成都崇州建立物流园区的可行性报告-84P-11月-专业市场-购物中心-前期策划

1、1关于在崇州建立物流园区的可行性报告2011年11月中国.成都2目录第一部分 成都物流规划研究第二部分 成都物流市场经营模式及收益研究第四部分 在崇州建立物流园区的可行性结论第三部分 物流园区模拟投资分析及市场发展趋势研究3第一部分 成都物流规划研究44成都市物流市场发展以现代物流理念与信息技术为支撑，以整合资源、实现集中发展为主线，以降低物流成本、提高物流效率为宗旨，积极营造有利于物流业发展的政策环境，加快发展现代物流业，率先建成西部区域物流中心。成都市按照国务院关于印发物流业调整与振兴规划的通知（国发20098号）的总体部署，为加快成都现代物流业的发展，改善成都投资环境，抢先一步建成西部区

2、域物流中心，结合全域成都发展对现代物流业的要求，编制成都市物流市场发展规划，规划期为2009年至2012年。规划背景物流市场规划发展目标发展重点55ComparisonComparison到2012年，全市物流业实现增加值500亿元，年均增长12%以上；1培育一批现代物流企业、收入过10亿元的知名第三方物流企业；2国际国内大型知名物流企业在成都设立的区域分拨中心、配送中心的数量达到100个，占西部主要城市总量的50%以上；3Target 成都物流市场发展目标社会物流总成本占GDP的比重下降到15%以内;4使现代物流业对成都经济的贡献率达到13%以上，成为成都经济的主导产业之一。5规划背景物流市

3、场规划发展目标发展重点66到2020年，成都建成层次分明、设施完备、功能完善的现代物流体系，初步形成全国重要的现代物流中心和全球物流体系中的重要结点。物流业实现增加值1300亿元；社会物流总成本占GDP的比重下降到13%左右，接近发达国家的物流水平；现代物流业对成都经济的贡献率达到17%,使现代物流业成为成都经济的支柱产业之一。规划背景物流市场规划发展目标发展重点77规划背景物流市场规划发展目标发展重点建设重大货运中转联运设施工程；成都市经济快速增长，物流行业取得跨越性发展，成都市物流规划中的发展重点为：积极扩大物流市场需求；大力发展第三方物流企业；推进道路货物运输业结构调整；加快国际物流和保

4、税物流的发展；加强物流新技术的推广应用；12345688规划背景物流市场规划发展目标发展重点构建完善物流快速通道网络，形成覆盖西部、连接世界的物流快速通道网络：1、开通成都至沿海主要港口、沿边口岸城市之间的铁路货运“五定”班列，促进海铁联运的发展；依托欧亚大陆桥，形成成都通往欧洲的陆上铁路货运大通道。3、开通成都至国内主要城市、周边城市的城际货运班车，实现公路与航空、铁路货运之间的有机联结与沟通，增强成都的辐射能力。2、开通成都至全球主要地区枢纽机场的国际直飞航线，构建中国第四个国际枢纽机场的国际航线网络。9第二部分 成都物流市场经营模式及收益研究1010成都重点物流市场分布1111成都航空港

5、物流园区成都国际集装箱物流园区成都青白江物流园区成都新津物流园区成都新都物流中心成都龙泉物流中心成都双流物流中心成都保税物流中心四大物流园区四大物流中心成都重点发展的物流基地成都重点物流市场分布1212四大物流园区研究PART 1 成都航空港物流园区 成都国际集装箱物流园区 成都青白江物流园区 成都新津物流园区1313四大物流园区成都航空港物流园区1航空物流园建成后将辐射西部地区乃至全国、连接国际国内主要城市的国际性枢纽型园区。其控制规划面积6400亩，园区航空货物年处理能力为250万吨，将重点发展航空运输、航空物流、仓储配送，主要承担保税仓储、物流中转、物流配送、国家采购等功能为成都进出口货

