规划、方案设计任务书

1、 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark29 o Current Document 第一部分项目概况及分析1 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 一、项目概况1.二、项目分析1 .1、优势与机会1 . HYPERLINK l bookmark53 o Current Document 2、劣势与威胁1. HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 第二部分规划设计的基本原则1 HYPERLINK l bookmark65 o Current Document 1、项目整体定位2

2、. HYPERLINK l bookmark69 o Current Document 2、项目整体形象定位2. HYPERLINK l bookmark73 o Current Document 3、项目分期定位2.4、项目分期形象定位2.5、项目客户定位2. HYPERLINK l bookmark83 o Current Document 6、规划设计要求2. HYPERLINK l bookmark170 o Current Document 第三部分规划设计要求3一、规划依据3 . HYPERLINK l bookmark101 o Current Document 二、规划要点3.

3、三、项目产品户型配比4. HYPERLINK l bookmark113 o Current Document 四、规划设计建议6. HYPERLINK l bookmark121 o Current Document 五、建筑风格建议： 6.六、社区公共配套建议7.七、景观设计建议7.（一）总体景观设计建议7.（二）公共景观设计建议（三）道路景观设计8.（四）水体景观设计8.八、单体设计建议8.设计原则8.功能区建议8.户型设计建议9.产品升级建议9.户型面积赠送建议10户型指标建议10第四部分规划设计成果要求 11 HYPERLINK l bookmark173 o Current Doc

4、ument 第五部分设计时间计划11第一部分项目概况及分析一、项目概况1）项目位置：本项目位于xxxxxxxx世纪大道和西城北路交叉转角处千亩大盘xxxx 中部区域。2）占地面积：总用地面积约为136123.4廿，204亩（不含山体），全部为住宅用地。3）地块周边状况：项目用地东、西、南、北均为已开发原低密度住宅包围。二、项目分析1、优势与机会1）地形优势：场地内地形平坦，利于施工组织与实施，周边建筑除西面有部分18层 点式楼房外，其余多为36层高层与高层建筑，可预知的视线阻挡面小，适宜建设 高层建筑，且土壤条件较好，土地开挖较为便利，同时也有利于植物种植。2）主题概念优势：可以充分结合项目规

5、划设计作出有创意的主题概念。3）外部交通便捷，公交系统及配套设施正逐渐完善。4）项目毗邻机场高速同时位于临桂商务居住功能板块，项目地价占有优势且未来价值 可期。5）项目前期开发聚集有一定的市场人气。6）政府建设和产业发展，已成为公认的最值得期待的区域，区域地产总量较大，但市 场未被细分且创新不足，存在市场机遇调控政策催生舒适居住，长期投资有市场。7）大牌开发企业陆续入驻，进一步提高关注度。8）xxxx中心区地价持续攀升，使房价优势更为明显。2、劣势与威胁1）周边公共交通线路较少，公共配套设施缺乏，仅有的主要针对周边学生及还 建房居民，档次较低。2）项目所在地是新区，生活配套尚不完善，项目前期规

6、划与城市发展衔接不够，没有 形成带动板块发展的中心集聚效应；就B地块而言：交通是其较大的劣势。3）在项目配套弱的形势下，项目潜在的商业未能很好亮相，并打动客户。4）房地产调控可能带来的潜在威胁以及区域市场土地的放量带来潜在供应巨大。5）竞争对于有可能调整策略跟进参与细分市场竞争以及区域内大牌开发企业入驻，使 得竞争更加激烈第二部分规划设计的基本原则1、项目整体定位“运动、休闲、健康、养生的高尚精品社区”2、项目整体形象定位xxxx “首席大尺度全高层中高档居住小区”。突出“都市、现代、活力、风情”社 区氛围和“闲适、生态、运动、全能”社区文化，体现较高品位、优雅的现代居家生活 方式。3、项目分

