资产评估论文

1、某商学院答题纸（格式二）课程 资产评估20 12 - 2013学年第1学期成绩评阅人评语：资产评估案例分析二手房屋抵押价值评估摘要：资产评估在我国作为行业已经走过了十几年的时间，并作为一个独立的专业化 市场中介服务行业得到了社会的认可。在这十几年里，从全盘套用国外理论到逐步借 鉴国外经验形成我国自己的资产评估理论体系，从而为资产评估在我国的健康发展打 下了坚实的基础。随着我国经济的发展，资产评估涉及的理论越来越广，内容越来越 丰富。本文讲首先介绍资产评估的理论框架，再以实际案例进行评估分析。关键词：资产评估价值市场法一、资产评估理论框架资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规，根据特定目的,

2、遵循评估原则，依照 相关程序,选择适当的价值类型，运用科学方法,对资产价值进行评定和估算的行为。资产 算的行为。资产评估基本理论框架结构的基本内容主要包括：（1）资产评估本质是资产评估基本理论框架的逻辑起点，它受环境因素影响，同时又 对环境具有反作用。对环境具有反作用。（2）资产评估的功能是资产评估在特定经济行为下在特定环境发挥作用的能力受制于 资产评估的本质。（3）资产评估假设是由资产评估本质决定的，是对环境中的不确定因素的推断或假定。（4）资产评估目标也来源于资产评估本质特征，以资产评估假设为前提，反映了环境 的要求，同时又影响着环境。（5）资产评估原则是资产评估目标实现的保证，是为实现目

3、标对资产评估工作提出的 一般要求，是连接评估理论和评估实务的桥梁。（6）资产评估规X处于资产评估基本理论结构的底层，它与评估实践紧密联系，是资 产评估行为的准则。评估时通常需要收集大量的资料、数据、运用适当的评估方法，依次进行分析判 断、得出有效的评估结论。所用的评估方法，选用哪些数据、参数都会有所不同，因 而评估结果也会有不小差别。评估时从资产评估的效率和相对合理角度看，按各种评 估方法的特点，明确其最适宜发挥作用的X围选用好评估方法，将有利于提高资产评 估的质量和效率，免除评估方法选用不当形成的风险。资产评估方法有以下三种：（1）成本法成本法是通过估算被评估资产的重置成本和资产实体性贬值、

4、功能性贬值、经济 性贬值，将重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法。重置成本法既可用于评估资产的市场价值，也可用于评估资产的非市场价值，包 括有限市场资产、专用资产以及以非产权变动为目的的评估。但是，成本法注重从成 本耗费的角度评估资产价值，而某些资产的价值主要是由效用决定的，而非成本耗用， 如企业整体资产，所以并非所用评估对象都适合采用重置成本法。在使用重置成本法进行评估之前，我们需要先了解重置成本的含义及其计量。资 产的重置成本简单地说就是资产的现行再取得成本，一般可以分为复原重置成本与更 新重置成本。复原重置成本是指采用与被评估资产相同的材料、建筑或制造标准、设 计、规格和技术等

5、，以现行价格购建与被评估资产相同的全新资产所发生的费用；更 新重置成本是采用新型材料，并根据现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等， 以现行价格购建与被评估资产相同功能的全新资产所发生的成本。需要注意的是，在 计算重置成本时，如果同时拥有计算更新重置成本和复原重置成本的资料，应选择计 算更新重置成本。重置成本的计算方法有多种：重置核算法重置成本=直接成本+间接成本功能系数法被估资产重置成本=参照物成交价x被估资产生产能力 参照物生产能力被估资产重置成本=参照物重置成本X (被估资产年产量)X 参照物年产量价格指数法被估资产重置成本=资产的历史成本x资产评估时物价指数(定基物价指数) 资产购

6、建时物价指数被估资产重置成本=资产的历史成本x (1+a1%)(1+a2%)(1+an%)(环比物价指数)统计分析法甘来密女苗留术*甘来密古启届术*彳某类抽样资产重置成本 某类资产重置成本=某类资产原始成本X须乙某类抽样资产历史成本在重置成本知识的基础上，成本法的评估公式有两个：被评估资产评估值=复原重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬值该公式的重置成本是一种复原重置成本，运用价格指数法确定的重置成本就是复 原重置成本，此时必须考虑其功能落后因素并扣除其功能性贬值。被评估资产评估值=更新重置成本*综合成新率=更新重置成本一实体性贬值 综合成新率=理论成新率*现场勘察调整系数该公式运用市场