6、物聚散和中外客商国内外采购、分销提供物流平台。航空物流园正是旨在通过搭建帮助物流企业提高效率、降低成本的平台和更快捷和优质的服务，吸引众多国内外知名物流企业进驻成都，进而推动成都市现代物流业的发展。1414航空物流园规划细分项目规划总建筑面积功能客户分析保税仓储100000保税仓储，对企业保税、退税外贸型企业普通非保税仓储100000仓储功能国内外贸易企业，对流通时效性要求强特殊非保税仓储25000恒温库、冷冻库保鲜食品，生物科技企业国际快件监管中心20000为各国际快递公司提供报关、安检、检验检疫等合为一体的“一站式”服务重点吸引FedEx， UPS， DHL，TNT等国际著名快递公司，民航

7、快递和其他国内快递公司提供设施服务综合办公楼10000联检及一站式报关设施，办公设施、餐饮设施、商店及其他服务设施配套设施，辅助性综合楼流通加工500亩（占地）产品加工生产型及外包商家企业采购展示中心500亩（占地）国际采购展示中心生产厂家，品牌销售代理商家等航空物流园物流贸易性强，对仓储、税收政策要求高，是规划发展的重点。1515航空物流园运营属性依托成都双流国际机场和空港货站形成：港口岸作业航空货站国际保税物流公空联运航空仓储物流依据其国际航空的经济特性，建设西部货物分拨中心和仓储配送中心，具备现代物流发展要素，体现国际化，现代化特征。打造西部最大的航空物流枢纽。1616四大物流园区成都国

8、际集装箱物流园区2 园区规划面积3500亩，重点发展集装箱运输、联运代理、集装箱物流、仓储配送、中转分拨、拆箱拼箱、加工包装、信息服务等全程物流服务；引进大型国际船公司、网络化型物流企业、物流地产商建立分拨中心和仓储配送中心。1717采购展示中心占地100亩，建筑面积万平方米，规划两个大型室内展馆，提供2400个国际标准展位，配备国际最先进的信息、保安、消防系统，万平方米的露天展场。采购与展示中心国际集装箱物流区功能构成主要功能：物流产品、技术、装备、学术的展示、交流。 1818国际集装箱物流区功能构成标准仓库冷冻仓库占地规模仓库面积仓库结构其他设施260亩20座（6000/座）两层结构（1层

9、8.5米，2层4.8米，含办公室夹层）抬起式卸货平台、地坪硬化、照明、通风、信息网络设施占地面积仓库面积冷冻库容量冷藏库容量用途50亩2.5万平米3000吨4000吨食品、水果、医药1919商务中心国际集装箱物流区功能构成商务办公区技术交流人才培训区高档住宅区休闲娱乐服务于物流园区和周边产业的商业中心。商务中心功能规划占地1100亩，各类高层、小高层及底层商业住宅、会议厅等；建筑面积：30万平方米。2020国际集装箱物流区功能构成集装箱堆场占地面积堆场面积冷藏库存区面积集装箱转运区面积拆箱作业区面积配套服务面积346亩3万平米1.3万平米8万平米3万平米7.7万平米国际集装箱多式联运集装箱拆拼

10、箱服务集装箱租赁国际集装箱增值服务货物集散分拨业务堆场功能服务2121功能：外贸集装箱业务、通用保税仓储业务、国际分拨和配送中心业务。一期占地146亩，设保税集装箱堆场、保税集装箱掏装箱作业区、通用保税仓库，总建筑面积约4万平方米。国际集装箱物流区功能构成保税仓库2222国际集装箱物流区功能构成保税商品集散中心占地展贸中心体量露天展区面积配套仓库体量设施设备132亩2万平米1.2万平米1.5万平米信息网络、保安、消防系统功能：保税商品展示、转口贸易、保税商品的物流执行2323国际集装箱物流区功能构成保税物流园区仓储与配送中心总占地578亩，一期保税仓占地亩。功能：提供配套的物流规划、物流管理和

11、物流执行服务，配备物流运作人员以及相配套的软硬件设施。2424国际集装箱物流区功能构成占地建筑体量停车能力配套物业体量配套功能52亩2万平米400辆（大型货车）1.5万平米停车服务、车辆维修保养服务、司机生活配套服务、驻场车队办公设施配套服务等。 物流园停车中心功能：车辆相关配套服务和司机生活配套服务2525功能：对钢材的采购、加工和配送需求，物流园区针对钢铁等开展批发、零售、分条、分卷、弯曲等增值加工、运输以及配送服务。国际集装箱物流区功能构成钢材加工配送中心占地100亩（即万平方米），其中，钢铁仓储中心占地面积万平方米、钢铁加工中心占地面积万平方米、钢铁电子商务交易中心占地面积万平方米、配

