项目限额指标体系及说明

1、工程限额指标体系及说明_、概况目的1、本指引旨在强化公司工程前期及设计阶段的本钱控制。2、推进标准化产品落地，各条线限额指标的落地及执行。3、掌握可靠本钱信息，保证影响本钱的主要要素在设计阶段控制在 合理范围，挖掘本钱控制的重点，以符合公司本钱管理精细化的要 求。范围适用于公司拥有运营控制权力的所有开发工程。定义一、设计限额：是为了保证工程成果的经济性而制定的，是设计阶 段相关技术经济指标进行控制的目标值，工程限额包括本钱限额和 主要指标的限量设计。二、各种面积指标1、可售面积：可售面积就是取得了 ？商品房预售许可证？、可以 进行预售和销售的商品房面积。2、建筑面积：是指GB/T5035320

2、05?建筑工程建筑面积计算标准？ 计算的建筑面积，根据各地规定进行调整，以报批数据为准。3、建造面积：上部建造面积二所有层结构投影面积之和+1*闷顶+1* 室外楼梯+1/2悬挑+1/2结构拉板-1/3结构内挑空；其中结构投影 面积包括架空层、结构内挑空，不包括外墙保温和装饰层；悬挑结 构指结构外悬挑的阳台、花池、设备挑板；地下建造面积二地下室外 墙外轮廓投影面积x层数+结构空腔+自行车坡道面积+连通口面积。4、装修面积：指装修范围内的地面面积，其中阳台、露台按一半面 积计算。三、工程档次定位1、公司标准化望府系列。2、公司标准化御蓝湾/御江山系列。四、限额指标均为上限标准，即设计配置可执行的最

3、高标准。指引主导及参与 部门工程公司、规划设计部、合约管理部、财务本钱部。部门指引中承当职责工程公司为限额指引实施的责任部门，落实下达的限额指标，并根据审核意 见进行优化、修改。1、财务本钱部负责组织限额指引的编写及更新调整，在目标本钱 编制过程中审核限额指标的落实情况。规划设计部2、规划设计部作为限额设计指标的主控部门，并针对具体工程的合约管理部限额指标进行控制，监督限额设计的实施。财务本钱部3、合约管理部作为限额设计指标的复核责任部门，监督并统计限 额本钱的执行情况，对施工图进行审算并出具报告，参与编制目标 本钱。二、工程限额内容及范围包括本钱限额和主要指标的限量控制，内容分为设计、部品及

4、综合三类指标。2.1设计类指标：序号指标名称备注1地下车库单个 车位面积地下车库面积包括与车库结构相连的连通口、车行坡道面积， 不包括塔楼下方地下室和非本地下车库使用的各类设备及相关 用房面积，下层小院如与主体结构相连时按投影计入建造面积。2地下车库层高地下车库层高为车库地面至车库顶板顶；柱距8.2米；上部覆 土深度1.5米；人防地下车库层高作为人防设计指导要求，视 当地人防设计要求情况参照执行。3窗地比窗地比二门窗洞口面积/建筑面积；门窗洞口面积包括施工出图 时的所有外墙铝合金或塑钢门窗洞口的面积。4可售比整盘可售面积/整盘可售单体地上地下建造面积+地库建造面 积+不可售地上地下建造面积。不

5、可售建造面积占可售面枳小 于5%，停车位按照每户0.8个计算，不可售建造面积包括各类 不可售配套用房。高层区可售面积比二高层区可售面枳含附带 沿街商铺/高层区建造面积。5设计费含规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计含公共部位装 修、专项设计、图纸审查费、参谋专家咨询等费用。精 装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。 其中室内设计面积不含公共部位占可售面积之比5%，售 楼处按照700M2配置。6钢筋、砼含量结构的钢筋、砼单位面积的含量，包括结构、建筑造型、女儿 墙等构件的钢筋及砼，需要区分结构类型、建筑高度、抗震等 级等分别列控制指标。2.2部品类指标:序号指标名称备注1构造做

6、法对砌体，地面，墙面，外墙，屋面的标准规定做法。2外立面门窗外立面门窗工程在本工程中的平均实物量单价、分摊到地上建 筑面积单方等控制指标。3外立面用材为外墙面的费用分摊到地上建筑面积的控制指标，实际控制包 括墙地比控制、外墙面层材料的选择及比例控制等。4景观工程限额含硬景道路、园路及广场等、绿化、水景、外墙园建、雕 塑小品、室外照明泛光、室外照明、标识、人工湿地、土方堆 坡造坡及500mm以内厚种植土回填等。5公共部位装修 限额含会所、大堂、地下室电梯厅、电梯厅、公共卫生间等装修费 用，一般包括硬装、软装及设备。6样板房及销售 中心限额为销售展示装修费用，包括装修单方的控制。7入户门包括公寓及

