共同抵押以后课件

1、案 例甲自建房屋一幢（有土地使用权）。甲为将该房出售给乙，与乙签定房屋买卖合同并至房产管理部门办理房屋所有权登记和过户手续。此后，乙复将该房出售给丙和丁（系夫妻关系），并办理过户登记。但因登记机关工作失误，房产登记簿上仅记载丙的姓名。不久，乙与丙丁签订的买卖合同被法院撤销。而此时丙已将房屋出售给戊，戊支付购房款并入住。问：此时房屋所有权归谁？甲乙丁丙戊建房买卖并交付登记买卖并过户夫妻关系登记买卖并交付付款占有图示一民法体系图物能为人所支配 能满足人类物质和精神生活的需要 须有价值，能以金钱衡量须具有法律上的可辨别性 物的种类动产、不动产；流通物、限制流通物、禁止流通物；主物与从物；原物与孳息；

2、消费物与非消费物；特定物与种类物；代替物与不可代替物关于动物的问题关于物与财产的问题关于物的“可特定化问题” 第一节 物权法的概念 第二节 物权法的调整对象和功能 第三节 物权法的基本原则 第四节 物权法的发展趋势 第五节 中国物权法的制定 第一章 绪 论第一节 物权法的概念一、物权法的概念 物权法是调整民事主体对物的归属和利用所生财产关系的法律规范的总和。 简言之，是调整人对物的支配关系的法律规范的总和。 通俗地说，物权法要回答三个问题:第一，物属谁？第二，对该物享有何种权利（他人有何种义务）？第三，怎样保护物权？ 广义和狭义的理解（实质意义和形式意义）。二、物权法的性质 (一)物权法 在总

3、体上是私法 (二)物权法为财产法 (三)物权法是强行法 (四)物权法是实体法 (五)物权法具有本土性 （一）物权法是私法 民法是私法的基本法，物权法作为民法的一部分，当然也属于私法。物权法之作为私法，贯穿着私法自治原则，认为每一个人都可以而且应该自由地按照自己的意志去决定私法方面的一切关系。 注 意 但有两点值得说明：物权法规范常涉及社会之公共利益。物权法中含有不少经济行政法律规范。（二）物权法是财产法 民法调整的是平等主体之间的人身和财产关系。人身关系是人们基于彼此的人格和身份而形成的相互关系。财产关系是当事人基于财产而形成的相互关系。物权法是以人对财产的归属和利用关系为调整对象，所以作为私

4、法的物权法，具体而言属于财产法。 物权与财产权关系图（三）物权法主要是强行法 强行法是绝对适用的，不以当事人的意思为转移，当事人必须遵循。而物权法由于实行物权法定原则，物权的种类和内容、公示方法都是由法律明确规定，当事人不得以其约定任意变通，只能按照法律规定设定、取得物权，因此，物权法的规范绝大多数是强行性规范。（四）物权法是实体法，但也包含一些程序性的规定。 （五）物权法具有本土性 物权法是固有法，具有本土性。所谓本土性，是指各国物权法由于经济体制、民族习惯、历史传统乃至地理特征、资源状况及国民性的差异而具有鲜明的本国特色。这也是物权法与债权法的一个重要区别。第二节 物权法的调整对象和功能一

5、、物权法的调整对象关于物权法的调整对象，在学理上主要存在以下几种观点：1、支配关系说；物权法主要调整人对物的支配关系。2、静态财产关系说；3、占有、利用和归属关系说。 物权法规定物权法第2条第1款规定：“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 物权法的调整对象物的归属与利用关系（一）物的归属关系1、归属可以是指特定民事主体优越于其他一切民事主体的,对物质资料的支配地位.2、可以是指物质资料被他人直接占有利用时,物主人可以依据间接占有继续支配物质资料,并在利用关系解除以后,恢复到完全支配者的地位的法律上的能力。3、归属关系的广泛存在,还代表一个社会对个人财产支配能力的高度信任,故而归属关系

6、没有期限性.4、归属关系可以作为一切财产关系的逻辑起点。 （二）物的利用关系 使物尽其用，才是物权法最终服务的目的。相比之下，追求“物尽其有”的归属关系，反倒是为了达成更有效的物的利用的一种手段。物的利用的两种主要形式A、自主利用B、他主利用 在大陆法建立完备的所有权制度的背景下，我们反倒更应当注意他主利用的社会效率。 （二）物权法的功能1.明确物的归属，定纷止争；2.实现物尽其用；3.保护物权交易安全。 一兔走街，百人追之，贪人具存，人莫之非者，以兔为未定分也。积兔满 市，过而不顾，非不欲兔也，分定之后，虽鄙不争。 商鞅第三节 物权法的基本原则一 、物权法上的意思自治二、 物权法的社会政治原

7、则三、 物权法的结构原则四、 物权法的效率原则五、 物权法的和谐原则何谓“物权法的基本原则”？ A、它仅仅是贯穿于物权法内部的行为准则； B、它是在物权法律实践中积累的经验性、技术性原则，而非伦理性原则。 C、它仅仅适用于大陆法系的物权法。一、 物权法上的意思自治 （1）所有权自由（2）物权内容自由（3）法定物权变动中的意思自治（4）物权的公示方式自由（5）物权行使上的自由二、物权法的社会政治原则坚持社会主义基本经济制度原则 物权平等原则（平等保护原则） 三、物权法的结构原则（1）物权法定主义； （2）一物一权主义； （3）物权的优先效力； （4）物权的公示公信原则 四、物权法的效率原则效率是

