深圳香蜜湖B303-0041宗地投资评估报告书

1、拌深圳香蜜湖某地哎块宗地投资评估坝报告书碍深圳香蜜湖B3碍030041艾宗地投资评估报告书目录拔1.0 研究结澳论哎叭颁.1班 扒1.1阿宗地基本情况拔扮.敖.瓣1敖1.2耙地价范围扮岸. 把凹.埃1拜 绊1.坝3跋 挨地块投资价值般懊 般凹邦.板1挨2.0 俺研究方法背 败 稗安.熬矮翱.俺2敖 皑2.1 靶剩余法求地价扒 盎啊.凹鞍氨.斑2八2.2靶 耙运用建设项目霸投资经济评价方吧法与参数进行隘宗地的财务评胺稗.胺.爱2蔼2.3 罢研究依据罢 癌斑班.瓣百3凹 扒3.0艾 宗地最佳利用稗方式构思哀 昂翱.扮吧.扳4隘3.1颁 靶宗地总体规划方办案设计靶 靶八.邦巴.叭奥4翱 胺3.2 唉

2、最佳开发建设方白案设计白翱蔼.蔼柏5颁4.0岸 宗地地价测算捌 搬爸拌.疤.6邦4癌.1鞍 爱地价之外的成本熬测算袄 氨芭.扮胺.6搬销售收入测算叭般.氨盎.爱敖.7叭地价成本测算 啊耙.白叭.袄柏.奥捌7昂5.0佰 岸项目叭财务评价佰 扳笆瓣.败.7百 胺5.1 瓣项目盈利能力分办析盎斑.霸.艾哎7哎 盎5.1.1颁 税金计算 袄百.隘半.扮盎8俺 胺5.1.2爸 俺损益表 把拌.鞍扳.鞍稗.芭巴8捌 败5.1.3哀 宗地现金流量白表与动态盈利分爱析敖 .稗扮.跋.扮.颁8矮5.2安 项目不确定拔性分析疤癌案.绊安.10啊 按5.百2百.1版 项目盈亏平衡澳分析昂板.八胺.百澳.傲绊10邦

3、霸5.2.2白 挨敏感性分析瓣.案.敖啊.捌扒10隘 傲5.扳2肮.3八 阿概率分析挨 敖哀.笆安.疤背.班11安6.0安 埃 敖项目综合经济评搬价与建议百 挨伴.凹1案2败 6岸.1 哀项目综合经济评胺价岸隘癌.扳扒12斑 6坝.2有关说明及背建议 案拌捌12 附表、附图罢附表一 白宗地地价测算表百 柏爸吧.熬14佰附昂图一稗 拜项目把概率分析扳图邦 啊阿.半唉搬.哎16研究结论绊1.1 宗地基柏本情况拌宗地编号为B3昂03-0041袄，地块位于香蜜哀湖，土地用途为扮住宅用地;土地罢面积为笆93544平方矮米颁，建筑容积率瓣案1.4；可建设哀总建筑面积为暗131000平昂方米癌,其中：住宅案

4、127650平拜方米搬（高层住宅85八，低层住宅占叭15，但最终盎比例按报建实施白方案确定）；幼肮儿园盎3000平方米按，垃圾站胺50平方米凹，社区管理中心背300平方米岸；土地使用年期半70年，自唉2003年8月埃25日起芭到佰2073年8月拜24日隘止。蔼竞投中标方应在靶宗地使用权转让霸合同签订后5个按工作日内一次付办清地价款。瓣涉及交易标的物斑转让应交的税费岸中，依法属转让懊方应交纳的均由伴甲方承担；依法笆属受让方应交纳坝的由乙方承担。败如转让合同按规摆定需要公证的，靶公证费用甲乙双唉方各承担50%疤。爸1.2 地价范半围版经测算，本地块暗的正常地价范围熬应在斑749318邦7416万瓣

5、元人民币之间，爱其中市场正常价翱位点应在爸80913万捌元，扣除土地转矮让契税3，则哀得竞标报价范围矮应在72749佰84870万翱元人民币之间，捌市场正常竞标价懊位点在7855哀7万元人民币。霸对应市场价位点昂80913万元八，则得相应楼面摆地价为6339埃元佰/坝平方米安.半1.3 地块投傲资价值艾对应以上地价范绊围，测得相应的版投资财务效果指暗标如表11所柏示。伴综上，当地价在板749318扒0913万元人芭民币之间时，属按于投资安全区；摆当地八价在80913柏87416万跋元人民币之间时盎，即进入投资风伴险区；超过87靶416万元后，傲将进入高风险区挨,投资者需慎重芭考虑。啊表11 宗

6、地哎投资财务效果指矮标摆项目百地价为7493挨1万元敖地价为8091俺3万元疤地价为8741碍6万元叭投资利润率（碍）疤25鞍20案15案税后利润（万元隘）氨24050鞍20042爱15684安内部收益率（I盎RR）（%艾）隘20.08哀16.24疤12.48暗财务净现值（F吧NPV）（万元拌）翱20760白15221艾9199.87颁投资回收期（静疤态）（年）巴2.95鞍3.0颁3.12哎投资回收期（动叭态）（年）盎3.1蔼3.2案3.4百2.0 研究方拌法瓣2.1 剩余法案求地价唉运用剩余法来确半定宗地的最高限柏价，其基本思路挨为：安地价= 房地产懊建成价格（建艾筑费专业费摆租售费用税费哀

7、）利润奥该方法的操作程班序如下：氨研究待估宗地的埃基本情况昂选择最佳开发利佰用方式袄估算开发后的房扮地产价格靶估计建筑费、专败业费、利息、税绊费、租售懊费用和开发商应昂得的利润求地价板2.2 运用半建设项目经济评佰价方法与参数鞍进行宗地的财务搬评价斑建设项目的财务般评价一般分两个暗层次，即：全部绊投资的财务效果按评价和自有（权坝益）资金的财务班效果评价。扳 绊全部投资的财务斑效果评价盎，即排除财务条板件的影响，将全艾部资金（包括全盎部借贷资金和权佰益资金）作为计扮算基础，考察项把目的盈利能力。靶由于它不考虑投柏资资金的来源构办成，以及借贷还半本付息和所得税把的问题，所以它爱实际上是一种简班化了

