XXXX年某地产房产财务分析

1、PAGE PAGE 51班万科把房产集团公司财埃务爱分析哎万科爸集团肮公司癌简介巴万科 HYPERLINK /view/38340.htm 办企业板股份有限公司成傲立于1984年扳5月，是目前中佰国最大的专业 HYPERLINK /view/58553.htm 瓣住宅板开发企业之一。隘1988年进入阿房地产行业，1奥991年成为深把圳证券交易所第半二家上市公司。版经过二十多年的哎发展，成为国内笆最大的住宅开发霸企业，目前业务啊覆盖珠三角、长盎三角、环渤海三岸大城市经济圈以艾及中西部地区，笆共计53个大中肮城市。近三年来昂，年均住宅销售搬规模在6万套以斑上，2011年胺公司实现销售面熬积1075

2、万平笆米，销售金额1矮215亿元，2背012年销售额拌超过1400亿懊。销售规模持续案居全球同行业首疤位。佰2011年公司耙完成新开工面积搬490.1万平爸方米， HYPERLINK /view/319342.htm 背竣工面积跋536.4万平扳方米，实现销售捌金额634.2俺亿元，营业收入捌488.8亿元拌， HYPERLINK /view/295204.htm 班净利润背53.37亿元稗。罢万科1988年叭进入房地产行业懊，1993年将安大众住宅开发确傲定为公司核心业叭务。至2009芭年末，业务覆盖斑到以珠三角、长凹三角、 HYPERLINK /view/266822.htm 板环渤海柏三

3、大城市经济圈把为重点的40个搬城市。2009霸年在欧洲货币爸评选的“全球艾最佳房地产开发隘企业”榜单中，蔼万科获得全球住拌宅类开发企业第隘一名。啊万科1991年澳成为深圳证券交蔼易所第二家房地挨产行业 HYPERLINK /view/307.htm 癌上市公司翱，持续增长的业办绩以及规范透明安的 HYPERLINK /view/264130.htm 翱公司治理结构熬，使公司赢得了捌投资者的广泛认版可。公司在发展奥过程中先后入选皑 HYPERLINK /view/15012.htm 傲福布斯拌“全球200叭家最佳中小企业坝”、“亚洲最佳搬小企业200强氨”、“亚洲最优芭50大上市公司拌”排行榜；

4、多次胺获得投资者关罢系等国际权威哀媒体评出的最佳皑公司治理、最佳澳投资者关系等奖吧项。矮经过多年努力，拌万科逐渐确立了扳在 HYPERLINK /view/58553.htm 八住宅挨行业的竞争优势背：“万科”品牌唉成为行业第一个疤全国驰名商标，澳旗下“ HYPERLINK /view/5158718.htm 癌四季花城哎”、“ HYPERLINK /view/4289324.htm 佰城市花园笆”、“金色家园唉”等品牌得到各熬地消费者的接受熬和喜爱；公司研澳发的“ HYPERLINK /view/3159124.htm 熬情景花园洋房哎”是中国住宅行斑业第一个专利产把品和第一项发明鞍专利；公

5、司物业拜服务通过全国首板批 HYPERLINK /view/886785.htm 吧ISO9002埃质量体系认证；班公司创立的万客佰会是住宅行业的安第一个客户关系办组织。同时也是昂国内第一家聘请俺第三方机构，每稗年进行全方位客爱户满意度调查的昂住宅企业。资产负债表分析挨资产负债表水平埃分析表的编制；颁根据万科公司2耙012凹年资产负债表，隘编制资产负债表半的趋势爱分析表，如表1傲所示。暗 耙 唉 爸 罢表挨1 跋资产负债表 凹 埃 耙 吧 绊 单位：万元矮资产按2011-12霸-31按 芭2012-12拔-31案 坝变动额靶变动率奥（%）哎货币资金罢3423951扮5229154挨180520

6、3颁0.53 稗交易性金融资产暗-傲-败-柏-癌应收账款坝151481白188655班37174绊0.25 败预付款项蔼2011622爸3337361扮1325739懊0.66 班其他应收款搬1844061把2005792拔161731叭0.09 敖存货啊2551641哎1胺2083354扮9熬-468286芭2哎-18.35矮流动资产合计瓣2826466碍5癌3627737班4伴8012709癌0.28 巴发放贷款及垫款爱52533氨60478肮7945靶0.15 巴可供出售金融资叭产般44126岸476八-43650澳-0.99 稗持有至到期投资佰-邦-斑-俺-哎长期应收款肮-八-扒-摆-

7、暗长期股权投资吧642649捌704031俺61382摆0.10 拔投资性房地产巴112611霸237523挨124912办1.11 阿固定资产原值拜212119斑221704版9585耙0.05 把累计折旧肮52533绊60478背7945班0.15 氨固定资产净值摆159586敖161226扳1640白0.01 唉固定资产减值准坝备盎-伴-板-扒-巴固定资产奥159586熬161226案1640霸0.01 摆在建工程唉70555板105112伴34557背0.49 隘工程物资俺-拔-懊-阿-半固定资产清理癌-碍-耙-败-盎无形资产八43547白42685笆-862八-0.02 碍商誉霸0疤

8、20169皑20169吧长期待摊费用安4100佰4232爱132捌0.03 芭递延所得税资产盎232624傲305486拔72862邦0.31 版其他非流动资产俺46379癌21849哀-24530班-0.53 阿非流动资产合计扒1356179稗1602788袄246609罢0.18 白资产总计爱2962084绊4癌3788016胺2艾8259318阿0.28 颁负债和所有者权佰益拜短期借款叭172445哀993240吧820795稗4.76 傲交易性金融负债稗1704澳2576唉872皑0.51 邦应付票据白3125八497713八494588隘158.27 败应付账款俺29745吧81芭4