8、以最少的资源消耗取得同样多的效果，或以同样的资源消耗取得最大的效果。物权法的效率原则，更能使物尽其用。五、物权法的和谐原则1、和谐原则要求各类物权之间的协调一致。2、和谐原则要求物权从产生、变更、消灭都有明确的界限和变动的要件，且各种变动之间都必须衔接配合得当。3、和谐原则要求物权人与义务人之间的关系明确清晰。 第四节 物权法的发展趋势一、物权的社会化趋势二、物权的价值化趋势三、物权的扩张趋势四、物权法的国际化趋势五、物权和债权的相对化。 第五节 中国物权法立法背景及体系一、物权立法的目的实践依法治国方略的需要；经济体制改革的需要；统筹协调各方利益关系的需要；形成中国社会主义法律体系目标的需要

9、。二、物权立法的过程改革开放以来，中国制定了不少调整物权关系的法律、法规，如民法通则，担保法，土地管理法，房地产管理法，农村土地承包经营法，水法，矿业法等 。物权法起草工作始于1993年。从2002年12月起，全国人大及其常委会先后进行了6次审议，其间向社会全文公布征求意见，并召开了100多次座谈会、立法论证会听取各方意见。至2007年3月16日十届人大五次会议通过。一部法律经历如此多审议是空前的。归纳：多次审议所涉及问题：既有宏观方面的争论如物权立法是否违宪，又有微观方面的讨论如物权具体制度取舍、基本概念的界定等；既有各种利益的分配协调之争，又有具体内容如何规范、能否落实和操作之辩。立法过程

10、：反映了立法者的重视，体现了立法的科学和民主。意义：物权立法因与广大人民利益息息相关，与我国经济发展密不可分，故中国最大、最深刻的变革之一就是逐步建立了中国特色社会主义物权制度。三、基本体例 所有权 ；国家、集体、个人 所有权 土地承包经营权 物权 用益 建设用地使用权 关系 物权 宅基地使用权 地役权物权法的 他物权调整对象 抵押权 担保 质权（动产质、 物权 权利质） 占有 留置权 关系具体说明：物权法分五编加附则，共247条。第一编总则：第一章基本原则。第二章物权的设立、变更、转让和消灭：第一节不动产登记，第二节动产交付，第三节其他规定。第三章物权的保护。第二编所有权：第四章一般规定。第

11、五章国家和集体、私人所有权。第六章业主的建筑物区分所有权。第七章相邻关系。第八章共有。第九章所有权取得的特别规定。第三编用益物权：第十章一般规定。第十一章土地承包经营权。第十二章建设用地使用权。第十三章宅基地使用权。第十四章地役权。第四编担保物权：第十五章一般规定。第十六章抵押权：第一节一般抵押权；第二节最高额抵押权。第十七章质权：第一节动产质权；第二节权利质权。第十八章留置权。第五编占有：第十九章占有。附则。与宪法的关系确保个人财产领域的自由空间关乎个人人格尊严和自由，宪法应保障。物权法对此具体化，以明确支配范围，防止公权力不当干预，维护正常社会秩序。与其他财产权法的关系与民法各编的关系与总

12、则关系：总则中主体、客体，权利行使的原则等规定都与物权法有关。与家庭婚姻和继承法的关系：家庭和夫妻财产制度的形成，家属成员死亡后财产如何移转等与物权法关系密切。与知识产权法的关系：可采用物权保护方法，另其载体即体现为实物所有权的归属。与债法编的关系二者构成财产法的主要内容，关系密切。一是关联互补关系，即二者关系密切功能互补。如债权通常是物权产生的前提或原因；债的赔偿制度是保护物权的主要手段，拾得遗失物者可请求本人给付必要的管理费用等； 许多债权请求权可类推适用于物上请求权等。二是互换关系，有的债权可经登记产生物权效力如对土地的使用，未经登记就是租赁合同，是债权范畴，而一经登记就是物权。三是担保

13、关系。即在担保物权中，均是以主债存在为前提。与其他财产权法的关系与财产特别法的关系对某些物权关系由特别法规定也是常见现象，如海商法、农村土地承包法等。适用规则：特别法有规定的，特别法优于普通法；特别法未规定的，适用普通法。四、立法特点及适用立法技术：由抽象到具体，由一般到特殊，这种通则化的立法技术系制定法法典化的特色，有助于体系构成和精简条文。体系构成：以区别不动产和动产物权为主要架构基础，辅助于区分国家、集体和私人所有权的中国特色，将内容分为物权和占有关系，并由所有权、他物权（用益和担保物权）和占有三方面组成。适用：基本规范统一于物权法，特殊问题通过单行法或司法解释解决。 第二章 物权通论第

14、一节 物权的概念第二节 物权的类型第三节 物权的客体第四节 物权的效力第五节 物权请求权第二章 物权通论案 例 甲公司于2010年3月向银行贷款100万元，并承诺以公司所有的房产作抵押。贷款合同签订后，甲公司与银行到有关部门办理了抵押登记手续。2011年1月，甲公司将抵押的房产转让给了乙公司，并且将转让的情况通知了银行。2011年3月，银行发现有人破坏该房屋，但因乙公司正在更换董事，没有人顾及到房屋破坏的问题，银行便出面阻止，保住了该房屋。2011年6月，银行债权到期，甲公司无力还债，银行申请拍卖该房屋。但遭到乙公司的拒绝，由此双方发生纠纷。问 题 1银行享有的是何种类型的权利？2银行是否有权

