科技馆物业综合管理方案

1、低成本运作的特色。低成本运作的特色。上海科技馆物业综合管理方案公司的性质与等级公司简介上海陆家嘴物业管理有限公司（以下简称陆家嘴物业公司）成立于1992年 5月， 1997年 12月改制为有限责任公司，注册资金1500万元。机构设置陆家嘴物业公司设有总师室、办公室、计划财务部、人力资源部、物业管理部、市场发展部、物业管理培训中心、档案资料 信息中心、计算机信息中心。投资企业： 上海陆家嘴贝思特物业管理有限公司上海明城酒店管理有限公司、明宫餐饮分公司 上海御桥物业管理有限公司上海兴嘉物业管理有限公司 上海佳迅清洁服务有限公司上海明城半山日本料理有限公司 上海悠适上岛咖啡屋有限公司管理规模作为专业

2、的物业管理企业，陆家嘴物业公司管理的物业量已达390万m2，其中委托管理面积320 万 m2、顾问管理面积40 万 m2、境内外合资组建的物业公司所管面积30 万m2，是目前上海市管理面积最大的物业管理企业。其类型涉及到智能化写字楼、商业楼、综合商厦、花园别墅、内外销公寓、酒店公寓、住宅小区等，所以具有大规模经营、管理范围陆家嘴物业公司及其投资企业管理的物业办公楼：汇丰大厦、众城大厦、嘉兴大厦、陆家嘴集团办公楼、 三菱商事办公楼、浦东新区办公中心；公寓（含酒店公寓）： 明城花苑、东樱花苑、陆家嘴花园、荣城花苑、涵乐园、民乐苑、锦华花园、弘扬公寓、金杨公寓、沙田公寓、康馨花园、宏苑、地铁明珠苑、

3、梧桐花园；别墅：棕榈海金宇别墅、雅阁花园、绿园山庄；住宅小区：金杨新村二至八街坊，东荷新村，云台三、四、五街坊，上南三、八街坊，御桥二、五街坊，东城小区，花木小区，二军大梅花村、兰花村、中原高层、中心东二村；厂房：嘉浦科技楼；综合商厦：市南电力交易市场、东方路商业街三期、东城商都、上海钻石交易中心。陆家嘴物业公司顾问管理的物业综合大楼：江海大厦；公寓：山鑫阳光城、佳泰花园。质量体系陆家嘴物业公司已经通过了ISO9002质量保证体系及ISO14001环境管理体系的认证，并在管理中导入了OHSAS18001职业安全卫生管理体系，此项管理体系有望在明年通过认证。届时陆家嘴物业公司将成为全国通过三项体

4、系认证的十家企业之一，全国唯一通过三项体系认证的物业管理企业。质量目标安全、舒适、亲情、保值安全、舒适、亲情、保值环境目标水清、地绿、洁净、舒适质量方针建一流公司、创一流管理、管一流物业、出一流人才环境方针美化环境、造福社区、持续发展公司信誉依法经营、严格管理、规范服务，遵守国家有关法律法规管理理念陆家嘴物业让您更满意让严格管理、规范服务、心心交流您业户、发展商、行政主管部门与相关专业部门更优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、 不断超越业户日益增长的需求满意成为业户的好保姆、好管家、好朋友成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友管理人才陆家嘴物业公司拥有

5、一批年轻化、知识化、专业化、高能级的管理人员 250 人，平均年龄35 岁，具有高、中、初级职称的人员占总人员的57%。在做好服务的同时，陆家嘴物业公司将人才的使用和培养放在企业发展的首要地位，通过各种途径共组织员工培训2133人次，其中境外培训 19 人次。 1998 年，根据其自身发展的需要又建立了陆家嘴物业培训中心 ，共培训786 人次，其中与上海房地产管理学院合作培训651人次。源源不断的人员培训是陆家嘴物业公司的管理水平不断提高的根本保证。管理水平陆家嘴物业公司依托长期积累的物业管理经验、特色和优势，将陆家嘴品牌战略及CIS 引入公司文化，它标志着陆家嘴物业公司已正式跨入物业管理现代

6、化的行列，并已形成了能够适应智能化写字楼、商业楼、综合商厦、花园别墅、内外销公寓、酒店公寓、住宅小区等一整套具有相当水准的管理模式，在全市同行业中处于领先的地位。管理业绩陆家嘴物业公司现为全国房地产协会理事单位，上海市物业管理协会副会长单位。创有全国优秀小区三个、市示范小区二个、市优秀小区六个、市优大厦一个、达标大厦一个、达标小区11 个，达标创优率达85%，其中商品住宅和办公楼 创 优 率 达100%。 并 于 1998 年 12 月 通 过 上 海 质 量 体 系 审 核 中 心 的GB/T19002-ISO9002质量保证体系认证（国际认证），同年获上海市物业管理企业唯一的“质量管理奖”

7、。 1998 年公司被评为市级档案管理先进单位，1999 年6 月又被评为档案管理国家二级企业，2000 年 11 月通过上海质量体系审核中心的 ISO14001 环境管理体系认证（国际认证）。管理资质陆家嘴物业公司注册资本为人民币壹仟伍佰万元。陆家嘴物业公司被评为上海市二级资质的第一家物业管理企业（上海市物业管理资质最高为一级，但目前只评出49 家二级管理资质的企业，无一级管理资质的企业）。1.3公司财务状况最近 3 年经营收入、利润和总资产如下（万元）年经营收入年利润总资产1998 年322831460691999 年284143468802000 年预计340033975301.4 公司

8、物业管理业绩（图片）公司主要管理业绩摘要获奖单位获奖名称公司95 年度上海市物业管理优秀企业公司上海市房地行业96 年度实事立功竞赛优秀集体公司浦东新区1995-1998 年度文明单位公司上海市房地行业97 年度立功竞赛优秀集体公司1998年 12月获得ISO质量体系认证证书公司1999年获物业管理企业二级资质公司1999年 6月档案通过国家二级评审金杨分公司1995年度保卫工作先进集体金杨分公司1993-1995 年度浦东新区绿化养护管理先进集体金杨分公司1995-1996 年度上海爱国卫生先进单位金杨分公司上海市房地行业96 年度区级实事立功竞赛优秀集体金杨分公司上海房地行业96 年度窗口

