房产投资扫盲

1、房产投资扫盲挨原本发在房摆产观澜里，但支吧离破碎，现在理皑好了。这里高手耙多些，希望大家半指正。艾不知道大家八有没有看过穷胺爸爸富爸爸这叭本书，虽然写的隘不怎么样，纯粹澳是一商业运作，般但也的确包含了懊一些财务知识。凹虽然十分浅薄，邦但这却是在长期爱农业社会和计划稗经济成长下的中暗国老百姓最缺乏邦的。摆既然在房地袄产专栏里，那我拜就抛开股票，专案谈房地产。八先说房价（半市场价值）：你巴知道你买一套房熬子付出的成本和颁房价的关系吗？矮房价是一个时点霸数，是静态值。扒而你购房付出的般成本却是动态的扮。举个简单例子爸加以说明：你购跋买房子，房价1熬00万，首付3俺成，贷款70万爱，期限20年。蔼当你

2、完成此笔交盎易的时候，所有熬的都是静态的，坝包括你的初期贷敖款利率。这二十拌年，你能确保贷疤款利率不发生变柏动吗？在过去1鞍0年，中国的平鞍均贷款利率是8摆%（已剔除硬着熬陆实行的高利率瓣影响）。而我们罢买房的同志，初傲期贷款利率大都柏是5.04%。柏相差3个点，这案三个点意味着什熬么？意味着你必拌须多付出30%扮的资金成本。换板句话说，你实际绊上花了130万矮买了一套100埃万的房子。（说蔼明一点，稗首付的是机会成矮本，因为基准利碍率上涨，存贷款挨利率会同时上调伴）。啊 再说房价拜（实际价值）：耙看完上一段，有搬朋友说，房价会版长啊，房产是不俺动产，是保值工胺具啊等等。那我隘先问一句，你知巴

3、道什么叫不动产搬吗？不动产就是埃地理位置不可移柏动的资产！而啊不是如一些所谓爸的专家鼓吹的保摆值工具。学财务败的都知道，房产坝和地产是两回事败，房产（即地面翱上的建筑物）是败固定资产，是要版提折旧的，是随跋着时间不断贬值澳的。地产（即土颁地使用权），是摆无形资产，是实背行摊销的，谈可阿以通过评估和交扳易重新恢复的。耙所以说真正增值佰的是地产那部分扳。你知道70年拔后你要交多少钱氨来支付土地使用搬费吗？芭由于我们现翱在制度上的缺陷暗，我们购买的房埃地产（请注意，氨现在社会上所讨昂论的是房地产泡靶沫，而不是房产斑泡沫或地产泡沫拔），白我们的资产具有安不可分割性，即伴我们不能单独处癌置我们的房产或稗

4、地产疤。我实际上想说澳明什么呢？我想爱说明的是，我们啊购入或投资的所八谓房地产和西方叭许多国家的房地班产有本质区别，板其实我们购买的安只是该住房的7搬0年的使用权，佰和所有权有本质皑的区别。简单的佰说，你能把自己扮的那部分地产（把无形资产，土地暗使用权）转让吗懊？你能把自己家扳的墙拆掉卖钱吗颁？由于在制度上熬存在缺陷和不完氨整，你花一百万盎买的该住房产权扒证的价值其实就靶是该住房70年疤使用权的价值。唉产权房和非产权碍房的性质就其本哀质是一样的。矮因为从投资八学的角度来说，搬你拥有该住房的唉产权和使用权的斑收益权是一致的叭。比如说，你出翱租该房产，你的拔租金收入不会因案为不是产权房而翱减少。只

5、要不转氨让，NPV（净颁现值）是相同的耙。靶 好，现在瓣我们基本上对我暗们的房子有了些懊基本的概念了。斑下面我们就谈谈挨当外部环境变化奥（宏观经济，政八府政策等）对我笆们房子（普通老霸百姓最大的资产岸）的影响。版由于不知道奥论坛上的朋友经案济学的基础知识搬怎样，所以我也白有点犹豫该怎么佰继续写。靶要彻底写清安楚，涉及的面太把广。罢微观经济学、宏斑观经济学、制度办经济学、货币银吧行学、投资银行懊学、会计、国际艾贸易傲等事牵扯在一起般的，主要的原因昂就是，房地产本胺身就是一个复杂爱的系统，再加上板我国一向政治、版经济不分家，就耙更为复杂。这也盎就是世界上有这霸么多经济学家和隘专家存在，还是傲无法避

6、免美国、般日本和东南亚经疤济危机的原因了柏。暗从根本上说熬，拌房地产问题历来唉就是一个金融问皑题，其本质是金败融，其形式是产把业坝。从美国房地产靶业的发展史就可伴以看出（图书馆熬有美国经济发展埃史这本书）。爱下面，我将疤从伴利率、汇率、通鞍货膨胀率、收入啊、制度皑等几方面谈房地摆产投资的影响因柏素。懊先讲一个概艾念，根据资本论捌（这是所有经济奥学的基础，希望安大家能学好，否唉则就没有研究的蔼基础和立足点了暗）的观点，邦价格的基础是价佰值，价格不可能摆长时间偏离于价搬值，动态来看（翱即把时间拉长）俺，价格的走势和昂价值的走势是平皑行的，静态来看安（即从一个时间坝点来看），价格盎是偏离价值的，肮是

7、由供给关系来按决定的。这个可靶以参照股票的走隘势（不知道这里皑有多少人懂股票瓣，有兴趣的看美艾国股市的发展）耙。邦利率、汇率哎、通胀率等一系唉列所谓目前所谓败经济学家研究的靶东西，同时通过半改变供给双方的傲力量来影响价格百的。奥先说利率：啊利率、汇率、通稗胀率及政府的许搬多政策都是相互艾影响、相互关联爸的，混在一起就矮没法说清楚了。翱值得一样一样说绊。还是举例说明氨：前面已经说过隘，期限20年的佰贷款，利率每上斑涨一个百分点，肮等于成本增加1爸0%。由于利率版的上涨会直接导半致购房成本的增昂加，减少需求（伴大家学过微观经熬济学的人应该知叭道刚性需求和弹暗性需求：比方说岸，我要结婚，女阿朋友说没

8、房子就芭不跟我结婚，而挨我特别爱她，不袄管房子多少钱，扮我都要买，这就笆是刚性需求，一碍般情况下需求都挨是具有弹性的，耙而且在不同的价吧格下，需求的弹伴性也是不同的）疤，利率的上涨也挨会提高开发商的胺成本，但由于市瓣场价格也上涨，澳开发商的利润率岸会并不会明显减胺少（即便减少，盎也远高于整个社芭会的平均行业利瓣润率），大量的胺资本会用如房产白开发，房地产开奥发的数量会增加败，于是供给的力澳量会此消彼长，熬一旦突破临界点挨，房产价格就会奥下跌（类似于股搬市的阶段性高点懊），重新寻求一版种平衡。俺从历史的经霸验来看，拌利率的上升对房百价的上涨具有致拜命性的打击艾，这就是谢国忠隘讲的为什么房产扳会破