15、拍卖该房屋？3银行是否有权阻止他人损害该房屋？第一节 物权概述一、物权的概念1. 物权的概念滥觞于罗马法：21811年奥地利民法典率先在立法上采用了“物权”的概念。3. 1896年德国民法典确立了最早的现代意义的物权概念。 对人之诉与对物之诉 3概念物权是指物权人依法对特定物享有直接支配和排他的权利。简而言之，物权就是对特定物的排他支配权。 物权法第2条第3款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。” 二、物权的特征 物权是主体可直接支配标的物的权利 物权原则上是排他性的权利 物权的客体具有特定性 物权人是特定的，义务人是不特定的

16、 表现为： 第二节 物权的类型一、物权法定主义（一）物权法定主义的界定（1）物权的种类法定； （2）物权的内容法定 （二）物权法定主义的原因 1. 物权的绝对性； 2.物尽其用的效益原则； 3.交易安全与便捷；4. 整理旧物权，适应社会需要。 （三）物权法定主义中“法”含义全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律。案例1：甲和乙签订了一份书面合同，约定甲将其房屋的使用权长期转让给乙，该长期使用权具有物权性质，作为对价，乙必须支付给甲16万元。合同签订后，乙将16万元付给了甲。后来，乙由于急需用钱，就将该房屋的长期使用权转让给了丙。甲知道后，就向法院提起诉讼，要求解除其与乙签订的合同，并要求丙返

17、还该房屋。解 析在这个案子当中，甲和乙约定的对房屋的长期使用权具有物权性质，而根据物权法定原则，物权的种类只能由法律规定，而不能由当事人随意创设，由于我国现有物权中并不存在房屋的长期使用权这一类型，所以甲和乙的约定由于违反了物权法定原则，不能产生物权效力。在实践当中，当事人自行约定的“终身居住权”、“优先购买权”等物权类型，由于缺乏法律依据，如果当事人以其约定诉讼到法院，要求保护他们所谓的物权时，法院都可以根据物权法第5条的规定，驳回他们的诉讼请求，因为他们的约定违反了物权法定原则。“物权内容法定”案例：甲有一套房子，乙租赁了该房屋，乙为了能够长期使用该房屋，就和甲商定由其永久租赁，甲永远不能

18、收回该房屋，也不能将该房屋抵押或出卖，那么乙和甲之间的这种约定是否合法？不合法。因为他们约定永久性地限制房屋所有人甲对该房子的处分权，实际上是取消了所有权中的处分权能，这显然与物权法规定的所有权的权能不符，这种约定也违反了物权法定原则，其约定是无效的。例题甲对乙负有50万元的债务，甲所提供的下列担保方式中哪些是合法有效的？（ ） A.甲将自己的一幢价值50万元的房屋不转移占有质押给乙 B.甲将自己的一幢价值50万元的房屋抵押给乙 C.甲的朋友丙将自己的一幢价值50万元的房屋抵押给乙担保甲债务的履行 D.甲乙约定若甲到时不能清偿债务，则甲的房屋归乙所有 答案BC （07年卷三第11题）甲将其父去

19、世时留下的毕业纪念册赠与其父之母校，赠与合同中约定该纪念册只能用于收藏和陈列，不得转让。但该大学在接受乙的捐款时，将该纪念册馈赠给乙。下列哪一选项是正确的？A.该大学对乙的赠与无效，乙不能取得纪念册的所有权B.该大学对乙的赠与无效，但乙已取得纪念册的所有权C.只有经甲同意后，乙才能取得纪念册的所有权D.该大学对乙的赠与有效，乙已取得纪念册的所有权答案：D解析：物权法第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”物权法第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”本题中，甲在赠与合同中约定学校不得处分（转让）该纪念册违反了物权法定原则，仅具有债的效力，不

20、具有物权效力。因此D项正确。 （四）违反物权法定的后果 违反物权法定原则的，物权的设立应属无效，不能发生物权法上的效果； 部分违反物权法定原则，但不影响其它部分效力的，其它部分仍可有效； 物权法上无明确规定的事项，应推定为禁止； 物权虽然归于无效，但当事人的行为若符合其他法律行为（如合同行为）的生效要件的，仍可产生该法律行为的效力 （五）物权法定行为的缓和二、 物权的种类 物权的法定种类 我国法律上规定的物权种类包括所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、海域使用权、探矿权、取水权、养殖权、捕捞权、抵押权、质权、留置权。三、 物权的分类 （一）所有权与定限物权 （二）用益

21、物权与担保物权 （三）不动产物权、动产物权与权利物权 （四）主物权与从物权 （五）登记物权与不登记物权 （六）意定物权与法定物权 （七）民法上的物权与特别法上的物权 （八）本权与占有 （一）所有权与定限物权1、划分标准：物的支配范围所有权：即完全物权，指所有人对于标的物为全面支配的物权，是阶位最高，权能最完整的物权。定限物权：即他物权、限制或不完全物权，指仅能于特定限度内对标的物为支配的物权。“他”字的意思：一是所有人外的他人有物权；二是对他人之物享有权利；三是所有权外的物权。3、分类的法律意义（1）权利行使的范围不同； （2）所有权是定限物权产生的根据； （3）定限物权具有优先效力。 （二）

22、用益物权与担保物权1、划分标准：定限物权所支配的内容用益物权：支配标的物使用价值的物权，以使用收益为目的。如建设用地使用权，农村土地承包经营权，地役权等 。 担保物权：支配标的物的交换价值的物权，以担保主债为目的。如抵押权、质权和留置权。3、分类的法律意义（1）用益物权人可以使用标的物，担保物权人仅能支配标的物的交换价值； （2）一个标的物上只存在一个用益物权，但可以并存数个担保物权；（3）同一个标的物上可以并存用益物权和担保物权。 （三）动产物权、不动产物权与权利物权1、划分标准：标的物的种类不动产物权：以不动产为标的物的物权。动产物权：以动产为标的物的物权。权利物权：以特定财产权利为标的物

