富力虹桥项目报告课件

1、富力虹桥十號营销策略报告宏观区位本案项目基地位于虹桥商务区核心区的“正中心”；虹桥商务核心区东至环西一大道，即外环线A20；西至现状铁路外环线，即华翔路；南至A9沪青平高速公路；北至规划北翟高架路，是服务长三角地区的商务中心和大型综合交通枢纽。未来将形成以总部经济为核心，以高端商务商贸和现代物流为重点，以会展、商业等为特色，其他配套服务业协调发展的产业格局。依托先天的地理优势，成为上海西部区域、长三角经济圈，乃至国际知名企业进入上海中心城区的“咽喉要道”大虹桥商务区86.8平方公里大虹桥商务核心区大虹桥商务拓展区中观区位本案外环线北翟路高架G50沪渝高速S20外环高速A11A5虹桥商务区的主体

2、业态是总部经济、贸易机构、经济组织、商务办公，功能业态是会议、会展，配套业态是酒店、零售、商业、文化娱乐。微观区位富力本案核心区一区北区南区虹桥商务区核心区由紧邻虹桥枢纽本体的核心区一期、南北两翼以及占地约1平方公里左右的“中国国家会展中心”项目共同构成；万科时一区国家会展中心目前核心区一期率先启动，万科时一区作为北区首作，正式揭开虹桥核心区二期的帷幕！虹桥商务区核心区/核心区一期核心区一期地块出让情况地块名用途土地面积（）建筑面积（）开发商上市时间竣工时间工程进度项目名称一期01号地块商办45,282 119,107 丽宝2014年2014年底部分封顶虹桥丽宝广场一期02号地块商办，商服92

3、,133 256,323 红星美凯龙+沈阳首源2014年2015年接近封顶虹源盛世国际文化城一期03号北地块商服51,294 226,470 汕头联美+上海金臣2014年2014年12月部分封顶金臣联美项目一期03号南地块商服32,187 95,917 万科2014年2014年基本建成虹桥万科中心一期04号地块商服27,893 102,657 万通2014年2015年1月部分封顶万通新地中心一期05号地块商办78,751 251,376 龙湖地产2015年2015年9月 部分封顶龙湖虹桥天街一期06号地块商办62,299 233,140 瑞安地产2013年17街坊：2014年08月D19街坊：

4、2014年11月交付虹桥天地一期07-1号地块商办8,203 21,758 冠捷2015年暂无出地面冠捷项目一期07-2号地块商办15,461 55,041 兆臣2014年2016年3月出地面上海兆臣项目一期08号地块商办89,806 284,550 上海地产&富力2014年2015年2月部分已交付虹桥绿谷广场一期09号地块商办15,052 33,530 三湘股份2014年2014年底封顶虹桥三湘广场合计1,679,869 核心区一期1.43平方公里共划分为11个地块进行出让，开发总规模为167.99万，规划中的开发比例约为商务办公57%，商业12%，文化娱乐5.5%，酒店6.5%，会展10%

5、。虹桥核心区一期率先启动，目前主要以商务办公为主，目前以租赁形式为主。08地块D13项目（富力收购）备注：建筑面积不包含地下建面。核心区北区地块出让情况地块名用途土地面积（）建筑面积（）开发商上市时间竣工时间工程进度项目名称北片区01、03号地块商办100,513 281,436 中骏2015年2016年12月已开工中骏广场北片区02、04号地块住办,办公楼84,751 186,453 旭辉+恒基2014年11月（住宅）2016年在建、未封顶恒基旭辉中心北片区05号地块办公楼49,661 139,050 富力2015年2015年12月待建富力虹桥十號北片区06号地块住办56,658 107,6

6、50 富力2014年7月（住宅）2015年12月已开工富力虹桥十號北片区07号地块商办25,583 76,748 传富-2017年1月平整土地阶段阿里巴巴总部北片区08号地块商住办43,941 83,488 新长宁待定2016年12月已开工新长宁北片区09号地块商办90,867 141,753 新华联待定暂无已开工新华联国际中心北片区11号地块商住办112,864 178,324 万科2013年10月2015年9月基本建成万科时一区北片区12号地块商业用地45,516 122,894 协信2014年8月2015年底基本封顶虹桥协信中心北片区13号地块其他商服用地73,695 140,021 福

7、建正荣2015年底2016年6月已开工虹桥正荣中心合计1,457,817 区域主要以商办项目为主，万科时一区作为北区首作，以住宅产品率先入市。虹桥商务区核心区/北片区11地块（万科时一区）02&04地块（恒基旭辉中心）05&06地块（本案）12地块（协信）在售待售备注：建筑面积不包含地下建面。核心区南区地块出让情况地块名用途土地面积（）建筑面积（）开发商上市时间竣工时间工程进度项目名称南片区01号办公楼19,089 34,359 博览汇2015年2016年12月未开工博览汇项目南片区02号办公楼8,130 13,008 紫宝2014年2014年底已开工上海宝业中心南片区03号商业用地17,00