8、的、投资项班目叭“巴息、税前伴”癌的盈利能力分析翱，借此可以在各邦个投资项目或方扮案间建立相互比摆较的共同基础，扳以便考察项目是班否有投资的价值疤，在分析是否可败行的同时，进行鞍方案的选优。矮 案自有（权益）资埃金的财务效果评耙价捌，即从企业的角啊度出发，分析包唉括财务条件在内澳的两类因素对项爱目的影响，以企胺业投入的权益资柏金为计算基础，挨而所谓考察企业凹投入所投入的权柏益资金的盈利能阿力，实际上是对矮项目息、税后的跋盈利能力的分析盎。同时，还考察拔企业的生存能力八、偿债能力、利傲润及其分配，以隘及各方投资者的爱盈利能力等。啊 在本宗半地评估报告中，班选用全部投资的阿财务效果评价法扳，分析该

9、地块的俺投资盈利能力暗哀通过全部投资的熬现金流量表，得佰出项目内部收益胺率（FIRR）傲、投资回收期（鞍P巴t板）、财务内部净白现值（FNPV捌）以及投资利润班率等指标。由此板来判断该宗地投跋资在财务上的可隘行性。巴2.3 研究依暗据碍香蜜湖B303芭-0041宗地隘规划指标斑国务院发展研究白中心数据库肮广东省房地产盎统计年鉴板广东省房地产开班发各类管理费用凹标准俺中国人民银行存哎、贷款利率柏广东统计年鉴半搜房网相关数据蔼中国人民银行1八21号文件艾广州市建安工程澳定预、决算定额艾3.0 宗地最矮佳利用方式构思白根据该宗地位于埃深圳市福田区香伴蜜湖地段、且建矮筑容积率敖安1.4，可以确靶定，该

10、地块要想坝获得最大收益，拜就必须按高尚住班宅区规划，定位敖于高端客户，确班保以优美的景观八环境和国际性的奥配套设施来赢得坝市场。昂3.1 宗地总凹体规划方案设计笆 总基底肮面积 9354颁4肮板22捌20580 m哎2版，用地平衡表及俺项目主要经济指哀标分别见表3背1和表32。高层住宅伴总建筑面积 1败27650伴蔼0.85板108斑,敖503 拌m案2办住宅规划为12拔0180 m暗2 拌/唉户，平均每套面芭积为班150 m隘2阿 伴左右,规划户数肮720户。计划伴规划为121吧4栋11层住宅跋（其中首层架空佰绿化），住宅总爸基底面积计拔11050 m邦2盎 凹。别墅班总建筑面积 1岸275

11、60拔板0.15柏19凹,俺1叭48 叭m扒2罢 颁别墅规划为25办0350 m百2 拌/皑栋，平均每栋面蔼积为吧300 m袄2疤 袄，占地面积计敖120 m扮2肮，规划总栋数为氨64栋。总计占罢地面积为 64皑 罢绊120=奥7680 m瓣2蔼 暗 斑 盎公建配套叭幼儿园霸3000 m半2摆 挨，按两层考虑，盎其占地计盎1500 m扒2扳 颁，皑社区管理中心 办300 m皑2肮 唉，垃圾站暗50 m哎2按 邦，均按一层考虑斑，占地计般350 m败2皑 班。停车位挨基于该地块未来败将规划建设成深奥圳的豪宅区，故爱应至少考虑每户岸一个车位（不含版别墅用户车位）昂，建议车库集中靶设置，规划72扳0

12、个车位，每个癌车位按爱35平方米矮考虑，车库规划稗面积位为 办720昂颁35办25200 m靶2俺 摆。敖 奥园林、绿化及道靶路办 摆为体现高尚住宅唉区的品味感，建斑议该住宅区的绿柏地覆盖率不低于摆65，可考虑癌将高层建筑的首暗层架空绿化。则阿 绿地面疤积为 9354盎4哀拜0.65澳皑m把2袄板60803 m拜2爱道路规划占地面瓣积为 935熬44绊摆0.15跋14031 m办2般表31 爸 用地平衡表败项目扒用地面积（熬m2 埃）挨所占比重暗(%)唉人均面积（办m2 /颁人）颁备注凹规划总用地芭93544澳笆34.09霸扒一、居住用地班18730百20癌稗颁高层住宅用地阿11050半11.

13、81白坝首层架空绿化皑低层住宅用地昂7680班8.21艾板哎公建用地般1850霸1.98熬懊挨道路用地隘14032奥15按氨笆公共绿地摆60803哀65柏22.15叭皑二、其他用地败9176盎颁拔鞍表32 袄项目主要技术经八济指标拌项目邦数量摆单位哀总户数爸784般户碍居住人口百2744哎人搬总建筑面积氨156200班M吧2班 靶1.皑高层住宅建筑面唉积案108503芭M熬2蔼2.暗低层住宅建筑面扮积瓣19148隘M按2背3.凹公建配套建筑面八积半3350昂M拔2败4.霸地下车库建筑面霸积袄25200办M柏2吧车位数拔720皑个扒人口密度捌293扮人版/伴公顷背绿化率案65爸俺容积率暗1.4岸

14、拌3.2 最佳开背发建设方案设计把建议分期滚动开矮发，首期开发别颁墅及整个住宅区凹的配套规划建设板，通过别墅的市肮场推广来打造项扒目的品牌，提升伴项目的品位，从盎而带动其后的高版层销售。扒计划整个地块的奥开发建设周期为凹30个月，销售袄周期为24个月扳。其中可行性研稗究及规划报批等百前期准备阶段为氨6个月，宗地竞办买后18个月时盎推出首期别墅，安高层住宅分两期傲推出，计划至4柏2个月时完成全碍部销售。笆与此对应的项目稗投资与融资计划芭如下表33所拔示.稗表33 凹 项目投资与融矮资计划表碍序号瓣项目肮建设经营期坝合计般1班颁6班7肮扒12按13蔼摆18板19艾版24翱25爸挨30班31斑坝36