23、的物权。3、分类的法律意义（1）物权变动的要件不同；（2）权利的公示方式不同； （四）登记物权与不登记物权1、划分标准：物权变动是否需要登记登记物权：不动产主要为登记产生，物权变动非经登记不生效力，或不得再为处分的物权 。不登记物权：物权变动只需交付，不需登记即可生效的物权，动产无须登记产生效力。3、分类的法律意义登记在物权变动中所起的作用不同 （五）意定物权与法定物权1、划分标准：物权的发生是否基于当事人的意思意定物权：指基于当事人的意思而发生的物权，如质权、抵押权等。法定物权：指不问当事人的意思，直接由法律规定而发生的物权，留置权等。3、分类的法律意义物权成立要件和适用法律不同 （六）有期

24、限物权与无期限物权1、划分标准：物权的存续有无期限限制无期限物权：指没有一定存续期间得以永久存续的物权，如所有权。有期限物权：仅能在一定期限内存续的物权。他物权通常为有期限物权如土地使用权、抵押权等。3、分类的法律意义 明确物权存续期间，分清其消灭原因。 （七）主物权与从物权1、划分标准：物权是否具有独立性主物权：不需要从属其他权利，能独立自存的物权 。从物权：须从属于他权利而存在的物权。3、分类的法律意义主物权可以独立存在，从物权原则上随主权利转移而转移。 （八）既得权与期待权1、划分标准：物权是否已经取得既得权：权利主体已经取得了并且能够实现的物权。期待权：取得物权的某些要件已经实现，而剩

25、下的条件若实现即可取得物权的期待状态。3、分类的法律意义 有助于人们认识并区分物权的生成过程，丰富物权的类型和体系及其理论，针对两种不同的权利，运用不同的法律保护方法。 （九）完全物权与不完全物权1、划分标准：物权的效力是否完全完全物权：法律效力齐备的物权。不完全物权：欠缺某些法律效力的物权。3、分类的法律意义物权的效力不同，物权人能够实现的利益有别，法律对物权转让设置的限定条件也有差异。 （十）本权与占有1、划分标准：有无物权的实质内容本权：所有权及一切占有事实以外的物权都是本权。占有：对标的物得为管领的事实。占有仅为控制与支配的事实。只有日本民法典中规定占有是一种基于实际支配的物权。3、分

26、类的法律意义明确有无本权存在，以定保护方法和 程度。民法上的物权与特别法上的物权 民法上的物权：系由民法规定之物权。特别法上的物权：由土地管理法、房地产管理法、海商法、水法、矿业法等法律规定的物权类型。注意特别物权，“特别”在哪？ 1、特别法规定的； 2、往往依据行政许可而取得。意义：在于确定法律适用的依据和规则。 第三节 物权的客体一、一物一权主义二、物权客体的分类 一、一物一权主义（一）一物一权主义的含义一个物上只能有一个所有权，并且不能同时设定两个以上内容相互冲突的定限物权。根本原因在于确保物权支配力的实现（二）一物一权的内容 （1）一个所有权的客体仅为一个独立物，集合物原则上不能成为一

27、个所有权的客体，而应为多个所有权的客体。 （2）一个独立物上只能存在一个所有权，但一物之上的所有人可以为多人，多人对一物享有所有权，并非多重所有权，所有权仍然是一个，只不过主体为多人。 （3）在按份共有中，各共有人根据其份额对财产享有相应的权利，但份额本身并非单独的所有权。 （4）一物之上可以存在数个物权，但各个物权之间不得相互矛盾。一物一权主要是指一物之上只能设定一个所有权，不是指一物之上不能设置多个物权，如在一物之上可以有多个抵押权的存在。 （5）一物的某一部分不能成立单个的所有权，物只能在整体上成立一个所有权。（二）一物一权主义的理由 （1）支配和排他的必然要求。所有人依自己意志全面独立

28、地支配物的前提是，权利归属明确。而一物多权致权利归属不明，支配不便。 （2）维护交易安全的需要。一物一权不仅能明确财富的所有关系，而且能稳定社会交易秩序。因一物多权不利公示，会导致法律关系不明，影响交易安全。 二、物权客体的分类（一）动产与不动产 1、区分标准： 2、界定 不动产：土地、矿藏、水流、海域、地上定着物。 动产：不动产之外的所有有体物。 3、划分的法律意义 第一，物权变动的法定要件不同：动产让与不要求书面形式，只要交付即生效；不动产的让与必须采用书面形式，必须登记才生效。 第二，设定他物权的类型不同：质权、留置权只能设立于动产，用益物权只能设立于不动产。 第三，涉及不动产的诉讼实行

29、地域专属管辖（由不动产所在地人民法院管辖）。 （二）主物与从物 1、区分标准：物相互之间的关系 2、界定： 并非主物的成分，时常辅助主物的效用，而与主物同属于一人的物，是从物。从物所从属的物，叫作主物。 3、分类的法律意义： 在法律或合同没有相反规定时，主物所有权转移时，从物所有权也随之移转。 （三）原物与孳息 1、区分标准：数物之间产生与所出之间的关系 2、界定: 原物：是指产生孳息的物。 孳息：由原物所生的物或收益。他分为天然孳息和法 定孳息。天然孳息是原物根据自然规律产生的物；法定孳息是原物根据法律规定带来的物。 3、分类的法律意义 天然孳息：由所有权人取得，一物之上既有所有权人，又有用

