中关村科技园区海淀园商业发展规划

1、.：.；中关村科技园区海淀园商业开展规划 2001-2021年 一、总那么 一规划范围与重点 中关村科技园区海淀园(以下简称园区)，包括中心区和开展区，面积359平方公里，其中中心区73平方公里，开展区286平方公里。规划重点是中心区和开展区的商业方式、规划构造和效力功能。 二规划期限 本规划期限为2001-2021年。 三规划根据 有关园区建立的请示、批复与各部门规划 北京市人民政府、中华人民共和国科学技术部； 国务院； ； ； ； ； ； 。 调研与预测报告 对园区现状的调查分析和对2021年的人口规模、科技与经济开展、市场供求情况的预测。 参照体 美国硅谷、台湾新竹及日本筑坡等科技园区的

2、商业方式及开展情况。 四规划原那么 整体设计。根据园区经济开展要求、市“十五时期商业开展规划和商业流向规律，突破行政区划，结合园区与周边地域商业的互动与影响，对园区科技效力业和生活效力业进展整体规划，对中心区与开展区商业方式进展一致设计。 前瞻谋划。立足现实，放眼长久，充分思索未来园区经济开展和市场变化特点，坚持以开展为主线的方针，用国际视野，对比世界先进程度进展规划。 协调开展。主要是协调好商业与其他产业之间的关系，协调好商业同自然环境的关系，协调好商业内部的生活效力与科技效力的关系，使不同行业、业态、规模的设备互补互利，协调开展。 二、指点思想与开展目的 一规划指点思想 园区商业的建立和开

3、展要顺应提出的园区10年建立目的要求，突出主体特征，坚持“两个效力，发扬“两个作用。 主体特征 园区商业主体设备是园区社会根底设备的配套组成部分，是效力于园区社会经济开展的一个支持、保证系统。 两个效力 效力于园区高新技术产业，经过完善和开发现场买卖、网上买卖、拍卖、租赁、咨询及各种中介效力功能，确保高新技术产品的流通“无妨碍。 效力于园区居民，尤其是科技人员和创业者家庭，经过完善和开发商品效力、家政效力、文娱效力、旅游效力和信息效力等各种效力功能，确保其享用的商业效力环境与国外高科技园区“无差别。 两个作用 园区商业要经过在整体方式和功能配置方面的创新，成为展现新经济时代科技商品流通方式的样

4、板，扩展园区技术产品与效力的影响力和幅射力，对园区高新技术产业的开展起拉动作用。 园区商业要经过在规划方式和运转方式方面的创新，成为展现首都生活效力商业先进开展程度的窗口，对园区居民生活质量的提高起保证作用。 二规划理念 人本化。根据“高科技与高情感相平衡的法那么，园区的商业建立从目的设定、构造设计、整体规划、业态选择到运营体制、营销方式都要坚持以人为本，构成人本化商业开展方式。 国际化。自创兴隆国家和地域科技园区商业开展的阅历，鼓励新型商业、新型业态和新型效力业的开展，确保园区商业效力程度和功能与兴隆国家科技园区“无差别。 集中化。思索现代商业的开展趋势，经过按效力功能分区，对商业网点、设备

5、的集中规划安排，表达以集中为主、分散为辅的新型园区商业规划特点。 便利化。根据园区居民生活任务特点，建立全方位、立体式、对各种需求均能做出快速反响的便利化效力系统，实现各种商业效力设备和功能的全面连锁化。 网络化。在建立高效合理的实体连锁商业网络根底上，依托园区内宽带网和公用信息平台，大力开展电子商务，实现园区科技产品流通、生活效力商业的全面信息网络化。 绿色化。顺应生态型高科技园区的环境特点和园区市场的特殊需求，配合“碧水蓝天工程实施，着力开展绿色商业。要从商业设备到商品运营和效力实现全方位、全过程的田园式、绿色化，开创商业开展与生态优化相交融的新型商业方式。 三规划总目的 利用10年时间，

