黑龙潭初步建议

1、黑龙潭森林场镇综合体旅游项目选址与运营模式初步建议书一、前言黑龙潭风景区享有“成都经济圈生态花园”的美誉，是川西三大人工湖区之 一，而位于核心地带的林技校地理位置优越、地势独特、资源丰富，从战略角度 分析，其旅游地产的开发一定要具备唯一性、排他性和高端性;从运作模式来说， 要摆脱现在简单的依赖旅游资源打造的方式，我们应该借势相关政策，借鉴和创 新新的旅游地产盈利模式以期望达到地区经济质的飞跃和公司的名利双收；通过 借势资源优势整合产业运营链条，携手多方投资伙伴，让经济效益、环境效益和 社会效益一起迸发出他的魅力。此次选址范围仅作为初次界定，具体红线及规模大小根据实际情况及相关规 定进行调整，而

2、详细的项目发展设想只有在意向合作完成、相关调规、实地详细 调研后才能完成。二、项目发展背景1、国内森林旅游发展现状及态势我国森林旅游起步于本世纪八十年代，在九十年代得到迅猛发展，通过30 余年的成长，当前发展森林旅游的主要形式是建立森林公园、风景名胜区、野生 动物园及在自然保护区开辟旅游小区，过多的注重对森林游憩功能的利用。虽然形式不一，但在市场需求特征方面仍然表现出一定的共性：旅游动机方面，最常见的动机是欣赏自然景观、养生健身、游乐休闲等；产品需求方面，最具吸引力的资源是森林植被、山石地貌、人文景观和 水体景观，最受旅游者喜欢的产品则是徒步登山、休闲度假等参与性较 强的项目；消费行为特征方面

3、，从传统自然观光到休闲度假转变，从一般娱乐项目 到新奇旅游项目转变。发展森林旅游已经上升到国家战略的高度，同时随着近几年文化、生态、参 与性旅游地产的提出，类似科技馆、观光园的旅游项目逐渐受到投资者和消费者 的青睐，而市场目前整体处于稀缺状态，全国仅有辽宁林业科技馆投入使用，但规模（4000m2）和档次尚待升级，大型综合体观光园仍有待提升。豕产业趋势，也迎合市场需求。从而，充分整合自然、社会等各种资源的新型森林旅游地产项目不仅符合国生态旅游、文化旅游的呼之欲出A科技馆与农、 业、林业资源 的融合 /2、国外森林旅游发展借鉴纵观国外发达国家森林旅游发展现状，拉美占到整个旅游收入的90%以上， 德

4、国年森林游憩者达到10亿，日本每年进行森林浴达到几亿人次，美国每年参 加森林游憩人数达到20亿人次。国外发达的经济条件固然能够保证人类“亲水” “亲绿色”的天性转化为消费，但国外森林旅游的今天仍有可能成为国内森林旅 游的明天。目前国外成功的森林旅游开发模式主要有“森林+休闲娱乐”、“森林+商务 会议”、“森林+创意文化产业”以及“森林+康体运动”四大模式；同时以直接出 让资源获取资源差价、进行资源包装和前期设计再出让项目、实施基础开发进行 子项目的招商引资作为三级推进模式。II国外成功的开发模式具有借鉴效3、黑龙潭林技校区域发展态势黑龙滩风景名胜区以23.6平方公里的水面位列川西第三大人工湖区

5、，并担 负着成都经济圈生态花园的角色，是各级政府和部门重点打造区域。而林技校位 于黑龙潭核心景区内，地理、水、园林等自然资源丰富，具备天时、地利、人和 的得天独厚优势，区域通达性和昭示性强，未来发展前景广阔。林技校作为林业人才输送场所，于1994年移交大渡河造林局管辖，由于招 生计划限制等相关原因，2年后停止招生，此后便进入空闲状态。目前整个片区 居住人数寥寥无几，森林资源和水资源丰富，大多建筑处于待改造状态，萧条明 显。从而可以看到，林技校浓厚的文化底蕴和如今得天独厚的自然资源优势，适 合打造以森林资源为背景的文化性、生态性旅游项目。由于林技校特殊的地理位置，基本处于水库中央区域，周围大多被

