不动产收益权质押贷款研究

1、扳摘要： 不动产背收益权质押作为爱一种新型 HYPERLINK /class_free/5_1.shtml 办金融八业务，体现着新巴型的 HYPERLINK /class_free/11_1.shtml 巴法律艾关系。它具有权班利标的的特殊性把、主体的特定性爱、质权实现方式摆的独特性等特征哀。不动产收益权阿质押的设定须由岸政府向上级主管隘部门 HYPERLINK /class_free/189_1.shtml 案申请白办理 HYPERLINK /class_free/81_1.shtml 坝行政拜许可，当事人须捌订立书面质押 HYPERLINK /class_free/188_1.shtml

2、翱合同哀，并办理登记。按它对质权人和出板质人具有不同的胺效力。对不动产懊收益权质押而言瓣， HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 皑担保法胺存在不合时宜芭、不完善、系统罢性与科学性欠缺凹等问题，应尽快斑修改完善。 胺关键字： 般不动产；收益权阿；质押；基础设版施；担保法一、引言癌对发展中国鞍家来说，追求 HYPERLINK /class_free/3_1.shtml 阿经济袄增长速度有着特班殊重要的意义。败它不仅是发展生跋产力，改善人民巴生活的需要，而哀且直接影响着该唉国的国际地位。伴而经济增长速度佰的快慢在很大程板度上又取决于该敖国诸如高速公路半、高速铁路、自捌

3、来水厂、污水处颁理厂等大型 HYPERLINK /class_free/15_1.shtml 叭社会耙公益性基础设施柏建设的数量与质扒量。由于基础设扒施建设本身具有搬所需 HYPERLINK /class_free/68_1.shtml 氨投资跋数额巨大、建设胺周期长、风险系埃数高等固有特点哎，使得众多私人阿投资者望而却步芭。如何加大 HYPERLINK /class_free/99_1.shtml 肮融资按力度，利用有限百的资金加快基础笆设施建设步伐，爱已成为广大发展邦中国家面临的一岸项重大课题。胺几年前，在芭中国东部沿海地澳区，一些具有超翱前意识的 HYPERLINK /class_fre

4、e/73_1.shtml 俺银行盎为了配合本地区绊社会公益性基础霸设施建设进程，班敢于尝试，勇于埃创新，依靠法律班规定并充分运用懊相关法律原理，盎开办了以高速公翱路桥梁、隧道、隘渡口、污水处理盎设施等不动产的吧收益权为出质标敖的的新型权利质佰押贷款方式。此办后这种贷款方式胺迅速崛起，成功笆地解决了银行一皑些信贷业务上的斑担保问题，既扩碍大了银行业务，板又保障了信贷资捌产安全，更促进敖了地方基础设施叭建设的发展。案但是不动产爱收益权质押无论氨在理论上还是在绊实践上都是一种芭新生事物。何谓敖不动产收益权质傲押？对社会实践安而言，它有何价巴值，价值大亦或柏小？同传统的权爱利质押相比，有斑何明显特征？

5、它跋是如何设定的，般依法设定后又有颁那些法律效力？爸当我们试图准确柏把握不动产收益坝权质押之时，这碍些问题便一一摆凹在我们的面前了背；而当我们试图翱有效解决这些问把题的时候，对不鞍动产收益权质押隘就需要进行系统捌研究了。翱二、不动产般收益权质押概说摆对不动产收柏益权质押的研究俺，首先要明确不般动产收益权质押凹概念的内涵。关矮于不动产收益权佰质押的概念，在八各国法律上甚至拜学理界都没有明搬确规定。在对不俺动产收益权质押耙之内涵予以界定盎之前，我们有必拜要先明确一下质耙押、权利质押等矮相关概念。翱质押，在传爸统 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 哀民法芭中又称为质

6、权，绊它是指债权人为案担保债权，可以霸在给付未履行前按留置 HYPERLINK /class_free/72_1.shtml 邦债务伴人或第三人交付挨的质物，并于债佰务人不履行债务熬时，得以其占有败的质物的价值优芭先于其他债权人扮受偿其债权（周绊枏，1994；按王利明，199班8；郭明瑞，1捌999）。债务熬人或第三人用于袄质权担保的财产巴为质权标的，谓笆之质物；占有质碍权标的之债权人胺谓之质权人；提敖供财产设定质权半的债务人或第三稗人为出质人，又斑谓之质押人。由白于质押是为担保安债权而在质物之版上设定的质权，鞍债权人对质物价挨值可予以支配并胺可以排除他人的疤干涉。因此，质巴权属于担保物权班。

7、依各国物权立肮法之通例，质押拔可分为动产质押皑和权利质押。所办谓权利质押，是皑指以所有权以外绊的可让与的财产氨权利为出质标的稗的质押（刘迎生昂，1998）。背按照一般民法原哀理，能够成为权按利质押之标的的拜权利须具有以下蔼几个特性：第一拔，须为财产权利板。所谓财产权利奥系指以实现财产绊利益的自由为内坝容，直接体现某阿种物质利益并能稗以金钱估价的权靶利。权利质权是俺以权利之交换价凹值担保债权的，瓣因此它具有财产啊权利的属性。第阿二，须具有可让办与性。因质权为艾价值权，须以其哀标的之变价优先澳受偿质权人的债邦权，因此质权的氨标的须有变价之啊可能。虽为财产瓣权，但无让与性挨的权利，因不能俺实现变价，

8、也就搬不能成为质权的八标的。第三，须碍为适于设质的权隘利。至于何种权唉利适于设质，须绊由各国物权法律爱依据国情而规定蔼。坝那么，不动啊产收益权能否成凹为权利质押的标隘的呢？中华人拌民共和国担保法败（以下简称稗担保法）第7坝5条明确规定了案可以质押的三种摆类型的权利，即疤：1、债权类，般包括票据（汇票皑、本票、支票）颁、债券、存款单奥、仓单、提单；版2、股权类，即傲依法可以转让的班股份、股票；3疤、知识产权中的吧财产权，即依法奥可以转让的商标袄专用权，专利权靶、著作权中的财柏产权。同时在立扮法技术上又以第斑（四）项“依法傲可以质押的其他跋权利”之弹性规笆定作为补充。那爱么不动产收益权拌究竟属于何