9、486100扮1511519叭0.51 挨预收账款按1111017熬2袄1310239版8八1992226挨0.18 澳应付职工薪酬哎169035盎217775懊48740跋0.29 巴应交税费班407862扒451559斑43697摆0.11 昂应付利息爸27230阿64969巴37739奥1.39 白其他应付款奥3021679邦3604532碍582853懊0.19 八一年内到期的非背流动负债靶2184583拌2562496巴377913颁0.17 凹流动负债合计蔼2007241摆6耙25扳983357熬5910941板0.29 摆长期借款啊2097196啊3603607拜1506411八

10、0.72 皑应付债券邦585040摆0柏-585040办-1.00 斑预计非流动负债伴3868斑4429板561半0.15 耙递延所得税负债白77891扳73381拌-4510按-0.06 癌其他非流动负债哎1180伴1568芭388奥0.33 版非流动负债合计佰2765174氨3682985哀917811敖0.33 办负债合计半2283759皑0案2966634班2巴6828752傲0.30 版实收资本(或股瓣本)版1099521爱1099555百34胺0.00 拔资本公积班884346背868386拜-15960背-0.02 傲盈余公积皑1364873懊1701705啊336832摆0.2

11、5 矮未分配利润拜1893462罢2668810皑775348疤0.41 罢外币报表折算差盎额敖54578拜44099坝-10479凹-0.19 白归属于母公司股啊东权益合计绊5296780背6382555巴1085775熬0.20 氨少数股东权益拜1486474半1831264埃344790唉0.23 袄所有者权益合计稗6783254盎8213819霸1430565懊0.21 佰负债和所有者权癌益总计邦2962084班4办3788016伴2熬8259318搬0.28 爸（叭1氨）隘埃总资产变动情况坝分析捌从总体来看，企氨业的资产总额从傲年初的扒2962084疤4稗万元爸增加到年末的澳3788

12、016阿2万元，鞍增长了叭8259318鞍万元，霸增幅为0.28败%拔，哎说明公司本年资颁产规模有所增长埃。绊企业资产总额的背增加将会增加班万科公司爸的竞争实力。袄流动资产本期增般加拜8012709绊万拜元，增长幅度为捌0.28背%颁。搬非流动资产本期爸增加了叭246609万澳元绊，增幅为安0啊.18袄%，两者合计使版总资产增加了胺8259318败万元颁，增幅为熬0.28半%。办（班2靶）版隘权益变动情况分捌析扳从总体来看，企坝业的权益总额从盎年初的白2962084挨4俺万元增加到年末奥的佰3788016隘2万元，增长了隘8259318拔万元，增幅为0胺.28%癌。其中，负债增耙长了0.3%，

13、颁所有者权益增长鞍了0.21%捌。企业所有者权哀益的增加说明摆万科净资产在不坝断暗增值。办所有者权益本期扒增加主要体现在埃未分配利润的增敖长上。未分配利俺润本期增加77跋5348万元，败增幅为0.41懊%。说明本公司唉的盈利能力还是爸比较好的。版再次，盈余公积爸增长扮了疤0.25坝%，懊也澳说明百了唉企业稗盈利能力很好。扮资产负债表垂直俺分析表的编制绊根据万科公司2皑012年资产负跋债表，编制资产斑负债表的垂直分鞍析表，如表2所鞍示。爱 暗 隘 矮 按 败 癌 扮 袄 懊 摆表2 资产负肮债表 疤 埃 坝 阿 巴 捌 矮单位：%埃资产坝2011捌2012跋负债与所有者权颁益安2011吧2012

14、傲货币资金唉11.56半13.8巴短期借款蔼0.58 埃2.62 稗应收账款奥0.51埃0.5扮交易性金融负债爸0.01 哎0.01 柏预付款项哎6.79熬8.81扮应付票据败0.01 拌1.31 扮其他应收款疤6.23把5.3绊应付账款罢10.04 奥11.84 哎存货昂70.33艾67.36办预收账款瓣37.51 扮34.59 凹流动资产合计爱95.42摆95.77吧应付职工薪酬罢0.57 盎0.57 扳发放贷款及垫款拜0.18八0.16傲应交税费盎1.38 昂1.19 皑可供出售金融资拜产按0.15扮0爸应付利息拜0.09 罢0.17 佰持有至到期投资摆其他应付款办10.20 白9.52

15、 爸长期应收款澳一年内到期的非扮流动负债袄7.38 吧6.76笆 班长期股权投资版2.17扳1.86扒流动负债合计矮68.59 八68.59 叭投资性房地产盎0.38隘0.63翱长期借款挨7.08 唉9.51 邦固定资产原值敖0.72扒0.59氨应付债券案1.98 鞍0.00 巴累计折旧爱0.18爱0.16坝预计非流动负债翱0.01 胺0.01 鞍固定资产净值爱0.54袄0.43捌递延所得税负债挨0.26 把0.19 安固定资产瓣0.54案0.43暗非流动负债合计佰9.34 笆9.72 叭在建工程扳0.24耙0.28疤负债合计佰77.10 疤78.32 扒工程物资耙实收资本(或股熬本)爸3.7

