地产资金高效运作与利润最大化保障讲解

1、财务资金部 吴渊资金的高效运作与利润的最大化保障目录资金01盈利的秘密房产运转特性成本与运营资金管理利润02利润构成利润管理案例03凤凰名苑星月湾横塱第一部分01 資金盈利的秘密房产运转特性成本与运营资金管理房地产是一个暴利行业 吗？暴利的秘密暴利行业一个简单的例子某项目总收入10亿元， 总成本9亿元，净利润1亿净利润率 = 1 / 10 = 10%问题一：利润高吗？购地支出 2亿元工程前期投入1亿元开发贷款3亿元预售资金7亿元延付工程款等6亿元1 / 3 = 33.33%问题：如果从购地到销售只用了个月的时间，回笼资金又投入新项目，回报又是怎样？33.33%*3 = 100%很少有一种产品生

2、产出来之前可以成批量的销售，甚至“日光”可以预先回笼大部分销售资金在生产过程中可以让供应商垫付大量的资金可以获取大量的银行贷款支持在销售后客户也可获得大量的银行贷款支持这就是房地产的秘密！资金的杠杆作用年份年度资金自筹资金杠杆率19973,8179733.9219984,4151,1673.7819994,7961,3453.5720005,9981,6143.7220017,6962,1843.5220029,7502,7383.56200313,2003,7713.50200417,2005,2083.30200521,3987,0003.06200627,1368,5973.16房地产行

3、业的资金杠杆率但是如果运转不快怎么办？如果销售不理想，资金不能回笼！按10%年利率计算，3年的利息近1亿，本金3亿还有近6亿的成本费用税金购地支出 2亿元工程前期投入1亿元开发贷款3亿元预售资金7亿元延付工程款等6亿元房地产实现高回报的秘密速度 与 激情快字优先！快字优先！2-房产项目资金运转的特性问题3：一个项目如果收入=成本，利润为零还有没有做的价值？一个新项目的全周期的资金计划预估房地产项目全周期3-成本与运营存量资金一天的成本：200亿*6%/365=329万元每分钟公司就要支付2285元问题4：钱多好还是钱少好？项目总经理一定要认真研究所管辖项目，对项目每天的利息、费用、效益了然于心

4、；懂得提前推进一天工作所增加的费用与产生的效益的对比，在守法的前提下，力求利益最大化。区域总裁及项目所有管理人员也要谨记并实践。主席指示丰田零库存管理的启示！资金运营管理的最高境界！在想用钱就有钱的前提下银行存款余额为零！可惜做不到关键在于平衡怎么做好平衡？资金计划很重要股本借款（贷款、施工方融资）销售楼款（预售、按揭）流入土地款、工程款税款、销管费用、薪酬归还借款，股息分红流出项目资金管理的原则股本借款（贷款、施工方融资）销售楼款（预售、按揭）收入土地款、工程款税款、销管费用、薪酬归还借款，股息分红支出三收三支以收定支先收后支收大于支最好还做到快收慢支项目开发资金管理“四”阶段资金流入资金流

5、出拿地施工开盘竣工土地款规费工程款工程款税费贷款本金及利息销售楼款资产证券化施工方融资认筹金贷款土地融资资金管理围绕项目开发“四“阶段进行有序管理拿地阶段 （收）地产基金产品结构机构资金汇联资金项目公司开发商集团XX专项/信托集合资金信托计划注册资本股东借款开发商实现高杠杆拿地持有股权，退出途径为项目公司分红、清算 股权体现为： 1）实质性持有项目公司30%50%股权， 2）剩余股权质押， 3）按约定比例分红， 4）签署股权回购协议；持有债权，形式多样，根据开发商的要求设计债权体现为土地的非实质性抵押，即仅作为土地的控制措施。注册资本股东借款土地的分期付款 （支） 严格土地出让合同管理。土地出

6、让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。上述条款约定不完备的，不得签订合同，违规签订合同的，必须追究出让人责任。受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。国土资发201034号国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知问题5：可不可以不付土地款？施工阶段 （收） VIP购房通产品施工阶

7、段 （收） 开发贷款贷款注意事项：项目自投资本金达35，融资金额最高达到65%，外商投资企业自投资金的比例需提高到50%，融资金额最高达到50%，以上融资金额需经测算。三证审批，四证放款（土地款须缴清并有发票）必须提供项目开发资料：国有土地使用证 ，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证 ，立项批复，资质证书 ，建设工程施工合同 ，环境影响报告表批复 前期立项规划匹配项目公司国内大型公司（可担保）抵押物（或有）银行放款增信措施施工阶段 （收） 上游票据融资由银行以外的付款人承兑的票据。可以由付款人签发并承兑，也可以由收款人签发交由付款人承兑。 商业承兑汇票大额票据贴现房产公

