房地产开发及标杆企业介绍107页

1、房地产开发及标杆企业龙湖介绍XX地产2011年损失了多少钱?一天有个年轻人来到王老板的店里买了一件礼物,这件礼物成本是18元，标价是21元。结果是这个年轻人掏出100元要买这件礼物。 王老板当时没有零钱，用那100元向街坊换了100元的零钱，找给年轻人79元。但是街坊后来发现那100元是假钞，王老板无奈还了街坊100元。现在问题是：王老板在这次交易中到底损失了多少现金 ?房地 产 指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。 房地产概念概念 |

2、 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。房地产概念概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 房 产 概念传统中式大宅空间模式房地产概念概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 概念居住住宅 ：平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇 ：写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐） 工业和仓储用房其他：教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教

3、等综合：两种或两种以上用途 番禺锦绣XX别墅番禺锦绣XX别墅型/约290室内赠送面积约160C1会所层约160 的全赠送空间，双主卧设计 。三楼主卧整层的功能空间，约30 屋顶花园 。二楼约11家庭厅的设计，舒适极佳 。会所层一层二层三层绿城法式合院效果图法式别墅实景照片实景照片实景照片区位位于北四环中路、亚奥核心区资源距离水立方仅180米，距离鸟巢500米，是千顷奥林匹克公园中心区唯一的地标性城市综合体。规模占地39360平方米 ，总建筑面积41.85万方建筑形式由一幢超5A级写字楼、三幢国际公寓、一座盘古七星酒店以及全长411米的世界第一商业长廊龙廊综合组成。“讲中国语言的世界级建筑”功能

4、构成66根龙柱：写字楼底商+商业龙廊1、可售物业：三栋国际公寓（四合院不出售），共192套，户型面积618、668、680，目前毛坯均价70000元/，精装均价85000元/，物业费20元/天。2、出租物业： 空中四合院：12套，100万/天，1亿/年 5A写字楼，总建13.9万方，标准层3000，租金8-10元/天，物业费30元/月，毛坯层高4.6米。 商业：总建2.5万方，开间60-400，层高5米，写字楼底商租金90美元/月，独立商业龙廊目前正在招商，以国际知名品牌为主，租金面议。产品设计一层一户、空中四合院680超大户型设计，短进深，大面宽，3.75的标准层高，顶楼5层高设置； 户型遵

5、循传统的九宫图布局；住客厅、主卧室东侧朝向，只对鸟巢、水立方； 室内全部采用2.4*4.8米的全景窗； 一层一户，配备两部瑞士迅达电梯，每户配有专属的独立电梯识别系统和私家候梯厅。国际公馆独创空中四合院，是中式传统建筑的回归，也是东西方居住理念的完美结合 区位位于上海浦东小陆家嘴核心区资源位于上海浦东小陆家嘴核心区，一线滨江，正对外滩建筑群，与东方明珠、金茂大厦、环球金融中心等陆家嘴地标性建筑并肩而立 规模占地20066平方米 ，建筑面积91617平方米 建筑形式美国PLACE MAKERS景观设计公司 功能内容豪华滨江住宅、高级会所陆家嘴正外滩国际地标大宅 小区四幢建筑为左右对称、前低后高的

6、“品”形布局，建筑外形借鉴了古代皇家祭祀礼器“玉琮”的造型神韵，而顶部则是古代一品官员冠戴的形状，均象征着主人特别的身份和地位。区内水景为“龙”形，与黄浦江相呼应，“龙”身蜿蜒，贯穿整个园林，“龙”头则与圆形的小区大堂相接，整体组成一幅“瑞龙含珠，吉祥如意”的图景。 园林景观小区水景流线和外形特别设计为龙形，以与江水之势相互呼应。圆形的大堂则象征珍珠，与水系合为一体，构成一幅“瑞龙含珠”的吉祥如意图。 产品设计入户大堂、回廊独立于主体建筑的入户大堂，采用全玻璃架构的穹顶天幕，穹顶高12.7米，直径16米，整个穹顶不使用钢材，规模之大，世界罕有。艺术回廊由主体建筑的一层及建筑之间的观景连廊构成，

7、既保障了内部交通的私密性，也为整个社区拓展了艺术表现空间及公共休闲空间。外墙是选用日本三菱特别定制的外墙铝复合板，不仅采用了汤臣集团专有的琥珀黄色，还融入了建筑材料上最新的纳米技术，具有超凡的平整性、绝佳的色泽一致性、绝佳的防火性、绝佳的刚性，并有良好的自动保洁功能，让建筑历久弥新。 指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地 产 概念 分类居住用地工业用地仓库用地交通用地市政用地商业服务用地公共绿化用地教科文卫设施用地港口码头用地 军事用地其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。房地产概念概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 |

