XX户型资产评估报告书

1、PAGE PAGE 14艾其他资产评估案岸例5.1搬资产评估报告爸案例S公司改制为颁股份有限公司项皑目的资产评估报疤告书摘 要傲K扒整评报字（唉0扮1）第埃XXX板号颁以下内容摘自资岸产评估报告书，熬欲了解本评估项爸目的全面情况，唉应认真阅读资产熬评估报告书全文坝。安K评估公司拜接受扒S公司癌的委托，根据国安家有关资产评估斑的规定，本着客柏观、独立、公正碍、科学的原则，靶按照公认的资产澳评估方法，对阿S胺公司改制为股份伴有限公司所涉及暗的整体资产进行柏了评估。本公司拔评估人员按照必邦要的评估程序对皑委估企业的经营拜状况、财务状况拌、投资环境、整蔼体资产的使用效笆果、获利能力和案企业的发展进行哎

2、了客观、全面、爱科学的预测、核熬算，对该整体资熬产截至斑200癌1年8月背3爱1日岸所表现的市场价胺值作出了公允反颁映。现将资产评碍估情况及评估结败果报告如下：肮本次资产评估范稗围系截止扒200耙1年8月唉3翱1日按S公司扮所拥有的整体资扒产。佰评估基准日：昂200班1年8月叭3坝1日蔼评估目的：改制矮为股份有限公司吧评估方法：收益邦现值法瓣评估结果：巴S公司账爱面资产总额为6鞍57袄,爸565白,罢495背.6扮8元，疤账昂面负债总额为3百53霸,2跋63俺,罢253拔.傲82元，账面净胺值304霸,笆302霸,靶241捌.安86元，经评估办S公司拌整体资产价值为柏49笆5,啊63坝0,肮0

3、笆0拔0唉.00艾元（大写：肆亿拔玖仟伍佰陆拾叁哀万元整），增值半191翱,百327按,啊758半.拌14元，增值率哎为62.87%扳。奥本报告提出日期般为版200把1年10月16胺日靶，评估结果的有蔼效使用日期至癌200阿2年8月30日岸止。埃本报告仅供委托笆方为本报告所列蔼明的评估目的服哀务和送交财产评邦估主管部门审查搬使用，本评估报伴告的使用权归委扒托方所有。除按拌规定报送有关政伴府管理部门或依吧据法律需公开的八情形外，未经委皑托方许可，评估唉机构不得将报告摆的全部或部分内敖容发表于任何公盎开的媒体上。跋K哀评估懊公司 岸 搬 岸 法氨定代表人：绊 办 哎 澳 肮 岸 翱总评估师：靶 岸

4、 八 安 拌 版 拜项目负责人：啊 哀 暗 胺 版 艾 跋 注册评估师：阿 靶中国 上袄海按 唉 啊 阿二埃澳一年十月十六日S公司改制为岸股份有限公司项扮目的资产评估报艾告书办K颁整评报字唉(0安1扳)爸第矮XXX号吧K评估公司颁接受拔S公司肮的委托，根据国奥家有关资产评估搬的规定，本着客伴观、独立、公正拜、科学的原则，伴按照公认的资产矮评估方法，对暗S公司昂改制为股份有限败公司所涉及的整板体资产进行了评碍估巴。本公司百评估人员按照必背要的评估程序对懊委估企业的经营胺状况、财务状况俺、投资环境、整瓣体资产的使用效跋果、获利能力和背企业的发展进行隘了客观、全面、背科学的预测、核半算，对该整体资矮

5、产截至耙200懊1年8月暗3拔1日板所表现的市场价哀值作出了公允反半映。现将资产评碍估情况及评估结吧果报告如下：碍一、委托方及资办产占有方概况稗 班委托方、资产占搬有方：奥S公司艾注册地址：唉K市经济捌开发区岸法定代表人：百XXX靶注册资本：美元佰贰仟捌佰伍拾万疤元整耙企业类型：外商半独资经营昂经营范围：开发哀、生产、销售电背子等高科技产品半；生产销售陶瓷俺制品、美术陶瓷板、精密陶瓷。唉S公司成立于1巴994年10月鞍，投资总额30邦00万美元，注碍册资本2200隘万美元，跋后增资至285背0万美元。靶1998年5月把产品正式开始量斑产。公司经营范白围为生产销售陶斑瓷制品、美术陶拌瓷、精密陶瓷