30、益物权人的，因该物产生的天然孳息由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。 法定孳息：当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。（三）物的成分：重要成分和非重要成分 1、区分标准：成分的分离是否导致其毁损或变更性质 2、界定： 重要成分是指各个部分互相结合，非经毁损或变更其性质不能分立时，则其中每个部分都是重要成分。重要成分以外的成分为非重要成分。 3、分类的法律意义： 重要成分不能独立作为物权的客体，非重要成分可以独立作为物权的客体。 第四节 物权的效力一、物权效力概说二、物权效力的体现（一）排他效力（二）优先效力（三）追及效力了解效力的含义和范围，掌握效

31、力的内容重点：优先效力和物上请求权二、物权的排他效力物权的排他效力，是指在同一标的物上不允许有两个或两个以上互不相容的物权同时存在。物权的排他效力主要表现：首先，在同一标的物上，已有所有权存在的，不得再成立所有权。其次，同一标的物上不得有其他同以占有为内容的定限物权存在。最后，物权的排他效力有强弱之分，所有权最强，同一标的物上决不允许有多个所有权存在；其次是以占有为内容的他物权，如基地使用权、农地使用权等，同一标的物上不能有多个以占有为内容的他物权存在。三、物权的优先效力(一)物权优先于债权的效力1、所有权的优先性所有权的优先性也存有例外：p362、用益物权的优先性3、担保物权的优先性 p38

32、 孙江与丁英婚后，丁英用婚前自己工作积攒下来的2万元购买了一台高级家用摄像机。2002年2月14日，丁英未与孙江协商，将摄像机以1万元的价格卖给李朋，李朋当即将1万元现金交给了丁英，丁英因为第二天要为母亲录像，与李朋商定3天后将摄像机交付。第二天，丁英觉得卖1万元价格偏低，于是将摄像机以1.4万元的价格卖给高中同学李溪龙。双方签订了书面合同，丁英当场将摄像机交给了李溪龙，约定现金第二天交付。次日，此事被孙江发现，孙江认为高级摄像机是夫妻共同财产，丁英无权出卖，遂将摄像机扣留。而李朋、李溪龙都主张摄像机应归自己所有。为此，各方发生纠纷。 思考题： 1李朋、李溪龙与丁英之间的买卖合同是否有效？ 2

33、谁有权取得摄像机的所有权？三、物权的优先效力(二)物权相互之间的优先效力1他物权的效力优先于所有权的效力2数个担保物权之间的优先效力第一，先设立并公示的担保物权优先于后设立的担保物权；第二，登记的担保物权优先于未经登记的担保物权；第三，抵押权登记的顺序相同、抵押权未登记的场合，按照债权比例受偿；第四，同一动产上已设立抵押权或质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。黄河公司以其房屋作抵押，先后向甲银行借款100万元，乙银行借款300万元，丙银行借款300万元，并依次办理了抵押登记。后丙银行与甲银行商定交换各自抵押权的顺位，并办理了变更登记，但乙银行并不知情。因黄河公司无力偿还三家银行的到期债务

34、，银行拍卖其房屋，仅得价款600万元。关于三家银行对该价款的分配，下列哪一选项是正确的？ A.甲银行100万元、乙银行300万元、丙银行200万元B.甲银行得不到清偿、乙银行100万元、丙银行300万元C.甲银行得不到清偿、乙银行300万元、丙银行300万元D.甲银行100万元、乙银行200万元、丙银行300万元答案： C解析：物权法第194条规定，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。本题中，甲银行和丙银行协议变更抵押权的顺位，未经抵押权人乙银行的书面

35、同意，不得对其产生不利影响。因此，虽然排在第一位的抵押权人丙银行有300万的债权，但是其中只有100万可以先于乙银行受偿，否则就对乙银行造成了不利影响，这是法律所不允许的。至于丙银行的其余200万债权，只有乙银行受偿300万之后，才可以受偿，所以最终受偿顺序如下：丙银行的100万债权乙银行的300万债权丙银行的200万债权甲银行的100万债权。因为黄河公司的房产只有600万，所以最终实际上甲银行的100万债权无法得到清偿，答案C是正确的。案例讨论：甲将其一块手表抵押给乙（未办理抵押权登记）。后甲将手表送至丙处维修，因维修款争议被丙留置。此时，丙主张实行留置权，甲主张实行抵押权，同时甲的另外一个

36、债权人也主张实现其债权。经查，甲除了手表外无其他值钱财产。问题：上述权利如何实现？三、物权的优先效力(二)物权相互之间的优先效力3用益物权与担保物权之间的效力先设立并公示的物权优先于后设立的物权4用益物权之间的优先效力例：王某为出入方便，便在紧临自己地界的李某土地上修了一条连接公共道路的便道。为此王某与李某签定了为期20年的地役权合同，并办理了物权登记，但期限却变为10年，在第7年时，李某将自己土地使用权及所在房屋均转让给丁某。问丁某对于地役权承担与否判断正确的是：A、丁不是地役权合同的当事人，所以不受地役权负担B、丁应与王某重新协商，在签定新的地役权合同，重新登记的情况下，承担地役权负担。C

37、、王某须在满足丁的重新规定地役权代价的条件下，令丁承担地役权D、丁必须承担剩余3年的地役权E、丁必须承担剩余13年的地役权答：D案例1：李英多年在外经商，拥有海滨房屋一套，价值200万元，因自己不经常居住，于2009年6月将其租给张明，双方签订了书面租赁合同，租期为3年。2010年6月，因经营需要贷款，李英用这套房屋作抵押，向某商业银行贷款200万元，双方签订了房屋抵押合同，并到房产部门办理了抵押登记手续，贷款期限为1年。2010年12月，李英决定出卖该房屋，问张明是否购买，因经济上的原因，张明没有买下该房屋，李英于是以180万元的价格将该房屋卖给了王成，并对王成说明房屋出租和抵押的情况,双方