8、基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 房地 产 指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。 房地产概念概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 房地产业 指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括：国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发；房地产经营；房地产中介服务；房地产的调控和管理。房地产概念概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 |

9、 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 中国房地产市场，是在国家决定进行住房制度改革、停止福利化分房，实施住房的商品化、货币化、社会化后，开始起步。是伴随着国家的土地政策变化而发展的。历史起源房地产市场起源与发展历程概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 中国房地产行业三十年发展历程回顾1949年1978年1980年1986年1998年1991年1978至1991年 1992至1995年 1995至2002年 2003年以来 理论突破与试点起步阶段 非理性炒作与调整推进阶段 相对稳定协调发展阶段 价格持续上扬，多项调控措施出台的

10、新阶段 国家房产政策发展房地产行业发展房地产市场起源与发展历程概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 周期性关联性地域性政策敏感性房地产业属于固定资产投资的范畴，与宏观经济一样具有明显的周期性作为基础性产业，具有高度的综合性和关联度，住宅产业带动系数为2.3房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，区域发展不平衡，级差收益明显政策对房地产业的影响主要体现在土地资源供应、各项税费、房地产流通政策和货币政策。行业特征房地产行业特征及地位概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未

11、来市场 房地产业的地位 房地产业是国民经济的基础性、先导性产业，新的支柱产业。 “房地产业关联度高，带动力强，已经成为国发经济的支柱产业。” 关于促进房地产市场持续健康发展的通知 2003国务院颁发房地产行业特征及地位概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 商品房 商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。商品房销售术语楼花 ：最早源自香港，是指未完工的在建物。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。 期房 ：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至

12、取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 现房 ：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 基本术语概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 TOWNHOUSE :也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。商住住宅 :是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的

13、发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。 会所 :就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。 基本术语概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 商业街超五星级的社区配套_ 会所流光溢彩的酒店大堂超五星级的社区配套_超五星级酒店超白金五星级酒店，为您预备66席豪门夜宴亚洲第一大宴会

14、厅，也许该出现在6星级酒店，但它仅是我们为您准备的超高配套的一部分。超五星级的社区配套_超五星级酒店上流社会顶级会馆天际会所浦东星河湾酒店1718层为天际会所，能容纳80人举行私人宴会，并欣赏到17层的空中花园。超五星级的社区配套_超五星级酒店豪华装修，贵族浪漫生活的经典演绎顶级人士的社交平台超五星级的社区配套_超五星级酒店室内恒温游泳池室外游泳池室内、室外泳池注：以上图片为北京星河湾实景，仅作为示意，非浦东星河湾园林实景超五星级的社区配套_超五星级酒店羽毛球场乒乓球健身体育馆健身房酒店内健身设施齐备，有室内网球场、羽毛球场、壁球馆、乒乓球房、室内高尔夫练习场、英式斯诺克球房、健身房、舞蹈房、

15、还有专为来客小孩准备的电子游戏机室等，向业主及VIP会员开放。注：以上图片为北京星河湾实景，仅作为示意，非浦东星河湾园林实景超五星级的社区配套_超五星级酒店按房屋性质分类 花园式住宅 ：也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。公寓式住宅 ：相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。 经济适用住房 ：是指根据国家经济适用住房建

16、设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。集资房 ：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。基本术语概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 按房屋建筑楼层分类低层住宅 ：指一层至三层的住宅。 多层住宅 ：指四层至九层的

17、住宅。 高层住宅 ：指十层及十层以上的住宅。 单元式高层住宅 ：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。 跃层住宅 ：套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。基本术语概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 决定房子好坏的几个因素 ：区位优势 房产升值空间和今后生活便利的决定因素舒适环境 提升生活品质追求精神愉悦户型结构人性化的户型结构 物业管理贴心的管家服务基本的市场经济学告诉我们，房子既然是个商品，只要有涨价，就也有降价的可能。因此，不管是用于投资还是自住，购买前得必须判断此房是不是好商品，有没有购买的价值。好房子首先必

