房地产项目成本预算表总表及分表全集文档

1、房地产项目成本预算表总表及 分表全集文档(可以直接使用，可编辑 实用优质文档，欢迎下载)项目总成本汇总表项目名称：编号一1- 11-21-31-41-5二2- 12-22-32-42-52-6三3-1成本科目总成本合计土地成本土地出让金土地转让费拆迁补偿费契税印花税其他费用前期费用勘察费用规划设计费报批报建费造价咨询服务费临时工程费其他建安工程成本基础设施费指标单位成本指标工程量成本 (万元)单位销面成本(元/m2)占总成本比例明细成本及说明详见分表室外3- 1- 1给水管网室外3- 1-2排水管网室外3- 1-3电缆工程室外3- 1-4弱电管网室外3- 1-5燃气管网室外3- 1-6采暖管网

2、小区3- 1-7车行道路工程供配3- 1-8电设备及安装水泵3- 1-9房设备及安装消防3- 1- 10设备及安装直饮3- 1- 11水处理设备及3- 1- 123- 1- 133- 1- 143- 1- 153-23-2- 13-2-23-2-33-2-43-2-53-2-6安装中水处理设备及安装热力站设备及安装市政配套增容费其他环境绿化硬质地面构筑物及小品围墙及门卫室室外环境照明泛光照明3-2-7环境水系统3-2-83-33-3- 1其他公建配套地下室工程费3-3-23-3-33-3-43-3-53-3-6架空层工程费会所教育商业物业管理用房3-3-73-53-63-73-83-93-10

3、四其他多层住宅建筑单体成本(5-8层)小高层住宅建筑单体成本(9-15 层)中高层住宅建筑单体成本(16-25 层)高层住宅建筑单体成本(26层及以上)商业建筑单体成本酒店建筑单体成本开发间接费4- 14-24-34-44-54-6五5-15-25-3六6- 16-26-36-46-56-6工程保险费现场驻地办公费用资本化利息物业管理基金工程监理费其他税金营业税金及附加土增税印花税营业费用宣传推广费用广告代理费用销售代理费用售楼机构费用销售需要的设计费销售需要的建安费工 程 量现场物业管6-7理费用配套设施补6-8贴6-9销售佣金其他销售费6- 10用七 八8- 18-2公司管理费财务费用利息

4、支出银行费用支出分表一：商业和酒店成本表项目名称：酒店商业单位销面(元/m2)序指标单位成本 (万元)成本 (万元)单位 销面 (元/m2)备注成本指标成本指标工程成本科目号量元/m2成本合计(万元)前期工程成本 分摊基础工程及环 境成本分摊配套成本分摊开发间接费分摊#DIV/0!0.001以可售 面积计 算工程 量0.00 0.000.00同上同上同上以建筑 面积计算工程234#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.005单体土建工程费66.16.26.377.17.27.37.47.588.18.28.38.48.58.68.78.88.98.108.118.12单体安装工程费电气工

5、程给排水工程采暖工程土建专业分包工程费用外立面门窗入户门幕墙工程户内精装修工程其他土建专业分包安装专业分包工程费空调工程电梯工程燃气工程工程电视工程抄表系统安防工程其他弱电工程管道直饮水中水系统消防工程其他安装专业分包0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00量同上同上同上同上同上同上同上同上同上同上同上同上同上同上同上同上同上同上同上同上同上同上同上工 程 量 0.00同上9其他分表二：多层和小高层成本表项目名称：多层(8 层以内)小高层(9-15 层

6、)单位 销面 (元/m2)序指标单位成本 (万元)成本 (万元)单位 销面 (元/m2)备注工程量成本指标成本指标成本科目号元/m2住宅成本合计(万元)以可售面积 计算工程量同上同上同上以建筑面积 计算工程量同上同上同上同上同上同上同上同上同上同上同上1前期工程成本分摊2基础工程及环境成本分摊3配套成本分摊4开发间接费分摊5单体土建工程费66.16.26.377.17.27.37.47.58单体安装工程费电气工程给排水工程采暖工程土建专业分包工程费用外立面门窗入户门幕墙工程户内精装修工程其他土建专业分包安装专业分包工程费工 程 量 8.18.28.38.48.58.68.78.88.98.10