9、种权稗利？债权？股权柏？亦或知识产权啊中的财产权利？版笔者认为，不动澳产收益权不属于柏上述权利中的任肮何一种，而是一唉种新型的财产权案，具有权利质押八之权利所具有的班各种特性，当属拜“依法可以质押爱的其他权利”无矮疑。为此笔者将搬不动产收益权质胺押的内涵界定为扳：债权人（一般霸指银行等 HYPERLINK /class_free/69_1.shtml 跋金融机构巴）为担保其借贷叭债权，在债务人癌（一般指政府）摆给付前得以留置巴债务人交付的高笆速公路桥梁、公澳路隧道、公路渡挨口、污水处理设扒施等不动产收益绊权，并于债务人挨不履行还本付息肮义务时，得以上澳述设施之收益优唉先受偿的担保行拌为白罢。傲

10、对于以不动唉产权收益权为权哎利质押标的一说袄，无论在各国法跋律上，还是在理昂论界甚至在实践埃中都是有据可凭疤的。暗（一）法律伴依据。中国 HYPERLINK /class_free/127_1.shtml 碍台湾蔼地区民法第90伴0条规定，可让靶与之债权及其他澳权利，均得为质敖权之标的物；德搬国民法典第1啊273条第一款氨规定，权利得为安质权的标的物。扒第1274条第版二款规定，不得败转让的权利，不靶得设定权利质权敖；瑞士民法典第百899条、日本扮民法典第362罢条、意大利民法搬典第2784条版亦有类似规定版爱。中国最高人安民法院关于适用颁中华人民共和伴国担保法若干埃问题的司法解释阿第97条明

11、确搬规定了“以公路拌桥梁、公路隧道暗、公路渡口等不败动产收益权出质阿的，按照担保法翱第七十五条第（熬四）项的规定处拔理”。这为不动懊产收益质押提供瓣了明确而又可行叭的法律依据。扒（二）理论稗依据。以不动产矮收益权为质押标案的，不仅有法律按依据，亦为中国矮一些民 HYPERLINK /class_free/11_1.shtml 把法学扳者所认可。懊梁慧星暗教授认为（梁慧罢星，1995）哎，日本现今通行耙的权利质权有：办债权质权；股票阿上质权；公司债癌券上质权；不动半产物权上质权；昂无体财产权质权拔；提单上质权； HYPERLINK /class_free/70_1.shtml 罢保险啊金请求上质

12、权 扮.不动产收益权哎应为不动产物权笆的一种，可以成八为权利质押之标吧的；耙江平邦教授认为（江平哀，2安000），凡具靶有可转让性的其佰他权利均可成为暗质权利。如土地爱使用权，不动产笆上的收益权 .奥对不动产上的收皑益权可为权利质隘押标的，笔者无耙异议。但认为土把地使用权可为质邦押标的却不敢苟笆同。因为依中国岸法律规定，以土坝地使用权设定担啊保的，为抵押而败非质押。伴（三）实践熬先例。从199矮7年以来，广东哎省某市环城高速半公路建设急需大皑量资金，向几家胺银行申请贷款。肮由于这些贷款金哎额巨大，在落实爸贷款担保问题上鞍比较困难。而政扳府及有关主管部版门对此又相当重罢视，有意尽快促扳成贷款的落

13、实。哎在此情况下，该按市某银行信贷部昂门和该行法律部板门经过 HYPERLINK /class_free/183_1.shtml 疤调查敖讨论，研究有关袄法律规定，大胆岸提出了以高速公袄路收费权益作质俺押的方案，得到暗了政府主管部门叭的赞同、配合和敖支持，从而顺利按签订了质押合稗同。合同签订盎后，经政府公路唉收费主管部门批鞍准生效。同时，疤该银行还在尝试巴接受以污水处理傲收费权益作质押背发放公益项目污按水处理厂建设贷肮款基金，其基本挨操作程序及质昂押合同的约定笆，与上述以公路熬收费权出质相似拔。该行以收费权捌（或收益权）作安质押不仅解决了败贷款担保问题，案而且也解决了还隘本付息资金的来挨源，开

14、创了中国白以不动产收益权背质押贷款方式加柏快社会公益性基癌础设施建设的先坝河。耙三、不动产拌收益权质押的效皑应分析拜任何事物的碍存在与发展，都绊有其一定的价值案基础，不动产收哀益权质押亦不能邦例外。商业银行扒等金融机构接受斑政府及有关部门搬以高速公路、污班水处理的收益权拌为质押标的而向霸其放款，既解肮决了政府建设基傲础设施所需资金唉短缺的难题，又瓣扩大了 HYPERLINK /class_free/73_1.shtml 摆银行霸自身信贷业务的版范围，实现了银敖行资产的保值增罢殖，更加快了地拌方 HYPERLINK /class_free/3_1.shtml 拔经济瓣建设的发展，其背具有的积极效

15、应邦是不言自明的-爱 霸（一）不动背产收益权质押是袄确保银行信贷债按权实现的可靠手跋段。根据 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 绊担保法案原理，债的担保埃有人保与物保之氨分。物的担保又捌可进一步分为移暗转所有权的担保袄与担保物权之分碍。在人的担保中爸，因为以保证人扒的信用作担保，癌债权人的债权能扳否确保在很大程芭度上取决于保证皑人的信用，而保挨证人的信用则具癌有浮动性，其财凹产也处于不断变扒动状态，具有不疤稳定性。而物的斑担保因是直接以坝物为担保的，不岸受担保人的信用拜状况限制，所以吧物的担保比人的岸担保更具有可靠埃性，故有法国谚巴语曾云：“人的罢担保不如物的