9、规范服务达标单位金杨分公司一九九七年度浦东新区治安安全合格单位金杨分公司一九九七年度卫生标兵小区达标创优荣誉摘要获奖小区获奖名称金杨二街坊市优秀小区和全国城市物业管理优秀住宅小区金杨四街坊上海市物业管理优秀小区金杨六街坊上海市物业管理优秀小区金杨三街坊上海市物业管理优秀小区金杨七街坊上海市物业管理优秀小区金杨五街坊上海市物业管理优秀小区金杨八街坊（西）上海市物业管理优秀小区众城管理处市优秀物业管理大厦荣城花苑市优秀物业管理小区、上海市优秀示范小区民乐苑建设部全国优秀小区、市优秀示范小区“上海科技馆”概况“上海科技馆”位于浦东新区花木行政文化中心区，世纪大道 2000号，毗邻世纪公园、世纪广场，

10、与新区政府大厦相对，交通便利，通过世纪大道和地铁二号线与陆家嘴金融贸易区及市中心相连。“上海科技馆”是由上海市人民政府投资兴建的重大社会文化项目，计划投资总额约15 亿元人民币。“上海科技馆”以“自然、人、科技”为主题，以提高公众科技文化素养为宗旨。建成之后将是上海重要的科普教育基地和休闲旅游基地，预测年客流量逾200 万人次。“上海科技馆”内设有天地馆、生命馆、智慧馆、未来馆等五个常设展馆和一个临展馆。一期共开放地壳探秘、生物万象、儿童科技园、智慧之光、信息乐园、设计师摇篮6 个展区和一个IMAX巨幕3D影院、一个球幕影院、一个动感 4D影院，另有宇宙之旅等13 个展区将于二期开放。开放时间

11、：周二至周五9:00-17:00周六至周日9:00-21:00周一闭馆占地面积：6.8万平方米总建筑面积：9.6 万平方米常设展区面积：6.0 万平方米建筑总高：50.2 米 其中：地上49米，四层；地下7.2 米，一层主体结构：砼框架结构（预应力）屋面：铝板楼层：砼板外墙：玻璃、石材及铝板幕墙内墙：轻质（材料）砌块 设备、设施：强电系统、弱电系统（楼宇自控、安保监控、共用天线和闭路电视、公共广播和应急广播、通讯）、电梯、给排水系统、擦窗机、空调暖通、计算机系统、灯效控制系统和AV数字控制系统。3双方合作的意向3双方合作的意向“上海科技馆”以其优秀的建筑设计、超前的风格理念、先进的硬件设施、无

12、与伦比的地理位置，必将成为世界一流的科技展馆。贵方要求在物业管理市场上招聘一家具有高资质、上等级、有管理经验、有专业人才、有完善的企业管理制度的优秀物业管理公司来管理“上海科技馆”。陆家嘴物业管理“上海科技馆”的综合优势陆家嘴物业已成为上海市管理规模第一的物业公司，目前管理的物业量已达390 万；陆家嘴物业公司管理资质已居上海市物业管理企业之首位，成为上海市49 家获二级资质的第一家（ 目前上海无一级资质物业管理企业） ；陆家嘴物业有其超前的企业理念，使其管理的物业保值、升值，业户安居乐业；陆 家 嘴 物 业 将 成 为 全 国 唯 一 通 过ISO9002、 ISO14001、OHSAS18

13、00三项国际认证的企业；1陆家嘴物业具有管理各类物业的丰富实际经验及人力资源； 陆家嘴物业有能力为所有类型的企业提供物业管理服务； 陆家嘴物业可以提供您所需要的物业管理服务； 用我们的物业管理服务节省您的时间和金钱； 您可以利用我们的管理经验帮助您实现你的战略目标； 陆家嘴物业是您可信赖的合作伙伴。陆家嘴物业管理“上海科技馆”的具体优势“上海科技馆”与我公司总部近在咫尺，又与我公司管理的浦东新区办公中心触手可及，对于资源共享、应急抢险十分有益；“上海科技馆”坐落于浦东陆家嘴地区，而我公司是陆家嘴集团公司的全资子公司，与新区各个方面有着极为良好的沟通渠道，可以为“上海科技馆”的各项工作提供其他公

14、司无法比拟的便利条件；我公司有能够保障浦东新区办公中心正常运作的经验丰富的设备设施维保技术人员；我公司有具有丰富接待经验的强大的礼仪服务阵容，曾接待过江泽民、胡锦涛等中央领导同志及许多国家的元首、部长；我公司有为上海钻石中心提供服务的专业保安队伍；我公司有为上海证券大厦提供服务的专业保洁公司；我公司有从原浦东公园转制到我公司的具有园艺实践经验的绿化队伍，更有从农学院毕业的高才生做为后备力量；我公司有条件吸纳全国最优秀的物业管理人才来管理“上海科技馆” ；我公司有能力并愿意吸纳“上海科技馆”的富余人员。贵方如果委托我公司管理 “上海科技馆”， 我公司将采用 “陆家嘴物业管理”的管理模式，导入 I

15、SO9002质量保证体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS1800职业安全卫生管理体系，1为 “上海科技馆”成为世界一流的科技展馆提供无可挑剔的物业管理服务。委托方支付开办费542600元。“上海科技馆”竣工验收后，需对所属委托物业范围内的房屋、设备、设施等进行全面“开荒”清洁。 “开荒”清洁费由委托方承担，估计需100000元人民币，其费用实行“实报实销”，物业公司负责实施。我公司同意贵方的建议：从施工期就进行物业管理服务早期介入，开业后开始进行物业管理服务。业后开始进行物业管理服务。早期介入物业管理：2001 年 1 月 1 日 2001 年 3 月 31 日，委托物业管理服务期限