7、8.118.12同上同上同上同上同上同上同上同上同上同上同上同上同上空调工程电梯工程燃气工程工程电视工程抄表系统安防工程其他弱电工程管道直饮水中水系统消防工程其他安装专业分包9其他分表三：中层和高层成本表项目名称：高层(26-33 层)中高层( 16-25 层)单位 销面 (元/m2)序指标单位单位 销面 (元/m2)成本 (万元)成本科目 号备注成本指标工程量成本指标成本(万元)元/m2住宅成本合计(万元)以可售面积计 算工和量同上同上同上# #1前期工程成本分摊2基础工程及环境成本分摊3配套成本分摊4开发间接费分摊566.16.26.377.17.27.37.47.588.18.28.38

8、.48.58.68.78.88.98.108.11单体土建工程费单体安装工程费电气工程给排水工程采暖工程土建专业分包工程费用外立面门窗入户门幕墙工程户内精装修工程其他土建专业分包安装专业分包工程费空调工程电梯工程燃气工程工程电视工程抄表系统安防工程其他弱电工程管道直饮水中水系统消防工程以建筑面# 积计算工程量# 同上# 同上# 同上# 同上# 同上# 同上# 同上# 同上# 同上# 同上# 同上# 同上# 同上# 同上# 同上# 同上# 同上# 同上# 同上# 同上同上同上其他安装专业 分包其他8.129同上同上分表四、项目配套设施成本表项目名称：编号 成本科目1 地下室工程费2 架空层工程费

9、3 会所4 教育5 商业6 物业管理用房7 其他合计成本(万元)00.00所占成本备注比例单位销面成本(元/m2)项目名称：编号分表五、基础成本表成本成本科目(万元)单位销面成本(元/m2)所占成本备注比例1 基础工程 01.1 室外给水管网1.2 室外排水管网1.3 室外电缆工程1.4 室外弱电管网1.5 室外燃气管网1.6 室外采暖管网1.7 小区车行道路工程1.8 供配电设备及安装1.9 水泵房设备及安装1.10 消防设备及安装1.11 直饮水处理设备及安装1.12 中水处理设备及安装1.13 热力站设备及安装1.14 市政配套增容费1.15 其他2 环境 02.1 绿化2.2 硬质地面

10、2.3 构筑物及小品2.4 围墙及门卫室2.5 室外环境照明2.6 泛光照明2.7 环境水系统2.8其他合计0.00分表六、营销费用表项目名称：成本成本科目(万元)宣传推广费用广告代理费用销售代理费用售楼机构费用销售需要的设计费编号12345所占成本备注比例单位销面成本(元/m2)6 销售需要的建安费7 现场物业管理费用8 配套设施补贴9 销售佣金10 其他销售费用营业费用合计0.00分表七、管理费用和财务费用表项目名称：单位销面成所占成本本比例(元/m2)0.000.00编号 成本科目1 公司管理费2 财务费用2.1 利息支出2.2 银行费用支出公司管理费及财务费用合计成本(万元)备注分表八

11、、开发间接费用表项目名称：占前期费用备注比例单位销面成本(元/m2)成本(万元)成本科目编号4- 1 工程保险费4-2 现场驻地办公费用4-3 资本化利息4-4 物业管理基金4-5 工程监理费4-6 其他间接费用合计0.00分表九、前期工程费用表项目名称：编号 成本科目1 勘察费用2 规划设计费3 报批报建费4 造价咨询服务费5 临时工程费6 其他前期费用合计成本(万元)0.00占前期费用备注比例单位销面成本(元/m2)地 上地 下地 上地 下套 内 面 积公 共 分 摊 面 积其中：预提金额万元指现金补偿部分分表十、土地成本表项目名称：单位销面成本(元 / m2)占土地成本编号成本科目备注比

12、例成本(万元)1 土地出让金2 土地转让费3 拆迁补偿费4 契税印花税5 其他费用0.00土地成本合计分表十一、项目建筑物明细表项目名称：层数可售面积建筑面积户占地建筑物名称地地上合数下计#-单 一多层住宅( 5-8 层)体 多层*栋多层*栋多层*栋多层*栋多层*栋二小高层住宅( 9-15 层)小高*栋小高*栋小高*栋小高*栋小高*栋三中高层住宅( 16-25层)中高*栋中高*栋中高*栋中高*栋中高*栋中高*栋四高层住宅( 26-33 层)高层*栋高层*栋-#高层*栋高层*栋高层*栋高层*栋五商业独栋商业*楼独栋商业*楼独栋商业*楼联式商业*栋联式商业*栋联式商业*栋六酒店七配套商业八幼儿园公

