企业名下房产抵押个人商务贷款业务(57张)课件

1、企业名下房产抵押个人商务贷款业务信贷业务部李垒垒2010年10月企业名下房产抵押商务贷款定义贷款对象产品要素额度、利率、期限、还款方式贷款担保贷款流程企业名下房产抵押商务贷款定义-企业: 是仅包括依据中华人民共和国企业法人登记管理条例、中华人民共和国公司登记管理条例、中华人民共和国个人独资企业、一人有限责任公司（因相对特殊，故单独明确要求）企业法、中华人民共和国公司法等相关文件要求，经各级工商行政管理机关登记注册的，有限责任公司、合伙企业、个人独资等经营实体。 个体工商户名下房产，视同自然人名下房产受理。 企业名下房产抵押商务贷款定义-企业名下房产抵押个人商务贷款 是指借款人（自然人）以企业名

2、下的房产作为抵押物，以抵押担保作为主要担保方式，向我行申请个人商务贷款。 企业名下房产抵押商务贷款贷款对象 企业房产商务贷款贷款对象为自然人，该自然人必须为抵押房产企业的股东、合伙人或实际控制人。借款人为该企业股东、合伙人，须同时满足如下条件：借款人为该企业法定代表人；借款人在该企业中所占份额超过30%（含）；合伙企业的，借款人应为普通合伙人；借款人参与经营企业，且对企业全部资产和收入有绝对控制权和支配权。企业名下房产抵押商务贷款贷款对象 借款人为该企业实际控制人，须同时满足如下条件：借款申请人或其配偶为该企业最大股东（合伙企业应为普通合伙人）的直系亲属；借款人其相应亲属占该企业二分之一（含）

3、以上股份或投资份额；借款申请人实际经营该企业，且对企业全部资产和收入有绝对控制权和支配权。企业名下房产抵押商务贷款贷款对象绝对控制权与支配权主要表现为： 对企业的资产具有使用、支配、处置的权力； 对企业主要购销渠道具有控制力； 对于该企业人事安排具有决定权； 对于该企业的收益具有所有权与支配权。 企业名下房产抵押商务贷款贷款对象自然人满足条件:1.年龄18-60周岁2.企业要经营6个月以上3.合法经营手续4.还款意愿好5.销售好6.在我行开结算帐户企业名下房产抵押商务贷款额度 利率 期限 还款方式相同的地方金额:抵押率,净资产,净利润,现金流利率:执行当地利率期限:商务贷款期限,额度最长5年,

4、期限最长5年.还款方式:三种企业名下房产抵押商务贷款额度 利率 期限 还款方式不同的地方金额:不得超过该企业公司章程、股东大会决议等该企业权利性文件中的限制性规定 。(第十条,第三款，第十六条)利率:期限:但有经营期限的企业授信期限不应当超过该企业的经营期限，即不得超过营业执照中经营到期日，也不得超过公司章程中约定公司存续期间。 (第十一条) .还款方式:企业名下房产抵押商务贷款贷款担保-抵押物的要求组合:可以与普通房产组合(第十四条)从使用用途来讲，只包括企业名下的住房和商用房两大类 住 房:普通住房、别墅等住宅类型房产 商用房：商住两用房、写字楼、临街商铺或住宅配套的底 层商铺等商贸经营用

5、途的房产 注意：不包括厂房 从抵押率上来讲： 普通住宅：最高60% 其他房产：最高50%企业名下房产抵押商务贷款贷款担保-对企业的要求对企业的一些要求（第十五条）有限责任公司房产：企业出资人必须为自然人，不得为法人。合伙企业的房产：借款人为普通合伙人，不得为有限合伙人。一人有限责任公司房产：股东为自然人，不得为法人个人独资企业房产：自然人企业名下房产抵押商务贷款贷款担保-企业决议有限责任公司（第十七条、第十八条）借款人为股东的 必须经该企业股东会或者股东大会决议通过，且借款人股东不得参加该事项的表决，该表决必须经其他有表决权股东一致同意通过；或除借款人之外全体股东会签决议，一致同意抵押。借款人

