解读REITs募集说明书之产业园区篇

1、目录产业园区：经济发展的重要载体 1产业园区：政策高度支持，经济紧密相关 1园区发展进入新阶段 2 HYPERLINK l _TOC_250006 公募 RI：打通退出渠道 4RIs园区类项目发售认购情况 4 HYPERLINK l _TOC_250005 基础设施项目公司负债情况 6 HYPERLINK l _TOC_250004 底层资产禀赋优异 7张江光大园：板块成熟，配套完善 7苏州工业园：首个中外中央政府级合作的开发区 8 HYPERLINK l _TOC_250003 运营管理：长期投资及资产管理的结合艺术 HYPERLINK l _TOC_250002 试点项目运营经验丰富 HY

2、PERLINK l _TOC_250001 租金水平较高，空置率稳中有降 HYPERLINK l _TOC_250000 存在一定新增供给，料影响不大 租户结构存在差异，但到期压力均可控 风险提示 插目录：家级经开区生产总值及占全比例 3：家级经开区财政收入及占全公共财政收入比例 3：家级经济开发区区域分布 4：张江光大RIT战略投资者结构 5：苏州工业RIT战略投资者结构 5：网下投资者结构 6：上海市GDP及张江高新技术产业开发区占全市比 8：上海常住人口及浦东新区常住人口占比 8：张江高新区 家高新区评价排名 8：张江光大理位置 ：苏州工业理位置 ：科技公司及建屋公司股权结构 ：上海产业

3、 区空置率及平租金（0年三、季度） ：张江光大 平租金及出租率走势 单位：元平方米日，% ：苏州工业RT两个基础资产项目出租率 ：苏州工业部分 区租金情况 单位：元平方米月 ：各区域错位发展 ：张江板及上海核心产业区平租金走势 ：张江板供应及需求 单位：万平方米 ：上海市核心产业 区未来供应项目建筑面积（-223 年） ：两单产业Rs及海外含产业RIs分红率 ：张江光大 租户结构（分行业领域） ：张江光大 前十大租户租赁面积占比 ：张江光大 到期续租率 ：张江光大 租约剩余年限分布情况 ：张江光大 年平 租金（元平方米天） ：张江光大 租户数量及出租率 单位：个，% ：际科技 五期B区租户结构

4、（分行业领域） ：5产业 一期、二期项目租户结构（分行业领域） ：际科技 五期B区租约面积到期结构 ：5产业 一期、二期项目租约面积到期结构 ：租户结构及出租率对比 单位：个，% 表格目录表：我产业区发展阶段 1表：部分产业区发展阶段的相关政策 1表：中产业区领域的五类典参与者 3表：区运营管理能力要求全面 4表：两单产业区Rs发售信息 单位：亿份，元份 5表：两单产业区Rs认购情况及分派率预测 单位：元份，亿份，亿元 5表：安恬投资资产负债情况（单位：万元） 6表：科智商管公司最近三年主要财务指标（单位：万元） 7表：区艾派科公司最近三年主要财务指标（单位：万元） 7表：两单产业 区RIs基

5、础资产情况对比 9表：集挚咨询的管理层及拟配备核心运营管理人员情况 表：集挚咨询股东具备丰富的区运营和管理经验 表：科技公司同类项目运营管理经验 表：科技公司运营管理人员情况 表：建屋公司同类项目运营管理经验 表：建屋公司运营管理人员情况 表：苏州工业 未来三年内入市竞品分析 产业区：经济发展的重要载体产业区：政策高度支持，经济紧密相关产业 区是各级政府部门或企业进行开发和管理聚集若干工商业企业，具有明确管辖边界和管理权限的区域区域内实行特殊的优惠政策，提供专门的配套和服务来吸投资是区域经济发展产业调整和升级的重要空间聚集形式，是落实经济发展战略的要抓手产业 区的表现形式多样包括自由贸易区出口

6、加工区、经济特区高新科技区、保税区、自由港、企业区、各类产业 、总部基 等。从大的分类上可以划分为科区、一般工业 区、专业 区三大类。179年蛇口工业区的成立，拉开了中 产业 区开发建设大幕。0世纪0年代末，民经济逐步由传统纺织煤炭机械等产业转向先进制造业高新技术产业等新兴产业，产业 区的规划开发建设和运营也逐步走向精细化和专业化中的产业区具备独特性发达 家设立产业区更多是为解决工业环境污染和压力而我作为发展中 家更多是为了解决特定发展时期生产力不足，资金人才、技术匮乏等问题并逐步担对外开放、推动城市化建设、集聚培育新兴产业等重要使命，与经济发展紧密相关。表：我 产业 区展阶段时间发展阶段发展