6、。爱现行业务范围以阿生产及销售各种矮内外墙砖及通体岸砖为主，产品包奥括：外墙砖、通摆体外墙砖、地砖奥、壁砖、广场砖版、渗花通体砖、拔多管布料通体砖蔼等。公司先后通氨过ISO-90颁01和ISO-吧14001认证蔼，并被有关评估肮公司评定为AA疤A级企业。柏长期以来，S公靶司秉持公司一贯搬的经营方针及经昂营理念，积极深昂入和开发中国大搬陆市场。公司成般立以来，公司经般营规模、资产规拔模逐年增大，盈半利总额也逐年增暗加，保持资产利伴润双增长的局面案。2001年公柏司被授予 癌“靶2000年度K坝市最佳外商投资懊企业颁”耙荣誉称号。二、评估目的百根据案S公司案董事会决议，拟碍改制为股份有限昂公司。斑

7、本次评估目的即班为阿S公司瓣改制为股份有限俺公司所涉及的整柏体资产提供价值盎参考依据，不用笆于企业调昂账半等其他用途。背三、评估范围和版对象胺本次资产评估范蔼围系截止板200百1年8月颁3昂1日昂S公司唉所拥有的该公司碍整体资产，其中凹包括流动资产3唉2颁,捌720拜.隘63万元、固定隘资产28白,澳040版.案51万元、无形百资产3俺,柏931胺.白87万元、其他昂资产1半,挨063埃.巴54万元、总资阿产共计65埃,安756绊.爱55万元，流动斑负债霸伴34艾,巴126捌.佰33万元、长期颁负债跋碍1般,颁200拜.艾00万元、负债拜总计埃35,326.般33奥万元，净资产板30,430.

8、把22芭万元。以上均为拌经营性资产，评笆估对象为企业的坝整体资产。芭 搬纳入评估范围的袄资产与委托评估坝时申报的资产范霸围一致。四、评估基准日版本次评估基准日版为艾200八1年8月扳31皑日摆。埃确定评估基准日耙的理由为：爸1、月末会计报隘表完整准确捌2、尽可能接近俺评估目的的实现白日期办评估基准日的价熬格是本次评估中扒一切取价的唯一傲有效的价格标准靶。五、评估原则耙根据国家国有资捌产管理及评估的霸有关法规，我们唉遵循的工作原则半是独立性原则、跋科学性原则、客傲观性原则、专业邦性原则。评估适捌用的经济原则是耙贡献原则、替代摆原则、预期原则绊以及持续经营原傲则、最佳使用原罢则。六、评估依据（一）

9、法规依据八1芭、中华人民共和鞍国国务院百1991半年第瓣91皑号令发布的国芭有资产评估管理安办法；捌2爱、原国家国资局坝制定的国有资矮产评估管理办法埃施行细则；哎3碍、财政部财评字懊19999岸1碍号文资产评估板报告基本内容与吧格式的暂行规定袄；爱4哎、原国家国资局鞍转发的资产评敖估操作规范意见败；爸5、财政部外案商投资企业会计芭制度；阿6、上海市国有哎资产管理办公室鞍颁布的收益法笆适用性判断规则办（试行）；扒7吧、其他有关法规啊和规定。霸（二）经济行为疤依据瓣版S公司鞍董事会决议拜。（三）产权依据背1、外观设计专跋利证书34件；唉2、外观设计专唉利申请受理通知啊书69叭件肮；翱3、商标注册证

10、拌6件；爱4、注册商标许捌可使用合同6件挨；摆5、房权证5件柏；版6、国有土地使摆用证1件。摆（四）评估预测八参数及选取依据蔼1、懊S公司把19唉9颁8-2000年爱度财务报表；翱2、啊S公司袄评估基准日财务澳报表；办3、爸S公司把历史经营状况分靶析资料；氨4、稗S公司搬提供的营运计划爱书；肮5颁、 HYPERLINK http:/ 拔中国陶瓷在线、 HYPERLINK 碍陶瓷世界、 HYPERLINK 艾全球陶瓷信息网哎、 HYPERLINK 靶.俺COM澳中国建材网等网罢站所载相关资料败；癌6、罢S公司败提供的其他相关稗资料；颁7、评估人员收阿集的各类与评估埃相关的佐证资料埃。七、评估方法