12、套商务设施占地面积万平方米。2626功能：汽车西部分拨中心将建成一个集装箱汽车运输、中转、储存、报关、维修、保养、送货、电子商务、展销和部分保税功能。国际集装箱物流区功能构成汽车西部分拨中心露天储场用地面积停车能力仓储配送中心用地面积商务配套用地面积10万平米5000辆4万平米0.5万平米2727西部最大铁路物流枢纽，发挥公铁联运优势，吸引大型物流公司和船舶公司进驻园区。国际集装箱物流区企业类型构成国内外大型船公司公铁联运货代公司铁路货物运输公司国内前20强铁路物流企业企业类型2828四大物流园区成都青白江物流园区3规划面积约3600亩，年处理货物3000万吨。成都青白江物流园区（大宗散货物流

13、园区）依托青白江大弯火车站，以处理铁路散货堆装货物业务为主，辐射西南地区，连接全国各大城市，为铁路整车货物、散堆货物、零担货物提供公铁联运、中转仓储、分拨配送、加工包装、信息等全程物流服务。中国西部铁路物流中心 位于成都市青白江区，由“两站两园区一中心”组成。两站：成都铁路集装箱中心站，占地2140亩；成都铁路局大弯货站，占地1000亩。两园区：成都国际集装箱物流园区及成都青白江散货物流园区，共占地7160亩； 一中心：即集行政管理中心、商贸会务中心和交易展示中心于一体的配套服务中心，城市建设开发用地，占地2000亩。 成都铁路集装箱中心站 成都铁路集装箱中心站占地2140亩，总投资近10亿元

14、，2010年初期工程完成以后每日开行集装箱班列对，实现年吞吐量100万TEUs。远期工程完成以后，集装箱年吞吐量将达250万TEUs，每日开行直达北京、上海、广州等地的集装箱班列33对以上，规模为亚洲第一。成都铁路局大弯货站 成都铁路局大弯货站占地1000亩，由铁路散货货场和3-4条铁路专用线组成，站场设计年处理能力2900万吨。 29该项目区域有众多以铁路物流为中心的项目，仓库租金在18-20元/平方米/月，停车费15元/天（15米以内车辆），起租面积为1000平方米。3030四大物流园区成都新津物流园区4汇津物流园规划占地建设3600亩，总投资亿元，分三期建设。拥有长约3公里两条铁路专用线

15、直达库区，可同时容纳100个车皮停放，建成后将拥有现货市场20万平方米，总部基地11万平方米，仓储区22万平方米，加工配送中心10万平方米，高档住宅区16万平方米，年交易量将达到1200万吨，仓储物流配送中心通过铁路运输到达物资1000万吨；可基本满足成都地区的钢材交易需求。新津物流园引入国内外大型铁路物流企业，设立成都南部区域物流配送中心，建设成西部钢铁、木材、石材、建材、粮食、矿石等仓储物流中转加工中心和期货产品交割中心。3131以钢材、建材专业物流为主，集铁路散堆货物作业、公铁联运货运交易、铁路物流企业、仓储配送区等主要功能区，聚集公铁运输企业、铁路物流企业整合发展。新津物流园特性分析3

16、232四大物流中心研究PART 2 成都龙泉物流中心 成都双流物流中心 成都新都物流中心 成都保税物流中心3333四大物流中心成都龙泉物流中心1龙泉物流中心是成都市东部的公路货运主枢纽，控规面积3400亩，是连接长江黄金水道以及西南出海大通道的纽带，是成都实现公路、水路联运对接最重要的中转区域。它将建成年处理能力为2400万吨的综合型现代公路物流枢纽，同时具有“一关三检”的口岸物流功能。龙泉物流中心坐落于成渝高速的必经之道上，将充分利用这一口岸优势，发展以保税物流为核心的国际物流服务，并将其作为区别于其他物流中心的标志。功能需求包括报关、三检、集装箱中转、保税仓储、出口监管等物流服务。3434

