住宅产业化(经济效益篇)

1、关于住宅产业化（经济效益篇）一、建筑行业在降低造价方面，工业化的生产方式是唯一出路我国的建筑业历经60年的发展，仍然没有抛开大量传统手工作业为主的生产方式，不但作业效率不高，质量低下（质量通病多达数百种），“人海战术”的建造方式建设成本居高不下，随着人工费不断增高的趋势，建设成本还将继续上涨，可以预测这次金融危机过后，国家惠农政策的效果将逐渐显现，我国的建筑业用工将日趋紧张，建筑行业人工费还将进一步上涨。在建筑行业，质量、进度、成本三者的关系始终是矛盾的统一体，相互制约制衡，采用传统的建造生产方式，在工期一定的前提下，若想降低建筑成本，就会必然的导致质量下降，由此引发的合同纠纷不断增加，并进一

2、步触发了劳资矛盾，全国范围内出现了无数的拖欠农民工工资时间，影响社会的和谐稳定。住宅产业化的终极目标就是实现建筑业的现代化，实现目标的外在表现就是能够“多快好省”的建设，按照建筑行业目前的性价比规则是“优质优价”，也就是说质量越好，其成本越高，价格也就相应的高，这是由于在传统的施工建造模式下，为了提高质量水平，生产过程投入的劳动力和管理成本增加，“慢工出细活”导致工效下降，从而增加了成本；当采用工业化的生产方式以后，这一价值规律被打破，这是因为：1、模具是制造业之母。由于模具的使用，以及工厂作业条件好于施工现场，使得构件质量很容易保证，现场作业从粗放的“土建工程”为主转变为以细致的“安装工程”

3、为主，在整个生产建设过程中，所有的质量环节都更有利于控制，所以容易形成较好的质量，采用工业化的生产建造方式，能够杜绝90%以上的质量通病。2、工业化生产可提高效率，降低消耗。采用住宅产业化的生产方式，质量的提高是由于工效的提高，而不是投入的增加，因此不会增加成本，相反地在一定批次量的条件下可以降低成本。现场生产条件下，需要大量的使用模板，花费人力不断的重复支模拆模和搭拆架子，花费大量的人工进行湿作业，在作业过程中无数的混凝土、砂浆“跑冒滴漏”变成建筑垃圾，其材料和人工的消耗量相当的大，而采用工业化的生产方式后，模具可以不断的重复使用，工人是在固定的岗位上重复相似的工作，其熟练程度有利于提高工作

4、效率，生产过程几乎没有材料浪费，施工安装在大型机具的帮助下效率非常高，降低了劳动强度并节省人工，原材料消耗量下降，导致不含模具的直接建安成本大幅下降，当生产有一定的批量时，模具费用被摊销后，重复生产的成本就会远低于现场建造方式（人材机的消耗量变化为，机械费略有增高，但人工、材料消耗大幅下降）。3、经过测算，达到一定数量规模的情况下，工业化生产房屋的综合成本比传统方式可以有510%左右的下降空间。全国每年的住宅建设量高达10亿平米以上，建设资金万亿以上，采用工业化制造房屋在提高建筑质量的同时，在节省成本方面有着上千亿的潜力可挖，在不牺牲质量和进度的前提下，工业化生产方式是降低工程造价的唯一出路。

5、二、住宅产业化是住宅产品大规模社会化供应的可行办法1、住宅产业化的宏观效益传统生产方式弊端多多，主要表现在质量差、进度慢、消耗大、污染多等方面，我国正处在住房供求关系严重失衡的时期，急需大量的住房，特别是保障性住房，如果继续按照传统的建造方式生产，必将造成大量社会资源的浪费，就拿建筑污染一项来说，传统建造方式每一平方米产生的建筑垃圾高达0.060.1吨，这些建筑垃圾其实都是建筑材料的浪费形成的，这些建筑固体垃圾的消纳有需要浪费大量的土地，全国每年因此需要消耗近10万亩土地，同时建筑工地的用水消耗惊人，且污水中存在大量的沉积物很难处理，生产过程噪音污染严重，严重干扰人们的正常生活，由于现有的建造