9、灭的原因，懊中央也为什么直拜至不愿加息或继矮续加息的原因了俺。熬因为中国的房地傲产业的发展是银背行信贷资金支撑矮的。国家一方面敖推迟提高利率，拌一方面假借土地般整顿减少土地供氨应，目的就是为罢了维持需求减少暗供应，防止房地安产崩溃或崩溃时翱间的到来。敖同时利用各种媒疤体发声音唱多，颁就是维护需求方扮的信心。如20熬01年股市崩溃鞍时，政府是最大瓣的唱多力量一样绊。埃经济学的东挨西实在是太枯燥半了，跟炒股票作百基本面分析一样澳，实在无味。调八剂一下气氛，把扳制度问题提到前暗面来讲。吧二说制度：按什么是制度？谁百制定了制度？说胺白了，按制度就是一种权熬利，操控价格的半一种权利鞍。我国的制度由坝于历

10、史的变迁和澳改革，仍存在着案许多重大缺陷，熬不比微软的操作袄系统好多少，现埃在正在打补丁。拔你知道上海有多扒少房产吗？各种霸房产的性质吗？斑本专栏有个朋友柏贴了篇房产基柏础概念要领，疤不错，值得看看拜。至于历史的原碍因和政府的控制扳或当初的制度制鞍订，大量的房产坝是不能上市交易熬的，这非常类似搬于股市中的非流啊通股，我们现在昂买的商品房就类安似于流通股，炒疤股的同志都知道拜流通股的股价远疤远高于非流通股瓣的价格，但却享笆有同样的收益权傲，这也是促使股办市暴跌的重要原蔼因之一吧。肮现在政府学盎乖了，逐步逐步昂的把原来不能流凹通的房产（如售翱后公房）上市流办通，就是不愿一胺下子扩大供应量柏，改变供

11、给双方坝的平衡。这当然耙也充分利用了中板国老百姓的消费扳心理（房子总是扮要自己的，而不翱愿去租房，这也八形成了房价和租靶金倒挂的现象，傲这是西方人不能岸理解的）。爸炒股的朋友拜应该很容易理解按这一原理。其他翱的朋友可能会有碍点困难。中国的拌房市和股市是如半此的相近，并不伴是虚构的。跋当然，这只摆是制度影响房价稗的一个小小的方碍面，其它还有佰土地供给制度跋等等。因为政府暗掌握的制度制订暗和修改的权利，癌因此他们也就掌胺握的定价或通过胺影响供给来影响按价格的权利，这伴其实是计划经济癌的产物和遗毒。拌但事实证明，依袄靠行政的力量来啊阻挡经济自身的板运行规律是行不班通的。凹在此，我用埃索罗斯的一句话蔼

12、来结束此段：把“案繁荣早已耗尽了班自身的力量，可邦是为了避免一次伴大萧条，它的生挨命周期被人为地靶延长了。搬”白-乔治.索爱罗斯扒哦。对不起败，制度这部分有暗点重了。其实我爱只想说明的是一坝点，我们多花了耙几十甚至上百万肮的钱（即总成本瓣超过总收益的那扒部分，用NPV办计算的结果），岸获得的仅仅是流邦通权（这点和股邦市上流通股和非靶流通股的区别是霸一样的），流通霸权的收益只能通熬过投机（即低买佰高卖实现），而氨真正构成股票和盎房产收益价值的挨收益权（每股收哀益和租金收入）安流通股和非流通哎股及产权房和非皑产权方式一致的柏。这也就是广大敖股民之死也不知跋道会输钱的原因摆，说股市是大赌俺场其实也有

13、很大板的合理成分的。办房市也一样，因皑为房子和股票都柏成了大家投机的拜工具。疤问题1：楼百主很强呀，请问背您说的班“啊期限20年的贷啊款，利率每上涨疤一个百分点，等案于成本增加10稗%扒”疤，这是咋算的？扳我是外行这扳样算的：碍假如贷款1柏00万，利率上熬调1，那么成佰本上升100版哀11万；成芭本增加只有1瓣呀？谢谢楼主！拌上楼的问题白问得很好。因为癌银行采取的是复百利制度。班举例：10霸0万贷款，5%霸的贷款利率，期扳限20年，用购懊房者用得最多的奥等额还款法，每般月还款6600扒元，如果贷款利跋率上升至6%，芭你的还款额将为斑7165元。还瓣款额增加8.6哎%；期限25年佰每月换款额增加

14、岸10.2%；期斑限30年，还款败额增加12%。百为便于计算暗和说明，故取1背0%。扳问题2：楼昂主关于产权和非哎产权的房子用流扮通和非流通股票奥来做比喻，很精拜彩，提高我的知八识面了。那么非颁产权的房子是那啊些类呢，如何购霸买呢？这类房子矮可以出租吗？氨本专栏有个班朋友贴了篇房翱产基础概念要领皑，楼上自己去翱看看吧。拜要把这个问斑题回答完，等于半要把我国建国后哎的历史讲一遍了摆。吧三说汇率：案要把这个东西讲鞍清楚可真不容易奥。不知道大家对斑国际贸易的知识皑知道多少，因为稗汇率的影响因素邦挺多的，最根本般的当然是摆购买力平价敖（不懂的话自己挨去看书），第二百个当然就是供给伴关系了。汇率用懊最简

15、单的话来描罢述就是这个货币把对另一种货币的懊价格，当然也受按供给关系影响了敖。碍不知道大家稗看过谢国忠的文绊章没有，此人了半不起啊，敢说实板话，和郎咸平一岸样，是个敢于说坝真话的人。其实板他们说的难道政肮府不知道，说得傲不客气点，关于柏国有资产流失，把我比郎咸平知道癌得多得多了。只八不过大家都不说皑而已，怕触犯某绊些利益群体，自啊己吃不了兜着走隘。而且老百姓也吧不愿意听真话，盎他们宁愿活在睡版梦中（还记得鲁俺迅在呐喊自序中巴的那个铁屋子的傲故事吗？）。记稗得我去银广夏考办察回来的时候，捌告诉自己的同学哎，000557佰造假时，有谁相伴信啊？特别是我澳刚说完，该股就埃从25元涨到了哎历史最高价3

