级农贸场营销策划方案

1、叙永营销策划方案 前言为了更好的推广叙永宝珠花苑农贸市场项目，本公司市场部于2005年6月10日起，对叙永县区域状况、房地产市场状况、房地产发展趋势等进行了为期六天的全面市场接触。在此期间，采集项目个案实例12个，可视资料42幅，消费需求调研问卷 200份，所以市场一手资料和数据在取得之后24小时内完成汇总，及时地为市场分析和调研重心筛选奠定了基础。第一章市场调研分析一、叙永县房地产市场概况一、叙永县房地产市场在近两年时间内，的到了一定的发展，但是与其它县城相比，还处于起步阶段。随着2005年泸州创建旅游城市的目标和叙永镇府2005年一季度统计结束之后，第一次针对全县经济发展提出的战略方向来看

2、，将会给叙永县房地产业带来历史性的机遇。叙永县旧县城改造工程的启动，中环路、永宁路商业街的推出，改变了人们对原旧城的看法和认识，使旧城 房地产市场逐渐活跃起来，掀起了新一轮的房地产开发热潮的序幕。二、2002年至2005年叙永县房地产价格持续上涨，项目刚破土动工，预定者已蜂拥而至。据统计，2002年叙永县住宅价格 500元/平米左右上涨到 2005年720元/平米。房价的大幅上涨，预示着叙永县房地产市场作为投资的重要渠道和市场存在一些少量的泡 沫成分。三、叙永县商业业态叙永县的商业是以西区为基础向东区延伸，市场渗透力强，表现为沿街一条先的“条状商业带”的格局，现中环路、永宁路也形成规模的商业街

3、，而东区多为60年代至80年代的业态。四、叙永县商业特征1、叙永县商业表现形式以沿街商铺为主，县城整体缺乏具有规模的综合性商业市场。2、商业档次较低，市场缺泛现代化、规范化商业氛围。3、商铺经营的灵活性导致商业的经营缺泛统一性，商业氛围形成仅依靠市场的调节。五、商铺营销特点1、开发商采用自产自销的传统方式，不注重形象包装和品牌效应。2、竞争对手主要以地理位置优势、降低价格促销为主。3、销售人员素质和业务水平较低。六、营业房的特点：市场上以独立的商铺为主，开间在 3.2米一4.5米居多，进深多在 6米12米，市场均价在 5800 元/平米。第二章市场消费心理一、消费者注意因素依次为：地段、价格、

4、布局设计、租金，开发商实力。二、消费者对地段看好的依次顺序为：西大街、南大街、永宁路、西外街、环城路、东大街、 府前路、草市接。三、目前经营口岸评定为：很好占15%, 一般占75%,相当差占10%,不好占3%。四、消费者期望经营面积比例为：50 itf以上占12%, 30 m2-50 itf占58%, 20 itf30 m2占 23%, 10 m2 20 itf 占 7% 。五、目前市场经营种类比例：副食占25%,医药占10%,百货占18%,电器占14%,餐饮占16% 五金占9%,其它占8%。六、购买对象：经营活动的购买对象主要以叙永镇居民为主占58%,周边乡镇人口占16%,其它购买对象为26

5、%。七、经营模式：叙永县经营户较为接受独立店面的集中模式占65%,少部分行业由于行业的特点，较为接受零散经营占总比例的16%,而选择规模和实力的开敞式经营的仅占19%,说明叙永县经营商户仍对独立店铺情有独中。八、经营状况：整体来看，状况一般，少部分经营状况较好，商业环境有待提高。九、经营方式：以租凭为主，购买者较少，体现出一定的商业购买潜力。十、购买价格：购买价格随地段、口岸的不同价格形式五个较为清晰的等级，但是3000元 一5000元/平米购买者占43%。H一、经验租金：叙永县店面租金价格15元30元/平米占总量64%,租金价格较低的地段主要分布在东大街与西外街周边的地段。十二、购买趋向：对

6、南大街和西大街认同度较高，西外街和中环路也有一定的认同度，比 例分别是45%, 19% 18% 12%其余街道认同度在 4%左右。五、区域主要竞争对手调查 分析（一） 西外街综合市场该市场直接临西外街，距叙永镇汽车客运站300米，是叙永镇西区最大规模的综合性市场。该市场内主要以五金、农产品、农机、小商品的批发为主，沿市场周边是西区最大的农贸市 场，农贸市场与批发市场相结合。虽然政府将农贸市场规划在该市场内，但依然是露天市场“脏”、“乱”、“差”的现象表露无疑，该市场的经营条件非常差。该市场由于是综合性 市场，工商管理费和两税情况根据经营种类也不等，市场经营年均总费用范围在12000元/户一45