7、特点改革初立促进体改革发展放 济行政特明显快速发展推进改开放促进市化程促进产聚集6整顿调产业 数量多效率下6年发布中 开区审公告录（简称目录）至今创新升级适应新经济展阶，8年新版目发，政向战新等产业资料来： 发改，表：部分产业 展阶的关政策实施时间法律法规名称核心内容.7 务院办公厅关于暂停审批各类开发区的紧急知（ 办明0号.7 务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建用 理的知（ 0号）.1 务院关于加大工作力度进一步治理顿市 秩序的紧急通知（ 发明对于开区过发展行控。对开发区全面理整顿：、对 家级开区未经 务院准擅扩建的分，予以减，法收 占用的 ； 、对级开发中布合理、能重复、占用 过多的进

8、行；对长期得不到发、项目资落实的以撤销，收 占用 ；、对级及以下级政擅自批设立各类开区按照撤销核减整合的求统一行整。9号）.2关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政界限通知（发外 3号）规范了开发区由 务院和省、区、直辖市政府以下称“省府”）级审批的制度，导各类开发行整改，纠正违擅自设立开、盲目大开发规模现象解决发过多过、违用 突出题。.2家发“局集用 集产业集通过设审核开发区落实“ 范 东南西北 周边界，聚”设开发进设审核定设置界，将发区理整成落到了实 。.3清理顿开区的核原和准改外资1号）规范了级及下开区的核度。.8商务办公关于 家经济技术规范了 家级发区建的批度。开发区建审原则审批序的

9、通.3家发改革会同资部建设部上经过清整，全 开发数由,6家减少到,8家，少.，规报 务全 各开发清理顿工作结报告划面由.6万平公里缩,9平方公里少.。 保留三类开发区，即综合经济开发区新技术产业区和色产业 区。 每个县、县级市城市郊区则上保一家开区。.0商务部布 级经技术发区和边“十二五”期间， 家级开发展的重点任务为营造优良投展环境；境经济合作区“十二五”发展规划提高先进制造业争力；大力战略性新兴产业壮大提升高术产业；（5年）推动现代服务业展；着力构域创新体系；提要素资源集合能力；优化开放 经格局强化态境保护理；面促区域调展。.0 务院办公厅关于促进 家级经济技术以 家级经济技开发区为试、排

10、头兵，对开区转 升级新发展进开发区转 升创新展的干见（行探索。办发4号）.3关于完善 家级经济技术开发区考核制商务部牵头负责织考核评价，会同相关部门强对 家级区的宏观度促进创新驱动发展的指导意见 办发指导和管理。对展好的 家开区一方面 金、人方面给予4号激励政。.3 务院办公厅关于完善 家级经济技术绕完善 家级开区综合发平考核评价制度从夯实产业、激发创开发区考核制度促进创新驱动发展的指导新活力、发挥区带动作用、绿色集约发展、进体制机制等五个方意见 办发4号面，提出具体考内容及通过促进 家级经开实现的目标，加大政策支持度高政精准分调动 家级济技开发加转 升、实现创驱动展的极性。.1 务院办公厅关

11、于促进开发区改革和创新发展若干见 办发7号对于建立促进和范开发区发长效机制、推进给侧结构性、振兴体经济具有重要义，将更好 挥开发区 稳增、调结构、展中的极带动用。.5 务关于发进步深中 （广）率先对标 际投和贸易通行，建立与 际航枢纽、 际中心和金自由贸试验改革放方的知融业对开放验示窗口适的制度系打造放 济新制先行、高水平对外开放户枢纽和粤大湾区合作示范。强化自贸区同广东省改革联动开拓调发新域，打粤港大湾合作范区. 务院关于推进 家级经济技术开发区提升开放 经济量：拓展利资方式、优化外投资导向、对外贸易创新提打造革开新高 的见 发质量；赋予更大革自主权：“放管服”改革优化开发建体和运营1号主体

12、管理机制、持开展自贸区相关改革试点打造现代产系：加强产业布局统筹协、实施先进业集群培育行动实施现代服优化升级行动、励 级经区复推自贸试区、主创示范等点经验等.8 务院关于印发 6 个新设自由贸易试区总体案的知 发6号中 （山东）由贸易试验体方案、中 （江苏）自易试验总体方案、中 （广西）贸易试验区总体案、中 河北）由贸易试验区总方案、中 （云南）自由贸试验区总体、中.0深 建设中 特色社会主义先行示范区综合改试点施方（5年）（黑江）由贸试验总方案以设立济特区0 周年为机， 中央革顶设计战略署，支持实施综合授权革试点。推三产业混合用 支持盘活利量工业；放宽能源、信、公用事交通运输、教育领域市 准