16、担霸保”肮瓣。但在物的担保蔼中，移转所有权拌的物的担保，因扒其仍属于一种债傲的关系，原则上搬并无对抗第三人搬的效力，所以这隘种担保也缺乏足翱够的安全性。 败而担保物权则与板之不同。如前所隘述，不动产收益背权质押为担保物败权之一，它是在八担保物（不动产懊收益权）上设定阿一种物权，担保班物权人（ 质权氨人）支配着质物唉即不动产收益权绊之价值，在 HYPERLINK /class_free/72_1.shtml 伴债务吧人不履行债务时艾可直接代为行使哀收费权并控制账翱户内的资金流出癌，直至贷款本息颁得以偿还。因此翱不动产收益权质板押既不受担保提啊供人的财产状况暗的影响，又可打凹破债权人平等受罢偿的原

17、则，可以俺使银行的信贷债霸权得到充分的保暗障，因此不动产捌收益权质押是确扮保银行信贷债权暗实现的可靠手段爱。俺（二）不动半产收益权质押是版政府融通资金以白解决基础设施建瓣设资金短缺的有瓣效途径。不动产奥收益权质押不仅巴于债权人有确保懊其借贷债权实现岸的作用，而且于阿债务人一方亦是矮其 HYPERLINK /class_free/99_1.shtml 傲融资挨的有效手段。在八现今国际国内条吧件下，发达国家傲与发展中国家在叭许多方面都存在八着巨大的差距。癌其中在高速公路懊、城市基础公益瓣设施建设方面的胺差距更是令人吃瓣惊。发展中国家阿要想缩短这一差疤距必须加快 HYPERLINK /class_f

18、ree/15_1.shtml 熬社会碍公益性基础设施巴建设步伐，以期罢为其他各方面建笆设夯实基础。但昂发展中国家同时翱又普遍面临着资拔金短缺的难题，唉而广大私人 HYPERLINK /class_free/68_1.shtml 昂投资把者对诸如高速公办路，污水处理厂吧等投资巨大的社哀会公益性项目，霸要么因其投资巨捌大不愿意投资；板要么因其风险大叭、建设周期长而白望洋兴叹；要么白心有余而力不足扒。在这种情况下碍，政府以债务人八的身份，以高速挨公路、污水处理案厂收费权作为出捌质标的向银行 HYPERLINK /class_free/189_1.shtml 扒申请哎贷款，既对银行疤债权的实现提供案了

19、可靠的保障，暗又使政府获得了扒自己所需要的资坝金。因此，设定懊不动产权益质押阿以增强政府信用哀是政府融资的有埃效手段。同时，肮债务人借债后，拜若不能清偿债务柏，其用以担保的扳不动产收益权将拌由银行代为行使鞍，政府信用将受哀到影响。所以债疤务人为避免自己百信用减损势必会邦尽力合理利用融阿通的资金进行基爱础设施建设，力邦争以最小的投入俺获得最大的产出疤，提高经济效益奥。啊（三）不动安产收益权质押是暗发展地方经济的肮有效工具。正如按前述，政府通过爱以高速公路、污埃水处理等不动产斑收益权为出质标癌的从银行获得所八需款项后投入到啊基础设施建设中八去，基础设施建疤设势必快速发展挨，这会对地方其瓣他各项事业

20、发展安起到带动作用，败连锁反应便应然爸而生。这样基础半设施建设与其他稗各项事业互相促熬进、相互依存，捌对整个地方的经坝济、社会、 HYPERLINK /class_free/22_1.shtml 办文化碍等各项事业的健爸康发展将起到积邦极作用。败当然，任何澳事物的发展，有艾其积极的意义，蔼亦必有其消极的跋影响，不动产收俺益权质押亦概莫版能外：1、由于柏高速公路、污水盎处理厂等社会公昂益性基础设施建凹设所需资金数额坝巨大、建设周期捌过长，使得银行傲在发放贷款后因白资金缩减而对其般他信贷业务的发懊展造成了很大的班限制；2、在建氨设周期内，因银碍行方面原因而单拜方违约，势必造艾成工程因资金短瓣缺而中

21、途搁浅；袄3、在不动产收板益权质押中，政吧府为一方当事人吧。但由于在中国挨目前体制下，与暗政府相比，银行芭仍处于弱者的地芭位，一旦政府违暗约，银行与政府碍之间的诉讼纠纷埃必将旷日持久，稗这无论于政府还疤是于银行都有害翱而无利；4、在奥同一不动产收益澳权上设定数个质白押时，债权人之盎间如果发生纠纷哎，势必比一般民盎事纠纷纷繁复杂耙，徒使不动产收懊益权质押不经济佰。隘不动产权益柏权质押尽管存在挨一些消极影响，板但我们绝不能因扒噎废食。毕竟不百动产收益质押的氨积极效应仍是远挨远大于其消极影稗响的，我们应该柏加大力度支持不拜动产收益权质押耙业务的顺利开展哀。扒四、不动产隘收益权质押的特胺征癌不动产收益

22、八权质押为权利质翱押的一种，属于跋担保物权，具有靶担保物权所具有矮的一般 HYPERLINK /class_free/11_1.shtml 半法律败特征：如具有从白属性，从属于所奥担保的主债权，碍主债权无效，不耙动产收益权质押案亦无效；如具有拜不可分性，即在背债权全部受偿前白，质权人得就质扒物的全部行使其班质权，质权的效霸力及于质权标的癌的全部，即使债懊权部分受清偿也笆不受影响；如不白动资产收益权质翱权为价值权和变捌价权：一方面质按权是以取得质物佰的交换价值为内瓣容的，另一方面岸又不是以实现给碍付价值为目的而巴是以标的物的价蔼值来优先受偿的艾价值权；如具有拌优先受偿性，等吧等。但是， 不疤动产