15、稗37袄熬42氨1哎投资总额凹鞍按罢败白案爱摆1.1凹建设投资癌八拌蔼阿岸胺拜敖1.1.1爸土地成本背矮80913.8佰6 按啊般把捌敖巴1.1.2拌前期工程费板霸755.00 佰393.00 扒案哎艾绊懊1.1.3半建安成本费奥3400柏0.70 笆矮2913.70半 笆11113.0扒0 笆11802.0稗0 坝8172.00哀 奥笆哎1.1.5把基础设施费背2292.56哎 霸伴扳1145.78唉 搬687.47 爱459.31 懊按版1.1.6碍公建配套费摆1185.16耙 氨艾474.06 班355.55 瓣355.55 佰胺昂把1.1.7肮不可预见费凹3589.58版 皑897.3

16、9 柏538.44 扳430.75 捌430.75 暗430.75 懊430.75 矮430.75 爸1.1.8版管理费唉3590.00俺 扒512.80 哎512.80 敖512.80 癌512.80 扮512.80 暗512.80 哀512.80 白1.1.9按销售费用扮5384.36盎 哎昂半807.65 叭1076.87般 拜1615.31稗 澳1346.09案 白538.44 稗1.1.10巴利息费用绊矮背白隘搬败捌败1.2扒流动资金艾0.00 罢0.00 败0.00 巴0.00 耙0.00 袄0.00 哎0.00 八0.00 耙2耙资金筹措阿氨霸叭八奥半凹拌2.1跋自有资金斑熬柏扒

17、袄邦扮拔扮2.2版借款叭颁矮巴爱胺皑瓣碍2.3熬销售收入再投入俺拌哎碍八拜扒扒爱说明：因利息费袄用取决于投标公氨司的融资结构，爱而融资结构的优啊劣又取决于公司翱在资本市场的能敖力高低。该宗地八地价需在成交后昂5日内一次缴清袄，故对竞投人的百资金压力很大。半可以考虑竞得土拌地后全部建设缺皑口资金从银行借俺贷。因为项目的案融资结构不明，拌且项目全部投资办的财务评价又与奥融资结构无关，唉故此表中的利息扳费用计算和资金哀筹措计划都暂没耙计算。八4.0 宗地地叭价测算奥4.1 地价之伴外的成本测算把参考目前建筑市八场及房地产开发扳市场的基本行情稗，估算出该宗地百开发项目的总成搬本费用为686皑51.43

18、万元般。具体测算详见拌附表1。 碍4.2 销售收拔入测算笆参考目前香蜜湖吧地段的住宅市场笆行情，高层为1昂1000元伴/安 m巴2隘，低层为220矮00元艾/傲 m伴2暗, 皑停车位（为便于柏计算，全部按销袄售考虑）为25叭0000元摆/疤个，则测算出总傲销售收入为 1案79478.3啊5万元。具体测伴算详见附表1。芭4.3 地价成背本测算颁 根据目前国班内房地产市场投板资回报基本现状背，并综合考虑深捌圳房地产市场的氨竞争程度，取定办开发商投资该宗柏地的可承受回报板率极限为15扮，正常期望投资爱回报率为20隘，市场投资回报胺率的上限为25艾。霸则该宗地的地价昂范围为7429安187416艾 万

19、元，正常市啊场期望地价为8澳0913万元。袄扣除宗地转让契耙税3，则得该暗宗地的竞投报价柏范围为肮727498暗4970万元，靶正常市场水平竞跋投报价为785罢57万元爸。具体测算详见伴附表1。肮5.0项目财务捌评价绊由于香蜜湖B3疤030041俺宗地的最终中标搬地价尚处于预测安阶段，因此选取肮该地块的市场期懊望价作为计算基傲础，来测算该宗半地的投资价值。罢5.1 项目盈氨利能力分析拜5.1.1肮 税金计算（见矮表51）袄因为首期发售计伴划在宗地接手后柏第18个月时，啊故前一年半内无澳销售收入。而颁土地增值税巴是笆按照纳税人转让唉房地产所取得的跋增值额和税法规柏定的4级超背额疤累进税率耙来计算

20、征收的拔，增值额是纳税靶人转让房地产所把取得的收入减除芭税法规定扣除项疤目金额后的余额凹。氨根据房地产行业案的一般收益水平翱，土地增值税应昂缴额基本在销售芭收入的1左右熬。办5.1.2皑 损益表（见表皑52）绊由损益表可以看岸出，公司在第一癌年内利润为负，按这主要是因为支瓣付巨额地价所致按。第二、三年内瓣尽管有利润，但叭仍不足以弥补第胺一年的亏算。直澳到最后一年才发啊生所得税的缴交捌。霸5.1.3柏 宗地现金流量搬表与动态盈利分半析（见表53袄）稗由现金流量表和败动态盈利分析可耙以看出，项目的蔼累计净现金流和胺累计折现现金流艾由负变正均要发把生在最后一个年邦度。但项目的内跋部收益率为16按.2

21、4，净现癌值为15221扮万元，均处于较芭高水平。原因在耙于地价要在中标芭后一次缴交完毕瓣，造成巨额现金拌流流出，而项目败的开发建设、销把售要滞后一段时靶间，不过该宗地把规划建筑面积不暗大，建设周期相巴对较短，故投资爸回收期指标也较隘为理想。叭相应的地价在7芭4291万元和靶87416万元按时的投资回报指办标如表54所盎示。般 袄 颁 柏 表51 八 销售税金及附傲加表 氨 岸 背 隘（单位：万元）碍败板建设经营期傲合计拔序号爱项目办1拜白6霸7爱暗12坝13扒叭18爱19蔼败24盎25哀唉30啊31盎暗36凹37八鞍42扮1肮销售收入疤办耙傲42125.6叭0 艾41205.8傲3 皑549

22、41.1啊0 绊41205.8胺3 袄179478.版36 昂2扳销售税金及附加拜吧板暗2624.42佰 埃2567.12肮 柏3422.83敖 碍2567.12袄 奥11181.5扮0 板2.1氨营业税埃搬班傲2106.28澳 八2060.29案 皑2艾747.06 叭2060.29唉 埃8973.92败 扮2.2皑城市维护建设税氨瓣瓣叭147.44 按144.22 白192.29 爸144.22 把628.17 耙2.3啊教育费附加吧跋瓣皑63.19 暗61.81 笆82.41 百61.81 矮269.22 版2.4按防洪工程维护费碍唉办伴75.83 笆74.17 安98.89 敖74.1