13、进一步宽前沿技术领域外商投资准制；提升城市空统筹管理水扩大金业、航业等外开等资料来：中 政府， 发改革委站，区发展进入新阶段根中开发区审核公告目（8年版文件我目前共有3个开发区，其中 家级开发区2 个（经济技术开发区9 个、高新技术产业开发区16 个、海关特殊监管区域5个边境跨境经济合作区9个其他类 开发区3个省级开发区1 个。我们判断，如果考虑到未进入目录内的开发区，各类产业 区应该会超过000个。经历 十余年发展产业 区相关的规章制度激励政策日益完善形式及内涵日渐丰富，对 家经济发展起到了重要的支撑作用。9 年，我 28 个 家级经开区实现生产总值8万亿，贡献财政收入1万亿，分别占 内生产

14、总值的%、全 公共财政收入的%；9家家高新区实现生产总值1.20万亿元，上缴税费190万元，分别占 内生产总值的1.30%、税收收入的1.0%。 ： 家级开区产总及全 比例 ： 家级开区政收及全 公财政入比例GP:现价家级开区产总占全 比例全 公财政入家级开区政收占比,00,00,0,0,0,00.%.%.%.%.%.%.%,0,0,0,0,0,0,0,0,0,00.%.%.%.%.%.%.%资料来W，注：单位亿元，%资料来W，注：单位亿元，%产业 区的发展模式逐步多样化由最初的产城分离以产带城逐步演变至产城联动产城融合产业 区与共享经济、平台经济、互联网生物医药等新兴产业及模式进一步结合产业

15、区的开发和建设参与者也日益丰富近期公募Rs的推出有望解决产业 区融资模式难、退出渠道少等问题，进一步促进产业 区发展。表：中 产业 区域的类典 参与者区类代表公司优势劣势政府背景陆家嘴海临港张江高科、东高新等政策、和源优，招引力度大，项目成率较高房 产合体发经，雄的金实力、体制机限制发展力不，务体创新速慢，势判可能存 后缺乏产资源发模与常快周”房 产发商身亿达中 金 盛发诺基亚业 海尔方政关拥有自产业诸多下游业易策略违、资沉淀成资链张对 区开发营较“陌”同业竞产业巨背景车产业 近年东、菜鸟联物流 区企业得 方府政扶持优惠件快速形成产业聚集熟悉产业有一的品影响产业资、争和排斥资产和收规小对于体的

16、控力、轻资产营锦和商创投机出身力合创资料来：Es招募说书，以产业务见、机灵资金实雄厚有产集和对被资企业“话权”易获得 政府的持、政优惠能够取优质 区 资“二房”模经营力较大区拿 、规、建，后运服务产业投，存 “跨”后诸不适新时代产业 区面临新要求以 家级经济开发区为例随着经济发展和社会进步，定位和要求也随之变化。设立初期主要是为了解决审批手续繁杂、机构叠床架屋等制约济社会发展的体制问题后面定位逐渐演变为改革创新的试验田对外开放的排头兵区域发展的增长极。自6 年起，商务部开展 家级经开区综合发展水平考核评价工作，完善经开区退出机制近两年，甘肃酒泉经开区宁夏石嘴山经开区由于经营质量较低，退出 家级

17、开区序列。至此， 家级经开区数量由9个减少为17个，区域分布日趋平衡。 ： 家级济开区区分布西部 22东部 49中部 29资料来：中 开区审公目录（8 年版，表： 区运管理力要全面管理职能组成部分说明和架设分配房 产理和施租或出售基础设、上建和设施理行政服务业务开与创管社会服管理景观美化础设和公事业务的提营和以公设施使用费收取包括信陆、部运输络、水、物管和水注册和（ 应政机构的情况下确保管合规保 区安全和保；供总体 区务理提供关于 区务的息吸引住户以及 有时（通通过共助计划吸引术员，以进支持创的企孵化直接或接确保提供疗健培训售社区民间 体系员工娱住宿消防服务功且这些服和功的费计入户支付的费（如

18、防服、社关），或于使费提（如疗健、员工住），可由关商企（如零、餐等）供保证公事业其它础设管服务正常运和供应确保企能够速便捷 入驻 ；充保护人、财和环，以确保 区的安全产和动吸引企入驻 区；供平鼓研发知识共享创造有的工和生环与区合促进与益 的对话绩效管与监控编制报、调住户绩效估经济、会和境绩监资料来：工组织，公募 REIs：打通退出渠道作为我 经济增长的重要驱动，产业 区仍然存 不少挑战比如部分 区定位不晰发展主业不够突出同质化竞争严重资源浪费；部分 区产业结构落后企业技术含量及效益贡献不足，科研能力普遍较弱；不少 区缺乏综合管理运营能力，投融资渠制约较多。其中投融资渠道不完善是制约产业 区发展

