chap1：房地产经济学概述

1、chap1：房地产经济学概述1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾1.2 房地产经济活动的基本环节与内容1.3 房地产经济与国民经济的关系1.4 房地产业在国民经济中的地位和作用1.5 房地产经济学的主要流派与研究方法1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾经济学研究什么?什么是房地产？房地产业房地产经济学经济学研究什么? 5WWHY WHAT WHERE WHO WHENE 1HHOW1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾经济学的几个基本概念需求（宏观、微观）供给（宏观、微观）市场（广义、狭义）价格（总体、个别、弹性）生产要素成本经济学的几个基本概念生产要素土地资本劳动力管理者职能经济学

2、的几个基本概念几种基本的成本（cost）概念：外显成本、隐含成本会计成本、经济成本短期成本、长期成本固定成本、变动成本、总成本1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾什么是房地产？房地产的概念房地产的属性特征（房产、地产、房地产）房地产的形态（实物形态、经济形态）房地产的类型概念：房地产，是房产与地产的统称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房地产，是在一定所有制关系下，作为财产的房屋及其所占用的土地的总称。房地产是指土地、土地之上的永久性的建筑物、构筑物，以及由其所衍生的权利。1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾属性特征（房产、地产、房地产）1.1

3、 基本概念及经济学相关基础知识回顾分 类 依 据类 型按物质形态划分土地、在建工程、建成后物业按用途划分森林、农田、住宅、商业房地产、工业房地产、开发基地按经营方式划分用于出售的房地产、用于出租的房地产按是否产生收益划分收益性物业、非收益性物业按开发程度划分生地、毛地、熟地或：已开发土地、未开发土地、未来待开发土地分类1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾房地产业 对房地产业的理解包含两个层次：房地产业所从事的主要活动（投资、开发、买卖、中介、管理、建设、维修、装饰等）具体参与房地产经济活动的组织和机构（公司、企业、政府主管机构等）1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾房地产经济学 经济学

4、科中的一个分支学科部门经济学科宏观上研究： 房地产经济运行规律 房地产资源的有效配置微观上研究：房地产开发、经营、消费、服务、管理的运 行机制和规律。 1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾房地产经济 房地产生产、流通、消费和再生产过程中的经济活动。 1.2 房地产经济活动的基本环节与内容生产环节房地产经济活动的生产环节，即通过对自然状态的土地投入人类劳动，进行房屋和基础设施建设，获得房地产劳动产品的过程。 注：这一环节的前提条件是获得可供开发的土地房地产经济活动注1：房地产生产活动的主要内容第一层次：土地开发、房屋开发建设第二层次：在第一层次基础上发展的综 合开发、配套建设，以及在 流通、

5、消费环节中以装饰和 修缮形式为主的追加。注2：房地产综合开发的涵义从横向看对开发地区 包括：合理规划 统筹安排 配套建设从纵向看对建设全过程 包括：规划设计 征地拆迁 土地平整 建设施工注3：装饰与修缮装饰建筑安装的外延修缮局部建筑物的再生产1.2 房地产经济活动的基本环节与内容流通环节房地产业流通环节，即房地产的劳动产品进入市场，进行交易活动，实现其使用价值和价值的过程。严格地讲：房地产流通是指房地产的商品形态与货币形态相互转化的过程。即：通过交换实现房地产的价值和使用价值。亦即：房地产开发建设者交出房地产的使用价值， 换回价值的过程。当然，未经开发的“生地”也能投人市场流通。注1：房地产流

6、通的活动内容第一层次：土地流通，即地产流通 包括：土地征用 土地使用权的出让、转让 土地使用权的租赁、抵押等第二层次：房地产流通，即房产流通 包括：房屋出租、出售 房屋置换 房屋抵押、典当注2：房地产流通主要方式房地产流通的主要方式有： 房地产买卖 房地产租赁 房地产抵押 房地产典当消费环节房地产消费是指 通过对房地产的占有、使用实现其使用价值的过程。经济学对于消费的解释：通过对经济物品的占有、使用，实现其使用价值的过程。1.2 房地产经济活动的基本环节与内容注：房地产消费的形式生产消费生活消费经营消费行政消费注1：房地产经济产生的基础所有权的产生是房地产经济形态形成的基础房地产经济是商品经济

7、形态的历史产物注2：房地产经济运行的基本规律房地产市场运行规律房地产经济活动的基本规律房地产资金（资本）运行规律注3：房地产经济运行最基本、最重要的关系房地产产权关系市场供求关系收益分配关系注4：房地产经济运行的基本环境制度保障与政策环境外部环境注5：我国房地产经济发展的基本过程土地使用权的有偿转让房屋商品化与住房制度改革房地产综合开发与建设的突飞猛进房地产市场的逐步建立与日益活跃房地产经营方式的多样化房地产法律法规体系的逐步完善1.3 房地产经济与国民经济的关系两者关系的具体表述房地产经济（部门经济）是国民经济（宏观经济）的一部分两者之间具有显著的互动性和关联性 表现在：总趋势正相关 国民经

8、济带动房地产经济 房地产经济波动的波幅大于国民经济 国民经济波动的波长大于房地产经济1.4 房地产业在国民经济中的地位和作用1）房地产业在现代社会中重要作用的一般表述1房地产业的特点 基础性 产业的作用 先导性 产业的作用 高度综合性和高度关联性及其作用主导性产业的作用不平衡性注：主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊条件主导产业概念： “起爆剂产业” 一国产业结构中需求的价格和收入弹性都很高的，能够带动其他产业的先导性产业。作用： 可以加速一国产业结构的高度化进程。注：主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊条件支柱产业概念： 少数在国民经济中处于举足轻重地位的，其价值在国民生产总值中占有