38、签订了书面买卖合同，并且到房产机关办理了登记手续。对此次买卖，银行并不知情。 2001年6月，银行债务到期，李英没有偿还债务，银行将该房屋拍卖，为刘明达买得。为此，当事人之间为房屋的租赁权、抵押权及所有权发生纠纷，诉至法院。问题：银行拍卖房屋的行为是否合法有效？四、物权的追及效力物权的追及效力是指物权成立后，其标的物不论辗转于何人之手，物权人均可追及于物之所在而直接支配其物的效力，也称追及权。应当注意的是，物权的追及效力并不是绝对的，善意取得制度就是对物权追及效力的限制。 物权追及权案例分析 甲有录音机一台，甲委托已保管，后已擅自借用给丙，并在使用期间被丁偷走，被戌捡到，而戌恰又是甲的朋友，一

39、日甲在戌处发现自己的录音机。甲要求取回，戌不许，遂起纠纷。问题：甲可否取回? 如果将已、丙关系改为已卖与丙，其他情节不变，则甲能否从戌处取回哪？第五节 物权请求权一、物权请求权的概念物权请求权，即物权所具有的请求权，是指物权人与其物权受到侵害或有被侵害的危险时，基于物权而请求侵害人为一定行为或不为一定行为，使物权恢复到原有状态或侵害危险产生之前的状态的权利。物权请求权的法律性质：（1）物权请求权是物权所具有的请求权；（2）物权请求权是物权的消极权能；（3）物权请求权与物权密不可分；（4）物权请求权的类型和内容，表现为物的返还请求权、排除妨碍请求权、消除危险请求权；（5）物权请求权的效力，优先于

40、普通债权的请求权。二、物的返还请求权（一）物的返还请求权的概念和构成物的返还请求权，是指物权人对于无权占有标的物的人，得请求返还该物的权利。其构成要件是：1、请求权的主体必须是物权人，虽然不是物权人，但依法律规定可以行使物的返还请求权的人，也可行使；2、相对人必须是无权占有人。案 例甲的自行车出租给乙，被丙盗，并由丙让与给知情丁，丁交给戊保管。问：1、甲可向何人请求返还自行车？ 2、该自行车返还时应交给谁？案例讨论2003年乙从甲处购A房，并交付价款，甲亦移转该房占有于乙，但未办理登记。2005年，甲又将该房出卖给丙，并办理移转登记，但未交付。问：1、2003年时甲能否要求乙返还A房？ 2、2

41、005年如甲未转让给丙，乙可否请求甲为登记？ 3、如甲乙的买卖已办理登记却未移转占有又应如何处理？ 4、2007年时丙能否请求甲和乙返还？ 三、排除妨碍请求权（一）排除妨碍请求权的概念和构成物的返还请求权，是指物权人于其物权的支配状态被占有以外的方法妨碍时，请求妨碍物权之人除去该妨碍的权利。其构成要件是：1、对于物权有妨碍；2、妨碍具有不法性；3、请求权的当事人。请求权的主体为物权人，请求权的相对人，为任何妨碍物权的人。案例甲承租乙花园洋房。一日台风将大树连根拔起吹落于邻居丙家，并压坏丙的车库。问；丙可否向甲或乙请求除去大树和修复车库？四、消除危险请求权（一）消除危险请求权的概念和构成消除危险

42、请求权，又称妨碍防止请求权，或妨碍预防请求权，或物权保全请求权，是指对极有可能妨害物权的危险，或者有妨碍物权之虞，物权人请求有关责任者予以消除的权利。其构成要件是：1、存在着妨害物权的支配状态的危险；2、请求权的主体；3、危险具有不法性。例:张某为打压竞争对手李某, 便趁夜潜入李某的食品作坊,破坏了其主要的的生产设备.造成李停工若干天.问,下列哪些情况是李某行使物权请求权?A、要求张某支付李某为检查设备受损情况而支出的检查费。B、要求张某负责将设备修理如新，恢复功能C、要求张某为自己更换一台同等规格的新设备D、要求张某就设备手损后的折价部分进行赔偿E、要求张某赔偿李某停工期间的利润损失若干答：

43、B第一节 物权变动的概述第二节 物权变动的模式第三节 物权变动的公示与公信第四节 不动产物权的变动第五节 动产物权的变动第三章 物权变动案例为看护山林，甲在山上自建一小屋。后甲因病死亡其子乙继承该房，并由丙修理后转让给丁（移转所有权）。丁向戊借款以该房为抵押，后该房因雷击引起火灾而灭失。问：该案中存在哪些物权的变动？ 第一节 物权变动的概述一、物权变动的概念物权的变动，就是指物权设立、变更、转让和消灭的总称。物权的变动，就物权自身而言，是物权的运动状态；就物权主体而言，则为物权的得丧变更；就法律关系而言，是指人与人之间对于物之支配和归属关系的变化。(一)物权的发生物权的发生或产生，是指物权与特

44、定主体相结合，即某一主体取得对某物的物权。物权的发生通常又被称为物权的设立，我国物权法中使用的即是“设立”之称谓。物权发生：就主体而言为取得，包括原始和继受取得。原始取得：依法律直接规定而非他人既存权利转让而取得。也称固有取得、绝对发生。包括取得前物上有主体和无主体两种情形,前者如先占、生产等，后者如没收、善意取得等。 效力：通常此前标的物上的一切负担皆归于消灭。(二)物权的移转物权的转移通常又称物权的转让，是指已经存在的物权在民事主体之间的流转，即一物上的物权从一个权利人手中转移至另一个权利人手中。继受取得又称传来或派生取得，基于他人既存权利和原权利人的意志而取得物权。以继受取得方式为划分标