23、7 稗323.06 罢2.5拜交易管理费巴背捌靶210.63 鞍206.03 俺274.71 绊206.03 伴897.39 耙2.6笆印花税敖氨隘澳21.06 扮20.60 百27.47 把20.60 挨89.74 般3疤土地增值税稗把碍坝421.26 半412.06 矮549.41 绊412.06 绊1794.78阿 凹 吧 班 疤 阿 表拌 盎52蔼 笆损益表懊 颁 半 扮 昂 阿（单位：万元）扮序号半项目扮合计搬1埃叭12半13肮把24办25邦蔼36霸36扳般42哎1暗销售收入半179478.办36 靶0.00芭42125.6鞍0昂96146.9暗3熬41205.8阿3跋2岸总成本费用

24、搬149565.艾29 邦89962.2背3班33906.5皑7背21520.9败4俺4175.55捌3背利润总额傲29913.0碍7 办-89962.阿23扳8219.03扒74625.9板9案37030.2爸8爸4般所得税靶9871.31拜 颁0.00拌0.00艾0.00懊9871.31白5拔税后利润霸20041.7扒6 安0.00盎0.00爱0.00蔼20041.7蔼6啊6颁盈余公积金唉2004.18埃 霸0.00扳0.00稗0.00办2004.18斑7鞍可分配利润叭18037.隘58 懊0.00澳0.00笆0.00案18037.5白8斑表53 宗案地现金流量表与稗动态盈利分析 啊 跋

25、（单笆位：万元）靶序号案项目挨建设经营期鞍1蔼翱12肮13昂霸24盎25邦罢36般37唉瓣42般1柏现金流入板0.00 坝42125.6耙0 埃96146.9安3 背41205.8阿3 坝1.1唉销售收入百0.00 瓣42125.6办0 矮96146.9按3 办41205.8办3 瓣1.2佰其他现金流入板0.00 哀0.00 摆0.00 扮0.00 罢2翱现金流出盎87911.0败5 斑32碍276.65 颁20431.2耙3 凹4461.17蔼 罢2.1摆建设投资拌87911.0跋5 哀29230.9哎7 胺13479.8巴1 败1481.99哎 挨2.2扒土地增值税柏0.00 翱421.2

26、6 唉961.47 八412.06 埃2.3熬销售税金及附加背0.00 绊2624.42盎 邦5989.95败 绊2567.12绊 暗3芭净现金流颁-87911.白05 阿9848.95鞍 跋75715.7氨0 岸36744.6把6 吧4八累计净现金流拌-87911.哎05 爱-78062.颁10 埃-2346.4跋0 颁343邦98.27 隘5白折现现金流岸-81399.敖12 拜8443.89耙 板60105.5暗6 熬28070.7斑9 拌6把累计折现净现金败流班-81399.瓣12 版-72955.把23 板-12849.懊67 般15221.1摆2 扮评价指标哀蔼疤背芭FNPV(I=

27、邦8%)碍15221.1艾2 摆财务内部收益率翱IRR背16.24%斑投资回收期（静蔼态）拔3.03 傲投资回收期（动癌态）拜3.懊20安 百表54 碍财务效果指标比安较凹项目按地价为7493斑1万时败地价为8741敖6万时癌内部收益率（I蔼RR）（%伴）按20.08胺12.48按财务净现值（F爱NPV）（万元碍）啊20760胺9199.87按投资回收期（静靶态）（年）百2.95坝3.12斑投资回收期（动斑态）（年）百3.1坝3.4绊5.2 项目不班确定性分析疤5.2.1氨 盈亏平衡分析捌假定本宗地开发绊建设投资不变，耙且售价和回款速八度如基准方案所败设，则由计算可肮得，当销售率为氨 （809

28、13蔼.86686扮51.43）柏/179478白.35*100爸%=83.33鞍% 坝时，宗地全部投岸资利润率为零。懊一般认为，当盈澳亏平衡点的销售碍率敖坝70 时，项胺目风险较小。本捌宗地投资盈亏平班衡点的销售率为哎83.33，哎可见其风险较高熬。佰5.2.2疤 敏感性分析懊影响本宗地投资笆财务效益的主要把不确定因素为宗按地获取价格、售背价水平、建设成般本的高低、建设拌经营期的长短、阿销售税率等。根捌据宗地目前状况八可知，以上诸因靶素中最有可能发罢生变化的是宗地吧获取价格的高低巴和未来销售价格艾的变化。因而，熬本宗地敏感性分捌析主要针对全部拜投资的评价指标拔（FIRR,F安NPV和投资利佰

29、润率），分别计敖算售价上下波动碍5、10和扮宗地获取价格上懊下波动5、1邦0时，对经济笆指标的影响。计霸算结果详见敏感版性分析表54哀。啊表54 项目扳敏感性分析表邦全部投资隘基准方案败地价变动叭售价变动矮-10%安-5%吧5%捌10%氨-10%奥-5%绊5%扒10%癌FNPV败15221.1般2唉22713.1斑5敖18967.1颁3板11475.1拌1俺7729.09巴829.2败8025.16癌22417.1吧26913.7颁FNPV绊升降幅度柏49.22%跋24.61%坝-24.61%绊-49.22%坝-94.55%碍-47.28%暗47.28%隘76.82%啊IRR奥16.24%背2

30、1.54%版18.79%搬1摆3.85%半11.63%佰7.93%胺12.13%笆20.27%爱24.24%叭IRR拜升降幅度伴32.64%巴15.70%瓣-14.72%奥-28.39%班-51.17%拜-25.31%败24.82%耙49.26%啊投资利润率袄20%耙26.86%按23.34%霸16.84%拜13.84%耙8.00%斑14%背26%颁32%跋投资利润率升降办幅度拔34.30%斑16.70%霸-15.80%板-30.80%捌-60.0%爱-30.0%哎30.0%胺60.0%扮由表中数据可得摆：斑（1）地价、售胺价变动对财务净胺现值的影响八当宗地价格上升爸到20.3时绊，项目的净现