8、8 35,716 博览汇2015年2016年12月未开工博览汇项目南片区04号其他商服用地49,464 64,798 博览汇2015年2016年12月未开工博览汇项目南片区05号办公楼15,821 25,313 隆视2014年2014年底已开工隆视总部项目合计173,194 虹桥商务区核心区/南片区区域用地性质多以商办为主，其中02和05地块已经开工，规划用途为自用总部。备注：建筑面积不包含地下建面。身处唯一规划有住宅用地的虹桥核心区域，本案无疑是弥足珍贵的，一期和南片区率先启动的商务氛围，更是衬托出本案的独一无二，2015年，富力携区域之大成闪耀入市，即将开启虹桥商务区又一刺金时代！广州富力

9、地产股份有限公司（以下简称“富力”）（香港联合交易所上市编号：2777）成立于1994年，注册资金8.06亿人民币，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质,是中国综合实力最强的房地产企业之一。从广州出发，到布局全国12城，富力旨在一体化运营，构建全产品体系；为客户创造价值，与客户共生共荣；经营一座城市，打造区域标杆；20年的发展历程，富力带来的不仅仅是版图的扩张，更是基于为客户创价值，为城市造标杆的企业理念的延续富力湾（昆山）富力桃园继上海富力桃园以及和合景泰富

10、合作嘉誉湾之后，富力虹桥十號荣耀登场，作为富力上海首个办公之作，本案无疑是一条闪耀而又夺目的新旅程。富力湾（昆山）富力桃园嘉誉湾富力虹桥十號富力虹桥十號嘉誉湾地块持有情况地块名用途土地面积（）建筑面积（）开发商开工时间竣工时间上市时间工程进度北片区05号地块办公楼49,661 13,905 富力2015年12月2015年12月2015年待建北片区06号地块住办56,658 107,650 富力2015年12月2015年12月2014年7月（住宅）在建一期08号地块（D13项目富力持有）商办89,806 284,550 上海地产&富力2015年2月2015年2月部分已交付原虹桥绿谷广场持有继续竞

11、得北片区05和06地块后，富力地产再次成功收购虹桥商务区核心区一期08号地块的子项目D13项目（酒店5.5万，办公9万，地下商业3.3万），这让富力在虹桥商务区的土地储备达到66.7万平方米，成为当前区域内最大“地主”。收购D13项目之后，富力在虹桥商务核心区内土地储备冲高至66.7万平方米，是虹桥商务区地块储备最多、开发体量最大、规划产品的物业类型最丰富的品牌开发商。大虹桥核心区北片区精品商务缔造者 富力集团率先启航项目机会点寻找就外部环境而言项目具备了怎样的机遇？随着传统商务区的办公成本增加以及区域利好的不断消化，区域办公需求逐年走高外部价值/市场环境随着市区CBD租金不断上涨、办公成本的

12、增加和2009年大虹桥的启动以及2010成为国际贸易中心的主要载体后大虹桥辐射的商务区得到迅速的发展，办公需求逐年走高闵行虹桥商务核心区嘉定上海西郊商务区长宁虹桥临空商务区普陀长风生态商务区20072012大虹桥辐射主要商务区销售型办公供求走势图20092012上海优质办公楼平均租金走势本案拥有全国、东部沿海地区、长三角地区重要的城市综合交通枢纽虹桥综合交通枢纽地铁、城市高速、航空、高铁、磁浮组成轨陆空五路共构外部价值/交通优势本案虹桥商务区处于长三角、全国交通的核心枢纽位置；多维交通的出行便捷降低了时间成本，对于商务商贸活动而言，优势显而易见。 外部价值/各种开发商云集虹桥绿谷虹桥天地万科时

13、一区恒基旭辉中心随着首轮万科、恒基、龙湖和瑞安等知名开发商的项目陆续问世，区域内20家知名开发商合力打造“虹桥盛世”。“虹桥商务区未来重点支持发展的产业共有12大类：现代商贸业、房地产业、会展旅游业、生产性服务业、创意产业、现代物流业、信息服务业、专业服务业、金融服务业、文化服务业、教育培训和医疗服务及其他服务业、环境和公共设施管理业。 这一产业发展方向体现了三个特点：一是聚焦支持现代服务业的发展，二是突出支持总部经济的发展，三是以服务长三角地区为重点。 ” 上海虹桥商务区十二五整体规划外部价值/产业支撑虹桥商务区产业功能定位为上海国际贸易中心的重要承载区，重点发展总部经济和总部基地，成为以现

14、代服务业为主服务长三角地区的重要平台；同时完整的产业规划将会为区域带来大量相关行业的客户。市场环境随着传统商务区的办公成本增加以及区域利好的不断消化，区域办公需求逐年走高虹桥商务区处于长三角、全国交通的核心枢纽位置；多维交通的出行便捷降低了时间成本，便于商务商贸活动。外部价值/总结交通优势开发商云集产业支撑随着万科、恒基、龙湖和瑞安等知名开发商的项目陆续问世，各大开发商合力打造“虹桥盛世”。虹桥商务区产业功能定位为上海国际贸易中心的重要承载区，重点发展总部经济和总部基地，完整的产业规划将会为区域带来大量相关行业的客户。就外部环境而言，区域市场需求旺盛产业规划的利好将会导入大量相关企业，本案存在

15、无限机遇就内在品质而言项目具备了怎样的特性？项目包含5#和6#两块地，涵盖了住宅、类住宅、商业（配套商业和商业楼）和办公等多种类型；项目货值主要集中在办公产品。内部价值/启动引擎六号地块（住办）五号地块（办公）住宅 （别墅、 小高层）办公（酒店式公寓、标办、企业公馆、配套商业）办公（标办、配套商业）集中商业办公是引擎！物业类型均价（元/）单套主力产品面积（）单套总价（万元）住宅小高层43,000（装修标准7,000）60、70、90、180300-800类住宅37,000-39,000（装修标准6,000-7,000）262-353969-1,400标准办公35,000-36,000200-4

