论建筑物区分所有权

1、论建筑物区分所有权之共有权摘要： 随着现代建筑业的迅速发展和城镇化速度的不断加快，建筑面积的增 长需求与土地面积的有限性之间的矛盾越来越突出，传统建筑的独立性逐渐被打破， 高空化、多层化和单元化逐渐成为建筑业的发展趋势，建筑物区分所有权制度应运而 生，并成为各国和地区民法体系上的一项重要制度。根据通说，建筑物区分所有权是一种复合型权利，由共有权、专有权和成员权三 部分组成。其中，建筑物区分所有权之共有权这一要素又是构成建筑物区分所有权制 度的共同性灵魂，在建筑物区分所有权制度中居于核心地位，对其进行探讨不仅有助 于完善我国的建筑物区分所有权制度，也有利于实践中相关问题的解决。关键词： 建筑物区

2、分所有权 共有权 共用部分一、时代背景随着市场经济的飞速发展和城镇化进程的加速进行，现代建筑逐渐显现出高空化、 多层化和单元化的特征，建筑物区分所有权制度便应运而生。由于越来越多的区分所 有建筑物的出现，导致建筑物区分所有权制度作为一项重要的不动产所有权制度，己 被世界各国以立法的形式予以确立，并越来越受到理论界的重视。建筑物区分所有权包含专有权、共有权和成员权三个部分，其中共有权是区分所 有建筑物中非常特殊的一项权利，学界将它喻为“建筑物区分所有权的共同性灵魂” 和“建筑物区分所有的核心重要问题”。根据建筑物区分所有权理论，区分所有建筑 物共用部分一般属于建筑物全体或部分区分所有权人共有，导

3、致权利归属的相对不确 定，同时共用部分的范围区分因构造问题而变得十分复杂，这就导致建筑物区分所有 权之共有权人的权利义务关系相对混乱，在实践中引发了一系列的矛盾和纠纷。案例一：某小区业主诉某房地产公司挪用公共车位案2012年11月，某小区5号楼的王某等20位业主向当地人民法院起诉，状告开 发这个小区的某房地产公司。业主们称，房地产公司未经业主同意，私自将该小区5 号楼前的停车场用围墙围起来，并将其出租给旁边的一家商场，作为该商场的停车场， 而本小区业主却无处停车。业主们要求房地产公司拆除围墙，并确认该停车场归小区 业主所有。房地产公司辩称:该停车场不属于小区的建筑规划，不是小区的共有部分，不属

4、于全体业主所有，遂请求法院驳回原告的诉讼请求。法院经审理认为，小区楼前的停车场在小区的建筑规划内，且双方对停车场的所 有权并未明确约定，因此，该停车场应属于业主所有。同时，法院认为房地产公司没 有将该停车场作为专有部分出售给某一业主所有，因而该停车场属于全体业主共有。 据此，法院最终判决该停车场归小区业主共有，房地产公司应拆除围墙，将其返还给 业主。案例二：某小区业主诉房地产公司返还小区绿地所有权案某小区房地产开发公司于2005年将商品房出售给业主，同时将靠近大路边的围 墙擅自拆除，把原来规划为绿地、配电房的地方改成洗车场，对外经营牟利，使得业 主享有绿地等公共设施的权利得不到维护，而经营所得

5、的利润却进了房地产公司的腰 包，小区业主于2008年1月起诉至法院。小区业主认为，建筑区划内的绿地等公共 场所除有特殊规定外，应属业主共有。房地产公司占用、挖掘道路、场地的，应当征 得业主委员会的同意；需要改变公共建筑与公用设施用途的，应当提请业主大会讨论 并决定同意后，由业主依法办理相关手续。房地产公司则辩称：绿地、配电房等公用 设施在购房合同中并没有注明卖给业主，故为房地产公司所有，自己对其享有任意处 分的权利，业主无权干涉，况且建洗车场等建筑也是为了业主的方便与休闲，并无违 法行为。法院经审理后认为：绿地、配电房等公共设施归小区业主共有，房地产公司在未 征得业主同意并遵循相关法定程序时，

6、不得随意变更公共设施的适用功能。根据物 权法及物业管理条例的相关规定，判决房地产公司在规定的期限内恢复原状。案例三：业主委员会与王某就屋顶平台使用问题纠纷案2004年10月，王某与房地产开发公司签订了商品房买卖合同，购买了某小 区7号楼A栋701室。由于王某购买的是顶层，为方便王某对房屋的使用，于是在双 方签订的购房合同中，附加了一条补充协议“王某所购房屋的屋顶平台归王某使用， 王某须服从物业公司的统一管理，实际使用其房屋向上延伸的楼顶空间”。商品房买 卖合同签订后不久，经该小区业主委员会集体讨论，决定在屋顶安装新的太阳能光 源系统来解决楼梯内走廊采光问题。恰巧王某家楼顶的某部分空间被作为设备