23、收益权质押熬毕竟是一种新型颁的权利质押，具八有其他权利质押背所不具有的特殊坝法律特征-柏（一）权利安标的的特殊性。板作为不动产收益班权质押标的的收傲益权，实际上是柏一种投资收益权埃，具体体现为收扳费权。对于高速敖公路、污水处理袄设施等投资金额吧巨大的社会公益霸性项目，在中国懊目前的投资体制按下，单纯依靠私懊营企业和个人投昂资是不现实的，啊需要政府积极参巴与，甚至政府也拔可以直接作为投傲资主体。那么，碍既然是一种公益啊事业的投资，其版收益如何体现呢坝？就只有通过收靶费权来实现了，邦如作为高速公路笆受益者的车辆使捌用者、作为污水艾处理收益者的居绊民就应缴费。因笆此这种作为投资靶收益的收费权不佰同于

24、政府为实现 HYPERLINK /class_free/14_1.shtml 疤政治爸的经济的职能而熬运用的 HYPERLINK /class_free/81_1.shtml 佰行政 HYPERLINK /class_free/6_1.shtml 盎管理八收费权，两者在哎性质上是截然不罢同的，前者是一跋种民事财产权，斑具有可让与性，安适于设质，能够斑成为权利质押标蔼的；后者是一种巴行政权，不具有澳财产性、可让与挨性与适于设质性捌，不能成为质押霸标的，这是需要疤特别加以区别的板。阿（二）主体哀的特定性。由于扮不动产收益权质碍押涉及的项目大岸多都是投资金额板巨大的社会公益岸项目，在中国目岸前的投资

25、体制及芭国情条件下，绝捌不能指望企业动奥辄出资几亿甚至安几十亿上百亿元斑资金搞基础设施翱建设。因此，不拔动产业收益权质挨押的一方当事人敖即质权人在目前矮只能为银行等 HYPERLINK /class_free/69_1.shtml HYPERLINK /class_free/5_1.shtml 板金融昂机构。至于金融颁机构为中资亦或背外资，则在所不肮问（当然，我们笆并不排除企业在昂经济实力增长到挨一定程度后投资爱社会公益项目的案可能性）。不动罢产收益权质押所稗涉及的另一方当班事人即出质人亦拔为代表国家的政扳府。政府为筹集懊资金加强基础设昂施建设而以不动把产收益权为质押矮标的，其成为质皑押另一方

26、当事人皑，自是无庸质疑蔼。在 HYPERLINK /class_free/79_1.shtml 懊市场半经济条件下，同傲银行相比政府拥盎有日益扩张的行邦政权力，银行处捌于相对弱者的地按位。这就要求政懊府在质押中与银斑行应处于平等的凹法律地位，政府碍无权将自己的意吧志强加给银行，拔不得强令银行等瓣金融机构提供质拔押贷款。银行是盎否向政府提供质白押贷款，应由银埃行根据实际情况暗及可行性自主决熬定，政府不得干邦涉。哀（三）对每凹个主体来说，权邦利的享有或义务傲的履行在时间上板具有阶段衔接性氨。在传统的借贷柏关系中，权利的邦享有与义务的履俺行具有同步性。坝银行根据借贷 HYPERLINK /class

27、_free/188_1.shtml 爱合同稗向借款人发放贷肮款后直至履行期埃届满时，借款人翱负有每月向银行昂支付利息的义务昂。但不动产收益艾权质押则不同。靶在不动产收益权坝质押中，双方当瓣事人行使权利与埃履行义务一般以哀高速公路、污水佰处理厂等社会公绊益性项目竣工投按入使用之日为分蔼界线。竣工投入皑使用之日前，银傲行按照借贷合同阿约定一次性或分澳批投入资金，银碍行处于履行义务鞍阶段，而作为债暗务人的政府不须扒向银行支付本金白或利息只须妥善熬管理资金使用即百可。竣工投入使背用之日起，政府癌开始将每日所收艾费用存挨入 HYPERLINK /class_free/73_1.shtml 搬银行傲账户并

28、按 HYPERLINK /class_free/188_1.shtml 案合同把约定支付本金及艾利息，处于履行隘义务的阶段。因挨此，不动产收益芭权质押中各方当邦事人行使权利与唉履行义务在时间跋上具有明显的阶蔼段衔接性。 隘（四）质权搬实现方式的独特败性。在传统的权捌利质押中，质权柏的实现一般是在扮债权人不履行 HYPERLINK /class_free/72_1.shtml 氨债务岸时，质权人得以板留置其占有的权爱利并以该权利折八价或者以拍卖、挨变卖该权利的价搬款优先受偿。而办不动产权收益权摆质押中质权的实拜现则明显不同。巴在不动产收益权翱质押中，当借款拌人未履行相应义翱务，贷款银行需懊要实现

29、质权时，斑质权人即贷款银搬行可以代为行使背收费权，并控制奥收费账户内的资办金流出，直至贷澳款本息得以偿还肮完毕为止。尤其哎值得强调的是，袄不动产收益权质颁押在不动产未竣叭工投产之前绝无吧可能提前实现质哀权。岸（五）程序皑更趋严格性。不哀动产收益权质押霸中，除了要求当佰事人双方签订书安面的借贷合同、按质押合同外，还斑得依法向政府主靶管机关办理质押爸登记并向当地 HYPERLINK /class_free/110_1.shtml 爱公证哀机关办理公证。爱同时政府还得向爱上级主管机关办耙理不动产收益权挨质押的审批手续伴，取得 HYPERLINK /class_free/81_1.shtml 阿行政阿

30、许可。履行了上百述严格的程序后鞍，质押合同方可拌依法生效。俺此外，不动办产收益权质押还按受到高速公路车巴流量、污水处理皑受益 HYPERLINK /class_free/132_1.shtml 稗人口笆数量等客观因素爸的影响，具有一绊定程度的不稳定芭性。笆五、不动产靶收益权质押的设背定鞍不动产收益啊权质押的设定与澳一般权利质押的版设定一样，都须坝依当事人之间的 HYPERLINK /class_free/11_1.shtml 昂法律爸行为而设定。但般不动产收益权质八押的设定在具体熬内容和程序上与鞍一般权利质押仍隘有很大区别。俺（一）不动碍产收益权质押须啊由政府向上级主昂管部门 HYPERLIN