6、建立国际一流程度的兴隆的科技园区商业 效力体系。 详细特征： 规划科学，构造合理，设备先进，具有较强的幅射才干和竞争才干； 对园区经济开展和居民生活质量提高具有充分的保证和引导功能，对北京商业开展有窗口和示范功能； 具有支撑旅游业和国际会展业开展的旅游商业和会展商业特征； 表达人本精神，实现先进商业科技手段、田园式生态环境和绿色营销一体化； 反映首都人文精华，实现首都商业文化与现代时髦和智能化的有机结合。 四开展目的 总量开展目的:至2021年 科技商品销售总额：2000亿元； 社会消费品零售总额：510亿元； 其中：餐饮效力业营业收入：60亿元； 营业总面积：190万平方米； 其中：消费品零

7、售业(含餐饮效力业)营业面积：150万平方米；科技商品会展买卖中心营业面积：40万平方米； 人均占有消费品零售业含餐饮效力业营业面积：1.0平方米。 总量目的增长速度 工程2000年现状2021年预测年平均增长速度科技商品销售额(亿元350200019%社会消费品零售总额(亿元)15051013%其中：餐饮效力业营业收入(亿元)156015%营业总面积万7019010.5%人均占有消费品零售业含餐饮效力业)营业面积0.71.03.6%构造开展目的:至2021年 社会消费品零售总额和科技商品销售额的比例(社会消费品零售总额含综合商场的科技商品销售额)：1:3.9； 商业设备地域构造(开展区和中心

8、区面积比例)：1:1.5； 商业网络化开展程度(连锁商业和电子商务销售额占社会消费品零售额的比重)：58-60%； 商业设备集中化程度(集中于大型购物中心、地域商业中心的店铺占零售业总营业面积的比重)：60%以上。 商业规模及区域分布 工程总量中心区开展区消费品零售业营业面积万平方米 150 90 60 其中：餐饮效力业营业面积万平方米 225 135 9 科技商品会展买卖中心营业面积万平方米 40 30 10 总营业面积万平方米 190 120 70 三、园区商业的方式 根据园区经济环境对园区商业的要求和对园区目的市场的分析，参考兴隆国家和地域科技园区商业开展的阅历，园区的商业方式及其功能，

9、应该具有不同于普通城市商业的三个根本特点： 第一、园区商业承当着保证园区科技产品和技术流通“无妨碍，保证园区居民主体生活与在兴隆国家科技园生活“无差别的双重担务。 第二、园区商业既是兴隆的商业，也是“静悄然的商业，不应该刻意追求对周边地域零售客流的幅射力、吸引力。 第三、园区商业应该是可以向园区社会提供全面的消费、生活效力的系统运营网络。 为此，确定园区商业的根本方式是：面向两个市场，建立两套功能相对独立的商业系统；以三个不同方式和功能的大型商业集群为中心，构成园区商业的主体框架和骨干层次；以分布于全区高度组织化的中小商业设备为根底，构成园区商业效力的根底层次；以涵盖全区的电子商务网络为支持系

10、统，构成园区虚拟商业效力网络。简言之，园区商业的根本方式是由两套商业系统、两个层次、三个集群和一个网络体系所构成的互动互补、协调开展的商业效力体系，即“二二三一商业方式。 一两套商业系统 1.产业效力型商业系统：面向园区科技市场，以最便利和经 济合理的方式向社会集中展现、宣传、推介和销售园区高新技术产业的产品和相关技术及效力，开辟国内、国际市场，加速园区高新技术产品和技术流通的商业系统。这一系统由三个部分组成： -会展与买卖场所：提供全面的产品展现、技术信息效力和谈判与买卖的场所。 -技术咨询网络：可以协助 技术需求方找到适宜的技术供应，提供从信息查询、谈判、到最后实施的全套效力，抑制组织、技

11、术、需求方才干妨碍，确保技术贸易的胜利与实施的胜利。 -中介效力体系：利用各种评价、会计、审计、法律等中介效力机构，为技术贸易提供资产评价、信息效力、法律效力、产权买卖、外贸代理等多项业务。 由上述三种业务形状组成的技术贸易体系经过设在园区中心区、各科学园内的相关职能分担，形效果劳网络，执行技术贸易的一切权转换功能、运用权让渡功能、实物产品与技术的移位功能、效力功能和信息传输功能，实现科技商品流通“无妨碍。 生活效力型商业系统：面向园区生活消费市场，以满足园区居民及流动人口的日常生活和时髦消费需求为主，尤其是向几十万科技与科研人员、创业者家庭及高校师生提供便利、温馨、安静，与兴隆国家同类园区“