19、和升级的核心问题， 区将经营心放 投融资方面，而 经营管理中投入不足，并未产生预期的社会经济效益。公募Rs的推出有望打通退出渠道为产业 区“投融管退全产业链奠定基础，支持具备较强管理和运营能力的优质 区企业轻资产发展。EIs区类项目发售认购情况首次试点的9单基础设施RIs中有3单底层资产为产业区我们重点分析安张江光大 封闭式基础设施证券投资基金（下称张江光大RT）和东吴-苏州工业 区产业封闭式基础设施证券投资基金（下称苏州工业RIT。目前这两单 Rs 已完成询价，投资者热情高涨。张江光大 RT 询价区间为 -3.20 元份，询价结果为9 元份，有效拟认购份额数量总和为18,30 万份，为初始网

20、下发售份额的5倍苏州工业 RT询价区间为8-4.94元份询价结果为8 元份，有效拟认购份额数量总和为14,50 万份，为初始网下发售份额的倍。两者对应基础设施项目价值分别为5亿元、2亿元。表：两单产业 区Es发售息单位：份，元份战略配名称认购份网下售份公众售份询价封闭期基金管理人原始权益人交易 所区间上海光投资心（限华安张光大 封闭基础设施证投资金东吴苏州业 产业 闭式基设施券投基金资料来W，.7.6.0.8.8.0.8.40年0年华安基理有限东吴基理有限合伙控安（北） 上海交投资管有限司苏州工业 区上海交所表：两单产业 区Es认购况及分率预测位：元份份，亿元项目询价结果认购倍数发售份额对应基

21、础设施项目价值资 产 评 可供分配金额预测现金分派率预测估价值张江光大 IT.9.55.5.0.0.0.%.%苏州工业 IT.8.39.2.0.0.2.%.%资料来：Es招募说书，金份额售公，从申购投资者结构来看，张江光大 RIT 及苏州工业 RIT 战略投资人（含原权益人）认购份额占比分别为 3%、0%；网下初始发售份额，分别占扣除初始战略配售份额数量后发售份额的%及%；网下投资者申购情况来看， 是券商自营占比最高其占网下投资者申购份额总量比例分别为%次多认购为保险机构，占比分别为%、2%。 ：张江光大 IT战略者结构 ：苏州工业 IT战略者结构公募专户其他机构券商自营私募原始权人保险公募专

22、户其他机构 券商资管券商自营原始权资料来：基份额售公，资料来：基份额售公， ：网下投者结构保险公募专户私募基金信托证券资管证券自营张江光大园苏州工业园%资料来：基份额售公，基础设施项目公司负债情况张江光大 RT架构中基础设施项目公司系安恬投资0年末安恬投资资产负债率为9%主要负债为银行长期借款8万元年利率为全 银行间拆借中心公布的1年期贷款基础利率上浮0个基点借款期限为9年0月7日至4年1月5日止。表：安恬投资产债情（位：万）项目0年末9年末8年末7年末流动资合计.1.5.1,.0非流动产合计,.0,.0,.0-资产总计,.1,.5,.1,.0其他应款,.7,.9,.8,.3流动负合计,.7,

23、.9,.8,.1长期借款,.0,.0,.0,.0长期应款,.0其他非动负债,.2,.2,.2非流动债合计,.2,.2,.2,.0负债合计,.9,.1,.0,.1资本公积,.0,.0未分配润,.8,.6,.9,.1所有者益（股东益）,.2,.4,.9,.1负债和有者益（股东权）总计,.1,.5,.1,.0资料来：张光大ET招说明书苏州工业 RIT 的两个底层资产为 际科技 五期B区项目与5产业 一期、二期项目对应项目公司为苏州工业 区科智商业管理有限公司及苏州工业 区艾派科项目管理有限公司。两个项目公司 0 年末负债同比增长幅度 较大，主要原叠为资产划转造成的应偿还债务（其他应付款大幅增加后续将