16、五年：2001 年 4 月 1 日 2006 年 3 月 31日，这将给“上海科技馆”的建设和物业管理平稳过渡以及管理水平达到四星级标准带来非常有利的因素。4总体构想与目标4总体构想与目标管理模式倡导 陆家嘴物业让您更满意的管理理念， 在“上海科技馆”及陆家嘴物业公司的领导下，实行“上海科技馆”物业管理处经理负责制，实施管辖区域内统一的物业管理，并遵守国家及地区有关的法律法规，接受当地政府主管部门的监督。管理服务目标我公司正式接受管理“上海科技馆”后，将使“上海科技馆”达到以下管理服务目标（除委托方本身原因、委托方提供数据与实际情况差异较大、政府政策调整及不可抗力等因素外）:总目标达到相当于宾

17、馆四星级标准；通过良好的物业管理使业户名下的物业保值、增值，真正为业户营造一个安全、方便、快捷、洁净、温馨、舒适、先进的科教、娱乐、工作环境, 并成为中国乃至全世界的标志性物业品牌。营造优质环境，激发游客参与科普的热情，提高业户的满意度。具体目标管理服务 “ 以人为本”， 针对 “上海科技馆”的物业特征，我司提出 “ 高标准、全方位 ”的物业管理设想。高标准以业户满意度为指针，导入 ISO9002质量保证体系、ISO14001环境质量保证体系及OHSAS1800职业安全卫生管理体系，1采用相当于宾馆四星级标准，运用现代科技手段及管理方法来管理与服务“上海科技馆”。从目标管理着手、以质量管理为中

18、心、以信息管理为基础，建立各级监督约束机制，实行24小时的管理服务。遵循物业公司专业管理、业户自主管理、政府部门及业户监督管理相结合的管理方式。全方位针对业户和游客的需求，实行安全、卫生、便捷、齐全、低价及 24 小时全天候、多方位的高标准管理服务。管理目标值经营场地管理目标值场地、建筑完好率98%基础设施完好率95%展区场地管理目标值展区场地、建筑完好率98%展区基础设施完好率95%工程物业管理目标值供电、供水、供气保证率98%照明设施完好率98%空调供应完好率98%通讯、视听、系统保障率98%消防设施完好率100%治安监控设施完好率98%建筑物及所有设备、设施按预定计划维护保养合格率100

19、%建筑物及所有设备、设施维修及时率100%设备、设施突发事件控制率98%保安管理目标值VIP 接待安全措施保证率100%高峰客流安全措施保证率100%突发事件控制率100%车辆交通疏导控制率100%技术防范监控措施实施率98%观众安全措施保证率100%重大刑事案件发生控制率100%重大火灾事故发生控制率100%环境管理目标值管理区域内无积尘、无污垢、无垃圾、无积水控制率100%管辖区域绿化成活率95%以上管辖区域内绿化更新、养护及时率100%管辖区域内绿化艺术美化率95%建筑物外立面整洁保持率98%建筑垃圾、生活垃圾、污水处理及时率98%以上灭虫除害及时率98%以上55范围“上海科技馆”的所有

20、公共部位及地下车库。早期介入服务内容协助和参与施工质量管理，加强对隐蔽工程的现场检查，使质量隐患消灭在建造过程中，促使物业建造质量和验收效率的提高。与委托方一起融洽外部环境，沟通与社区有关的供电、供水、市政、环卫、防疫、房管局、公安、消防、邮政、交通、绿化及委托服务保养单位等政府管理部门的关系并建立日常联系网络，加强合作使“上海科技馆”运作及管理取得良好的外部环境。协助开发商制定好 “上海科技馆”业户使用公约 。与开发商一起参与房屋设备设施的前期质量验收。开业后管理方案的拟订。“上海科技馆”租户装潢管理方案的拟订。房屋、设备、设施的交接验收，并建立验收后档案。管理及作业人员培训及操作训练（开业

21、前10 天完成） 。制订“上海科技馆”房屋、设备、设施维修保养方案。制订“上海科技馆”安全、消防系统管理方案。其他工作指导与策划。早期介入的时间2001 年 1 月 1 日至 2001 年 3 月 31 日凭借多年物业管理经验，我司认为，早期介入越早越好。从今后物业管理的角度讲，有利于及早发现问题，节省投资成本，及时解决问题，有利于设备设施良好运行，保值升值。6派遣人员费用估算派 2 名经理级管理人员及工程技术人员，每周1 次，每次结束后提供书面建议报告（特殊情况增加次数）。按常规，物业公司对前期介入应收取一定费用，但是针对“上海科技馆”的特殊情况，我公司决定费用全免。6.1 “上海科技馆”进

22、场接管期限我公司在确保“上海科技馆”正常运行的前提下，在“上海科技馆”有关人员的配合下，接管时间定为一周，各部分交接期限及责任人员具体如下：“上海科技馆”交接时间表项目交接时间责任部门第一天第二天第三天第四天第五天第六天第七天资料合同交接全体人员供配电系统电气维保部电梯系统空调系统空调（给排水）维保部给排水系统计算机系统弱 电 系 统消防设备弱电维保部楼宇控制电子会议背景音响闭路电视灯效、AV安保设备门禁设备车库管理保安保安部保洁、绿化清洁、绿化部礼仪礼仪部交接总结全体人员项目交接验收责任界定6.2当我公司受托管理“上海科技馆”责把已竣工项目或还在施工项目的全部情况告之乙方，并同时移交相应的管

23、理权力与责任，具体如下：甲方负责在乙方接管前把全部设备系统的各类合同、合同附件、图纸、技术资料、产品说明书等全部移交乙方。如遇种种原因，一时无法移交的部分资料，且不影响整个设备系统交接的，可适当延长时间。经政府的主管部门按规定的验收运行周期验收且合格的竣工项目移交。甲方负责及时把管理权力与责任移交乙方，乙方应在验收接管后详细记录在案，并经甲方及甲方委托人（政府主管部门、监理公司、筹建部门等）签字认可，乙方承担其管理权力和义务。经政府的主管部门按规定的验收运行周期验收但不合格的竣工项目或者经政府的主管部门按规定的验收运行周期无法验收完毕的竣工项目移交。甲方负责及时把管理权力和责任移交乙方，但不合