31、K /class_free/189_1.shtml 盎申请案办理行政许可。笆由于不动产收益耙权质押所涉及的靶高速公路、污水班处理厂等大型 HYPERLINK /class_free/15_1.shtml 靶社会蔼公益项目大都关扳系到国计民生，把影响到广大人民爸群众的切身利益百。因此政府以这按些社会公益项目摆的收益权进行质百押必须慎重、严挨肃。这就要求政埃府必须向上级主澳管机关申请办理澳行政许可。所谓扮行政许可是只指叭行政主体应行政暗相对方的申请，矮通过颁发许可证安、执照等形式，稗依法赋予行政相伴对方从事某种活白动的法律资格或癌实施某种行为的盎法律权利的行政爸行为（罗豪才，吧1996）。政拔府在

32、向上级主管耙机关申请办理行拜政许可时，应提袄交高速公路、污班水处理厂等社会氨公益项目的可行颁性研究报告、与挨银行等 HYPERLINK /class_free/69_1.shtml HYPERLINK /class_free/5_1.shtml 靶金融唉机构签订的借贷唉合同、书面申请爱书以及有关机关般的批准文件等。氨上级主管机关经伴过对申请人的申唉请书及有关 HYPERLINK /class_free/150_1.shtml 半材料矮进行审查，若确扒认其符合法定条盎件，即应在规定佰的期限向申请人佰颁发有关许可证坝。行政许可证的皑申请及颁发，是佰不动产收益权质癌押得以依法设定摆的首要必经程序捌。

33、无行政许可，霸不动产收益权质傲押的设定就无从爸谈起。版（二）当事隘人须订立书面质瓣押合同。设定不般动产收益权质押柏，当事人须订立碍书面质押合同。肮不动产权益权质扮押合同与一般质吧押合同的内容基安本相同。即包括般：1、被担保的拌主债权的种类、拌数额；2、债务拌人履行债务的期笆限；3、质物的爸名称、数量、质皑量、状况；4、碍质押担保的范围扳；5、质物移交靶的时间；6、当碍事人认为需要约隘定的其他事项（巴 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 伴担保法柏第65条第一邦款）。至于每项艾的具体内容，因碍与一般质押合同暗内容无太大差异埃，故此不赘述。碍在此笔者将着重罢探讨以下

34、内容：昂第一，关于敖订立书面合同的肮必要性问题。按担保法第64皑条第1款规定：罢“出质人和质权伴人应当以书面形背式订立质押合同安”。依此规定，盎质押合同应采用奥书面形式。但书鞍面形式是否为质傲押合同成立的必暗要条件呢？对此芭学术界看法相反熬：一种观点认为颁，书面形式属于案质押合同成立的翱形式要件，如当背事人未采用书面板形式，质押合同胺不成立。另一种背观点认为，质押般合同的书面形式熬仅具有证据效力吧，因此当事人未半以书面形式订立扳质押合同的，只昂要有其他证据能按够证明质押合同皑存在的，质押合班同仍然有效罢鞍。在一般权利质熬押问题上笔者同斑意后一种观点。啊但在不动产收益霸权质押问题上，奥因其涉及的

35、不动疤产大都影响深远伴且牵涉到政府、拌银行，一旦发生白争议其纠纷必将拔旷日持久。如不皑订立书面质押合捌同，举证将极为爸困难。故此笔者扮认为当事人双方敖应签订书面的不安动产收益权质押案合同。氨第二，关于爱当事人能否自行蔼约定质权存续期蔼限的问题。中国岸现行担保法懊在保证制度中，柏规定了保证人承盎担责任的期间，板但是在质押制度肮中并没有规定期案限问题。担保伴法第65条规佰定了“当事人认碍为需约定的其他斑事项”，对此是埃否可以认为担保班法允许当事人懊约定质押期限，肮在学理上有不同傲观点。一种观点把认为：质押合同疤当事人自行约定捌的质押期间是有敖效的。因为尽管敖质权为物权，但斑质押合同仍然可矮以适用

36、HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 翱合同法搬的自由原则，尊捌重当事人的自主癌自愿。如果当事叭人约定了质押期把间，则视为质权岸人接受了质权的瓣期限限制，质权班人只能在该期限扒内实现质权，更阿何况中国法律并伴不禁止当事人自熬行约定质权期限佰，所以这种约定把并不违反强制性般的法律规定，应爸当是合法有效的澳。尽管物权中的拜所有权具有无期拌限性，但并不排袄除其他物权的有氨期限性，以所谓背物权的无期限性隘作为拒绝承认质熬押的期限理由是八不成立的。这种班观点，以傲郭明瑞矮教授为代表（郭邦明瑞，1999把）。另一种观点艾认为：质押合同鞍中约定有质权的搬存续期间的，其懊约定无效

37、。依物半权法定主义原则百，物权的种类和邦内容均由法定，败不受当事人意思白的限制。允许当坝事人约定质权的疤存续期间，违背啊物权法定主义原阿则，且与质权担背保债权受偿的目班的相抵触。质权颁以质物的交换价安值担保债权的实阿现，从属于被担白保的债权而存在澳，债权不消灭，绊质权没有单独归吧于消灭的理由，背惟有债权消灭，半质权才可归于消搬灭。当事人约定拜质权的存续期间隘，对于质权人利皑用质押担保制度按没有任何益处。肮在现实生活中，伴出质人或债务人扒利用质押合同所搬约定的质权的存吧续期间，对抗质阿权人对质物行使摆权利，将极大地俺削弱质押担保作办为物的担保的可坝信程度。持此种八观点者以蔼梁慧星奥教授最具代表性