16、00700-1,440企业会馆55,000-56,0009656,000集中商业（2层）68,000-69,0001,4159,600内部价值/产品质素项目的办公产品多以大面积办公产品为主，高品质的打造使本案具备了优秀的办公氛围。绿色建筑内部价值/增值服务外立面采取绿色建筑的标准，让建筑可以“呼吸”，内部的智能化服务系统，让入驻的每家企业“省心”。智能化5A系统内部价值/总结绿色智能的商务办公将作为引擎，撬动商业和在售的住宅，给大虹桥核心区北片区带来非同的惊喜富力虹桥十號“占尽天机，蓄势待发”天时Right time地利Right location人和Right people优质区域办公需求逐

17、年走高，同时大虹桥的商务区的不断发展已初具规模大虹桥枢纽的打造，能快速抵达东部沿海地区、长三角地区重要的城市，促进城市直接的贸易交往。区域内20家知名开发商合力打造“虹桥盛世”。这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代富力虹桥十號，即将开启大虹桥核心北区的全新商务时代富力虹桥十號，一个崭新的机遇即将启航快捷便利交通25万中大型城市综合体纯生态商务氛围虹桥商务CBD 核心区多功能生态HOPSCA项目定位基于定位明确整盘营销战略三“核”一“芯”【一芯】【三核】项目引擎办公住宅城市居所速度为王办公智慧商务量价兼顾商业配套商业租售并举策略构建战术分解核心战略“三核一芯”先导战役住宅先行核心风暴办公为王收

18、官之战商业点睛1、大虹桥住宅格局2、住宅产品特质3、定制战术4、资源保障类住宅标准办公企业总部1、本案产品分析2、本案模拟业态3、模拟商家落位1、外环内市场格局2、虹桥核心区域竞争格局3、类住宅产品特质4、定制战术1、虹桥核心区域市场格局2、大虹桥产业分析3、合理模拟本案办公客户4、助力营销1、策略2、嫁接策略回顾营销总控图营销目标团队保障主导的第一场战役即将打响！先导战役住宅先行售楼处8-2#合院别墅，总价2500万元已售罄基本售罄，剩余西边景观180大宅和部分90户型。小户型产品，已售罄二期住宅，面积段为60、70和908-2#售楼处合院板房本案住宅产品去化70%以上，后续可售面积为1.4

19、9万，货值在6.46亿左右；预售证获得时间：一期：2014-7-10二期：2014-9-10 进场即可销售明确本案现状2014年区域市场整体供过于求，月均成交5.4万，成交均价在26,000元/左右大虹桥住宅市场/量价走势2013.1-2014.10大虹桥公寓市场量价走势供求关系：2014年1-10月供应量96.8万方，成交量54万方，供求比为1:0.56，月均销售面积5.4万方；成交价格：2014年1-10月成交均价25,814元/，今年整体价格波动较大，4月为价格巅峰近31,000元/；大虹桥住宅市场/主要项目分布随着大虹桥的规划利好逐渐消化，万科、金地等众多品牌开发商陆续布局大虹桥，主要

20、在售项目对外报价在35,000-50,000元/左右项目名称报价（元/）万科时一区45,000（装修5,000）金地佘山天境50,000（装修5,000）仁恒西郊花园37,000（装修）新虹桥首府25,000（装修）复地御西郊80,000（装修10,000）中星海上名豪苑22,000复地紫藤里50,000（精装）万科时一区本案金地佘山天境复地紫藤里复地御西郊中星海上名豪苑新虹桥首府仁恒西郊花园大虹桥住宅市场/主要项目成交情况区域内主要有两种产品，100左右的刚需和刚改型产品以及150以上的改善型产品。目前区域内改善型项目普遍受到高总价的影响，去化存在一定的销售抗性。项目名称 户型面积推出套数成

21、交套数去化率去化速度成交均价套均成交总价万科时一区 1R56-70504590%436,6492272R75-9030227992%2136,0992813R91-10830224982%2037,628383113-1303434100%341,0115014R141-150605897%441,537604金地佘山天境二期3R210321134%132,6056854R2526435%037,3209405R3701517%064,8532,400仁恒西郊花园2R93-97721825%1836,0543393R127-131721115%1135,534452147-1537257%53

22、6,1615364R161-1657234%336,032585175-1807268%636,244645187-191341853%1836,086680222-227341132%1136,205809新虹桥首府1R68-691323527%4 24,3401682R851747644%8 24,4782093R117-1273145518%6 24,305290中星海上名豪苑1R641449969%6 13,149842R85-911433116281%68 15,75614012510810395%6 17,939225311 14,110180复地

23、紫藤里 2R96-100201680%5 45,8784433R118-123221986%6 45,853554137-1459333%1 48,21568616366100%2 45,7637444R157-158411434%5 46,186727184-18524313%1 45,507841大虹桥住宅市场/成交特征面积/总价200万以下200-250万250-300万300-350万350-400万400-450万450-500万500-600万600-700万700-800万800-900万900-1,000万1,000万以上总计比例80以下24636402793587%80-10