12、无差别的生活效力型商业系统。 为实现园区商业功能与国外同类园区“无差别的目的，要求这一系统全面扩展运营范畴和效力领域，实现效力功能创新。 大型购物中心、商业中心主要是满足选择性、休闲性、综合性购物需求，社区商业、小城镇商业和科学园内的生活效力设备主要是满足应急、暂时购物和效力的需求。 住宅配套的生活效力设备要以方便居民生活为出发点，充分利用进入园区的连锁企业组织方式和宽带网设备，经过建立商业效力信息平台，采用代理、代办、中介、委托、直营等多种方式，在设备配置经济合理的原那么下，利用较少的设备集约众多效力内容,最大限制地提供最便利的高质量效力。园区配套商业应该在近三年内构成一套由24小时便利店和

13、宽带网入户的信息效力平台，提供较完好的生活效力，详细内容构成包括： 购物效力子系统：居民的暂时、应急、特殊商品需求，可以经过、网络或直接去就近24小时便利店得到满足，也可以经过信息效力平台从其它店铺订购的方式得到满足。 家政效力子系统：住宅区24小时便利店和信息效力平台代办招用家庭清洁工、厨师及提供小孩看护、学童接送、老人照料、病人护理、上门理发、上门修缮、家教理财等中介效力。 代理效力子系统：住宅区24小时便利店和信息效力平台代办各种特殊缴费、洗衣、市内物品速递、各种上演及交通票务、安排旅游等效力。 二两个层次 第一个层次：以园区内大型商业设备集中街区为骨干，执行满足园区主体生活效力和扩展园

14、区科技商业幅射范围的职能。 第二个层次：以分布于园区高尚别墅区、社区、科学园、高校、科研院所、小城镇的中小商业设备为根底，执行满足园区日常购买、暂时应急购买需求职能。 三三个集群 1开展区中西部集群：开展区中西部地域(京包铁道路以西)是园区高新技术产业研发、消费基地和科技人员家庭及部分原住居民的生活区域。区内居住的众多高科技人员和创业者家庭是区域商业的主要目的顾客。开展区中西部集群以一个庭院式商业中心为主体，并配备完善的小城镇商业体系，分别执行满足开展区内近10万高中收入家庭、富有阶层生活消费及休闲文娱需求和原住居民需求的职能。 2开展区东部集群：开展区东部地域(京包铁道路以东)是园区普通科研

15、人员、高校教师和普通职工家庭的生活区。居住人口密度高，比邻兴隆城区，进出交通条件好，该区域商业除满足本地生活消费需求外，对外也应有很强的幅射力。开展区东部集群以一个大型多功能购物中心为主体，与地域商业中心相结合，执行满足园区居民生活需求和幅射全市乃至全国及海外的商旅景观的职能。 3中心区集群：中心区是园区对外商务活动的窗口和园区社会经济活动的中心，推介展销科技产品和技术效力、满足商务交际和高质量生活消费需求是该区域商业活动的主要内容。中心区集群以产业效力型商业街区和生活效力型商业街区为主体，执行年年展卖高新技术产品和效力、满足普通生活需求、时髦需求、商务交际需求的职能。 四一个网络体系 建立完

16、善的以电子商务网络为主体的园区商业支持、补充体系，是实现园区技术贸易“无妨碍、生活“无差别的重要保证，也是园区商业便利、温馨、安静特点的重要实现方式，同时执行向社会展现商业现代化方向的职能。园区的电子商务网络包括园区商业信息平台、技术贸易B2B网络、生活效力B2C网络，其中B2C网络应有二个运营网络，一是电子商务专业公司直接对消费者的B2C效力网络；另一个是实体店铺利用全面实现的宽带网入户优势，对消费者提供网上购买效力。 整个园区商业作为首都商业的组成部分，上述商业方式的设计既力求符合首都商业开展规划的根本要求，同时又着重在规划、业态和功能安排上表达园区市场特点，鼓励新型商业、现代商业的开展，

