银天下市场调研及分析

1、银天下市场调研及分析Part. 1我们对工程理解三 西虹桥商务区的开发进程一 虹桥商务区功能定位四虹桥商务核心区及拓展区土地出让市场分析二 西虹桥商务区集聚去功能定位五 虹桥商务核心区重点工程市场调研六 虹桥商务区在售工程市场调研七 虹桥商务区商办市场结论一 虹桥商务区功能定位虹桥商务区功能定位上海虹桥商务区东起外环高速公路S20，西至沈阳-海口高速公路G15，北起北京-上海高速公路G2，南至上海-重庆高速公路G50。它位于上海中心城区西侧，紧邻江浙两省，地处长三角地区交通网络中心，是上海西部结构重心与转换节点，是长三角廊道辐射的中枢区域。上海虹桥商务区是上海市“十二五期间重点开展区域，是上海

2、立足全局的重大战略决策。依托虹桥枢纽、国家会展中心等大型功能性工程，上海虹桥商务区将建设成为效劳长三角地区的商务中心和大型综合交通枢纽；将是我国东部沿海地区、长江三角洲地区重要的城市综合交通枢纽；贯彻国家战略，促进上海效劳全国、效劳长江流域、效劳长三角，进一步促进上海国际贸易中心建设的重要载体；上海重要的现代效劳业集聚区。上海虹桥商务区总占地面积86.6平方公里，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。其中，主功能区面积26平方公里，扩展功能区占地60平方公里。目前重点开发的为核心区4.7平方公里，包括1平方公里的国家会展中心工程。核心区开发规模约为地上500万平方米，地下280万平方米。根据规划，

3、2021年商务功能核心区年生产总值将到达100亿元；2021年将超过150亿元。上海虹桥商务区作为一个完整的功能区域，包括主体功能区总用地面积约26.3平方公里和商务拓展区虹桥枢纽周边约60平方公里的区域两大块。以地理位置划分，分为核心功能区4.8平方公里、东虹桥片区、北虹桥片区、南虹桥片区、西虹桥片区。二 西虹桥商务区集聚去功能定位西虹桥商贸商务集聚区涵盖虹桥商务区核心主功能区及拓展区，规划以流通效劳业、会展效劳业、创意产业、总部经济产业以及现代金融效劳业为五大主导产业。其中流通效劳业以开展采购交易、高端商业和贸易平台为重点；会展效劳业着重开展综合性和专业性会展、会展中介效劳以及会展根底设施

4、建设；创意产业以数字媒体、创意设计、电子商务、互联网经济为侧重点；总部经济开展侧重于贸易组织机构和贸易营运型企业总部；现代金融效劳业以支付结算和投融资效劳为主要方向。结合 “以会展为中心、以商务为主、商业为辅的开展战略，西虹桥商贸商务集聚区“十二五期间产业总体布局定位于“一核，两区。其中“一核为国家会展中心以及配套产业集聚区，“两区为西部总部基地与商贸金融效劳集聚区和北部蟠龙文化休闲与创意产业集聚区。国家会展中心以及配套产业集聚区是依托国家商务部、上海市部市合作的国家大型会展工程，重点开展以大型国家级国际综合性会展为主导，专业型会展为根底的会展效劳业；同时在周边积极开展会展配套相关产业，如酒店

5、、宾馆、高端办公与商业等。重点打造成为与国际会展中心城市地位相匹配的大型综合性国家会展之都，具有较大国际影响力的国际会展区。国家会展中心鸟瞰图西部总部基地和现代金融效劳业集聚区是依托国家会展工程落地，集聚国家商务部下属贸易职能机构、WTO贸易职能机构、行业协会、会展中介组织。重点引进世界500强企业的亚太区总部、大中华地区总部、功能性总部机构，以及长三角以及国内知名企业总部经济，构建特色总部经济园区充分发挥绿色总部经济的内聚效应和扩散效应，提升西虹桥在长三角区域的辐射力和影响力，提升区域国际化水平以及价值链整合和控制能力，与虹桥商务区核心功能区联合打造成上海西部地区增长极。同时，积极开展现代金