16、7盎元，别人都说我芭神经病。现在是罢多少呢？1.2岸元。我同学至今傲还持有。不好意扮思说得远了。把话说回来，埃为什么要说谢国盎忠呢，他有篇文澳章说万亿游资炒安作人民币升值。伴我国的那些专家巴和所谓经济学家肮（某些利益团体傲的代言人）就大柏批特批。也不想背想，像谢国忠这绊样的人如果没有昂根据的话会乱说鞍话吗？他可不是安那些卑鄙的中国白经济学家。大家啊如果有兴趣可以埃到中国人民银行熬的网站上看看，爸查黄金和外汇耙储备报表，5矮年来中国外汇储暗备的增长。几千版亿美元啊！熬为什么会爆发式昂增长呢？俺这就要从固安定汇率制和浮动罢汇率制说起了。八这方面大家看看爱索罗斯进攻英镑胺和97东南亚金爸融危机，就会

17、有八感性的认识了。蔼这里我就说得通鞍俗易懂些吧，固啊定汇率就是计划靶经济，由权力部哀门行政定价，浮爱动汇率就是市场奥经济，由供给关盎系市场定价，当版影响汇率变动的瓣基础（即购买力耙平价）发生变动办时，浮动汇率制疤通过市场具有自唉动修复功能，而斑固定汇率制没有懊。也就是汇率由扳于行政干预严重哀脱离购买力平价鞍的基础，这就成傲为危机爆发的原版动力。瓣是不是有点癌难懂啊？吧这就是固定皑汇率制度性缺陷拔。当然浮动汇率傲制也有缺陷（两背者的区别和延边拜历史大家去看书背，这里就不说了熬）。现在，全世碍界都知道人民币唉价值被低估了，胺人民币应该升值背，当然应该是针盎对美元升值。不胺说理论了，说了板很多人也不

18、明白扒，还是举个例子扮吧。大家都应该挨知道什么是价格暗双轨制吧？改革八开放初期，我国傲就是价格双轨制啊，分计划内的和熬计划外的，倒爷安就是那时候产生皑的。说白了就是绊投机倒把。固定捌汇率制的一个结哀果就是价格双轨柏制。比如说：上啊海的一栋房子，袄人民币100万伴，用美元买呢？罢就是12万。这拜是在现有的固定背汇率制下，如果败用购买力平价呢败？假设购买力平奥价是4：1的话矮，如果用真实美背元买的话，就应艾该是25万美元跋，中国实行外汇敖管制，针对合法柏的外汇，国家必哀须无条件兑换。阿其结果就是，老懊外用12万美元扳的东西买了价值巴25万美元的东拜西。这时候大家胺都要问：房子还拌是那房子，那差伴价

19、13万美元究摆竟来自于什么呢盎？我现在就回答叭大家：来自于我般们的外汇储备。昂我们外汇储备的般含金量被大大的矮稀释了，这五年败内黄金价格涨了矮多少（我记得最绊低的时候是71笆多块/克，现在稗要140/克了敖吧？），石油价啊格涨了多少你知稗道吗？（以前好蔼像一直徘徊在2懊0美元/桶，现暗在呢？50美元爱），如果我们的半外汇储备不用美爱元而用石油或黄岸金的话来储备，佰我们的外汇储备吧是增长了还是减安少了呢？大家自疤己去算算吧。绊经过一个晚百上，有心的朋友皑可能去中国人民盎银行网站上把那颁些数据看过了，昂心里应该有底了坝吧。00年底比爸99年底增长了懊多少啊？7.0百5%，1656版亿美元。05年暗

20、底笔04年底增八长了多少啊？5皑1.25%，6佰099亿。看来靶我们建国52年隘（含改革开放2敖0年）的外汇储昂备增长只相当于板04年一年增长瓣啊。（01年底捌，2122亿元凹，04年增长2扒067亿元。）哎这是多么大的成岸就啊！吧这速度用不了1啊0年，中国是世哎界上最富裕的国拔家。颁你知道为什瓣么吗？你们不知翱道，也不会知道奥，政府也不会告把诉你们，经济学笆家更不会。但我按会。老百姓都是扒穷人，为什么穷般啊？因为无知。叭为什么无知啊？胺因为懒惰，不学霸习。还是我来告爸诉大家答案吧。阿第一个原因翱：就是加入WT隘O后，我国的出班口的确很快，0佰4年顺差有3百傲亿。（商务部数唉据）摆第二个原因奥

21、：就是我们的商隘务部长，要扩大熬FDI，（只顾熬个人政绩，不顾矮国家利益，痛心斑啊。）还有就是氨QFII等资金肮。这两块有60板0多亿。（商务拌部数据）盎第三个原因班：强势美元不再唉，美元贬值，投白机资本进入中国百套利和套汇。这艾主要有两大块：挨第一块就是大家跋知道的海外进入安的游资（合法的把与不合法的，具拔体因为敏感，在稗此就不说了），扒第二块就是以前扳外商投资进入后瓣项目产生的合法巴利润（以前外商扒会把在中国赚的蔼人民币换成外汇凹，汇回国内，现颁在不了。通过继挨续投资，一方面安可以抵扣所得税按，一方面还可以叭继续合法逃汇、坝套利）。这两块翱就是一千多亿。盎这还仅仅是版国家储备，还不癌包括大

22、量的民间柏外汇储备。至今柏你还怀疑谢国忠哀的万亿游资吗？鞍好。现在终搬于把是否有游资敖和大致游资数量案说清楚了。下面啊就谈谈，游资是柏怎样影响房地产隘的。拜不知道诸位巴有多少炒股的。阿因为股票是最好百的投资入门方法捌，大家如果懂股半票的话，下面的盎分析大家也就容八易懂得多。因为暗房地产市场也是般个投资市场，也半可以吸纳和释放柏资本。扒国外资本来矮中国套汇（由于佰国内储蓄利息已俺经低于美国联邦把基金利率了，所啊以说套利基本不坝存在了），他要艾选择什么对象（办即什么样的资产版）呢？一般有几懊个原则，流动性奥，收益性是重要半原则。参照东南爸亚，资金在危机拔爆发前期大量进翱入房地产业。所靶以说房地产是

23、个碍很好的载体。暗由于制度性胺的问题，外资在百我国的投资渠道矮并不多，外资能绊合法进入的渠道凹也就那些。上海八的朋友应该知道安上海以前有外销凹房和内销房之分氨吧？那是什么呢癌？那就是价格双伴轨制，专门应对按固定汇率制导致鞍的货币双轨制投斑机的一个防火墙佰，两个双轨制作昂用正好抵消。是翱对老百姓的一个半保护，后来说什敖么和国际接轨（盎每次一接轨，我矮们的老百姓福利班就要降一截，比佰如说医疗保险、摆失业保障、教育凹并轨，还有厕所艾收费和停车费与白国际接轨等等，敖算是为地方政府颁业绩作贡献吧）板，取消了外销房佰，这就给投机资碍本带来了机会，澳也就苦了老百姓肮了。国外人士可皑以名正言顺的外版币换成人民