17、限制初级市场的开展。 四、园区商业规划及功能配置 一 开展区中西部地域商业规划及功能配置 该地域是一个新兴的高科技产业研发、消费基地和高收入家庭集中的高档住宅区。虽然有为数不少的原住居民在区域内生活，但该地域地域宽广，坚持有良好的自然环境，原住居民生活区和高级住宅区将呈自然分别形状。区域内今后的社会经济活动，主要是高新技术产品研发、消费和高收入家庭的生活消费，商业设备应以满足这一人群的生活消费需求为重点，同时满足原住居民的生活需求。 在不破坏高收入有车族家庭自然、安静的居住环境原那么下，规划本地域商业设备是： 1高尚住宅区商业 庭院式商业中心：在与当地居住区域相对分别的公路交汇处建立庭院式商业

18、中心。 住宅区便利店铺：与各高尚住宅区和集中居住点人口数相顺应，就近配置一定数量的小型多功能便利店铺，可以提供全天候、多元化效力。 2科学园商业 科学园会展中心：各科学园内要在中心位置配建用于举行技术产品展现和举行技术信息发布、学术会议的专业性会展中心，方便园区科技信息的传播与产品的流通。 科学园生活效力商业：不设生活区的科学园，要在贴近相对集中的任务区配置以便利店、快餐店、中西餐厅、咖啡店、啤酒屋和自动售货机等便利型商业效力设备。内设生活区的科学园，那么按社区商业方式，集中布店，构成社区商业中心。 3小城镇商业 按人均0.7规范，对比社区商业效力中心方式，在镇中心或主要交通路口建立小城镇商业

19、效力中心，满足当地居民的日常生活消费需求。 开展区中西部地域商业规划及功能配置设备定位构造和功能安排庭院式商业中心满足高收入、较高收入家庭在合家休闲型集中购物需求。位于稻香湖景区，处于公路二环和温阳路交汇处东部，占地规模在6-6.5万，营业面积2万。专为区内高收入家庭提供全天候、全方位生活消费效力。主体设备的特点：与周边环境有一定的间隔 空间；中心设置完备，功能齐全，规划宽松。内部行业齐备，业态丰富，既能满足消费者日常生活所需求的购买、就餐要求，又能提供使消费者全家在购物过程中实现阅读、休憩的场所。要有足够的咖啡店、啤酒屋、酒吧、茶馆等适宜休憩和人际交流的设备。住宅区便利店铺满足高收入、较高收

20、入家庭应急、暂时购买和生活效力需求。住宅区的小型便利店，除主业外，还应为区内居民提供全面的生活便利效力，如代办洗染、速递、邮发、订票效力，代理各项公共事业收费、送餐及家政等效力。并充分利用宽带网条件，为社区内居民提供便利的网上购物效力。 顺应有车族购物特点，主要道路上的加油站，应扩展为具有购物、用餐等功能的小型效力中心。 多数店铺应分属于国内外知名连锁运营集团，组织上要有较高的连锁化程度，功能上要构成系列化、多元化运营体系，提供全天候效力。 科学园满足各科学园内任务、生活人群的普通消费需求。规划科学园居住或任务人口(万人)生活效力商业面积(万)会展商业面积(万) 永丰科技园1.50.7-0.8

21、3.2生命科学园0.3-0.40.1-0.23.2上地信息产业基地4-52.4-3.01.4软件园_0.1-0.22.0在园区中心位置建立科技会展中心。在中心地或办公人口集中地段，500人以上应设置1个便利店、1-2个餐饮店；1000人以上应设置一个200-300小型超市和2-3个餐饮设备；办公人数较分散的地段，可适当设置自动售货机。重点满足员工暂时、应急购买和商务交际需求。小城镇满足镇内原居民日常生活消费需求。规划城镇镇中心人口(万人)商业规划面积(万)温泉镇3.0-3.52.1-2.8上庄镇1.3-1.50.8-1.1苏家坨1.3-1.50.8-1.1西北旺2.0-2.51.4-1.8北安

22、河1.2-1.30.8-0.9人口2-3万人的小城镇，商业配置以一个综合超市和一个社区菜市场为主，辅设2030家中小型购物、餐饮、效力店铺，总营业面积1-1.7万，人口12万的小城镇，商业营业面积相应减小。二开展区东部地域商业规划及功能配置 开展区东部地域是一个新兴的超大型生活社区，交通便利，房价适中，地理位置优越，商业开展潜力宏大。 开展区东部地域社会经济活动的主要内容将是普通居民的日常生活消费。但由于其面朝繁华市区，背靠园区的特殊地理位置，其社会经济活动具有宽广的外延性和广泛的社会影响力，商业设备的功能设计应在满足本社区根本生活需求的同时，注重开掘该地域市场幅射潜力，发扬区域外向扩张的功能

