名企目标成本编制指引

1、目标成本编制指引编号：版号：A/0 第9页,共9页目标成本编制指引编制日期审核日期审核日期审批日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人审批人目的 规范目标成本编制工作，提升目标成本编制质量及效率。适用范围适用于华润置地有限公司下属独资、控股或具经营权合资公司开发的地产项目及华润集团孵化的地产开发项目目标成本编制。编制依据依据华润置地开发成本管理制度（2014年1月版）及华润置地目标成本编制及审核指引（2015年2月版）编制。术语与定义目标成本：是公司基于市场状况、项目定位及规划，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线，是成本

2、分析、考核、控制及预测的重要基础依据。目标成本调整：是指在目标成本批复完成后，由于项目定位发生颠覆性调整或其他不可抗力因素，需对目标成本进行调整的行为。全成本：包括土地成本、房地产开发成本、房地产开发费用和税金全科目成本费用。开发成本：指“CB02房地产开发成本”，包括前后期费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施、开发间接费、增值服务及资本化借款费用。关键活动描述编制依据准备各部门在目标成本编制过程中需准备的资料及测算成果如下：部门准备资料成果设计管理部项目规划指标、项目产品标准、项目方案图纸/100%DD图纸、建筑做法设计费目标成本及编制依据开发部（或报建主责部门）当地报批报建收费标

3、准、基础设施费收费标准前后期报批报建费用、基础设施费用目标成本及编制依据财务部地价分摊表、税务筹划方案土地成本、财务费、管理费、税费营销管理部项目定位、样板间、售楼处、会所需求、销售费用、推广费、产品规划建议书（住宅项目）销售费目标成本及编制依据投资运营部投资批复书-酒店事业部-酒店开业采购及筹备费项目部项目工期计划、特殊工艺需求等-合约管理部物业类型划分、限额指标、对标资料收集建安工程、公共配套、环境景观工程目标成本及编制依据物业公司/物业主责部门-物业开办费、开荒保洁费特别强调：1.住宅项目在方案设计通过总部产品管理部审核后（商业项目为100%DD图通过后）为目标成本编制的起始时间点，合约

4、管理部书面知会各部门在5天内提供各自主责的目标成本及编制依据资料。鉴于目标成本编制时间较短，合约管理部可提前通知相关部门收集数据，以不影响编制时间和进度为准。2.如果个别项目分期规划方案政府审核通过时间较晚，可在目标成本在大区审批通过后报送置地总部进行预评审，待规划方案政府审核通过后进行目标成本的调整和正式评审。3.住宅项目在方案设计通过总部产品管理部评审后20天内，商业项目在初步设计100%成果通过总部审批后30天内，合约管理部上报目标成本。4.各责任部门根据“目标成本编制模板”要求完成的成果资料需要经部门负责人签字确认后提交合约管理部。5.合约管理部负责项目分期投资额的编制，财务部负责项目

5、分期核算额及利润率的测算工作。目标成本编制编制主体目标成本由城市公司合约部组织各职能部门进行编制。编制依据置地总部下发的限额设计指标，包括住宅建安成本限额设计指标（V1.0版）、住宅建安成本限额设计指标（V2.0版）、万象城成本管理指引（V1.0版）、五彩城限额指标1.0、销售型写字楼限额指标V1.0以及后续总部下发的其他限额设计指标。目标成本编制模板，成本归集、分摊原则。前述5.1中各部门提供的编制依据资料。置地战略采购、大区集中采购。以往类似工程相关数据或市场中同区域竞品的成本数据。同时期建筑市场相关人、材、机价格。编制步骤第一步：于目标成本编制模板之“附表2-置地目标成本测算表模板”中，

6、填写“项目概况表”，其中规划指标数据以政府规划审批通过后的规划方案图为准，保证基础数据的准确性。第二步：依据具体项目划分的物业类型分别在相应的建安成本科目上填写建安成本，其中消耗量系数列必须严格按消耗量系数的定义计算填写；在数据来源列必须详细说明单价及工程量的来源依据。不可预见费统一在价格调整系数中体现。第三步：填写“建安单体外成本表”，如土地成本、前期费用、基础设施、市政配套、管理费用、财务费用、销售费，并在备注说明列详细说明各成本科目的收费标准及计算依据。第四步：在“建安单体外成本表”及“建安成本表”填写完成后，成本汇总表将自动生成。第五步：将目标成本测算表格成稿交由财务部完成财务“表1-