6、为实际控制人的 必须经该企业股东会或者股东大会表决通过，该表决必须全体股东一致同意通过；或全体股东会签一致同意抵押。 企业名下房产抵押商务贷款贷款担保-企业决议合伙企业的（第十九条） 需经过全体合同人一致同意 一人有限公司、个人独资企业（第二十条） 不设立股东会的，应就是否同意以公司、企业财产提供担保做出书面决定，并由股东或出资人签字确认。企业名下房产抵押商务贷款贷款流程 是个人商务贷款的细分品种，个别关键控制点有本质区别，流程基本相同。 营销受理与调查-审查与审批-额度生效-贷款支用-贷后管理企业名下房产抵押商务贷款贷款流程-申请受理-申请资料抵押房产为有限责任公司名下的，需要材料（第二十二

7、条）1.借款人及相关人员资料2.企业材料 分为：必须与非必须3.经营证明材料4.房产材料5.帐户材料6.其他材料企业名下房产抵押商务贷款贷款流程-申请受理-申请资料抵押房产为有限责任公司名下的，需要材料（第二十二条）1.借款人及相关人员资料 包括：（1） 借款申请人及配偶（若已婚）有效身份证件原件及复印件；（2） 借款人婚姻材料（若有）原件及复印件；（3） 借款人及配偶本地户口本或居住证明材料原件及复印件；（4） 该企业其余股东身份证件原件及复印件，复印件需加盖企业公章（可在调查时核实）。企业名下房产抵押商务贷款贷款流程-申请受理-申请资料抵押房产为有限责任公司名下的，需要材料（第二十二条）2

8、.企业材料必须：经年检合格的营业执照原件及复印件、经年检合格税务登记证原件及复印件，经年检合格组织机构代码证原件及复印件、公司章程原件及复印件、股东会决议原件及复印件、验资报告原件及复印件。视情况提供：公司章程修正材料原件及复印件（若有）、特种许可证明原件及复印件（若有）、公司变更登记材料原件及复印件（若有）、贷款卡号及密码（若有）。注意：复印件均加盖企业公章企业名下房产抵押商务贷款贷款流程-申请受理-申请资料抵押房产为有限责任公司名下的，需要材料（第二十二条）2.证明经营情况的材料-与普通商务贷款相同（1） 能反映借款申请人经营资金往来的最近6个月以上的银行结算账户（企业和个人的）交易明细；

9、（2） 能反映企业经营状况的其他凭证，如：纳税凭证、经营合同和进销货单据等（若有，非必须）；（3） 企业最近一季度的财务报表原件及复印件；（4） 其他证明借款申请人还款能力的凭证，如房产证、汽车登记证、存款或有价证券凭证等；企业名下房产抵押商务贷款贷款流程-申请受理-申请资料总结：房产房产为有限责任公司名下的，申请材料与普通商务贷款的区别：1.个人材料上增加了其他股东的身份材料2.企业材料要求更严谨了，必须的是一定要有的，重点是分为两类：一类是公司的权利文件，章程、股东决议；另一类是经营材料，执照等。两类材料必须合法有效。3.经营证明材料基本相同4.房产材料基本相同，只不过房产是企业的。企业名

10、下房产抵押商务贷款贷款流程-申请受理-申请资料抵押房产为有限责任公司名下的，需要材料（第二十二条）2.企业名下房产材料（1） 企业名下房产房屋所有权证原件及复印件；（2） 企业名下房产土地使用权证原件及复印件（若有）；（3） 涉及到企业名下房产权属的其他证明材料。企业名下房产抵押商务贷款贷款流程-申请受理-申请资料抵押房产为合伙企业名下的，需要材料（第二十三条）1.借款人及相关人员资料-等同于有限公司，合伙人2.企业材料 分为：必须与非必须3.经营证明材料-相同4.房产材料-相同5.帐户材料-相同6.其他材料-相同企业名下房产抵押商务贷款贷款流程-申请受理-申请资料抵押房产为合伙企业名下名下的