7、00元/户。（二）东大街农贸市场该市场是目前叙永镇经营规模最大的农贸市场，市场贯穿了整条东大街，以街为市，全长400多米。该市场内的农贸产品品种非常丰富，主要分为几大类：蔬菜、果品、水产品、干货、粮油、肉类等交易区。其中干货、粮油经营多为独立店铺，蔬菜、果品、水产品、肉类，多为设经营，另外厨房、日化用品、饮食等相关种类也占有一定范围。该市场虽大，但管理松散， 市场内环境脏、舌L、差现象仍然是老大难问题，该市场由于地处东区旧城，在各方面的确费 用上都显得要底一些，市场上经营年平均总费用范围在800元/户一 1500元/户。（三）其它市场除以上市场外，其余市场都是零散经营的小菜市，品种不齐，环境较

8、差，主要客户群为临 近市场的居民。第三章项目SWOT分析一、项目SWOT分析项目优势可以分为直接优势和间接优势。直接优势较为明显，可以直接使用，而见解优势 表现为潜在优势，可以通过项目进一步分析后，进行挖掘、提炼，具体内容如下：（一） 项目优势分析1、该项目为政府确定规划的重点工程，各方面的保障条件都非常优惠。2、项目位于东城区中心地段，周边小区居民多，人流量较大，在区域内口岸价格较高。3、本项目可改善该区域农贸市场“脏”、“乱”、“差”的形象，容易引起市民的关注。4、项目周边露天农贸市场已有成熟的市场基础。5、项目地处东区中心，与西区交界地，升值潜力大。6、本项目首家引进规范化现代管理的大型

9、农贸市场，其配套完整，市场内整齐规划，易于 吸引投资者。（二）项目劣势分析1、项目受政策影响大，必须要政府相关部门给予支持。2、项目建成后，因引入现代化管理体制，在租金上可能会大大高于目前市场租凭价格。3、经营户习惯于租凭模式，是否愿意投资购买值得关注。4旧城拆迁具体时间也会影响到项目销售。（三）项目机会分析1、项目地处叙永东区与西区交界地，升值潜力大。2、项目首家引进规范化现代管理体制，将吸引部分投资经营者。3、周边零星农贸市场以街为市，占道经营，政府有意拆除，规范市场，该变现有经营 “脏”、“乱”、“差”的现状。4、该项目是政府确定规划的重点工程，将会把投资者的目光吸引到市场上来。5、本项

10、目可以填充市场空白。（四）项目危机1、直接威胁：主要是西外街综合市场和周边零星小市场上，由于东区与西区较远，资源共 享，对项目构成直接威胁。2、间接威胁：如本项目开发周期长、工程进度慢，将对项目口碑和项目形象造成影响。3、叙永镇人民习惯性对西区的商业状态认为较好，东区旧城的改造时间和内容将直接影响 项目销售。第四章项目业态定位本项目属正在改造的旧城区黄金地段内，区域口岸价值较高，土地升值潜力大，拥有政府 政策的支持，更有利于项目销售工作的开展。在项目定位方面应考虑结合叙永本地消费需求，从政府规划政策及项目规模特点出发，抓住 政府政策和项目优势，结合自身特点，做叙永空前的规模最大的、经营品种最齐

11、全的综合性 农贸市场。因此，应精心培育市场，努力做好对居民周边市场经营户的宣传工作，完善市场 配套设施、加大对市场的规范管理力度，促使新旧市场形成鲜明的对比，展现出崭新面貌。 同时通过提升服务档次，规范交易秩序使市场保持长期繁荣，把新市场建设为叙永一流水准 的农贸市场。为更好地为更好地项目推广工作开展，区别于其它市场，建议将项目定位为： 叙永唯一品种齐全的大型综合性农贸市场。因考虑到周边竞争对手的存在及也形成了固定的消费市场，我们应避之，从项目定位和市 场定位打造叙永农贸市场品牌，项目命名应突出霸气，吸引人，即：叙永农贸之都或叙永 农贸王国一、 项目定位项目定位应突出本项目的“主题性”、“互动