7、6”的测算，测算该项目分期的核算成本及项目利润率，要求财务部在3个工作日内测算完成并反馈合约管理部。第六步：编制目标成本总部汇报PPT文件。目标成本编制物业类型的划分要求/核算对象设置物业类型是建安单体目标成本测算的基本单元，用以分类管理成本指标数据。物业类型设置是关系成本数据管理效率的关键环节，各大区应严格按总部要求设置，如有特殊情况须向总部工程管理部沟通调整。主要物业类型如下： 1.住宅产品类型：别墅、多层、小高层、高层、超高层、商业（底商、裙楼商业、独立商业）、独立地下室、特殊产品（保障房、还迁房、廉租房、限价房等）； 2.商业产品类型：购物中心（含地下商业）、写字楼、酒店、公寓、地下室

8、（不含地下商业）； 3.独立公共配套设施产品类型：学校、幼儿园、会所、综合楼、市政公园、农贸市场、公共交通接驳工程等，可根据实际情况新增。核算对象设置如下：序号住宅物业类型说明设置依据1多层4F-6F（含6+1F）普通多层建筑，设置一座敞开楼梯，根据需要设置电梯2小高层7F-18F（含18F）7到11层设置一座敞开楼梯和一部电梯，12层到18层以下每个防火分区可设置一座通向屋顶的防烟楼梯和两部电梯（含一部消防电梯）3高层19F（含19F）建筑物高度100m（不含100m ）每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和两部电梯（含一部消防电梯），或者单元楼之间18层以上楼梯通过阳台或凹廊连通4超高

9、层建筑物高度100m及以上每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和两部电梯（含一部消防电梯），需每15层设置避难层，需设置自动喷水灭火系统，电梯设置较多，消防要求较高5别墅独栋/连排/叠拼/双拼立面复杂，多栋多层建筑6保障房按6层、7层-11层、12层-18层、19层-100m7还迁房按6层、7层-11层、12层-18层、19层-100m8廉租房按6层、7层-11层、12层-18层、19层-100m9限价房按6层、7层-11层、12层-18层、19层-100m10底商11独立商业12独立地下室住宅塔楼地下室以外地下室范围序号商业物业类型说明设置依据1购物中心万象城、五彩城地上部分含地下商业2

10、写字楼写字楼地上部分3酒店酒店地上部分4公寓地上部分5地下室不含地下商业序号公共配套设施产品类型说明设置依据1学校独立公建配套需单独设置产品，非独立公建配套不需要单独设置产品2幼儿园3会所4综合楼5市政公园6农贸市场7公共交通接驳工程8其他(可新增)成本归集、分摊原则1. 项目分期成本归集原则：项目分期目标成本按当期开发成本总投资编制，跨期成本分摊单独说明。当期开发的独立公共配套设施（小学等）单列成本核算对象，进行成本归集；销售设施费（临时售楼部、临时样板间等）归入销售费管理范畴，目标成本编制时归入开发成本下的开发间接费中。2. 分期产品成本归集原则：a)按部位成本构成；b）影响部位成本主要因

11、素；c）便于成本测算和成本数据积累；d）基本保持与分摊原则一致。 成本分摊原则：谁受益，谁承担。不可预见费预留目标成本编制时不可预见费（及变更签证、人工及材料上涨等因素）统一按住宅5%、商业8%作为预留上限，预留系数的基数为房地产开发成本，不包括土地成本、管理费、营销费、财务费及税金。内外部成本对标目标成本编制需融入内外部成本对标工作，并落实对标结果，具体须明确以下几点以供目标成本评审时参考： 住宅成本限额设计指标V1.0指标达标率情况； 住宅成本限额指标V2.0指标以及户内精装工程成本配置合理性； 商业项目成本管理指引技术经济指标达标情况； 竞品楼盘成本结构及产品标准对标。目标成本交底文件目标成本评审完成后，由合约管理部按照设计标准交底文件编制交底文件，编制完成后通过工作联系函形式发送至设计管理部。关于目标成本的留存目标成本总部批复后，由城市公司合约部、城市公司财务部、城市公司投资运营部、大区合约管理部、大区财务部、大区投资运营部各保存一份。目标成本作为机密文件严禁外泄。目标成本编制注意事项关于目标成本制定管理与限额设计管理的关系方案设