31、值盎等于零，到达临笆界点。此时，如案果地价继续上升鞍，则财务净现值胺小于零，出现亏拌损。背售价下降5、爸10时，财务败净现值分别下降颁47.28、把94.55。鞍当售价下降至1办0.57时，该班项目的财务净现澳值等于零，达到哎临界点，此时，翱若售价再下降，熬则财务净现值小般于零，出现亏损澳。耙（2）地价、售胺价变动对财务内鞍部收益率的影响袄地价上升5、八10时，将引肮起该宗地的财务俺内部收益率分别哎下降14.72矮、28.39阿；当地价上升案至13.67捌时，该项目的财俺务内部收益率等霸于基准收益率（敖I皑c鞍=8%）,到达板临界点，此时，颁如果继续上升，安则财务内部收益拌率将达不到预期瓣的基

32、准收益率。拜售价下降10鞍时，项目的财务翱内部收益率已下熬降到7.93艾，不能满足预期俺的基准收益率。奥（3）地价、售罢价变动对投资收白益率的影响霸当地价上升10跋时，项目的投白资利润率将下降澳至13.84唉，已不能满足预袄期的投资利润率拌15。当售价啊下降5时，项啊目的投资利润率胺也将不能满足预安期的投资利润率挨要求。斑从上分析可以看芭出，对财务净现熬值来说，地价获吧取价格和售价都班是敏感因素，相捌比之下，售价更隘为敏感。原因在霸于该宗地地价要盎一次性缴清，宗安地获取价格的变袄动数值等于全部埃投资的净现值变胺动值。爱对于内部收益率哀来说，地价比售埃价更为敏感。对吧于静态的投资收疤益率来说，售

33、价扒是更为敏感的因挨素。颁除了地价和售价碍对本项目的影响绊较大外，开发周癌期和销售率对本半项目的影响也值败得注意。开发周办期拖长除了导致把资金不能及时回稗收再投入，NP邦V和IRR也会摆下降，投资回收癌期将延长外，还案会加重资金的使芭用成本。而销售办率低下，即意味奥着投资资金不能昂快速回收，这样罢将使整个项目陷笆入僵局。 吧5.2.3癌 概率分析氨为了更精确地预搬测该宗地投资地颁风险程度，下面笆用决策树来进行把计算，详看附图鞍1。疤经计算，E(F颁NPV) = 奥20228.4办4 万元靶风险标准偏差奥9949.10把净现值变异系数蔼49.18傲70%埃计算结果表明，吧本地块的期望折拜现净现金

34、收入为佰20228.4搬4万元，处于较佰高盈利水平，而唉净现值变异系数敖为49.18板，远低于70暗，说明其风险程邦度在合理的范围百之中。拔6.0 项目综熬合经济评价与建皑议爱6.1 项目综敖合经济评价肮上述财务效益评哀估的结果说明，斑本宗地作为面向班高端客户的豪宅澳开发用地是有较懊好投资前景的。败但由于地价较高邦，且要一次性缴拌交完毕，故对开背发商的融资、高袄端客户开发、市盎场运作、房地产耙大势把握、政策八研判等能力要求啊很高。且该地块凹将是以公开竞拍懊方式获取，市场版的炒做、竞拍现白场的紧张气氛、盎竞投者的不同战暗略导向等都会影矮响到该地块的竞拔买价格，所以是斑否投资该项目不挨能仅仅依靠对

35、财盎务指标的分析，罢还要做充分的风绊险分析。哎 6.2板 有关说明及建爱议佰本报告是在未有坝投资方具体融资暗方案的前提下进鞍行测算的，仅反岸映地块本把身的投资收益情矮况，待确定投资袄方具体的融资方伴案后，才能测算巴出投资方的实际斑投资收益情况。翱为便于计算比较翱，本报告中的车颁库全部按销售处翱理，不考虑租赁埃经营。同绊时，财务年度以拜受让到该宗地的傲第一个月开始，绊每12个月为一败财务年度。俺本报告是基于财安务分析的角度来隘思考问题的，一澳个项目投资与否跋，财务指班标是很重要的，熬但却不是唯一起皑决定作用的。如按果公司是基于战把略方面的考虑，坝想通过对该地块捌的竞买与开发来哀树立公司品牌，扳那

36、么财务指标在扒决策中所占权重啊将会下降，竞买按的价格将会跃上版一个新的台阶。稗宗地价格的评估靶应是建立对市场捌的充分调查研究拜，包括竞争对手扳的可能竞凹投策略、目标客盎户的消费心理、袄宗地的优劣势分傲析等基础上来综跋合进行的。显然哎，本报告缺乏充百分的市场调查支熬持。佰在本报告相关测白算数据的选取是哀基于笔者对广州皑市场的了解并考拜虑了广、拌深两地房地产市伴场差异的基础上肮确定的，由于对伴深圳市场没有深吧入的了解，所以傲测算结果难免存唉在偏差。按本报告佰中的最佳土地开巴发利用方案设计笆是基于笔者既往案工作经验来考虑爸的，尚缺少专业背上的深度思考，扒且笔者未踏勘过背宗地现场，因此拔方案设想不一定

37、爱是最优的。原则熬上此步应进行多胺方案的比较、评艾估及选优。般鉴于拍卖公告中胺提及高层和低层爱的最终比例按报叭建实施方案确定搬，建议开胺发商在此处多加绊研究，充分用活埃、用好相关政策叭规定。笔者认为瓣最好是低层的比巴例调高些，且低熬层的设计式样、肮户型等要多样化扒，以充分满足目碍标客户的多样化靶需求。捌由于该地块将用白于开发面向高端巴客户的豪宅，购澳买者更看中的将伴是项目的柏档次感，建议开跋发商在项目的规皑划设计上给予高鞍度重视，一定要爱聘请一流的规划绊设计机构来担纲蔼项目此项工作，岸包括对项目风水盎问题的综合研究肮，这一点在粤港艾房地产市场尤其般要受到重视。耙为保证该地块投盎资决策的准确性拌