13、 九室内文娱场所建 十物业管理用房配 十一社区用房套 十二地下室其中人防十三其它停 十四地下车库车 十五半地车库-#-#十六架空层十七地面车库十八地面露天成本科目一、土地成本1-1 土地出让金1-2 土地转让费1-3 拆迁补偿费1-4 契税及印花税1-5 其他费用二、前期费用2-1 勘察费用2-2 规划设计费2-3 报批报建费2-4 造价咨询服务费2-5 临时工程费分表十二、成本内容概述表明细内容或政府地价支付转让方相关费用包括： 1、地上附属物拆除费：工程建设场地上现存的并防碍施工的房屋，构筑物等的拆除， 2、补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、地上附属物补偿费、私有树木补偿费、园林部门所有树木

14、赔偿费、被拆除房屋补偿费以及拆迁安置房费等。 主要以现金支付。土地权证时缴纳的契税和印花税。其他向政府部门交纳的费用、土地使用费等。包括： 1、可行研究费； 2、勘察方案的设计和咨询，3、勘察实施：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、土地丈量测绘费等。项目立项后的设计招标费、 总体规划设计、 单体设计费、景观设计费、管线设计费、改造设计费、图纸审查费、制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案咨询及评审费。项目整体报批报建费:人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、“两证一书”申报费、拆迁管理费、招投标管理费、 建筑面积丈量费、 白蚁防止费

15、、墙改基金、路口开设费、占道费等。 红线外市政工程费：小区外各种管线接到地块周边费用 (给排水、燃气、电力、热力、电视等)大市政配套费。支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算和其他相关服务而发生的费用。包括： 1、三通一平：建设场地上的竖向土石方平衡，盈土现场多余土石方外运， 亏土现场土方调入，场地平整，以及为施工而引入现场的给水、排水、2-6 其他费用三、建安工程成本3-1 基础设施费3-1-13-1-23-1-3室外给水管网室外排水管网室外电缆工程3-1-43-1-53-1-63-1-73-1-83-1-9室外弱电管网室外燃气管网室外采暖管网小区车行道路工程供配电设备及安装水泵房设

16、备及安装3-1-10 消防设备及安装3-1-113-1-123-1-13直饮水处理设备及安装中水处理设备及安装热力站设备及安装供电、临时道路工程等所发生的费用， 2、工地围 墙： 沿红线周围设置的临时围墙、 围栏等设施的设 计、建造、装饰等费用， 3、其他指红线内给水管网及所有室外消火栓， 但不含小区 内花木浇灌用水、 洗车用水等。 主给水管网有在地 下室内敷设的， 应计入此项费用内， 不计入地下室 工程费。包括： 1、土方开挖及回填， 2、管道敷设 等指红线内室外排水管网(含化粪池)，含雨水、生 活污水，环境排水，不含水景、泳池循环用水。包 括： 1、土方开挖及回填， 2、检查井及管道敷设等

17、 指自小区变电站低压柜 (不含低压柜) 引至下一级 配电柜/箱 (不含柜/箱) 或用电转换点的电缆敷设 及室外强弱电预留管工程。 采用四级配电时， 下级 配电的低压柜出线电缆计入室内电气工程。 三级配 电时的屋面专用电缆均统一计至屋面配电箱。 该项 工程的电缆在地下室内敷设时，不计入地下工程 费。指红线内室外弱电管网预埋， 含土方工程， 不含管 内穿线。指红线内室外燃气管网敷设，含土方工程。指红线内室外热力管网敷设，含土方工程。包括： 1、红线内车行道(含其两旁的人行道)及 地面停车场土建工程(含土方、路基及面层)， 2、 路灯工程(含灯具及管线敷设)。小区内开闭站、 配电室的高压柜、 低压柜

18、、 变压器、 柴油发电机、 高压电缆、 负荷开关设备及安装工程小区内生活水泵、变频柜、气压罐、配电柜设备及 安装(含生活用水屋面稳压泵，不含消防、水景、 泳池、纯净水处理)仅包括消防水泵、 自动报警控制中心大型消防设备 及安装调试，湿式报警阀、防排烟风机、水流指示 器、 消火栓、 气体灭火系统等按工程部位计入消防 工程内。小区内热交换站或锅炉房的热力设备及安装3-1-14 增容费3-1-15 其他3-2 环境3-2-1 绿化3-2-2 硬质地面3-2-3 构筑物及小品3-2-4 围墙3-2-5 室外环境照明3-2-6 泛光照明3-2-7 环境水系统3-2-8 其他3-3 配套设施3-3-1 地