11、巴本次评估采用收邦益现值法。把（一）评估技术哎思路和程序的理鞍论基础暗收益现值法是指半通过估算被评估胺资产的未来预期版收益并折算成现矮值，借以确定被笆评估资产价格的办一种资产评估方版法。所谓收益现背值，是指企业在笆未来特定时期内敖的预期收益按适稗当的折现率折算肮成当前价值（简白称折现）的总金哎额。奥采用收益法评估颁出的价值是企业哎整体资产获利能斑力的量化和现值敖化，而企业存在佰的根本目的就是伴为了盈利，因此爱运用收益法评估扳能够真实地反映把企业整体资产的疤价值，更能为市霸场所接受。收益斑法能弥补成本法绊仅从各单项资产碍价值加和的角度瓣进行评估，未能坝充分考虑企业整叭体资产所产生的瓣整体获利能力

12、的坝缺陷，避免了成安本法对效益好或哀有良好发展前景靶的企业价值低估八、对效益差或企岸业发展前景较差捌的企业价值高估阿的不足。败 俺其中：八P俺评估值（折现值扳）；吧 扳 r拜所选取的折现率皑；八 澳 t霸收益年限（收益胺期）；伴 般 F靶i摆岸未来第熬i挨个收益期的预期扳收益额；拜 澳 岸F拔板未来等额预期收碍益额；凹 案本次评估使用该碍公式，是基于企拌业正常持续经营敖条件下，通过对胺企业未来收益的矮折现来确定评估翱值，其特点是资扳产经营期间每年扮的收益额不等且暗收益期较长，在袄对企业未来五年傲的产品销售收入袄、各类成本、费霸用等进行预测的佰基础上，自第六扒年起以后各年的捌收益额水平假定癌保持

13、在第五年（胺即2006年）凹的水平上。熬（二）适用性判板断唉1、总体情况判哀断搬 傲S公司疤主要开发、生产奥、销售中高档建盎筑陶瓷制品。截肮止2000年度绊，公司在建筑陶办瓷市场占有率位敖居前列，销售网爸络辐射江、浙、吧沪、东北、华北阿、华南、西南和芭中南等地区。版本次采用收益现百值法的原因分析爱如下：艾（1癌）本公司接受委爸托后对S叭公司资产进行清版查核实，至斑2001年8月澳31日拜公司扳拥有的各类资产阿基本为经营性资邦产，为持续经营坝提供了必备的条懊件。版（2拔）S绊公司进入中国大叭陆市场已近8年跋，积累了丰富的案经营经验，建立懊起了可观的企业挨规模和市场网络摆，进入了高速发艾展的时期，

14、未来百收益可以量化预埃测，未袄来风险也可以阿加以衡量，基本伴具备了采用收益捌现值法评估的前傲提条件。佰2、评估目的判疤断半本次评估的目的办是为S背公司改制为股份安有限公司所涉及捌的整体资产提供暗价值依据，重置按成本法仅能反映摆资产本身的重置八价值，不能全面靶、科学地体现企柏业摆的市场价值。本背次评估委托方要矮求我公司在评估傲时，对S翱公司的市场公允坝价值予以客观、半真实的反映，不伴仅仅是对各单项碍资产价值予以简板单加总，而是要岸综合体现企业各颁单项资产的价值班以及企业经营规百模、行业地位、拔成熟的管理模式白所蕴含的整体价按值，即把企业的唉各单项资产作为翱一个有机整体，安以整体资产的获伴利能力来

15、评估企奥业整体资产价值澳。百3、企业会计报霸表判断奥根据S公司提供奥的会计报表，公爱司前几年的营业隘收入、净利润等瓣均为正值，平稳懊增长且波动幅度艾不大，表明公司盎的经营活动比较碍稳定，企业整体半资产的获利能力笆从前3年的实际暗运行来看是可以叭合理预期的。八、评估过程柏 芭我们根据资产评靶估的有关原则和艾规定，对评估范扒围内的资产进行瓣了评估和权利鉴埃定，具体步骤如拔下：盎（一）拌200班1年9月22日叭接受皑S公司奥的委托对其整体啊资产进行评估，凹业务约定书编号颁为：耙XXXXXXX氨。般（二）听取关联班方及资产占有方按有关人员对委估澳对象历史和现状蔼的介绍；根据评爸估目的和评估对奥象及范围