7、的安放 点，但王某认为，既然房地产公司己将楼顶平台赠送给自己，屋顶就理应归自己使用， 设备的安装不能侵犯他的私人“领地”。于是其拒绝提供“自家所有的”屋顶平台使 用权，并且将通往楼顶的通道封锁，致使设备无法顺利安装。业主委员会多次与其协 商该问题，双方均未达成一致意见，遂诉至法院。法院经审理认为，按照目前的民法理论，楼顶花园属于全体业主共有，顶层楼台 己经分摊到业主的建筑面积中，不应该只归哪一位业主所有，而属于区分建筑物共用 部分，由区分共有权人共同使用。判决王某立即停止封锁楼顶通道的行为，配合设备 安装工作的进行。以上案件争议的焦点在于：建筑区划内的停车位、绿地、楼顶平台的归属该如何 确定，

8、而这些均属于建筑物区分所有权之共有权的典型客体，现实生活中有关这方面 的纠纷也频频发生。我国在2007年出台的物权法中对建筑物区分所有权制度做了专门规定，最 高人民法院于2009年出台的最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具 体应用法律若干问题的解释也对建筑物区分所有权制度的规定进行了补充，但我国 现阶段对建筑物区分所有权制度的相关规定并不完善，由建筑物区分所有权之共有权 内容不清晰所引发的矛盾也比比皆是。二、建筑物区分所有权概述无论在大陆法系还是在英美法系，建筑物区分所有权都是民法系统中一个非常重 要的制度。从十九世纪初到二十世纪中期，大陆法系和英美法系主要国家都在立法中 设立了该制

9、度，从而确立了建筑物区分所有权制度在民事法律体系中的地位，在我国 则体现为物权法中的“业主的建筑物区分所有权”这一概念。尽管建筑物区分所有权为民法上一项基本的，也是最为常见的不动产所有权形态， 但是关于这一概念的具体表述，各国立法不尽相同。例如，法国先后将其称为“区分 各阶层不动产之共有权”和“住宅分层所有权”；德国和奥地利则称其为“住宅所有 权”；意大利和英国均称其为“公寓所有权”；在美国，各州关于这一问题的名称也各 不相同：有的称为“公寓所有权”或“单位所有权”，有的则称为“楼层财产权”等 等。虽然各国立法关于建筑物区分所有权的称谓各异，但他们的大概内涵却是相同的， 即均是对以建筑物的某一

10、特定部分为客体而成立的不动产所有权形态的抽象概括。三、建筑物区分所有权之共有权概念自建筑物区分所有权制度确立以来，共有权就成为这项制度研究的重点所在，虽 然几经波折，但学界对建筑物区分所有权之共有权的概念基本达成了一致意见。依学 界通说，所谓建筑物区分所有权之共有权，是指建筑区分所有人依照法律或管理规约的约定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。四、建筑物区分所有权之共有权的特征建筑物区分所有权之共有权是建筑物区分所有权制度的内容之一，其必然与一般 的共有权存在某些不同之处，并表现出其自身独特的法律特征。（一）权利主体的身份不同作为建筑物区分所有权人，其不仅是共有权的主体，同时也

11、是专有权和成员权的 主体，这使得建筑物区分所有权人具有一定的复合性；而一般的共有权人身份是单一 的，只能是共有权人。（二）权利的具体内容不同建筑物区分所有权之共有权的权利义务关系较一般的共有权更为复杂，它主要涵 盖了两个方面的共有权：一是全体业主对整栋建筑物享有共有权；二是部分业主对相 应的共用部分所享有的共有权。（三）权利客体不尽相同建筑物区分所有权之共有权的客体更为广泛，可分为法定共用部分与约定共用部 分；而一般的共有权客体是相对固定的，不存在法定部分与约定部分的区别。（四）划分权利种类的标准不同建筑物区分所有权之共有权可以依据不同的标准作出不同的种类划分。如根据共 有权的产生方式不同，可

12、分为法定共有权与约定共有权;根据共有权的客体范围不同， 可分为全体共有权与部分共有权等；而一般的共有权通常只有一种划分标准，即按份 共有与共同共有。（五）权利变动是否具有从属性不同建筑物区分所有权之共有权是建筑物区分所有权制度的一部分，因此其权利的产 生、转移和消灭都附属于专有权，其对专有权具有从属性；一般共有权并不具备类似 的从属性，其产生、转移、消灭完全依各共有人的独立的行为为之。（六）能否对标的物进行分割不同建筑物区分所有权之共有权的标的物是不可能进行分割的，故其并不存在是否可 以分割的争议；而一般共有权的标的物是可以进行量的分割的。五、建筑物区分所有权之共有权的内容共有权的内容，是指建

13、筑物区分所有权人作为共有所有权人所应当享有的权利和 承担的义务。（一）建筑物区分所有权之共有人的权利对于建筑物区分所有权人作为共有权人的权利，具体说来，主要有以下权利：1、使用权使用权是指共有权人有对共用部分进行利用和使用的权利。例如，区分所有权人 坐乘电梯、出入大门等。对于共用部分的使用权限，区分所有权人可以约定共同行使、 轮流行使或者专有行使，但无论采用哪种权利行使方式，区分所有权人必须依照法律 或管理规约的规定行使权利，不得超过共用部分的本来用途或管理规约规定的用途。 对建筑物区分所有权人来说，共用部分的使用权作为建筑物区分所有权中一项最基础 的权利，也是区分所有权人有效行使共有权最基本