19、下室工程费3-3-2 架空层工程费3-3-3 会所3-3-4 教育3-3-5 商业3-3-6 物业管理用房3-3-7 其他3-4 建筑单体成本3-4-1 基础工程费3-4-2 单体土建工程费3-4-3 单体安装工程费电气工3-4-3-1程给排水3-4-3-2工程采暖工3-4-3-3程3-4-4 土建专业分包工程费小区内的植物的材料、种植及养护费。除小区车行道路工程以外的道路含广场。小区内的岗亭、儿童乐园、建筑小品、水景土建工 程费，以及雕塑小品、假山等。各类围墙(栏杆)，以及出入口大门庭院灯或草坪灯安装、管线安装等指自泛光照明配电箱 (不含箱) 后的管线敷设及灯 具安装工程。小区内的水景设备及

20、管网， 绿化灌溉系统 (含设备 及管网)、水景照明(含灯具及管线)等。含半地下室，包括基础、主体(地下)、给排水、 照明、动力配电、防水、消防、通风、停车设备等 费用。但属变配电、气体灭火、室外电缆、室外给 排水管道、环境照明、水泵等专项工程，设在地下 室内时，不计入地下室工程费内。包括结构及装修包括基础、主体、安装设备、装修工程费用，以及 由会所经营的泳池、网球场等工程费用。幼儿园、中小学等工程费用。包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。包括土方、地基处理、降水护坡等基础工程包括配电箱、开关面板、灯具和一般的电气安装， 弱电管预埋。一般的给排水安

21、装、以及热水系统管道安装包括散热器及管道安装单体内的结构、建筑用外立面3-4-4-1门窗3-4-4-2入户门幕墙工3-4-4-3程户内精3-4-4-4装修工程其他土3-4-4-5建专业分包3-4-5 安装专业分包工程费空调工3-4-5-1程电梯工3-4-5-2程燃气工3-4-5-3程工程3-4-5-4电视工3-4-5-5程抄表系3-4-5-6统安防工3-4-5-7程其他弱3-4-5-8电工程管道直3-4-5-9饮水中水系3-4-5-10统消防工3-4-5-11程其他安3-4-5-12装专业分包其他3-4-6四、开发间接费包括：玻璃幕墙及石材幕墙如主体构筑物(灯塔、屋架等)、防水等。包括主机、冷

22、水机组、新风机组、冷却塔、冷冻水 循环泵、冷却水循环泵、软化水处理装置、风机盘 管、温控系统、定压装置等设备和空调安装。电梯的安装及轿厢装修。单体内的燃气管道及自动抄表切断系统。包括有线电视和卫星电视不含燃气抄表以外的所有抄表系统包括：对讲、门镜、巡更、红外报警等包括网络、背景音乐等包括单体内管道直饮水系统和室外管网敷设。包括单体内中水回收、 回用管道系统和室外管网敷 设。包括消火栓、 喷淋、 防排烟、 自动报警、 气体灭火、 水幕、水喷雾等系统工程，不含防火卷帘、应急灯 具、灭火器，不含大型设备。包括：分包照管费、甲购材料采保费、进度奖、质 量奖等。4-1 工程保险费包括： 现场办公设施修建

23、费用， 办公设备及办公费4-2 现场驻地办公费用用，人员住宿、伙食费用，人员工资及津贴，宣传及公关费用等。4-3 资本化利息4-4 工程监理费4-5 物业管理基金4-6 其他费用包括：宣传推广费用、广告代理费用、销售代理费五、营业费用用、售楼机构费用、为满足销售需要发生的建安费、售后服务基金等。六、公司管理费七、财务费用项目管控方案房地产项目管控主要从三个大方面管控：一、团队建设，从制度建设着手，推行计划管理，通过绩效考核 落实；二、项目建设管控：概括起来就是：四控、两管、一协调。四控 就是质量控制、进度控制、投资控制、安全控制；两管指合同管 理、信息管理；一协调就是全面与各相关单位的组织协调

24、.具体 管控重点如下：质量控制:从事前、事中、事后三阶段分别控制.事前控制重点： 审查承包商资质制度、 审查施工组织设计中质量保证措施、 审查 工程总图布置、做好工程定位和高程基准点的控制、把好开工关、 装修工程实行样板先行等；事中控制重点：工序交接检查、分项 跟踪检查、中间质量交接检查、材料、设备、构配件进场验收控 制；事后控制重点：做好单位工程的预验收、单位的工程的竣工 验收、竣工资料的审查.进度控制：从事前、事中两阶段分别控制.事前控制重点:编制项目建设总进度计划(一级网络节点)、审查施工单位编制的施工 总进度计划；事中控制重点：计划执行情况的动态监控、做好现 场协调会、 做好关键线路节