24、02,1419601361241721713,38068%100-12018065879298120948010%120-14075410537312343102926%140-1603118223216645161712044%160-18046910522591531%180-20021720541232471%200以上113534161113651001774%总计2,5761,1473911261632046012040371961024,991100%比例52%23%8%3%3%4%1%2%1%1%0%0%2%100%区域成交仍以刚需产品为主，区域成交主力面积段集中在80-100，

25、价格压力线在300万左右，本案主力产品处在热销区间内。2014.1-2014.10大虹桥公寓市场量价走势大虹桥住宅市场/库存及未来推量状态项目名称总体量（万）已推量（万）未推量（万）在售景瑞馥邸91.27.8万科时一区1073虹桥1号2011.88.2西郊庄园马德里洋房17.58.29.3复地紫藤里2.61.80.8古北壹号12.55.86.7恒文星尚湾34.318.415.9西郊半岛名苑33.624.69仁恒西郊花园246.517.5新虹桥雅苑10.88.22.6融信铂湾20.43.317.1金地佘山天境351421象屿品城2217.54.5复地九月94.14.9摩卡小城17.913.34.

26、6待售正荣徐泾项目16.2016.2鑫苑壹品世家8.708.7合生御廷9.663.6御澜山7.207.2宝华紫薇花园8.508.5合计177.1公寓市场在售和待售项目未推货量区域后续竞争激烈，未来货量达348.1万，去化周期须5年左右。目前大虹桥公寓库存量为113.8万；2013-2014年大虹桥区域成交土地，并尚未建成项目的体量为57.2万；目前市场在售和待售项目未来推量为177.1万；库存及未来供应总体量348.1万按今年的月均销售面积5.4万市场消化周期为5年左右大虹桥住宅市场/未来产品特征项目名称未来推出户型面积万科时一区3R：91-108鑫苑壹品世家2-3R：79-89合生御廷2R：

27、90-98宝华紫薇花园2-4R：115-270复地紫藤里2-4R：90-185仁恒西郊花园2-4R：94-223西郊半岛名苑2-4R：87-140象屿品城2-3R：82-92区域市场未来推出的产品以刚需和刚改类为主，面积大多控制在140以内大面积产品主要集中在复地紫藤里和仁恒西郊花园两个项目。区域住宅市场后续推出产品多为140以内的刚需和刚改类产品，和本案的180产品直接形成竞争共有两个项目：复地紫藤里和仁恒西郊花园。大虹桥住宅市场/总结量价走势成交结构后续竞争得益于大虹桥规划，品牌开发商纷纷布局大虹桥；区域市场整体供过于求，月均成交5.4万，成交均价在26,000元/左右区域后续竞争激烈，未

28、来供应量达348.1万，去化周期须5年左右；后续推出产品多为140以内的刚需和刚改类产品。区域成交主力面积段集中在80-100，价格压力线在300万左右，刚需产品为成交主力；区域成交以刚需产品为主，区域内大面积产品普遍去化有一定的阻力因此我司将进一步研究两类产品不同的成交客户来源客户主要来自闵行和长宁；首次置业的客户以及改善型客户各占一部分比重小面积产品成交客户参考/万科时一区项目客户主要来自闵行和长宁，上海其他区域以及外地客户较少项目户型面积跨度较大，所以首次置业的客户以及改善型客户各占一部分比重客户区域大面积产品成交客户参考/仁恒西郊花园该项目客户以仁恒系跟随客户为主，占20%主要是对于仁

29、恒品牌和产品认可度较高的群体客户区域主要集中在普陀、长宁、徐汇、浦东客户，少量来自于徐泾本地。可以看到，大面积产品的客户主要依靠外区的导入，而非区域内的现有的客户群体模拟本案客户小面积客户主要来自闵行和长宁，上海其他区域以及外地客户较少；大面积客户主要依靠外区的导入；项目户型面积跨度较大，所以首次置业的客户以及改善型客户各占一部分比重前期客户参考客户本案前期来访客户主要集中在闵行、古北、虹桥；辐射七宝、莘庄、临空等区域本案客户模拟：小面积产品主力客户：区域刚需或者刚改型客户。大面积产品主力客户：普陀、长宁等大虹桥区域客户。不同层级的产品，客群不同，诉求价值的不同，营销策略该如何制定？“帕累托法

30、则”：80%的结论源自20%的起因；80%的收获源自20%的努力 为20%创造价值，对20%说话看中自身的感受更甚于别人的看法价值观体系较为成熟、坚定，不轻易为他人意志所动摇他们的价值观一旦开始被大众接受，往往影响一批人具有高于物质层面的精神消费主导营销的最基本策略20%的第一层级客户层级疑 问80%的第二层级客户诉求客户升级推动价格杠杆、产品杠杆客户策略思考:二八原则下的客户层级上移共通之处：购房取决于对品质生活的追求对自己的强烈信心以及对未来的高预期！核心诉求对象20%跟随性客户80%价格外溢性客户（小户型，跟随）：地缘性客户；大虹桥刚性需求客户；核心客户（180大宅，主导）：第一层外溢客