9、较大比重的产业。注：主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊条件c)主导产业与支柱产业的区别主导产业强调的是 产业的带动作用和扩散作用 支柱产业强调的是 产业在国民经济中的比重和份额主导产业强调的是 产业成长初期对国民经济的带动作用 支柱产业强调的是 产业成熟期对国民经济的支撑作用所以：支柱产业可以由主导产业转化而来注：主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊条件确定的标准中国“九五”期间国家计委政策研究办公室在编制中国支柱产业振兴方略中队支柱产业提出了九条要求，其中第一条最主要的标准是：产业增加值占国民生产总值的5%。美国经济学家罗斯托的经济成长理论认为：主导产业应能够吸收新技术，且本身有较

10、高的增长率，对相关产业有较强的扩散性作用。注：主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊条件日本经济学家筱原三代平则提出过著名的规划产业结构的两个原则：收入弹性原则把收入弹性较大的产业作为主导发展的产业，以保证该产业有足够的市场。生产率上升原则把生产率提高幅度较大的产业作为重点发展的产业，一边能够迅速扩张产业的规模。1.4房地产业在国民经济中的地位和作用2）房地产业占国民经济的比重及其对国民经济的贡献按照国家统计局数据计算的房地产业增加值及其占GDP的比重房地产业的经济增长贡献率年份房地产业增 加值（亿元）房地产业增加值增展速度（%）房地产业增加值/GDP(%)房地产业增加值增量/GDP增量（%

11、）房地产为GDP增长贡献的百分点(个)1991368.21992521.134.31.93.00.431993640.78.61.81.50.201994870.311.61.91.90.2419951058.66.01.81.60.1719961149.32.31.71.00.1019971258.88.71.71.70.1519981452.618.51.95.00.3919991528.48.41.92.00.1420001698.712.81.92.30.1820011885.410.21.92.40.18房地产业对国民生产总值增长的贡献资料来源：中国统计年鉴（2002）、中国统计年鉴

12、（2003）2001年国民经济各产业增加值的排序国民经济产业分类占GDP的比重（%）增加值排序A 农、林、牧、渔业16.112B 采掘业4.797C 制造业34.291D 电力、煤气及水的生产和供应业4.468E 建筑业6.554F 地质勘探业、水利管理业0.3515G 交通运输、仓储及邮电通讯业6.135H 批发和零售贸、餐饮业8.143I 金融、保险业5.746J 房地产业1.9412K 社会服务业3.969L 卫生、体育和社会福利业1.0113M 教育、文化艺术及广播电影电视业2.8510N 科学研究和综合技术服务业0.7214O 国家机关、党政机关和社会团体2.6611P 其他行业0.

13、3016估算房地产业增加值的基础资料年份商品住宅的价格（元）城镇人口（亿人）人均住房面积（平方米）县统计口径人均住房支出（元）199616673.7317.0124.1199717903.9417.6164.0199818544.1618.6195.6199918574.3719.6222.1200019484.5920.6238.2200120174.8120.8249.5200220925.0222.8242.6200322125.2423.7256.5资料来源：各年度中国统计年鉴房地产业的经济增长贡献率（%） =房地产业增加值国民经济总增加值即：当年房地产业增加值（GDP）占国民经济增加

14、值的比重。 1.4房地产业在国民经济中的地位和作用3）房地产业对国民经济的三大效应回顾效应前瞻效应旁侧效应房地产业的回顾效应所谓“回顾效应”产业的发展对为其 提供投入品的产业的发展所施加的影响。房地产业具有回顾效应的原因： 房地产业涵盖范围广泛，且其影响范围会随经济发展和人民收入水平的提高而逐步扩大。例：商品房销售与钢材、木材、水泥的相关性 年份项目1988198919901991199219931994商品房销售额增长率（%）33.711.223.317.979.3102.517.9木材价格指数（上年=100）129.7114.110096.4112168.7101.6钢材价格指数（上年=1

15、00）12511710010412116192水泥价格指数（上年=100）115.9130.493.9110.7120.3169.395.3房地产业的前瞻效应所谓“前瞻效应” 产业的发展创造了能够引起新的产业活动的基础，并为更广大范围的经济活动提供了可能，甚至为新的产业的建立创造了条件。房地产业的旁侧效应所谓“旁侧效应”产业发展对社会的影响，包括所有不能划入上两种效应的其他效应。主要是指促进了社会整体物质文明和精神文明水平提高的那些间接影响。房地产业的旁侧效应表现在：人们居住工作环境的改善进行购物和旅游更加方便对学习及社会活动等精神活动的空间要求得到了更多的满足房地产开发创造了新的城市及城市空间房地产业作为主导产业进而成为支柱产业的三大效应示意图1.5 房地产经济学的主要流派与研究方法1)基本理论地租地价理论产权理论供给需求理论区位理论城市化与城市规划理论经济周期理论1.5 房地产经济学的主要流派与研究方法2)主要流派土地经济学派城市经济学派地理学派行为学派社会学派1.5 房地产经济学的主要流派与研究方法3)房地产经济学的建立土地经济学城市经济学1.5 房地产经济学的主要流派与研究方法