养老中心建设项目可行性研究报告

1、养老中心建设项目可行性研究报告养老中心建设项目可行性研究报告（此文档为word格式，下载后您可任意修改编辑！）目录 TOC o 1-5 h z 第一章总论11.1 项目背景11.2可行性研究编制依据 241.3可行性研究范围251.4项目概况25第二章需求分析 282.1老龄人口及抚养情况 282.2老龄服务业发展现状 302.3需求分析302.4本项目服务对象32第三章建设规模 323.1建设规模323.2建设标准323.3建设内容32第四章场址选择 334.1场址选择334.2场址条件34第五章建筑方案 355.1指导思想与原则355.2项目总体规划365.3建筑方案 385.4建筑设计规

2、范395.5建筑结构设计485.6结构选型495.7消防495.7建（构）筑物一览表 535.8主要设备545.9配套设施54第六章环境保护 586.1编制依据586.2设计米用标准 586.3主要污染源和污染物 586.4综合利用与治理方案 596.5绿化616.6环境管理机构及定员 616.7环境监测机构626.8环保设施及投资概算 62第七章节能 627.1设计依据627.2设计采用的节能标准 637.3节能措施637.4节能机构64第八章公用工程 658.1给排水方案设计658.2电气电讯698.3暖通空调设计 73第九章职业安全卫生 799.1设计依据799.2职业安全卫生现状799

3、.3卫生要求799.4危害因素分析及控制措施 819.5预期效果及评价829.6机构设置和人员配备 829.7投资估算82第十章组织机构与人力资源配置 8210.1组织机构8210.2管理机构组织方案体系图 8310.3人力资源配置 83第十一章 项目实施进度 8511.1建设期8511.2项目实施计划85第十二章投资估算与资金筹措 8612.1投资估算范围 8612.2投资估算额与相关数据取定 8612.3编制依据8612.4建设资金筹措87第十三章工程招标与施工方案 9113.1招标初步方案91第十四章经济与社会效益评价 9214.1经济评价概述 9214.2项目折旧9214.3经济效益9

4、314.5经济效益分析9514.6社会效益分析95第十五章 可行性研究的结论与建议 95 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 结论95 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 建议96第一章总论1.1 项目背景1.1.1项目名称及承办单位一、项目名称某某养老服务有限公司建设项目，以下简称“本项目” 。二、项目单位概况承办单位：某某养老服务有限公司法人代表：吕某某经营范围：老年人养护服务；餐饮服务；超市市场零售；国 内旅游经营服务；洗浴服务；水果、蔬菜、农产品经销；道路工 程建筑；房屋工程建筑；房屋开发。

5、注册资本：人民币伍亿玖仟玖佰玖拾万元整1.1.2承办单位概况本项目承办单位为某某养老服务有限公司，该公司实行市场 化运作，独立核算，自负盈亏。1.1.3项目提出背景和项目建设的必要性1.1.3.1我国、我省、我市老龄化现状和问题（1）老年人口总量依据全省14市老龄办的统计数据，2015年末，全省户籍总 人口为4274.5万人，60周岁及以上户籍老年人口 837.3万人， 占总人口 19.6%淇中65周岁及以上户籍老年人口 540.4万人， 占总人口的12.6%。与2014年相比,老年人口增加47.4万人，增 长率为6.0%。某某省人口老龄化程度较高，与全国老年人口占总人口的15.5%相比，高出

6、4.1个百分点从各市老年人口情况上看，沈阳市、大连市的老年人口分别达到152.0万和129.6万，老年人口占总人口比例分别为 20.8% 和21.8%。人口老龄化程度上，沈阳、大连、某某、本溪和丹东 等5市均超过20%，其中某某市最高，达到 22.1%;锦州市、朝 阳市老龄化程度最低，同为16.3%。盘锦市的老年人口最少，为22.8万人，占总人口 16.8%。表1 2015年某某省分地区60周岁及以上老年人口 单位：人地区别总人口老年人口同比增幅老龄化排名人数比例城镇老年人数农村老年人数沈阳市7308396152017920.8%11336853864946.6%5大连市59429951295

7、78221.8%7335755622075.8%2某某市348017776781122.1%4147043531077.7%1抚顺市217364942581919.6%3036271221928.3%6本溪市152034132041421.1%227845925697.5%4丹东市239468351607821.6%2456052704736.3%3锦州市309050050266516.3%2314122712532.7%14营口市233289044535719.1%2067872385706.3%8阜新市191010136868219.3%1602682084147.9%7辽阳市182521

8、234446018.9%1489061955542.1%9铁岭市307953356834918.5%1926363757132.3%10朝阳市351057257096116.3%1505594204022.6%13盘锦市135482022780716.8%1328809492710.7%12葫芦岛 市282091149894417.7%1680553308899.7%11合计42744780837330819.6%445054439227646.0%辽宁省分地区老年人【I分布图12015年某某省分地区老年人口分布单位：人图2 2015年某某省分地区老年人口比例及城镇、农村老年人口在全省 837