7、期定位项目分四期开发建设，由北全南分组团分期建设实施。 1、2期主要针对年轻 的刚需客户，结合整体规划理念，以商业、园林、教育等配套为亮点，体现生活的丰富 性和便利性；3、4期根据市场情况可调整产品结构，规划时预留调整空。4、项目分期形象定位一期：二期：三期：四期：5、项目客户定位xxxx中高收入、讲究品位的首、二次置业者，主要由以下客群组成：1）被动溢出型：是xxxx主城渴望自立（独立）但又受制于有限经济条件的首次购房 客群；2）主动改善型：看好临桂新区未来发展而选择临桂的首次改善型置业客群；3）努力进入型：是外地（含广西省内xxxx中心区以外区县）来xxxx工作生活的客群；4）投资投机型：

8、是有意投资xxxx未来的投资投机客（以北方客户为主）。6、规划设计要求整体规划必须充分考虑项目的统一性，尽量保持项目与周边环境资源的协调，以“运 动、休闲、健康、养生的高尚精品社区”的规划理念强调各个地块之间的衔接。1）将核心资源转化为核心竞争力本项目最核心资源为双山一湖，应与予充分利用。2）满足整体定位要求3）最大化提升住宅的观景可视度4）保证组团内部的私密性和组团之间的开放性，并能便利享受周边的资源5）设置不同层次的开放空间，形成良好空间层次过渡6）满足分期开发要求设施分布提升区域均好性，形成分散的地价峰值点，保证每期均有良好的价值点7）规划空间强调整体结构的层次性开放空间：公众可以到达，

9、随意走动，商业区、会所半开放空间：由私密空间开放空间过渡，组团之间的过渡地带私密空间：组团内部空间8）住宅设计的朝向要求住宅产品保证户型通透，增加采光面；尽量增加主景观面正南、东南、西南朝向产 品。9）人防、消防等要求按照国家和地方有关法规、规程、标准执行。第三部分规划设计要求一、规划依据国家及地方相关法规、规范及政策要求和审批文件二、规划要点1、规划面积：约40万平米2、用地性质：居住用地3、容积率：3.0左右4、建筑高度：100米5、绿地率：N50%6、建筑退让：退山边界N8米退让的面积不能做建筑，但是可以做道路、景观及室外活动用地。7、配套设施：各组团的配套设施，必须与居住人口规模相适应

10、，同时考虑已开发组 团无配套的补充及大盘配套设施不足的补充。三、项目产品户型配比一期住宅户型面积配比临桂时间公历年份需求类型户型功能尺度建筑面积比例新区建设期 （打基础/上规模）2013-2014刚需二房紧凑型65-7010%标准版70-7510%附加值75-8520%三房紧凑型85-9510%标准版95-10520%改善附加值105-11515%四房紧凑型115-12010%标准版120-1353%附加值135-1452%二期住宅户型面积配比临桂时间公历年份需求 类型户型功能尺度建筑面积比例新区发展期 （初步成型期）2014-2015刚需二房紧凑型70-7510%标准版75-8010%附加值

11、80-9515%三房紧凑型95-10510%标准版105-11510%改善附加值115-12015%四房紧凑型120-13015%标准版130-14010%附加值140-1505%投资一房商住两用40-55三期住宅户型面积配比临桂时间公历年份需求类型户型功能尺度建筑面积比例新区发展期 （完善增长期）2015-2016刚需二房紧凑型70-755%标准版75-8010%附加值80-9515%三房紧凑型95-1055%标准版105-11510%改善附加值115-12015%四房紧凑型120-13015%标准版130-14010%附加值140-1505%投资一房S0H040-5510%四期住宅户型面积

12、配比临桂时间公历年份求型 需类户型功能尺度建筑面积比例新区发展期（成熟期）2016-2017刚需一房标准版70-8010%附加值80-9510%三房紧凑型95-1055%标准版105-11515%改善附加值115-12020%四房紧凑型120-13010%标准版130-14015%附加值140-15010%投资一房SOHO40-555%四、规划设计建议构图方式：可以采用组团式构图，整个小区分为若干个独立的组团，各个组团之间一方面 要相互独立，另一方面要相互呼应，组团间可以绿化景观、水系或者道路系统区隔。 每个组团统一在项目总体规划特色的同时要有各自的核心景观，即在满足均好性的 同时具备差异性，