7、更新重置成本得到更新重置成本，已经考虑了其功能落后因素， 故不需要再进行计算功能性贬值，当背景材料未提供经济性贬值信息时，亦不扣除经 济性贬值因素。收益法收益法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估 资产价值的一种方法。一般适用于企业整体价值的评估，或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重 置的特殊资产的评估活动，如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、 重组、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以单独计算收益的房地产、无形资产 也可以应用此法。收益法的评估公式：资产未来收益有限期情况下每期收益不等额：P= .(1+ r) i =1每期收益等额：P = X

8、 (1+r )i i=1资产未来收益无限期情况下稳定化收益法：P =- rA = - Rj、+ (P / a, r, n) i=1 (1+ r )j分段法：P = X+A.工 (1+ r )i r (1+ r) ni=1纯收益按等比级数变化：P = R0田 r - g纯收益按等差级数变化：P = Ro + -(递增) r r 2p=R - Br r 2 (递减)资产未来收益有限期情况下的特殊计算公式P = R + 一A一 1-一1一 (1+ r )i r (1+ r )t(1+ r) n-ti =1市场法市场法是指利用市场上类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以 估测资产价值的各种

9、评估技术方法的总称。如果参照物与被评估对象是不完全相同， 则需要根据评估对象与参照物之间的差异对价值的影响作出调整。一般来说，设备的 比较因素可分为四大类，即个别因素、交易因素、地域因素和时间因素。市场比较法适用于市场发育较完善的地区，当存在有同类设备的二手设备交易市 场或有较多的交易实例，是获取资产价值较为简捷的方法。但当前我国的市场经济尚 在逐步健全的进程中，二手设备市场交易品种单调、频率不高，交易信息不透明，可 采用案例贫乏，这限制了市场比较法在现实资产评估中的广泛运用。收益法的评估公式：D.单一因素比较法评估对象价值=评估对象价值=参照物成交价格X（评估对象A因素参照物A因素类比调整法

10、交易案例A的调整值=参照物A的成交价X时间因素调整系数X区域因素调整系数X功能因素调整系数X情况补正系数或交易案例A的调整值=参照物A的成交价土时间因素调整值土区域因素调整值土功 能因素调整值土成新率调整值土交易情况调整值二、案例简介某资产评估事务所接受中国工商银行某市浦口区分行的委托，对丽都雅苑快乐之 城4栋5楼C户型毛坯房进行了资产评估工作。评估委估标的物在评估基准日2007年 1月7日的房地产现值，为该房地产分期付款失败进行资产处置拍卖变现提供客观、公 正、合理的拍卖底价依据。评估对象是丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型5楼毛坯房，套型为三室二厅二卫， 建筑面积116.78平方米，客厅、主卧

11、、一间小卧室和阳台面朝南面，另有一偏卧、厨 房和卫生间朝北，布局合理。评估X围根据市场法包括：房地产所处位置、面积、套型、建筑结构、交付标准、 建成年月、成交价格和交易时间等因素。快乐之城丽都雅苑临近未来浦口经济、文化中心，地段绝佳。周边分布着许多自 然景观，如朱家山河、浦口公园、省级珍珠泉风景区、老山风景区等。小区生活配套 完善，并有多条公交线路直到主城区。建筑风格极富现代个性，着重南北通透、采光 充足。户型方正，简洁大方，大开间，小进深，减少了无效空间造成的浪费，让每一 平方米都能发挥应有的作用。小区由著名某规划、设计，以高得房率（90%左右）、高 绿化率（40.4%）、大楼间距（大于22

12、米）、低容积率、人车分流为设计思想。本资产评估基准日是2007年1月7日。本次评估基准日是由评估机构与委托方中 国工商银行某市浦口区分行协商确定。选定这一评估基准日，有利于保证评估结果有 效地服务于评估目的，准确划定评估X围，合理选取作价依据，使评估基准日尽可能 与评估目的的实现接近。根据估价对象所在区位、用途、评估目的、评估基准日等因素，从所搜集的众多 交易案例中选择了与评估对象更为相似或接近的三个比较对象。A:丽都雅苑9栋4楼B户B:盛泉新城5栋5楼A户C:万江某新城7栋4楼B户其估价对象及比较对象基本情况如下表:项目评估对象参照物A参照物B参照物C丽都雅苑丽都雅苑盛泉新城万江某新城名称4