16、1 佰2.90 跋固定资产清理氨资本公积芭2.99 靶2.29 暗无形资产扳0.15凹0.11凹盈余公积碍4.49 叭4.49 疤商誉案0办0.05艾未分配利润埃6.39 胺7.05 拔长期待摊费用爱0.01蔼0.01摆外币报表折算差拜额耙0.18 办0.12 百递延所得税资产捌0.79巴0.81懊归属于母公司股阿东权益合计把17.88 艾16.85 啊其他非流动资产霸0.16吧0.06懊少数股东权益班5.02 岸4.83 拔非流动资产合计阿4.58绊4.23皑所有者权益合计半22.90 拌21.68 拔资产总计埃100办100爸负债和所有者权笆益总计傲100.00 百100.00 霸（白1背

17、）般背资产构成分析皑万科扳总资产为378爸80162万元案，其中流动资产斑总额澳为362773吧74万元，占资坝产总额的比例为瓣95.77背%百；安非流动资产为1阿602788万岸元，占资产案总额比例仅拌为傲4.23白%。八可见，公司流动坝资产拔比重过高，非流疤动资产比重过低颁。流动资产多说霸明公司的流动风笆险较小，版但是，流动资产扮过多会占用公司跋大量资金，影响白公司的资金利用颁效率。扒（傲2笆）澳暗负债与权益结构矮分析佰公司负债总计2奥9666342啊万元，占资本总爱额的比重为78皑.32%。其中翱流动负债259澳8335万元，澳占资本总额的比阿重为68.59绊%；非流动负债安总额为368

18、2皑985万元，占澳资本比重为9.哀72%挨。伴公司所有者权益霸总计82138邦19万元，占资稗本比重为21.扳68%。公司负百债比重过大，这澳会增加公司的财氨务风险，一旦公扒司的资金链发生柏问题，极有可能扮引起偿债危机。哀而在负债中流动摆负债的比例又较啊大，因此企业必隘须有足够的经营邦净现金流来偿还扒流动负债。白所有者权益应着拔重关注以下项目疤：a. 应付账款扒应付账款总额为板4486100芭万元，占资本比捌重达1案1.84翱%熬。企业经营时，捌最好是欠别人钱搬，而不是别人欠哀自己钱，体现在疤报表中，则应该奥是应付账款多，拌应收账款很少。伴这说明万科公司搬信誉较好，但另摆一方面，如果公摆司经

19、营发生问题盎，可能会有资不柏抵债的风险。b. 预收账款背预收账款总计1般3102398按万元，占资本比挨重的34.59扒%。预收账款多阿说明公司的产品百非常抢手，这也稗与中国目前房地捌产市场的状况相八符。同时也符合班房地产行业的特白殊性，如期房的胺销售，就是先交巴定金后交房。但爱是，万科公司本阿年预收账款比重暗较上年有所下降跋，可能是由于国矮家对房地产市场捌的调控产生的影懊响。利润表分析霸利润表水平分析矮表的编制坝根据万科公司2叭012年利润表傲，编制利润表的啊水平分析表，如扮表3所示。案 耙 拌 艾 唉 罢 白 盎 八表败3摆 耙利润敖表霸水平分析表百 芭 佰 巴 岸 邦 吧单位：元暗项目伴

20、2012年度鞍2011年度吧增加额伴增减（%）啊一、营业总收入败103,116按,245,13绊6.42搬71,782,白749,800矮.68啊31,333,佰495,335伴.74扒43.65扮二、营业总成本盎 83,023笆,173,06斑2.97疤56,71百6,379,5败46.64搬26,306,阿793,516氨.33搬46.38挨其中：营业成本半 65,421拜,614,34瓣8.00百43,228,靶163,602扮.13搬22,193,俺450,745凹.87艾51.34靶营业税金及附加阿 10,916般,297,53懊7.10岸 7,7787扮86,086.扳49爱 3,

21、137,埃511,450岸.61拔40.33八销售费用艾 3,056佰,377,65哎6.90疤 2,556,办775,062唉.26扒 499,6邦02,594.敖64癌19.54隘管理费用隘 2,780背,昂308,041伴.10鞍 2,578,安214,642班.30爸 202,0稗93,398.翱8败 7.84鞍财务费用摆 764,叭757,191哀.68半 509,8罢12,978.版62霸 254,9稗44,213.败06捌 50翱资产减值损失佰 83,氨818,288柏.19斑 64,6拜27,174.笆84霸 19,1扳91,113.板35扒29.70伴加：公允价值损按失柏 -

22、8,般719,233柏.08扳 -2,8挨68,565.芭33板 -5,8班50,667.稗75肮 204八投资收益爸 安 928,68拔7,953.6唉9佰 699,7埃15,008.柏48澳 228,9八72,945.昂21半32.72案其中：对联营绊企业和合营企业唉的投资收益靶 889,懊787,588白.26皑 643,9般87,754.拌62拔 245,7般99,833.柏64埃38.17埃三、营业利润柏 21,013捌,040,79办4.06爸15,763,板216,697办.19罢 5,249,翱824,096吧.87爸33.30办加：营业外收入爱 144,癌645,173八.1

23、2爱 76,1伴86,678.班42败 捌 68,458百,494.7疤89.86摆减：营业外支出袄 87,敖500,829袄.07埃 33,5扮20,955.隘29俺 53,9般79,873.氨78背161.03坝其中：非流动资隘产处置损失埃 6,巴068,873佰.87稗 1,1罢44,283.熬45肮 4,9拌24,590.懊42翱430.36佰四、利润总额摆21,070,扒185,138扮.11笆15,805,隘882,420挨.32胺 5,264,皑302,717蔼.79扒 33.31安减：所得税费用巴 5,407,凹596,715唉.05扒 4,206,稗276,208爸.55澳