24、币在阿国内购房了，多斑么好的渠道啊。氨我们的地方政府扒短视啊。跋刚才讲的是阿资金渠道问题。拔下面就用股市的白例子来讲一下利稗用房市投机操作安套汇的原理。碍流通股：对啊应的是商品房（瓣实实在在的房子扒，现房或期房，扮由于现在期房限罢转，等于新股上叭市加了个锁定期芭）氨上市公司：蔼对应的是中国的肮各大城市（比如艾说上海，就是武白钢；温州就是海傲虹控股，苏州就岸是上海梅林等）矮。翱大盘股，小班盘股：上海就是碍大盘股，温州、艾苏州就是小盘股吧。大盘股适合大霸资金的进出，小坝盘股适合小资金俺进出。翱大家都知道阿，股价的上涨是氨资金推动型的。耙上海房地产市场奥作为全国房地产绊市场的一个组成背部分，为什么上

25、翱海会成为游资的靶首选呢？为什么阿谢国忠说上海的疤房产泡沫居全国挨之首呢（而根据矮公布的数据，上傲海并不是最高的芭，数据发布受政案府控制）？因上胺海的购买力全国柏最高，推高的房案价资金充沛，支澳撑比较强，承接叭力强。同时，上伴海人投机的心态挨全国最重，国外八资本在退出时比阿较容易找到下家艾，而且政府为政绊绩做多意愿强烈拔，作为金融城市懊，资金流动非常疤好，非常适合大唉资金的运作，所袄以我把它比作武唉钢。炒股的人都凹知道，大资金进岸入一个小盘股市把很难全身而退的埃。相比之下，北跋京、广州、深圳白的要比上海小多盎了，因为他们整艾体运作的环境不案如上海。西部城搬市就更不行了（暗盘子太小，太容拔易推高

26、，上去就癌下不来了，购买板力小，承接力低笆，出不了货），阿这种地方游资是跋不会去的。埃问题3：游柏资是规模庞大的斑追求短期利益的扮资金，至于长期氨投资和投资收益埃不应算入游资范皑畴。还有游资的摆惯用手段是通过疤跨市场的炒作行澳为，最终迫使政艾府做出有利于他扳们获利的决策。摆所以，如果游资败对经济的影响，哀不会仅限于房地爱产业。艾楼上的朋友摆，学习要全面。案以后此类问题就背不回答了。盎第一：游资翱对经济的负面影百响，我没这样说背。游资利用的是跋现有制度的错误挨进行投机赚钱，办对错误的制度有哎纠错功能。如9颁7东南亚金融危阿机。游资是个中氨性词（无好坏之板分）。碍第二：房地芭产只是一个方面邦，不是

27、全部，拿疤他做例子是因为熬在这个板块，房盎地产的关注度高八，而且影响最大阿。办第三：学习吧要学透彻，不要板一知片解，会计捌科目上的长期投昂资和投资收益与懊投资学上的概念半是两回事。如企案业持有的上市公跋司流通股权，即柏便超过一年，也搬是短期投资。投笆资和投机的区分办在于目标，而不傲在于持有时间。颁不举例说明了，阿自己去看书吧。拌吃完饭了，唉继续。柏讲到汇率的柏因素了，怎么来阿用个生动点的案巴例来说明这东西板呢？我吃饭的时皑候一直在想。我板觉得还是用香港罢来说明吧。奥98年，香绊港政府和内地政拔府联手对抗游资般，等于变相用内靶地老百姓的钱向盎香港老百姓每人昂发了个大红包（瓣多少钱我不知道把，政府

28、也没公布叭，也许怕引起众搬怒吧，为了政治袄影响。）自此之摆后，港元由于没邦有经历大幅贬值笆，就一直被高估按，高估的比例大柏致是多少呢？我般觉得大概是10埃0%。（就是说哀，由于港元和人凹民币都和美元挂埃钩，是相对的固扳定汇率，按购买坝力平价的话，估佰计应该是1块人叭民币换2块港元拔，估算的基础是坝用A股和H股的靶股价比，因为他奥们的收益权按同拔股同权且又都流啊通应该是一样的碍。那些烂人说A叭股股价严重高估佰是别有用心的，扮当然不排除我国扒的证券市场在制奥度安排上的确有芭问题，但风险折办价绝对没有那么矮厉害。这儿不谈盎股市，要谈以后耙谈。）由于港币扳高估，所以港股按大涨也就顺理成袄章。在上海，那

29、案么多香港人投资艾房产为的是什么哎呢？那就是利用跋货币的价格双轨肮制投机倒把，眼坝睛盯的是我们的案外汇储备。看看翱东南亚和阿根廷阿吧。政府通过C碍EPA来提升香板港本地经济，意唉图之一就是要减岸少购买力平价的哎差距。中央政府胺睿智啊，地方政澳府愚昧啊。同理暗，台资、澳资、按外籍华人到国内昂投资房产的意图哎是一致的。这也斑就是在上海，你阿看到为什么那么矮多华人在买那些拔高价房产了，因般为他们不怕。可阿惜我没这个渠道扒，否则我也会这盎么做的。他们都芭是依附在我们外敖汇储备上的吸血隘虫。案太复杂了。安就讲这些吧，以吧后有空再讲。版下面将就通哎胀率作一说明。按四说通货膨昂胀率：有许多朋爸友会提出我的收

30、搬入会增长啊，并哀举出10年前父隘母辈的收入变化拜来证明。意思是稗我等于在用现在败的收入买10年熬前的房子，当初俺房子多便宜啊。百有这种想法的人把根本不了解中国瓣的历史，至少不哎了解中国改革开邦放的历史，不知靶道计划经济和市背场经济的区别，靶也不知道价格双霸轨制是怎么回事斑。（这话说起来拔长了，说了很多傲人也未必明白）邦。阿还是举个小般例子吧：通货膨凹胀大家都知道是暗怎么回事，最直绊观的就是物价上扮涨。物价上涨的搬对老百姓最直接氨的结果就是手中氨货币变相贬值（艾如我国的外汇储背备不停的在贬值蔼一样，这里干脆八说清楚外汇储备败为什么会贬值，扮外汇要来干什么盎？就是用来买国哀外的商品，用来肮进口。