17、辐射成渝经济带，承担东部市域，形成公水联运口岸作业区、物流企业区、仓储配送区、公路货运区，聚集一大批公水联运企业、公路货代企业、物流公司，引入重庆民生公司入驻，成为公水联运口岸和西部最大的汽车物流中心。针对汽车制造基地厂家的专业化对口化或自营物流公司，主要是发展总部基地，此次调研了动力港（鼎峰）、龙泉总部港（银河集团）。销售价格动力港5300元/平方米，7000元/平方米，物管3元/平方米；总部港7700元/平方米，物管4元/平方米。龙泉物流中心特性分析引进大型物流企业、物流地产商、区域销售总部建立仓储配送中心、货运站场、货代信息中心、展示交易中心，发展公路货运、消费品物流、化工物流、仓储配送

18、；龙泉物流中心建设情况353636四大物流中心成都双流物流中心2成都双流物流中心控制规划面积1600亩，重点发展公路货运、汽配物流、建材家具物流、服装鞋帽物流、进藏物资集散、仓储配送；引进大型物流企业、物流地产商、商业连锁企业建立仓储配送中心、货运站场、货代信息中心、展示交易中心。3737双流物流中心经营特性分析以物流配送，展示交易为主的物流发展园区，重点承接区域鞋业制造企业和家具制造企业原材料及产品商贸流通。公路货运、汽配物流、建材家具物流、服装鞋帽物流、进藏物资集散、仓储配送；引进大型物流企业、物流地产商、商业连锁企业建立仓储配送中心、货运站场、货代信息中心、展示交易中心。 3838四大物

19、流中心成都新都物流中心3成都新都物流中心控制规划面积3500亩，将建成集信息网络、商业配送、展示交易、货物仓储、货物集散、货运站场为一体的成都北部市域配送和区域配载的综合性现代物流中心，吸纳和辐射成都及周边地区500公里的货流、人流，建成后公路货运处理能力达到2100万吨。3939仓储配送区占地900亩，集城市配送和城际配送为一体的现代仓储配送功能区。新都物流中心功能构造引进机电、食品（含冷冻）、医药、电子、高档消费品等行业配送占地1150亩，主要功能是整合成都城北公路货运站场，提升公路货运水平的现代公路货运集散功能区。货运集散中心4040占地400亩为物流中心进行商务信息配套的功能区。组织国

20、内外制造商、供应商、大型集团及物流企业组建综合性产品交易展示中心、国际采购中心。主要功能：酒店、会展、地产、服务、集团销售总部等。新都物流中心功能构造商务信息服务区4141占地350亩为物流中心配套的功能区，将建设成为成都北部地区汽车及汽车配件产品、机电产品、医药产品、食品饮料及高档建材装饰产品的重要展示和交易平台。主要功能：汽车及汽车配件产品、机电产品、医药产品、食品饮料及高档建材装饰产品专业市场。新都物流中心功能构造专业市场4242新都物流中心功能构造购物中心占地350亩为物流中心配套的功能区，将建设成为成都北部商业、娱乐、餐饮、住宿为一体的购物中心。功能：满足于物流园区及周边产业、企业等

21、生活、商务配套需求。4343重点承担北部商城物流配送，形成公路货运信息交易区、货运专线区、物流企业仓储配送区，聚集公路货代、公路运输企业、仓储配送企业，集合城市配送和城际配送的物流企业，成为西部最大的公路货运港。新都物流中心经营属性将军碑物流市场，停车住宿收费标准见图，铺面出租600元/间，每间约6-10平方米，带楼上住宿的800元/间，半年缴一次，另三河场一物流铺面租金为15元/平方米/月。停车如有货，也只按车型收费，不按重量收费。4444四大物流中心成都保税物流中心4成都保税物流中心控制规划面积700亩，总投资约亿元的成都保税物流中心，成为国务院批准同意开展保税物流中心扩大试点工作之后，西