45、准，分为移转和创设取得。移转为常见方式，创设是为他人设定他物权，故所有权不能创设取得。以取得范围或形态不同为划分标准，分为特定和概括取得。前者是特定标的物的继受取得，后者是他人权利义务（不限于特定物）全部的继受取得。区分意义：前者取得仅及于标的物的权利义务，不包括其他负担，后者则需包括其他负担。效力：原标的物上负担转由取得者承担。（08年卷三第10题）下列哪一选项属于所有权的继受取得？A.甲通过遗嘱继承其兄房屋一间B.乙的3万元存款得利息1000元C.丙购来木材后制成椅子一把D.丁拾得他人搬家时丢弃的旧电扇一台答案：A例：以下属于物权相对发生的是：A、在森林里采来野 蘑菇B、在路边拾到一块手表

46、C、出资、加入某合伙企业而获得该合伙企业财产的一定共有份额D、基于善意取得而获得一幅画的所有权。答：C(三)物权的变更广义的物权的变更包括物权的主体、客体与内容等要素中的一项或数项的变更；通常所称的物权变更仅就狭义而言，是指物权客体与内容的变更，而不包括物权主体的变更。物权客体的变更又称物权的量的变更，是指物权标的物在量上有所增减。物权内容的变更称为质的变更，是指物权发生内容上的扩张或缩减、期限上延长或缩短等变化。(四)物权的消灭物权的消灭，就物权人方面观察，为物权的终止或丧失，即物权与其主体分离。物权的消灭分为绝对消灭与相对消灭。前者是指权利人的物权消灭，且他人也不能取得该物的物权(如因标的

47、物灭失)；后者是指物权虽与原主体分离，但又与另一新主体相结合。二、物权变动的原因物权变动的原因，是指引起物权变动的法律事实。物权变动的原因多种多样，从性质上可以分为三类：(一)民事法律行为引起物权变动的法律行为包括单方法律行为与双方法律行为。 (二)事实行为与事件事实行为，如商品的生产与制造、遗失物的拾得与埋藏物的发现、先占、添附、混同等；事件，如法定期间的届满、物权人的死亡及继承的发生等。(三)行政行为或法院判决公法上的行政行为或司法行为也可以引起物权的变动。例如，因公用征收或没收、法院的判决等而致物权发生变动。 第一节 物权变动的模式一、物权变动模式的概述基于非法律行为的物权变动，不以公示

48、未生效要件。在引起物权变动的法律事实中，最重要的是法律行为。在物权基于法律行为发生变动上，主要有三种不同的学说主张和立法例。(一)债权意思主义(二)物权形式主义(三)债权形式主义案例分析：8月8日，某市居民张三与李四签订买卖合同，主要约定：由张三卖给李四房产一座和家电一套，由李四在合同签订后5日内将款付清，在李四付款后的30日内由张三将房产产权变更到李四名下。合同签订后，李四在同月11日将款付清，张三并将房屋和家电交付于李四。后张三以卖价低为由拒绝办理房产产权变更手续。无奈，李四将张三诉至人民法院，请求判令张三履行物权变动的义务。而张三辩称房产产权未变更，买卖合同尚不生效，要求退房退款。 思考

49、： 物权变动的基本模式有哪些？ 我国应采用何种物权变动模式？ 二、债权意思主义意思主义，也称债权意思主义，是指物权变动只需当事人作出买卖、赠与等意思表示即可生效，动产的交付、不动产的登记不是物权变动的生效要件。因其为法国首先采用，故又称法国主义。二、债权意思主义其规范模式有:1、买卖合同生效时，买卖物的所有权移转；2、买卖合同生效时，买卖物的所有权移转，但非经登记或交付不得对抗善意第三人。三、物权形式主义物权形式主义，是指物权因法律行为而变动，在债权行为之外，还须另有物权变动的意思表示，并且履行登记或交付的法定形式，才能发生物权变动的法律效果。由于德国民法首先采用，所以又称德国主义四、债权形式

50、主义债权形式主义，是指物权因法律行为而变动时，除有债权的合意之外，还必须履行登记或交付的法定形式，才可生效。奥地利民法首先采用此种立法例，所以又称奥地利主义。五、多元混合模式我国立法上采行的是债权意思主义与登记或交付相结合的模式，既不要求物权变动须有物权合意，也未承认物权变动的无因构成。(一)公示为生效要件主义1、交付为成立要件主义或交付为生效要件主义2、登记成立要件主义 （二）登记为对抗要件主义(三) 行政行为或法院判决公法上的行政行为或司法行为也可以引起物权的变动。例如，因公用征收或没收、法院的判决等而致物权发生变动。(一)公示为生效要件主义1、交付为成立要件主义或交付为生效要件主义物权法

51、第23条规定： 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 2、登记成立要件主义即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生法律效力。物权法第14条规定： 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 例 外（1）受遗赠开始时，遗产的不动产物权移转给受遗赠人；（2）以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；（3）不动产抵押权随其担

52、保债权的转让而转让，不论是否登记；（4）土地承包经营权、地役权的设立无需登记。（二）登记为对抗要件主义物权法第23条规定： 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 第三节 物权变动的公示与公信一、公示原则1、概念是指物权的变动即物权产生、变更或者消灭，必须以特定的、可以从外部察知的方式即公示表现出来的物权法结构原则。2、确立物权公示原则的理由：第一，物权是对世权，物权变动涉及的范围大，不公示不利于保护权利人。 第二，物权变动直接关系到财产的归属和利用，对商品经济的正常发展有直接作用，不公示不足以确保商品交易的安全和有效。案例 陈某因经商需要，于2005年8月3日向朋友高