11、，需要材料（第二十二条）2.企业材料必须：经年检合格的营业执照原件及复印件、经年检合格税务登记证原件及复印件，经年检合格组织机构代码证原件及复印件、合伙协议原件及复印件（与有限公司不同）、验资报告原件及复印件。视情况提供：重大事项决议或协议原件及复印件（若有）（与有限公司不同）、合伙协议修正材料原件及复印件（若有）、变更登记材料原件及复印件（若有），贷款卡号及密码（若有）。注意：复印件均加盖企业公章企业名下房产抵押商务贷款贷款流程-申请受理-申请资料抵押房产为一人有限公司名下的，需要材料（第二十四条）1.借款人及相关人员资料-类似有限责任公司，无其他股东了2.企业材料 分为：必须与非必须3.经

12、营证明材料-相同4.房产材料-相同5.帐户材料-相同6.其他材料-相同企业名下房产抵押商务贷款贷款流程-申请受理-申请资料抵押房产为一人有限公司名下的，需要材料（第二十四条）2.企业材料必须（与公司一样）：经年检合格的营业执照原件及复印件、经年检合格税务登记证原件及复印件，经年检合格组织机构代码证原件及复印件、公司章程原件及复印件、验资报告原件及复印件。视情况提供：公司保存书面材料的重大决议原件及复印件（若有）（没股东会决议）、特种许可证明原件及复印件（若有）、公司变更登记材料原件及复印件（若有）、贷款卡号及密码（若有）。注意：复印件均加盖企业公章企业名下房产抵押商务贷款贷款流程-申请受理-申

13、请资料抵押房产为个人独资企业名下的，需要材料（第二十五条）1.借款人及相关人员资料-类似有限责任公司，无其他股东了2.企业材料 分为：必须与非必须3.经营证明材料-相同4.房产材料-相同5.帐户材料-相同6.其他材料-相同企业名下房产抵押商务贷款贷款流程-申请受理-申请资料抵押房产为个人独资企业名下的，需要材料（第二十五条）2.企业材料必须（与公司一样）：经年检合格的营业执照原件及复印件、经年检合格税务登记证原件及复印件，经年检合格组织机构代码证原件及复印件。视情况提供：个人独资企业章程原件及复印件（若有）、书面决议原件及复印件、验资报告原件及复印件（若有）、公司章程修正材料原件及复印件（若有

14、）、特种许可证明原件及复印件（若有）、公司变更登记材料原件及复印件（若有）、贷款卡号及密码（若有）。复印件要加盖公司公章。注意：复印件均加盖企业公章企业名下房产抵押商务贷款贷款流程-受理初审与普通商务贷款初步审查的区别：1.仔细查看经年检合格的营业执照原件及复印件、税务登记证原件及复印件，组织机构代码证原件及复印件，特种许可证明原件（若有），重点关注年检情况，并与借款人信息进行详细核对。2.仔细核对营业执照上该企业到期日，仔细核对公司章程中存续期间，贷款到期日不得超过营业执照上企业到期日与公司章程中约定的存续期间。3.仔细分析该企业的经营范围，考察其是否符合国家食品安全、安全生产、环境保护等相

15、关法律法规。4.仔细查看该企业的股东会决议原件，验资报告原件、公司章程修正材料原件（若有）、公司变更登记材料原件（若有）等材料，重点关注股东份额变动情况。企业名下房产抵押商务贷款贷款流程-受理初审出现下列情况不受理（第二十八条）：（一）借款申请人年龄在18周岁（不含）以下，或在60周岁（不含）以上。 （二）借款申请人不能提供合法有效身份证明和固定住所证明。（三）企业类型不在本制度规定范围之内。（四）企业营业执照、税务登记证、组织机构代码未年检。（五）营业执照有效期，明显短于额度到期日。企业名下房产抵押商务贷款贷款流程-受理初审出现下列情况不受理：（六）公司章程规定企业存续期，已经界满。或存续期

16、间短于额度到期日。（七）从事非法经营生产活动。（八）提供虚假证明材料。 （九）已查明信用报告不符合我行客户准入标准。（十）抵押房产类型不符合我行业务标准。（十一）企业公司章程、合作协议等权利性文件对于对外担保的有禁止性规定，或本次担保行为不符合该企业权利文件限制性规定。（十二）受理人员认为存在其他重大潜在风险的情况。企业名下房产抵押商务贷款贷款流程-任务分配 贷款行信贷业务主管应及时合理安排信贷员对客户的经营场所和抵押房产进行实地调查。贷款实行双人调查，信贷业务主管须指定其中一人作为管户信贷员，负责调查资料的收集和调查报告的整理，另一信贷员则协助管户信贷员完成调查工作。企业名下房产抵押商务贷款