18、须是个好商品决定房产价值的，很大一部分是地段。随着城市的发展，中心区的范围也在不断扩大。但就土地而言，中心区的土地始终是稀缺性资源，这是中心区房紧俏的重要因素。细节1、地段前景看好再好的房子，如果价格超出其因有的价值，那就会失去现实意义。高性价比是所有购房者的共同心声，追求性价比体现的是一种理性的房地产开发和消费的观念。 对购房者来说，性价比是否高要综合衡量两个方面的问题。首先是购买成本，是否能够以较低的成本购买到适合自己需求的产品；其次在房子长期使用的过程中成本是否较低，包括交通成本、时间成本、教育成本、消费成本等。细节2、 产品物超所值房产增值与否的标准是所购房地产产周边的基本配套设施和政

19、府设施和政府综合城区规划的力力度和干预，如果楼盘所在的地段片区代表城市的发展方向，有着先进的规划理念，代表理想的居住未来，也同样是具备升值潜力的。细节3、升值潜力低密度的直接表现就是低“容积率”，对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较低，建筑密度一般也就较低，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。细节4：低密度空间居住环境有一个重要的硬性指标是绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化覆盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台

20、和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用。细节5：小区绿化要高“真正的好房子，讲究的是对最稀缺资源的占有，这是高端住宅的起码要求！”曾有一位开发商直言不讳地说。首先需要明确的是，什么是稀缺资源？地段是稀缺资源、土地是稀缺资源、自然景观也是稀缺资源。满足闲居的房子，第一要素就是把这些稀缺的山水资源占有，缺少了这些，低密度住宅和别墅也称不上豪宅了，叫农家小院或许更为贴切。对仙游而言，兰溪的地位自不必多说，是仙游人骄傲的地方。中奥兰溪首府正是因为占据着大自然的优美资源。细节6：资源稀缺性七通一平(熟地) : 是指土地(生地)在通过一级开发后，

21、使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。 三通一平(净地) : 是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。五证 : 房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，施工许可证由建设部门核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由国土资源部门和房屋管理局核发。基本术语概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 物业管理 指业主对区分所有建筑物共有部分以及

22、建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。 基本术语概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 小TIPS： 在国外，物业管理已经有一百多年的历史。 20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之一 物业管理才由香港引入。 深圳的物业管理是全国的先行者及推动者，也是高水准的。 资金 品牌房地产 开发需要整合的资源劳动力 土地 专业人员 经验城市基础、公用配套设施设施建筑材料 项目开发流程概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 |

23、 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 房地产开发模式香港模式：以开发商为中心客户预售融资、银行按揭融资由开发商一家完成“买地、建造、卖房、管理”纵向价值链开发商不持有物业美国模式：市场化资本运作聘请专业公司完成房地产开发的各个环节横向价值链开发商持有并经营物业项目开发流程概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 中国的房地产开发模式物业管理 销售 盖房子 取得土地 主要采用香港模式：依赖房产销售收入和银行提供资金以销售为主的经营模式以圈地、圈钱为主的盈利模式项目开发流程概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 |

24、基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 中国的房地产开发程序Step 1.投资机会选择与决策分析Step 2. 前期工作Step 3.建设阶段Step 4.租售阶段项目开发流程概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 机会寻找 机会筛选财务分析市场分析投资机会选择投资决策分析项目开发流程概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 Step1选址、定点土地二级开发土地一级开发可行性研究报告项目立项取得土地使用权 项目立项及可行性研究 确定规划 设计方案 并获得规划

25、许可 申请两证Step2 前期工作项目开发流程概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 开工前期准备工作工程建设招投标开工手续的办理工程施工及竣工验收项目开发流程概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 Step3 建设阶段提交完成建设项目投资证明签署预售商品房预售款监管协议办理商品房预（销）售许可证及销售项目备案委托中介代理机构进行销售与购房者签订买卖契约楼宇交付入住手续制定住宅质量保证书和住宅使用说明书办理产权立契过户手续前期物业管理单位招投标及经营资质审批签署物业管理委

26、托合同居住小区的物业接管综合验收项目开发流程概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 Step4 租售阶段竞争态势概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 万科保利招商金地绿城富力龙湖一、龙湖企业介绍龙湖，创建于1995年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块 。经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理

27、和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。 凭借“志存高远、坚韧踏实”的独特气质，龙湖成立十几年来，稳健经营，精细运作，赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。1998-2006年，龙湖开发的项目连续五届荣获重庆10佳住宅小区评比第一名。2008年，龙湖水晶郦城、北城天街在首届“广厦奖”评选中双双获奖，龙湖成为唯一在住宅类和商业类产品评选中均获奖的企业。 /地产项目深度分析龙湖使命龙湖核心价值观龙湖经营管理原则为客户提供优质产品