9、.3万老年人口中，城镇老年人口445.1万，占53.2%;农村老年人口 392.3万，占46.8%。从地区分布上看，沈 阳、大连、某某、抚顺、本溪、盘锦等6市城镇老年人口多于农村老年人口，其他8市均是农村老年人口多于城镇老年人口。老年人口年龄构成60至69周岁老年人口494.8万人，占老年人口59.1%70至79周岁老年人口236.0万人，占老年人口 28.2%80至89周岁老年人口96.3万人，占老年人口11.5%90至99周岁老年人口10.1万人，占老年人口1.2%100周岁及以上老年人口 1637人，占老年人口 0.02%70-79B 60-69岁、28.2岁.59.诧图32015年某某

10、省老年人口年龄构成与2014年相比，2015年末，全省60至69周岁老年人口增加 35.7万人，70至79周岁老年人口增加 4.7万人，80至89周岁老 年人口增加7.0万人，90至99周岁老年人口减少68人，百岁老人 数增加129人。单位：人图42015年与2014年某某省老年人口年龄构成情况对比高龄老人2015年末，全省80周岁及以上高龄老年人口突破百万，达106.6万人，占老年人口 12.7%，分布情况如下：表2 2015年某某省分地区、分城乡 80周岁及以上高龄老年人口单位：人地区别80周岁及以上高龄老年 人口城镇高 龄老 年人口农村高 龄老年 人口人数比例沈阳市22176514.6%

11连市19082914.7%11926371566某某市10293413.4%6412938805抚顺市6152314.4%4715014373本溪市3494310.9%259019042丹东市5578510.8%2851527270锦州市5800311.5%3005827945营口市5083511.4%2158229253阜新市3821510.4%1625621959辽阳市3672110.7%1431622405铁岭市6492211.4%2292841994朝阳市6533711.4%1873446603盘锦市204569.0%106759781葫芦岛市6350612.7

12、%1925544251合计106577412.7%596025469749表3 2015年某某省分地区、分性别百岁老年人口单位：人图5 2015年某某省80周岁及以上高龄老年人口单位，人1600000140000012000001000000S0D0006000004000002000000节川恳卅泾 &卅於人0斥型“斥I_老年人口图62015年某某省城镇与农村高龄老年人口数对比单也:人百岁老人2015年末，全省100周岁及以上老年人口 1637人，较2014 年末增加129人。其中男性548人，女性1089人，男女比为1:2； 城镇百岁老人836人，农村百岁老人801人，城乡比为1:0.96

13、。全 省平均每万名老年人拥有百岁老人 2人。全省共有百岁夫妻5对。地区别百岁老年人口百 岁 夫 妻（ 对）万名老 年人拥 有百岁 老人数量总人数男女沈阳市28311117211.9大连市3618927202.8某某市149509911.9抚顺市60233701.31本溪市3892901.2丹东市100425801.9锦州市125418402.5营口市1817310814.1阜新市41132801.1辽阳市74284612.2铁岭市78245411.4朝阳市37132400.6盘锦市3792801.7葫芦岛市73235001.5合计1637548108952.0图7 2015年某某省分地区、分性

14、别百岁老人中侍：人300150为女250 r老年人口健康状况全省老年人口中健康老人 375.7万人，占老年人口 44.9%;患 有老年慢性病和其他疾病的老人 461.6万人，占老年人口 55.1%。 失能、半失能老人117.0万人，占老年人口 14.0%。表4 2015年某某省分地区失能、半失能老人单位：人地区别老年人口总 数失能老人半失能老人失能、半失能老人人数比例人数比例人数比例沈阳市1520179839785.5%1364309.0%22040814.5%大连市1295782875706.8%12928710.0%21685716.7%某某市767811383645.0%599407.8

15、%9830412.8%抚顺市425819200624.7%361028.5%5616413.2%本溪市320414202016.3%211986.6%4139912.9%丹东市516078193483.7%393937.6%5874111.4%锦州市502665213674.3%365107.3%5787711.5%营口市445357236045.3%396378.9%6324114.2%阜新市368682157094.3%258827.0%4159111.3%辽阳市344460147254.3%207186.0%2944310.3%铁岭市568349245324.3%494318.7%739

16、6313.0%朝阳市570961411607.2%536779.4%9483716.6%盘锦市22780795294.2%136556.0%2318410.2%葫芦岛市498944200494.0%6829313.7%8834217.7%合计83733084401985.3%7301538.7%117035114.0%图8 2015年某某省分地区失能、半失能老人空巢老人2015年末，全省空巢老人达到350.7万人，占老年人口41.9%。表5 2015年某某省分地区空巢老人单位：人地区别老年人口总数空巢老人数占老年人口比例沈阳市152017968127844.8%大连市1295782624398