31、所以我们哎外汇储备的价值邦可以用每年进口蔼货物的加权平均澳价格来衡量，铁佰矿石、石油、铜罢矿等等价格的上靶涨，我国04年凹外汇储备增长了蔼50%多，但其背价值上涨了多少袄呢？）。中国物暗价的上涨的原因半是什么呢？一方啊面源自于维持温吧和的通货膨胀有安助于经济的稳定佰持续发展（见宏瓣观经济学），另傲一方面是我国的癌货币投入量在不岸断的加大，远大扳于经济增长的速斑度（有一部分是摆用于由于外资的颁涌入，国家必须般无条件兑换）。把好，这应该就把板通货膨胀的概念哎和原因讲清楚了拌，还不清楚地自拌己去看书。爸那下面就来背说影响，说通货挨膨胀就不得不说唉收入。大家可以埃问一下自己的父办母和回想一下过拜去，改

32、革开放前搬20年收入的增把长速度快呢还是袄这三年速度增长皑快啊？为什么呢半？其原因就是通岸货膨胀率和收入百增长率是非相关稗的或者说是相关伴性非常低的，在般某些条件下是负唉相关的（有兴趣摆的同志可以去看班产业经济学、发巴展经济学和区域绊经济学）。拌这时候有朋昂友就会质疑：你凹前面还说人民币翱被低估，现在又俺说人民币由于通爱货膨胀和物价上鞍涨在贬值，这不哎是自相矛盾吗？班能问这个问题的阿同志是个好同志翱。盎因为经济有八其自然规律，是佰不受人为的影响霸的，人民币对内阿的贬值，这就是瓣对固定汇率制的斑自然修复，逐步隘缩小购买力平价胺的差距。举例说埃明：由于原材料斑价格上涨，国内岸物价上涨导致劳安动力成

33、本上升，啊中国的产品成本蔼也将随之而提高啊，成本的提高不跋利于出口，外汇班收入减少，国家哎兑付外汇的眼里挨也就慢慢变小，颁人民币升值的压搬力也就降低，慢邦慢的会回归到应邦有水平，但这个扒周期实在太长，啊这就是固定汇率拔制的最大缺陷；暗浮动汇率制由于傲随时有市场调节艾，其周期要短的懊多。摆那通货膨胀白对房地产的影响氨呢？翻开历史，把由于货币对内变把相贬值，且由于靶房地产具有使用矮价值和投资价值扳的双重属性，于颁是房地产就成为奥闲散货币避险的瓣归宿，但这归宿扒是否有效呢？历懊史证明，这是无俺效的。（这跟消扳费心理学有一定背关系）。同时由坝于通货膨胀率的捌上升（说明一点安，我国统计局的板数据是不可信

34、的袄，数据的发布有癌政治目的），存挨款利率的下降，蔼中国的名义利率熬实际为零或为负癌，相当于什么呢碍？这相当于日本靶现在的货币政策按。由于老百姓投败资渠道的缺乏（绊实际上缺乏的是笆安全的投资渠道颁），股市、期市啊风险都太高（关唉键是太黑暗），跋老百姓不愿意，阿于是乎，房市就翱成了中国老百姓吧的一个投资渠道袄。这叫芭“绊挤出效应鞍”耙，有人也许听说伴过。霸这也是增加奥需求的一个重要阿因素。办好了。有了懊这些经济学的基拔础，那我们就有哎资格来讨论当今拜房地产价格的合隘理性和如何进行搬投资了。隘现在我们来板罗列一下影响需巴求的因素：1、奥低利率（我们目笆前购买房产感觉暗上价格是比较低拜的，主要是由于

35、般每月的还款额并矮不算高，具有一八定的欺骗性）；背2、高汇率（人罢民币的高估促使稗了海外游子的流安入，进入房市进澳行套汇）；3、霸消费心理（中国拔人宁愿抛弃低廉懊的租金不去租房熬，而去买房，投熬资学上是讲不同敖的，只能用文化伴和消费性理学加拜以解释）；4、叭通货膨胀率的上巴升，致使名义利捌率下降，挤出存奥款投入房市进行扮投机。5、信贷疤政策（政府鼓励靶消费信贷，住房熬公积金等）；6拔、人口分布（中扳国大量的适龄青败年需要结婚，要阿购房，有兴趣请败去国家或当地政挨府统计局网站查隘）。7、投机的靶存在（只要任何拔商品上涨，都能皑产生投机分子，拔谋取利差）。8班、其他案这些因素都翱是长期存在了3靶、

36、4年了，在未碍来还会产生一定鞍的影响，至于影百响还会有多大，安第一要看政策走扮势，第二要看经隘济走势了。从政瓣策走势来看，银阿行信贷政策、利跋率都已经发生了盎变化。投机的因案素，只要获利空暗间减少、风险随哎着房价的上涨加哎大，会很快降低澳的。只有心理的扮因素会长期存在瓣。唉再来罗列一坝下影响供给的因鞍素：1、制度的扮缺陷（大量的房碍产不能上市流通袄交易，不能满足吧交易，只能满足翱租赁）；2、土瓣地供应（新的土捌地政策不要我再懊多说了吧？减少摆）；3、房地产拌开发难度（房地半产开发商资本金矮比例的提高和贷半款利率的提高，爱会增加房地产开矮发商的成本和风百险，一些房地产芭开发商会退出，扳如上海的阳

37、光集拔团，老板的儿子爱是我初中同学，邦开始不做房地产班，去造船了）。哎这些因素将挨在未来几年发挥把重大作用。影响按有多大？要走一凹步看一步了。翱看完这些，巴大家是不是会问爱我，你说了这么搬多，到底是看涨熬还是看跌啊？暗问题:4精俺彩，学到很多东斑西。通货膨胀对碍房地产的影响呢胺？翻开历史，由背于货币对内变相版贬值，且由于房坝地产具有使用价爱值和投资价值的碍双重属性，于是八房地产就成为闲跋散货币避险的归安宿，但这归宿是板否有效呢？历史摆证明，这是无效半的。邦可不可以说哀明为什么是无效拜的呢？凹说不回答问盎题，一方面原本拜想全部说完了在肮回答问题的，另巴一方面由于朋友癌们的水平参差不哀同，很难用教

38、科皑书上的东西来说安明，怕一下子回捌答不清楚，反而吧误导了各位，误笆人子弟。现在还斑是先回答一下s伴exjh的问题矮吧。扳那通货膨胀哀对房地产的影响唉呢？翻开历史，唉由于货币对内变拜相贬值，且由于疤房地产具有使用百价值和投资价值啊的双重属性，于颁是房地产就成为瓣闲散货币避险的爱归宿，但这归宿唉是否有效呢？历败史证明，这是无扒效的。把可不可以说班明为什么是无效班的呢？瓣其实如果抛傲开经济危机，就疤股价和通货膨胀奥而言，股票在短百期内是具有一定疤避险功能的，看盎看04年许多上版市公司的收益大伴家也许会明白这拔个问题，因为成拔本上升的同时，办商品的价格上涨肮幅度更快，产能胺会迅速满足，价岸格也迅速提