38、，降低投资风险暗，建议开发商在哎开发前期隘投资论证过程中鞍，尽可能地让公氨司项目一线实施搬人员参与进来，败充分听取各方面肮的意见，集思广捌益，精益求精。版随着通货膨胀的傲确认，未来银行暗利率调整已经在坝所难免，利率调昂整对于资胺金密集的房地产蔼企业来说，影响肮是巨大的。本宗鞍地的竞买企业很扒难想象完全依靠巴自有资金来开发半，而竞到土地到颁开发销售之间将敖有18个月以上绊的时间，建议开氨发商要密切关注案国家的信贷政策瓣和利率政策，并疤做细、做好项目霸的融资计划。 研究结论安1.1 宗地基绊本情况扒宗地编号为B3隘03-0041皑，地块位于香蜜氨湖，土地用途为伴住宅用地;土地皑面积为叭93544平

39、方疤米搬，建筑容积率拌白1.4；可建设捌总建筑面积为疤131000平案方米颁,其中：住宅袄127650平罢方米疤（高层住宅85八，低层住宅占胺15，但最终疤比例按报建实施板方案确定）；幼坝儿园阿3000平方米矮，垃圾站办50平方米耙，社区管理中心霸300平方米半；土地使用年期暗70年，自邦2003年8月胺25日起半到哎2073年8月拜24日澳止。罢竞投中标方应在巴宗地使用权转让熬合同签订后5个瓣工作日内一次付凹清地价款。摆涉及交易标的物拔转让应交的税费阿中，依法属转让坝方应交纳的均由耙甲方承担；依法瓣属受让方应交纳瓣的由乙方承担。摆如转让合同按规袄定需要公证的，盎公证费用甲乙双疤方各承担50%

40、凹。扳1.2 地价范肮围爱经测算，本地块凹的正常地价范围鞍应在熬749318澳7416万伴元人民币之间，瓣其中市场正常价挨位点应在八80913万碍元，扣除土地转翱让契税3，则澳得竞标报价范围哀应在72749靶84870万捌元人民币之间，叭市场正常竞标价捌位点在7855靶7万元人民币。败对应市场价位点败80913万元艾，则得相应楼面办地价为6339案元哎/啊平方米邦.鞍1.3 地块投绊资价值拌对应以上地价范隘围，测得相应的吧投资财务效果指扒标如表11所伴示。稗综上，当地价在芭749318颁0913万元人啊民币之间时，属跋于投资安全区；岸当地扒价在80913啊87416万班元人民币之间时敖，即进入

41、投资风斑险区；超过87袄416万元后，办将进入高风险区安,投资者需慎重扒考虑。罢表11 宗地懊投资财务效果指按标扳项目拔地价为7493捌1万元氨地价为8091凹3万元稗地价为8741敖6万元柏投资利润率（埃）八25扳20袄15疤税后利润（万元叭）背24050阿20042敖15684挨内部收益率（I哀RR）（%坝）昂20.08办16.24胺12.48爱财务净现值（F安NPV）（万元爸）伴20760矮15221拌9199.87办投资回收期（静唉态）（年）坝2.95百3.0捌3.12八投资回收期（动斑态）（年）搬3.1胺3.2埃3.4佰2.0 研究方傲法稗2.1 剩余法案求地价百运用剩余法来确凹定宗

42、地的最高限笆价，其基本思路案为：罢地价= 房地产捌建成价格（建按筑费专业费癌租售费用税费般）利润颁该方法的操作程埃序如下：坝研究待估宗地的阿基本情况敖选择最佳开发利颁用方式扮估算开发后的房凹地产价格稗估计建筑费、专叭业费、利息、税翱费、租售拌费用和开发商应皑得的利润求地价捌2.2 运用败建设项目经济评办价方法与参数斑进行宗地的财务碍评价叭建设项目的财务靶评价一般分两个懊层次，即：全部皑投资的财务效果搬评价和自有（权捌益）资金的财务半效果评价。瓣 颁全部投资的财务背效果评价肮，即排除财务条耙件的影响，将全皑部资金（包括全拜部借贷资金和权巴益资金）作为计敖算基础，考察项袄目的盈利能力。爸由于它不考

43、虑投吧资资金的来源构按成，以及借贷还阿本付息和所得税稗的问题，所以它哀实际上是一种简版化了的、投资项坝目敖“稗息、税前叭”拜的盈利能力分析摆，借此可以在各扒个投资项目或方绊案间建立相互比熬较的共同基础，半以便考察项目是败否有投资的价值叭，在分析是否可扒行的同时，进行胺方案的选优。哀 鞍自有（权益）资哀金的财务效果评埃价袄，即从企业的角哎度出发，分析包般括财务条件在内翱的两类因素对项爱目的影响，以企案业投入的权益资袄金为计算基础，爱而所谓考察企业靶投入所投入的权搬益资金的盈利能蔼力，实际上是对澳项目息、税后的艾盈利能力的分析颁。同时，还考察版企业的生存能力巴、偿债能力、利艾润及其分配，以傲及各方

44、投资者的傲盈利能力等。柏 在本宗蔼地评估报告中，巴选用全部投资的坝财务效果评价法安，分析该地块的啊投资盈利能力唉安通过全部投资的敖现金流量表，得哀出项目内部收益般率（FIRR）板、投资回收期（扒P罢t佰）、财务内部净颁现值（FNPV邦）以及投资利润瓣率等指标。由此矮来判断该宗地投扮资在财务上的可搬行性。安2.3 研究依唉据靶香蜜湖B303暗-0041宗地办规划指标斑国务院发展研究柏中心数据库靶广东省房地产暗统计年鉴安广东省房地产开颁发各类管理费用搬标准昂中国人民银行存盎、贷款利率佰广东统计年鉴爸搜房网相关数据碍中国人民银行1伴21号文件熬广州市建安工程靶定预、决算定额癌3.0 宗地最碍佳利用方

45、式构思爱根据该宗地位于罢深圳市福田区香佰蜜湖地段、且建翱筑容积率哀吧1.4，可以确袄定，该地块要想爱获得最大收益，挨就必须按高尚住拜宅区规划，定位碍于高端客户，确班保以优美的景观氨环境和国际性的巴配套设施来赢得案市场。翱3.1 宗地总爸体规划方案设计岸 总基底袄面积 9354扮4埃板22邦20580 m挨2扮，用地平衡表及袄项目主要经济指办标分别见表3艾1和表32。高层住宅挨总建筑面积 1袄27650伴绊0.85疤108佰,绊503 捌m案2拔住宅规划为12按0180 m氨2 败/奥户，平均每套面芭积为稗150 m按2巴 啊左右,规划户数跋720户。计划办规划为121艾4栋11层住宅盎（其中首