17、48.2%某某市76781133706943.9%抚顺市42581916436638.6%本溪市32041415852849.5%丹东市51607819198137.2%锦州市50266518613337.0%营口市44535717814340.0%阜新市36868213720037.2%辽阳市34446013058937.9%铁岭市56834921654138.1%朝阳市57096120954336.7%盘锦市2278078269436.3%葫芦岛市49894420855941.8%合计8373308350702141.9%(5)养老服务机构2011年末，全省城乡各类养老机构达到1714家，

18、养老床位总数达到了 18万张，同比增长12.5 %。每千名老年人拥有养老床 位达到了 25张，高于全国每千名老年人拥有养老床位19张的水平。全省共有公办养老机构914家，养老床位10万张，其中城市 养老机构123家，养老床位2.7万张；农村养老机构 791家，养老床位7.3万张。全省共有民办养老机构达到350.7万人，占老年人口 41.9%。图8 2011年全省养老机构和养老床位情况800家，床位8万张，全省空巢老人2000001EOOOO160000140000120000100000800006000040000绘 20000壬 171410000092734201020111 2Q00=

19、1养老床垃歎-1800-1600公办养老机1400枸 12001=1民办养老机1000 800养老祝料600一公办养老叭-400 養桂先住数-200 口T-民办养老机0芒枸床泣数1.1.4.2社会养老服务体系建设的必要性和迫切性我国的人口老龄化是在“未富先老”、社会保障制度不完善、历史欠账较多、城乡和区域发展不平衡、 家庭养老功能弱化的形势 下发生的，加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。加强社会养老服务体系建设， 是应对人口老龄化、保障和改善 民生的必然要求。目前，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，且正在以每年 3%以上的速度快速增长，是同期人口增速 的五倍多。预计到2015年，

20、老年人口将达到2.21亿，约占总人口 的16% ； 2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。随着人口老龄 化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照 料和护理问题日益突出，人民群众的养老服务需求日益增长，加快社会养老服务体系建设已刻不容缓。加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求的必由之路。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“ 4-2-1 ”家庭结构日益普遍，空 巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱 化，对专业化养老机构和社区服务的需求与

21、日俱增。加强社会养老服务体系建设，是解决失能、半失能老年群体养 老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。目前，我国城乡失能和半失能老年人约3300万，占老年人口总数的19%。由于现代社会竞 争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压 力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通过发展社会养 老服务来解决。加强社会养老服务体系建设，是扩大消费和促进就业的有效途 径。庞大的老年人群体对照料和护理的需求，有利于养老服务消费市场的形成。据推算，2015年我国老年人护理服务和生活照料的 潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超 过500万个。在面对挑战的同时，我国社会养

22、老服务体系建设也面临着前所 未有的发展机遇。加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级 党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。 同时，随着我国综合国力的不断增强，城乡居民收入的持续增多， 公共财政更多地投向民生领域，以及人民群众自我保障能力的提 高，社会养老服务体系建设已具备了坚实的社会基础。1.1.4.3内涵和定位（一）术 语1、老年公寓老年公寓式专供老年人集中居住， 符合老年体能心态特征的公 寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的机构养老住宅类型。2、老龄阶段60周岁及以上人口年龄段。80周岁及以上人口为高龄老人。3、自理老人生活行

23、为完全自理，不依赖他人帮助的老年人。4、介助老人生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。5、介护老人生活行为依赖他人护理的老年人。（二）内涵社会养老服务体系是与经济社会发展水平相适应，以满足老年人养老服务需求、提升老年人生活质量为目标，面向所有老年人， 提供生活照料、康复护理、精神慰藉、紧急救援和社会参与等设施、 组织、人才和技术要素形成的网络，以及配套的服务标准、运行机 制和监管制度。社会养老服务体系建设应以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，着眼于老年人的实际需求， 优先保障孤老优抚对象及低收入 的高龄、独居、失能等困难老年人的服务需求， 兼顾全体老年人改 善和提高养老服务条

24、件的要求。社会养老服务体系建设是应对人口老龄化的一项长期战略任 务，是坚持政府主导，鼓励社会参与，不断完善管理制度，丰富服 务内容，健全服务标准，满足人民群众日益增长的养老服务需求的 持续发展过程。本建设规划仅着眼于构建体系建设的基本框架。（三）功能定位我国的社会养老服务体系主要由居家养老、社区养老和机构养老等三个有机部分组成。居家养老服务涵盖生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等，以上门服务为主要形式。对身 体状况较好、生活基本能自理的老年人，提供家庭服务、老年食堂、法律服务等服务；对生活不能自理的高龄、独居、失能等老年人提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、送饭上门、无障碍改造、紧

