8203估价师协会网站cms案例分析

1、案例分析二18 号401项目名称：使用的位于市和平区郑州道补交出让金项目国有土地使用权价格评估受托估价：市正盛房地产评估土地估价：（）正盛2007（估）032 号）正盛2007（技）032 号土地估价技术：（提交估价日期：二零零七年十一月十五日考生：号：20061200164资格号：2007120036一、项目的估价背景市和平区为写字楼，坐落于和平区郑州道与路交口，其 401 单元为业主所有。业主打算转让其所有的，由于该写字楼用地为划拨，按照有关规定，转让划拨用地商品房应补交出让金。因此委托市正盛房地产评估对其分摊的 38.2 平方米的国有土地使用权出让价格进行评估，所有的为补交出让金提供价格

2、依据。二、估价对象基本状况描述与分析估价对象的宗地名称为市401 室所分摊的土地，面积为 38.2 平方米。土地来源为划拨，拟转为出让。具置为市和平区郑州道 18 号、登记用途为办公，登记时间为 2006 年 8 月。四至范围是东临路，南临郑州道，西临路，北临路。在土地基本状况的描述与分析中，注重于将委托人提交的相关资料和自己搜集的资料进行整理、确认，保证土地实物状况、权利状况与登记记载保持一致。同是也为后续的估价技术过程提供准确的信息支持。三、此次估价的难点及其解决方法1、关于土地权利状况的确定与地价定义该估价项目的估价目的是为补交出让金提供依据，作为待估宗地来讲，其土地权利状况较为明确，原

3、为划拨，而且不存在任何他利的限制问题。在进入工作期后，以委托方提供的国有土地使用证和房屋所证为主要依据，确定待估宗地的所有者为国家，土地使用者为，使用权性质界定为划拨转出让，使用年限按照城市商业用地确定为 40 年。这些基本条件的确定和明确为后面的土地估价奠定了基础。由于划拨土地补交土地出让金的依据为国有建设用地土地使用权的价格，因此，本次评估中的土地价格定义为在评估基准日设定开发程度为宗地红线外“七通”及宗地红线内场地平整，商业用地出让年限为 40 年的国有土地使用权出让价格。2、估价方法的选择根据城镇土地估价规程，依据待估宗地的具体条件，用地性质及评估目的，结合估价收集的有关资料，考虑到土

4、地市场发育程度以及土地价格水平，来选择评估方法。此次待估宗地土地登记用途为办公用地，考虑到待估宗地的利用现状、地价水平及估价目的，估价时依据商业用途进行评估。待估宗地土地权属性质为城市国有划拨土地，在基准地价覆盖范围内，根据城镇土地估价规程，采用基准地价系数修作为第法。另外采用收益还原法作为第二种评估方法，并综合两种估价方法得到估价结果，最终得出估价对象宗地的价格。3、估价方法的具体应用在采用基准地价系数修和收益还原法进行评估时，首先遇到了公式的正确运用。所谓基准地价系数修，就是通过对待估宗地地价影响的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已的同类同用途或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗

5、地客观价值的方法。首先需要参照市的基准地价成果，确定待估宗地所在区域的土地级别和基准地价。根据市 2007 年 5 月份的市中心城区及各区县基准地价成果，确定待估宗地属于一级商业用地，基准地价为 12300 元、平方米。然后将待估宗地状况与基准地价的设定基准条件进行对比与修正，最后得到待估宗地的价格。收益法公式的选用主要在于确定出让年限，由于商业用地设定最高出让年限为 40 年，因此采用有限年公式计算。在具体运用估价方法的时候，我发现具体参数的选用和确定是一个难点。有些参数的确定可以依据以前积累的资料和当前的市场情况来确定，有些参数则需要向有关主管部门和相关进行得到。其中土地估价师丰富的专业经验起到了的作用。四、几点启示1、要对基本估价方法有透彻的理解估价方法的选择与应用是整个估价的，因此需要对不同的估价方法的适用条件、公式、参数选择有非常透彻的了解，这样在确定估价技术路线和估价方法是才会更有把握。2、日常资料的收集能到关键的作用