14、的表现，它体现了建筑物区分所有 权的共有权的核心内容。对于共用部分的使用权，我国物权法第70条规定：“业主对专有部分以外的 共有部分享有共有和共同管理的权利。”第72条第1款规定：“业主对建筑物专有部 分以外的共有部分享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”2、收益权收益权是指各共有权人依约定或其共有持份，获得因利用共用部分所生利益的权 利。例如，共有建筑物外墙广告位出租获得的租金，应作为共用部分所生利益由全体 共有权人按相应的份额分配。对于收益分配比例，各共有权人可以通过达成一致约定 来确定，如果没有约定，各共有权人可按其持有的份额来确定相应的比例。但在实践 中，这部分收益主要用于补

15、充物业管理维修基金的不足。我国物权法第80条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事 项，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物 总面积的比例确定。”3、单纯的修缮改良权单纯的修缮改良权，又称不改变性质及用途的修缮改良权，是指在不改变建筑物 共用部分原有用途及性质的前提下进行的修缮改良行为。这种修缮改良权具有两个明 显的特征：一是这种修缮改良行为大多操作简单，花费人力物力较少；二是通常需要 获得相应的前置程序，即经多数或特别多数有表决权的共有权人同意。4、处分权这里的处分权不同于一般所有权人的处分权，而是一种受限制的附随处分权，它 只能随专有部分一并处

16、分。同时，在未经共有权人多数或特别多数同意之前，任何个 别区分所有权人均无权对其进行拆除、重建或设置处分。我国物权法第72条第2款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房， 其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”5、其他权利除了以上四种基本权利以外，建筑物区分所有权人对共用部分的其他权利还有： 对建筑物共用部分使用情况的知情权和监督权；监督建筑物共用部分、共用设施设备 专项维修资金的管理和使用；对毁损或危害共用部分行为的制止权等。我国物权法第83条规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放 污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人 合法权

17、益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约要求行为人停止侵害、消除危险、 排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉 讼。”（二）建筑物区分所有权之共有权人的义务作为建筑物区分所有权之共有权人，除了享有以上权利之外，必然也要负担相应 的义务，以维护共用部分的存在和良好的秩序。在实践生活中，共有权人一般需要承 担有以下三方面的义务：1、维护与保存共用部分的义务为了维护共用部分的存在以及其效能的发挥，各共有权人均负有维护、保存共用 部分的义务，单独共有权人在未经允许的前提下，不得对共用部分进行分割，也不得 非法占用共用部分，更不得改变共用部分的性质和构造。2、依共用部

18、分本来的用途使用共用部分的义务区分建筑物共有权人对共用部分的使用，是一项基本权利，但是，此项权利的行 使，共有权人必须按照共用部分的本来用途而为之。本来用途，又称固有用途，是指 必须依照共用部分的性质、用途、建造目的等因素对共用部分进行使用。区分所有权 人应遵循共有部分的正常使用状态，依共有部分的本来用途使用共有部分，不得随意 改动共有部分的设置结构，要保持共用部分的卫生清洁，严禁将共有部分挪作他用， 维护共用部分的正常使用和功效。虽然共有权人负有依共用部分本来的用途使用共用部分的义务，但是对此项义务 的规定也不应过于绝对，在不违反法律规定和自治规约的前提下，当事人可依意思自 治的民法基本原则

19、对其进行变更，以满足共有权人的不同需求，提高共用部分的使用 效率。3、分担共同费用的义务这是建筑物区分所有权人的另一项基本义务。在日常实践中，共有权人对共用部 分进行使用，必然会产生对共用部分的管理、修缮以及改良等方面的活动，为了保持 共用部分的正常使用状态，满足共有权人对共用部分的使用需求，就涉及到进行这些 维护改良活动所需要的费用的负担问题。但是，业主往往只注重对自己专有部分和共 用部分权利的行使，而忽视对共用部分义务的承担，导致实践中大量出现业主拖欠共 同维修费用等问题。为了解决类似问题，各国立法大都作出一致规定，即因共有权人 对区分所有建筑物共用部分进行管理、维护、修缮改良等活动所产生

20、的费用由全体共 有权人共同分担。我国物业管理条例第54条的规定更加详细：“住宅物业、住宅小区内的非住 宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳 专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部分、 共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”（三）建筑物区分所有权之共有权人对共用部分的使用建筑物区分所有权人对共用部分如何行使使用权是一个比较复杂的问题。限于资 源的有限性，并非所有的共有权人都享有如同使用专有部分一样的自由；而区分所有 权人对共用部分的使用权是整个共有权的核心。大体来说，对共用部分的使用方式主 要存在三种情况：共同使用、轮流使用和专有使用。1、共同使用与轮流使用共用使用与轮流使用均是对区分所有建筑物共用部分的常见使用方式，只是两者 的适用对象依共用部分的性质不同而有所不同。