24、通过由资产支持证券管理（代表专项计划）发放的股东借款进行置换。项目实际无银行贷款、类RIs、基金等债务。个入池资产对应项目公司的存量债务 为关联方债务不存 任何对外负债叠此不存偿还外部债务情况。表：科智商公司近三主财务指（单：万）项目0年末9年末8年末资产总计,.8,.4,.2负债合计,.8,.5,.8所有者益合计,.9,.9,.3营业收入,.3,.9,.5营业成本,.7,.4,.4营业利润,.2,.2,.2净利润,.2,.2,.9资产负率（）.4.8.0流动比（倍）.6.1.0速动比（倍）.6.1.0资料来：苏工ET招说明书表： 区艾科公最近年要财务标（位：元）项目0年末9年末8年末资产总计

25、,.0,.9,.3负债合计,.0,.6,.4所有者益合计,.0,.3,.9营业总入,.7,.6,.4营业总本,.8,.8,.4营业利润,.9.6.0净利润,.5.5.5资产负率（）.3.8.3流动比（倍）.6.5.5速动比（倍）.6.5.5资料来：苏工ET招说明书底层资产禀赋优异产业 区和城市区域发展关系紧密相辅相成通过建立科学高效的产业发展体系合理产业配比及资源配置产业 区建设能够推动城市功能的不断完善，而城市的高质发展也将带来 区的持续健康发展，从而实现区域内人才信息资本等多要素的高水集聚叠此产业 区RIs基础资产的自身叠（区位资产实物以及所处区域的规划、经济、人口等先天禀赋是其价值的重要

26、组成部分。张江光大：板成熟，配套完善上海市产业 区市 依据发展成熟度的差异可以分为核心 产业 区和成长产区。核心产业区包括张江、漕河泾、金桥临空和市北板，主要集中于中环线附 近成长 产业 区则空间分布相对分散距离中心城区相对更远。平 而言，更为成的核心产业区 空置率及租金水平上是优于成长 产业 区的而张江高科技区是核心产业区中的佼佼者。目前张江高新区已形“一区二十二 的发展格局总面积1平方公里覆盖全市6个行政区拥有0余家研发机构0余家公共服务平台0余家高新技术企业。9年张江高新区生产总值达1亿元，同比小幅落，但仍占上海市比达5%。根据科技部火炬中心20年的 家高新区评价结果，张江高新区9家高新

27、区中综合排名为第二名单项排名中高新区可持续发展能力排名第一， 较上年继续提升，发展势头良好。 ：上海市GP及张江新术产业发区全市比 ：上海常人口浦东区住人口比上海张江高技术业开区占比上海:常人口浦东新占比,0,0,0,0,0,0,0,0,00.%.%.%.%.%.%,0,0,0,0,00.%.%.%.%.%资料来W，注：单位亿元，%资料来W，注：单位亿元，%张江光大RIT 基础项目资产 处中 （上海）自由贸易试验区，位于张江高科区核心带，路网密集，紧邻城市主干道中环路，距离铁约 0 米，距离公交站约 0 米，道路通达度和公交铁便捷度 较高。基础设施项目总建筑面积7 平米可租赁面积为8平米共有7

28、个可用车位截至0年末平租金单价为2元平方米天，出租率达%，运营状况良好。：张江高区 高新评排名际化参与际化参与球竞能力第 名知识创和技创新力第 名产业升和结优化力第二名高新区持续展能力第二名综合排名单项排名资料来：科部火中心苏州工业：首个中外中央政府级合作的开发区苏州工业区作为全第一个中外中央政府级合作的开发区品牌效应显著， 到中新两 、江苏省和苏州市各级政府的特别支持享 诸多优惠政策苏州工业 区 处长江三角洲中心腹 拥有便捷发达的立体交通网络包括上海港张家港以及京杭大运等水上运输通道、沪宁高速、苏嘉杭高速、2 道以及建设中的京沪高速铁路、沪宁城际铁路。 区距离上海虹桥机 0公里9年8月6日，

29、 务院同意设立中 (江苏)自由贸易试验区发布中 (江苏自由贸易试验区总体方案标 着江苏自贸区建设启幕，区域进一步协同发展值得期待。苏州工业区经济密度、创新浓度、开放程度已跃居全前列。0 年，苏州工业区实现区生产总值7亿元进出口总额2亿美元实际利用外资7亿美元； 服务业增加值占GDP比重达%城镇居民人 可支配收入7万元。 商务部公布的家级经开区综合考评中苏州工业区连续五年位列第一，家级高新区综合排名中位列第，并跻身科技部建设世界一流高科技区行列，8 年入选江苏省改革开放 0周年先进集体截至0年底苏州工业区累计有效期内家高新技术企业超家，科技创新 企业0多家，集聚众创空间达7家。苏州工业RT基础项