23、。 大型多功能购物中心Shopping Mall 在交通便利处建立一个融购物、文娱于一体的大型多功能购物中心北清MALL，需占地约40万平方米，其目的市场是全市及国内外来京旅游者。 回龙观地域商业中心 规划的回龙观地域与周边的西三旗、西二旗、清河地域都是大型居住社区，人口密度极高，应结合该地域商业开展现状及规划，建立一定规模的、以满足当地及周边居民日常生活消费需求为主的地域商业中心，与北清MALL相互补充。 社区商业中心 居住区内商业设备按照社区商业方式配置，由于紧邻大型多功能购物中心、地域商业中心，因此人均营业面积可低于普通社区配置。 开展区东部地域商业规划及功能配置 商业设备定位选址设备规

24、模及规划安排大型多功能购物中心北清MALL园区标志性设备，大型国际化都市商旅景观。选址可思索在北清路与八达岭高速路交汇处的西北角、生命科学园东侧的史各庄乡，距城市轻轨线2公里。设备规模：总占地40万，建筑占地25万，停车场占地15万。分为商贸和休闲文娱两个区域。总营业面积30万。回龙观地域商业中心地域性综合生活效力。西三旗与回龙观交界，临近轻轨线处。总营业面积8-10万。以1-2个大型综合超市或百货店为中心，配以专卖店、专营店、中小型超市、便利店及餐饮店，构成大型地域性商业中心。社区商业中心社区效力在回龙观、西三旗、西二旗和清河地域的5个社区交通枢纽处。每个社区商业中心总营业面积3000-40

25、00，以一个中型综合超市和一家社区菜市场为主干，同时配备其它生活效力设备(商业占55%、餐饮占30%、其它占15%)，构成社区商业中心。三中心区商业规划及功能配置 中心区是海淀区的政治、经济和文化中心，是园区的发祥地，也是高校及科研院所集中的地域，其商业对外具有较强的幅射力。其今后的开展方向，必然会定位在园区商贸中心和高新技术产品展现、销售中心上。一方面构成以西区为中心，与分布在其周围及科学园等地众多科技会展中心、科技商品买卖中心共同构成园区科技市场网络体系。另一方面构成以双榆树-大钟寺商业区为中心，与万柳、西直门、五道口、北太平庄、德外商业区互争互补、关联互动的生活消费品市场体系。由于中心区

26、土地资源紧张，设备建立尽能够利用地下空间。 详细规划和功能配置是： 中关村西区 科技会展买卖场所。西区是未来国际高新技术企业总部、办事处所在地，具有一流的设备环境。作为园区最大的科技会展买卖场所，该当承当展现、销售园区内外高新技术企业的新技术、新产品，宣传、推介高新技术产业的相关科研成果、产品信息发布、交流的职能。 生活效力设备。作为中心区商业集群的一部分，该当承当满足商务区就职人群、通勤人员就餐、交际、暂时购物需求以及部分消费者的时髦消费需求。为此，除集中设置时髦精品和餐饮效力设备外，还要在商务楼群中配置一定数量的常时间营业的便利店式的中小型超市和西餐咖啡店；同时设置用于举行各类小型酒会、庆

27、贺会、研讨会和群体交际宴会的设备。 发扬海龙大厦等商业设备的作用，并对现有周边的华奥商厦、图书城等商业设备进展调整改造，使之成为西区商业效力职能的配套组成部分。 双榆树-大钟寺商业区 双榆树地域目前曾经构成以双安商场、当代商城为中心、幅射全市的大型商业中心。大钟寺地域将与现双榆树商业区连为一体，形胜利能更为齐全、设备更为完善的双榆树-大钟寺市级商业中心，发扬满足中心区综合性生活效力消费需求，及截留由东南方向前往西区人流的作用。 地域商业中心 中心区人口居住密集，曾经并正在构成多个地域商业中心区。 万柳地域。该地域是规划中的规模较大的新型住宅区，周边1公里内有高档住宅区20个，2公里范围内3年后