31、户为主，面向全市，私营企业主，相对富裕客层客户策略思考：寻找20%大宅客户带动小宅客户，向下诉求主战场三种办公类产品风暴前夜类住宅（本案的类住宅产品主力面积为262，考虑全市范围此类产品较少，故选200-300的大面积产品进行市场研究）全市郊环内大平层及酒店式公寓（200-300）市场/项目分布类住宅产品稀少，集中于市中心；大平层产品集中在中环内，价格50,000元/左右保利ONE56溧阳公馆瑞景商务苑中海紫御豪庭长风8号万源城香港新世界花园华润置地橡树湾城保利西岸嘉誉湾黄浦湾公寓仁恒森兰雅苑新城碧翠中星美华村万科翡翠滨江云景东方中鹰黑森林黄浦滩名苑本案上海星河湾金大元御珑公馆西郊庄园金地天境

32、仁恒西郊花园南山雨果春申景城大平层类住宅产品项目名称报价（元/）类住宅溧阳公馆36,600保利ONE56140,000（装修）瑞景商务苑24,000大平层中鹰黑森林68,000（装修10,000）保利西岸75,000（装修）云景东方80,000（装修）金地天境50,000（装修5,000）仁恒西郊花园37,000（装修）长风8号54,000（6,000）中海紫御豪庭50,000（6,000）万科翡翠滨江80,000（装修）嘉誉湾45,000（装修10,000）全市郊环内大平层及酒店式公寓（200-300）市场/成交走势2014年200-300大面积产品市场遭遇滑铁卢，月均去化3.8万左右，成交

33、均价维持在48,000元/左右。2013.1-2014.10全市外环内200-300大面积市场成交走势成交面积：2014年1-10月成交量38.2万，成交大幅缩水，但成交量稳定，月销售面积在3.8万左右；成交价格：2014年1-10月成交均价48,474元/，14年价格呈上扬趋势，9月为14年量价高峰；全市郊环内大平层及酒店式公寓（200-300）市场/成交特征面积/总价600万以下600-700万700-800万800-900万900-1,000万1,000-1,100万1,100-1,200万1,200-1,300万1,300-1,400万1,400万以上总计比例200-220100235

34、812458283230293151331%220-24050332733253353381910841925%240-26036665238354525214631019%260-280232644329101513926216%280-3003114136925891519%总计18868942161691411451121094131655100%比例11%4%6%13%10%9%9%7%7%25%100%市场主力成交面积集中在200-220，主力成交总价集中在800-900万，价格压力线在1,200万左右。1本案的酒店式公寓产品处于非传统酒店式公寓区域，不限购限贷为本案优势；2大面积市

35、场有价无市，月销量稳定在3.8万左右；3市场主力成交面积集中在200-220，主力成交总价集中在800-900万，价格压力线在1,200万左右。总结本案类住宅产品在市场具备一定的竞争力，针对本案所处的虹桥商务区核心区域，进一步剖析细分市场区域市场细分/项目分布区域内没有在售类住宅产品，故将研究范围扩大至总价趋近的的公寓产品，目前区域报价在40,000-45,000元/。万科时一区新长宁恒基旭辉中心在售待售本案状态项目名称报价（元/）在售万科时一区（住宅）45,000（装修5,000）本案41,000（装修7,000）恒基旭辉中心（住宅）38,000-40,000（装修3,500-4,000）待

36、售新长宁项目（住宅）本案和万科时一区为2014年1-10月虹桥商务区核心区仅有的在售住宅项目，总成交套数449套，总成交面积45,561，成交均价39,712元/，月均成交面积4,556.1。区域市场细分/项目列表区域内在售竞品主要为万科时一区和恒基旭辉中心，热销面积段集中在90-108，成交裸价区间为35,000元/左右。项目名称住宅体量（万方）物业类型报价（元/）成交价格（元/）装修（元/）主力户型面积（）推出套数已售套数去化率去化速度（套/月）开盘时间万科时一区10小高层、花园洋房45,00037,6595,0003R：91-10874866589%51 2013.10恒基旭辉中心3小高

37、层38,000-40,00035,0003,500-4,0003R：95-100267167（认购）63%(认购）-2014.11新长宁项目4规划中待定备注：恒基旭辉中心于2014年11月29日开盘，优惠情况：小面积5万抵12万，大面积5万抵15万，在抵扣基础上98折，如一次性付款在所有优惠上再打99折。区域市场细分/未来竞争预计2015年供应量在7万左右，预估后续供应面积主要集中在90-110左右。项目名称住宅体量（万方）已推量（万方）未推量（万方）后续产品面积（）预计推出时间万科时一区10733R：91-1082014年12月新长宁项目404待定2015年下半年区域内在售竞品主要为万科时一

38、区和恒基旭辉中心，热销面积段集中在90-108，成交裸价区间为35,000元/左右。区域后续供应量在7万左右，预估后续供应面积主要集中在90-110左右。总结受限于类住宅产品面积大、总价高，须再次深入挖掘本案核心价值类住宅产品分析/位置优势片区核心，占据唯一中央景观带和核心景观，独特位置优势类住宅中央景观带核心景观类住宅产品分析/产品特征对比市场小面积的类住宅产品，本案的类住宅具备了独有的尊贵奢华感类住宅产品面积：262-353左右装修标准：7,000元/左右类住宅产品分析/智能化配套高标准的多重智能系统打造项目宜居宜办公的高品质环境楼宇自控系统（BAS）保安监控系统（CCTV）综合布线系统（

39、PDS）停车场管理系统（PMS）背景音乐系统（BGM）LED显示系统（LED）商业收费系统（POS）一卡通系统（SMC）消防系统（FAS）楼宇系统集成总结类住宅价值体系位置优势智能化配套产品特征片区核心景观优势高标准的多重智能系统高精装修标准成就大宅风范真正的酒店式公寓，真正的尊贵人居体验核心风暴标准办公战役主战场标办市场/在售标办项目虹桥商务在售办公项目情况项目名称地块名办公总体量(万)预售面积（万）主力面积段（）报价（元/）成交价（元/）总价段（万元）销售类型去化率万科时一区北区11号6.34.5108-19735,00032,000350-630散售82%龙湖虹桥天街一期05号9.42.