39、高，矮利润也会快速增傲长。但这种增长澳会持久吗？答案拜显然是否定的，按因为经济发展是鞍周期性的，消费矮是有价格弹性（蔼价格弹性请看微碍观经济学）的，靶但价格上涨到一鞍定程度，会出现扒拐点，需求（实案际消费量）会大班幅下跌，商品的半价值就无法实现俺（看资本论，生巴产过程是创造价唉值，消费过程是哎价值实现），由唉于生产具有计划懊性很难迅速减少熬，就会出现供过佰于求，价格就会凹迅速下挫，生产鞍企业的利润也会艾迅速减少。股票捌价格也会下跌。奥（看看中国轿车隘市场和上海汽车佰的走势）。扳房子呢？其鞍实也是一回事，捌当然要比股票复罢杂许多。柏我想还是用把一个相似的实际爱案例来说明吧。捌炒股的同志大家瓣都知

40、道德隆吧？绊知道他的三驾马瓣车吧。翻开湘火埃炬的股价走势，罢坚挺啊，湘火炬背的基本面也好啊癌。但为什么为崩佰盘呢？德隆为什斑么会破产的？当爱然原因很多，说俺白了就是价格与昂价值的长期背离拌，就像按着的弹懊簧，一旦外部作拌用力发生变化，岸他就会反弹。当胺大量的资金进入哎房产寻求庇护的拔同时，也在慢慢啊失去庇护，环境把在变，而且变得昂很快，等你发觉笆的时候，按在弹胺簧上的那只手已蔼经没了。败由于下班时颁间到了，回答了案一半。现在继续把回答这个问题。巴有些问题必须讲拜清楚，心中有疑笆惑必然导致决策氨和判断偏差。扳刚才举了德傲隆三驾马车的例翱子。为什么要举埃这个例子呢？其胺实就是为了说明板资产流动性这

41、个艾概念。德隆手上败的股票在崩盘前哀，以新疆屯河为凹例，还权价格最绊高是187元左般右，目前还权价矮格为15元。下翱跌幅度在90%巴以上。为什么会凹崩盘呢？由于其皑高度持仓，其实爱也就是其资产失氨去了流动性，为敖了重新获得流动伴性，它必须因此矮付出成本，进行按降价，因为他手肮中的股票不可能癌全部按当时的市班价变现。目前很蔼多仅仅也面临这懊种问题，这也进靶一步说明了为什耙么许多资金喜欢吧在上海投资炒作啊，其实也就因为半上海是大盘股，柏还收率比较好，办变现能力较强。爸那我们手中搬的房子呢？变现八能力有多强呢？昂政策环境发生突傲变，大家都想变碍现的时候，变现背是极为困难的。爱一套房子变现需埃要几个月

42、吧？鞍现在再来说叭明，为什么通货鞍膨胀时，房地产澳不能成为避险的敖工具。大家经过袄去年都应该知道靶，现在政府考虑唉是否加息是讨论芭得最多的是什么案呢？是CPI（唉物价指数）。矮有了前边对奥利率和通货膨胀挨率学习的基础，把我们就不难明白哎这个道理了。利俺率上涨一个百分白点，我们每月的佰还款数要增加1八0%，物价指数百增长5%（去年笆经济学家和政府暗官员讨论是否加熬息，就是CPI昂是否高于5%借蔼判断的一个标准背，注意：我们研爱究CPI的时候捌一定要清楚的知吧道构成这个指标懊的组成部分是那艾些），我们每个鞍月因为柴米油盐百酱醋茶、水电煤拜（维持基本的正耙常生活）的费用敖将增加5%。你背知道我们每个

43、季碍度的CPI用的巴是同比还是环比按吗？所以你会发捌现利率和通货膨板胀率竟然是同步背上涨的。它不停办的在挤缩你的收哎入，你每个月的芭现金流出在不知暗不觉中不停的增安大，我不知道大版家的收入有多高扳，是不是还有存扳款，收入是否稳吧定，但我知道，败一旦每个月的现艾金流为负，大家啊账面上可能有几扮百万，但却无法罢还款。对于企业稗这就叫做破产（芭企业破产有两种拔，一种是资不抵阿债，还有一种就埃是资金无以为继白）。德隆的破产啊就是例子。到时安候，由于房地产鞍具有资产不可分扮割性，你能卖掉案一平方米、拆下扳几块砖去换大米瓣吗？你唯一可做唉的就是卖房，为笆了能快速脱手，按你必须折价。当胺很多人开始抛售颁的时

44、候，折价必八须很高才能脱手碍了，房价也就开埃始下跌，下跌过癌程和原理与股票拔一样，就不再多拔说了。挨现在大家应袄该知道为什么谢昂国忠说利率上涨袄对房地产具有致敖命打击了吧。大疤家也应该理解政奥府迟迟不肯加息按的原因了吧？去岸年的小幅加息只案是一个信号，是稗象征性的，告诉肮大家，要注意风阿险，不要执迷不稗悟，也给了大家疤一段时间缓冲，搬一个机会。是否阿珍惜，那别人就暗没法管了。搬同时，由于邦物价的上涨，居袄民收入必须花更伴多的钱来维持生柏活，同时也渐渐奥降低了有购房需版求居民的购买力哎（经济学上称有胺效需求降低）。摆维持房价的支撑啊力也会下降，同肮时由于预期发生拜改变（跟股票一芭样，买涨不买跌扳

45、），到时候很难百控制。房价下跌拜太快，会产生社盎会动荡，这也是佰中央政府十分谨跋慎的原因。但地摆方政府为了自身盎政绩，好像并不岸领会。背今天晚上先唉把这个问题回答疤掉。熬目前也就单邦个因素对房地产胺的影响也说得差胺不多了。傲明天将就多皑种因素综合在一稗起对房地产的影巴响作一分析，并霸作出最终判断，伴和提出理财建议胺。捌一起床就能岸看到朋友会的评爸论深感欣慰。叭其实短短几矮幅帖子要把很多吧东西讲清楚十分暗困难。我回顾了邦前面发的帖子，啊感觉东一块西一般块，不成体系，鞍还有很多错别字唉。没办法了，只斑能将就了。扒前面我们讲艾了这么多因素，拜但真正对房价上摆涨和决定房价最哀直接的东西是什八么呢？是韩

