zh-004开发立项策划控制准则

1、.xxx房地产 综合部控制准那么：.；版本：A/0 3/3KHREC/ZH-004山东金瀚集团 投资管理部控制准那么版本：A/0 PAGE 1 KHC/TG-001开发立项谋划控制准那么一、目的对开发工程投资前期谋划进展控制，确保工程投资谋划的胜利。二、适用范围本制度适用于本公司房地产工程投资前期的谋划。三、同意和解释本制度由xxx房地产开发综合部部主管副总同意后生效；本制度由xxx房地产开发综合部担任解释。四、控制要求4.1 工程投资谋划任务方案1、根据国家房地产行业的开展动态、地域经济的开展、公司开展的需求等，董事会提出在某一地域进展房地产投资的意向。2、总经理担任编制，报集团总经理审批。

2、方案表的内容包括：a)工程投资任务内容。包括市场调查、工程建议书编制、可行性研讨报告编制等；b)任务进度安排；c)担任部门及担任人；d)任务要求；e)其他。4.2 投资前期市场调查1、主管副总经理根据公司的投资意向和的任务安排，组织有关人员开展房地产投资前期市场调查任务。2、市场调查的主要内容包括不可控和可控两类要素的调查。1不可控要素又称环境要素，它包括：a)政治法律环境调查；b)经济环境调查；c)消费者情况调查；d)市场构造不可控要素调查，包括竞争对手和同行业竞争产品调查。2可控要素调查，主要包括：a)产品调查；b)价风格查；c)销售渠道调查；d)促销调查。3、市场调查终了后，主管副总经理

3、编制，经总经理审核，呈总经理阅示。4、根据市场调查的情况和结果，总经理组织公司指点层和其他相关部门召开工程投资时机研讨会议，对投资的地域、资源条件、详细工程的投资时机进展研讨。将投资意向变成投资建议，由总经理决议能否进展开发工程投资。4.3 工程建议书的编制1、经过投资时机研讨选择的投资工程，主管总经理编制，作为工程恳求立项的重要根据。的主要内容包括；a)工程内容、性质。包括地址、规模、规划、功能市场定位、开场时机等；b)工程规划、目的设计及预期结果；c)工程方案谋划，包括工程开发建立方案和投资运营方案；d)工程任务方案；e)其他工程投资有关的问题和数据资料等。2、主管副总经理组织相关部门、相

4、关专业人员，必要时，聘请外部行业专家对进展评审，并填写，报总经理审批，由总经理决议能否申报该工程开发。3、经总经理同意后的，主管副总经理报送政府行业主管部门审批。同意后开发工程正式确定。4.4 工程可行性研讨。房地产投资开发工程的可行性研讨按如下步骤进展。1、确定研讨人员。由主管副总经理组织营销、财务、工程等相关部门的专业技术人员进展工程可行性研讨任务。根据工程开发的需求，由总经理决议能否聘请房地产营销、金融业务、建筑规划及施工技术等方面专家或投资顾问参与开发工程可行性研讨。2、调研信息资料a)内部资料的调查与研讨。如市场调研报告、政策法规、工程建议书等文件资料；b)工程所在地的现场调研报告，

5、如自然环境、经济环境、社会环境条件等；3、拟定财务评价方法与评价目的。按照前期谋划所拟定的工程目的及方案谋划所提出的方案，选定方案评价方法与评价目的。4、编制财务报表，进展财务评价。房地产投资工程的评价的主要内容有：投资费用估算、运营收入估算、现金流量表的编制、收益表及资产负债表的编制、比率分析、评价目的的计算及评价。5、进展敏感分析及风险分析敏感分析主要用来判别经济效率评价中某些不确定要素，对评价结果的影响及其影响程度。风险分析是指针对工程投资风险进展的分析。6、进展工程社会评价。房地产工程的社会评价包括社会环境效益评价与社会效益评价两方面。7、编制可行性研讨报告在对工程进展了全面、详细的分

6、析研讨，对其经济效益、社会和环境效益作出了结论性的评价，并对工程的开发建立方案及投资运营方案作了评价与优选后，主管副总经理组织编写，经总经理审核，报总经理审批。工程可行性研讨报告的主要内容应包括：a)总论，对投资工程总体情况所进展的描画和阐明；b)环境条件和需求预测；c)方案比较与选择；d)进度安排；e)投资与本钱费用估算；f)投资方案及筹资方案；g)经济收益估算；h)工程财务报表编制；i)经济效益分析与评价；j)敏感性分析与风险分析；k)社会评价；l)结论；m)附录。8、工程可行性研讨报告编写完成后，主管副总经理组织相关人员进展评审，必要时，修正、调整、补充可行性研讨报告，做好，报总经理审批。4.5工程评价与投资决策1、经总经理审批签字的，由主管副总经理各报送一份给政府行业主管部门和资金借贷金融机构进展评审和评