7、别墅入户门实物量单价费用。2.3综合类指标:序号指标名称备注1变更、签证费用工程变更签证总费用分摊至总建筑面积的单方控制指标。2营销费工程为了销售而发生的各类费用，包括营销管理费、营销推广 费、中介销售代理费等相关费用。3经济效益指标净利润率及内部收益率与本钱指导书对应。(一)设计类指标(1)地下车库单个车位面积指标名称产品类型指标控制值地下车库单个车位面积 单位：平米/辆组团式非人防地下车库43集中非人防江苏29，浙江30，杭州34集中人防江苏32，浙江33，杭州36备注：本指标计算方法为：地下车库面积/车位数地下车库层高指标名称产品类型指标控制值地下车库层高无喷淋无排烟车库3.0 米有喷淋

8、无排烟车库3.3 米有喷淋有排烟车库3.4 米人防车库3.6 米窗地比表6指标名称产品类型指标控制值窗地比类别墅产品0.26公寓产品75%杭州除外。设计费限额本指标为工程到达交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。其 中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计含公共部位。不包 括会所/售楼处、样板房装修、专项设计含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工 程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛 光照明、变配电及专线、结构检测等、审图及专业设计参谋等费用。精装交楼及临时 搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。序号住宅工程住宅元/

9、平米）标准化望府高层88mini 墅125小联排125御蓝湾/御江山高层88mini 墅125小联排125备注：设计费指标二设计费总额/总可售面积（6）钢筋、混凝土含量各工程严格按照集团规划设计部制定的钢筋、混凝土含量进行。详附件1附件1（二）部品类指标构造做法各工程应严格按照集团统一发布的标准构造做法进行。详见附件2附件2外立面门窗标准限额：本限额适用于住宅产品。影响门窗本钱构成的因素包括型材材料选择、外表处理方式、 玻璃选择、五金选择等。本限额指标由窗地比及参照标准化研究成果的门窗综合价格共同 构成。a.档次与材料选用参照表住宅）产品类型档次型材外表处理玻璃小五金窗地比别墅望府金鹏通 共本

10、双面 挤5+9A+5双层钢 化玻璃坚朗mini 墅 0.26小联排0.26御蓝湾/御江山金鹏通 共本双面 挤5+9A+5双层钢 化玻璃坚朗mini 墅 0.26小联排0.26产品类型档次型材外表处理玻璃小五金窗地比高层望府金鹏通 共体单面 挤5+9A+5双层局 部钢化玻璃坚朗0.19御蓝湾/御江山金鹏通 共体单面 挤5+9A+5双层局 部钢化玻璃坚朗0.19b.门窗综合价格控制表住宅）产品类型工程档次塑钢型材备注按门窗洞口面积元/m2）别墅望府510御蓝湾/御江山510高层望府420御蓝湾/御江山420外立面用材:影响本钱的主要要素包括外立面材料选择、施工工艺、外墙地面面积比等。外墙的 本钱需

11、从外墙的材料选择和外墙地面面积比两个方面控制。a.外立面用材参考表表10档次物业类型产品类型建造标准 配置施工面积本钱标准墙地比系数备注望府别墅mini 墅（无地下室）文化石1600.09涂料1221.8790%真石漆、10%弹涂。石材5700.33面砖950.51mini 墅（有地下室）文化石1600.1涂料1222.0090%真石漆、10%弹涂。石材5700.35面砖950.55小联排（无地下室）文化石1600.09涂料1221.8790%真石漆、10%弹涂。石材5700.33面砖950.51小联排（有地下室）文化石1600.1涂料1222.0090%真石漆、10%弹涂。石材5700.35

12、面砖950.55高层大高层涂料531.4670%粗颗粒STUCCO、30%弹涂。基座1750.1480%真石漆、10%石材、10%弹涂。中高层涂料531.470%粗颗粒STUCCO、30%弹涂。基座1750.1480%真石漆、10%石材、10%弹涂。御蓝湾/ 御江山别墅mini 墅（无地下室）文化石1600.3涂料602.50粗颗粒STUCCO+腻子。mini 墅（有地下室）文化石1600.45涂料602.55粗颗粒STUCCO+腻子。小联排（无地下室）文化石1600.3涂料602.50粗颗粒STUCCO+腻子。小联排（有地下室）文化石1600.45涂料602.55粗颗粒STUCCO+腻子。高