25、点控制、 正确区分工期延误和工期延 期。对于动态监管过程出现的实际计划于目标计划滞后时要求施 工单位采取措施将工期抢回来，具体措施有：组织措施、技术措 施、经济措施、合同措施等.投资控制： 分四个阶段控制， 决策阶段通过市场预测分析确定投 资估算；设计阶段通过方案优化限额设计控制设计概算;招标阶 段审查招标文件和工程量清单，确定合理工程造价;施工阶段控 制施工图预算在设计概算之内。 另外还包括营销费用控制和财务 费用控制。 施工阶段控制可分为事前控制和事中控制， 事前控制重点：审查施工组织设计,对技术方案进行技术经济比较、选择 有利于投资控制的合同模式、编制资金使用计划,确定分解投资 控制目标

26、;事中控制重点是控制设计变更数量、严格审查签证、 控制材料价格、做好竣工预算的审查.营销费用的控制重点是做 好费用投入后的效果评估,根据评估结果调整费用投放方向.财务 费用控制重点是报销制度的建立、 费用支出的审核、 提前做好税 费的规划。 安全控制:从事前、事中两阶段控制。事前主要审查施工许可证、 安全人员持证情况、 安全管理制度、 施工组织设计中的安全技术 措施等， 事中控制重点是各项安全措施是否落实到位、 危险性较 大的工程加大巡查力度旁站监督、起重机械、整体脚手架、自升 式架设设施验收手续是否完善、 定期依据 JGJ5999 建筑施工安 全标准进行安全检查等。 合同管理:重点做好合同策

27、划、合同条款的审核分析、合同执行 情况的跟踪分析、合同签订手续的落实。信息管理：重点做好信息反馈流程、信息管理台账、对反馈的信 息及时分析处理.三、项目营销和招商:如何抓住客户,提高成交是营销工作的重心， 我个人认为从以下方面着手：第一，做好项目策划，首先做好项 目业态的定位； 其次打造高品质的产品； 再次树立项目品牌形象。 第二，通过项目营销推广策略落实项目策划目标， 通过活动营销、 体验营销、渠道营销等手段落实推广；第三，针对不同客户群和 不同的业态制定多种招商政策，并做好宣传。目标成本在房地产开发项目全过程管理中的重要性目标成本的管理工作是房地产开发企业实行项目全过程管理的一项重要工作。

28、目标成本管理指房地产企业根据市 场环境、企业潜力和发展规划,综合测算、确定目标利润后，以目标利润约束成本支出的管理方法。它具有全面、 综合、超前的特征。目标成本的制定作为一项综合性的工作，其准确性直接影响到建设项目成本的管理与控制,目标成本标准定得过高,就无法实现成本控制的真正价值， 而目标成本定得过低， 又不利于工程项目的顺利开展. 通过科学合理地制定目标成本， 并在项目建设过程中严格把控， 可以促进建设项目自身经济效益的提高， 并且减 少不必要的投资。要实现准确的目标成本控制，应充分熟悉建设项目各个环节的特征。一、目标成本制定阶段(一)拿地阶段的目标成本近年来,随着市场经济的不断发展，房地

29、产行业的发展也更加迅猛.拿地成本的日渐增高,要求房企在拿地前就能 测算出相对精准的目标成本， 这样才能从拿地的初始阶段即开始控制建设项目的成本， 在保证项目成本控制工作 顺利进行的前提下，减少成本投入，使企业获取最大的经济效益.在拿地阶段， 合理地选取周围住宅及社区商业标杆企业成本控制的相关信息， 通过对其竞争市场环境产品价格资 料的分析， 计算出该项目的拿地成本， 合理地预估该地块的目标利润率， 是房企的首要任务.此阶段的拿地成本， 作为该项目的投资估算，是该工程造价的最高限额，是此项目的指导价格，此价格合理与否，是本次工程投资决 策成败的关键.(二)定位阶段的目标成本定位版目标成本也称方案