28、入住人口将达25万，其中50%是“高收入、高职位、高消费家庭。因此有必要在万柳地域建立具有较大规模的、可以满足当地居民日常需求的商业效力设备，并发扬截留由西南方向通往西区人流的作用。 西直门外地域。该地域不仅有大量当地居民，而且是未来进入海淀园的主要入口和交通枢纽，应安排较大规模用于科技产品买卖的商业设备，及较大规模的、可以满足大量流动人群生活购物和餐饮需求的设备，发扬截留由市区通往中心区的人流作用。 其它地域。中心区内的五道口、北太平庄、德胜门外地域都是北京市规划中的地域商业中心，并曾经初具规模，该当按地域商业中心规范配置商业设备，规模控制在5-10万平方米之间。 社区商业 间隔 市级及地域

29、级商业中心1公里以外的居民社区，原那么上2-3万居民人口应设一个综合性的社区商业中心，营业面积3000-5000平方米，以一家中小型综合超市和一家菜市场为骨干， 同时配备其它生活效力设备，满足社区居民日常生活需求。园区内有大量的高校和科研院所，要根据校园需求特点配置校园商业，商业配置规范参照社区进展安排，并适当增大书店、网吧、便利店等设备规模，提供便利的生活效力，并逐渐实现校园商业效力社会化。 中心区商业规划及功能配置规划地域定位设备构成及主要设备方式设备规模西区及周边街区科技产品流通及配套效力由产业效力型展销中心和生活效力型商业街组合而成的大型商业区，地上部分以科技商品会展、买卖为主，充分利

30、用地下空间，在地下部分安排生活效力型商业，周边辅以配套效力设备。分三个板块：产业效力型展销区为一板块；生活效力型商业街分时髦精品和餐饮效力两个板块。以西区建筑群商业设备为主。总营业面积25-32万，其中科技商品营业面积15-20万。双榆树-大钟寺 地域全市性综合生活效力调整大钟寺地域商业功能，开展大型专业市场、综合超市、仓储商店等，结合对知春里地域小型商业街的改造，使之与双榆树地域共同构成市级商业中心，截留通往西区的人流。营业面积20万。万柳地域大型地域综合性效力以一个购物中心或超级中心为中心，配以专卖店、专营店、中小型超市、便利店及餐饮店，构成地域商业中心，截留通往西区的人流。营业面积12万

31、，其中购物中心或超级中心7-8万。西直门外地域科技产品流通和地域综合性效力由科技商品买卖场所及大型零售店铺、专卖店、专营店、中小型超市、便利店、餐饮店构成商业群落，其中科技商品买卖场所、生活消费品零售、餐饮效力按4：3：3比例配置,截留通往西区的人流。营业面积8-10万，其中科技商品买卖场所3-4万。其它地域商业中心地域综合性效力以一个大型零售店铺为中心，配以专卖店、专营店、中小型超市、便利店及餐饮店，构成地域商业中心，满足当地居民的日常生活需求。营业面积 5-10万。社区商业社区综合性效力以一家中小型综合超市和一家菜市场为骨干，同时配备其它生活效力设备，满足社区居民日常生活需求。营业面积30

32、00-5000。 五、实施步骤与政策建议 一实施步骤 园区商业工程建立要根据其重要程度和与相关建立进度配套分步实施。 近期重点建立工程 北清MALL。位于园区的东大门，是未来园区商业标志性设备，要尽早启动。力争2002年内完成详细规划的制定，并开场国际招标，到2003年初步建成，规划设备70%开业，2004年全部建成开业。 西区商业区。西区是园区科技商业的龙头，也是西区科技配套效力的重要内容。2003年西区建立完成后，科技会展、买卖中心80%以上开业，生活效力区50%以上的店铺开业；到2005年规划商业设备全部开业。 双榆树-大钟寺商业区。该商业区是规划中的市级商业中心，到2002年要完成知春里地域中小商业店铺的改造工程；到2003年完成大钟寺地域功能的晋级与转移；到2004年完成双榆树地域的全面改造。 其它建立工程 稻香湖庭院式商业中心: 随开展区高