24、格或未验收完毕的项目乙方应在验收接管后详细记录在案，并经甲方及甲方委托人（政府主管部门、监理公司、筹建处等）签字认可，由此影响其提供使用功能的责任不应乙方承担，乙方对甲方支付余款或增加费用具有参与讨论及建议权，乙方负责配合、协助甲方或甲方委托人，加快整改项目的落实及再次验收工作的推进或者持续落实其验收工作。已完工但未经政府规定部门验收的项目、正在施工的项目责任界定：甲方负责验证责任，并指定筹建部门负责监督、管理分包方施工责任；分包方或具体施工方负责施工、试运行及整改责任；乙方负责配合、协助、建议、讨论的责任，其提供使用功能的责任不 应乙方承担。6.3 保证措施先期进行各类图纸的熟悉消化； 设备

25、人员与施工方共同对设备的性能、操作和设备状况进行 熟悉，以保证在接收后能独立操作； 对各类供货商、联系人、维保期限、维保内容及维保期外的 维保进行详细了解； 对各类设备系统的主要设备建立档案、详细登记； 建立接管档案，对每台设备的目前状态由科技馆、供货商和 物业公司三方签字认可； 还未完全完工的设备系统，可以实施边施工调试、边进行监 督，待完工后再验收交接； 管理方的接收人员必须经过培训，并符合上岗条件。7 进驻“上海科技馆”后物业管理服务的范围、内容及标准业户服务拟订租户进场管理程序；拟订装修管理规定并照章执行负责对业主、租户的日常服务与联系，并进行走访，每季度 一次意见征询活动； 收集租户

26、租赁资料，编制租赁清册，记录动态情况； 建立租户档案，拟订档案管理办法。礼仪商务服务范围“上海科技馆”商务中心所涉及的各项服务、礼仪会务接待。内容及标准商务中心服务 内容 负责“上海科技馆”所有信件、报刊、杂志等收发工作； 接待外来客户的各类文件的打印、复印、传真等工作； 负责客户机、船、车票的订购工作； 负责客户其他特约、代办服务。 标准 服务宗旨：快捷、优质、规范、高效；服务标准：凡推出的服务项目。保证服务质量，对每一项服务实行投诉反馈制度，质量标准以相关行业的服 务要求为准。服务满意率达95%。礼仪会务接待服务 内容 负责来访客人的登记、接待服务。根据”上海科技馆”有关部门的要求，布置、

27、安排、落实服务人员做好服务接待工作。检查整个大楼的各类设施，发现问题及时报修。电梯迎候客人的询问、引导工作。负责大楼经营场所的票务接待工作。提供茶水服务。电话转接工作。 标准 服务人员上岗须做到精神饱满、淡妆上岗、仪表、仪容端庄大方且面带微笑，姿势端正，双手自然摆放，与工作无关的物品一律放在抽斗内，统一着装，服装整洁。迎送客时要求面带微笑，礼貌用语，举止大方，手、语并用。根据”上海科技馆”有关部门发出的会议接待通知单要求做好各项服务准备工作，如有特殊要求，按要求执行。提前半小时检查大楼内的空调、照明、电器等各类设施，发现问题及时通知设备管理人员排除故障。遇来访、询问客人须面带微笑，问清客人姓名

28、与单位，然后再与大楼有关部门联系，并要求客人填写来访登记，同时引导客人去休息室接待区等候。接听电话并进行转接，要求服务人员见信号灯亮时必须使用普通话且礼貌地称： “您好，请讲”，根据客人要求迅速、正 确为其转接电话，在无人接听的情况下或电话占线时，应婉转地说： “对不起， 电话无人接听，请问可否等会儿再打来？”或“对不起，电话占线，请稍等。 ”等此类礼貌用语。如来电要求留言须认真填写电话记录表，及时转达。服务员发现空气浑浊即开启门、窗15-20 分钟后关闭，调节好空调调温器，冬季室内温度一般控制在18 C（2 C） 左右，夏季一般控制在25 C（2 C）左右，并在喷洒适量空气清香剂，保持大楼内

29、空气清新。提供茶水服务的顺序是先主宾后主人，然后按顺时针方向提供服务。茶水添加时，须在距客人背后30公分左右操作，茶水倒至七分满，并注意客人的动态，以免发生碰撞。服务过程中须忙而不乱，快又稳地将茶水送到客人面前。会见或会议期间服务员一般不得随意进出会见厅或会议室，重要会见或会议期间服务员须站立在会场里面，一般的会见或会议期间服务员站立在会场门口，特殊需求按科技馆规定执行，但必须注意会见厅或会议室的动态，随时提供服务，如有紧急事项须要找人，服务员可用纸条形式传递信息。7.3.3工作质量标准7.3.3工作质量标准7.3保安管理与服务范围“上海科技馆”地面出入口及红线内、售检票处、大堂、走道、公共设

30、施、共用设备、地下车库等。服务内容保安巡视、检查、宣传、抢险、护卫、汇报及统计记录；辖区出入口全天24小时值班，对办公楼非本馆工作人员进出进行询问，对围墙边、公共道路、公共场所、公共设施等实 行全天周期性的巡逻值勤。保安人员规定路线每二小时巡逻 一次及不规定路线不定期巡逻；辖区内实施24 小时监控录像，并保存7 天时间；实施三级防火责任制度，建立健全防火制度和安全操作制度；定期巡视、试验、维修、更新消防器材和设备，制定有关人 员负责保养、维修和管理； 定期对电气设备、开关、线路和照明灯具等进行检查； 与地区公安、消防、综合治理管理部门等建立良好的公共关 系，积极配合与落实工作，同时接受监督，确

31、保管理区域内 财产及人身安全。游客疏散及引导； 附近及周边道路车辆管理及疏导，对进出车辆做好纪录； 防台防汛管理； 应急事件处理。工作内容定岗巡视流动巡查学习训练刑事、违法案件车辆停放、保管环境保护突发事件工作频率24 小时24 小时，不间断巡查5 分钟内保安到达现场每月二次质量标准保证出入口安全，阻止推销、叫卖、乞讨、 无关人员进出。及时制止：偷、 盗、刑事、治安，案件一旦发生立即与公安部门联系。无可疑、闲杂人员接近车辆，未锁门、 关窗车辆或遗忘贵重物品及时 通知。道路畅通。注意关闭门、公灯、窗、各龙头，不乘电梯，无破坏绿化、无乱扔垃圾、乱吐、乱烧。及时采取措施，控制局面，迅速报告，等候支援

