甲供材房地产企业节税方法

1、甲供材”房地产企业节税方法营改增”后，甲供材”问题变得备受重视，由于建设材料高税率的进项 抵扣 诱惑”，使得甲供材”还是 乙供材”成为房地产企业和建筑企业争抢 的香悖悖”。从表面来看，基于增值税销项减进项的税额计算方法，房 地产企业选择 甲供材”，通过取得更多的进项抵扣降低自身税负，似乎 没有太大的问题，然而就实际而言，房地产企业能否真正通过甲供材降低税负进而降低开发成本不能一概而论，除了增值税进项抵扣外，房 地产企业的采购能力、供应商管理、谈判与议价能力等都影响着甲供材”的实际效果。同时，伴随着 甲供材”方式的日益复杂化，税务机关在 税收征管上的难度也日益加大。对于房地产企业而言，甲供材”模

2、式在税收上也存在着比较大的风险， 稍不注意，就会踩中税收地雷。基于此, 本文将就 甲供材”模式下，房地产企业的税务风险进行分析，以期为房 地产企业开发模式的选择提供助益。根据关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税 201636号）附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定 的规定, 甲供材”是指全部或部分设备、材料、动力由发包方或业主自行采购， 并将自行采购的设备、材料、动力交给施工企业进行施工的一种建筑工 程现象。根据建筑法第二十五条规定和建设工程质量管理条例 第十四条的相关规定可知，甲供材”在法律层面是合法的，也是允许的。在营改增”之后，由于采购建设材料可以取得 17%的增值税进项发票

3、， 多数房地产企业纷纷选择 甲供材”模式开发房地产项目，然而，却并未实现预期中的减税效果。究其原因，需要深入分析增值税、土地增值税、 企业所得税等几个重要税种。一、甲供材”的增值税税负分析关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条（七）款规定，2、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方 法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的 建筑工程。从该条款可以看出，发包方或业主（以下称甲方，施工企业称乙方）购 买的材料、设备或建筑配件在整个建筑工程造价中所占的比例，税法中 未明确规定，只要甲

4、方自己有购买设备、材料、动力的行为，即使是买 一元钱的材料也是 甲供材”。一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务既 可以采用一般计税方法，也可以采用简易计税方法，最终采用何种计税 方法，取决于甲乙双方的谈判。此后，财政部、国家税务总局联合下发了关于建筑服务等营改增试点政策的通知（财税201758号），文件第一条规定，建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件 的，适用简易计税方法计税。该条款对营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条（七）款进 行了调整，明确了符合条件的 甲供材”工程必须采用简易计税方法，规 定条件主要

5、有：1、提供工程服务的主体是建筑工程总承包单位，分包单位不适格；2、为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务；3、甲供材”范围包括钢材、混凝土、砌体材料、预制构件四类中的一种 或多种。此种情况下，乙方适用简易计税，甲方只能从乙方取得增值税3%的进项。从上述分析可以看出，不同的供材方式、不同的供材类型对于企业 税负具有不同的影响。举例而言，某建筑项目，材料费：人工费为 7:3,材料中砂石、混凝土 占比10%并按3%简易征收，另60%材料可以取得17%的增值税进项 发票。则，在工供材”情形下， 乙方需缴纳税金：100X11%-60X 17%-10X 3%-20X 6%=-0.7 甲方取得进项税

6、额：100 X 11%=11在甲供材”情形下，乙方需缴纳税金：30 X3%=0.9甲方取得进项税额：60X17%+30 3%+10 3%=11.4相比较而言，工供材”改为甲供材”后，甲方税负下降0.4,而乙方税负 上升1.6,在此情形下，乙方自然后选择增加劳务费用，当加价超过0.4时，对甲方而言， 甲供材”并不能体现其税负优势。因此，除供材方式 外，发包方的谈判能力、甲乙双方是否为关联方、开发项目的人工费与 材料费的比重、资金占用成本等都会直接影响到房地产企业的增值税税 负。房地产企业在选择适用何种开发模式时，应对开发成本全盘考虑， 进行纵向与横向的多重比较。在增值税发票开具方面，从目前的实践