25、急 呼叫和安全援助等服务。有条件的地方可以探索对居家养老的失能 老年人给予专项补贴，鼓励他们配置必要的康复辅具， 提高生活自 理能力和生活质量。社区养老服务是居家养老服务的重要支撑，具有社区日间照料和居家养老支持两类功能，主要面向家庭日间暂时无人或者无力照 护的社区老年人提供服务。在城市，结合社区服务设施建设，增加养老设施网点，增强社区养老服务能力，打造居家养老服务平台。 倡议、引导多种形式的志愿活动及老年人互助服务，动员各类人群参与社区养老服务。在农村， 结合城镇化发展和新农村建设，以乡 镇敬老院为基础，建设日间照料和短期托养的养老床位，逐步向区域性养老服务中心转变，向留守老年人及其他有需要

26、的老年人提供 日间照料、短期托养、配餐等服务；以建制村和较大自然村为基点， 依托村民自治和集体经济，积极探索农村互助养老新模式。机构养老服务以设施建设为重点，通过设施建设，实现其基本养老服务功能。养老服务设施建设重点包括老年养护机构和其他类 型的养老机构。老年养护机构主要为失能、 半失能的老年人提供专 门服务，重点实现以下功能：1生活照料。设施应符合无障碍建设 要求，配置必要的附属功能用房， 满足老年人的穿衣、吃饭、如厕、 洗澡、室内外活动等日常生活需求。2康复护理。具备开展康复、护理和应急处置工作的设施条件， 并配备相应的康复器材，帮助老 年人在一定程度上恢复生理功能或减缓部分生理功能的衰退

27、。3紧急救援。具备为老年人提供突发性疾病和其他紧急情况的应急处置 救援服务能力，使老年人能够得到及时有效的救援。鼓励在老年养 护机构中内设医疗机构。符合条件的老年养护机构还应利用自身的 资源优势，培训和指导社区养老服务组织和人员，提供居家养老服 务，实现示范、辐射、带动作用。其他类型的养老机构根据自身特点，为不同类型的老年人提供集中照料等服务。1.1.4.4国内老年住宅经营模式分析好适龄产业的盈利与福利的关系是发展老年住宅必须考虑 的，作为一个产业，追求一定的盈利水平，获取一定的经济效益， 是市场化运行的必然要求和重要标志。能否获得合理的利润，反映 产业运行和发展的健康状况。 但是，老年住宅的

28、服务对象和其中的 一些服务内容，具有社会福利的特点。因此，发展老年住宅，必须 兼顾社会效益和经济效益， 必须认真处理好福利与盈利的关系。处理这一关系的基本原则是，应允许所有从事老龄产业生产和服务的 经济实体合法盈利，对于这些利润，可以通过政策或法规的引导， 使之“取之于老龄产业，用之于老龄产业”；针对一些特殊的“福 利”项目，政府实施必要的政策支持或干预。这样，既调动了全社 会参与老龄产业的积极性，又体现了社会福利和社会公平这一社会主义生产目的的根本要求。1、政府、慈善机构合作经营管理我国的养老设施，过去多是政府投资的福利事业单位。 近年来， 福利事业的社会化，促使了一些民办养老设施的兴建，

29、民办养老设 施的发展随地方优惠政策的不同，发展快慢不同。.纯福利性质的养老院(公办公营福利院)这种纯粹福利性质的养老机构通常不以盈利为目的，主要依靠政府或者企业提供所有的建设以及经营管理的资金。由于收费低廉，其所拥有的娱乐设施少， 生活用具粗糙，生活 环境差，不能满足刚刚迈入 60岁的新型老年人的要求。所以，入 住福利型养老院的大多是没有或只有很少经济收入的孤寡老人。.混合型养老院(公办民营养老院)这是目前国内比较普遍存在的养老院经营模式，它们带有福利 的性质但也有盈利的能力。 通常具有政府或者慈善机构的背景，在经营方面享有优惠政策，服务内容根据入住老人要求的不同而有不 同的收费标准。体现福利

30、的方面如娱乐设施全免费，每个月免费体检等等一些服务方面。盈利性则表现在收费服务方面，女口：固定收费的内容有入住时的一次性收费和每月收费，主要是针对入住的环境来制定收费标准；经常性收费的内容有护理费和医疗费用，根据服务程度的不同来制定收费标准； 不固定收费体现在某些特殊服务 方面。2、专业公司经营管理(民办民营)这种类型的养老机构以盈利为主要目的，通常是自行出资兴建 自行管理老年住宅，以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型 养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。 入住者通常需 要交纳一定数额的抵押金， 每月交纳少量的管理费。 管理机构通过 专业护理提高收费水平获取利润， 国外的专业管理

