房地产企业的利润总额与收入构成相关性研究

1、八房地产企业的利昂润总额与其收入把构成的相关性研背究案凹以2007年房叭地产企业营业数癌据为例一、数据选择办本文选择的数据奥为2007年全碍国31个省、自般治区和直辖市的爱截面数据，研究爸各省区房地产企懊业2007年的胺利润总额与其收矮入构成（商品房扳销售收入、房屋邦出租收入和土地奥转让收入）之间颁的相关性。哎表1.安2007年中国胺31省区暗房地产企业营业啊利润与收入构成百表拌地区搬（2007）傲经营总收入澳土地转让皑收入罢商品房屋邦销售收入把房屋出租傲收 入笆营 业癌利 润败 北 京捌2287997八3柏1034695办2046447安9般810162稗2241125奥 天 津敖55956

2、97佰236431艾4956842癌40158昂527771拔 河 北昂4652583埃32753碍4549244艾7863办294964绊 山 西八1755347澳13018爱1589240唉23475坝-48201盎 内蒙古氨3766203背7941邦3740967柏572凹286935白 辽 宁白8761740阿68877靶8575020搬20793敖471886皑 吉 林霸2399140啊0爱2361751熬16690笆70445碍 黑龙江爸3224432案5031拜3088206板4450盎259512半 上 海岸2876291芭6拔934164氨2363122矮7皑1786989肮

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4、482袄 湖 北稗5108952耙32707盎4810571挨17629爱544947案 湖 南俺5044767按203876挨4579547案34215矮-1631奥 广 东昂3270229傲7盎752014吧2931457板9捌607574背5498023办 广 西巴3531568澳71191拔3403319傲16504按191231挨 海 南俺1184764隘21392芭1104830蔼1290懊97482搬 重 庆拜7494978般90684案6916711扒56993安420912败 四 川盎9780001氨114589捌9080558按35132背659611唉 贵 州暗16710

5、33叭8652澳1576164澳14690版-49016啊 云 南半3088892奥57408般2968597肮26305扳142347昂 西 藏挨170202瓣0斑162858蔼7041唉32212哎 陕 西斑2762805伴7442板2698491肮5113霸53444巴 甘 肃埃919431颁7475坝864314败22120艾27719斑 青 海捌305942肮196芭301373吧1757艾14362败 宁 夏跋861927稗3552肮838979澳15698隘-3520阿 新 疆邦2020930澳1140啊1972731绊24446澳109486唉单位：万元澳 叭 摆 挨 懊 埃

6、办 皑数据来源：中澳国统计年鉴二、模型构造罢现在，我们来分靶析各省区房地产氨企业营业利润受把其收入构成的影岸响。稗首先，我们构造叭模型的回归方程版：罢接下来，把相关岸数据输入E拜v矮iews岸，用普通最小二班乘法敖求解，得板道样本回归方程巴：扮PROFIT 把= 背- 24726稗5.45147袄2斑 疤+翱 拌0.13196鞍1941353扮*SALE +懊 2.0591版93按32068*R唉ENT - 1靶.038297岸11341*L皑AND岸通过上图可以发扳现，回归方程的扳拟合度较好，D坝-W检验也很好柏，不存在一阶序敖列相关。但是土摆地转让收入的参捌数估计量的P值吧与t般检验值都不

7、显著案，于是我们再来扳检验解释变量间半的多重共线性安：拜通过上图可以看俺出，土地转让收癌入与商品房销售邦收入和房屋出租捌收入之间存在近柏似共线性，于是稗结合上面的P值摆和t值检验，可阿以去掉引起共线背性的变量颁“俺土地转让收入耙”熬，从而得到新的爱回归方程：八同样，把相关的俺数据输入Evi霸ews，用普通搬最小乘法得到拔样本回归方程为芭：熬PROFIT 暗= - 237佰492.569笆606吧 + 跋0.11886哀4183784懊*SALE +班 1.5637般5792454昂*RENT 爱从上图可以看出叭，各参数估计量板的P值和t检验把值都很好，D-艾W检验也很漂亮疤地接近2稗，方程总体

8、的拟奥合度也较佳，接熬下来异方差检验蔼，这里我们采用唉的是怀特检验：般可以发现，可决摆系数R-squ跋ared较大，爱RENT2的扳t-Stati蔼stic很大，扮说明存在着异方绊差。按此时，采用加权傲最小二乘法（W板LS）消除异方扳差，得到新的样蔼本回归方程：邦PROFIT 拌= - 230皑904.740澳437挨 鞍+吧0.11578袄7008878拜*SALE +班1.67342搬327822*笆RENT 埃经过加权最小二白乘法后，样本回盎归方程的拟合优颁度得到改进。三、模型改进氨由于房地产企业懊营业利润中，商把品房销售收入占坝了很大的比重，疤对营业利润起着凹最重要的贡献，爸而商品房的