8、司银行持商票贴现开出商票施工方到期付(还)款申请授信施工阶段 （支） 商业票据的推广工程款料工机备注：工料机为建设工程中所耗费或使用的人工、材料、机械的统称这里大概占了30%银行、P2P保理公司财务公司销售阶段（收）回款管理案例：某项目一年内达成成就共享后，后期又再次占用资金项目成就共享发放时2015年12月31日净回笼贷款余额年化自有资金成本净回笼年化自有资金成本项目A 1.32 - 0.44 -1.48 0.84 项目B 3.71 4.00 1.50 -0.91 1.61 单位：亿元1、两个项目在达成时均实现正回笼集团资金（项目B是依靠贷款达成）。2、到2015年12月31日两个项目均出现

9、了占用资金。销售回款是根本，杠杆只是锦上添花。依靠贷款和延付工程款只能解决一时，长久了问题必暴露。1、去化差造成回笼差：沪苏贾汪、山东文登、山西运城等项目销售去化率不到10%2、按揭款回笼差：福建区域：政府放款条件严格（见右）湖南石门项目：公积金放款时间长3、款项受监控，难回笼：河北滦县：政府资金监管严格海南陵水：合作方不同意提前回款回笼差原因总结：福建三明：取得楼栋封顶才开始审核资料，放款时间需1-3个月：月份9101112合计放款率按揭放款金额053万39万092万1%河南郑州：网签后资料齐备即可放款：月份9101112合计放款率按揭放款金额2.3亿3.3亿3.4亿0.6亿9.6亿92%思

10、考：1、拿地时的政府按揭放款、监控条件有无谈判空间？ 2、合作方不同意提前回款，能否变更成其他谈判条件？案例：不同按揭放款条件放款率对比VS销售阶段（收）回款管理销售阶段（收）回款管理认购即签约 签约即回款标杆变标准付款方式的选择分期付款商贷按揭（一个月）融鑫（首付贷、分期贷）应收帐款资产证券化提示：为保证资金使用效率，区域应保证有足够应收可供循环购买第二部分02 利润利润构成利润管理指标平均值碧桂园万科绿地恒大万达中海华润保利融创合同销售收入 1,402 2,615 2,301 2,013 1,641 1,469 852 636 682 会计确认收入 1,132 1,955 2,073 1,

11、331 1,242 1,204 1,034 305 230 毛利率23.0%19.2%25.3%9.4%24.8%40.6%25.5%25.7%22.7%14.0%净利率12.0%8.2%9.3%3.3%7.9%24.1%22.7%17.0%11.2%14.3%年度毛利率净利率201231.2%16.4%201327.7%13.6%201424.1%12.1%201519.2%8.2%2015年行业标杆指标：碧桂园历年指标：双享的利润本质同心共享是直接参与净利润的分配= （ 净利润 - 年化自有资金投入 30% ） 计提比例利润是前提年化投入=投入资金（占用天数/365)区域主导：20%集团主

12、导：10%-15%成就共享本质也是净利润的分配利润的构成楼款收入土地成本+开发成本税金销管费用=利润关于销售：提升信心，敢于溢价拿地利润要求：一线城市：8%三四五线城市：10%劳斯莱斯做精品在三四五线城市中心，买最好的地，建最好的房子，有最好的配套，卖给当地最有钱的人关于销售：提升信心，敢于溢价项目定案定价开盘定价利润率提升凤凰名苑 10,500 13,295 7.4%星月湾 5,918 6,464 6.3%英德 4,950 5,623 1%深入市场调研提前认筹分析高品质敢溢价关于成本：成本策划，车位策划关注：车位对利润的侵蚀降低车位配比人防费or建车库架空、半地下？停车楼？打包销售？车位券？

13、项目全周期利润预计车位收入占全周期比例中新 152 8,808 5804%朱村一期 378 20,904 5525%蜜柚 18,901 21,117 112%豪庭 21,023 22,070 105%花都空港 8,064 7,584 94%朱村二期 38,916 28,968 74%新丰 1,802 1,269 70%海湾一号 21,749 13,118 60%连州 5,982 3,588 60%凤凰茗苑 68,402 28,41442%英德 6,263 2,575 41%佛冈二期 8,853 2,928 33%星月湾 4,394 789 18%小康 6,039 800 13%腊石坝 16,8

14、32 2,097 12%佛冈三期 3,987 - 0%福和园 7,834 - 0%合计237,557165,03069%关于成本：成本策划，车位策划方案产品均价面积收入洋房车位分离推售洋房10500元/方19.3万20.28亿车位514元/方10.9万0.56亿捆绑车位推售洋房+车位11000元/方19.3万21.25亿捆绑车位销售主要优点：资金提前回笼减少成本5000万捆绑车位具体措施：成本分摊免费赠送使用权卖一套收一个凤碧项目车位捆绑销售案例：关于费用：充分预估、总额控制行业平均5.3%关于费用：充分预估、过程控制关注：子公司物业费关于税金：政策研究、提前筹谋房地产的税企业所得税土地增值税