13、层大高层涂料351.46小拉花弹涂。基座610.1470%小拉花弹涂、30%真石漆。中高层涂料351.4小拉花弹涂。基座610.1470%小拉花弹涂、30%真石漆。备注：此外墙费用不含基层抹灰及保温层。景观工程费限额：为实施景观工程而发生的工程费用，包含硬景消防道路、园路及广场等、绿化、 水景、景墙园建、外围墙、组团围墙、雕塑小品、室外照明泛光、室外照明、标识、道 路，人工湿地、500mm以内厚种植土回填等。按照景观面积单价为刚性指标。表11序号景观工程样板区元 /m2）非样板区元 /m2）备注1别墅类1.1望府10004501.2御蓝湾/御江山8004002非别墅2.1望府10004002.

14、2御蓝湾/御江山800250备注：景观包局部本钱包含内容如下景观构筑物：结构、面层全部计入景观本钱如景观亭、廊架等；墙体类：景观墙、小区围墙、私家庭院围墙的结构面层全部计入景观本钱，施工临时围墙含分区施工围墙不计入景观本钱；桥梁类：跨度不超过3m的人行桥，结构面层全部计入景观本钱，车行桥以及跨度超过3m的人行桥，仅面层计入景观本钱，桩基、结构均不计入景观本钱；水景类：结构、面层、设施管线、水处理设备全部计入景观本钱；铺装类含车行主干道、停车位：基层面层均计入景观本钱，但同时车行主干道的面积也应当计入景观面积之内；天然河道加固工程：不计入景观本钱，需要单独立项；雕塑：计入景观本钱。2软景局部植物

15、：室外全部计入景观本钱，售楼处、样板房的室内植物不计入景观本钱；土方：土方堆坡造型：计入景观本钱；种植土：低于0.00除堆坡造型以外的室外地坪标高30cm以内为种植土，计 入景观本钱；回填土：低于土0.00 除堆坡造型以外的室外地坪标高30cm以下为回填土，不 计入景观本钱；3配套局部景观照明、户外音响、户外家具、标识系统除交通类标识以外计入景观本钱；建筑泛光照明、小区综合管线不计入景观本钱;地库出入口：顶棚廊架计入景观本钱，其他如地面铺装、立面铺贴、灯光照明等不计 入景观本钱；地库顶板上方的填充层、排水板、盲管等不计入景观本钱。4运动场地篮球场及小区普通、小型运动场地计入景观本钱；网球场、游

16、泳池等专业活动场地不计入景观本钱，需单独设立专项费用。5其他庭院侧墙：地上高度超过2.5m同时与建筑交接的剪力墙结构局部不计入景观本钱，如绍兴工 程31#32#双拼南院侧墙不应计入景观本钱；台阶：建筑投影面以外的台阶面层计入景观本钱，建筑投影面以内的台阶面层均不计入 景观本钱，如太仓荣御蓝湾工程下叠的台阶面层应计入景观本钱，上叠的台阶面层不 应计入景观本钱；场地高差较大：如重庆兰溪谷地示范区，场地高差较大，造成实际景观施工面积由于包含了大量 的立面景观面积而超出了原景观合约面积平面投影面积，因此建议场地高差每增 加1.5m，提升50元目标本钱；挡土墙：高出地面2.5m及以上的挡土墙结构局部，不

17、计入景观本钱，如长兴工程局部高差 较大的挡土墙，不应由景观施工，同时不应计入景观本钱；山体：护坡工程及山体绿化，建议单独设立专项。公共部位装修标准限额：按照装修区域分为大堂、标准层电梯厅二个区域。在装修标准上按照望府、御蓝湾/ 御江山区分。防止盲目做大公共区域。表12序号装修区域望府指标限额元/m2)御蓝湾/御江山指标限额元/m2)备注1大堂2500元/皿1500元/皿不包含现场变更的费用。按 照80平米/个考虑，假设面积超 120平米/个，调整系数为0.8, 假设40平米以内，调整系数为 1.22电梯厅650元/皿500元/皿不包含现场变更的费用。按标准层30 m7个考虑备注：1地下室大堂装