30、目资产为际科技五期B（简“科技项目和产业 一期、二期项目（简称“5 产业项目，位于苏州市苏州工业区，能够上述区的各类优势及完善配套，先天禀赋优异。基础资产合计总建筑面积为6.1万 平米可出租面积为2万平米，总评估价值为0亿元两个资产包的出租率及租金有所差异0年末租金水平分别为1元平方米月出租率则分别达到%以及5%。表：两单产业 区Es基础资产情对比张江光大EIT苏州工业EIT基础设项目张江光大际科技 期B区.5产业 一、二期所属 区张江高技 区苏州工业 区整体看这两单产业 区Is的底层资产基本面条件良好， 处于全排名前五产业 区且处于核心都市合租金水平及出租率表现上两者有所差异张江光大金水平区

31、域范内属于较高水平，出租率也接近满租，较为优质；而苏州工业表：两单产业 区Es基础资产情对比张江光大EIT苏州工业EIT基础设项目张江光大际科技 期B区.5产业 一、二期所属 区张江高技 区苏州工业 区项目位置中苏州市州工业 区湖街8苏州市州工业 区长路（海）由贸试验盛路0弄号号用 性质工业1科研设用工业用6号项目：4年2月4日B1区、B2区：9年一期：1年竣工时间7号项目：6年2月3日B3区：1年二期：3年总建筑积),.1,.8,.4可用车位7个,1个-可租赁积),.4,.9,.6出租率.%.%.%租金单价天）.9.2评估价值.0.0.0评估价单元),3,2,2张江光大园 EIT苏州工业园

32、EIT资产构成6号项目扩建7号目1幢研发楼和2幢配综合楼9幢研发楼资料来：Es招募说书，图：张江光大地理置图：苏州工业地理置资料来：张光园ET招说明书资料来：苏工业区管委会运营管理“长期投资”及“资产管理”的结合艺术资产运营管理和投资运作能力也是影响产业园区Rs价值的重要因素。资产运营管理是指业态规划、布局、招商、租赁、续租等面向企业的管理以及使用、监督维护整修等面向基础设施的管理。优质的资产运营管理能力意味着底层资产能够保持稳定租金收入，持续改善经营绩效。投资运作管理能力是管理人在市场低迷时购入资产在市场回暖时进行资产处置的力投资运作管理能够改善投资组合结构、获取资产增值收益，也是现金流分红

33、外利润额外来源我们相信随着公募RIs市场和制度进一步完善基金管理人经验的不断积累，公募Rs能够打通“融投管退”的全链条，赋能优质管理公司的持续扩张。试点项目运营经验丰富张江光大园RT拟委托上海集挚咨询管理有限公（简“集挚咨询作为基础设施项目的运营管理机构，由张江集电、光控安石和国泰君安证裕投资有限公司共同出资立。为项目所配备的运营管理人员，包括租赁、人事、出纳、法律、管理等，核心管理员多具备0年以上的行业经验。表：集挚咨询管理及拟核心运管理员情况人员姓名主要经历职责安排是否为运营管理人员曾任职上海华沪会计事所、上申真业发有限司卢女自卢缨年加入海张高科园区发份有限司，任张高科会师。董事长董事否祝

34、越任职于泰君、通电气拥有7年投资及管经验董事曾景拥有近0年的本市业务曾任于中证券担任务本市场副总， 董事人员姓名主要经历职责安排是否为运营管理人员负责了单创新 企资产券项目信贷产证化项了多单募结构化融资目一般券发及上公司股融资并购目曾女现任职光大石，担资本市 部事总理主要负不动相关本市 业。任职于大安、中 保利世魏理仕有8年产业 区发验，曾负责或所付晶限公司长期事张高科限公司长期事张高科有产管理和 区金核管理作。会计夏燕丽任职于大安、英 莱告宏物业，有2年的租经验。租赁经理是胡燕倩任职于大安、高力 际拥有6年的租赁经。租赁助理是梅贇任职于大安、中置 拥有3年的人事行政验。综合主管是陈佩莲任职于

35、大安、高力 际拥有5年的出纳经验。出纳是赵亮任职于大安、正集 拥有5年的法律及管经验。法务是参“第上海心“半技 “亚科技 浦嘉里城、“越虹广 等项的经管理。曾任职同策询、源房 产划有限司。女自6年加入上海江高科技 区发股有限司，有1年产业 区划和资经。曾任职成浦集 、大昂。先生自2加入海张高科技 区开股份有总经理是总经理理财务经兼否资料来：张光大ET招说明书表：集挚咨东具丰富的 区运和管经验张江高科光控安石招商引资引进紫长存威半（A普拉半导体美投资产业 区、物流仓储等领域，建立业务发展、招商高森美通信科技、新华三半导体、英伟达、钛米机器人、运营、工程管理、物业管理等职能部门， 管基础设施空气化