17、贷款流程-贷款调查 调查人员应对调查过程中收集的信息的真实性、授信建议的准确性和可靠性负责。调查人员实地调查：（一）借款申请人及家庭基本信息（二）借款申请人及相关关系人信用状况（三）企业经营信息（四）贷款用途信息（五）担保物信息企业名下房产抵押商务贷款贷款流程-贷款调查（一）借款申请人及家庭基本信息1借款申请人个人身份证明、个人职业经历、受教育背景、品行、健康状况，以及经营能力等；2主要家庭成员基本情况、居住情况、婚姻状况、健康状况、收入、生活开支等情况；3家庭主要财产和负债情况。财产包括房产、交通工具、金融资产等，负债包括住房贷款、汽车贷款等银行借款及私人借款；企业名下房产抵押商务贷款贷款流

18、程-贷款调查（一）借款申请人及家庭基本信息4针对申请人为实际控制人的情况，信贷员应采取交叉检验的方式给予重点核查，同时做好相关材料的收集工作。可采取如下手段进行核实：核查该企业主要业务单据、合同是否为实际控制人签发；如果该企业存在账外资金流转，可核查该资金是否通过实际控制人个人账户流转；其他能够证明申请人实际控制该企业的方法。企业名下房产抵押商务贷款贷款流程-贷款调查（一）借款申请人及相关关系人信用状况关注要点包括但不限于：1负债信息，包括信用卡及贷款当前负债余额总计，每月应归还银行贷款的本息合计数；2最近24个月还款记录，对于最近24个月有逾期的，则要求客户解释逾期的具体原因，是否符合我行征

19、信准入标准；对于征信属于次级类或当前账户状况为逾期（实际已归还）的，要求客户在贷款或发卡行打印详细的还款明细，并出具书面说明。3对外担保信息，若客户对外有担保，则需要了解担保的具体情况，包括担保对象、金额、期限及原因等。对外担保金额较大的客户，还应分析其代偿的可能性。如企业已经存在对外担保情况，还应核算对外担保数额是否符合该企业权利文件中相关规定。4信用报告体现的其他重要信息，包括工作单位、收入、缴纳的社会保险和车船使用税、查询记录和个人声明等，对还款意愿或还款能力造成重大影响的，应当予以明确说明。企业名下房产抵押商务贷款贷款流程-贷款调查（三）企业经营信息-重点1信贷人员应到工商管理部门查询

20、企业在工商部门备案的公司章程等材料，复印留存并加盖工商部门“档案查询骑缝章”。仔细查核对企业的公司章程，对于企业对外担保的相关限制给予重点关注，确保该企业担保的总额及拟申请的本笔贷款数额不得超过该公司章程规定。2营业执照、税务登记证年检记录。企业名下房产抵押商务贷款贷款流程-贷款调查（三）企业经营信息-重点3企业主要资产与负债，资产包括企业拥有的固定资产，如房产、汽车、存货以及办公设备等；负债包括对银行的短期、长期借款，应付账款、工资或其他应付款，以及对外担保情况，经营实体（即抵押房产企业）报表中有短期借款、长期借款的，必须提供企业征信报告，核实企业借款是否与报表相符，是否有不良信用记录；企业

21、销售收入情况，包括主要销售对象、年或月销售金额、销售渠道、结算方式、销售记录和银行账单流水，以及主要竞争对手等；4生产或经营费用，包括采购或生产成本、雇员人数及工资、日常营业费用、税费等其他的费用；5对于公司制企业，还需查阅企业近一年或季度的财务报表以及企业结算账户交易明细情况；在获取生产经营信息的过程中，需要让客户提供尽可能完整的生产经营记录凭证和银行账户交易明细（指主要通过银行转账交易的客户），以便更为准确判断客户实际的生产经营情况。企业名下房产抵押商务贷款贷款流程-贷款调查（四）贷款用途信息-所有业务都很重要 应根据企业的现有经营规模、应收应付状况、以往的资金进出状况，以及经营周期特点等