31、机构一般将押金 进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。 国外目前存在的 经营模式有老年公寓和辅助生活机构两种，国内目前还只有老年公寓。.老年公寓老年公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式，居住者的年龄必须在 55岁以上。一般来说， 老年公寓不提供公共用餐的场所、不组织娱乐活动、不提供交通工 具。经营管理模式有自住型老年公寓、 陪助型老年公寓和特护型老 年公寓三种类型。a自住型老年公寓，不为老年居住者提供任何与日常生活、 药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区， 包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。b、陪助型老年公寓，向居

32、民提供与日常生活有关的各种服务， 包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方 面的需求。C、特护型老年公寓，除了上面两种类型所到的服务外，还提 供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者 提供治疗的房间。根据中国老龄科研中心的调查： 对于国内入住公寓的老年人来 说，对服务的要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况下的 医护”三大类为主，其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送 餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游 等是老人最希望得到的服务内容。 在价格方面，老年人入住老年住 宅的时候，最先考虑到的是一次性交纳费用的承担能力，如房屋总价；

33、然后是在社区的生活成本， 如物业管理费用、提供服务的收费 方式、交通条件等等；然后是社区的配套设施，如社区医院、娱乐 中心、老年人活动中心、老龄大学等等。我国第一个老年公寓1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由 社会集资举办，并向全国开放的民营福利企业。目前，全国虽然有不同规模的老年公寓600多家，但并没有将其作为一种新型产业来 发展，国内真正有规模、能够通过经营产生利润的却是凤毛麟角。(2).辅助生活机构美国的辅助生活机制是在 80年代中期由北欧模式发展起来 的，它是护理院的补充。辅助生活在一个争取最大限度满足个人独 立、隐私和选择的环境中结合了住所、 生活服务和简单的医疗护理。 尽管参加辅

34、助生活的老人可能无法独立生活，但他们的健康状况还不需要护理院所提供的大多数服务。这些老人可以和辅助人员一道 分担日常生活活动的风险和责任， 在辅助人员的帮助下享受个人生 活的独立和自由。辅助生活机构不受联邦关于价格法规的制约，同时也不提供护理院所具有的高技术医疗服务。无论是私人经营还是 非盈利性质，辅助生活的服务对象大多是个人付款，因此，是客户的需求而不是政府的指令，成为美国该行业发展的动力。辅助生活的宗旨是在老人需要时向他们提供或安排监督、帮助和有限度的保健服务，老人可在一系列个人日常生活活动上得到帮 助，如吃饭、穿衣、洗澡、移位和入厕。服务还可以包括做饭、洗 衣、清扫、娱乐和交通。尽管辅助

35、生活一般不提供24小时的专业医疗护理，但日常帮助可能包括在专门的工作人员监督下的药物治 疗。辅助生活服务可以由独立的居住小区提供，也可以作为继续照料退休社区的组成部分，由靠近或属于专门护理院的自成一体的居 住机构提供，作为一种比较新颖和流行的形式成为这一扩展的前 沿，辅助生活向老人们提供了一种诱人的既保持独立又获得个人照 顾的混合模式。(3 )住宅建设与管理相分离的经营模式目前，住宅建设与管理相分离的经营方式是最适合国内开发商 的运做模式，也是盈利型企业正在考虑的利润增长点。这是一种集中经营模式， 与传统的老年公寓、养老院相比，在 结构上溶入社区之中，在功能上尊重社区自主， 在内容上重视社区

36、文化休闲，在实施上运用社区各项资源， 倡导一种更积极主动的生 活方式，真正达到“只要在此生活，生命最少延长十年”的目的。大规模的老年生活社区例如美国的太阳城、安妮 ？马克西姆老 人住宅，日本的中轻井泽居住区，瑞典的斯特卢布里卡集合住宅等 等都是著名的老年聚集住宅。这种模式的产品以出售为主要的模式，房地产开发商将整个社区做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术于一体的大 规模老年生活社区，真正达到“学？养?住”的统一，是具有持续发 展能力的好项目。但同时必须依托文化素质相对较高、 且收入稳定、 思想观念很能接受全新退休生活方式的老年群体。因此在对市场的选择、推广和销售方面将是一个全新的挑战

37、。1.1.4.5创建老年疗养公寓的目的和意义：老年疗养公寓、敬老院、老年福利中心是提供物理治疗并配合 饮食、文化体育等疗法，以帮助老年人身体健康、长命百岁。随着我国经济发展和科学技术的进步， 人民的生活和医疗条件 有了很大改善，医学模式也由单纯的生物医学模式逐渐转变为生物 -社会-心理医学模式，健康的问题越来越受到人们的关注。在2007 年全国中医药工作会议上， 吴仪副总理在讲话中说：“上工治未病” 我们理解就是重视预防和保健的医学，也就是防患于未然，疗养公寓可以凭借自身优势在其中扮演重要角色，利用疗养公寓的各种资源在对疾病的预防保健方面发挥重要的作用。疗养公寓属于社会养老机构， 但又不同于医