46、层架空奥绿化），住宅总奥基底面积计氨11050 m埃2疤 斑。别墅扳总建筑面积 1盎27560八伴0.15板19稗,敖148 暗m稗2凹 班别墅规划为25肮0350 m吧2 柏/哎栋，平均每栋面柏积为翱300 m肮2哀 百，占地面积计坝120 m耙2捌，规划总栋数为鞍64栋。总计占伴地面积为 64靶 跋耙120=稗7680 m佰2稗 扳 爸 败公建配套蔼幼儿园搬3000 m班2吧 疤，按两层考虑，懊其占地计爸1500 m胺2阿 白，办社区管理中心 白300 m坝2瓣 耙，垃圾站佰50 m疤2吧 板，均按一层考虑隘，占地计耙350 m斑2岸 班。停车位办基于该地块未来拌将规划建设成深般圳的豪宅区

47、，故癌应至少考虑每户伴一个车位（不含败别墅用户车位）按，建议车库集中肮设置，规划72拔0个车位，每个瓣车位按办35平方米唉考虑，车库规划埃面积位为 埃720阿埃35氨25200 m搬2唉 绊。伴 蔼园林、绿化及道吧路扮 挨为体现高尚住宅啊区的品味感，建按议该住宅区的绿班地覆盖率不低于霸65，可考虑笆将高层建筑的首懊层架空绿化。则拜 绿地面皑积为 9354斑4稗案0.65摆敖m柏2盎昂60803 m哎2斑道路规划占地面暗积为 935疤44靶白0.15般14031 m氨2背表31 案 用地平衡表靶项目阿用地面积（澳m2 哀）哀所占比重巴(%)耙人均面积（斑m2 /阿人）叭备注般规划总用地皑9354

48、4啊办34.09版隘一、居住用地拌18730矮20埃懊霸高层住宅用地蔼11050耙11.81跋鞍首层架空绿化爸低层住宅用地阿7680败8.21芭氨哀公建用地靶1850稗1.98哎摆板道路用地扳14032霸15霸哀扮公共绿地盎60803岸65拔22.15蔼八二、其他用地柏9176笆伴凹背表32 碍项目主要技术经拌济指标颁项目凹数量捌单位澳总户数板784扳户版居住人口唉2744暗人昂总建筑面积奥156200肮M按2傲 啊1.安高层住宅建筑面办积敖108503捌M暗2昂2.疤低层住宅建筑面办积般19148捌M哎2叭3.邦公建配套建筑面霸积般3350肮M蔼2瓣4.靶地下车库建筑面瓣积百25200奥M按

49、2绊车位数搬720稗个阿人口密度坝293爱人颁/啊公顷版绿化率安65败案容积率伴1.4背吧3.2 最佳开搬发建设方案设计氨建议分期滚动开熬发，首期开发别白墅及整个住宅区翱的配套规划建设碍，通过别墅的市颁场推广来打造项澳目的品牌，提升佰项目的品位，从摆而带动其后的高哀层销售。板计划整个地块的癌开发建设周期为唉30个月，销售搬周期为24个月隘。其中可行性研袄究及规划报批等八前期准备阶段为邦6个月，宗地竞暗买后18个月时板推出首期别墅，哎高层住宅分两期阿推出，计划至4阿2个月时完成全斑部销售。佰与此对应的项目唉投资与融资计划伴如下表33所佰示.八表33 癌 项目投资与融伴资计划表坝序号爸项目挨建设经

50、营期肮合计翱1坝埃6扮7爱翱12氨13奥巴18坝19捌蔼24邦25按翱30懊31翱拔36伴37瓣白42肮1背投资总额扮靶懊安氨伴矮罢按1.1疤建设投资耙爸把埃拔霸版芭氨1.1.1班土地成本佰俺80913.8白6 般吧昂凹靶鞍背1.1.2蔼前期工程费翱百755.00 霸393.00 叭斑佰爸凹吧1.1.3哀建安成本费俺34000.7澳0 皑巴2913.70拜 八11113.0敖0 斑11802.0搬0 芭8172.00班 柏吧按1.1.5氨基础设施费跋2292.56敖 百扮八1145.78巴 芭687.47 暗459.31 奥俺绊1.1.6绊公建配套费稗1185.16八 拌氨474.06 癌35

51、5.55 柏355.55 摆案澳矮1.1.7哀不可预见费办3589.58办 班897.39 稗538.44 傲430.75 隘430.75 罢430.75 白430.75 氨430.75 袄1.1.8案管理费艾3590.00奥 绊512.80 芭512.80 半512.80 八512.80 邦512.80 邦512.80 罢512.80 笆1.1.9跋销售费用啊5384.36翱 埃版靶807.65 啊1076.87敖 办1615.31斑 安1346.09败 吧538.44 败1.1.10瓣利息费用拜败哎唉拜疤拜拔按1.2凹流动资金败0.00 按0.00 霸0.00 败0.00 隘0.00 肮0

52、.00 捌0.00 捌0.00 疤2敖资金筹措拔班败笆跋肮爸傲懊2.1疤自有资金氨坝氨笆隘斑瓣拌拌2.2邦借款扳搬败白蔼敖柏暗把2.3霸销售收入再投入岸败办袄敖办背八耙说明：因利息费袄用取决于投标公摆司的融资结构，巴而融资结构的优盎劣又取决于公司搬在资本市场的能稗力高低。该宗地隘地价需在成交后败5日内一次缴清案，故对竞投人的跋资金压力很大。袄可以考虑竞得土靶地后全部建设缺凹口资金从银行借氨贷。因为项目的颁融资结构不明，版且项目全部投资跋的财务评价又与盎融资结构无关，搬故此表中的利息笆费用计算和资金鞍筹措计划都暂没澳计算。阿4.0 宗地地柏价测算板4.1 地价之把外的成本测算扳参考目前建筑市盎场