6、融效劳业，导入高端金融培训、担保、第三方支付、第三方结算、金融效劳外包、贸易金融链、VC、PE等金融效劳产业业态，构建高端现代金融效劳业的集聚区。北部蟠龙文化休闲与创意产业集聚区是以蟠龙古镇区为主题，构建蟠龙文化休闲商业区，为西虹桥区域提供文化休闲支撑。双联路以北区域，以生产性效劳业开展模式，主要开展以电子商务、互联网经济、商业设计等为主导的创意产业，形成独具特色的西虹桥创意产业园。西虹桥商务区开发进程三 西虹桥商务区的开发进程作为西虹桥商务区开展的核心工程，国家会展中心2021年试运营展览圆满落下帷幕。两次会展共接待观展观众31.8万人次，其中首展2021中国国际汽车商品交易会观展人数超13

7、万人次。北斗西虹桥基地完成了北斗重点实验室、北斗产品检测认证中心和长三角北斗位置效劳平台相关建设工作，并成功引进北伽、海积等行业骨干企业，目前基地已入驻各类企业和机构33家，产业聚集初见成效。网上国际贸易功能区建设正式启动，逐步将中国上海国际贸易中心网的建设和运营主体以及相关资源落户西虹桥，已引进30余家电子商务相关企业。根底配套建设有序推进，会展中心外围道路诸光路三期会卓路-沪青平公路、盈港路六期华徐公路-西郊大公馆已开工在建；天山西路、华徐公路、蟠龙路等工程，在进行新建及拓宽改造有关前期征地和规划设计工作。西虹桥商贸商务集聚区内各项根底配套条件也日渐成熟。交通方面具有三纵四横的路网体系包括

8、G15沈海高速、蟠龙路、诸光路以及北青公路、菘泽大道、沪青平公路和G50沪渝高速，同时区域内将规划建设三条轨道交通：2号线、17号线和23号线，交通条件非常便利。集聚区周边已形成三个优质居住功能区：西虹桥南部低密度特色住宅区、华漕镇区以及金丰国际社区，满足中高端人士居住需求；并拥有德法学校、蒙特梭利幼儿园、西华国际学校、上海美国学校、英国国际学校等较为成熟的国际教育资源和上海国家会计学院等高等院校；集聚区周边还具有家乐福、百安居等生活配套商业和相关医疗配套资源。四虹桥商务核心区及拓展区土地出让市场分析从2021年至今，大虹桥核心区已经成功出让土地264万平方米，出让总金额到达700亿元人民币。

9、虹桥商务区核心区共有31个地块，已全部完成土地出让。，绝大局部已开工建设,，已经实现结构封顶的建筑到达47栋。核心区南北片区的建设起步较晚，建设进度有所不一。预计局部工程的最终竣工时间将有所延迟，主要原因是商务区靠近机场有限高要求而鼓励开发企业深度开发地下面积，但地下人行通道、新地铁线和公共换乘系统等根底设施无法和开发商的方案进程保持一致。预计至2021年初，虹桥商务区核心区将有大量建筑成形，形成一定的规模和商务区的气氛。同时区域土地成交价格不断上涨，从2021年的最早的楼板价10000元/每平米左右到达22000元/每平米左右。西虹桥商务区中绿地工程一期已经完成施工许可证办理，目前主体结构已