28、和服务并影响他们的行为。在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。 追求卓越 人文精神研究精神 信任共赢企业家精神 长期利益原则、员工成长原则、科学决策原则 、简单直接原则、客户至上原则、同路人原则、改进创新原则、先外后内原则、团队原则 、精英原则 龙湖集团企业文化：商业街吴亚军吴亚军是一个十分低调的人。她在2003年曾经被胡润列为2003房地产影响力人物五十强的第36位，但是胡润当时连吴亚军的年龄和出生地都没搞清楚，甚至连名字也误为“吴亚君”。而有更多的人从吴亚军这个名字认为，龙湖的老板是一名男性。吴亚军的低调在重庆地产圈也颇具知名度，圈内人送她雅号：“三不人物”“不签名、不上镜、不接受采访”。

29、善待您一生。这一句看似平常的话，让一个叫龙湖的企业，用一个女人般的细致与柔情，坚持14年的精耕细作，形成独有的龙湖现象。因为我们从一开始就有一个明确的战略目标：五年之后成为重庆一流的房地产开发商，十年之后成为国内一流的开发商。为了这个目标，我们必须放弃一些机会，抵制很多诱惑。龙湖语录善待您一生。这一句看似平常的话，让一个叫龙湖的企业，用一个女人般的细致与柔情，坚持14年的精耕细作，形成独有的龙湖现象。可售项目数量维持在高水准并保持快速周转/销售额保持每年25以上的速度逐年上升市场占有率保持平稳上升/这是一个值得我们高度重视并尊重的对手2005年前朋友们都在说龙湖的房子好，一个劲的给我介绍，物管

30、毋庸置疑！景观确实很舒服，都说买房子一定要重视小区景观，这点龙湖打动了我！2007年现在很多项目都规划得很漂亮，物业水平也提升很大，但选来选去，还是龙湖的设计理念和看房时的景观让我停下脚步！而且龙湖的产品升值潜力都是看得见的实打实！2000年前买龙湖的房子放心，物业管理很细心，我们没有想到的他们都帮我们想到了，这种小小的感动，最让我们业主铭记。2008年现在龙湖竞争的对手多，龙湖的好景观和物管已经不成为购买的唯一理由了，龙湖改进得很好，产品送得多，让客户真正在购买时得到实惠，再加上很有魅力的示范区，朋友介绍还能再有优惠,高性价比！“龙民”们如是说立足重庆，布局全国2004年2007年2008年

31、2009年数据来源:龙湖内部会议发展模式2、区域选择4、财务管3、土地策略追求高利润，同时兼顾周转以住宅物业为主，逐步加大商业比例商业项目采取“择优持有，少量出售”的模式区域聚焦，在进入区域进行深耕具有历史文化积淀及大量人口导入的城市区域选择土地战略土地区位集中城市次中心或新区注重土地成本控制，择机拿地产品战略品牌战略融资战略差异化策略，开发高端项目精细化开发，产品细节考虑周全打造标杆产品，树立企业高端产品形象热心公益，打造正面企业形象3+X+F的战略融资格局拓宽融资渠道，通过公开市场加大融资力度龙湖地产从发展模式、区域选择、土地、产品、品牌以及融资六大方面进行战略管理，全面推动企业愿景实现龙

32、湖认为战略必须在高周转和高利润之间进行抉择，龙湖更倾向于选择高利润，但也不放弃对周转速度的追求。 2007年龙湖地产利润与周转关系图2009年龙湖地产利润与周转关系图税前销售利润率总资产周转率税前销售利润率总资产周转率龙湖2007数据来源：企业相关年报10%50%70%90%200120032005200720092011目前90% 住宅企业计划在未来五年内，以不超过每年出售型物业15%的比例增加持有性物业30%龙湖十分依赖其住宅物业，其商业运营部分占其业务比重较小。未来企业将会加强在商业部分的投资比重，力争不再单纯的依靠住宅物业，而形成住宅+商业的多元化布局。目前10% 商业企业逐步加强商业

