物业建筑、设备运行管理制度

1、股份有限公司文 件 编号：* X公司文件20XX01 号 签发单位：*-物业建筑、设备运行管理制度设备运行管理 1.1管理处使用公司统一制定的或根据各自设备情况制定的设备日运行和 巡视记录表，自制的须报公司管理部审核备案后使用。 1.2设备运行记录包括物业内所有的公共设备，例如： （1）公共照明巡视记录。 （2）变配电室运行记录。 （3）冷水机组/热泵及附属设施运行记录。 （4）锅炉及附属设施运行记录。 （5）电梯/自动扶梯巡视记录。 （6）各种水泵运行巡视记录。 （7）中控、消控设备运行记录。 （8）弱电设备和设施日巡视记录。 1.3操作人员应认真填写运行、巡视记录和值班日记。班组长在交接班

2、时应 认真查阅记录并在记录上签字。 1.4运行、巡视记录和值班日记是设备点检的重要依据，应按质量记录管理 要求妥善保存。 2.建筑、设备和设施点检管理 2.1点检计划 2.1.1点检计划由各管理处工程部门依据国家有关技术标准和依照设备使 用年限、保养日期、维修时间进行编制。 2.1.2工程部门每月对点检情况进行综合检查一次，作为“月检”的重要内 容，检查点检情况填写点检记录。 2.2点检计划的实施 2.2.1物业建筑 物业建筑是物业管理的重要部分，点检由工程部门指定专人负责，在每月第一个工作周内进行点检作业，点检情况填入点检记录。在建筑点检作业中遇 一般建筑问题由工程部门负责处理，如发现重大问

3、题应形成书面材料并附上记 录，报送管理处经理，视情况报送发展商或业主委员会。在较为特殊的气候条件（如暴雨、台风）应增加建筑点检频次。 2.2.2照明设备 照明设备指物业各公共照明系统，由工程部门电工负责管辖，应指定持有低 压电气操作上岗证的人员进行点检。 1）、责任人应每月检查公共区域灯光照明的配电设施，如有缺损应及时更换，并在值班日记上作好记录 2）、责任人应每月对泛光照明灯具的外观进行检查，并做好必要的清洁工作。 2.2.3主变压器 指物业变配电室主变压器，由工程部门电工管辖，指派持有高压电气操作上 岗证的人员进行点检，并在设备台帐上作记录。 1）、变配电室主变压器一般每年停电点检一次，如

4、有二台以上变压器也可运行一台，定期逐台进行点检。 2）、变配电室变压器等设备发生故障，应及时通知工程主管，并由工程主管通知当地供电部门和设备提供单位，进行抢修。 2.2.4高压开关 指变配电所的高压开关，由工程部门电工管辖，指定专人定期点检。点检中， 如出现无法解决的问题，应及时报告工程主管，由工程主管及时通知维修单位加以解决。 2.2.5高压电缆 指物业内的高压电缆，由工程部门电工管辖，指定专人负责点检，做好记 录。 1）、每二年进行高压设备电气试验一次，发现问题及时解决。 2）、高压电缆如出现无法解决的问题，应及时报告工程主管，由工程主管及时通知维修单位加以解决。 2.2.6应急用电设备

5、指物业内的公共应急用电设备，由工程部门电工管辖，指定专人负责点检。1）、电工责任人每周检查一次，采用蓄电池的检查范围包括液面、电极、端子、台架。检查电压、周波等仪表指示是否正常，切换开关是否正常。池内液体 是否短缺，液体到达最低位置时应及时加液。采用应急发电机组的，检查机组及 附属设施有关事项，检查完毕在设备台帐上做好完整的检查记录。 2）、每年对应急用电设备进行一次通电试验，并在设备台帐上作好记录。 3）、应急用电设备如出现无法解决的故障，应及时报告工程主管，由工程主管及时通知专业维修单位加以排除。 2.2.7中央控制室 指物业中央控制室，由工程部门电工负责日常维护保养，其中监控系统由保 安

6、主管部门负责日常管理和操作。 1）、电工指定专人负责点检中央控制室内各种设备。 2）、每三个月进行一次内部装置设备检查，在设备台帐上作好记录。 2.2.8火灾报警系统 指物业内公共火灾报警系统，由保安主管部门负责日常的管理和操作，由工 程部门电工负责设备的日常维护保养，指定专人定期进行点检。 1）、责任人每月检查各类仪表是否正常，在值班日记上作好记录。 2）、每年进行一次消防全面检查，对烟感器、温感器、喷淋系统进行检查测试，对不良部件进行更换，对消防泵、喷淋泵进行启动加压试验，播音设备试 验等，在值班日记和台帐上作好记录。 3）、火灾报警系统如出现无法解决的问题，应及时报告工程主管，由工程主管