32、， 及时疏导与引导游客。各项法律 常识，政策条例和业 务培训。督导方式保安部门统一指挥调度，保安班长24 小时监督保安员运作，管理处经理每月不定期抽查。7.4.2展馆公共区域的保洁7.4.2展馆公共区域的保洁7.4保洁管理与服务7.4.1 入口、大厅的保洁项目及内容保洁质量检查标准检查手段实施方案日周月季梯级、地台无灰尘、无污渍、无痰迹、无垃圾视检巡回一次 洗刷大厅地坪无脚印、无污渍、无痰迹、无垃圾视检大理石地面光亮有倒影巡回一次 抛光 蜡一次 洗地 上蜡玻璃门、窗光亮干净、无尘 灰、无印渍视检与手检 戴白手套巡回柱面、墙面、台面、 椅子、沙发、灯座 及附 属设施光亮、整洁、无 灰尘、无损坏视

33、检与手检一次大花盆、盆景盆体表面光亮保洁， 盆内无烟蒂、杂物视检与手检巡回检查手段：视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。手检： 戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭 1 米的距离，应无灰尘、污迹。嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。区 域项目及内容 （包括但不仅限于）标准检查手段实施方案日周月季展馆公共区域地面清洁整洁光亮，无垃 圾、无纸屑、无 水渍、无脚印视检巡 回上 腊所有玻璃门、窗及玻璃部分之清洁无尘、光亮、无 印渍，保持明净手检用餐巾纸擦拭1 米无灰尘巡 回1各种标志牌、不锈钢/ 铝质材料清洁表面无污渍、无 污垢、光亮视检与手检1清理 公共区域 垃圾桶及烟灰

34、缸清洁光亮、无污垢、烟灰及垃圾 不超过容器的 2/3视检巡 回地面 / 电梯地面抛光地面光泽明显视检2地面吸尘无浮灰、无污渍、无死角视检与手检1内立柱之清洁整洁、光亮、无 污渍视检1空调风口之清洁目视，无蜘蛛网、无明显灰尘、无污渍视检1电梯内外之清洁电梯内四周及内 外门保持整洁光 亮，照明器具无 积灰视检与手检2电梯槽底之清洁无垃圾、无垃圾、无烟头、纸屑视检1入口地毯、垫子吸尘干燥、无污渍视检3天花清洁无积灰、无蜘蛛 网、金属天花板 及架边洁亮视检1展馆公共区域照明清洁灯管无灰尘、灯 盖、灯罩明亮清 洁视检1清扫走廊/ 台阶垃圾及尘土无尘、无污渍、 无垃圾杂物、无 蜘蛛网、无积水视检与手检1走

35、廊地毯吸尘干燥、无污渍视检与手检1擦拭 走廊墙面 及挂物无积灰、无污垢视检与手检1擦拭走廊/ 后梯消防设施无尘、无污渍、 无垃圾、无蜘蛛 网视检与手检1清洁木质材料无尘、无污垢视检与手检1擦拭 楼梯扶手 、栏杆、挡板视检无明显污 迹、手检无明显 灰尘视检与手检巡 回自动扶梯清洁整洁、光亮、无 污渍视检与手检巡 回检查手段：视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。手检： 戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭 1 米的距离，应无灰尘、污迹。嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。7.4. 7.4. 项目及内容保洁质量检查标准检查手段实施方案日周月季门、窗、柜、墙 面顶、墙面干净

36、、整洁、明亮 无尘灰、污迹视检与手检一 次室内地面、空间无脚印、无污迹、 无水迹、无异味视检与嗅检巡 回一 次 清 洗所有隔屏板无尘灰、无污迹、 水迹视检与手检巡 回一 次 清 洗便池、马桶、水 斗、面盆、镜面保洁、干净、无污 迹、无污垢、无异 味、污水管及下水 道畅通视检与嗅检巡 回手纸篓清理、刷洗干净视检与嗅检巡 回检查手段：视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。手检： 戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭 1 米的距离，应无灰尘、污迹。嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。项目及内容保洁质量检查标准检查手段实施方案日周月季电梯、门表面、内壁、底面、天花板无泥迹、无

37、尘灰、 无杂物、视感光亮视检一 次一 次 擦 洗电梯通风口干净、无尘灰视检与手检一 次 巡 回一 次扶梯扶手干净、光滑、无尘 灰手检 用餐巾纸擦拭1 米无灰尘三 次扶梯踏脚干净、无泥土及杂 物视检三 次楼梯 台阶 、扶 手、栏杆干净、无泥土、无 尘灰、无杂物视检与手检巡 回一 次 清 洗花卉盆景盆体干净光洁、盆 内无杂物烟蒂视检与手检巡 回室内空间空气流通、清晰嗅检喷 香检查手段：视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。手检： 戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭 1 米的距离，应无灰尘、污迹。嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。7.4. 天台、地下车库的保洁7.4.

38、天台、地下车库的保洁7.4. 办公室的保洁项目及内容保洁质量检查标准检查手段实施方案日周月季门、 窗玻璃、窗台、窗柜、门柜、沙发、茶几、桌椅干净、整洁、明亮、无尘灰视检与手检一 次地面、废纸篓、物 件地面干净整洁、无 尘灰、无脚印、无 污渍、纸篓每天清 倒，篓体干净、物 件摆放整齐有序视检与手检巡 回家具、灯具、电气 设备干净、整洁、光亮、无尘灰手检一 次一 次 上 光花卉、盆景盆体干净、光洁， 盆内无异物视检与手检巡 回检查手段：视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。手检： 戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭 1 米的距离，应无灰尘、污迹。项目及内容保洁质量检查标准检

39、查手段实施方案日周月季地面干净、整洁、无弃 放物、无垃圾、落 水管道畅通视检巡 回一 次 清 洗绿化盆景无烟蒂、杂物、表 面干净视检与手检巡 回地下车库地面道 路无尘灰、无垃圾、 无堆放物视检巡 回一 次 冲 洗地下车库空间空气流畅、无异味嗅检巡 回一 次 喷 药检查手段：视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。手检： 戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭 1 米的距离，应无灰尘、污迹。嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。 #.4.7接见厅、会议室、休息室的保洁 .4.7接见厅、会议室、休息室的保洁项目及内容保洁质量检查标准检查手段实施方案日周月季门、窗台、窗柜、 扶手