38、岸拌。对在不动产收盎益权质押合同中埃当事人能否自行拜约定质押期限这熬一问题，笔者同芭意第二种观点。斑其理由除了癌梁盎教授的论点外，耙还考虑到不动产斑收益权质押中权蔼利的行使或义务碍的履行在时间上瓣具有阶段衔接性挨，同时如允许约袄定质押期限，一拔旦在约定期限内按银行债权未受完癌全清偿，将极大爱地损害银行的信办贷权益。因此，八不动产收益权质扮押合同中当事人挨不得约定质押期稗限，其质押期限熬依质押所担保的暗主债权的存续期坝限而定。碍第三，关于罢质权的实现方式拌问题。不动产收斑益权质押中质权敖的实现方式是有熬别于一般质权的昂实现方式的。在拔动产质押中，质癌权人在债务人不氨履行债务时，得笆以留置出质人提

39、耙供的质物并以该扮质物折价或拍卖绊、变卖质物所得颁价款优先受偿；皑一般权利质押中爱质权的实现方式暗与动产质押中质俺权的实现方式并捌无太大差异。但凹是，不动产收益肮权质押往往涉及俺高速公路、污水按处理厂等大型社吧会公益性项目，白且当事人权利的白行使或义务的履扒行又以不动产竣靶工投产为分界线班，因此其实现方鞍式具有独特性：柏高速公路、污水八处理厂等大型公稗益性项目竣工投啊产之后，高速公芭路、污水处理厂氨等收费其本账户扒应设在该银行，唉所有收费均应汇昂入此户，在还款啊期内，应保持有胺足够支付每期还鞍款额的余额，借皑款人使用该账户袄内的资金，应当癌经贷款银行的同暗意。若借款人违扳约，质权人即贷爱款银行

40、可以代为百行使收费权并控暗制该收费账户的挨资金流出，直至隘贷款本息得以偿艾还。碍第四，关于埃特殊情况下的救白济问题。古语云背：凡事预则立，隘不预则废。当事拌人在签订不动产版收益权质押合同挨时必须对将来可把能影响债权债务蔼的履行的特殊情昂况进行充分的估班计，并对相应的哀救济手段作出约八定。在现代社会瓣中，各种情况错扮综复杂，瞬息万颁变：一国政府在碍面临外敌入侵的跋情况下实行军事拔管制，限制非军艾用车辆在高速公爸路上行驶；因特癌殊情况，通过行芭使行政权力对收般费账户内的资金扒进行强制征用；靶因发生地震、水奥灾等自然灾害造盎成高速公路严重罢毁坏，一时又难啊以修复，致使高佰速公路上通行的胺车辆锐减，进

41、而搬使收费基本结算板账户内的资金严按重下降。依扳据 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml HYPERLINK /class_free/188_1.shtml 吧合同哀法原理，因不可拜抗力或其他意外颁情况造成合同难肮以履行的，当事白人不承担违约责疤任。因此发生上蔼述情况政府完全哎可以不可抗力为斑由主张免责从而芭不再履行义务，巴这势必影响到贷胺款 HYPERLINK /class_free/73_1.shtml 斑银行坝的合法权益，使安银行的贷款本息凹难以收回。贷款敖银行欲在发生上埃述情况时将损失昂降至最低点，必扳须在订立质押合爱同时约定救济手邦段。笔者认为，百通过建

42、立 HYPERLINK /class_free/15_1.shtml 奥社会败公益项目风险基板金和政府保证基瓣金即可将上述情艾况所造成的损失拔降至最低。至于盎筹集基金的手段摆及基金来源，则昂不在本文探讨范肮围之内。 俺（三）当事败人须办理登记。邦登记，也称不动拔产物权登记，指岸经当事人 HYPERLINK /class_free/189_1.shtml 白申请扒国家专门机关将安物权变动的事实稗记载在国家设计俺的专门薄册上的罢事实或行为 .搬在中国目前虽然扮存在很多关于不叭动产登记方面的耙法规，但由于目百前“不动产登记拜机关是多头执岸政，而且依据靶的 HYPERLINK /class_free/

43、11_1.shtml 捌法律班也不同”（孙宪艾忠，1996）柏，并没有建立起案一套完整的不动氨产登记公示制度扒。而关于不动产扳物权登记的法规邦不仅在登记程序拌和法律效力等问把题上不尽一致，霸且没有建立起公颁开阅卷制度，甚爱至有些法规还明半确规定不得向第矮三人提供登记情耙况。因此有学者扒呼吁当务之急是唉进行五个方面即八法律依据、登记爱机关、登记效力哀、登记程序、权背属证书的统一霸拌。不动产收益权半质权为不动产物巴权之一种，办理澳不动产收益权质爱押登记同样要注熬意解决上述问题埃。但在物权法颁吧布之前，笔者认疤为，办理不动产岸权收益权质押登拜记的主管机关仍阿得为不动产主管熬机关，如主管高翱速公路的政

44、府 HYPERLINK /class_free/151_1.shtml 芭交通坝部门；在申请办搬理登记时，当事板人除提交书面申巴请书外，还应该安提交 HYPERLINK /class_free/81_1.shtml 懊行政矮许可证、借贷合把同与质押合同等翱相关法律文件。傲六、不动产靶收益权质押的效唉力案不动产收益岸权质押的效力，拔是不动产收益权靶质押制度的核心隘。不动产收益权叭质押的效力是指鞍质权人即银行就坝所质押的不动产敖收益权在担保债办范围内优先受偿凹的效力以及质权袄对不动产收益权矮上存在的其他权拌利的限制和影响拌力。百（一）不动案产收益权质押对鞍所担保债权范围癌的效力。因不动盎产收益权质

45、押属安权利质押之一种啊，而权利质押法把律未作特别规定坝的，准用动产质疤押的有关规定，熬所以与动产质押碍相同，不动产收版益权质押所担保癌的债权范围，一扒般由当事人在质拜押合同中约定。鞍但各国的立法大懊都有关于质押担拌保范围的规定，袄主要包括主债权百、利息、迟延利澳息、实行质权的跋费用及违约金。按至于违约金，德昂国 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 佰民法摆典第1210安条、日本民法扮典第346条澳均规定为质权担唉保范围。中国 HYPERLINK /class_free/127_1.shtml 扒台湾安地区的民法暗对违约金未作规阿定，但台湾有学靶者认为违约金代败替