22、部首个封关运作的保税物流中心。成都保税物流中心（B型）投入运行之后，货物只要进入了保税物流中心，就能够享受退税，为企业节约了运输成本和时效。4545出口加工区提供口岸通关、保税监管、增值加工等物流服务，服务范围扩大至省内乃至西南地区国际贸易和出口加工企业。保税物流中心经营特性分析西部地区进出口货物、保税货物提供中转、仓储配送、保税监管、加工包装、信息等全程物流服务。重点发展口岸物流、仓储配送；引进为加工贸易企业配套的物流企业、国外知名企业销售总部建立配送中心、保税仓库。成都保税物流中心招商情况主要是针对西部国际贸易企业自身需求及品牌性的国际物流企业提供服务。目前处于起步阶段，大部分企业在建设和

23、试运营阶段。涵盖了公路、铁路、航空三大物流业态。目前入驻企业有：思科领域、中外运、英特尔、富士康、润德物流、运新物流、亚东物流、瞻航物流等。464747 成都市20092012年重点物流项目表 单位:万元序号项目名称建设地址建设 性质建设 年限项目投资建设内容项目法人备注一、物流园区项目（9个） 1成都航空物流园区成都市双流县新建2006-2012350,000 占地6400亩，建设航空口岸、标准化仓库、配套办公及生活服务设施。成都航空物流园区管委会2成都国际集装箱物流园区成都市青白江区新建2008-2012280,000 占地3500亩，建设铁路口岸、集装箱堆场、标准化仓库、配套办公及生活服

24、务设施。成都国际集装箱物流园区管委会3成都青白江物流园区成都市青白江区新建2008-2012290,000 占地3600亩，建设公路货运集散中心、铁路专用线、标准化仓库、配套办公及生活服务设施。成都国际集装箱物流园区管委会4成都新津物流园区成都市新津县新建2008-2012290,000 占地3600亩，建设公路货运集散中心、铁路专用线、标准化仓库、配套办公及生活服务设施。成都新津物流园区管委会5成都新都物流中心成都市新都区新建2007-2012240,000 占地3600亩，建设公路货运集散中心、标准化仓库、配套办公及生活服务设施。成都市新都物流中心管委会6成都龙泉物流中心成都市龙泉驿区新建

25、2008-2012270,000 占地3400亩，建设公水联运口岸、公路货运集散中心、标准化仓库、配套办公及生活服务设施。成都龙泉物流中心管委会7成都双流物流中心成都市双流县新建2008-2012120,000 占地1600亩，建设公路货运集散中心、标准化仓库、配套办公及生活服务设施。成都航空物流园区管委会8成都保税物流中心成都市高新区新建2006-201060,000 占地700亩，建设为西部地区进出口货物提供中转、仓储配送、保税监管、加工包装、信息等物流服务设施。成都保税物流中心投资有限公司9川港物流合作基地成都市新建2010-2012130,000 建设仓储设施、物流配送中心、贸易服务中

26、心。四川川港物流管理有限公司4848成都市物流发展政策成都为推进全市物流业发展而制定的10项优惠扶持政策：1、建立扶持现代物流业发展专项资金用于对重点物流项目贷款贴息，重大物流项目的财政补贴，国家、省重点物流项目的地方财政匹配资金，开辟物流通道初期的亏损补贴，物流集中发展区基础设施建设补助等。2、物流集中发展区扶持政策在物流集中发展区土地征用过程中，市政府、区（市）县政府收取的土地出让金、土地增值收益全部用于物流集中发展区的基础设施建设。按成都市现代物流业发展规划要求建设的仓储设施，其报建费按规定减半收取。建立物流集中发展区土地滚动储备制度，确保物流项目用地的及时供应。4949成都市物流发展政

27、策成都为推进全市物流业发展而制定的10项优惠扶持政策：3、重点物流项目扶持政策享受成都市现代物流项目用地实施意见（成办发200483号）和物流专项资金扶持政策；对全市现代物流业发展具有示范带动作用，且投资额在1亿元以上的重大物流项目，参照工业重大产业化项目相关扶持政策执行；4、简化工商登记审批政策；市工商行政管理部门在为物流企业办理登记注册时，除国家法律、国务院行政法规规定的以外，其它前置审批事项一律取消。取消国内铁路、水运货运代理、联运代理和国际货运代理的经营资格审批。航空货运代理审批按民航总局新制定的民航货运代理管理办法执行。危险品等特种货物运输代理审批严格按照国家有关规定办理。5050成