40、1102-19445,00038,000390-740散售37%虹桥协信中心北片区12号8.66298-38442,00039,0001,160-1,500整栋、整层85%合计23.112区域内目前共有三例标办项目可售，其中小面积散售项目有2例，在售项目主力面积100-200之间，成交单价在35,000元/左右。本案万科时一区龙湖虹桥天街虹桥协信中心北区核心一区南区2014年虹桥商务区核心区累计成交8.7万，月均去化7927，成交均价31,064元/。标办市场/量价走势2013.1-2014.10核心商务区办公市场量价走势供求关系：2014年1-11月供应量12.8万，成交量8.7万，月均去化

41、7927，供求比为1：0.7，9-11月成交量较为集中；成交价格：2014年1-11月成交均价31,064元/，受大宗交易影响，第三季度成交价格出现回落。标办市场/标办成交特征2013年2014年11月虹桥商务区核心区成交面积区域内标办成交除了散售以外，大宗交易也占了很大的比例。备注：大宗交易定义为单笔成交额在1亿元以上。标办市场/代表项目成交特征从成交结构来看，区域内大宗交易主力成交面积在3,000-5,000之间，总价段约1.1-3亿元之间，成交均价约35,000元/左右。虹桥商务区代表项目成交类型占比95.2%55.4%81.3%项目名称单套主力成交面积（）成交均价（元/）总价（亿元）虹

42、桥协信中心4,000-20,00028,5001.1-2.6虹桥绿谷广场5,240-18,80036,0001.9-5.7虹桥龙湖天街3,44038,0001.3万科时一区3,200-3,40033,0001.1虹桥商务区大宗交易成交主力100%备注：大宗交易定义为单笔成交额在1亿元以上。标办市场/未来上市量区域内待售总量为107.67万方，2015年预计上市量将达到48万左右，竞争压力大。项目名称 地块名 办公物业类型 未来上市量（万） 面积段（） 销售类型 施工进度 恒基旭辉中心北片区02、04号 标办、独栋办公 13.8750-2,400 整层起售 在建 虹桥正荣中心 北片区13号 标办

43、、独栋办公 13.4未定 未定 地基 新华联国际中心 北片区9号独栋办公 10未定整栋起售 在建 中骏广场北片区01、03号 标办、独栋办公 25未定 未定 在建 金臣联美一期03号北地块 标办、独栋办公 16未定 未定 在建 富力虹桥十號北片区05、06号 标办、独栋办公 17.28标办：200-400；企业公馆：965销售在建 虹桥绿谷一期08号地块标办、独栋办公 12.2/销售在建 合计107.67标办市场/总结区域概况成交特征未来竞争区域内在售项目仅有三个，主力面积100-300之间，成交单价在35,000元/左右。区域内，除了散售外，大宗交易占了很大的比重，单套主力面积3,000-5

44、,000。区域内待售总量为107.67万方，2015年预计上市量将达到48万左右，后续竞争压力激烈。虹桥商务核心区域标准办公产品后续竞争激烈，同时目前区域内大宗交易现象活跃。研究大虹桥产业特征力求瞄准本案的核心客户国际贸易中心2010年国际金融中心2000年国际航运中心2005年上海虹桥商务区继2000年“国际金融中心”、2005年“国际航运中心”之后，2010年“国际贸易中心”的启动，是上海做为全球经济战略重心的最后一块拼图；大虹桥商务区，作为全球六大城市群之一“长三角城市群”接轨国际的门户，以其无可比拟的优势区位，成为国际贸易中心的重要载体平台。大虹桥定位为国际贸易中心的重要载体成为国家级

45、商务区，城市地位得以确立，具有最高的规划等级大虹桥规划依托虹桥交通枢纽，大虹桥作为上海国际贸易中心的承接地，重点发展贸易及相关产业。虹桥商务区产业定位大虹桥主要产业定位为现代服务业集聚地，贸易、物流、金融等服务业是区域核心产业定位。在上海国际贸易中心和空港经济的背景下，大虹桥商务区的功能定位现代服务业的集聚地功能定位为上海市总部经济示范基地和国际贸易新平台，具备成为长三角重要贸易结点和总部经济的优势条件，未来发展总部经济前景看好。高端商务活动集聚地总部经济新载体现代服务业的集聚地，将以贸易、会展、物流、专业服务业和金融服务业等为重点发展产业。上海大虹桥商务区重要的现代服务业集聚区面向全国的总部