24、1,201扳,320,50隘6.5办 28.56凹五、净利润俺15,662,懊588,423捌.06挨11,599,班606,211版.77霸 4,062,昂982,211柏.29奥 35.03把归属于母公司所啊有者的净利润碍12,551,柏182,392叭.23肮 9,624,埃875,268邦.23拌 2,92拌6,307,1癌24碍 30.40白归属于母公司所扒有者的综合收益吧总额背 12,419背,023,31班6.12捌9,807,8百92,609.办25疤2,611,1斑30,706半.87阿 26.62班归属于少数股东案的综合收益总额唉 3,111,摆406,030案.83般1,

25、974,7办30,943.袄54摆1,136,6哎75,087.斑29哎 57.56懊利润表搬垂直敖分析表的编制跋根据万科公司2按012年利润表搬，编制利润表的肮垂直分析表，如扒表埃4安所示。矮 叭 笆 笆 颁 捌 矮 伴 吧表坝4隘 笆利润拔表佰垂直分析表澳 澳 班 绊 按 爱 稗单位：%邦项目把2012年度叭2011年度碍一、营业总收入笆100.00盎100.00哎二、营业总成本懊 80.51肮 79.01伴其中：营业成本败 63.44鞍 60.22背营业税金及附加哎 10.59柏 10.04熬销售费用瓣 2.96办 3.56唉管理费用扳 2.70半 3.59白财务费用板 0.74隘 0.

26、71摆资产减值损失拔 0.08挨 0.09昂加：公允价值变办动（损失或收益叭）百 0奥 0办投资收益佰 0.90啊 0.97巴其中：对联营企澳业和合营企业的翱投资收益办 0.86把 0.90佰三、营业利润癌 20.38柏 21.96翱加：营业外收入挨 0.14癌 0.11摆减：营业外支出啊 0.08白 0.05拌其中：非流动资跋产处置损益般 0背 0拌四、利润总额蔼 20.43案 22.02败减：所得税费用肮 5.24奥 5.86半五、净利润案 15.19疤 16.16背归属于母公司所扒有者的净利润鞍 12.17盎 13.41俺少数股东损益按 3.02挨 2.75敖归属于母公司所伴有者的综合收

27、益昂总额背 12.04澳 13.67般归属于少数股东哀的综合收益总额邦 3.02捌 2.75班（1）.净利润哀分析：鞍万科2012年把实现净利润15碍,662,59昂万元，比上年增澳长406，29爸8万元，增长率阿35.03 %岸.从表中可以看傲出净利润的增长捌一是由于利润总盎额的增长，二是柏由于实际缴纳的绊所得税的增长板（2）.利润总矮额分析：稗从表中可看出2癌012年的利润癌总额较2011拌年增加526，斑430万元，增颁长率为33.3般1%，主要原因白是是非流动负债颁的处置大幅增加唉，其次是由于营拌业外收入和营业安利润的上升也是扮总额增长的有利敖因素。另外，公案允价值变动损失跋与营业外支

28、出的办增加一定程度上扒减少了利润。疤（3）.营业利百润分析：疤 从表中绊可看出，201埃2年的营业利润稗较2011年提哎高了524，9盎82万元，增长办率为33.3 跋%，营业利润的矮增加主要是由于背营业收入和投资矮收益的上升。其半中营业成本、财邦务费用、营业税拜金及附加的大幅肮增加很大程度上班削减了营业利润斑。唉万科2012年拔的营业利润占营捌业收入的比重为般20.38%，挨较上年度下降了氨1.58%。本疤年利润总额的构版成为20.43碍%，较上年度也奥降低了1.59百%。本年净利润把的构成为15.暗19%，较上年班度缩小了0.9败7%，可见从企拌业利润结构看，百盈利能力较上年爱度都有所下降

29、。坝四、现金流量表爸分析昂编制现金流量表搬的水平分析表。埃现金流量水平分般析表（表把5矮）搬单位：万元敖项目傲2012年版2011年奥增加额挨增减百一、经营活动产耙生的现金流量：艾 销售商品、提矮供劳务收到的现坝金阿1467254昂1519382隘-52128把-3.43%鞍 收到的税费返柏还百3123板6598扒-3475绊-52.67%疤 收到的其他与罢经营活动有关的熬现金颁26627疤33581扳-6954岸-20.71%岸 经营活动现金肮流入小计隘1497004班1559560皑-62556暗-4.01%跋 购买商品、接矮受劳务支付的现佰金拌49485昂2隘1212110把-71725

30、8盎-59.17%安 支付给职工以稗及为职工支付的爸现金绊148982矮171708扮-22726安-13.24%胺 支付的各项税胺费傲189435败222590敖-33155唉-14.90%颁 支付的其他与白经营活动有关的懊现金阿134661版107835安26826敖24.88%熬 经营活动现金袄流出小计办967929盎1714242瓣-746313哎-43.54%扒 经营活动产生澳的现金流量净额蔼529075板-154682搬683757板-442.04爸%白二、投资活动产耙生的现金流量：盎 收回投资所收扮到的现金版618493傲527113瓣91380哎17.34%邦 取得投资收益埃所

31、收到的现金拜22714哎21506摆1208鞍5.62%案 处置固定资产摆、无形资产和其懊他长期资产所收案回的现金净额埃15767绊4029暗11738瓣291.34%扮 处置子公司及扳其他营业单位收肮到的现金净额挨12795哀22699懊-9904摆-43.63%靶 收到的其他与奥投资活动有关的碍现金唉4156叭5018懊-862佰-17.18%笆 投资活动现金班流入小计矮673924案580芭365案93559熬16.12%鞍 购建固定资产岸、无形资产和其隘他长期资产所支翱付的现金颁37072碍99598哎-62526翱-62.78%稗 投资所支付的巴现金百669393靶371820柏29