36、、透生命高通能车、St医疗备等项面积约0 万平米物业管理管理 面积0 万平， 资产中9 个 项目被认定为税亿楼宇基金管理发起设立上海江科技创新权资基金 5 亿，同参与投资海科母基金0 亿浦东科母基金5 亿、上海集电路业投基金5 亿光大安平台 管项目0 个， 管规模民币.8亿元。资料来：张光大ET招说明书苏州工业 RT则拟委托苏州工业 区科技发展有限公（简“科技公司及苏州工业 区建屋产业 开发有限公司（简称“建屋公司）作为基础设施项目的运营管理机构分别管理科技 项目及5 产业 项目两家运营管理机构所配别管理人员经验丰富也具备多个同类项目的运营管理经验其中科技公司 际科技 一期已管理近年。但同样需

37、要关注到，两家公司 0 年疫情冲击下利润表 有所亏损，公司稳健程度及服务水平的变化有待进一步观察和调研。表：科技公司类项运营理经验项目名称起始运营时间总建筑面积（平米）总投资（万元）际科技 一期苏州工业区1年4月,1,4际科技 二期苏州工业区3年4月,8,3际科技 三期苏州工业区5年6月,8,2际科技期苏州工业区7年2月,9,4际科技 五期苏州工业区9年1月,6,8际科技 六期苏州工业区7年2月,8,4际科技 七期苏州工业区8年6月,4,5微软项目苏州工业区6年7月,9,6合计,3,5资料来：苏工业 ET招说明书表：科技公营管人员姓名简介徐健5岁，中籍无境永久住权，士。任科公司事、总经职务曾任

38、州工业 科技和息化副局。5岁，中籍无境永久住权，士。任科公司总理、财总监务，任金湖店集 总裁财务监，赵怡拥有8年不动经营理经验朱利锋朱利锋9岁，中籍无境永久住权，士。任科公司总理职务曾任苏州业 企发展服中心长吴文杰1岁，中籍无境永久住权，士。任科公司总理职务曾任州独湖科创区管委副局长袁周4岁，中籍无境永久住权，士。任科公司总理职务曾任州工业 区数管理中副主任0岁中境外久居权士现任技公企业部副总理职任科公司级主经助副经理、经，有4年不动产管理经验陈斌6岁，中籍无境永久住权，士。任科公司业务部副理务拥有2年不经营管经验4岁，中籍无境永久住权，士。任科产业展司（科公司资子司）经，拥有4年不产经管许郁

39、理经验资料来：苏工业ET招说明书项目名称起始运营时间总建筑面积（平米）总投资（万元）.5产业期1项目名称起始运营时间总建筑面积（平米）总投资（万元）.5产业期1区苏州工业 区6年,.8,.0.5产业期2区苏州工业 区1年,.7,0产业 博项目苏州工业 区4年,.8,.0合计,.6,.0资料来：苏工业ET招说明表：建屋公司营管人员况姓名简介4年1月出生中籍无境永久居权本科。任公执行事、总理职务有0余朱翌陈慧任智年房 开发商业业资经管理经。曾建屋展集 商运营部监、屋体发展有限公总经理0年7月出生中籍无境永久居权本科。任公副总理职务拥有6余年房 产开发及业物资产营管经。曾任兴市屋置副总理建屋发集 程

40、经理3年1月出生中籍无外永久留权本现公司经理职务有2余年房 产开发及业物资产营管经。曾任宿建置业总经、屋产业 运营经理资料来：苏工业ET招说明书图：科技公司建屋司股结构资料来：苏工园ET招说明书租金水平较高，空置率稳中有降从租金及空置率表现来看，三个底层资产各有特色。张江光大园 RIT：从所处区域市场情况来看，空置率及租金水平趋势保持良好。根据高力国际的数据0年四季度张江高科技园区空置率环比下降至%在1个板块中仅次于漕河泾、桃浦南大两个板块；租金水平保持在3 元平方米日的高位，仅次于漕河泾板块。图：上海产业区空率及均租金（0年三四季）资料来：高国际其中，RIT 底层资产张江光大园表现极为优异，

41、过去三年租金水平在-2 元/平方米日显著高于区域3元的平均水平在维持高租金的同时出租率由8年的%大幅提升至0年的%，连续两年基本保持满租状态。图：张江光大平均金及租率走势位：元平米%图：苏州工园IT两个资产项出租率.0.5.0.5.0.5年平均金出租.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%国际科技五期区.产业园一期二期目89089资料来：张光园ET招说明书资料来：苏工园ET招说明书苏州工业园 RIT：招募说明书中数据显示，苏州市产业园区租金大约为-5元平方米月其中苏州工业园内代表性的产业园租金大约为-0元平方米月0年，科技园项目及5产业园项目租金水平分别为1元、2元平方米月。前者以较低的租