40、干净、整洁、完 好、无尘灰、无 破损视检与手检一 次墙面、墙角、踢角 线、护墙板、天花 板干净、整洁、完 好、无尘灰、无 污渍、无蜘蛛网视检与手检一 次一 次 掸 尘地面、地毯干净、整洁、无 尘灰、无污渍视检一 次一 次 清 洗室内空间空气流畅、清晰嗅检喷 香检查手段：视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。手检： 戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭 1 米的距离，应无灰尘、污迹。项目及内容保洁质量检查标准检查手段实施方案日周月季地面干净、整洁、无泥土、无垃圾、无废弃物、无明显积水，随扫落叶视检巡 回路牌、标志、指示牌干净、无尘灰、无 污渍视检与手检一 次 擦 拭铁栅围墙

41、干净、不积灰尘手检 用餐巾纸擦拭1 米无灰尘一 次不锈钢自动门干净、光亮、不积 水手检二 次垃圾箱、垃圾桶箱体内外四壁干 净无污渍、箱口箱内外无垃圾、无异味、箱桶外表干 净、无污渍、桶内垃圾超过1/2 桶或发现有异味及时处理视检与嗅检巡 回一 次 清 洗7.4.8室外环境的保洁检查手段：视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。手检： 戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭 1 米的距离，应无灰尘、污迹。嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。7.4. 7.4. 建立定期回访征询制度 为保证高水准的清洁质量，公司每月定期回访科技馆有关部门，听取 对物业清洁的意见和要求，以利于不

42、断改进工作。7.4.10 主要保洁工程的工艺流程项目地面打蜡工艺操作工艺流程大理石去蜡工艺流程：放好警告牌；先用去蜡水用热水按比例兑水，然后均匀地涂在大理石地面上；在擦地机上换上去蜡刷片，进行去蜡工作；待地面完全干燥，准备打蜡。大理石上蜡工艺流程：上蜡采用两层底蜡，两层面蜡的方法进行；先在打蜡桶内倒入底蜡水；蜡拖吸蜡后要掌握好干湿度，一般以不滴为宜；打蜡应先将打蜡区域四周边框涂上一遍，然后根据从里到外按顺序进行。上蜡方法为“ Z” 型，上蜡宽度为1.5M，边缘需重叠覆盖；每层蜡上完后必须确认，完全干透后才可以上下一层蜡；面蜡与底蜡上蜡方法相同，但不可相互混淆。日常保养：地面抛光视客流量而定，每

43、周一次或二次；每日对地面进行循环推尘，确保地面没有脚印或其他污迹。项目操作工艺流程先用玻璃铲刀将污迹铲除干净。把涂水毛套两端浸足玻璃保洁剂，按在玻璃顶端上下垂直洗抹。有污迹的地方要重点抹。玻玻璃刮水器采用直线法或曲线法刮去玻璃上的污水，每刮一次都要把刮条用毛巾擦干。璃一洗一刮循环进行。在接近地面处涂水器和玻璃刮水器都要做横向移动。最后用毛巾抹去留下的水迹。抹干或拖干地面的水。放好警告牌。正确稀释保洁剂在水桶内（采用中性保洁剂）。大用毛巾或刷片浸足溶液涂在墙面上，采用垂直动作由理上至下或循环动作从左至右等方法保洁墙面。石每次抹动要有所交叉，以保证保洁到。墙用清水（最好是温水）过清墙面残留的保洁剂

44、。面待墙面完全干燥后，可在柔软毛巾上喷上墙面上光蜡立进行墙面大理石抛光保养。柱日常的保养应定期用墙面上光蜡进行墙面保养，也可采用干净的柔软毛巾对其进行掸灰除尘。项目操作工艺流程准备工作天气情况：预报无大风雨雪及高温、低温报告，现场测试风力小于6 级。现场勘察：建筑物顶部必须有固定吊板绳和安全绳的牢固构件，绳子下垂经过位置不得有尖锐棱角。工具准备：吊板、吊板绳、安全绳、水枪、配置好的外保洁剂、刮板、抹布等。绳子直径不小于16MM，中间无断裂及结扣。工作售货员穿戴劳动保护衣、安全帽、鞋，按规定系好安全带，将自锁器单独悬于安全绳上。现场安全监督到位。操作进行操作人员坐于吊板规定位置，将所有用具扎边在

45、吊板上。缓缓将吊板下放，到达第一工作位置。墙用水枪对准工作位置放水，初步出去尘灰，然后将保洁剂涂在墙面上，稍后用刮板或刷子擦拭，最后用抹布将墙面擦拭干。一个位置工作结束，缓缓调整至下一个位置继续保洁，直至该纵向位置工作结束，然后再横向移动位置。整个工作过程中，安全监督员应自始至终作现场安全监督。操作结束将吊绳、安全绳收好并检查一遍被损情况。如发现绳子被损，应作报废处理，如绳子完好，则送回仓库放置于干燥通风的地方，并作绳子使用记录。将其他工具擦拭干净，自锁器在弹簧处加润滑油。做好当班工作记录，并经安全员和领班签字。项目操作工艺流程准备工作：准备好抛光机、吸水机、擦地机、去水机、面蜡、白洁布、干净

46、的拖把等器具，并检查好器具的安花全性能。去蜡水稀释（ 1:30） 后用拖把均匀地涂在花岗石台阶表面及立面。岗用白洁刷摩擦地面，要全部磨到，使原来花岗石表面的蜡质全部溶解。台阶日常清洗：花岗石的材质有异于一般大理石。由于石花岗石材质紧密度较高，污垢 （或脏物）往往吸附在石材表面，较难渗入石材，故选较高表面活性剂的碱性保洁剂为主，清洗设备以低速擦地机为主。台台阶特殊情况清洗：由于花岗石材质有较高金属型离 子，具有一定的抗酸性。在卧面（或立面）污垢（或赃 物）较严重时，使用弱酸性保洁剂，但仅限于弱酸性。阶清洗用低速擦地机，清洗完成后需过水清酸。用吸水器吸干地面，再用干净的拖把拖二遍，使地面无污迹，然