13、栋5楼C户9栋4楼B户5栋5楼A户7栋4楼B户位置浦珠中路浦珠中路浦口区顶山街道临泉村浦东路与浦珠路交汇处面积（m2）116.7886.2491.17114套型三室二厅一厨二卫二室二厅一厨一卫二室二厅一厨一卫三室二厅一厨一卫建筑结构砖混结构砖混结构砖混结构砖混结构交付标准毛坯房毛坯房毛坯房简装建成年月2006.22006.22006.62005.5交易类型拍卖买卖买卖买卖成交价格（元/ m2）2967.5782.93012.2交易时间2007. 1. 72006.112006.122006.9该二手房屋在与参照物A、B、C进行比较分析后，通过对区位、面积、套型、建 筑结构、交付标准、建成年月、

14、交易类型、交易时间差异这些因素的修正计算得出它 的价值为328671.47元，拍卖该二手房屋时即可以328671.47元作为拍卖底价依据。三、案例评述（一）评估资产价值该案例采用市场法对资产进行评估，原因是评估对象位于某市浦口区浦珠中路， 地属江北板块，是江北中心区域的外围住宅商品房，此地区同类楼盘有多处，交易案 例众多，市场资料丰富，适合采用市场法进行评价。.区位修正比较对象A与评估对象为同一小区，区位条件不作修正；比较对象B与C位于浦 珠中路不远，与评估对象区位相当，经估价师综合分析，判定B、C条件指数分别为 99、101(以评估对象相对应因素的条件指数为100，下同)。(2).面积修正与

15、评估对象相比较，比较对象的建筑面积都要小，经估价师综合分析，判定A、 B、C条件指数分别为97、98、100。.套型修正评估对象之室内套型为三室二厅一厨二卫，面朝南，比较对象A为二室二厅一厨 一卫，比较对象B为二室二厅一厨一卫，比较对象C为三室二厅一厨一卫，经估价师 调查、分析，综合判定A、B、C条件指数分别为97、97、99。.建筑结构修正评估对象与比较对象均为砖混结构，故不作修正。.交付标准修正比较对象A、B与评估对象均为毛坯房，交付标准不作修正；比较对象C为简装 房屋，经估价师调查、分析，综合判定C条件指数为102。.建成年月修正比较对象A与评估对象为同一小区，建成年月不作修正；比较对象

16、B与C建成时 间与评估对象相比均在1年以内，由于良好的物业管理和日常维护，其成新率与评估 对象所在之建筑物的成新相当，故亦不作修正。.交易类型修正评估对象之评估目的是为抵押贷款失败而进行资产处置的拍卖底价评估，而比较 对象均为正常市场情况下买卖双方通过协商谈判形成的市场价格。考虑到目前资产处 置变现过程中采用公开拍卖的形式，而资产处置变现与具有良好开发前景的房地产开 发项目招投标竞争拍卖具有不同特点，前者具有一定的消极性，其目的是为了迅速变 现，后者则具有积极性，其目的是未来收益能力的预期。经估价师综合分析，判定评 估对象资产处置变现拍卖评估目的情况下的条件指数为正常成交价格水平的95%。.交

17、易时间差异修正比较对象交易时间与评估对象评估基准日均较接近，仅比较对象C略早。根据对 评估对象所在区域同类住宅最近交易价格变动情况的调查、了解和分析，判定比较对 象A、B、C条件指数分别为102、101、103。综合上述分析，得到比较案例修正情况及修正价格如下表：修正项目ABC成交价格（元/ m2）2967.52782.93012.2位置100/100100/99100/101面积（m2）100/97100/98100/100套型100/97100/97100/99建筑结构100/100100/100100/100交付标准100/100100/100100/102建成年月100/100100/

18、100100/100交易类型95/10095/10095/100交易时间100/102100/101100/103修正价格（元/ m2）2937.452781.422724.04采用算术平均法求待估物的评估值：评估对象的单价=（2937.45 + 2781.42+2724.04） /3 = 2814.3 （元/m2）评估对象价值= 2814.3X116. 78 = 328671.47 （元）（二）总结该案例的经验可以得出，在市场法评估过程中，大致步骤如下：确定评估对象一一丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型毛坯房选取合适的评估方法市场法确定评估对象在市场法下所有的调整因素一一房地产所处位置、面积、套型、 建筑结构、交付标准、建成年月、成交价格和交易时间等因素合理选择参照物并取得需要信息对各项因素进行单独评估一一得出各个调整系数利用参照物修正后的价格，采用算术平均法计算出评估对象的单价评估对象价值=评估对象的单价X评估对象的面积（三）优