12、性”、“优势性”。1、从项目本身挖掘卖点，营销中体现持久性。2、从项目以外方面挖掘卖点，在营销的各阶段体现出阶段性。 二、消费群体定位1、周边各农贸市场的经营户。2、周边露天农贸市场的经营户。3、准备投资农贸领域的经营户。4、 餐饮经营商。5、品牌经营商。6、 个体工商户。三、 定位分布一层：蔬菜、水产品、粮油、家禽、餐饮等。夹层：肉类、农副产品、干货、水果等。二层：厨房用品、日化用品、生活用品、五金农机、农具等。（一） 定位理由1、蔬菜商贩长期从事蔬菜经营，需要固定易保管场所，蔬菜供应还离不开农民自主经营的零担销售；而蔬菜、水产品、粮油、家禽、餐饮等产生的垃圾较多，地面易“脏”、“乱”、“滑

13、”，由于涉及到排水问题，市场夹层和二层不易解决。2、市民对肉食需求量大，避免注水肉等不良肉类进入市场，把肉类、农副产品、干货、 水果等集中在一起，是有利于消费者一同购买和市场干、湿分区。3、厨房用品、日化用品、生活用品、五金农机、农具等设在二层是为了完善市场配套。四、业态规划设计建议当前我们以对项目各层区域进行科学的业态定位。在此基础上我们建议在市场配套设施、内部布置、摊位分割上进行适当调整，使市场规划更合理。通过调查了解后，我们提出以下建议方案：1、铺位的布局规划首先考虑商家的实用性、合理性和独立性店铺与摊位协调互动性。2、人流路线设计不仅是市场内部人流疏散问题，它更重要的是内部人流与外部人

14、流量的交流与通道。我们建议采用十字脉络设计，有利于商铺的布局人流疏散，通道考虑在2米左右。3、在市场设计规划时，细部也需要考虑。在不同区域设置标示牌，指引楼层、区域经营品种，并每层配备洗手间。4、商业地产销售定价较为复杂，价格受多种因素影响。本项目经调查分析以低开高走的定价销售，以1588元/ itf为起价，认购期增幅5%,正式认购期增幅 10%,强销期增幅15%持续期增幅10%-15%。的价格增长销售。第五章推广总体安排销售周期销售时间主题目的实施办法推广活动准备期1个月 项目主体封顶 让叙永人民初步了解本案及升值潜力详见具体实施办法 围绕县城主要街道宣传，派发DM单户外认购期1个月 叙永唯

15、一规划完整，最大的农贸市场黄金口岸，看准商机，坐享商机 详见具体实施办法 车身广告，横幅围绕县城主要街道宣传，户外开盘期1-2个月 开盘了 造势：火暴销售 详见具体实施办法 合同的签定，开盘活动强 销期2个月快、快、快.抢购旺铺=抢购财富 吸引人气达成购买 详见具体实施办 法购商铺优惠政策返现金车身广告D M单持续期1-2个月投资宝珠前程无忧销售尚未销售铺位详见具体实施办法 DM单、横 幅、POP二、推广具体实施办法及活动1、准备期推广具体实施办法及活动A、腰鼓队围绕县城主要街道持横幅宣传。日 横幅内容：宝珠花苑农贸市场现进入认贝期，欢迎参观咨询！咨询电话：0000000,0000000 C、

16、派发 DM单。（DM单内容略）2、认购期推广具体实施办法及活动A、车身广告为主，横幅围绕县城主要街道宣传。E-车身内容：叙永唯一规划完整，经营品种齐全的农贸市场叙永农贸之都现正火爆认购，你还等什么？抢购旺铺=购财富 拿起你的电话，拨大财富认购热线：0000000, 0000000C图片资料略。3、开盘期推广具体实施办法及活动A、宝珠花苑农贸市场开盘了为主题，开盘签售合同活动。B、文艺活动（内容略）4、强销期推广具体实施办法及活动A、购商铺优惠政策返现金，车身广告，DM单日 投资宝珠前程无忧，财富在那里？尽在你手中，拨大财富认购热线：0000000,0000000 5、持续期推广具体实施办法及活动持续期推广主要为 DM单、横幅、POP。第七章媒体组合媒体组合的选择应根据项目的市场定位，针对目标客户的特点而确定。不同的推广时 期的销售目标不同，媒体组合的选择的择重也不同：准备期以派发DM单和户外广告为主，认购期以车身广告，横幅围绕县城主要街 道宣传，户外广告为主；强销期以车身广告、DM单、横幅、户外广告、报纸为主；持续 期以DM单 横幅为主，全面出击的诉求。媒体组合的选择以强大的派发DM单、横幅、户