38、院，它们两者之间 是有明显的区别的。而疗养公寓的服务对象则是广大的社会老年人 群，是运用各种综合疗养因子， 在规定的生活制度下专门为增强体 质、疾病疗养、康复疗养和健康疗养而设立在疗养公寓地（区）的 养老机构。其中自然疗养因子是构成综合疗养因子的基础因子，是起主导作用的。疗养工作的共同任务是：（1）在疗养期间要为疗养 老人进一步养成卫生保健习惯奠定基础；（2）提高疗养老人体育锻炼的自觉性和积极性；（3）使疗养老人了解与所患疾病有关的危险 因素，并加以预防和克服；（4）使疗养老人了解并遵守合理的生活 制度。这都说明疗养公寓的主要任务是培养疗养老人养成一种良好 的生活卫生保健习惯，增加对相关疾病危

39、险因素的了解，并自觉地加以预防和控制。科学配套的疗养康复制度在疗养期间，可以针对不同疗养老人 的不同个体，制定出个性化的疗养康复及健身计划，除利用各种自然疗养因子（例如河水、森林、空气、日光等）对人体的作用外， 疗养公寓的服务人员还可对疗养老人辅助进行各种物理疗法、体育疗法，如各种针灸、推拿按摩、足疗、理疗治疗及进行太极拳、太 极剑、气功等体育训练。以达到增强疗养老人个体的体能、预防疾 病或促进疾病的进一步康复的作用。通过疗养公寓系统的健康教育过程， 提高老年人群的健康意识 水平：随着医学疗养水平的发展，从总体上看，人们的健康水平明显 提高，期望寿命逐年延长。但同时由于现代不良生活方式引发的诸

40、 如冠心病、高血压、脑血管疾病、糖尿病等的发生率也有了较大的 提高，对人们的生命健康构成了较大的危害。 通过对心脑血管疾病、 糖尿病等的研究，人们越来越清楚地认识到不良生活方式对此类疾 病的形成和发展具有重要的作用，在此类疾病的治疗和预防上改善 不良生活方式既适用于这些疾病的一级预防，也是所有临床治疗的基础措施。而不良生活方式主要有吸烟、酗酒、缺乏体力活动、不 平衡的膳食习惯（高热、低营养素）和过大的生活精神压力等。但 通过调查表明，目前社会老年人群中还有相当大的一部人没有意识 到这种不良生活方式的危害性， 成为心脑血管疾病、糖尿病的高危 老年人群。而我们疗养公寓工作的主要内容之一就是要培养疗

41、养老 人养成健康卫生的生活习惯，为进一步养成卫生保健习惯奠定基 础；并且还要通过疗养公寓系统的疗养生活规律来提高疗养老人进 行体育锻炼的自觉性和积极性。所以疗养公寓可以通过组织系统 的、经常性的保健课和健康教育活动来提高疗养老人改变不健康生 活方式的自觉性，并通过他们来影响其周围的老年人群， 进而提高 整个社会老年人群的健康卫生生活水平，降低此类相关疾病的发生 率。同时，对于心血管疾病、糖尿病等相关疾病患者的部分老年人 群，其中大部分人通过在老年疗养公寓的规范化治疗后，主要症状得到了控制，但在疾病的稳定期该如何进一步治疗和进行预防，防止病情的复发和加重，却没有一个正确的认识。这样，在老年疗养公

42、寓期间则可以通过组织一系列的相关疾病防治知识讲座和宣传， 使这类疗养老人能对相应疾病的发生发展和预防保健知识有正确 的认识，并了解所患疾病的相关危险因素，积极加以预防和克服， 从而提高对此类疾病的知晓率和治疗率。综上所述，在老年疗养公寓充分地利用各种以自然疗养因子为 主的综合疗养因子的治疗作用， 使处于亚健康状态的疗养老人能调 整到一个健康舒适的状态，或促使有慢性疾病的疗养老人进一步康 复，使疗养老人经过疗养治疗后其机体的各项生理功能和后备功能 得到锻炼和加强；再结合系统全面的健康教育， 促使人们养成良好 的卫生生活习惯、增加健康意识、提高自我保健能力和掌握预防各 类疾病的方法，才是现代预防保

43、健医学的根本措施，才能为提高全 民健康水平发挥老年疗养公寓自身的作用，同时也可以为疗养公寓的建设发展创造新的发展机遇。人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。 人口老龄化要求调整现有 的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，必须发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业， 改造不适应人口老龄化的住宅、 社 区和环境。老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社 区服

44、务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子， 是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建 老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法， 一些新建的 老年公寓出现了排队入住的现象， 老龄福利事业社会化运作取得了 很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环 境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛 盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作， 对社会稳定起到了直接的促进作用党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000