33、物业的比重，实现稳定增长2009年各业务收入比例数据来源：企业相关年报龙湖的扩张路径：西南区域环渤海长三角龙湖实行区域聚焦战略，设定区域重心，均为一二线重点城市。随即围绕这一重心，辐射四周二三线城市。目前龙湖已经完成全国三区域十一市的清晰布局。重庆成都（2005）西安（2007）；北京（2005）沈阳（2009） 青岛（2010）大连（2010）；上海（2007）无锡（2009）常州（2009）杭州（2010）。企业已由西南区域向外扩张进入环渤海及长三角区域。并且在西南区域深耕的同时，向西安辐射，扩大企业在中西部地区的市场占有率。数据来源：企业相关年报环渤海09年销售贡献率：34%中西部09年

34、销售贡献率：53%长三角09年销售贡献率：13%单业态单项目串联单业态多项目并联多业态多项目并联异地扩张有组织的区域聚焦深入全国重点城市扩张龙湖在2004年之前深耕重庆，实行多业态多项目并联的运营模式，从2005年突破西南及进入成都之后开始进行全国化布局的步伐。NOW企业发展战略也有所变化，同样追求高周转，但不再排斥大面积，开发周期较长的地块。2007一直坚持在区域市场内追求高周转高溢价的产品。不开发具有开发隐患的地块，例如有需要动迁的地块龙湖区域聚焦战略：持续变化区域聚焦，城市占比优于区域规模区域与业态双重平衡发展风险区域聚焦的多业态布局单一城市占比优于区域规模增长数据来源:龙湖内部会议业务

35、布局，住宅集中于中高端市场（不做首置产品，只做再改和豪宅客户）数据来源:龙湖内部会议公司理念：善待您一生。 为客户提供优质的产品与服务，倡导优质生活秉承对建筑规划设计、施工质量的精益求精，对环境营造的精雕细刻。在此基础上，更推出高品质的物业管理，为业主创造了健康、和睦、文明、尊贵的社区生活。 企业产品观 不卖我们能造的，要卖客户需要的； 忘掉自己想要的，想想客户愿付的！ 强大的品牌号召力，众口称赞的产品，一流的客户体验，人性化的物业服务，铸就龙湖在所进入城市领先的市场地位：集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地，分享区域发展和升值的红利，是龙湖的投资重点。资源成长地

36、块大规模快节奏1目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75重复推荐率远超同行。聚焦高端创新引领2提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，特别注重营造项目整体的人文氛围、自然环境、优质建筑，让人震撼和惊艳。景观出众最佳体验3秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，并以品牌故事的方式广为宣传，深入人心。细节品质人性服务5 标准化操作思路，不同城市在标准的同时又保证品质处于螺旋上升中。选用适合当地气候地质的材料，优化成本。全国标准成本优化4优

37、质区位和高端目标人群香醍漫步滟澜山花盛香醍滟澜山TOP2独栋、联排再改客户豪宅客户位于顺义温榆河畔中央别墅区，发展较早，最为成熟，是外籍高端人士首选聚居地。香醍漫步T2联排、洋房位于中央别墅区东北方向，潮白河畔，交通便捷、自然环境好花盛香醍C叠拼、洋房临近东五环，京沈高速路旁以客户需求为中心 集中把握高端客户的关注重点，满足其需求：核心技能 强大的品牌号召力，众口称赞的产品，一流的客户体验，人性化的物业服务，铸就龙湖在所进入城市领先的市场地位：集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地，分享区域发展和升值的红利，是龙湖的投资重点。多项目多业态大规模快节奏1目标客户集中于

38、再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75重复推荐率远超同行。聚焦高端创新引领2提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，将客户能接触到的一切做到极致。用色彩斑斓，美轮美奂的示范区强势冲击客户，温馨的生活情景营销激发客户购买欲望。 景观出众最佳体验3秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，并以品牌故事的方式广为宣传，深入人心。细节品质人性服务5 标准化操作思路，不同城市在标准的同时又保证品质处于螺旋上升中。选用适合当地气候地质的材料，优化成本。全国标准

39、成本优化4产品标志性项目评价项目图片龙湖花园（1997-2001)香樟林（2001-2003）蓝湖郡（2003-2006）首创重庆板式围合、景观先行的混合别墅产品，拉开龙湖高品质产品开发的序幕。高档定位的都市顶级独栋别墅，大幅提升龙湖的产品形象。“善待你一生”成为龙湖物业的服务理念和实际行动，龙湖物业成为重庆品质生活代名词。从普通住宅到别墅专家，实现产品升级高品质服务：通过销售后的社区物业服务，来提升公司品质。独栋加联排的超大型别墅社区，在原有纯粹北美别墅产品的基础上，开发出了地中海风格别墅品质和产品开发都跃上新台阶。物业服务联排别墅加花园洋房、高层住宅等混合而成的龙湖花园建成后在建筑、景观、