46、因不履行之损氨害赔偿时为质押胺所担保，对于不背适当履行所约定蔼的违约金，除当版事人另有约定外挨，不属于担保范胺围（毛亚敏，1埃997）。中国埃 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 芭担保法半第67条规定艾，“质押担保的俺范围包括主债权拔及利息、违约金板、损害赔偿金、敖质物保管费用和隘实现质权的费用版”。笔者认为不摆动产收益权质押拌所担保的范围应办包括主债权及利昂息、违约金、损耙害赔偿金及实现安质权的费用，但矮应将质物保管费叭用排除在外，其爸理由主要是基于扳不动产收益权质傲押中质权人是以隘高速公路、污水凹处理厂等社会公哎益项目的收费权坝优先受偿，而这背种权利是无法

47、保稗管的。熬法律对质押拌担保范围的规定蔼有两方面的作用背：一是为当事人阿约定担保范围提颁供参考或者说提皑供范本；二是当百事人对质押担保爱范围未作约定或跋约定不明时，援白以适用。但法律斑对质押担保范围柏的规定属于任意摆规范，当事人在氨约定时，可予以瓣增删。当事人在凹合同中对担保范矮围所作的约定与斑法律规定不一致板时，应从其约定办（阎天怀，19耙99）。哎（二）不动板产收益权质押对跋质物的效力范围芭。不动产收益权碍质押对质物的效拌力范围，一般应巴包括：1、质物傲，即不动产收益哎权。质物是质权坝的行使对象，当埃然属于质权的效懊力范围。2、孳皑息。即不动产收佰益权所生之利益案。这里主要是指挨收费资金。

48、中国安担保法第6袄8条规定，“质吧权人有权收取质氨物所生的孳息。胺”但该条规定仍班是一种任意性规吧范，“质押合同蔼另有约定的，按哎照约定”。暗（三）不动班产收益权质押对隘质权人的效力。氨不动产收益权质哀押对质权人的效扒力，是指不动产矮收益权质押合同胺对质权人所生的澳权利和义务。胺质权人所享败有的权利一般应扮包括：案第一，优先暗受偿权。债权人艾可就出质之不动胺产收益权的价值隘优先受偿，这是瓣质权人最重要的耙权利。这种优先奥受偿权一般体现板在质权人得就出挨质的不动产收益蔼权的价值优先于碍出质人的未有担摆保的其他债权人哎受清偿。但是问按题在于当同一不斑动产收益权上设艾定数个质押担保扒时优先设立的质鞍

49、权人是否享有就啊出质之不动产收坝益权优先于后设肮立的质权人受清伴偿。从理论上讲澳，质权以交付占巴有为设立要件，隘这就排除了出质白人再就质物设立耙质权的可能性。熬但不动产收益权搬质押所涉及的不百动产大都是诸如安高速公路、污水俺处理厂等大型社板会公益项目，所稗需资金数额特别佰巨大，少则几千俺万，多则十几亿伴、几十亿甚至成胺百上千亿，单靠拌某家银行实难承凹担如此巨额的资傲金借贷数额，这昂就使得以不动产斑收益权为出质标俺的，多家银行共拔同出资兴建高速耙公路、污水处理安厂等不动产成为案可能。在此情况哎下各家银行的债斑权究竟如何实现耙？按先后顺序受坝偿，还是同时按蔼比例受偿？岸梁慧星唉教授认为，在一啊个标

50、的物上设定翱两个以上不动产鞍物权，依其纳入捌不动产登记薄的般时间先后享有顺邦位。顺位依登记般的时间确定，优鞍先顺位的权利优般先实现凹摆。倘若依此原理凹，问题便产生了胺：假设现有两家八银行A、B都以般高速公路收费权瓣为质押担保各出癌资5亿元兴建高扳速公路，A先于矮B办理质押登记拌。依熬梁伴先生的观点，A扳当然享有优先于败B以高速公路收霸费权受偿。B就笆只能坐等A受偿靶完毕后自己的债氨权方能受偿。很啊显然这从情理上巴是行不通的，也拔不利于保护B的办合法债权。因此安，笔者建议当同哎一不动产收益权胺上设定数个质权唉时，可考虑将收颁费基本结算账户袄设立在质权人之佰外的银行，进入扒还款期后，各个昂质权人按

51、贷款资柏金的比例同时受百偿，不宜提倡按唉登记先后顺序实昂现质权。半第二，质权俺保全权。质权保疤全权是指质物有阿败坏之虞，或其俺价值有明显减少扒之可能，足以害佰及质权人的权利澳时得处分质物，稗以所得价金提前爸清偿所担保的债佰权或代充质物（阿阎天怀，199俺9）。但在不动肮产收益权质押中搬质权的保全方式岸为：请求政府机巴关改善质物 HYPERLINK /class_free/6_1.shtml 败管理柏以增加不动产的叭收益或代为行使翱收费权以控制账氨户内资金流出直岸至贷款本息偿还坝完毕或者要求政般府另行提供担保碍。对不动产收益昂权质押而言，因艾不动产收益权受胺高速公路上的行吧驶车辆数、污水巴处理的

52、受益居民癌数影响甚大，具爱有很大的不稳定跋性，因此允许质拜权人享有质权保癌全权，对确保其俺债权的安全极为啊重要。依照担霸保法第70条案的规定，不动产岸收益权质押中质背权人行使质权保败全权，须满足以背下条件：1、不半动产收益权的价办值有明显减少的爸可能，该可能性癌是一种现实可能唉性，而非质权人矮的主观臆测；2摆、不动产收益权叭价值减少足以害懊及所担保的债权稗的实现。如果不班动产收益权的价百值虽有明显减少凹之可能，甚至已稗变为现实，但其阿价值尚足以担保版债权时，质权人斑就不能行使质权阿保全权；3、在澳满足上述两项条八件时，质权人应爸通知出质人，以爸征求意见，并可邦要求另行提供担拌保。在出质人拒奥绝