28、都市物流发展政策成都为推进全市物流业发展而制定的10项优惠扶持政策6、物流运输车辆管理政策5、物流通道的扶持政策物流企业开辟成都至周边城市的公路货运班车，且每日开行10班以上，2年内，由市、县（区）两级受益财政给予一定数额的奖励。优先为第三方物流企业发放货运车辆入城证，并为城市配送车辆在专业市场、商场、百货店、超市等市内商业网点停靠提供便利条件。5151成都市物流发展政策成都为推进全市物流业发展而制定的10项优惠扶持政策8、工商企业分离物流业务扶持政策7、物流财税政策1）.合理确定物流企业的营业税计征基数2）.允许符合条件的物流企业统一缴纳企业所得税3）.所得税优惠政策4）.国产设备投资抵免和

29、进口设备减免税政策5）.新办企业税收优惠政策5252成都市物流发展政策成都为推进全市物流业发展而制定的10项优惠扶持政策9、引进国内外知名物流企业政策；10、物流通关政策，将逐步推行电子申报和电子审批，提高通关效率。5353成都市物流市场小结成都目前的物流产业发展处于转型期；成都传统物流区域正在进行功能的换代升级；在成都市政府的大力规划下，物流产业正在向政府规划的区域进行集聚；整个成都的物流产业需求表现为初级状态，尚未形成科学先进的形态；目前各片区的发展，还是以将军碑等原城北物流板块为龙头，特别是传统的成都市火车北站附近及向北扩展的区域，老的物流园区生意火爆，需求旺盛，租金持续高涨；特点表现为

30、依托各大专业市场、交通场站，主要是货代这种原始物流形态为主，新兴园区或项目受产业转移方向及政府规划影响，表现差别较大。54成都物流市场案例分析PART 3 量力钢材物流基地 龙港物流基地 传化物流基地量力钢材城物流基地5555量力钢材城是西部地区最大的专业化钢材物流市场。市场各类金属材料年吞吐量达243万吨，销售额达亿元，占地面积1300余亩，入驻商家达700余家，是集钢材交易、加工、仓储、配送、商务办公、网上交易管理平台、银行服务为一体的现代钢铁物流中心。1功能分区：现货交易区用地 39293平方米、总部商务区用29815平方米、生活服务区用地21500平方米、物流配送区用地221497平方

31、米。项目建成后的仓储能力为50万吨，年仓储周转量300万吨，年加工能力为100万吨。5656量力钢材物流市场写字楼5757以发展物流市场为主，带动配套产业发展，扩大对办公、商务、生活配套需求，增加市场盈利能力，量力钢材城写字楼5500元/平米。量力物流市场宣传广告5858龙港城物流基地59592龙港规划占地600余亩，是成都成华区龙潭都市工业集中发展区的重要组成部分，也是政府十一五规划发展的重点工程和政府采购钢材、钢加工、钢结构工程的重点联系单位。成都龙港钢材总部基地，位于成都市三环路龙潭立交外侧，地处成都市成华区龙潭都市工业集团中 发展区北片区，是集各类钢材仓储、交易、深加工和配送为一体的，

32、具有较强专业性的现代化钢铁集散地。项目由四川储备物资管理局437处和成都龙港钢铁联合开发，总投资6亿元，一期规划占地200亩，投资亿，并于2007年8月开始投入使用。龙港实景图6060龙港仓储616162 成都传化物流基地位于新都物流中心，项目总占地约1150亩，其中，净用地面积约为1019亩，项目计划总投资10亿元人民币，该项目已于2007年11月正式动工建设，2009年5月20 日举行开业典礼， 2010年，基地全年营业额突破亿元，上缴税收7300万元。传化物流基地36363传化物流分析概念包装：“公路物流港”以物流信息交易为核心，以公路运输为主，以综合物流为依托的信息化、网络化、集约化的