53、某借款10万元，双方在借款协议中约定以其所有的一间砖瓦平房作为借款抵押，若一年后不能还款付息便由高某将该房拍卖，以所得价金优先受偿。双方由于交好多年，并未去房管机关办理房屋的抵押登记。后来陈某因经营不善对客户方某负债10万元。陈某于2006年10月14日将该房以12万元出售给刘某，并办理了产权过户手续。高某得知此事，要求以12万元售房价金优先受偿其10万元债权，而方某同时主张以该价款清偿债权。三方无法达成协议，高某遂将陈某诉至法院。案例：某甲有一套房子，他先与乙签订了房屋买卖协议，约定将该房屋以20万元的价格卖给乙，乙将20万元房款交付给了甲，甲同时将房屋交付给乙，乙对房屋进行了装修并搬进去居

54、住，但没有进行过户登记。后来，由于房屋价格上涨，甲就背信弃义地撕毁了与乙签订的合同，又与丙签订了合同，将上述房屋又以更高的价格卖给了丙，并且办理了过户登记手续。这时，丙拿着房产证找到乙，要求乙腾房，乙认为自己买房在先，并且实际取得了该房屋，自己才是房屋的所有人，于是拒绝搬出。双方争议，这是典型的一房二卖行为。显然，由于乙购买了房屋后没有进行过户登记，该房屋的所有权并没有转移，因此乙虽然交付了房屋价款，但并没有从法律上取得房屋的所有权。相反，丙虽然没有实际占有房屋，但由于他已经进行了过户登记，根据物权法第9条的规定，丙已经从法律上取得了房屋的所有权。这就是不动产登记的效力。例张先生夫妇拥有一套四

55、合院，院内有6间房屋。l996年，张先生以自已名义为6间房屋办理了房屋产权证。1年后，经公证处公证，张先生夫妇自愿将l间南房赠与了女儿张平。但张平没有实际占有使用此房，也没有到国家有关房屋管理机关办理产权过户手续。1998年，张先生的妻子病故。此后不久，张先生将四合院内的所有房屋，包括曾经公证赠与女儿的南房，全部赠与了儿子张丰的女儿张小小，此事经过了公证，张丰还以女儿的名义办理了产权过户手续。自此，张先生与张丰一家在四合院内居住。2002年，张先生的女儿张平将张先生、张丰告至法院，要求确认南房归自己所有，二人腾退房屋。下列说法正确的是。 A.张平主张南房归自己所有的诉讼请求不能得到支持，因其虽

56、接受赠与，但没有办理过户登记。B.张先生将6间房屋全都赠与给张小小的行为是部分有效的 C.张平可以请求张某返还自己继承母亲遗产所应得的房屋 D.张先生将6间房屋全都赠与张小小的行为有效，并且及时办理了房产的过户手续，所以张小小应取得全部房屋的所有权 答案ABC 二、公信原则1、概念 物权公信原则是指物权变动按照法定方式公示以后，不仅正常的物权变动产生公信后果，而且即使物的出让人事实上无权处分，善意受让人基于对公示的信赖，仍能取得物权的原则。案例 某镇居民吴某于2003年9月欲建一座三层楼房，向邻居张某借款10万元，双方在书面合同中约定，张某借给吴某10万元，1年后如果吴某不能归还本息，则房屋为

57、双方共有。2004年4月该房建成后，吴某将产权登记为自己单独所有，同年9月底，吴某因到期不能偿还借款，双方按协议分割房屋，各得一半，但一直未办理产权变更登记手续。同年12月10日，吴某以22万元将该房出售给金某，并办理了权属变更登记，并要求张某腾房。张某认为该房已属于他和吴某共有，吴某无权将该房全部卖给金某。双方不能达成协议，张某遂在法院提起诉讼请求确认吴某与金某之间的转让房屋协议无效。 2、公信原则的内容 第一，登记记载的权利人，在法律上只能推定其为真正的权利人， 第二，任何人因为相信登记记载的权利而与权利人从事了移转该权利的交易，该项交易应当受到法律保护。即使公示有瑕疵，善意受让人也不负返

58、还义务。例：下列哪一种情况下，善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权？A.保留所有权的动产买卖中，尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人B.电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权C.动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人D.受托代为转交某一物品的人将该物品赠与不知情的第三人答案：D解析：物权法第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记

59、，不需要登记的已经交付给受让人。A项符合该款规定，构成善意取得；D项不属于“以合理的价格转让”，不构成善意取得，因此本题应选D.物权法第106条第3款规定：“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”可见他物权也可以善意取得，BC两项均为质权的善意取得。 第四节 不动产物权的变动一、不动产物权变动概述不动产物权的变动，有的是基于法律行为发生的，有的是基于法律行为以外的原因而引起的。二、基于法律行为而生的不动产物权变动（一）不动产物权变动的公示方法登记1、概念 不动产登记机关依当事人申请，在少数情况下依职权（主要是因公权力行使而变动物权时），将不动产物权的发生、变更与终止的情况记载于登记簿的职

60、权过程。2、登记的性质： A、在我国，首先是行政行为 B、不动产物权行为或其他变动物权原因的外在表现形式3、不动产登记的意义不动产登记是指登记机关根据当事人的申请并经审查，对不动产物权的设定、变更、转移、消灭等事项登录记载于特定簿册的事实。 4、登记机构及其职责物权法第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”法律、行政法规作出规定前，地方性法规可以依照该法有关规定作出规定。 5、不动产登记簿与权属证书不动产登记簿，是登记主管机关专门登载记录物权变动事项的特定簿册，该登记簿由登记机构管理，是