46、市长邦讲话还是其它？稗其实和股市一样昂，是资金决定了蔼价格。是资金的安对比力量决定了艾价格，前面已开氨始我们就讲了价霸格是一个时点数鞍（是一个静态值半），而时间具有懊一维性（即不可罢逆转），在股市颁场由于交易信息隘充分，而且同一澳上市公司的流通摆股都具有同质性捌，因此，决定某哎一时点股票价格败的根本原因就是吧当时买入卖出资隘金力量对比的结笆果。说白了，就胺是资金力量的战霸斗结果决定价格扒，前面说的各种把因素都是通过影绊响资金面进而影扒响房产价格的。耙比如说，升芭息对用于购房的笆资金免得影响是吧负的，物价上涨巴对购房资金的影颁响也是负的，由巴于游资对政府升俺值人民币的预期盎开始减弱，开始胺流出，

47、对资金面阿的影响也是负的奥，新商品房的上坝市（类似于上市疤公司的增发和配吧股）对资金面的昂影响也是负的（敖要看到，在牛市袄，新股上市大家搬都看作利好，在胺熊市，发新股都般看作利空，大家半可以想想为什么巴？想不通可以提搬问），收入的增肮加对购房资金面碍是正的，制度层罢面就有点复杂，佰要具体条款具体盎分析。等等因素昂，他们影响资金奥面的力量随时随笆地在发生变化，碍所以就增加了预安测的难度。但股巴票高手，他们就扒有这种能力，能伴在最短的时间内碍感受的这些资金案力量的变化。并昂随时作出投资决扮策。昂这种能力不挨仅需要理论指导邦，也需要实战经班验，大家可以通班过炒股获得（我把是通过这种方法挨锻炼的），具

48、体奥就不说了。拜下面我们来翱预测房价走势。坝在预测之钱氨，我们极有必要氨来解读一下政策拌面。靶大家都知道班谢国忠是一个大隘空头，感觉他的癌预言也好像不准背。其实他对中国矮的情况的确也缺吧乏足够的了解，摆但这不等于他做跋出了错误的判断阿。就比如说，两邦个人下棋，我在跋走下一步棋之前班，把我所有的判拌断都告诉对手听叭，对方还会照原靶来的思路下吗？傲因此政府作肮出各种决策都也癌不是空穴来风的案，也要希望获得班某种效果。芭政策1：升盎息，说白了就是巴从根本卡住资金跋面，外面说得也氨太多了，我也就按不说了。矮政策2：坚哀决不升值，说白蔼了就是不给游资罢人民币升值的预暗期，打击他们投安机的信心。皑政策3：

49、控靶制物价，包括三绊农问题，其目标斑是为了什么啊？吧扩大农产品供应颁量，抑制农产品版价格，就是防止搬老百姓基本生活罢支出增加啊。水癌电煤死活不涨，肮也是这个原因啊般。大家可不要辜把负了中央的美意扒，我们党了不起半啊，我们的温总柏理和胡主席也了罢不起啊,换了国敖民党，才没人管办老百姓的死活呢跋。鞍政策4：银懊行控制住房贷款罢，注意这个政策鞍是来自于央行的捌要求，而不是地按方上的。地方上板银行要的是什么颁？银行领导要的唉是政绩，要的是耙腐败的温床。住熬房贷款的盈利性办多高啊？利差3靶%。暴利啊！百大家还记得银行俺为什么要到处拉吧存款吗？要发放搬贷款必须要有足绊够的储蓄存款。白为什么要到处把芭开发商

50、的销售时凹的房贷要放在自哎己的银行办吗？跋因为暴力啊。就敖凭两张单据（储俺户存折、住房贷邦款合同），就能吧赚取两者的利差柏，一百万贷款，芭一年就是3万，柏有十万户，一年把就是30亿，这芭就是业绩。还有佰一点，就是可以伴通过住房贷款的皑增加，来稀释银瓣行以前的不良贷巴款，降低不良贷柏款率，这就是领耙导的政绩。至于敖问题，那是国家皑的事和中央政府瓣的事，与地方无澳关。说远了，继俺续解读这一政策吧，大家都说，住颁房贷款这么好，哎银行和老百姓双袄得利，中央为什唉么要控制啊？说昂白了，就是风险斑，中央政府看到吧了风险，以前可按以把盈利放在第俺一位，现在必须肮把风险控制放在案第一位了。大家敖认为中央政府是

51、俺看多还是看空呢扮？安政策5：加昂强土地管理，控笆制土地投放量，扳为什么啊？难道颁仅仅是因为保护霸耕地、减少腐败摆？还有一点，就哎是政府必须控制拌供应量，使供应绊量和办“板有效需求碍”柏匹配起来，说白挨一点，就是政府叭认为房价高了，暗高出老百姓承受般范围了，房子只把有那些少数的既坝有需求又有钱人邦买得起了，房子皑是为那部分人造斑的。（昨天到一肮个朋友家里去玩翱，他在浦东刚装柏修好一套别墅，挨正好说起房子的扮事，他告诉我，霸任志强向他报委罢屈，他的意思根坝媒体上登的完全跋是两回事，是媒翱体断章取义歪曲坝了他的意思，我艾想任志强的真实耙想法大概就是我哀刚才说的意思）版。最优有一点，熬就是政府也想通

52、板过控制度地供应哀量来控制房价，拌防止房价快速下斑滑。如果政府不扒看空，他有必要翱这么狠吗？拔政策6：高耙院的司法解释，八高院的司法解释暗早不出晚不出，澳为什么这时候出瓣呢？难道5年前柏就没有商品房吗柏？说白了，就是哀高院预测拖欠银班行住房贷款的案摆例会越来越多，把这样解释主要是肮为了保障来百姓搬的基本生活权益拔，防止因住房问俺题引起社会动荡岸。高院难道不知爸道房地产市场是背怎么回事？巴政策7：外坝汇政策，放松外碍汇管制，其目标叭就是要减少国家稗外汇储备，鼓励佰老百姓购汇就是半希望老百姓能帮氨助国家分担风险昂，共同来打击游袄资。在汇率问题岸上，我是这样判矮断的，汇率问题氨已经不仅仅是经岸济问题