22、，了解借款申请人的真实借款资金用途。企业名下房产抵押商务贷款贷款流程-贷款调查（四）担保物信息 以企业房产抵押为个人提供担保的，房产价值、变现能力等与一般商务贷款相同，重点应对权属信息进行确认，核对房产所有者是否与该企业名称一致，确认该抵押房产是否存在租赁事实企业名下房产抵押商务贷款贷款流程-贷款调查-关注抵押授权行为-非常重要房产为有限责任公司的 如果抵押房产企业为有限责任公司，企业应召开股东会或采取会签形式，形成股东会决议或会签决议，同意以本企业名下房产抵押为借款人向我行借款提供担保。如果借款人为该企业股东，该企业应向我行提供股东会决议原件，原件应由借款人之外的全体股东签字确认并加盖公司公

23、章（如当地房屋管理部门有特殊规定，规定必须全体股东一致签字确认，那么借款人股东也应签字）；如果借款人为该企业实际控制人，该企业应向我行提供股东会决议原件，原件应由全体股东签字确认并加盖公司公章。如条件允许，我行信贷人员应见证签字、盖章环节。该决议原件可为若干份，由我行保留一份原件，其余依相关规定处理。会签决议签字人员同股东会流程。企业名下房产抵押商务贷款贷款流程-贷款调查-关注抵押授权行为-非常重要房产为合伙企业的的 如果抵押房产企业为合伙企业，须该企业全体合伙人签订一致同意抵押的决议书，同意以本企业名下房产抵押为借款人向我行借款提供担保。该企业需要向我行提供决议书原件，原件应由全体合伙人签字

24、确认并加盖公章。如条件允许我行信贷人员应见证签字、盖章环节。该决议原件可为若干份，由我行保留一份原件，其余依相关规定处理。企业名下房产抵押商务贷款贷款流程-贷款调查-关注抵押授权行为-非常重要房产为一人有限责任公司的 如该抵押房产企业为一人有限责任公司，须要该公司出具正式的书面决议书，由该股东签字确认，同意以本企业名下房产抵押为借款人（即股东本人）向我行贷款提供担保，我行信贷人员应见证签字环节。该决议原件可为若干份，由我行保留一份原件，其余依相关规定处理。房产为个人独资企业的 同上企业名下房产抵押商务贷款贷款流程-贷款调查-关注抵押授权行为-非常重要 如企业其他相关利益人（股东、合伙人）不能现

25、场签定决议，可出具授权书，并由县级及县级以上公证部门公证，授权代理人代为行使权利。我行应核实授权书，并保留经过公证的授权书原件。企业名下房产抵押商务贷款贷款流程审批材料上报（一）个人商务贷款客户调查报告和个人商务贷款客户信用评级表。（二）个人商务贷款申请表。（三）借款申请人、配偶有效身份证件复印件、当地户口本或居住证明材料复印件；其他相关人身份证件复印件。（四）借款申请人所经营企业的营业执照、税务登记证、纳税凭证等复印件；组织机构代码证，公司章程，合伙协议，股东会决议原件及复印件、验资报告原件及复印件、公司章程修正材料原件及复印件（若有）、特种许可证明原件及复印件（若有）、公司变更登记材料原件

26、及复印件（若有）、企业最近一度的财务报表原件及复印件，贷款卡号及密码（若有）。 企业名下房产抵押商务贷款贷款流程审批材料上报（五）企业同意以企业名下房地产抵押的决议原件。（六）房屋所有权复印件及土地使用权证复印件（若有）。（七）借款人及经营企业的还款能力证明材料复印件，如：最近6个月以上的银行结算账户（企业或个人的）交易明细、纳税凭证、经营合同和进销货单据等（若有，非必须）、房产证、汽车登记证、存款或有价证券凭证等。（八）通过征信系统查询的借款人、配偶及相关人的个人信用报告打印版。（九）个人商务贷款业务上报审批申请表。（十）其他审批中心认为需要上报的材料。 企业名下房产抵押商务贷款贷款流程贷款