18、修标准低于或同首层大堂标准的装修。2公共部位装修标准含软装及灯饰等相关费用。销售展示装修标准限额。表13类型档次设计费硬装单价软装单价备注别墅样 板房望府700元/皿3500元/皿3500元/皿硬装含空调。御蓝湾/ 御江山700元/皿3000元/皿3000元/皿公寓样 板房望府700元/皿2500元/皿3000元/皿硬装含空调。御蓝湾/ 御江山700元/皿2500元/皿2500元/皿会所/ 售楼处望府650元/皿2500元/皿1850元/皿硬装含空调：400元/皿御蓝湾/ 御江山650元/皿2500元/皿1850元/皿硬装含空调：400元/皿备注：1硬装单方本钱包括设备。2望府、御蓝湾/御江山

19、工程统一配置700伉售楼处。3本指标在实际操作中应按95%预控，软硬装指标可互相平衡。4公寓样板房按可售面积计算，别墅样板房按装修面积计算。入户门表14档次类型限额指标备注望府小联排2500元/樘钢质门、电子锁mini 墅2500元/樘钢质门、电子锁中高层1500元/樘钢质乙级防盗门、机械门锁大高层1500元/樘钢质乙级防盗门、机械门锁御蓝湾/御江山小联排2500元/樘钢质门、电子锁mini 墅2500元/樘钢质门、电子锁中高层1000元/樘钢质丙级防盗门、机械门锁大高层1000元/樘钢质丙级防盗门、机械门锁（三）综合类指标变更、签证费用 无论各档次工程，变更、签证费用一律控制各为20元/m2

20、建筑面积。营销费用限额：本指标为工程为了销售而发生的各类费用，包括营销管理费、营销推广费、卖场营 造费、中介销售代理费、案场物业管理配合及与营销相关的客户效劳等费用。营销费用 计算以销售收入为基数。集团对2022-2022年营销费用3年控制目标限额如下：表15序号工程类型2022202220221营销费用占销售收入比例3%3%2.5%在2022年、2022年，根据新进城市工程及深耕城市工程对纯营销费用控制标准如下:表16纯营销费用控制值不含样板及售楼处装修费)1序号工程类型开盘期续销期收尾期1新进3.00%1.85%2.00%2深耕2.50%1.75%2.00%备注：首期开盘期为开盘内1年，收

21、尾期为期6个月，中间均为续销期。开盘期、续销期、收 尾期分别的销售额预估占比位20%、75%、5%。售楼处软装及样板房装修本钱费用控制如下:表17售楼处软装及样板房装修本钱费用控制值序号工程类型装修本钱费用1新进0.50%2深耕0.50%备注：统计口径为样板房软硬装、异地搭建样板房、售楼处软装费用合计并扣除样板房销售装 修回收款项和售楼处家具处理费。(3)经济效益指标:表18序号产品类型净利润率及IRR1望府保证IRR不低于28%，净利润率不低于8%。2御蓝湾/御江山保证IRR不低于28%，净利润率不低于8%。备注：1本指标作为本钱目标编制限额，不作为设计阶段检查依据及控制指标。工程限额指标体

22、系更新稿说明1、上部建造面积二所有层结构投影面积之和+1*闷顶净高大于1.8米+1*室外楼梯+1/2 悬挑+1/2结构拉板+1/2闷顶净高小于1.8米-1/3结构内挑空，现改为：上部建 造面积二所有层结构投影面积之和+1*闷顶+1*室外楼梯+1/2悬挑+1/2结构拉板-1/3结 构内挑空。2、窗地比二门窗洞口面积/地上建造面积-架空层面积，现改为：窗地比二门窗洞口面 积/建筑面积。3、增加高层区可售比概念：高层区可售面积比二高层区可售面积含附带沿街商铺/高 层区建造面积。4、地下车库单个车位面积:指标名称产品类型限额指标地下室单个车位面积组团式非人防地下车库43平米/辆集中非人防30平米/辆集中人防33平米/辆现改为:指标名称产品类型指标控制值地下车库单个车位面 积单位：平米/辆组团式非人防地下车库43集中非人防江苏29,浙江30，杭州34集中人防江苏32，浙江33，杭州365、地下车库层高:指标名称产品类型限额指标地下车库层高无喷淋无排烟车库3.0米有喷淋无排烟车库3.3米有喷淋有排烟车库3.6米人防车库3.8米现改为:指标名称产品类型指标控制值地下车库层高无喷淋无排烟车库3.0 米有喷淋无排烟车库3.3 米有喷淋有排烟车库3.4 米人防车库3.6 米6、窗地比:指标名称产品类型限额