6、方式存在种种弊端，已经引起了国家的高度重视，提出了“可持续发展”的战略，在建筑行业重点就是发展节能省地型建筑和推进住宅产业化进程，这些都是符合国家战略发展的需要，从长远来看，发展住宅产业化的宏观效益符合国家利益。2、在开发建设的的动态过程中，可以节省开发成本，节省工期带来间接的经济效益，符合城市和开发商的利益需求。实行住宅产业化后，由于大量采用预制构件，主要的生产工作是在工厂里进行，现场安装的工期大幅度缩短，形成的典型的“空间换时间”方式，若在房地产开发中采用住宅产业化的方式，除建设直接成本下降外，还可以大大加快开发周期，提前交付使用时间，减少过渡安置费用，节省开发建设管理费用和财务成本，从而

7、总体上降低开发成本。这有利于加快开发建设进度，形成滚动开发，特别是在旧城改造和城乡一体化建设中具有十分重要意义。三、工业化制造房屋是即将形成的除汽车、家电之外的第三大产业。1、人们生活中“衣食住行”的元素，只有住的矛盾还没有解决，并成为目前我国社会影响人们生活的最主要因素。每天打开电视、报纸杂志、上网浏览就会发现，我们今天的住房问题已经成为媒体的第一资讯，无不反映出住房供求关系带给人们的生活压力，结合国外的发展经验，可以预见：我国在未来50年内，随着城镇化进程的不断推进，住房的供求关系仍将紧张。美国和日本的城市化已经达到90%以上，并且由于人口老龄化，住房需求才开始出现下降趋势，我国的城市化水

8、平不足30%，大量的农村住房条件急需改善，农村人口不断涌入城市，也是造成供求失衡、房价上涨的主要因素之一，既然存在如此大的需求，那么如何满足供应是政府迫切需要解决的主要问题。2、在供求关系平衡以前，房价难有下跌空间，甚至将继续走高，收入分配问题、高房价问题成为影响社会稳定的主要因素，只有坚定不移的走住宅产业化道路，加大经济适用房的供应，才是平抑房价的有效手段。房改之初，国务院的政策是：80%的低收入家庭购买政府提供的经济适用房，10%的先富阶层购买商品房，其余10%的贫困家庭由政府提供廉租房，但政策在执行时，由于各级政府缺乏开发管理力量，也没有先进的技术手段来支撑大量经济适用房建设，所有的社会

9、需求都涌向商品房市场，供求关系的失衡导致房价不断急剧上涨，高房价与收入水平存在巨大的差距，已经造就了无数的“房奴”，可以想象他们未来生活存在多么大的负担，这将严重影响社会稳定，温家宝总理在国务院工作报告中多次提到房价问题，可见问题之严重，这也是房改政策走偏造成的严重后果，成为执政者不得不考虑的因素之一。假如房改之初，国家加大科技投入推进住宅产业化速度，安排国有公司进行房屋的批量建设，以工业化的方式为社会提供经济适用房产品，就不会出现如此局面，可惜现实社会没有假如；现在中央政府已经意识到高房价的危害，决定调整住房供应结构，加大保障性住房的供应，使房价软着陆，工业化的生产方式必将成为主流。（可参看

10、我的博客“住宅产业化是平抑房价的正确之道”，在此不再赘述）慢、金融危机是我国住宅产业化提速良机（可上网搜索本人博客，在此简述）。工业化（制造为主）的生产方式在生产工具、组织方式、工艺技术、建设管理方面都与传统的建造方式有较大的区别，以往住宅产业化发展缓慢也受到的国情制约，时至今日，建筑业仍以“劳动力密集型”为具体特征，主要是对住宅产业化的生产技术和组织管理方式研究不足有关，再加上供求关系失衡导致无暇顾及这方面的研究，目前我们建筑业的工业化水平还远远落后于发达国家；金融危机来临后，国家应该在这方面加大投入，研究调整住宅产业化的产业政策、生产技术、市场供应管理模式等，为经济复苏后的建筑业大发展做好

11、准备，利用经济放缓的时期加紧研发、试验、示范试点，积累技术、人才力量，一旦经济复苏就可迅速启动，目前，众多的国家级住宅产业化示范基地正在建立，国外先进技术和产品也正在虎视眈眈，此时除了自主研发外，更应注重消化和吸收国外先进技术，逐步积累，厚积薄发，一场真正意义的建筑业颠覆性革命即将来临。四、住宅产业化研究应该正确引导、系统规划、科学投入，避免造成浪费，要以最少的投入形成生产力。住宅产业化的成熟标志是“工厂化制造房屋”，将传统建筑业的“建造方式”变革为“制造方式”，这里面就有一个工业规模的问题和系统配套的问题，因为建筑不像汽车产品，构件自重大，远程运输成本较高，因此每个预制厂的辐射半径以200公