9、销售巴收入又与居民的邦储蓄存款百、工资收入以及碍商品房自身的价埃格有很大的关系熬，所以，我们引埃进联立方程的计爸量经济学模型。敖首先，我们先分安析商品房销售收熬入与居民的储蓄佰存款、工资收入办以及商品房自身扮的价格之间相关笆性，从而构建一翱个多元回归模型扒：爸表2.商品房销矮售收入的影响变肮量及数据案地 区办（2007）氨商品房屋销售艾收入奥职工工资总额氨城乡居民储蓄存唉款芭（2006）般商品房平均销售半价格（元）版 北 京埃2046447奥9隘2194274熬3挨8703800胺0般11553笆 天 津板4956842笆6026534挨2807400稗0笆5811胺 河 北败4549244盎

10、9732071般8014160佰0昂2586氨 山 西巴1589240哎7849588盎4796180袄0班2250瓣 内蒙古霸3740967哎5365887翱2271350颁0肮2247鞍 辽 宁拌8575020敖1102796百7哀7701200岸0啊3490摆 吉 林半2361751靶5287046癌3107520扒0伴2302吧 黑龙江拌3088206爸8841104罢4373590颁0矮2471盎 上 海耙2363122敖7昂1437221坝6耙8727000熬0挨8361翱 江 苏袄2092990凹0爸1806651稗1安1.22E+0捌8跋4024艾 浙 江瓣1818681搬9按

11、1924222捌8蔼1.05E+0摆8翱5786靶 安 徽唉5102763半7089072搬4077800捌0扮2664暗 福 建斑7401007翱9481296挨4478100百0办4684拔 江 西暗3300338翱4994197霸3151690背0挨2072耙 山 东八1163161熬9搬1992635扳6柏1.04E+0耙8瓣2904拜 河 南颁5939029隘1431352瓣9靶7367370版0按2253俺 湖 北挨4810571暗8712849艾5103400奥0安3053叭 湖 南皑4579547靶8708188办4762310袄0懊2233暗 广 东版2931457阿9瓣28

12、54986懊5氨2.16E+0扳8癌5914佰 广 西颁3403319稗5872155昂2946210暗0稗2539扮 海 南蔼1104830袄1440067板7905700鞍4162扳 重 庆懊6916711柏4998743安2949050凹0蔼2723巴 四 川吧9080558蔼1091597扳2瓣6787720岸0奥2840颁 贵 州鞍1576164懊4392457版1596870伴0傲2137背 云 南敖2968597爸5664925叭2854860叭0翱2455暗 西 藏啊162858熬805584.皑1昂1398000熬2704柏 陕 西佰2698491鞍6986137背40676

13、00蔼0巴2622罢 甘 肃罢864314昂3881377昂1823400熬0翱2191邦 青 海芭301373伴1120644凹4062800袄2311矮 宁 夏盎838979邦1500243按5811300邦2136板 新 疆般1972731碍5332395氨2035630半0办2081矮单位：万元（除艾特殊说明外）哀 氨 耙 翱 奥 办数据来源：中国摆统计年鉴哀接下来，把相关俺数据输入E般v班iews，用普白通最小二乘法求白解，得道样本回安归方程：搬SALE = 案- 43558胺62.5225摆 - 澳0.10928盎8949438跋*WAGE +傲 0.1329扮3291874阿3*

14、SAVIN奥G + 156巴0.93435绊094*PRI哎CE 柏从上图不难看出岸，居民的工资收唉入的参数估计量胺的P值达到了0笆.6539，t奥检验值夜很小，伴说明居民的工资绊收入对商品房销暗售收入的影响不把显著，从而可以按排除居民工资收挨入这个解释变量阿。所以，摆构建阿新的回归方程：案然后，吧利用普通最小二蔼乘法（OLS）皑得到样本回归方扳程：哎SALE = 扳- 43796八61.2410般7罢 + 柏0.11886佰8600771袄*SAVING碍 斑+ 1491.捌3593903隘1*PRICE皑可以看出，改进扳后的样本回归方耙程的参数估计量跋的P值和t检验拜都得到通过，拟罢合优度

15、也较好，绊只是D-W值不氨理想，但是这并昂不影响回归方程般选择的有效性。搬所以，通过以上摆的检验过程，我扮们可以得到联立矮方程的计量经济挨学模型:啊所以，把相关数稗据输入Evie把ws软件，利用敖二阶段最小二乘叭法（TSLS）扮得到利润方程的艾估计量为：邦商品房销售收入把方程罢的估计量为：熬利润的样本回归肮方程为：哎PROFIT=败-255689澳.645126佰+0.1224办0359417摆4*伴SALE奥+1.5119唉0976239傲*RENT笆 昂商品房销售收入碍的样本回归方程摆为：袄SALE阿=-43796半61.2410搬7+0.118把8686007凹7*SAVIN唉G+1491.芭3593903扮1*PRICE扳四、单方程计量阿经济学模型与联颁立方程计量经济扳学模型的参数估疤计量瓣比较敖单方程计量经济邦学模型跋求得的利润霸样本回归方程:爱PROFIT 哀= - 230唉904.740胺437碍 隘+肮0.11578隘7008878袄*SALE +疤1.67342隘327822*翱RENT 版联立方程计量经皑济学模型求得的埃利润样本回归方盎程：敖PROFIT=叭-255689罢.645126翱+0.1224懊0359417叭4*熬