房地产基础知识海

1、房地产基础知识第一节 房地产的概念房地产是房屋、土地和附着于其各种权益的总和。 在我国，房地产所称的房屋，一般是指城市规划区域范围内的房屋建筑物，它包括城市、县城、城镇和独立工矿区范围内的全部房屋建筑物。 在国外，房地产被称为“物业”和“不动产”。 房地产是一种价值巨大，使用周期长而又不能移动的特殊商品。它在生产、流通、消费等环节都不同于一般商品，具有特殊性。房地产的使用周期长，作为不动产的房地产，具有固定性，唯一性，耐久性和增值性。房地产是不动产形式的固定资产，是一种特殊的商品。房地产具有其它财产和商品所不具有的特性：1.不可移动性。 房地产属于不动产，其自然地理位置是固定不变的，不能移动和

2、搬运。 2.房产、地产不可分割性。 房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物质构成要素，土地具有在空间位置上的不可移动性，房屋也因而具有不能移动性，房产和地产同属于“不动产”。3.品质的差异性。 房地产作为商品，在品质上具有不同质性，即使在同一地段的建筑物，由于楼屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品质。4.价值的巨大性。 房地产价值额巨大，是居民家庭最为昂贵的耐用消费品，普通家庭往往倾其一生的积蓄也难以买得起一套商品房；房地产也是企业、单位最为主要的、占用较大投资额的生产经营要素。5.使用的耐久性。 土地具有不可毁灭性，房屋虽然不象土地那样具有不可毁灭性，但是已经建造完成，寿命通

3、常可达数十年，甚至上百年，在正常情况下，建筑物很难发生倒塌，除非为了更好利用土地而进行拆除。6.供给的有限性。 土地具有不可再生性，其总量有限，尤其是城市土地，随着经济的发展和人们生活水平的提高，对土地、房屋的需求不断上涨，房地产供给的有限性更加突出。7.用途的多样性。 土地可以用于商业、办公、居住、工业、道路、农业等多种用途。8.价值变化的相互影响性。 房地产的价值不仅取决于自身的质地，还取决于周围环境的状况。房地产的概念1、房地产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。2、建筑物：房屋和构筑

4、物。 如：地上的房屋、庙宇、水中的凉亭、道路、桥梁等。3、其它地上的定着物： 如：树木、花草、地下管线等。房地产市场分级一级市场（土地市场）二级市场（增量房或者叫一手房）三级市场（存量房或者叫二手房）房地产的特征是什么？ 房地产有以下几个特点： 一 位置的固定性和不可移动性。二 使用的长期性。三 影响因素多样性。 四 反经济性五 保值增值性。 三、 房地产的类别有哪些？ 由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成，对于土地和房屋可以按以下方法分类： （一）根据土地的用途分类：城市用地可以分为九类： 1、 居住用 2、 公用设施用地（含商业用地）3、 工业用地 4、 仓储用地 5、 对外交通用

5、地 6、 道路广场用地 7、 市政公用设施用地 8、 绿化用地 9、 特殊用地 （二）根据房屋的用途分类： 按照房屋的使用功能可以分成八类： 1、 住宅 2、 工业厂房和仓库 3、 商场和店铺 4、 办公楼 5、 宾馆酒店 6、 文体娱乐设施 7、 政府和公用设施 8、 多功能建筑（综合楼宇）土地以往土地采用批租、招标、协议、拍卖方式，但自2002年1月1日起所有土地都要进行拍卖。 土地性质： 国有 集体所有 土地获得方式： 土地划拨、 国有出让土地划拨： 划拨土地是指开发商在当初获得土地的时候是无偿获取的， 没有向国家缴纳过土地出让金； 一般划拨情形： （一）国家机关用地和军事用地； （二）

6、城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。与我们有关的划拨： 单位分发的房产、拆迁安置房等国有出让：出让土地 是指开发商以有偿的方式取得土地，并且根据评估地价的相关比例支付了土地出让金。国有出让： 一般为拍卖形式，用于商品房建造、写字楼、厂房、商场等 与我们有关的： 商品房、写字楼、厂房、商场、店面名词解析房产证： 是房屋竣工验收后，由房管部门合法拥有房产的最主要证明材料配套设施： 主要是为方便提供各种设施容积率： 规划地块内各类总建筑面积与规划地块面积之比；别墅容积率一般在1.3以内，多层容积率一般在1.8%以

7、内，小高层在2.5%以内，高层在2.5%以上；(限制小区人口密度比)占地面积： 小区所占的所有土地面积，包括走廊，花园，基地线以内(%)建筑面积： 整个建筑每一层加起来的面积总和绿化率： 绿化面积在占地面积中所占的百分比现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为： 独立别墅为0.20.5, 联排别墅为0.40.7, 6层以下多层住宅为0.81.2, 11层小高层住宅为1.52.0, 18层高层住宅为1.82.5, 19层以上住宅为2.44.5, 名词解析层高： 本层地面至上一层地面的高度，标准层高为2.8米承重墙： 指支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房