13、形成不同居住组团各自的特色景观。社区配套：根据其定位、功能以及目标消费客群的差异性，结合其服务半径，合理布置不 同配套的不同位置（同时考虑已开发组团无配套的补充及大盘配套设施不足的补 充）。 道路系统：交通道路应合理分流，减少对居住的影响;住区道路系统要分级明显，架构清楚。在保证通达性的同时要考虑经济性，考虑尽量多的南北朝向的住宅，适当压缩 道路面积。交通中以人为本，不能让车流干扰居住环境，有条件可人车分流。交通道路要 以方便居民出入、迁居，满足消防、救护需要，减少对住户的干扰。尽量在机 动车道两侧或一侧考虑步道，保证行人安全，并且考虑无障碍系统设计，真正 做到以人为本。道路设计要以保证住户的

14、安宁和私密性为原则进行布置，从而达到通达性、安 全性、方便性、经济性、一体性和多层次性的要求。社区入口：主入口：该入口为整个项目入口，紧密结合整体规划，并充分考虑景观设计、交通 组织设计，力求做到充分体现其形象性、标志性，在第一时间给人以强烈的视觉冲 击力。车位配比按国家及地方相关规范、规程、规定或标准进行配比。分期要求分4个组团，分4期建设，每期约10万平米，从北至南分组团分期建设实施。五、建筑风格建议：抛弃纯现代建筑风格，吸收新古典风格特征，同时能充分体现项目特征和时代 精神，满足现代生活方式。立面以涂料为主，建议底层（或一、二层）部分以石料、花岗石砖、面砖或仿 天然花岗岩砖贴面等与涂料搭

15、配，使立面体现出强烈的质感，以提高产品整体 的品质感。每个建筑单体尽量考虑与景观的融合，使两者共同体现本规划设计的特色。六、社区公共配套建议配套分布位置建议：商业配套宜点状布置在地块的不同部位，同时考虑有利于已开发组团的服务以满足 其原有配套不足的补充；会所的位置尽量使其服务半径能有效的覆盖小区，要考虑二个 原则，一是要考虑其对外的开放性，不能过于深入小区腹，二是要尽量处于小区主十道 的旁边。会所：建筑面积控制在 廿左右，内部功能设置包括：。会所位 置选择要和重要的景观相结合，要实现建筑与环境的融合。其造型必须具有强烈视 觉吸引力，要通过精心设计实现其独特性、标志性，成为社区的视觉中心。商业配

16、套设计要求：建筑面积控制在 廿左右，满足小区居民基本生活要求，可以分为功能性（经常性消费如综合超市）和休闲性（如专卖店、鲜花店、 咖啡厅等）两种，位置设计结合居住功能考虑。商业内容包含：等等。其它：如小学、幼儿园等。其他相关配套设施：垃圾中转站、物业管理办公处、公交停靠站等。其设计要求 参相关的设计规范及地方要求。七、景观设计建议（一）总体景观设计建议充分利用基地的自然状况，并加以研究和利用，注重空间关系的处理和发挥，使之 与整体建筑风格相融合和协调，其中包括道路的布置、水景的组织、路面的铺砌、照明 设计、小品的设计、公共设施的处理等等。并且，总体景观设计必须呼应我们总体规划 设计整体风格的主

17、题，硬质景观要同绿化等软质景观相协调。要把握以下原则：1、景观设计要体现项目的特色；2、考虑分期开发，每个组团在项目总体景观特色下，要有自己鲜明的景观主题。3、南部组团在景观设计中要充分利用“双山一湖”景观资源，可以增加部分地块 起伏（二）公共景观设计建议本项目地块周边是已开发完成的各个组团，需认真分析本项目基地条件，尽量利用 各整合现有资源，考虑生态环境，并按生态要求，本着“以人为本”原则，保证住区清 新的空气、充分的日照、良好的通风条件、便利的交通以及足够的活动场地、邻里交流 的空间，根据其所在地段因地制宜，与大环境结合，善于发挥地段优势。在设计时景观 元素的表现手法色彩和形式与周边环境谐