30、版目标成本。设计定位在整个成本领域中所占权重最大,具有“一锤定音”的地位和作 用。因此,房产公司在拿地后尽快完成定位版目标成本，完成经济上合理、销售业态上完善的限定设计，不仅可 以降低工程造价，同时也保证了开发产品的价格及速度.大型的房企所开发的项目大多为多项目、多业态、跨地区的形式。因此,公司应结合本地区的实际情况,制 定企业内部各业态的标准化做法，建立最新的标准化指标,并设立标杆产品。这一版的目标成本，需要准备几项 优选方案,通过对各种方案的经济分析和对比，使方案之间的计算费用和盈利测算的口径一致,以提高项目的可比 性。方案版目标成本应结合当地气候、地质条件,对建筑的户型比例、面积控制、单

31、元组合、外墙及屋面形式、 机电设备指标、电梯指标、配电和配水指标，以及与其相关的其他指标进行限额确认,使设计定位在成本的可控 范围内。如此，不仅能提升设计的速度，合理地提高产品的售价，还能使企业的利润最大化.设计院按照方案版目标成本中的限额对指标进行严控,设计方案完成后， 应依据方案图纸进行工程造价的概算,如果造价金额高于目 标成本，应对设计方案进行优化调整，并同行业内同一地区与之相似的工程进行对比分析,从而发现设计方案中 的不足之处、不经济环节之所在，设计单位可据此进行有针对性的优化改进。(三)施工图阶段的目标成本施工图阶段已经是目标成本的强控阶段，此时，目标成本的确定是实现事前控制的关键,

32、可以最大限度地减少事 后变动带来的成本升高,所以该环节的控制要点和控制内容相当复杂.为保证目标成本制定的准确性与合理性，施 工图纸必须完整， 施工图审核须严谨,应尽量减少施工图纸的变更， 以减少施工图与招标图之间的差异.施工图的 设计直接影响建设费用与建设工期， 直接决定人力、 物力和财力的投入。 设计标准和安全系数不能因为经济的原 因降低,必须满足要求,但是如果在工程设计中任意提高安全系数或设计标准， 而对经济上的合理性考虑较少， 也 会从根本上影响项目成本的有效控制。因此,这一阶段的控制主要体现在技术与经济的结合方面， 技术方面合理,经济方面可行， 即可大大降低项目的工 程造价。在施工图设

33、计阶段， 应对其图纸预算进行有效的控制， 对各个分项工程的造价均进行细化分析， 并逐一与目标成 本进行对比，依据类似工程的相关指标分析工程分项指标，并对相关部位进行设计优化。例如：某项工程的施工 图中，土建指标钢筋、混凝土的设计用量大于类似工程，即有必要对其用量进行适度优化,降低后期建造阶段的 成本。因此，目标成本确立，可对钢筋及混凝土含量、墙地比、窗地比、外墙各种材质比例、保温材质、厚度设 定限额。这样既可促使建设项目得到合理科学的设计,又可降低工程造价。二、动态成本控制阶段动态成本控制的关键在于对这些必然产生的动态成本进行合理优化， 尽量控制不必要的动态成本的发生。 工程项 目在施工的各个

34、阶段都会产生动态成本， 我们应对其发生的原因仔细考察、 细化论证， 挖掘消除该事件的合理方 式，即使无法消除，也应探寻优化该事件的方式，从而有效地降低动态成本总量，使之缩减至最低.目标成本制定后，应及时完成目标成本的系统录入工作，并分业态拆分。同时，应及时完成相应的合约规划，使 开发项目的每一单合同、签证、变更及付款均进入与目标成本相对应的动态成本中,及时对动态成本进行监控, 如有超支状况，可及时得到预警.目标成本制定后的合约规划，已经强控限定今后每单合同的总价.所有合同都应实行招标,至少选取三家或 以上的承包人投标， 从而选取性价比合理的承包人签订合同。 在合同签订环节， 文字上的任何差错均

35、可能使工程 造价出现波动， 因此,对合同的编制不应留下任何漏洞， 合同条款的严密性须严格审查,合同编制人员应充分认识 到合同编制的严谨性与准确编制的重要性， 不能为施工单位索赔提供任何借口， 不能给施工单位留下钻空子的机 会.履行合同的过程中,应根据合同内容，严格审核各类设计变更与施工签证，建立和完善合同履约跟踪检查制度， 提高合同的履约率。在成本控制的过程中， 应尽可能减少设计变更并严格履行施工签证制度。对不可避免的变更， 应对其合理性与可行性进行多方论证， 寻求经济适用的方案。 同时， 对变更及签证的各环节流程及其资料的真实 性要进行严格把关，建立完善的合同履约跟踪检查制度,对虚假变更签证