7、及时通知维修单位加以解决。 2.2.9水泵 1）、指物业公共水泵，由工程部门管钳工负责管辖，指定专人负责点检， 并保存点检记录。 2）、责任人每周进行一次巡视检查，对声响、震动、电流、压力等进行检测，并在值班日记上做好记录。 3）、每半年对自动控制部分检修一次，并在设备台帐上作好记录。 4）、水泵如出现无法解决的问题，应及时报告工程主管，由工程主管及时通知维修单位加以解决。 2.2.10电梯 工程部门电梯工配合电梯专业公司进行点检，物业内的电梯由工程部门负责 管理。 1）、每周、每月、每季，根据与专业维护保养公司约定的点检项目及要求进行点检，点检结果由电梯工签字确认并存档。 2）、每台电梯每年

8、进行一次全面的维修保养工作，包括电梯运行的精确度，安全可靠性能测试和调整。在设备台帐上作好记录。 3）、电梯如出现无法解决的问题，应及时通知电梯专业公司加以解决。 2.2.11空气处理系统（包括新风系统） 指公共部位的空气处理系统，归工程部门空调工管辖，指派专人进行点检。1）、责任人定期清扫进风口的过滤网，在值班日记上记录。 2）、责任人定期检查各调节阀门的转动位置，发现问题及时解决，并在设备月报上作好记录。 3）、每年至少一次检查空调风管的渗漏和保温情况，对其进行必须的维修保养，并在值班日记上作好记录。 4）、空气处理设施如出现无法解决的问题，应及时报告工程主管，由工程主管及时通知专业维修单

9、位加以解决。 2.2.12风机盘管机 物业内风机盘管机，由工程部门空调工负责管辖，指派专人对其进行点检。1）、责任人每年清洗空气滤网不少于四次，用药水或清水冲洗，除去表面污垢积灰，在值班日记上作好记录。 2）、责任人每年一次对风机盘管进行全面检查保养，并在值班日记上记录。 3）、风机盘管机如出现无法解决的故障，应及时报工程主管，由工程主管及时通知厂方加以解决。 2.2.13空调水循环系统 指物业内空调水循环系统，由工程部门空调工负责管辖，指派专人定期进行 点检。 1）、责任人每月进行循环水质分析，每月定期加药处理，在设备台帐上作好记录。 2）、责任人每年两次检查管道阀门、法兰、变径管、软接管，

10、在值班日记上作好记录。 3）、责任人每年一次进行管道水过滤器的清洗，每年二次进行循环水泵的检查和保养，在值班日记上作好记录。 4）、空调水循环系统如出现本班组无法解决的问题，应及时报告工程部门，由工程主管及时通知维修单位，立即加以解决。 2.2.14空调冷却塔 物业内空调冷却塔由工程部门空调工负责管辖，由指定的空调工定期进行点 检。 1）、责任人每年至少二次检查保养，检查保养范围包括：风机、阀门、水表、过滤器、积水盘、疏水器、分水器、填充材料，在设备台帐上作好记录。 2）、空调冷却塔如发现问题无法解决，应及时报告工程主管，由工程主管及时通知维修单位，立即加以解决。 2.2.15冷水机组 物业的

11、冷水机组由工程部门空调工负责管辖，并指派专人对其进行点检。1）、每年至少进行二次检查，对其进行维修保养和调试，在设备台帐上作详细记录。 2）、冷水机组如出现无法解决的故障，应及时报工程主管，由工程主管及时通知厂方，立即加以解决。 2.2.16热泵机组 热泵机组由工程部门空调工负责管辖，并指派专人对其进行点检。每年至少 进行二次检查，对其进行维修保养和调试，在设备台帐上作好完备记录。 2.2.17锅炉 物业的锅炉及其附属设施由工程部门锅炉工负责管辖，并指派专人对其定期进行点检。锅炉每月点检一次，每年由国家行政管理部门年检一次。应保存点检、 年检和维修保养记录。 2.2.18管道 物业内各种公共管

12、道由工程部门管钳工负责管辖，指派专人定期对其进行点 检。 1）、每六个月对管道的主要进、出口和接口作点检，发现跑、冒、滴、漏情况和潜在的隐患及时解决，在值班日记上作好记录。 2）、每年有计划地对管道进行整修、油漆，保持管道整体的完好、整洁， 并在设备台帐上作好记录。 3）、管道如发现无法解决的问题，应及时报告工程主管，由工程主管及时通知维修单位加以解决。 4）、管道如发现无法解决的问题，应及时报告工程主管，由工程主管及时通知维修单位加以解决。 2.2.19水箱 指物业内公共水箱，由工程部门管钳工负责，指派持有健康合格证的人员进 行点检。 1）、责任人每年对水箱至少进行二次检查、清洗消毒，对浮球阀、液位控制器进行保养维修。 2）、每半年取水样送区防疫站化验，保存防疫站签发的水质检验报告，并在设备台帐上做好记录。 2.2.20避雷设施 由工程部门管钳工负责，每年