46、经济和高端商务活动的集聚地高端商务商贸活动聚集地，以会展、商业等为特色，其它配套服务业协调发展的产业格局 通过严密的市场分析，目前大宗交易主要集中在长风、临空、虹桥商务区核心区，故对以上区域进行产业研究。虹桥商务区长风商务区临空经济园区规划能级国家级规划市级规划市级规划发展优势国家级城际大交通枢纽离成熟商务区近、苏州河人文景观环境等虹桥CBD外延，离机场近区域贸易中心现代服务业等商贸及制造业物流及制造业区域成熟度前期开发阶段，部分企业总部已落户主要商办已开发众多企业总部已落户区域交通地铁、高铁、机场地铁、城市路网地铁、城市路网环线位置外环外内中环中外环区域配套同步开发中基本已开发，购物中心、已

47、建项目的商业配套部分开发，园区基本配套，城市周边商业产业特征受虹桥枢纽辐射的主要商务区中，虹桥商务区具备最高规格的规划。临空经济园区长风商务区虹桥核心商务区2号线虹桥机场3公里5公里虹桥火车站楼宇名称所属产业用途办公面积（）汇银铭尊劲霸男装服装地区总部42,000兴达国际制造管理总部7,000浦发银行金融管理总部1,522维士钢刀制造管理总部1,300凰司实业服装管理总部1,200北岸长风中国国家电网电力区域总部7,500美国IFF（香精香料）制造区域总部7,500美国broad-com（创新半导体）制造区域总部7,500Nalco（水处理）制造地区总部7,500旭辉世纪索迪斯服务管理总部4,

48、459东渡国际集团房产管理总部2,000紫阳集团科技管理总部2,300客户举例用途所属产业办公面积（）上海无线通信研究中心研发中心通信3,000丹尼斯克研发中心食品制造5,600联合利华中国总部全球研发中心食品、香料制造46,000德国博世中国总部中国总部及研发中心机械制造51,000美国伊顿集团亚太区总部亚太总部工业产品制造-美国劲达国际新亚洲总部亚洲总部及亚洲研发中心物流10,725中颖电子总部研发销售总部集成电子8,281携程 CTRIP总部大楼旅游39,000联强国际（上海）公司办公总部信息-神州数码上海科技园 华东区总部信息26,179佳通轮胎办公总部制造9,500明基电通研发总部、

49、工厂通讯制造10,8885临空经济园区主要入驻企业长风生态商务园主要入驻企业主要入驻企业及行业分布长风、临空商务区大多以周边长三角经济圈和国际以制造业企业为主，虹桥商务区核心区的企业主要来自信息、制造、物流等行业，用途多为总部中心、研发中心。楼宇入驻企业所属产业用途入驻形式办公面积（）阿里巴巴总部阿里巴巴信息/物流物流总部自建76,748隆视总部隆视信息科技信息集团总部自建25,313上海宝业中心宝业集团建筑集团总部自建13,008冠捷科技总部大厦冠捷科技信息集团总部自建21,758虹桥天地罗氏诊断医药区域总部租赁整栋格兰富水泵制造业区域总部租赁-壳牌石油区域总部租赁6,500基恩士机械/制造

50、研发中心租赁-虹桥绿谷台达电子信息区域总部购买21,000梅塞尔制造业区域总部购买-虹桥商务区核心区主要入驻企业核心产业特征商务区国外企业类型国内企业类型长风生态商务区制造业制造业、服务业临空经济园区制造业、物流、信息信息、制造、物流虹桥商务区信息、制造业、物流信息、物流虹桥商务区核心区目前主要吸引和国内外制造业、信息、物流等相关的产业。区域总部、研发中心管理总部、研发总部办公用途模拟本案客户大宗交易客户散售客户企业自用个人投资结合本项目，我们对两类主要客户大宗交易客户、散售客户分别作梳理。以区域代表性散售项目万科时一区为例客户来源购买目的行业分布参考万科时一区购买客户主要以区域内客户为主，散

51、售以中小型民营企业为主，主要是贸易、制造行业客户类型核心价值客户特点发展阶段性质代表行业决策要素大宗交易客户体现高端商务形象/办公舒适度高稳定期/扩张期外资/国有制造/信息/国企等地段形象/产品品质散售客户兼顾企业形象和财务成本发展期/稳定期私营/国有贸易/物流/化工等业务便利度/配套办公物业选择特征客户需求特征分析大宗交易的目标客户以制造业、信息、国资背景企业为主，散售客户集中在贸易、物流、化工等行业。企业员工人数众多企业发展迅速 企业部门处于不断扩张状态重视企业形象的提升业务体系上下游依赖度较高，对产业链聚合需求大具有产业链上下游的带动作用企业特性置业经验和购买力置业行为及关注点社会学特征

52、企业特征拥有在市区购置平层或多层的经验；购买力较强，具有较强的支付能力；纯自用 无投资倾向来源地：全国，以长三角为主年销售额：人民币十亿元左右级别行业：商贸、金融及物流行业；大型实力民企上市公司；地区总部带管理、采购、销售根据企业形象升级或者企业发展，置业具有一定的超前性，在时间上有一定提前量对物业形象和地段的关注度远高于对内部配置的关注度对大中型独用性物业具有极高的认同度企业类客户（大宗交易）模拟本案客户/大宗交易客户大宗交易客户主要特征企业员工人数中等重视企业形象的树立企业现金流较紧张 闲置资金较少业务体系上下游依赖度极高，对交通要求较高，对资源聚合具有较高需求企业特性置业经验和购买力置业