27、审查一般审查要点：（一）申请资料是否完整、齐全，资料信息是否合理、一致。（二）借款人是否符合贷款条件、资信是否良好、还款来源是否足额可信。（三）贷款用途是否明确，是否符合国家有关政策、法规和我行有关规定。（四）信贷员的授信建议方案是否合理，授信金额、期限等是否符合我行业务规定。（五）信贷员是否按规定履行了实地调查职责，管户信贷员与贷款申请人是否为关系人，贷款调查意见是否客观、属实。（六）系统信息录入是否完整、规范，是否与调查报告内容保持一致。 企业名下房产抵押商务贷款贷款流程贷款审查-特殊审查要点（一）关注企业营业执照、税务登记证、组织机构代码证的年检情况。（二）审查该企业股东章程、合伙协议等

28、企业最高权利性文件，重点关注是否允许以本企业财产抵押为相关人提供担保。（三）审查该企业股东章程、合伙协议等企业最高权利性文件，重点核实对于本笔抵押担保是否有限制性规定，是否有担保总额的限制，我行本笔担保是否超过该企业担保总额。 企业名下房产抵押商务贷款贷款流程贷款审查-特殊审查要点（四）审查该企业是否存在股东章程变更协议等（如有），该变更协议中关于抵押等事项是否存在关于对外担保的禁止性或限制性规定。对于存在限制性规定的，应核对我行本笔贷款担保是否符合该规定。（五）核对企业出具的决议书，是否为企业最高权力机构出具，是否具备效力。抵押人为股份有限公司的，如果借款人为股东，决议书应由股东会出具，并经

29、借款人股东之外的全体股东一致签字同意；如果借款人为实际控制人，决议书应由股东会出具，并经全体股东一致签字同意。抵押人为合伙企业的，决议书应由全体合伙人签字同意。抵押人为一人有限责任公司、个人独资企业的，决议书应为一人股东、独资人签订的书面决议。（六）核对借款期限与企业经营年限，是贷款期限是否超过营业执照、公司章程上经营年限。 企业名下房产抵押商务贷款贷款流程贷款审查 审查过程中，审查人员应对全部贷款进行电话核实，核实要点为申请信息、个人及家庭、经营情况等基本信息。 企业名下房产抵押商务贷款贷款流程贷款审批（一）申请人主体资格是否符合我行信贷政策，申请人生产经营是否符合国家产业政策及相关法律法规

30、；（二）申请人的还款意愿是否良好，是否有我行认定的不良信用记录；（三）申请人是否有良好、稳定的收入来源，收入能力是否满足申请额度的还款要求；（四）抵押企业主体资格是否符合要求，企业担保手续是否合法、完备；（五）抵押房产信息是否真实准确，评估价值是否合理；（五）授信金额及期限是否合理；（六）调查人、审查人是否履行相应职责，授信建议是否合理；（七）是否存在影响申请人还款的重大潜在风险。 企业名下房产抵押商务贷款贷款流程合同签定1.注意：使用新的抵押合同2.抵押合同应由该企业法定代表人签字，并加盖该企业公章。信贷员在签订合同的时候，应核实企业法定代表人信息，确保准确无误。 企业名下房产抵押商务贷款贷

31、款流程担保条件落实抵押后放款。 企业名下房产抵押商务贷款贷款流程担保条件落实/抵押物凭证保管抵押后额度生效。凭证保管与普通商务贷款一样 企业名下房产抵押商务贷款贷款流程支用管理 贷款支用时，抵押房产企业应提供贷款支用说明函。贷款支用时，应对抵押物状态及抵押物所属企业的实际经营情况进行重点核实，如贷款支用时，抵押物因财产保全或者执行程序被查封，或抵押物所属企业已经申请破产，应拒绝贷款支用申请。 企业名下房产抵押商务贷款贷款流程贷后管理 企业名下房产抵押商务贷款，除按照普通商务贷款操作办法对额度业务进行贷后管理的同时，还需要对企业的变动情况给予重点关注。（一）关注企业的经营与年检情况，确保企业正常

32、、持续的生产经营。（二）关注企业的股权变动情况。（三）关注抵押物价格波动情况。（四）关注其他可能对贷款安全产生潜在影响的事件。 企业名下房产抵押商务贷款总结：公司章程很重要。公司授权很重要。经营手续很重要。贷款支用很重要。谢谢！1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给来的人一个惊喜，也给自己一个好的交代。3、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力!4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，同样