36、资料引发的工程造价增加，要做到及时 审查,并严格禁止。变更的内容须由设计方或施工方提出方案，依据项目成本提供价格估算,再由总部负责审核， 使变更的内容和金额在可控制的范围内.对变更及签证应及时审核，避免超过最佳审查期限。如：隐蔽工程被完 全封闭后,现场便无法取证、 无法审核了,这类不利于公司的情况应避免发生。 对于专项施工相关组织方案应重点 审查，以确保其合理性和经济可行性。例如：基坑的支护施工，不同的施工方案对价格的影响较大,因此，在施 工前应有合理的方案涉及及论证阶段，达到方案上可行、经济上合理方可施工；土方开挖工程，在开挖前应做好 实地测量工作，测量的量须由工程、成本、监理、施工四方签字

37、确认，开挖后的收方工作也应加以确认。上述这 些方面，每项是否超支，是否在可控范围，均应在每月动态成本中及时显现，如发生超支、系统标红预警，项目 方应及时找出超支的原因,制定合理的措施预防此类事件的发生。动态成本的把控应实行分级管控制度。动态成本管理需要有合理高效的组织结构.管理动态成本须由集团和项目 方的工作人员实行全方位管理，须建立合理的组织体系,使各部门人员协调一致地工作。实施动态成本管理还要遵循一定的程序。如每年年底应制定新一年的资金计划,根据工程的进度确定下一年度的 资金支出状况。 此项工作， 需由项目工程部上报来年的工程施工进度， 由项目工程及成本部按进度制订付款计划, 送交总部资金

38、计划审核小组审定及修订。 总部根据提交的计划付款的重要性， 确定控制重点， 再以可控性原则以 长期预算、年度预算和每月预算的形式，由财务、工程、成本三部门会同管理组织层的各部门将有关付款计划分 解到位，最后由管理组织层将确认后的年度付款计划下达至实际执行层.新一年度的支付金额一经确认，原则上 便不得超付。 超出限额的部分,没有特殊的情况将无法办理付款。 每笔付款都要严格把关,进度款支付的审批应提 供由项目工程及成本部人员、 监理方、 施工方三方确认的施工进度,并附项目成本部人员确认的付款进度计算书， 避免发生超付.须对承包方制定奖罚机制，项目管理人员应按季度进行实测实量，测量的结果可在对承包商

39、的奖励和罚款中体现， 奖罚款在付款中须及时体现。 工程进度款控制可有效杜绝超付现象的发生， 奖罚措施可激励承 包方提升工作效率，令工程项目提前完工，不产生延误工期的现象。要建立动态成本的定期报告与分析、专题报告与分析制度.每月须有月度报告，报告的格式设定要系统化、固定 化，专题分析应形成专题报告.每月的动态成本须与目标成本对比， 各业态的目标成本应进行分摊， 设立动态成本监控系统， 监控整体的目标成 本与动态成本须作对比，更要分业态分科目完成对比分析，这样才能使动态的成本更精确.各业态管理需建立责 任考核制度,需对责任部门进行定期考核，对专门项目进行专项考核, 目标成本核算与财务会计核算应有统

40、一的核 算接口，使两者的最终核算结果一致。三、竣工结算阶段工程建设项目的成本控制是一项全方位、 漫长、 艰巨而又复杂的重要任务， 其成本控制的有效性与科学性直接影 响到企业的经济效益与健康发展。 由于建设项目一般建设工期较长， 应深入探索中间环节支付进度款项的复杂特 征，明确工程建设项目结算成本的合理价位，从而有效地实现合理控制成本的科学目标。该阶段，应依据合同规 定的条款，科学地开展结算工作，对与合同原则相矛盾的费用产生进行严格控制.结算完成后，应分产品、分业 态进行各类数据指标的评估工作,并建立健全公司内部的资料库，使之成为今后拿地测算、造价估算及目标成本 控制的重要依据。同时应总结该工程

41、项目的动态成本变化的原因。结算阶段是工程造价成果累积的重点环节,即 使进入工程收尾阶段,也不能放松警惕,需正视该阶段的重要性，总结每一项工程的经验,从而在全面的总结中为 今后的工程建设项目提供宝贵的经验.四、结语随着房地产业的高速发展， 房地产开发企业要确保利润最大化， 目标成本的确认和动态成本的管理工作就显得尤 为重要。 目标成本和动态成本的管理始终贯串于项目的全周期全过程。 从房地产开发过程管理角度分析， 整个项 目的控制分事前、事中、事后三个阶段：事前阶段，目标成本的确立，使项目对每一项即将发生的费用有明确的 测算，从而在事前对各类成本、售价、管理费、销售费等有明确的预期限定额；事中阶段