42、金水平保证了%左右的稳定高出租率；而后者以区域内顶级租金水平，维持了 左右的相对低出租率两个项目的租金及出租率其中一个指标均低于园区平均，甚至是近下限的水平而另一个指标则是园区上限水平租赁策略的调整空间极大灵活度较高。图：苏州工业部分区租情况单位元平方米月0苏州纳米科技园 腾飞创新园桑田岛科创园 启迪时尚科技城国华大夏欧瑞大夏资料来：苏工业招募明，存在一定新增供给，料影响不大张江光大园 RIT：板块产业集群特色较为鲜明，园区同质化压力相对较小。以五大核心型产业园区为例，其产业构成各具特色，错位发展，避免城区之间内耗。图：各区域错发展资料来：仲联行据张江光大园招募说明书，预计1 年至3 年底上海

43、核心产业园区共有超00万平米新增供应，存在一定供给压力。但可以观察到-9年，张江板块与上海核心产业园区的租金走势处于明显的上升通道且张江板块平均租金水平要高于核心产业园区的租金水平两者之间的差异在00年疫情冲击下继续扩大说明张江板块韧性更足。叠加89年张江板块的净吸纳量均超过供应量约%充分说明张江板块需求仍然相对旺盛，未来新增供给料影响不大。图：张江板块上海心产园区平租金势图：张江板块应及求单：万平米供应净吸纳量505678资料来源：仲量，张江光园 IT 招募说明书注：单位元平方米日资料来：仲联行图：上海市核产业区未供应项建筑积（3 年）资料来：仲联行 注：位万平方米苏州工业园 RIT：园区未

44、来三年的确存在一定量的新增供给，但具体来看，博瑞、艾隆及华为的三个项目主要为企业自用产业园联创产业园与新虹产业园侧重点为生产办公一体化服务及医疗、生物科技等，而苏州工业园RIT 基础资产的主要租户为信息技术业。未来新入市的各个产业园之间产业导向、发展定位及地理位置与科技园项目和5 产业园项目均存在一定的差异且如前文所述两个基础资产项目的租赁策略调整空间极大灵活度较高，我们认为新增供给整体影响较小且可控。表：苏州工业 未来年内市竞品析名称面积（平米） 预计竣工定位博瑞医球总部艾隆科疗总部华为桑基,0,0,3包含多高活抗肿产品产和非肿高端射剂产线产涉及羧麦芽铁注液、甲酸艾布林射液高制剂专注医物资智

45、能理领前主要各级疗服机构供疗物资能化理整解决方案产品要包覆盖慧房智病区智慧流三板 的医疗资智管理备及软件息平公产品覆盖 内0余家医卫生（包含0余家三医）“ 总”包华为司中 区企总部华为司中 区云计总部、为司BG全球Ob总部华公司WN全球研发总“中心包工业互网赋中心人工智能新中智网联车试中心数字业链同中字化治与服示范心、 IT人才培中心包含办楼、房、 下车等0个建构筑物体，形成绿、景观共享间为体联创产业,9 新虹产业,7 的现代色产业新虹产业 通“改造新建式全新造的业 为医研、智能造、物科、纳米科等高尖制业提厂类载体资料来：苏工业ET招说明书综上我们预计两单产业RIs的租金水平及出租率未来仍能够

46、保持稳定且存 一定上涨空间，预计分红率也能够保持稳定。由最新的募集资金结果计算，张江光大 RIT2212022年预期分红率为%苏州工业RIT202预期分红率为1%相对于美 和新加具备产业 资产的成熟Rs资产而言处中等偏高水平。：两单产业 Is及海含产业Is分红率EE年月.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%张江光大EIT苏州工业EITxd Itial ltySBinss akitd ina C)SES ET资料来：公公告含预）SG，i，： 内红率预测配金额募资金计算租户结构存差异，但到期压力可控张江光大RIT张江光大产业集中度较高租赁面积的5%为 线新经济行业，%为金融科技行业。8 年出租率的明显下降也有较大原叠是主动调整租户结构所致（引入更多 线新经济行业0年4月8日上海市发上海市促进 线新经济发展行动方案(22-222 年)，进一步推动和提倡借助人工智能、G、互联网、大数据、区链等智能交互技术与现代生产制造、商务金融、文娱消费教育健康和流通出行等深度融合，具有线、智能