47、后让地面干透。绿化管理与服务7.5绿化养护范围“上海科技馆”周边乔木带（以行道树一级养护标准） ；展区及办公大楼等处草坪、绿地；办公大楼东面环行绿化区域。绿化总面积20240M2。绿化养护内容及标准绿化养护方案为了保持和提高“上海科技馆”的绿化面貌，我公司拟定以下技术方案，确保养护工作的开展。行道树（乔木带）养护入冬后，根据行道树的长势有针对性采取有效的措施，以定型为主，疏枝结合整形，经过修剪 , 使行道树做到树冠分布均匀，通风采光良好，减少病虫害发生，增加抗台风能力。树冠高度、宽度基本一致，在修剪中还应解决建筑物、供电、照明等的矛盾。抓住季节及时补种缺株行道树，扶正倾斜树木，做到行道树无缺株

48、、无死树、无倾斜，保持区域内的整齐、美观。一年防治刺蛾二次，捉天牛2 3 次， 防治时使用无公害、低毒性、低残留药剂，药液配比适当，喷洒周到，并注意喷洒人员、行人的安全工作，保持树木生长茂盛，不开“天窗”。经常检查护树桩及扎缚，发现有断桩、坏桩，绑扎带松动、脱落及时调换整理，保证行道树正常生长。经常检查行道树盖板，发现缺损及时调换补上，树穴一年松土锄草3 4 次， 缺土及时加土，保持树穴平整、整洁。剥芽：每年4 月、 10 月剥芽 2 次，剥芽根据芽条生长方向和不同阶段的具体要求因树制宜地进行。绿地花坛及庭园养护保洁工作：每天保洁二次，经过保洁做到花坛无明显垃圾杂质、纸屑、建筑垃圾，各单项养护

49、工作做到工完场清。施肥： 全年对各种花坛、树坛各施基肥一次、追肥数次，植物生长期对花坛、树坛经常采取薄肥多施的施肥方法,确保各种草花、地被、花卉生长繁茂。锄草工作：植物生长期绿地一年锄草7 8 次， 地被、 草坪及时挑清杂草，清除的杂草及时清除，保持绿地整洁，植物正常生长。定型修剪：入冬后对各类落叶花灌木（花开当年生的树木进行一次修剪，先花后叶的花灌木进行花后修剪，经过修剪使树木树冠分布均匀，通风采光良好，减少病虫害的发生，树木生长期对各种球类、绿蓠修剪2 3次，球类修剪做到球形紧密、圆整，绿蓠修剪做到顶部水平状、两侧垂直或略呈梯形。抗旱、浇水：各类树木、地被、草花遇天干旱，及时安排抗旱、浇水

50、，抗旱利用早晚，避开中午，乔木（ 即行道树等大型树木） 抗旱做好 ”酒酿坛 ”，以保证抗旱效果。补种苗木：抓住春秋两季的种植季节，及时补种缺损树木、草坪，保持绿化景观的完整。栏杆等设施的维修、保养：对绿地内的各种金属栏杆每年油漆一次，发现缺损、损坏及时维修、调换；各类档土墙及其它设施损坏及时修复，保持花坛美观及绿化小品等周边设施的完好。地被养护地被植物在未覆盖前期，及时中耕除草；操作时防止损伤根系和地下茎。天气干旱，土壤干燥时适时、适量进行浇水。早春发芽前期普遍进行施肥，采取薄肥勤施的方法。及时挖除和补植发现的枯死植株，枯叶残花随时清除。木本地被植物萌发能力强者，在冬季休眠期进行修剪。植株在生

51、长期间，始终保持高度不超过60cm 的低矮状态。球根、宿根类地被植物，防止根部拥挤而影响其正常发育，应按不同类群的生理习性进行分株，更新移植。草坪养护对草坪中杂草应及时挑除，发现大型野草更应及时挑除。杂草较多时，考虑用化学除草，可降低成本。凡低洼积水处，要填土整平。空秃地段及时补植，不出现长时间的空秃现象。草坪在生长季节，适时进行中耕、加土、镇压，保持土壤平和良好的透气性。道路边缘和树根边缘的草坪要用人工修剪方法，修剪整齐。修剪前必须清除草坪上的石子、瓦砾、树枝等杂物。修剪要平整，边角无遗漏，草屑应及时除净。做到工完，料净，场地清。对草坪边上的树坛，花坛边缘，进行切草边，保持线条清晰流畅。草坪

52、发芽以前进行一次施肥，生长季节可按具体情况追肥，土壤干燥时，及时浇水。草坪萌芽期，土壤过湿或板结浇水后禁止行人进入践踏。一旦发现草坪病虫害引起的发黄、枯死现象，在 24 小时内针对性喷洒药水，及时抑制病虫害蔓延。四季草花养护按照”上海科技馆”的特点，制定全年用花计划，做到月月有花，花期整齐、图案美观。在始花期选择植株健壮、花型正、花色艳的花卉进行上花坛种植，并做到植行距适宜，不露底土，无缺株倒伏、无枯枝残花、无杂草垃圾。草花防护设施完好、美观，并保持花坛与环境的协调。草花与花坛交界处，进行切边或用绿篱围合，以保持花坛的整体观赏性。准备足量的应时草花，以备突击布置草花任务之需，或及时调换零星花卉

53、。病虫害的防治为维护生态平衡，应贯彻“以防为主，综合防治”的方针。充分利用多样化的植保技术使用无污染、低残留、低毒性药剂或生物防治技术，保护和增殖天敌，抑制病虫害发生。根据“治早、治小、治了”的防治原则和的养护经验，在充分掌握和了解地区性虫害的基础上，有针对性地防治较为普遍和严重的虫害和病源: 即 “五小二病”（ 蚧虫、蚜虫、 粉虱、 蓟马、 叶螨、 病毒病、 线虫病 ） ， 以及尺蠖、天牛、刺蛾、钻心虫、真菌病。及时修除病虫枝、徒长枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝，挖除枯死的树木。保持土表无含病原落叶或经粉碎的枝叶屑，管养好多层次的地被植物。冬季防治 （11 2 月 ） ，在株际空隙处，进