8、间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，对建筑结构没什么大的影响房型：指几房、几厅、几卫、几阳台产权面积： 产权面积=套内建筑面积（使用）+分摊的公共建筑面积住宅的层高和净高： 层高 是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高，它通常包括下层地板面或楼板面到上层地板、楼板面之间的距离，目前，一般住宅多层层高在2.83.0米左右(规范规定层高不得小于2.6m）， 高层、小高层在2.9-3.2米左右； 净高 则是指层高减去楼板厚度的净距离。住宅的建筑结构砖木结构住宅： 这类建筑物的主要 承重构件是用砖、 木做成。其中，竖 向承重构件的墙体 和柱采用砖砌

9、，水 平承重构件的楼板、 屋架采用木材。混合结构住宅：这类建筑物的竖向承 重构件采用砖墙或砖 柱，水平承重构件采 用钢筋混凝土楼板、 屋顶板，其中也包括 少量的屋顶采用木屋 架。框架结构住宅：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，用轻质的砼空斗墙、加气砼砌块墙、实心砖墙、 GRC板、页岩空心砖、或轻质板材隔墙等分户装配而成的住宅；一般小高层、高层建筑物都是框架、框架-剪力墙结构、剪力墙结构、住宅；多层有框架、异型柱结构；高层有剪力墙结构，公寓多用即框架-剪力墙结构住宅的分类单元式住宅： 是指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一

10、般是指成套的楼房公寓式住宅： 是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的，公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用花园式住宅：一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买跃层式住宅：两层的面积都计算在产权里面的正规楼中楼。是指住宅占有上下两层楼面，

11、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接，优点是：每户都有较大的采光面，通风 较好；户内居住面积和辅助面积较大；布局紧凑，功能明确，相互干 扰较小复式住宅：有阶梯，形成两层间隔，但只计算一层的产权面积的楼中楼房产。（一般挑高度在5米内）是指每户住宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有一层的起居室高2米上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立；优点是：平面利用系数高，

12、通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高5070；户内隔层为木结构，将隔断家具、装饰融为一体， 既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价；上部层采用推拉窗户，通风采光良好，与一般层 高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40错层有阶梯式，但没有形成两层间隔的房产。平层：没有任何阶梯式的房产。错层：有阶梯式，但没有形成两层间隔的房产。复式：有阶梯，形成两层间隔，但只计算一层的产权面积的楼中楼房产。（一般挑高度在5米内）跃层：两层的面积都计算在产权里面的正规楼中楼。双拼：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户。 三拼：即每单元层中有三户住宅，有成一梯三户。 独栋别墅：既独立一栋存在的别墅。 双拼别墅：

13、两栋连在一起的别墅连排别墅：多栋连在一起的别墅。跃层：又称楼中楼，既室内有楼梯，一屋可为几层，称为跃层。店面：又称门市房，用作商业，多为一楼，沿街。 经济适用房：价位较低，适用于大多数消费的商品房，称之为经济使用。商品房：作为商品，以产权出售的房屋，通称为商品房。从房屋层数高度分类：多层（4F8F）小高层（9F16F）高层（17F40F）超高层（40F以上）按房屋建筑用途分：（1）住宅（经济适用房、别墅、多层、小高层、高层、超高层）（2）写字楼（3）商业（4）车库、地下室及其他土地使用年限使用类型 年限居住 70年工业50年教育、科技、文化、体育 50年办公楼、综合楼50年旅游、娱乐40年居住

14、用房:商业用房:工业用房:其它:商品房:公有住房:拆迁安置房：其它:普通住宅高档住宅车库、车位写字楼、商场等厂房、仓库等 统建房 、经济适用房、住改房、房改房、解困房等私房房地产的分类商品房中，普通住宅和高档住宅的划分1、建筑面积在144（含）以下2、容积率在1%以上3、交易价格在 元/以下普通住宅：高档住宅1、建筑面积在144以上2、容积率在1%以下3、交易价格在 元/以上统建房: 是指1973年1986年期间，由国家计委、国家建委、财政部投资、拨款，市组织统一建设、管理的，按国家投资指标（包括“三材”指标）划拨，由中央单位分配使用的住房。 解困房: 指各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困

15、难，专门修于解决特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房 集资房: 就是一群人集资买地然后盖房子.不通过开发商的正规开发渠道 房改房: 又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。房改房又分为成本价、标准价（优惠价）、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。属于部分产权。 经济适用房: 是国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因拆迁安置房: 是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。