53、及房地产开发罢市场的基本行情岸，估算出该宗地稗开发项目的总成坝本费用为686哀51.43万元瓣。具体测算详见百附表1。 按4.2 销售收叭入测算百参考目前香蜜湖百地段的住宅市场斑行情，高层为1扳1000元巴/挨 m搬2八，低层为220拔00元瓣/胺 m佰2背, 巴停车位（为便于笆计算，全部按销罢售考虑）为25氨0000元般/隘个，则测算出总白销售收入为 1皑79478.3爸5万元。具体测八算详见附表1。伴4.3 地价成爱本测算安 根据目前国埃内房地产市场投芭资回报基本现状罢，并综合考虑深岸圳房地产市场的八竞争程度，取定白开发商投资该宗伴地的可承受回报绊率极限为15伴，正常期望投资蔼回报率为20

54、扳，市场投资回报百率的上限为25蔼。百则该宗地的地价案范围为7429哀187416凹 万元，正常市扒场期望地价为8斑0913万元。搬扣除宗地转让契澳税3，则得该罢宗地的竞投报价岸范围为案727498般4970万元，佰正常市场水平竞鞍投报价为785柏57万元斑。具体测算详见鞍附表1。瓣5.0项目财务办评价挨由于香蜜湖B3唉030041靶宗地的最终中标靶地价尚处于预测八阶段，因此选取熬该地块的市场期矮望价作为计算基哎础，来测算该宗拜地的投资价值。霸5.1 项目盈败利能力分析稗5.1.1唉 税金计算（见伴表51）扒因为首期发售计班划在宗地接手后蔼第18个月时，霸故前一年半内无碍销售收入。而岸土地增值

55、税八是柏按照纳税人转让芭房地产所取得的皑增值额和税法规阿定的4级超霸额罢累进税率唉来计算征收的翱，增值额是纳税坝人转让房地产所啊取得的收入减除盎税法规定扣除项摆目金额后的余额澳。奥根据房地产行业耙的一般收益水平澳，土地增值税应盎缴额基本在销售稗收入的1左右扳。艾5.1.2坝 损益表（见表白52）捌由损益表可以看八出，公司在第一隘年内利润为负，背这主要是因为支昂付巨额地价所致扒。第二、三年内芭尽管有利润，但唉仍不足以弥补第爸一年的亏算。直胺到最后一年才发哎生所得税的缴交挨。碍5.1.3佰 宗地现金流量矮表与动态盈利分摆析（见表53挨）柏由现金流量表和碍动态盈利分析可鞍以看出，项目的啊累计净现金流

56、和百累计折现现金流敖由负变正均要发办生在最后一个年胺度。但项目的内拔部收益率为16搬.24，净现摆值为15221艾万元，均处于较霸高水平。原因在安于地价要在中标蔼后一次缴交完毕爸，造成巨额现金吧流流出，而项目笆的开发建设、销氨售要滞后一段时鞍间，不过该宗地霸规划建筑面积不阿大，建设周期相奥对较短，故投资半回收期指标也较八为理想。奥相应的地价在7俺4291万元和唉87416万元爱时的投资回报指岸标如表54所皑示。哀 颁 翱 蔼 表51 安 销售税金及附败加表 半 霸 翱 笆（单位：万元）扒芭板建设经营期凹合计矮序号白项目埃1癌艾6翱7拔矮12拔13拔翱18拜19八巴24袄25唉挨30奥31靶安3

57、6岸37斑班42澳1白销售收入搬爱安翱42125.6斑0 懊41205.8奥3 扒54941.1蔼0 唉41205.8爸3 啊179478.八36 昂2拔销售税金及附加爸俺暗隘2624.42白 板2567.12翱 拌3422.83跋 矮2567.12瓣 板11181.5暗0 澳2.1八营业税盎傲白安2106.28奥 凹2060.29办 背2747.06跋 矮2060.29艾 挨8973.92澳 哀2.2邦城市维护建设税笆翱拌埃147.44 佰144.22 拔192.29 八144.22 跋628.17 岸2.3案教育费附加办拔昂颁63.19 按61.81 爱82.41 拔61.81 爸269.

58、22 半2.4凹防洪工程维护费霸般跋癌75.83 把74.17 昂98.89 坝74.17 暗323.06 八2.5挨交易管理费半搬叭伴210.63 傲206.03 败274.71 凹206.03 扳897.39 柏2.6绊印花税班扳奥蔼21.06 岸20.60 翱27.47 埃20.60 摆89.74 佰3邦土地增值税巴稗癌佰421.26 盎412.06 爸549.41 班412.06 奥1794.78班 疤 绊 邦 佰 搬 表叭 澳52袄 唉损益表矮 敖 安 挨 岸 瓣（奥单位：万元）搬序号奥项目芭合计案1俺扳12巴13笆伴24柏25爱扒36佰36跋拜42办1疤销售收入岸179478.傲3

59、6 埃0.00斑42125.6笆0拜96146.9氨3肮41205.8矮3坝2胺总成本费用爱149565.俺29 斑89962.2搬3鞍33906.5矮7暗21520.9吧4盎4175.55绊3隘利润总额阿29913.0矮7 捌-89962.败23摆8219.03懊74625.9隘9班37030.2肮8百4疤所得税盎9871.31暗 柏0.00瓣0.00阿0.00阿9871.31氨5白税后利润伴20041.7柏6 霸0.00坝0.00胺0.00爸20041.7翱6熬6巴盈余公积金唉2004.18巴 捌0.00把0.00跋0.00安2004.18艾7阿可分配利润肮18037.5稗8 捌0.00跋

60、0.00柏0.00扳18037.5啊8凹表53 宗癌地现金流量表与敖动态盈利分析 斑 巴 （单艾位：万元）巴序号白项目拌建设经营期氨1皑捌12挨13扒隘24岸25暗坝36芭37翱捌42皑1挨现金流入班0.00 佰42125.6板0 俺96146.9摆3 爸41205.8半3 癌1.1疤销售收入伴0.00 百42125.6俺0 癌96146.9摆3 伴41205.8啊3 搬1.2唉其他现金流入跋0.00 扒0.00 鞍0.00 岸0.00 敖2翱现金流出懊87911.0拔5 昂32276.6绊5 爸20431.2办3 肮4461.17坝 安2.1懊建设投资扳87911.0稗5 皑29230.9暗