53、了，已经版是政治问题了，哎美国故意让美元奥贬值，就是挤压皑人民币升值，升摆值后再打压人民爸币，迫使人民币爸大幅贬值，摧垮把中国经济，这一盎招他在东南亚、办南美、拉美国家背屡试不爽，这次板根我国搞上了，芭所以我们一定要斑挺住，我也鼓励疤大家储备外汇，般我们难受，美国袄放任美元贬值也碍难受着呢，看谁跋熬得过谁。国家拜出台这些政策，罢就是为了避免升坝值，打击游资。笆迫使这些游资知扒难而退。（政府澳睿智啊，商务部跋白痴啊。）半这一两年的扳政策还有很多，俺大家慢慢去解读胺吧。去解读这些暗政策对资金面的扮影响包括制定这氨些政策的决策者艾的正式想法。你安自己也应该会有搬个判断。伴那该怎么预扒测呢？敖炒股的朋

54、友颁知道，预测的时拌间太长或太短都半没有实际操作意瓣义。翱下面要说的败是预测的价值和芭目标。（为投资唉决策作基础）罢举个例子：般一个股票或一个班房子，从1块钱唉涨到了100块矮，在这上升的过吧程中，任何时间皑以任何价位买进岸都是正确的，因隘为他都有活力的凹空间；当这个股爱票从100快跌罢倒1块钱的时候八，你在任何时间捌以任何价位卖出岸也都是正确的，澳因为你减少了亏唉损。但就整个操扮作过程而言，你氨对还是错呢？其白实你永远都是错澳的，因为你没有佰做到最优方案（吧最优方案就是1澳元买入100元拌买出），你也很熬难做到最差方案安（就是100元暗买入1元买出）拜，你做到的都是暗次优方案，有些隘人赚钱了

55、，有些版人亏了，有的多柏，有的少。导致懊这样的关键是什奥么呢？因为他永扮远没法准确的预挨测到拐点，就是岸拐点在什么时候翱什么价位发生。扒其实要做到这一斑点完全是不可能鞍的，因为你也是熬这个市场的一分埃子，你也会对这跋个市场产生作用班，这就要讲一个笆合力和趋势的概版念了。所以我们跋没必要去准确的澳预测未来，我们板只要知道趋势就挨可以了。因为在柏你试图准确预测班拐点的时候，影扒响这个拐点的因皑素也在发生变化摆。是不是有点抽般象啊？学过高等凹数学或哲学的朋笆友应该很容易理背解这个问题，不版理解的朋友没事芭就多看看太极图巴吧。靶除非你有足颁够的力量来控制扳市场，但好像这皑样做不到，所以挨德隆失败了。熬

56、从政策的走跋势来看，显然力傲量在逐步从多方唉向空方转变，双爸方力量正在此消坝彼长的过程中，扳现在在什么程度俺呢？如果以刚才柏那个例子作为范爱围的话，现在就叭应该是在八、九哀十元了。至于1扳00元什么时候柏到来，到达10埃0元还需要多少拌时间，在100半元价位上会维持把多久，对于空仓靶的朋友来说是没鞍有任何意义的。叭股市上很多散户岸就是这样，耐不癌住寂寞，一年四佰季都是满仓，没坝有股票就难受，笆不怕套牢怕踏空艾，这种人不亏才扮怪。因此从投资碍证券的角度来说罢，就是要等待一昂个好的买入机会白。笆刚才用证券埃来形容房地产，矮基本原理是一样哎的，但也有很大艾的不同点，就是摆房子有使用价值安，证券没有。

57、证鞍券的涨跌比较频版繁，大大小小的坝周期比较多，相按对较短，人们也背许有很多机会。笆而房子的涨跌周疤期就很长，人活扳一辈子也经历不埃了几次，主要要拜跟本国的经济周熬期匹配起来，先搬对而言机会就比半较少。失去了就败没必要再去强求捌了。率性而为吧埃。盎我的判断，芭我跟办公室的同懊事聊过，那就是办长期看空的，但靶关键还要看政策芭的走势和相应政隘策的出台，因为绊政策决定了拐点笆到来的时间。在背目前的经济环境爸和政策基础条件岸下，如果今后再笆也没有任何新的蔼政策出台或经济爸部崩溃，自我修般复将是缓慢的，摆拐点的到来可能芭是缓慢的，需要拌3年左右时间。吧如果政府加息，盎而且是大幅加息巴，那么拐点的到般来将

58、是指日可待叭的（如当初海南哎房地产的破灭）瓣。因此，我们预办测房市，就必须碍关注政策的导向鞍。笆从目前的情百况来看，由于受澳到各种所谓经济颁学家和政府部门斑个体利益的考虑巴，现在的氛围很半混沌，政策的出啊台具有相当的大按的不确定性，在笆这点我们要好好暗向美国学习。斑说到现在，芭有一点是肯定的霸，别的不说，上背海的房地产肯定唉的泡沫大大的，安肯定是在历史高熬位，会不会再创哎新高，我想这只癌对那些座超短线昂的人有用，对于叭广大要长期投资邦（也就是自住）安的人来说，没什背么价值。至于拐埃点什么时候到来澳，是不确定的，斑选择资助的朋友把面对的是时间的靶损失（比如说准疤备买房结婚的朋敖友，为了获取时碍间

59、，在财务上损爱失一点也可能是凹在所不惜的），捌因此每个人要根鞍据自己实际情况邦来选在买房的时背机和方式。疤下面向需要哀购房的朋友和刚岸毕业的大学生推版荐几种房产投资胺方式。啊问题5:我艾想知道搬1.现在的凹房价已经很高，半那么为什么绊“斑在目前的经济环摆境和政策基础条霸件下，如果今后佰再也没有任何新伴的政策出台或经哀济部崩溃，自我斑修复将是缓慢的奥，拐点的到来可蔼能是缓慢的，需柏要3年左右时间稗”疤？熬2.你说谢百对中国的情况缺白乏足够的了解,扒那么他在这种情蔼况下做出判断是败不是意味着他在把下棋?如果是的芭话,那么他又在把跟谁下呢?他有蔼到底想干什么呢凹?盎先解答12罢3451那位朋哀友的疑

60、惑吧。柏之所以有三岸年的判断，是建艾立在经济和政策扒环境没有变化的案基础上，通过经安济规律自然发展绊，事实上是做不疤到的，政府的政拌策会源源不断地扒出来、或多或少瓣的影响经济的发扒展。前面我引用扒了索洛斯的一句癌名言袄“暗繁荣早已耗尽了啊自身的力量，可奥是为了避免一次柏大萧条，它的生奥命周期被人为地安延长了。霸”斑就是在想说明这翱种人为的因素和爸倾向。三年的这半数字的出处，主办要考虑的是各种伴周期性因素的综唉合影响，比如说半利率、通货膨胀般率的演变周期不叭是同步的，有同颁步的也有反向的暗，在利率提高初奥期，这基本上是扒一致的，后期可芭能相反也可能一邦致（主要还是受肮政策宏观政策的拌影响）。比如