32、7573翱80.03%般 取得子公司及澳其他营业单位支哎付的现金净额盎11617扒25703昂-14086板-54.80%背 支付的其他与爱投资活动有关的巴现金俺143692拜108996疤34696耙31.83%爱 投资活动现金氨流出小计巴861773罢606116绊255657巴42.18%坝 投资活动产生伴的现金流量净额把-187849般-25751安-162098胺629.48%稗三、筹资活动产罢生的现金流量搬 吸收投资收到颁的现金凹960扮6000佰-5040敖-84.00%案 其中：子公司哀吸收少数股东投佰资收到的现金矮960搬6000绊-5040叭-84.00%阿 取得借款收到扳

33、的现金胺2272273绊2173958哀98315靶4.52%袄 收到其他与筹隘资活动有关的现懊金安66055挨22072坝43983矮199.27%奥 筹资活动现金捌流入小计扳2339288背2202030癌137258罢6.鞍23%柏 偿还债务支付皑的现金凹2350599坝1962642盎387957埃19.77%蔼 分配股利、利版润或偿付利息所鞍支付的现金板250300奥194363颁55937背28.78%耙 其中：子公司哀支付给少数股东唉的股利、利润盎4488版6869矮-2381白-34.66%芭 支付其他与筹跋资活动有关的现俺金跋25269肮51323暗-26054靶-50.76

34、%昂 筹资活动现金版流出小计按2626168肮2208328埃417840把18.92%袄 筹资活动产生肮的现金流量净额蔼-286880爸-6298霸-280582哎4455.10坝%哎 四、汇率变动疤对现金及现金等袄价物的影响笆476班-1529鞍2005唉-131.13坝%叭 五、现金及现斑金等价物净增加翱额癌54821绊-188261吧243082叭-129.12奥%盎 加:期初现金败及现金等价物余按额唉246335奥434596肮-188261巴-43.32%巴 期末现金及现板金等价物余额袄301156按246335爸54821罢22.25%败编制现金流量表傲的结构分析表。半现金流量结

35、构分绊析表（表6）白单位：万元按项目哀2012年胺流入结构白流出结构八内部结构斑一、经营活动产瓣生的现金流量：笆 销售商品、提把供劳务收到的现蔼金叭1467254笆32.53%败98.01%哎 收到的税费返鞍还癌3123扮0.07%拌0.21%昂 收到的其他与伴经营活动有关的版现金巴26627坝0.59%哀1.78%隘 经营活动现金背流入小计办1497004袄33.19%半100.00%奥 购买商品、接傲受劳务支付的现办金颁494852搬11.11%板51.12%摆 支付给职工以安及为职工支付的扮现金绊148982肮3.34%办15.39%澳 支付的各项税氨费扮189435搬4.25%埃19.

36、57%盎 支付的其他与熬经营活动有关的蔼现金矮134661斑3.02%拜13.91%阿 经营活动现金哀流出小计敖967929爸21.72%澳100.00%柏 经营活动产生鞍的现金流量净额凹529075翱二、投资活动产邦生的现金流量：罢 收回投资所收爱到的现金蔼618493哀13.71%爸91.77%昂 取得投资收益瓣所收到的现金爱22714版0.50%碍3.37%癌 处置固定资产绊、无形资产和其巴他长期资产所收瓣回的现金净额蔼15767佰0.35%办2.3岸4%唉 处置子公司及拔其他营业单位收唉到的现金净额搬12795碍0.28%霸1.90%澳 收到的其他与扳投资活动有关的盎现金鞍4156澳0

37、.09%阿0.62%耙 投资活动现金埃流入小计盎673924拔14.94%挨100.00%凹 购建固定资产佰、无形资产和其稗他长期资产所支斑付的现金隘37072哎0.83%爱4.30%坝 投资所支付的暗现金扳669393笆15.02%哎77.68%柏 取得子公司及巴其他营业单位支暗付的现金净额瓣11617佰0.26%胺1.35%敖 支付的其他与昂投资活动有关的袄现金捌14叭3692佰3.22%颁16.67%矮 投资活动现金扒流出小计百861773板19.34%蔼100.00%安 投资活动产生肮的现金流量净额袄-187849昂三、筹资活动产哎生的现金流量八 吸收投资收到绊的现金靶960版0.02

38、%笆0.04%笆 其中：子公司巴吸收少数股东投扮资收到的现金搬960班0.02%拜0.04%耙 取得借款收到隘的现金佰2272273皑50.38%胺97.14%按 收到其他与筹半资活动有关的现盎金白66055案1.46%案2.82%叭 筹资活动现金背流入小计瓣233柏9288澳51.87%翱100.00%笆 偿还债务支付吧的现金肮2350599罢52.75%氨89.51%袄 分配股利、利摆润或偿付利息所按支付的现金艾250300傲5.62%版9.53%绊 其中：子公司班支付给少数股东懊的股利、利润霸4488半0.10%皑0.17%绊 支付其他与筹叭资活动有关的现案金拜25269般0.57%绊0

39、.96%艾 筹资活动现金岸流出小计熬2626168埃58.94%罢100.00%癌 筹资活动产生疤的现金流量净额爱-286880靶现金流入总额懊4510216啊100爱.00%案现金流出总额叭4455870皑100.00%啊 四、汇率变动翱对现金及现金等邦价物的影响柏476唉 五、现金及现瓣金等价物净增加艾额搬54821霸 加:期初现金昂及现金等价物余扮额挨246335傲 期末现金及现傲金等价物余额奥301156昂万科公司201凹2年现金流入总柏量约为451.扒亿元，其中经营颁活动现金流入量蔼、投资活动先进八流入量和筹资活伴动现金流入量所澳占的比重分别为暗33.19%，斑14.94%和疤51.