33、高效、多功能公共运营平台。地理优势：基地位于成都市新都物流中心，东靠成德大件路，南至毗河，西临货运大道，北通物流大道，运营情况：已入驻各类物流企业1000多家，日发布货运信息10000多条，日流动车辆8000多辆，整合社会车辆50多万辆。基地打造了三大板块 “货运信息超市”、“城际货运班车总站”、“司机之家” ，快速实现了物流服务、物流载体和物流需求三大资源的集聚，为入驻基地的第三方物流企业和货运司机提供一站式服务。6464项目产品价格盈利模式优势传化物流港办公，商铺，仓储商铺1带2层24.4元/ 办公55-70元/仓库2025元/租金增值物业增值品牌优势规模优势交通优势资源优势量力钢材城办公

34、，商铺，仓储商铺租金4560元/销售盈利租金增值物业增值交通优势品牌优势租金对比分析物流基地运营模式：租售结合，以物业增值和租金增值为主要盈利模式。青白江物流园仓储仓库租金1520元/租金增值物业增值规模优势交通优势资源优势航空港物流园冻库仓储冻库100120元/租金增值物业增值规模优势交通优势唯一性优势6565传化物流基地实景666666我们对大成都物流项目的客户进行了深入的分析，掌握物流客户特性。使用者第三方物流企业经济区入驻企业购买者自营企业投资者地域分布企业性质租金承受能力需求面积价值关注点购买动机面积需求行业特征价值关注点物流客户分析676767成长型公司占主流商铺客户需求分析需求面

35、积60-200平方米的成长型公司占主流；目前大部分客户对相对成熟的物流项目商铺认可度高。使用者+购买者物流客户分析686868物流项目客户对配套设施排名需求前三位的是银行、商务酒店、商务办公；客户喜欢的商务写字楼气质现代简约型占48%。金融、办公、酒店需求商务客户需求分析物流客户分析6969物流商务客户最关注外部条件：交通便捷度、成熟商务氛围、建筑形象物流商务客户最关注本体条件：实用率、大堂、景观、物业管理物流客户分析707070客户购买渠道分析对客户认知渠道的分析成都范围投资客户看成都本地报纸的占49%，买商铺、办公物业看楼市的占24%，行业杂志效果占27%。客户购买商铺主要通过报纸、行业杂

36、志、车体、朋友介绍、分展场等渠道获取信息。物流客户分析7171客户构成：自营客户为主，投资性客户其次，中小型企业居多。面积需求：门店面积需求不大，主要需求办公、中转仓储。配套需求：金融、办公、酒店最大，餐饮、超市、休闲其次。推广方式：报纸、行业杂志、车体、朋友介绍、行业协会等渠道为佳。客户分析总结：物流客户分析72第三部分 物流园区模拟投资分析 及市场发展趋势研究73物流公司和物流园区投资分析附件一。点击进入成都物流市场发展方向分析 在国际上，信息技术与标准化两大关键技术的系统化集成应用对物流的整合与优化起到了革命性的影响，网络规划和优化理论与方法、自动化、智能化的关键技术的应用以及新型包装材

37、料与技术的应用等科技进步也对现代物流发挥了明显的推动作用，大大降低了物流成本，并且在新的技术平台的支持下不断创新。7474传统物流现代物流经济全球化和电子商务的双重推动7575现代物流技术的发展呈现四个主要方向：物流技术装备的自动化物流运作管理的信息化物流运作流程的智能化及多种技术软硬件平台的集成化目前现代物流的信息化、集成化发展迅速，在横向领域里发展普及。在纵向领域里，现代物流信息化的发展方向是一体化和智能化。1234成都物流技术发展方向分析成都物流经济圈层发展方向分析7676物流CBD商业集群化发展。物流市场不再是单一的市场化运作，多功能，多种配套，商业集群化发展将是物流市场发展的主导方向，形成物流市场上的CBD含义。7777物流园区内发展商务写字楼已基本形成条件；物流市场办公，信息采集，商务配套，生活休闲配套多样功能集中发展；123物流园区商业、商务、生活等配套有获取利益发展的上升空间，物流市场商业发展将成为物流市场运作的有力支撑点。成都物流市场功能组合发展方向分析7878实现供应链质押或金融物流，也就是从客户的货一进口岸，我们就帮他做