16、，选定澳评估基准日，拟氨定评估方案。胺（三）评估人员阿在对企业填报的鞍资产评估申报内凹容进行征询、鉴班别，并与企业有吧关财务记录数据胺进行核对的基础澳上，对资产进行爸了清查核实，并搬收集了各类与未案来年期收益预测熬相关的资料以及傲企业产权证明文稗件，确定企业收案益有效年限；胺（四）深入了解蔼企业的生产、管瓣理和经营情况，哎如：人力配备、拌物料资源供应情碍况、管理体制和跋管理方针、财务罢计划和经营计划耙等；凹（五）对企业前碍几年的财务资料邦进行分析，并对安经营状况及发展般计划进行分析。斑（六）对由该企扮业整体资产可带挨来的未来收益进搬行预测；安（七）对与该未奥来收益有关的各傲项成本费用进行把预测

17、；霸（八）根据各类败风险预测，选定隘合理的风险报酬哎率，进而确定折扒现率；阿（九）对未来年邦期的收益按选定皑折现率进行折现胺，得出整体资产氨的现值。扮（十）根据评估皑工作情况，得出颁初步结果，听取澳专家意见，确认哎无重评、漏评事矮项，分析意见，懊修改完善。般（十一）起草资唉产评估报告书，八经本公司三级复蔼核完成报告书，罢向委托方提交正敖式资产评估报告斑书。九、评估结论蔼S公司账肮面资产总额为6岸57坝,暗565扳,澳495懊.6隘8元，搬账佰面负债总额为3疤53安,2凹63邦,办253皑.拜82元，账面净挨值304扳,拌302斑,鞍241敖.案86元，经评估埃S公司疤整体资产价值为鞍495颁,

18、隘63扳0,百0袄0碍0绊.00八元（大写：肆亿隘玖仟伍佰陆拾叁傲伍万元整），增板值191靶,拔327疤,伴758捌.捌14元，增值率皑为62.87%笆。评估结果汇总表胺 板 爸 半 扳 坝 翱 金额单摆位：万元哎资产项目百账拜面值靶调整后账面值靶评估值袄增值额癌增减率爱%隘流动资产巴32,720.傲63矮32,720.巴63白固定资产板28,040.癌51癌28,040.扳51跋无形资产邦3,931.8霸7啊3,931.8熬7捌其他资产袄1,063.5阿4挨1,063.5瓣4伴总资产澳65,756.爸55稗65,756.哀55案流动负债版34,126.耙33岸34,126.伴33暗长期负债氨

19、1,200.0吧0翱1,200.0按0笆负债总计哀35,326.氨33板35,326.啊33笆净资产按30,430.吧22斑30,430.巴22按4败9白,板563把.00鞍1矮9芭,氨132拔.78稗62扒.8办7叭%班十、特别事项说扒明阿（一）由于地方邦城市规划的需要颁，公司生产经营瓣场所在未来1年耙内极大可能面临疤搬迁，这将对公俺司的生产经营活肮动产生一定的不癌利影响。本次评巴估中对此事项已败进行了审慎的考霸虑，并假定公司蔼搬迁产生的损失岸可由地方政府予蔼以补贴。懊（二）对企业存爱在的可能影响资罢产评估值的瑕疵版事项，在企业委皑托时未作特殊说霸明而评估人员根拜据专业经验一般摆不能获悉的情

20、况败下，评估机构及奥评估人员不承担啊相关责任。佰（三）本公司不哎对委托方提供的蔼有关经济行为批岸文、营业执照、碍权证、会计凭证半等证据资料的真傲实性负责。柏（四）本公司声稗明现在及将来与哎贵公司委托评估八的资产或其评估耙价值概无利益关败系。埃（五）本公司对盎所采用的信息资碍料来源的真实性暗，可靠性负责。班十一、评估报告叭基准日后重大事拜项摆（一）评估基准巴日后至出具评估蔼报告日，按S公司瓣一切经营活动正搬常，不存在需披霸露而未披露的重八大事项。办（二）评估基准艾日后至报告有效碍期内，资产数量碍和作价标准发生肮明显变化时，或捌委托方发生期后芭事项并对委估价袄值产生显著影响阿时，不能直接使艾用本评估结论。巴十二、评估报告懊的法律效力敖（一）评估报告癌成立的前提条件鞍和假设条件：靶 1、本啊报告所称叭“背评估价值阿”俺，是指所评估的矮资产在现有用途败不变并继续经营拌以及在评估基准熬日的外部经济环爱境前提下，根据蔼公开市场原则确哎定的现行公允价昂，没有考虑将来靶可能承担的抵押芭担保事宜，以及哎特殊的交易方式坝可能追加付出的办价格等对评估价捌值的影响；昂 2、国唉家宏观经济、政隘治政策变化对企背业预期情况的影癌响，除已经出台翱尚未实