40、87%。哎可见企业的现金白流入总量中筹资八活动所占的比重背最大，经营活动班现金流出量所占搬比重次之。经营唉活动的现金流入瓣量中销售商品、巴提供劳务收到的瓣现金，投资活动拜的现金流入量中哀收回投资所收到稗的现金，筹资活敖动中的现金流入扮量取得借款收到扒的现金分别占各稗类现金流入量的安绝大部分比重。矮万科公司201哀2年现金流出总稗量约为445.罢6亿元，其中其稗中经营活动现金癌流出量、投资活霸动先进流出量和把筹资活动现金流癌出量所占的比重哀分别为21.7霸2%，19.3凹4%和58.9摆4%。可见，在稗现金流出总量中阿筹资活动现金流笆出量所占的比重艾最大，经营活动案和投资活动所占颁的比重相差不多

41、佰。半在经营活动现金颁流出量中，购买稗商品、接受劳务叭支付的现金占5耙1.12%，比拜重最大，占全部拜现金流出结构的办11.11%。拜投资活动的现金唉流出量主要用于扳投资支付的现金靶项目占全部现金傲流出结构的15翱.02%，占投胺资活动先进流出叭量的77.68稗%。奥筹资活动的现金岸流出量主要用于般债务偿还，本年艾偿还债务所支付柏的现金占全部现扮金流出量的52柏.75%，是主绊要现金流出项目拜，其占筹资活动绊现金流出量的比胺重为89.51罢%。盈利能力分析百1.资本经营盈鞍利能力因素分析凹表捌项目埃2疤0爸12耙年唉2氨0般11笆年般差异埃平均总资产胺3375050俺2.76坝2559229背

42、9.59办凹平均净资产昂749背8536.67澳5办6120936蔼.91 唉白负债氨2966634埃2.01捌2283759盎0.15百柏负债叭/阿平均净资产拜3.96 爱3.73 办0.23八利息支出佰76475.4盎2芭50981.3矮25494.1拔2颁负债利息率（半%爱）癌0.26 白0.22 斑0.04扳利润总额敖2107018暗.51靶1580588案.24哀526430.傲3案息税前利润疤2183764笆.23笆1631569邦.54隘552194.搬7敖净利润哎1255118叭.24盎962487.凹53癌292630.捌7耙所得税税率（皑%埃）靶35邦33奥2阿总资产报酬率

43、（半%隘）安6.47 拔6.38 盎0.09 安净资产收益率（吧%奥）凹16.74 百15.72 扮1.01 熬根据上表对万科安公司资本经营能把力因素分析如下霸分析对象罢=16.74%皑-15.72%绊=1.01%连环替代分析：熬2蔼0扒11背年：【啊6.38%+埃（扳6.38%-0啊.22%白）柏*3.73敖】颁*半（般1-33%碍）败=15.92%拜第一次替代（总拔资产报酬率）肮: 懊【笆6.47%+(跋6.47%-0瓣.22%)*3凹.37瓣】板*(1-33%哎)=18.40邦%般第二次替代（负阿债利息率）：【瓣6.47%+(班6.笆47%-0.2啊6%)*3.3癌7邦】颁*(1-33%

44、安)=18.36鞍%叭第三次替代（杠安杆比率）：【鞍6.47%+(盎6.47%-0翱.26%)*3澳.96扳】澳*(1-33%啊)=20.81八%斑2疤0吧12肮年：【拔6.47%+(搬6.47%-0案.26%)*3摆.96安】伴*(1-35%翱)=20.19般%哎总资产报酬率变绊动的影响为：稗18.40%-叭15.92%=瓣2.48%澳负债利息率变动肮的影响为：办18.36%-邦18.40%=扮-0.04%拌资本结构变动的瓣影响为：盎20.81%-氨18.36%=绊2.45%凹税率变动的影响癌为：皑20.19%-矮18.36%=艾1癌.83%吧可见，万科胺2埃0半12艾年净资产收益率霸比懊2

45、懊0奥11隘年净资产收益率奥提高了柏1.01%袄，主要是由于总班资产报酬率提高版引起的，总资产柏报酬率的贡献为奥2.48%袄；其次企业负债鞍筹资成本上升对暗净资产收益率带氨来的是负面影响懊，它使得净资产盎收益率降低了捌0.04%挨；负债与净资产办比率的上升发挥唉了一定的财务杠佰杆作用，但由于案比例变化较小，吧故作用不是很明把显，仅使得净资俺产收益率上升百2.45%百，所得税税率降翱低为净资产收益拜率的上升做出了半贡献，使得净资般产收益率上升了凹1.83%岸。按2.资产经营盈岸利能力分析爸资产经营盈利能胺力分析表版项目背20懊12凹2011安差异坝营业收入稗1031162翱4.51扮717827

46、4爸.98叭稗利润总额白2107018氨.51碍1580588斑.24摆白利息支出背76475.7耙2拌50981.3凹叭息税前利润傲2183494盎.23袄1631569隘.54爸矮平均总资产盎3375050艾2.76挨2559229芭9.59班安总资产周转率靶30.55%皑28.05%胺2.50%翱销售息税前利润盎6.47%埃6.38%袄0.09%岸总资产报酬率蔼1.98%百1.79%斑0.19%哀分析结果表明，奥该企业本年全部搬资产报酬率比上啊年提高了昂0.9%拔，是销售息税前扮利润率提高的结俺果，它使总资产傲报酬率提高了办0.03%哀；而且总资产周皑转率提高也使总扮资产报酬率提高霸了斑

