土地评估之成本逼近法

1、.百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址: HYPERLINK cg35 cg35 :23107290 E_mail:aq35hotmail：.；土地估价实务考试宝典之四：本钱逼近法土地估价实务考试宝典之四：本钱逼近法 运用本钱逼近法估价，要求按照的规定，进展数据的调查、归类和估算地价。要详细阐明土地获得费的各组成工程及费用规范，并阐明其确定的根据。有文件根据的，要指出文件的称号及文件有关费用规范；没有文件根据的，如属当地普通规定的，要有当地土地管理部门或有关部门证明，涉及当地不同地域的费用规范的，

2、要在充分调查实践情况的根底上，分析后进展确定，并阐明缘由。明确待估宗地的开发期限、开发情况和相应的开发费用规范，并阐明根据。有关税费、贷款利息及投资报答率确实定，要在技术报告中阐明根据的资料及其来源、分析计算过程及结果。阐明本钱价钱根底上的土地增值规范确实定方法和根据。阐明土地价钱确定方法和结果。1、采用本钱逼近法评价土地价钱应留意以下几点：弄清本钱逼近法的运用范围本钱逼近法适用于土地市场不发育，土地成交实例不多无法利用方法评价地价的；适宜于新开发土地或建筑物的估价；适宜于工业用地地价评价注：城区或市区工业用地不能采用本钱逼近法评价对商业、办公、住宅等用地普通不能选择本钱逼近法。选择本钱逼近法

3、的计算公式土地价钱=土地获得费包含相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益但在采用本钱逼近法进展地价评价时，应留意：A如土地增值收益=土地获得费及有关税费+土地开发费+利息+利润土地增值收益率采用上述公式求得地价为无限年期土地价钱，需进展年期修正。B如土地增值收益是以地方政府公布的出让金替代，应先对本钱地价进展有限年期修正，然后与出让金相加，得出有限年期地价。在利用出让金替代上述增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义能否为单纯的政府收益，如包含其它内容，应扣除或真实无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算，要根据改动以后的用途确定土地增值收益率。2、采用本钱逼近法评

4、价土地价钱的步聚：土地获得费土地获得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。主要包括土地补偿费、劳动力安顿费、青苗及地上物补偿费。描画清楚待估宗地所处区域及宗地在征用前土地利用类型及本评价待估宗地所在区域周围土地利用类型是菜地、水田还是耕地或荒山等。A根据及土地所在地方人民政府关于印发的通知及有关文件等，按规范测算，同时根据宗地所在区域的征地案例，分析综合确定。B如当地无土地补偿、安顿补偿、青苗及地上物补偿的详细文件规定，可根据或省、市级人民政府公布的等文件，调查待估宗地所处区域或类似区域的征地案例到当地土地管理部门征地处、征地科或一致征地办公室等部门搜集近期征地协议等资

5、料。一定要弄清征地协议中土地获得费中包含内容。并结合待估宗地所处区域及宗地周边土地或宗地被征用前的土地利用类型；经过现场查看、调查，确定土地获得费。有关税费有关税费是指在征地时按照国家、地方政府有关文件规定必交的税费。在确定有关税费时，每项税费取值都应有文件根据，要指出税费的称号及有关规定、规范注：有些已取消的税费一定要以与基准日最接近的公布文件为根据；有些不合理的税费在取值时要仔细分析；有些交叉税费一定要留意不要反复计算，如属当地普通规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门注明，涉及到当地不同区域的费用规范的，要在充分调查实践情况的根底上，分析后进展确定，并阐明缘由3、确定土地开发费土地

6、开发费是指获得土地后，开发的费用，指设定开发程度条件下的土地开发费。确定土地开发费方法直接根据当地市、县人民政府印发的的通知，结合评价设定的待估宗地的开发程度，确定开发费前提是公布的配套费可以到达实践开发费规范。只是在采用时要弄清公布的配套费的内容只是大市政配套费，还是包含了公共设备配套费和小区开发配套费；弄清配套费包含“几通一平；弄清配套费是按单位用地面积还是单位建筑面积征收。如当地未公布市政配套费的征收文件或公布征收的配套费规范低于实践开发费的规范，那么参考当地基准地价测算时的土地开发费；同时到城建局、新建开发区、房地产开发公司、公用事业局等土地开发的相关部门调查、分析、测算、设定开发程度

7、条件下的开发费。确定开发费时把握原那么A确定待估宗地开发程度，目地规模、各地详细情况的开发期限，设定开发程度。设定开发程度不同，开发期限可一样，可不一样，但开发费一定要有差别。如“五通一平的开发周期为一年，而“二通一平的开发周期可定为9个月、6个月。B在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平，但各通中如通路，一宗地临主干道20-60米、水泥路或柏油路；而另一宗地临土地或砂石路3-6米；同样是“五通一平开发费可取不一样，但一定要描画清楚，阐明缘由。4、确定投资利息利息率的选择根据评价的目的和土地开发的资金来源情况，利息率可选择存款利息率或贷款利息率。如拍卖底价、抵押评价或土地开发是投资者利用

8、自有资金投入，可采用评价基准日中国人民银行公布的与设定开发周期相应的利息率；如用于联营、入股等目的，或投资者贷款从事土地开发，可采用评价基准日中国人民银行公布的与设定开发周期对应的固定资产贷款利率；还可参照详细工程或当地土地开发投资贷款利息率。投资利息的计算公式根据确定土地开发费的方法，来选择投资利息的计算公式注：单利计息A直接采用当地市、县人民政府公布的市政根底设备配套费，且公布的配套费可以到达实践开发费规范。投资利息=土地获得费及有关税费+市政根底设备配套费开发周期利息率B当地市县人民政府公布的市政根底设备配套费未到达期实践开发费规范。投资利息=土地获得费及有关税费+市政根底设备配套费开发

9、周期利息率+土地开发费-市政根底设备配套费0。5开发周期利息率5、确定投资利润投资利润率或投资报答率确实定方法A根据土地投资利润；利用公式：投资利润率=利润/总投资土地获得费及有关税费+土地开发费B调查同行业的近几年的投资利润率，并结合待估宗地所在省、市、县的投资利润率可采用中国统计年鉴数据投资利润的计算公式A、如采用年投资利润率投资利润=土地获得费及有关税费+土地开发费开发周期年投资利润率B如采用投资利润率或投资报答率投资利润=土地获得费及有关税费+土地开发费投资报答率 6、确定土地增值收益也称土地一切权收益土地增值收益确实定方法及计算公式A土地增值收益=土地本钱价钱土地增值收益率=土地获得

10、费及有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润土地增值收益率土地增值收益率根据当地土地管理部门提供资料确定，阅历在10%-30%之间B土地一切权收益可以当地市县人民政府公布的出让金规范替代但要弄清出让金的内涵，我们是指归政府一切的那部分地价款，称为出让金7、计算土地价钱计算公式：如土地增值收益根据土地增值收益率确定，评后地价分别为无限年期土地价钱用Vn表示和设定年限的土地价钱用V表示，那么：Vn=土地获得费及有关税费+土地开发投资+投资利息+投资利润+土地增值收益如土地增值收益采用当地地、市、县政府公布的出让金规范，地价计算公式分为：A如出让金含土地运用年限与待估宗地土地运用年限一致；B如出让全土地使导权年限与持估宗地土地运用权年限不一致。本钱逼近法在实务考试中能够会出现的常见错误A短少对待估宗地周