10、经完成85%，预计2021年办公和酒店局部建成并投入运营，2021年底全部建成。中建八局力诺总部工程一期已经完成施工许可证办理，工程主体结构已经完成80%，住宅区域已局部完成结构封顶，方案2021年初进行预售。联美集团工程正在进行方案设计。17号线蟠龙路地铁上盖13-02地块已出让，由上海博万兰韵投资竞得，占地面积4.3公顷，土地出让金6.1亿。徐南路北侧08-02住宅地块已在市规划土地局走流程，即将挂牌，占地面积约2.5公顷，建筑面积约4万平方米。虹桥商务区核心区项目虹桥商务区北片区项目虹桥丽宝广场 地下工程阶段万科时一区 大部分已经封顶虹源盛世国际文化城 地下工程阶段虹桥协信项目 花瓣楼封

11、顶，其他在建中金臣联美项目 地下工程阶段新华联商业项目 今年已经开工虹桥万科中心 基本全部封顶富力十号项目 今年已经开工万通新地中心 部分封顶旭辉集团北片区02、04 项目方案已经确定龙湖虹桥天街 部分出地面，接近封顶北京传富控股 平整土地阶段，开工时间未知虹桥天地 基本建成福建正荣集团 方案设计中冠捷项目 地下工程福建中俊联合鼎信汇添 方案中虹桥绿谷广场 完全建成虹桥商务区南片区项目虹桥三湘广场 接近封顶上海宝业中心 地下工程阶段上海兆臣项目 地下工程核心区南05号隆视项目 今年已经开工虹桥商务区配套项目南片区的全球商品博览汇 方案设计中国家会展中心 竣工试运行其他项目绿地集团会展中心配套项

12、目 计划开工北翟路上的东方国贸天地 已经开业国际医学中心项目 在建虹桥商务区4大绿地 明年全部交付使用高鸿“冰雪之都”、蟠龙天地在建虹桥机场东片区整体规划改造 今年开始17号线蟠龙路地铁上盖地块稳步推进北横通道 计划今年开工光联总部基地地块稳步推进华江路拓宽 已经开工中博会西侧地块稳步推进嘉闵高架南延伸段竣工 北延伸段预计2016年通车五 虹桥商务核心区重点工程市场调研六 虹桥商务区在售工程市场调研在售工程 绿地.虹桥世界中心绿地虹桥世界中心工程位于青浦区盈港东路诸光路，属于虹桥商务区西虹桥板块，紧邻国家会展中心，占地面积18万平方，总规划建筑面积55万平方，容积率3，绿化率30%，是集五星级

13、酒店、四星级公寓式酒店、甲级总部办公、甲级创意办公、商业综合体、LOFT办公、总裁公馆等与一体的大型高端综合体。甲级创意办公2021年3月正式开盘，网上报价4万/平方米。在售工程 虹桥绿谷虹桥商务区核心区一期08地块，虹桥商务区核心区一期的南端门户。东至申贵路、南至建虹路原义虹路、西至申滨路、北至甬虹路。虹桥绿谷工程地上建筑为7-9层，地下为三层，以申长路分为东西两个街区。东区为绿色总部街区，西区为环球风气街区。东区绿色总部街区于2021年6月交付，地上面积约为15万平方米，地下面积约13万平方米，由7栋写字楼围绕两个峡谷商业广场构成。而根据规划，虹桥绿谷的总规划建筑面积超过50万平方米，是一

14、个以总部办公物业为主，结合豪华星级酒店、公寓式酒店、企业会所、峡谷商业广场、休闲娱乐中心、国际精品MALL等各项城市功能的大型综合体。去年7月2日，虹桥绿谷在网上房地产推出了其位于申长路上的一栋写字楼，整个建筑由地下2层和地上8层建筑组成，共计分布73套房源，总建筑面积2.1万平方米，网上报价在35000-38900元/平方米，后被台湾台达电子整栋收购，成交均价约为35000元/平方米。在售工程 虹桥天地虹桥天地是由瑞安房地产开发、位于虹桥核心商务区的首个地块，占地面积约6.2万平方米，总建筑面积约38万平方米，工程定位为集办公、购物、餐饮、娱乐、展示为一体的综合商业。虹桥天地以绿化带为中轴；