40、配套、物业管理等方面成为成为重庆楼市标杆，1998-2002年间连续蝉联第一、第二、第三届重庆市 “十佳住宅小区” 评选第一名。 香樟林别墅被房地产业内人士评定为国内最精致、最典雅的北美风格别墅，万科董事局主席王石曾说要看地道的北美风格别墅不需要出国只要到香樟林就可以了。蓝湖郡推出后成为重庆高端别墅住宅的典范，成为龙湖在重庆的第二个龙湖大社区。实施产品差异化战略， 开发高品质产品，产品与服务向高端延伸产品之“精”产品之“细”建筑立面外露的雨水管选用进口铸管，灰色的色调和暗红色的砖墙、灰色玻璃窗框形成精致立面原汁原味的欧美风格，立面比例协调，层次分明，大面积绿化营造欧美高端社区的品味感立面处理细

41、腻的六角阁建筑立面的文化石砌筑细致、自然而不造作，需要很高的施工水准和艺术水平主道口的铺设富有艺术气息，且变化有序的铺地施工工艺要求高，难度大道路铺设别致、有韵味小道铺设变化丰富窗台檐口全部外凸，和坡式屋顶呼应精细化设计和施工，产品细节考虑周全建筑不张扬但是富有艺术格调，以品质感获得中高端客户的认可。注：图片源自重庆龙湖蓝湖郡2004-2006年开发项目 镜头一：户户之间距离其实很近，但通过朝向，植物掩映，使得视觉宽度加大。 镜头二：四周少量乔木及大量灌木的设置，将花园围合，突出空间感。 镜头三：入户大门两旁的高大乔木使得居住具有私密感，沿线花丛灌木使视觉纵深至大门，空旷前院凸显建筑美感。惊艳

42、的展示区 内外界面分明，项目与周边环境形成巨大反差：入口，眼前一亮通往项目的路，已有改变，还未明显售楼处，趣意盎然样板间，亲和温馨惊艳的展示区没有植物生长期，营造出超乎客户期望的生活环境！极具冲击力的大手笔景观 惊艳的展示区惊艳的展示区为数不多的硬质铺装更多采用大量的软景有生命的园林，比建筑本身更能打动人！惊艳的展示区花盛香醍花盛香醍滟澜山香醍漫步精细化的绿化理念，小尺度上注重植物层次的搭配！惊艳的展示区花盛香醍的紫色花海，紫色花海和白桦形成鲜明的对比滟澜山的示范区香醍漫步的行道树周围注重色彩搭配，善于运用色彩对比，形成视觉冲击！惊艳的展示区善于运用起伏地形、坡地，注重车行尺度注重人的感受，人

43、视线的把握拿捏到位，近人尺度十分舒服销售大厅、样板间周边景观做足功夫大小尺度空间的把握！全程不同节点关注客户感受入口外秩序化种植雪松辅以低矮的花灌木突出礼仪性与归属感入口内部秩序化的银杏简洁大气限定出导向性强烈的空间院墙外的植被景观渐趋自然缓和客户的心态水景的加入成为秩序与自然的过渡宅间近人尺度的灌木花卉给客户心理上的减压入户的处理温馨、私密使客户最限度放松自我惊艳的展示区儿童戏水场景供来访客户小孩游戏分不清稻草人还是园丁通过示范区、售楼处和样板间展示出客户未来的生活场景，通过体验营销感染客户惊艳的展示区真实的生活化的冰箱生活中水池场景调味品真实呈现生活中的儿童桌Angle女儿房核心技能 强大

44、的品牌号召力，众口称赞的产品，一流的客户体验，人性化的物业服务，铸就龙湖在所进入城市领先的市场地位：集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地，分享区域发展和升值的红利，是龙湖的投资重点。多项目多业态大规模快节奏1目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75重复推荐率远超同行。聚焦高端创新引领2提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，特别注重营造项目整体的人文氛围、自然环境、优质建筑，让人震撼和惊艳。景观出众最佳体验3秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，并以品牌故事的方式广为宣传，深入人心。细节品质人性服务5 标准化操作思路，不同城市在标准的同时又保证品质处于螺旋上升中。选用适合当地气候地质的材料，优化成本。全国标准成本优化4严格的标准化动作香樟林蓝湖郡、蓝湖半山悠山郡蓝湖香颂龙湖睿城大城小院郦江