6、水包围， 仅有西北面林试场连接的光明村具有一定联动性，并可延伸至规划中的光明新型社区、光相新型社区和现代高新农业园区，根据土地利用总体规划、黑龙潭总体 规划与相关项目的实施，林技校一一光明新型社区一一光相新型社区一一现代高 新农业园区具备统一规划、综合发展的条件。4、小结I国内方面：森林旅游上升到国家战略高度，农、林科技馆稀缺，档次提升空间大，综合体项目具有广阔前景。KHB0T林业、水域、I 林技校、地形地貌等兼具 自然与人文的多种资源。国外方面：森林旅游主导旅游 市场，以森林为背景融合商务 会议、休闲娱乐、文化元素的 新型发展模式取得较大成功。业、农业科技馆为主题的新型森林旅游地产三、项目初

7、步选址1、选址原则是否具有可以充分挖掘的旅游资源：黑龙滩水库、园林、花果、小岛均可作 为资源载体；是否有历史文化资源可以开发：林技校作为曾经林业技术人才的培养基地， 可再次得到激活、升华；是否有体验式旅游资源：现代农业园区可提供观光、采摘、种植等体验；是否可借势与周边资源进行深度开发：以林技校为轴心，向光明村方向扩散， 借势新型社区和现代高新农业，形成与长岛项目的互补与良性竞争格局；是否交通方便：紧邻环湖西路以及其他次要交通要道。2、选址区域概况区位：依托黑龙潭镇土地利用总体规划、黑龙滩风景名胜区总体规划，同时结合 林技校周边可联动区域中新型社区和现代高新农业园区的规划，初次选址范围定 格在光

8、明村、铁门村、金山村三大行政村内，均紧邻双燕子景区及白果坝景区， 未来发展空间大，联动效应强。交通：成都一一眉山一一黑龙滩一一成都是一条三角形旅游环线，连接黑龙滩的 两大客源地，其间成都一一眉山为高速公路，眉山一一黑龙滩为省道106线，二 级公路，黑龙滩一一成都为成黑快速通道，区域内部拥有环湖路、各级次要交通 道路，四通八达，便捷性强。概况：根据初步选址范围的界定，目前红线内的土地总面积为，其中建设用地共 计，农用地共计，未利用地共计，具体统计如下表其中林技校隶属于光明村，其所在的三大湾占地面积约1200亩，可用于保护性 投资及经营的面积约650亩，3、选址条件汇总光明村新型社区村紧邻林技校项

9、目，并延伸至现代高新农业园区和光相新型 社区，交通由景区环湖公路与乡村机耕道连接，交通状况良好。项目周边资源丰厚，林技校、新型社区、水库、植被、现代农业均可作为未 来利用资源，同时可借势政府的宏观规划以及对农、林产业发展的相关扶持 政策，实现自然资源与社会资源和谐共融的目标。由于林技校处于景区核心地带，属于重点保护区域，大量森林植被、建筑物 不允许拆除或建新，因此该项目的选址打造属于保护性投资及经营的行为。选址也借鉴了成都市建设社会主义新农村，农村人口集中到农村新型社区的 发展模式，本项目的实施也可促进风景区内农业人口向区外场镇、中心村新 型社区适度集中，为当地居民提供通过从事旅游服务产业和现

10、代农业产业的 场地和机会，使之脱贫致富，同时也积极响应统筹城乡发展的号召。四、项目初步发展设想1、发展方向结合国内外森林旅游发展现状及态势，目前以林业科技馆、农业科技馆为载 体的新型森林旅游开发模式处于市场空白状态，不仅体现了 “森林+创意文化产 业”、“森林+商务会议”的创新模式，而且也能实现项目的差异化竞争，而黑龙 潭独一无二的自然资源、林技校深厚的历史文化底蕴、农村新型社区的建设，更 能使项目的发展具备唯一性、排他性与高端性。初步发展思路：采取农林结合，以林技校为轴心，以新农村建设与现代高新 农业园为依托，在统筹城乡发展的引导下，实现各种资源的盘活以及效益的回报。 拟建设林业科技馆、农业

