务区）核心地段，香格里拉旁，创富星级坐标。品位身份细节及文化，兆瑞国际客人的长期信赖和业主利益的恒久保障亦来源与产品细节的精益求精。兆瑞国际对产品的塑造，始终秉持创造卓越品质的精神，品显于形，

44、束光片影，无不透溢着丝丝入扣的形式美感和使用价值。阳光新天地开发商新天地房地产开发（武汉有限公司）地理位置新华路取水楼用地面积5373建筑面积37732容积率7.07绿化率%总户数336开盘时间04.12.18价格情况销售期成交均价5591元/开发情况该项目由商业、酒店公寓、商务公寓三大形态构成，共29层，其中1-3层为餐饮、娱乐、休闲商业服务中心；4-17层为纯投资型酒店公寓，由星级酒店管理公司统一经营与管理；18-29层为商务公寓，面积可自由组合，随意分割，适合任何发展型企业户型酒店公寓 39-72 商务公寓 39-200 A户型每层14户 其余每层2户销售情况该项目于2005年全部售罄，

45、目前4-17层为纽宾凯国际大酒店，18层以上可以出租。项目简介阳光新天地，居新华路之中段，扼江汉北路步行街门户，雄踞商务要道“江汉北路商圈循礼门新商圈武广商圈取水楼商务办公圈”之中轴线，周边金融中心、信息中心、文化娱乐中心、休闲广场等各种金融、娱乐配套林立，大型超市、银行、证券等高楼名厦云集。众多商业推广活动，展会经济，频繁的商务往来及在核心区域内长期驻守的高素质人群。圣淘沙开发商武汉圣淘沙置业有限公司地理位置江汉区万松园路用地面积7337建筑面积43646容积率5.9绿化率35%总户数775开盘时间04.3价格情况销售期最高价：6500元/成交均价5604元/开发情况1栋双塔式28层高层 1

46、-3楼为裙楼商铺 4楼架空为会所和花园。户型35101平方米之间，户型结构以一房一厅为主。大面积中有少量的两房一厅。销售情况该项目于2005年全部售罄，项目简介圣淘沙位于万松园路与万松园横路交汇处。万松园路连接着解放大道上最繁华的路段武广、世贸、SOGO以及武展；和建设大道直接连通；而从万松园横路步行到青年路只需要几分钟。圣淘沙大厦由江汉饭店管理有限公司管理，统一经营、统一管理。投资收益：在购买圣淘沙“酒店式公寓”时，同时会跟他们的酒店管理商江汉饭店管理有限公司签署包租代营协议，每月由管理公司为业主即投资者提供保底收益。小结汉口中心区酒店式公寓销售情况均较好，价值实现度也比较高。而武昌销售表现

47、相对较低，主要体现在销售周期相对较长；目前市场上主要酒店式公寓整体经营状况表现一般，其中表现较好的，如：阳光新天地、圣淘沙平均入住率能达到60%，其他的入住率都比较低；项目大多承诺回报保证，但部分项目难以维系；市场有机会，但操作难度较大；武汉市场上大多采用第四种模式，而此种模式下，开发商的风险往往比较大；模式产权管理者业主收益业主入住权利开发商权益按竭期间按竭到期后模式 一产权完全归属业主发展商委托的第三方专业酒店管理机构月收益用于支付月供款无分红根据经营状况每月收取净收益每月可入住若干天入住不影响收益参与酒店利润分配模式 二月收益用于抵冲供楼款获得浮动分红根据经营状况每月收取净收益+浮动分红

48、每月可入住若干天入住不影响收益参与酒店利润分配模式 三自付供楼款，获得酒店支付的月收益获得浮动分红根据经营状况每月收取净收益+浮动分红每月可入住若干天入住影响收益参与酒店利润分配模式 四获得承诺的固定收益浮动分红业主自付供楼款获得承诺的固定收益浮动分红业主自付供楼款每月可入住若干天入住不影响收益参与酒店利润分配承担保证业主月固定收益的义务风险由业主承担，可能出现亏损主要风险由开发商担承12快速脱手，快速回现，减小资金压力。可以长期拥有使用权，以及酒店配套设施产权从而获得长期收益。通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资客户传统的酒店式公寓劣势大于优势，不建议本案采用；通常要承诺较高

49、的投资汇报率，武汉常见为810若向投资客户承诺固定回报，则需承担较大市场风险，甚至亏损当前新政重点打击就是投机类行为，且对于售后返租有一定的限制，产权酒店正属于此范围从国内地产投资来看，更多的投资客户属于传统的短线投资类型，投资物业持有期超过5年的并不多见，而产权酒店需要的是理性的长线投资客户，这于当前市场情况不符。现在很多产权式酒店的投资商盲目承诺回报率的做法在国际上是不通行的。没有一家真正的国际酒店管理公司愿意保证自己在未来的多年中获得稳定的收入，酒店经营本身风险很大，做这样的承诺是一种自欺欺人的做法。劣势优势SOHO公寓可行性研究市场分析可行性研究%区域公寓产品成交量07年较大，09年成

50、交开始回升，目前成交集中度较高，09年以来主要集中在东湖春树里、福星惠誉国际城、领寓等，价格涨势明显。武昌中心区公寓产品成交量价走势* 中南中北板块公寓产品成交量一直比较稳定，而徐东、武昌旧城板块受到个别项目影响大；成交价格上，中南中北板块价格处于高点。*武昌中心区各片区公寓产品成交量价走势北08至今中心区公寓产品成交总价主要分布在25-50万，其中中南中北成交总价主要集中在35-45万之间，价值实现度较高；*35-45万成交较为密集25-30万为一个成交集中点武昌中心区各片区08年至今公寓产品总价段分布*0从各个项目公寓产品销售来看，较为乐观，虽然部分项目经历了08年的淡季，但整体销售周期为

51、1年左右，而09年下半年至今推出的小户型产品，销售良好。项目建筑面积（平米）套数推出日期去化速度（套/月）存货（套）价格（元/平米）产品面积（平米）后期推量（套）推出时间领寓1621534508.11250881840-70无奥山星座819018207.111001109230-60无新世纪中心1550025008.12190748847-79无金地国际花园1743032608.11220950049一房、75复式无东湖春树里5148099009.081814892752精装一房71010年下半年福星国际城4950090010.043451051050040一房、80两房45010年下半年华润MO+1600032011年初3202000040-8032011年初区域小户型产品基本为精装产品，如福星国际城、东湖春树里，奥山星座以及后期华润MO+，精装修为主流；另外，物业管理公司也较为一流，如东湖春树