18、调，构筑材料以自然环保材料为主。植物的配 植上，以适合当地自然条件的植物为主，考虑植物的色彩搭配的丰富、和谐，加强层次 感。（三）道路景观设计组团内环境景观道路要求道路有生动曲折的布局，要通过道路引人入胜，引导居住 者进入情景之中，要做到“出人意外，入人意中”，通过巧妙布置，给人带来美的感受。 组团内道路线型要优美流畅、容易认知，道路系统清晰、断面组织与路面铺装合理。道路两旁的植物配置要有层次性和在主景观道路两旁设置休憩场所，增加人文气息。（四）水体景观设计1、本项目水体景观仅作点状设置，水景不引入组图。2、水景运用应该注意与小区空间环境尺度匹配，并应协调与植被用地的关系。水 体形态、大小尺度

19、应与小区建筑、交通组织,彼此协调统一，构成呼应关系。3、水景设计应注意其观赏视点的设置和安排，处理好与建筑、植物、山石、路径、 场所等空间关系，全面兼顾不同视角、方位的视觉轴线的景观效果，以及构图的平衡、 匀称，空间层次的丰富与和谐等。同时,还应充分运用水中倒影的构景作用以扩大景 观空间，使景观空间因“水”而活。4、可利用人工半岛、人工小岛、水生植物以及小桥、廊桥等为隔断，来丰富水面 的空间层次，并以此延伸人的视觉空间，产生以小见大的空间感受。八、单体设计建议设计原则在房型的功能布局上要符合分期产品定位的特点，要契合目标客户的喜好。应体现 舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。功能区

20、建议1）客厅：建议客厅尽可能朝南，保证采光，并尽量考虑与室外的景观的沟通，部分户型可以 考虑在客厅外接一个阳光露台，尽量增强与室外的交流。客厅开间尽量做大（4.24.5 米的面宽，一房、二房可适当降低但不能小于3.9米。2）厨房：厨房要把握其尺度的合理性。3）主卧、主卫：充分考虑采光和与室外景观的呼应，其中主卧卫生间要舒适、宽敞、通透，给业主 自由装修的空间。4）更衣室：满足一般性要求即可。5）工人房四房套型考虑设置工人房，工人房设计以经济合理为原则，设独立的卫生间。户型设计建议随着人们住房消费意识增强，在位置、环境因素不可改变情况下，户型成为消费者 关注的焦点，同时也是项目创新的亮点。户型不

21、能少于8大功能，即起居、就餐、橱卫、 就寝、储藏、工作和学习以及阳台。户型设计的总体趋势将出现由外延扩张型向内涵挖 掘型转化。基于项目的定位，在户型设计上除应体现均好性、多样性、经济性外，在布 局上亦要体现社交、功能、私人空间的的合理分区及采取动态的户型设计，使项目的房 型在推出时始终保持时尚、合理、具张扬的个性，使别人无法复制。一方面依据项目市 场定位，自身由低到高的上移，另一方面更重要地依据市场信息的反馈作恰如其分的调 整，同时通过市场调查户型设计上考虑以下几点：1）层高2.9米；2）阳台不少于1个，主阳台要大，应尽可能加入露台设计，使户外私人空间能成 为一个观景娱乐的多功能场所；3）套内不允许有异形房；4）入门处可以考虑设计玄关，对整套房的私密性有很好的保证，创造外部环境与 室内环境转换时的调整空间；5）不仅仅局限在静止的状态，对双厅面积以及功能分化的需求要有所提高。尽量 避免模糊双厅的概念，尤其餐厅的设计应追求情调，如临窗设计。客厅开间尽 量做大（4.24.5米的面宽，一房、二房可适当降低）；在设计中客厅和卧室的 设计一方面考虑朝向，另一