42、，动态成本的控制,施 工过程中的每一项费用均应在动态成本中体现，从而使工程的每一单变更、签证、索赔均在可控制范围内；事后阶段，结算后对成本的分析、对承包商的考评，为后期项目的开发提供有力支持。对开发项目各阶段作分析，有 助于及时控制工程建设的各阶段,充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，可把握市场经济的脉博，最大限 度地提高建设资金的投资效益.1、房地产目标成本科目主要包括开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括:土地 费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费 用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见

43、费用等。2、目标成本的制定：目标成本的制定以市场导向和顾客满意为原则，以项目的规划指标、 建造标准以及各部门共同确定的销售交 楼标准为基础。在开发前期阶段，首先要进行市场调研和顾客需求调查，根据调查情况制定可行性方案，财务成 本管理人员、工程审计人员、市场营销人员与工程技术人员在开发项目建设的前期阶段需要共同协作,根据市场 情况和相关的历史同类项目成本资料对开发项目的目标成本进行制定。各成本项目的工程量应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数,由项目规划的基本指标推算得出；单价应根据产品定位、交楼标准，图纸要求 按当地工程造价计算依据市场行情计算得出。具体的制定步骤如下：第一步,预测项目

44、的目标收入。第二步，制定目标利润。第三步，制定目标成本。3、目标成本控制需采取的措施：首先,应在房地产开发前期充分调研当地地产市场，调研各业态的销售情况，用容积率指标控制面积.其次，根据本地区需求情况采用不同产品进行比例搭配及确定交房标准。 参考往期类似业态成本情况(其中 包括配套费用、 建安成本、 各项开发税费等) ，将各不同业态进行组合，并进行测算(销售收入及成本支出测算) ， 选取满足 “效益最大化的业态搭配比例。 业态比例及初步交房标准出具后，形成房地产目标成本第一版-成 本“概算版”。(二)对方案的设计进行比较，进一步细化目标成本。各业态搭配比例及目标成本“概算版”确定后，对业态和户

45、型进行多方案设计比较，通过比较确定单体平面 和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配，从而获得最大得房率 和销售面积，并根据当地情况确定合理成本。此阶段对交房标准已基本确定，根据方案进一步将目标成本“概算 版”细化。(三) 在施工图设计及深化阶段，确定目标成本的“预算版”。 施工图设计阶段应将价值工程及限额设计 两者相结合。首先，根据价值工程,做好房屋建造标准。 价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，通过对产品的功 能分析，达到产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。房地产价值工程体现以下几个方面:(1)功 能不变，成本下降。(2)功能大幅提

46、高，成本略有增加。( 3 )功能提高，成本降低。 (4)功能略有降低,成本大 幅降低. ( 5 )成本不变，功能提高。在价值工程体系中选取适合本项目价值体系,并确定房屋建造标准。其次,项目限额设计。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制设计，对设计规模、设计标准、工 程数量和预算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设计内容,均要通过计算确定，要充分考虑控制建筑 设计标准，控制单体工程配置标准;比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准;外装饰材料的选择搭配,室内不同 公共部分装修标准、装饰材料的选择搭配,在满足必要使用功能的同时成本最合理。充分考虑施工的可能性和经济性.在限额设计中结合价

47、值工程，充分运用价值工程分析，确定合理功能. 第三，在施工图设计阶段，充分 考虑细节，对土建、水、电、暖专业进行各种技术经济比较。在设计细节上满足后期使用功能,同时在此阶段应 选择业务实力强的设计院进行设计,保证使用功能满足要求，减少后期的设计变更.施工图经过深化及内部审核后，需委托工程造价咨询单位介入进行预算的编制,同时根据市场价格确定材料 暂定价，编制本项目目标成本第二版- 目标成本 “预算版。目标成本 “预算版”编制完成后进行招投标工作， 并与投标单位进行工程量及组价的核对，最终完善目标成本“预算版确保施工图纸范围内的内容明确，目标成本“预算版”一经确定不得更改。房地产成本管理目标成本解析随着房地产竞争日趋加剧，应对复杂的地产形势和将来发展趋势,要向管理要效益，保证成本的支出获得最大效益,以经济合理 性提升产品的竞争