11、科技馆、新型场镇、现代农业示范区等高端产品，以森 林为背景，打造中国现代首个农林场镇综合体项目2、产品初步建议产品定位：中国森林场镇村综合体示范点、首个现代农林场镇综合体项目、中国 林业科技展馆暨世界森林旅游产业发展论坛永久选址地。产品主要三大兀素：林技校：项目发展引擎，不作为建新和拆旧区域，进行不破坏环境和整体格 调的改造工程，（1）作为世界森林旅游产业发展论坛永久选址地来建设；（2） 担负林业综职、林业科技创业人才的培训基地；（3）改造并建设国内首个多 功能高端林业科技馆，可用于林业科技展览、林业博览会举办、林权交易、 创新性林业公司办公等多业务功能。新型场镇：结合统筹城乡发展的思路，以农

12、业人口集中到农村新型社区的新 农村建设为背景，将更多的建设用地指标用于高端住宅、酒店、会所、商业 街等高端业态的打造，作为资金主要回笼区域，将以另外两个区域为支撑， 采取滚动开发的策略建设，未来将主要担负人流驻留和商气疏导功能。现代农业高新园区及农业科技馆：拟建设现代高新农业科技馆，可用于农业 科技展览、农业博览会举办、农村土地承包权及集体建设用地交易、创新性 农业公司办公等多业务功能；同时建设农业观光区、现代立体农业示范区、 绿色有机农业体验区等场所，强调参与性与体验感。3、开发策略在完成相关协议的签订以及规划落地后，即着手项目启动工作，将林技校作 为启动区，在完成部分基础设施的建设后进行新

13、型场镇的打造，以加速资金的回 笼，而农林科技馆以及农业示范区则是对整个项目最后的升级与补充，各区域均 采取滚动开发的策略，尽量缩短资金的投放期。4、发展目标建设中国首个高端现代农林场镇，实现公司与相关合作单位长远发展以及资本的持续受益，提升村容村貌，促进地方经济的发展和人民生活的改善，达成经 济效益、生态效益和社会效益的最大价值化。五、项目运作模式初步分析1、运作模式初步分析运作思路：承担农林科技展览和人才输送的职责，与长岛项目实现互补，同时各 种业态的填补也能更好地实现大渡河造林局的长期发展，实现双方共赢;而农业、 林业以及新农村的打造均能得到国家相关政策的支持，得到更多投资商、投资者 的青

14、睐。资金来源：以政策扶持资金、公司筹集资金、基金公司初始资金作为母基金，以 资本运作的形式吸引更多投资者的介入，从而实现项目的滚动开发。经营方式：尚智投资公司与大渡河造林局共同经营，双方各自职责以协议签订为 准，其余投资方不参与经营权与决策权。2、投融资效益浅析3、合作模式建议六、项目潜在问题1、黑龙滩参与土地整理村组的实施情况黑龙滩作为土地综合政治重点实施区域，大部分村均牵涉到土地整理以及农 村新型社区的建设，其实施情况对本项目规模、指标、局部打造等均有一定影响， 该风险只有在具体规划阶段内详细核实。2、开发需求与环保要求之间有较大冲突黑龙滩镇除沿环湖西路西侧一部分用地外，其它用地均处于水体汇水区域， 特别是原杨柳镇直接位于上游进水口附近，而作为眉山、仁寿的水源地，要求保 持二类水体质量，因此，如没有严格的排污控制和污水处理设施，现有的居民集 中区和今后的旅游服务区、旅游村不可避免的要对风景区水源保护形成威胁。3、基础设施建设严重滞后目前风景区内基础设施严重不足，无集中给水设施，分散给水，用水标准低， 无专门的污水处理设施，排污采用原始处理，不能保证达标排放，其他如道路、 停车场、公共交通等也显不足。4、相关政策以及政府换届的政治影响由于该项目实施周期长，受政策影响较大，相关政策的变化以及领导的换届 可能会延迟