12、里以内为宜，最远不超过500公里，规模化的供应还应考虑水暖电气专业设备和材料的配套能力，既要解决配套不足问题，也要避免重复建设过度竞争的问题，因此需要政府部门正确引导、合理规划，同时也要考虑投资规模与市场辐射范围相适应。其实住宅产业化不一定非得要把砖混结构和钢筋混凝土结构抛弃才叫创新，在现有规范和材料技术、工艺水平下进行集成和提炼，形成工业化的生产供应模式，这就是创新和进步，比如：节能和墙改是我国正在推行的政策，如果采用新型的、便于工业化生产的、符合节能要求的新型墙体材料取代传统的砖墙，这本身就是一个创新和进步；利用工业化的方式生产整体的、符合节能要求的墙板，取代框架结构的填充墙，将梁板柱墙等

13、建筑构件在工厂批量化的预制生产，在现场进行现浇连接，提高生产效率的同时保证建筑的结构整体性，这也是创新和进步。快而居公司结合十多年的预制构件生产经验，在对我国现行的建筑法规、结构规范进行了为期一年的集中研究后发现：按照我国现有技术，只要经过创新和改进，住宅产业化事业大有文章可做，以最少的投入获得了较大的成果，目前已经取得“装配整体式结构房屋技术体系”、“全预制轻集料混凝土墙体芯柱混合结构”、“全预制轻质填充隔墙框架结构”、“房屋安全带系统”、“预制装配式房屋快装工法”、“快速安装开关插座产品”等技术成果和产品，使房屋的工厂化预制率大大提高，并充分保证房屋的整体性，这说明“创新思路”和“技术路线

14、”的确定比勇往直前的精神更加重要，也说明在发展住宅产业化时，政府的组织和引导是多么的重要。五、我国现有的经济发展水平已经具备大规模工厂化制造的前提条件，技术水平和装备发展水平足以支撑工业化的生产方式。建筑产品由于受运输成本的制约，即使形成工业化生产，也不可能像汽车、家电产品一样形成过于庞大的规模，供应必须尽可能的本地化，因此工厂的规模不会像汽车、家电制造业一样动辄几十亿、上百亿的投资规模，住宅产业化必须具备的条件是“房屋制造工厂”的数量和技术水平，而不是单个工厂的规模。我们经过测算，如果投资一个年产5万平米建筑构件的预制工厂，大约需要2000万元人民币，如果投资一个5亿元人民币左右的工厂，每年

15、就能满足200万平米建筑面积的预制构件供应能力，并且可以在5年内收回投资；具体详见项目建议书，在此不再赘述。六、对于政府部门的建议我国的住宅产业化事业历经十余年的发展，技术水平已经与发达国家差异不大，形成了一定的建筑部品部件配套能力，现在关键是怎么整合系统资源，通过认真研究，充分认识住宅产业化发展对于可持续发展战略的重要意义，合理引导和规划，制定合理的政策，形成合力的产业化链条，给住宅产业化以出路。结合我们的研究，对相关政府部门提出如下建议：1、政策上鼓励扶持，管理上加以引导，应该从行政审批、税收、节能、环保、就业、土地租售等多方面综合制定有利于住宅产业化项目发展的优惠政策。2、集中建筑科技部门进行集中研究，重点确定发展方向和技术路线。全国范围内经济发展水平不同、气候环境不同、节能要求不同、抗震、抗风要求不同、生活习惯不同，各地区要根据具体情况，确定适合本地区特点的住宅形式。3、在招投标管理方面对住宅产业化新技术予以倾斜，用政府工程带头示范试点，对建筑行业进行阶段性的强制推广，逐步淘汰落后的建筑生产模式。当年国家建设部推广CAD计算机辅助设计技术的经验很值得借鉴，逐年提升对各设计院CAD出图率的考核要求，现在传统的手工绘图方式已经基本被淘汰，这就是强制的效果。4、采取循序渐进的发展策略。在推进住宅产业化进程中，首先应该示范试点，摸索