7、来看，甲供材”主要有两种模式：1、甲供材”作为工程款的一部分，甲方采购设备、材料、动力后交给乙 方使用，并抵减部分工程款（例如，工程款共500万，甲方实际支付300万，剩余200万用 甲供材”抵工程款），其实质是将设备、材料、 动力销售给乙方，乙方在其自身的工程施工成本中反映设备、材料、动 力的成本，并按照工程预算价冲减应收账款（应收工程款）。2、甲供材”与工程款无关，甲方采购设备、材料、 动力后根据乙方的工 程进度要求，交给乙方使用，并另行支付工程款（例如，工程款 300万，甲供材 20g),乙方提供建筑服务，在其自身的工程施工成本 中不反映设备、材料、动力等成本。在第一种模式下，由于发包方

8、在发出材料时是通过预付账款核算的，没 有进入工程成本，而 甲供材”部分计入乙方的产值或销售额或收入。因 此，乙方应按含 甲供材”金额全额向甲方开具增值税专用发票或增值税 普通发票。在第二种模式下，由于发包方在发出材料时就直接计入了工程成本，同 时，甲供材”部分没有计入乙方的产值或销售额或收入。因此，乙方在 最终开具建筑服务业增值税发票时，只能按不含甲供材”金额向甲方开具增值税专用发票或增值税普通发票。二、甲供材”的土地增值税处理在营改增”之前，部分地方税务部门，对甲方提供的建筑材料不计入房 地产开发成本，不予以作为土地增值税清算过程中的开发成本核算。营改增”之后，房地产企业为掌控项目工程质量，

9、对建筑工程中的材料由 甲方购置，同时甲方获取材料采购发票。对于甲供材”模式下甲方能否凭借材料采购发票进入房地产开发成本并在土地增值税税前扣除各地 的口径不一。部分地方税务机关并不认可发包方凭借材料采购发票进入 开发成本并享受加计扣除，这无疑加大了房地产企业的土地增值税税收 负担。根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题 的通知（国税发2006187号）第四条规定，土地增值税的扣除项目：（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣 除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的 规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产

10、开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能 提供合法有效凭证的，不予扣除。因此，笔者认为，若甲方与乙方签订的建筑合同中明确标明了由甲方提 供材料，乙方领用，并且能够提供合法有效的凭证，可以计入房地产开 发成本，准予扣除。三、甲供材”的企业所得税风险分析在建设施工的过程中，乙方需要根据工程进度安排建设材料，实际操作人员凭单据到甲方处领取相应的建设材料，但是实际工作中由于人为原因、管理漏洞及监督缺失等因素， 乙方已经领取的建设材料不能发挥出 应有的作用，而甲方根据乙方提供的单据计算开发成本对由乙方多领冒 领的材料并没有做扣除计算，造成开发所需要的成本与实际成本不相符 合。部分房

11、地产企业会每月对建设材料做出结算，数目与种类繁多的建设材料也会导致数据作假、虚报等情况，让核算信息失效，不能准确的 核算开发成本。同时，在 甲供材”情形下，以甲方作为采购结算方时，对 甲供材”进行账务处理的过程中，如果供货商没有向甲方提供相应的发票，甲供材在记入开发成本的过程中会因无法获取正规的发票， 而不能进行及时的 汇算清缴，增加甲方的税务负担及税务风险。最后，甲方在采购设备、材料、动力时取得的采购发票能否作为房地产开发成本在土地增值税税前扣除的问题也会影响甲方的企业所得税。举例而言，甲方与乙方签订了一份 300万元的甲供材建筑合同。假设甲方提供的材料价款为200万元，乙方提供的劳务价款为

12、 100万元。乙方仅就100万元劳务价款开具建筑服务业增值税发票。若甲方无法凭借200万元的材料采购发票计入开发成本并于税前扣除，那么简单做一个测算，由于200万元无法计入开发成本导致增加的土地增值税和企业所得税税额为：土地增值税：200X30%=60万元（以最低税率简易计算）企业所得税：（200-60 ）刈5%=35万元就实质而言，甲供材”模式亦是房地产企业进行税收筹划的一种方式。涉及到经济交易的双方时，对一方有利的税收筹划方案设计，不一定对另一方有利，更多时候方案落地需要考虑多重因素。同时，任何的税收筹划安排都附带一定的税务风险， 尤其是房地产企业税收体量巨大，一直都是税务稽查的重点行业，如何在合理控制税负的同时实现风险可控、合法筹划，是房地产企业应该慎重考虑的问题。在开发模式的选择上，无论是 甲供材