47、0.16%罢。由此可见，要哎提高企业的总资半产报酬率，增强颁企业的盈利能力靶，就要从提高企伴业的总资产周转芭率和销售息税前扳利润率两方面努唉力。佰全部资产现金回蔼收率指标表百项目哎2012把2011岸经营活动净现金阿流量（千元)拜372595.案85瓣338942.笆46半平均总资产（千霸元)俺3375050挨2.76坝2559229柏9.59疤全部资产现金回笆收率挨1.10%佰1.32%澳与该公司办2011岸年全部资产现金斑回收率指标相比绊，巴2012矮年该指标有所降阿低，但是相对于半万科地产总资产瓣报酬率的稳步提挨高，其改善措施懊需要加强。这说癌明要确保公司的搬盈利能力增长保奥持比较稳定的

48、同案时，盈利质量需板要改善。翱3.败商品经营盈利能霸力分析八万科收入利润率拜率分析表傲项目 鞍20芭12年澳20哎11年肮差异胺营业收入 叭1031162办4.51翱7178274哀.98把把营业成本罢6542161哎.43哀4322816办.36笆昂营业利润佰2101304隘.08柏1576321挨.67罢澳利润总额 凹210盎7018.51昂1580588癌.24拜佰净利润 爸1255118巴.24百962487.哎53岸笆利息支出 爱76475.7背2柏50981.3背凹总收入懊1041895暗7.83挨7255865疤.15昂拔营业收入利润率邦（%）佰20.38 巴21.96 背-1.

49、58 颁营业收入毛利率俺(%)背32.21 熬36.56 拜-4.36 把总收入利润率（八%）癌59.73 绊61.06 隘-1.33 佰销售净利润率（耙%） 凹3.63 搬3.23 半0.40 凹销售息税前利润疤率（%）袄21.18 懊22.73 哀-1.55 佰从上表可以看出俺，万科公司办2012矮年比懊2011案年销售净利润率挨有小幅度提高为熬0.40%傲。营业收入利润按率、营业收入毛俺利率、总收入利办润率和销售息税半前利润率有较大袄幅度降低，这些斑表明万科公司盈八利能力有所降低鞍，说明企业的经拔营有待改善凹。半万科公司成本利唉润率分析表（办%摆）敖项目把2*12鞍2*11袄差异稗营业成

50、本利润率暗0.32癌0.36傲-0.04阿营业费用利润率敖0.25笆0.28拔-0.03佰全部成本费用总鞍利润率盎0.25扳0.28哎-0.03吧全部成本费用净凹利润率背0.15翱0.17哎-0.02霸从上表可以看出巴，万科公司20耙12年与201般1年相比，营业办成本利润率、营昂业费用利润率、昂全部成本费用总埃利润率、全部成哎本费用净利润率敖均有所降低，但板降低幅度较低，耙这说明了万科公把司盈利能力有所澳降低，企业的经懊营能力有待提高翱。背销售获现比率分霸析表佰项目搬2*12百2*11摆销售商品、提供皑劳务收到的现金笆（万元）稗1161088皑3.96隘1036488坝7扒营业收入 （万肮元

51、）耙1031162耙4.51霸7178275靶销售获现比率（靶%）叭1.13奥1.44耙从上表可以看出胺，2012年与跋2011年相比挨销售获现比率有坝所降低，表明公笆司通过销售获取柏现金的能力有所昂减弱。可以初步吧判定公司销售形邦势总体还是良好佰，但与2011靶年相比有所降低碍，信用政策不近版合理，收款工作斑不够得力，有待背提高。癌4盈利能力分班析每股收益分析表氨项目靶2012皑年哎2011霸年靶2010八年扒净利润（万元）扒1,255,1癌18背962,488版728,313澳优先股股息柏0肮0板0按发行在外的普通爸股加权平均股数翱（万股）翱966219.碍50俺966182.肮84凹96

52、6089.摆00岸基本每股收益百1.14癌0.88百0.66隘稀释每股收益澳1.14败0.88啊0.66跋由万科公司每股凹收益分析表可知摆，万科2012挨年的每股收益比熬2011年增长隘了29.51%版，2011年比哀2010年增长肮了33%左右，斑表明企业的盈利凹能力逐年提高。翱每股收益因素分吧析表拔净利润（万元）办1,255,1爱18.24碍962,487艾.53背728,312罢.70叭优先股股息按0背0胺0斑普通股权益报酬颁率（案%坝）昂19.66败18.17暗16.47凹普通股权益平均瓣额（万元）埃63841.2凹1颁52971.2拌5案44220.5板6扒发行在外的普通搬股平均数（

53、万股稗）瓣966219.稗50按966182.挨84版966089.版00笆每股收益凹1.14摆0.88安0.66按每股账面价值（阿元）霸5.80矮4.82昂4.02爸根据资料，颁2012案年每股收益为芭1.14搬元。氨2011罢年每股收益为佰0.88胺元，袄2010八你那每股收益为霸0.66八元。可见，癌2010耙年到柏2012扳年，每股收益成安递增，对增加的唉原因进行因素分胺析（绊2011佰年与皑2012拔年为例）昂1.班每股账面价值变瓣动对每股收益的耙影响：（阿5.80-4.巴82斑）白*18.17%伴=0.18拌（元）氨2.碍普通股权益报酬坝率变动对每股收岸益的影响：跋5.80*巴（背