53、行为及关注点社会学特征企业特征企业类客户（散售）来源地：全国，以长三角为主年销售额：人民币五千万级别行业：商贸、金融、制造业 企业置业经验较少，租赁为主企业使用办公物业以大平层或多层组合为主企业具有一定购买力，首付能力可能存在不足，贷款需求较大纯自用 无投资倾向中小型民企；商贸、物流、金融衍生、服务行业置业行为中具有行业跟随性对相关企业聚合、对交通有较高要求对与高端企业、著名企业为邻具有一定盲从性存在企业个性，对物业存在特殊个性化设置拥有一定对独用性物业有兴趣，对部分公用设置不排斥散售客户主要特征模拟本案客户/散售客户最后的战役商业完美收官商业定位1#为集中商业共1,415，同时所有可售的办公

54、底商总建筑面积约9,000。考虑到商业自身体量的问题，同时本项目主打“智慧商务”的概念，建议商业定位为服务整个项目办公服务区域配套型商业。商业销售建议建议采用带租约的销售模式，通过前期的租赁商家培育，提升商业整体的品质感优势劣势典型案例带租约销售1、开发商可以更快回笼资金；2、业主没了买房后出租难、难收租的后顾之忧1、客户源的问题，联系到让买家和租户都满意的承租方并不容易；2、租约到期后，业主可以自行选择如何处理自己的物业是另一大难点证大大拇指广场包租对业主来说投资的风险比较小，拥有一定的自住经营权租金收益不稳定开发商需承担风险意邦国际建材城中国国际采购中心返租业主可以收到稳定的租金返还；开发

55、商需承担风险赛格电子广场直接销售没有产权上的疑问业主自主招商将是一大难题来福士广场商业的销售模式大致有4种，即带租约销售、包租、返租以及直接销售。返租和包租模式都对开发商将存在比较大的经营与管理风险，产权难以界定，同时开发商也面临着招商和管理的难题。我司建议，本项目采取带租约销售的商业销售模式，一方面办公在售的时间内通过招租的方法引入商家入驻，增强整个项目的价值；带租约销售市场接受度高，即解决了销售的抗性。前期通过招商公司的统一招商，保证了整体商业的整体品质，提升了客户对商业的预期，刺激去化。商业产品分割建议从产品来看，我司建议采用“蛋糕式”的模式进行切割，即一层附二层进行销售。这样，既能控制

56、二层的空置率，也能控制业态的相对平衡性。商业产品业态模拟/1#商业业态模拟主要业态：以商务简餐类为主，同时配合适量的饮品店、甜品店，使得业态更为丰富品牌示意：商务简餐：上岛咖啡、一茶一坐饮品甜品：满记、甜蜜蜜、 DQ咖啡茶室：花之林人文茶馆、星巴克港式茶餐厅：避风塘、葡京风情西餐厅：豪享来商业产品业态模拟/办公底商模拟以便利店、超市或者服务周边社区白领的服务配套为主。诠释现代青年时尚和新颖生活方式，打造良好的办公商务环境。85连锁百货业客户餐饮业客户 娱乐业客户 零售业客户庞大客户群体 据初步统计，我们已经积累近15,000多名商家客户资源，其中区域性和全国性商家品牌占了较大部分比例，以零售、

57、连锁百货、休闲娱乐、特色餐饮等业态为主； 同时，在全国主要一线城市，也和兄弟公司建立的良好的沟通渠道和成熟的合作模式，据初步统计，现在对全国各地各种业态如餐饮、休闲娱乐、品牌服装近54,000余个商家资源，为前期的商家调研、定位及后期项目招商奠定了坚实基础。优势客户资源86合作客户（超市百货）87华敦国际集团 (Fairton Group) Bally,Max Mara长江制衣有限公司 -Aquascutum,Michelle Rene万邦制衣 Cerruti 1881, G&H彩虹集团 (Rainbow Group) Hugo BossChristian Dior Asia Pacific

58、LtdEscada Asia pacific Ltd杰尼亚 Ermenegildo Zegna宝狮龙 (Bossini)佐丹奴 (Giordano) 太古资源有限公司(Swire Resources 纵横二千集团 (G2000,U2) Toppy group-Toppy,Jessica,EQ :IQCartier (HK)S&KMangoBenetton/SisleyEspritLVCDAGNONACala KBALLYGiordano LadiesJoy & Peace Color18合作客户（服饰）88中式餐厅:海港酒楼、春满园、新梅园、稻香酒家、陶源酒家、逸和轩酒家、丹桂轩、北海渔村、明香酒家、天天渔港、唐宫海鲜舫、好世界酒家、金龙船酒家、小肥羊、东来顺、谭鱼头、老院子、巴蜀风、湘鄂情、漓江又一轩、东北人、民间瓦罐汤煨馆、西湖春天、咸亨酒家、西子湖畔、联邦酒楼合作客户（餐饮、娱乐）89顺电电器、顺电生活本色、国美电器、苏宁电器、永乐电器易好家电器、赛博数码广场、赛格数码广场、红利多数码量贩、丰泽电器思妍丽化妆品中心、万宁、 屈臣氏、SaSa、千色店金朝阳、中航、好家庭健身中心、美格菲(Megafit)、一兆韦德现代美容、卓悦美容院、唐安琪美容、梦圆皇宫美容中心 、依贝佳美容中心 美容美发/SPA 家电/数码书店书城、新华书店、博雅书