53、时，质权人方扮可行使保全措施傲。扮第三，转质熬权。所谓转质，艾是指质权人在债敖权存续中，为了芭对自己的 HYPERLINK /class_free/72_1.shtml 案债务办提供担保而将质懊物移转占有给第扮三人，从而在该跋质物上设定新的稗质权的法律行为把（王利明，19八98）。这一法摆律行为基于两个肮债权债务关系而癌形成了同一质物吧上的两个质权并稗存，从而产生出瓣出质人、质权人颁、转质权人三方氨主体的权利互动瓣关系。依据质权盎人转质权的权利把来源的不同，转氨质可分为两类办：一类为承诺转奥质，即质权人经伴出质人同意为担百保自己的 HYPERLINK /class_free/72_1.shtm

54、l 八债务扮，以其占有的质傲物为第三人再设敖定较自己有优先扳效力的新质权；熬另一类为责任转扮质，即质权人于爱质权有效存续期岸间，不经出质人埃同意，而是依据 HYPERLINK /class_free/11_1.shtml 哀法律扳的授权规范以自瓣己的责任将质物般转质于第三人，傲设定新质权（曹扳诗权，1998佰）。 拌查阅大陆法爸系几个有代表性熬的 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 鞍民法皑典，关于上述两安类转质的态度可疤概括为四种模式芭：一是以瑞士为拜代表，确认承诺盎转质，否定责任胺转质。其民法典敖第887条规定靶：“质权人经出吧质人同意后得将爸质物转质。”二

55、佰是以日本为代表靶，既允许责任转叭质，也确认承诺盎转质。其民法典挨第348条规定碍：“质权人，于鞍其权利存续期间胺，可以以自己的扳责任转质质物，澳于此情形，对因蔼不可抗力造成的扒不转质就不会产靶生的损失亦负责百。”对承诺转质阿，其民法典以有邦关“留置权等规邦定的准用”来加哀以间接确认，即阿质权人经出质人邦同意，可以占有癌之质物为自己的埃债务设定担保。俺三是以中国 HYPERLINK /class_free/127_1.shtml 安台湾巴地区为代表，立八法上仅明文规定挨责任转质即“质扒权人于质权存续暗中，得以自己之罢责任将质物转质哀于第三人，其因袄转质所受的不可绊抗力之损害，亦岸应负责”。四是

56、氨以法国、德国为耙代表，在法典上艾对两类转质均消靶极地不置可否，敖委于学说则多持翱赞成态度（曹诗扮权，1998）稗。相比之下，中袄国 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 懊担保法肮等民事法律规稗范对转质问题根皑本未加以规定，叭这不能不说是中暗国担保立法的一靶大遗憾。尽管办担保法对转质澳未作规定，是否啊就可以得出在不扒动产收益权质押半中质权人不享有半转质权的结论呢俺？答案当然是否坝定的。笔者认为瓣，在不动产收益袄权质押中，赋予疤质权人以转质权哀，一方面有利于唉解决质权人投入安大笔资金兴建不版动产后自有资金懊的不足，另一方岸面也有利于 HYPERLINK /clas

57、s_free/73_1.shtml 白银行安利用转质权开展胺其他信贷业务，拔实现银行资产的瓣保值增殖与银行笆利润的最大化。阿更何况“法无明捌文规定不禁止”挨为民法的一项重绊要原则，只要当芭事人所实施的法颁律行为不违反 HYPERLINK /class_free/15_1.shtml 扒社会半公序良俗，虽无跋法律规定亦应受拔到法律的保护。盎至于采用何种转扮质方式，则由当绊事人在质押 HYPERLINK /class_free/188_1.shtml 扳合同按中自行约定。叭第四，物上版代位权。因不动案产收益权质押中邦的不动产毁损、般灭失或者其他原坝因得有赔偿金或岸代替物（如前面捌笔者建议设立的罢风

58、险基金、政府扒保证金等）时，靶质权及于该赔偿碍金或代替物，质把权人得就该赔偿胺金或代替物优先熬受偿。埃第五，质权岸受侵害时的救济挨权。在不动产收暗益权质押中，质暗权受到出质人或坝者第三人侵害时柏，质权人有获得百救济的权利。对奥此，中国担保芭法未作明文规奥定。但质权属于胺担保物权之一种耙，可依据民法关摆于物权保护之规俺定行使救济权。昂再看一下质埃权人所负的义务啊。依照中国担按保法之规定，背质权人所负的义盎务主要是指质权百实现后，质权人拜负有返还清偿债斑权的剩余款项给胺出质人的义务。靶这个问题比较简澳单，在此不复赘按述。敖（四）不动懊产收益权质押对摆出质人的效力白出质人以其稗拥有的不动产收胺益权出

59、质后，该岸不动产收益权作背为债权之担保物皑，在其上设有担奥保物权，出质人奥的某些权利因此埃受到限制，但出坝质人仍是不动产翱收益权的拥有者吧，其地位并未发佰生变化，故而出皑质人就出质之不啊动产收益权仍享熬有以下权利：1袄、不动产之收益翱权。这里主要是按指行使收费权。氨2、余额返还请耙求权。质权人质安权实现后，收费凹账户内的资金在吧清偿债权后仍有拌余额的，出质人巴有权要求质权人半返还。出质人的懊义务，在不动产按收益权质押期间哀，主要是非取得巴质权人同意，不熬得转让出质的不背动产收益权，不挨得在不动产收益拔权上另行设定质捌押担保。七、结语背我们从具体埃的、总体的和价盎值的诸多层面上哀，对不动产收益扳权质押进行了比翱较系统的研究，埃并且通过与其他坝权利质押乃至其扳他国家相关法律搬规定之比较，认鞍识到在不动产收般益权质押的一系般列基本的重大问凹题上，中国的法敖律尚未有明确而爸有力的回答，尚霸处于准用其他法胺律的无法可依的啊状态之中。爱这种无法可坝依的状态有着深邦刻的社会和 HYPERLINK /class_free/171_1.shtml 扳历史笆背景。一方面，肮在中国固有法律败中，诸法合体、爸民刑不分，虽然搬存在