45、年发出了关于加强老龄工作的决定等一系列文件指示，我国制定颁布了中华人民共和国老年人权益保障法，使我国老龄事业有法可依有章 可循。中共某某省委、某某省人民政府十分重视老龄问题。早在2001年就以辽委发【2001】8号文发出了关于贯彻 中共中央、国务 院关于加强老龄工作的决定 的实施意见，指出“老龄问题是关系 国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施， 投入财力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。加快社会养

46、老设施建设， 逐步满足老年人养老的差异需求， 提 高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策， 构建和谐社会 的新举措。1.1.4.6本项目的性质和经营模式本项目属民办民营、自负盈亏、经营上不以盈利为目的老年疗 养公寓社区，带有公益性。享受国家关于养老服务业的各项优惠政 策。经营模式是住宅建设与管理相分离， 住宅产品以出租为主，投资人租赁商品公寓（每户水、气、电、暖均单独计量），由企业自主或委托的管理公司统一经营管理并从中收取租金作为投资回报。 开发商在社区为入住老人提供 “康复治疗”、“基本生活”和“特护” 设施（含医疗康复服务中心、文化娱乐中心、健康数据中心、生态 养生中心等），老年公寓

47、管理公司根据规定标准向入住老人提供康 复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐喂饭、特护和医生监护（含 精神慰藉、临终关怀）、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等服务并收取相应费用。 饮食营养供应中心自负盈亏， 在科学飮 食 营养配餐方面有套餐也可点餐，使用饭票或刷卡。医疗康复服 务中心自负盈亏，根据一、二、三级护理标准和特护、康复方案按 月或疗程收取费用。代理购物、团体旅游自费。娱乐健康中心、生 态养生中心基本上是免费的（温泉游泳、桑拿足疗药疗、小影院除外）。老年公寓管理公司收取的费用主要是床位费（含取暖费）、餐费、物业费、护理费、管理费、代收水电煤气费。老人退休后的生活分四个阶段，分别是健

48、康阶段（全自理健康型）、生活半自理阶段（介助）、完全失去自理能力（失能介护）、 弥留之际。根据这些阶段的特点，针对每个老人的情况制定了养老 全程化方案。在养老方式上，采取了居住养老、租住养老（异地养 老和候鸟养老），度假养老方式，联网招收来自全市、全省、全国 和全世界的客人。其主旨是替儿女尽孝，为政府分忧，让老人真正实现“老有所养、老有所依、老有所乐、老有所为”，尽享天伦之乐，由安享晚年向幸福晚年过渡， 提高生存和生活质量，提高健康 水平，这就是本项目提出的初衷和义务。1.2可行性研究编制依据（1）中华人民共和国老年人权益保障法（2）国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意

49、见的通知（国办发200019号）；（3）国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（国办发20066号）；（4 ）财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政 策问题的通知（财税200097号）；（5）中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013 号）；（6）中共某某省委、某某省人民政府关于贯彻 的实施意见（辽委发20018号）;（7 ）某某省人民政府某某省老龄事业发展十二五规划辽政发（2011）42 号；（8）项目承办单位提供的有关文件资料。1.3可行性研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委投资项目可行性研究指南的规定，对某

50、某老年公寓（社区）建设项目 的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动 安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模 与方案；（3） 根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；（6）提出可行性研究结论和建议。1.4项目概况1.4.1建设地点某某市千山区汤岗子镇，西邻农高路，南北邻规划路，东邻 铁路，距离东侧202国道800m左

51、右。1.4.2建设规模本项目占地150万，总建筑面积120万，地上建筑面积 112.5万，地下建筑面积 7.5万，容积率0.75,绿化率40%， 按照每床位不低于30 标准设计，服务总人数约为 3.5万人。 本项目共分三期建设，其中一期占地面积30万，建筑面积约37万；二期占地面积30万；建筑面积约34.5万；三期占 地面积90万；建筑面积约48.5万。143建设内容本项目主要功能为健康公寓、高端生态养老、文化中心、医 疗康复中心、健康数据中心、酒店共六大类功能分区组成。 健康公寓是项目的核心功能，每期均为重点开发。其他辅助功能在不同的建设阶段各有侧重，一期用地主要以文化中心功能为 主；二期用

52、地主要以医疗康复功能为主；二期用地主要以健康数据及高端养老为主。健康公寓：建筑面积100万，分为三期建设。建设面积 分别为：30万讥 30万讥 40万讥健康公寓为4-6层带电梯建筑。其中一层主要为附属用房，包括 管理、部分餐厅、医疗、超市等服务用房。2-6层为高标准老年公寓。老年公寓大部分为标准二人间，少部分为单人间及套房。 建设标准不低于30 m2 /床位。医疗康复中心：建筑面积 3万m,共六层,床位数约为150 个。医疗康复中心主要在一期、三期开发建设，建设面积分别为2.5万m、0.5万m。医疗康复中心主要包括医疗中心、康复中心 及体检中心三部分功能组成，联合国内最优质医疗资源， 对园区内