54、19.66%-把18.17%案）疤=0.09(半元）岸计算结果表明，懊每股账面价值的熬变动使每股收益熬增加了唉0.18唉元，普通股权益俺报酬率的变动使岸每股收益增加了伴0.09柏元，两项因素共翱同作用的结果使爸每股收益增加了背0.27拜元。可见企业经邦济实力和盈利能霸力比安2011八年均有提高。背普通股权益报酬白率分析般普通股权益报酬跋率=（净利润-盎优先股股息）/摆普通股权益平均隘额搬由每股收益因素埃分析表可知，万白科2010年到敖2012年的普捌通股权益报酬率柏分别为16.4罢7%、18.1隘7%、19.6安6%。可见，权霸益报酬率逐年递爸增。对其增加的蔼原因进行因素分邦析：办a.阿201

55、2年与2班011年比较袄净利润变动对权癌益报酬率的影响疤：碍=隘（125511耙8.24-96疤2487.53俺）/52971肮.25=5.5罢3%啊普通股权益平均版额变动对权益报稗酬率的影响：矮=唉1255118版.24/638班41.21-1阿255118.碍24/5297半1.25=-4啊.04%把两因素共同作用摆的结果使普通股捌权益报酬率增加摆了1.49%。百b.跋2011年与2八010年比较耙净利润变动对权盎益报酬率的影响爸：伴=半（962487耙.53-728坝312。70）挨/44220.爸56=5.30捌%巴普通股权益平均败额对权益报酬率八的影响：疤=澳962487.八53/5

56、297摆1.25-96隘2487.53唉/44220.捌56=-3.6挨0%阿两因素共同作用爸的结果使普通股绊权益报酬率增加班了1.70%办价格与收益比率艾分析拜价格与收益比率哎=罢每股市价坝/搬每股收益笆2012般年半=10.12/般1.14=8.坝88隘2011翱年蔼=7.47/0岸.88=8.4笆9暗可见办2012昂年比埃2011跋年增加了艾0.39半。版c.碍对艾2012啊年和扮2011疤年进行因素分析傲：背每股市价的变动搬对价格与收益比皑率的影响笆(10.12-澳7.47)/0半.88=3.0熬1八每股收益变动对耙价格与收益比率皑的影响百10.12/1癌.14-10稗。板12/0.8

57、8岸=-2.62背两因素共同作用皑的结果使价格与扳收益比率增加了颁0.39.敖从股利发放指标唉来看，万科公司傲的盈利能力和分澳配状况比较稳定霸。唉每股经营现金流爸量指标分析叭每股经营现金流败量爱=蔼经营活动净现金俺流量巴/背发行在外的普通扳股股数哀同行业公司每股跋经营现金流量比捌较分析办哎总资产规模（万哀元）瓣净资产规模（万傲元）办每股经营现金流斑量（元）伴差异笆万科袄4611.38八821.382霸9岸0.39皑1岸保利地产颁3054.84隘547.795版2阿0.43芭1.10哎招商地产按1232.94傲294.392袄8邦0.32暗0.82绊金地集团埃1175.22拌309.964埃4皑

58、0.33白0.85拌华夏幸福跋625.11拌49.5859稗0.24按0.62罢上表数据分析，鞍进一步证实万科巴的盈利能力在同阿行业中占有领先佰地位。班万科盈利能力小胺结柏从以上数据看出澳万科近三年获利颁能力有所回落，疤销售毛利率、营阿业利润率和销售班净利润下降可判唉定，近三年企业跋在营业成本控制懊方面放松了政策扮，在期间费用的板控制方面存在薄耙弱环节，应加强板成本费用的控制靶力。伴碍总资产收益率有阿一定程度下降，埃息税前利润增幅靶小于资产总额增阿幅，应加强对资柏产经营的关注，碍对相关财务政策拜加以调整，减少暗财务风险。癌伴万科企业这三年埃净资产收益率指耙标连续上涨，说佰明企业拥有较强瓣的获利

59、能力，且哎这种获利能力有版很好的稳定性。奥主要是净利润上碍升较多，而投资摆收益的下降和所俺得税的上升说明敖净利润上升是由瓣主营业务收入增矮加所致。一方面安是因为公司经营唉效率的提升，一胺定程度上克服了疤2011年市场鞍低谷时售价，利碍润率下滑的影响叭；另一方面可能翱与公司近年来调百整公司经营战略拔有关。半伴每股收益一直在捌持续增长，在全般球性金融危机的巴不利外部环境下昂，为股东创造的稗回报越来越好，拔且高于同行业水吧平，公司的经营懊成果值得肯定。案澳总的来说，万科澳的主营业务获利胺能力近年来有所罢提升，万科拥有败较强的获利能力叭,绊白行业排名基本稳摆定。在行业沧海鞍桑田变化的十年捌,爸半万科一

60、直保持了氨很高的盈利水平俺,绊碍除了市场强大需爱求外,板绊说明其拥有很高瓣的管理水平和决袄策能力,另外，盎规范、均好的价邦值观也是其长盛扒不衰的秘诀。当熬然也有不足需要巴继续努力。建议背公司在未来，一搬方面要加强对市坝场环境变化和客拔户偏好的研究，鞍灵活调整产品结百构，确保适销对肮路；另疤一方面，也要继按续以销售率为控隘制指标，努力实瓣现较快的销售速俺度。市场调整中俺自住需求再度成颁为主流，这与万绊科一直以来的产阿品定位高度吻合伴。营运能力分析绊1.总资产营运半能力分析拔总资产周转率综埃合分析资料表版总资产周转率分熬析资料表白搬项目阿凹2俺0般12吧年敖2澳0按11暗年爸2坝0唉10矮年柏销售