15、南侧局部包含办公、展示、购物、餐饮等多项功能，旨在为品牌及企业提供展示、销售及产品发布的平台，并为来访者提供独特的购物体验；北侧地块以办公为主，并配有五星级酒店及高端餐饮娱乐局部，其餐饮局部延续瑞安房地产所开发的上海新天地理念，将以更为现代和时尚的风格为商务区提供高端餐饮休闲环境。瑞安房地产国际化的商业及营运实力更将为工程的成功开发及经营提供实力保证。虹桥天地广场工程于2021年8月开盘，推出175套商办房源，可售总面积约为5.69万平方米，首批推出的房源报价为4.5万元/平方米。在售工程 恒基.旭辉中心位于虹桥商务区申虹路迁虹路路口，是旭辉地产打造继旭辉.世纪广场、旭辉.虹桥国际、旭辉.浦江

16、国际之后，第四代独栋办公产品。工程总用地面积：84751平米，总建筑面积：约24万平米地上建筑面积：约167000平米，综合容积率：约2.3，建筑密度：约30%，绿地率：约35%，建筑限高：43米，停车位：约1630个。独栋办公面积：750、1200、1500、2400、5000、10000平米等。其中总部办公约39300平米、集中办公约83000平米。目前销售均价：4.5万元/平方米。在售工程 虹桥协信中心虹桥协信中心位于虹桥核心商务区北片区最南端，西邻申长路、东接申虹路、南侧为泰虹路、北侧为润虹路。整个工程以“东吴夜舶，春韵祥云为设计理念，由10栋花园式建筑组成总部办公集群，占地面积455

17、16平方米，规划建筑面积积225622平方米，容积率2.5，绿化率21.50%，标准层面积从1200到1900平方米。工程的利用组合非常灵活，不仅有独立的总部私密空间，并且单体建筑可分拆独立使用，从3000左右到16000不等的总部办公，可享受冠名权、独立的大堂和电梯、独立的人流动线。工程也将引入近6万平方米协信“星光系商业作为总部商务配套。目前销售均价：4.8万元/平方米。在售工程【热销】 龙湖虹桥天街龙湖虹桥天街地处虹桥商务区核心区一期核心区05地块，是由龙湖集团打造的高端商办综合体。工程沿舟虹路划分为南北两个街坊，共由4种业态形式组成：一站式中高端购物中心、临河5A甲级写字楼、绿色生态景

18、观商业街、顶级奢华精品酒店，工程占地面积78740平方米，总建筑面积为43.5万平方米，容积率3.19，绿化率19%。龙湖虹桥天街写字楼紧邻河畔，视野好，以环保和智能为核心设计理念，致力于创造现代化绿色办公体验。工程写字楼拥有PM2.5空气净化系统，创造健康清新的办公环境。工程还设有NFC智能系统提供远程识别功能，停车场拥有反向寻车功能及车库闸机远程感应、电梯轿厢远程感应、大堂闸机远程感应等智能化设施。龙湖虹桥天街装修标准包括外墙：玻璃幕墙为主，局部设置铝板、涂料等；大堂及公共局部：大堂墙地面主要采用高级石材；供电：集中供电；网络通讯：高速光纤入户、楼内公共区域WIFI覆盖；供水：集中供水；燃气：集中供气；其他：窗户：双层真空玻璃。目前龙湖虹桥天街在售的是D、E、F、G等四栋写字楼，每栋楼地上8层左右，一层层高4.5米，二层及以上楼层层高4.1米，主力户型面积：150-200平方。办公空间灵活组合。连廊错层设计，形成特有的空中独栋办公，打破沉闷呆板的办公空间，营造灵动的视觉感受和自由独立的空间体验。另外还有500-1100平米左右的独栋空中总部。目前办公楼销售价格41000元平方米，商铺销售价格55000元/平方米，销售形势较好。【上海网上房地产签约登记成交数据】七 虹桥商务区商办市场结论1、与上海其他区域相比，虹桥商务区拥有独特