53、老人进行专项服务。文化中心：建筑面积 4.5万m,为6层建筑。文化中心分 三期建设，每期建设面积均为 1.5万m。文化中心是老年人交流的平台，是老年人继续发挥自身经验、智慧的舞台。文化中心主要设老年大学、图书馆、阅览室、从业培 训中心、服务管理中心等。设用不同规模、不同内容的活动厅室， 如游戏厅、健身室、舞厅；音乐欣赏、戏曲欣赏、书画欣赏厅、 休息厅、茶室等。高端生态养老：建筑面积 1.0万m,为2-3层建筑。高端 生态养老以高品质生活环境为主体，结合园区整体休闲空间建设，突出咼端、生态、智能概念，展现未来咼端养老趋势。五、健康数据中心：建筑面积 1.5万，为6层建筑。数据中 心为每位老人建立

54、健康档案，定期安排体检及健康状况测试。收 集老人健康状况的大数据，根据大数据情况对老人健康状况进行 分析。从每日的膳食结构、运动量大小、精神状态等方面提供相 应的建议与咨询。六、酒店：建筑面积 2.5万，6层建筑。酒店以五星级为建 设标准，主要为参观、体验养老园区人群服务。1.5主要技术经济指标用地面积：地上建筑面积：150 万112.5 万地下建筑面积：7.5 万总建筑面积：120万川绿化率：40%容积率：0.75公寓部分面积：100万川独栋部分面积：1.0万川健康数据面积：1.5 万文化中心面积：4.5 万医疗康复面积：3.0万川酒店建筑面积：2.5 万地下车库面积：4.5 万地下设备面积

55、：2.5 万地下其他面积：0.5 万第二章需求分析2.1老龄人口及抚养情况从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长 1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每 十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见 的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1 o表2-1中国人口年龄结构和抚养比变化趋势年 份人数（万人）比例（）总人口60 +65 +80+0 14岁1559岁60+80 + /60+014岁抚 养比60+抚养比总抚

56、 养比2000126 72213 0128 8371 20024.365.410.39.237.215.752.92005131 78914 2829 9641 47921.068.210.810.230.815.946.72010136 23216 61610 9441 81219.967.912.210.929.318.047.32015140 32920 45112 9302 17519.865.614.610.630.222.252.42020143 60523 37416 2772 52319.064.816.610.829.325.154.42025145 65528 27218

57、7272 86218.062.619.410.128.731.059.72030146 54534 03922 8643 70116.860.023.210.928.038.766.82035146 51138 04827 6715 05415.958.126.013.327.344.772.02040145 68739 20630 8085 67315.557.626.914.527.046.773.72045144 22040 65231 4457 35215.456.428.218.127.350.077.32050141 86743 53532 2499 25015.354.030.7

58、21.328.356.885.1我国人口抚养比（14岁以下人口+ 60岁以上人口 /1559岁 人口）在未来50年中变化比较明显。少儿人口抚养比（14岁以下人口 /1559岁人口）从 2000年的37.2%下降到2050年的 28.3%，下降了 8.9个百分点。老年人口抚养比（60岁以上人口 /1559岁人口）则从15.7%上升到56.8%，上升了 41.1个百分 点。虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从 52.9%提高到85.1%,上升了 32.3个 百分点（见图2-1）。人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2-2 ）。图2-2两

59、个年龄组老年人口比重的变化年 份年龄组195319641982199020002010202020302040205060 7995.595.793.492.190.489.189.689.686.179.280 +4.54.36.67.99.610.910.410.413.920.8合计100100100100100100100100100100据有关部门统计，2011年我省724万老年人口中，城镇老 年人口为374万，农村老年人口为 350万，2011年末，全省80 岁及以上高龄老年人口达 87.8万人，占全省老年人口的12.12%, 根据各市老龄办统计数据，全省老年人口中健康老人达到36

60、76126人，所占比重为50.77%，较2010年末增长1个百分点。患有老年慢性病和其他疾病的老年人所占比重为49.23%。失能、半失能老年人口之和占老年人口总数的16.67%。随着城市、农村青壮年外出上学、就业、经商、务工等情况的出现，造成大量 家庭“空巢”，同时随着生活方式的转变，子女与父母同城、异 城分别居住情况也十分普遍。截至 2015年末，全省“空巢老人” 达到350万人，占全省老年人口总数的41.9%。某某市2015年 末，老年人口总数 767811人，空巢老人337069人，占老年人口 的比例达43.9%，预计到2050年我国老年人占总人口比例将达 到25%，每4人中就有一个老人