54、行冬耕、翻晒二次，消灭刺蛾蛋及其它害虫蛹。摘除休眠虫体，防治蚧虫 （ 打药水或在为害严重的植株上用人工刮落的方法消灭蚧虫 ） 和青桐木虱。夏季防治（5 一 9 月） ，此阶段为病虫害发生高峰期，也是防治的高峰期。在5 月上旬喷药一次以作全面防治，随后应做到及时发现，及时处理（ 在 48 小时内处理完成 ） 。 6 月中、下旬至7 月上旬和8 月中、下旬，是刺蛾发生高峰期，应及时喷药预防。做到无虫体，无枝叶残缺。 （注 : 主要应用生物药水：花保、BT等） 。生物防治。积极做到保护和利用天敌资源，加强优势天敌的迁引繁殖工作，如红环瓢虫是草履蚧的优势天敌，要做好保护工作。及时做好园林植物病虫害发生

55、的记录和预测预报工作，制订长期和短期防治计划。合理调整根据 “上海科技馆”管理要求和布置，以及苗木生长及花坛具体情况、立地条件、季节要求，根据有关部门的方案，在不影响原有面貌的前提下，进行合理调整工作，使花坛面貌更好。抗旱措施在各种苗木、地被、草坪等，遇天旱地干时，进行浇水来保证其正常生长。在夏季高温季节，将采用早晚班方法避开高温，配备专用洒水车，进行一天二次对绿化作业范围浇水抗旱，确保植物长势良好。对新种树还应采取做“酒酿台”的浇水方法。另外，对大型树、名贵树进行草绳绑扎以及搭建荫棚等防护措施。如发现新种树有脱水现象，则做好疏枝、摘叶工作，以减少水分流失。防汛防台措施以“预防为主， 及时抢险

56、”为原则，及时做好一切应急措施和抢险物资的配备工作。预防：对树冠庞大、树叶过密的道旁绿地内乔木做好疏枝工作，对补种新植树、小树进行绑扎，加固护树桩的措施，对行道树绑缚作一遍检查，并加固。添置必要的防台防汛设备。抢险：二十四小时轮流值班，并派专人巡视随时应对突发情况， 接报后 30 分钟内赶到事发现场。将倒伏树顺势放置进行截枝、疏枝等工作，并设置安全隔离护栏，保持交通畅通。如发现碰到电线或建筑物的、有危险的， 马上采取必要的防护措施，并通知有关部门及时进行维 修。善后：灾害过后及时拆除有碍交通和观瞻的加固物、临 时设施，扶正倾斜或倒伏的树木，恢复原有景观。7.5.2.2 绿化养护工作流程和进度计

57、划养护流程表冬季冬翻、修剪换草花秋季防台、防汛、修剪调整、挖死树春季中耕、除草、剥芽治病虫害、换草花夏季除草、油漆治病虫害、换草花抗旱、防台、防汛进度计划 第一阶段 时间： 11 月 2 月主要养护工作：a. 冬季翻土、施基肥缺苗补种花灌木修剪主要工作目标：改良土壤结构和肥力，对新一年的植物生长打下扎实基础，做好冬季换花，为冬季增添一片绚丽的色彩。 第二阶段 时间： 3 月 10 月主要养护工作：a. 中耕： 3 月初进行除草： 7 次治虫： 1） 防治蚧壳虫（3 月进行）防治刺蛾（6 月 9 月进行 2 次）修剪：球类、绿篱修剪（2 3 次）剥芽： 5 月、 6 月一年二次换草花：1） 春季

58、换草花4 月中、下旬夏季换草花7 月中、下旬秋季换草花9 月中、下旬抗旱、防台、防汛：6 月 9 月油漆： 9 月主要工作目标：采取有效措施减轻不良生物因素、气候因素等对植物生长的影响，保持植物地上、地下部分的健康生长，做好春季和秋季换花，以及栏杆油漆工作，以良好形象迎接节日。7.5.2.3 绿化的管理涂白。冬季用石灰水加盐和石硫和剂涂白树干，杀灭树皮越冬的害虫与防止爬虫上下树产卵。立支柱。风较大的部位或台风发生频繁的区域，要立支柱，防止台风吹倒树木。存活率。绿地存活率95%以上（包括经过规定手续调整）。新建绿地 “黄土不见天”， 不留死角。乔灌木、 草坪等存活率95%以上，大乔木存活率95%

59、以上。新建绿地中，植物成活率95%以上。乔灌草配植。绿地植物群落，层次分明，季相分明，景观优美。 植物间留有适当的生长距离。绿地内， 植物覆盖率100%。绿化布置适应办公功能需要。绿化面貌。植物生长茂盛，乔灌木主干挺立，树形优美；绿草如茵，绿篱连续、无空挡，无死树枯枝；修剪合理、适时，绿地内清洁整齐；病、虫不造成明显危害；绿地设施及硬质景观保持长年基本完好；及时处理绿化与其他公用设施的矛 盾；保持绿化景观完整。具体考核指标新种树苗：本市苗成活率大于99%；外地苗成活率大于95%；新种树木：高度 1 公尺处倾斜超过10 公分的树木不超过树木总数的2%，栽植一年以上的树木保存率大于95%；五大虫害

60、的树木不超过树木的总数的1%；树木二级分枝、枯枝不超过树木总数的1%；绿化建筑小品无损坏；草坪无高大杂草，绿地无夹生或野生的攀援植物。7.5.3 绿化养护管理的特点绿化养护管理工作包括除草、松土、浇水、施肥、整形修剪、防治病虫害和加强宣传教育以及巡视，防止人为的毁坏等。绿化养护管理具有以下特点：经常性管理植物“三分种树、七分养护”，因而绿化日常养护管理是十分重要的环节。因为绿化工程完成后，要巩固其成果，发挥其功能，主要取决于日后经常性的养护管理工作。物业管理公司应从实际出发建立专门的绿化管理机构，落实绿化工程部作为经常性养护管理的组织保证，严防失管失养、放任自流。针对性管理不同种类的树木花草具