15、印花税土地使用税契税耕地占用税房产税增值税营改增.2016年3月5日，李克强总理在全国两会上提出，今年全面实施营改增。将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。2016年3月24日，财政部和国家税务总局联合发布了财税201636号关于全面推开营业税改征增值税试点的通知，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。49营改增简介 营业税增值税房地产业5%建筑业3%生活服务业5%房地产业11%建筑业11%生活服务业6%在中

16、国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税在中国境内销售货物、服务、不动产和无形资产以及提供加工、修理修配劳务和进口货物的单位和个人，就其应税行为的增值额征收的一个税种营改增营改增简介营业税和增值税的简要比较内容营业税增值税征税原理每增加一次流转，全额缴纳一次营业税，存在重复纳税。价内税。对商品生产、流通、劳务服务中多个环节新增价值征税，基本消除重复征税，有利于服务业内部专业化管理。价外税。计税基础营业额=收入销售额=营业额-销项税=增值税下确认的收入应纳税额应纳税额=营业税x税率应纳税额=销项税额-进项税额=销售额税率-可抵成本、费用、资产税率税

17、率一般较低，3%、5%相对较高，6%、11%、13%、17%进项税没有有发票种类不区分普通发票、专用发票分为专用发票和普通发票，增值税专用发票必须通过“金税工程”防伪税控系统开具，只有专用发票才可以抵扣销售税额。税收征管简便增值税计征复杂、征管严格、法律责任重大。虚开、非法出售、非法购买增值税专用发票等都可能有刑事责任。51营改增简介“营改增”不是简单的税种变化，对整个公司影响重大，受影响部门除了税务和财务，还有公司的各个业务部门。税务管理财务管理工程管理会计核算预算管理报表管理内控管理统计分析重大资产登记管理申报管理发票管理稽核分析统计税务风险管理 “营改增”给公司以下重要经营数据带来巨大影

18、响： 营业收入成本费用资本开支利润税负外围IT系统，财务系统建筑业投标及承包招标及发包工程物质采购项目建设监理、质量管理房地产业工程招标房地产项目管理营销方案管理合同管理商业地产运营运营管理集团的相关业务安排和管控流程需要作适度调整降低增值税负，保证利润平衡销项收取和进项支付时间，管理经营性现金流加强发票管理，控制风险收入价格机制转嫁税负控制采购价格，取得合规专用发票什么叫可抵扣进项税额可以作为进项抵扣的发票可以抵扣的进项税额，相当于现金减税税率17%专用发票营改增后拿地方式对利润的影响注意：上述仅为一般性建议，具体投资方式选择需结合投资金额和资金成本考虑；资金成本-不仅需要考虑项目实际需承担

19、的利息支出，还需考虑资金的时间价值。（特别说明：除招拍挂外，其他拿地方式下，账面土地成本中原支付给政府的地价款还是可以扣除的）“开票”筹划？NO!合同模板更新，价格谈判中专票取得的约定价税分离、约定适用税率和责任（1）付款条款要点：A、一般纳税人：具体付款方式如下：乙方应在每期付款期限届满前_个工作日内提供等额、合法有效的增值税发票；在甲方营业税改征增值税后，乙方应按本合同业务xx税率（一般纳税人适用的税率）提供合法有效的增值税专用发票。乙方无法在付款期限届满前 个工作日内提供增值税发票或增值税专用发票的，甲方有权顺延支付款项而不承担违约责任。 B、小规模纳税人：乙方应在每期付款期限届满前_个

20、工作日内提供等额、合法的发票，否则甲方有权顺延支付款项而不承担违约责任；如遇国家税务政策调整时，乙方开具的发票应符合最新税务政策的要求，属于增值税业务的须提供合法有效的增值税专用发票，若乙方仅能提供增值税专用发票以外的普通发票，则本合同总价款相应调减，调减金额按本合同业务应适用税点的差异幅度 %乘以原合同总价款计算。55土地增值税立法时间长，诸多事项规定不明确，各地规定差异很大业态、分期复杂的项目，选择空间较大前期预缴、后期清算，清算税款缴纳与销售明显不同步第二所得税土地增值税在开发成本基础上计算扣除加计扣除20%开发费用5%利息5%锁定单方成本不承认预提剔除罚息、土地返还款前期预征别墅3%普

21、通住宅优惠20%内免税增值额=收入-扣除项目扣除项目=土地成本+开发成本+营业税费+开发费用+加计扣除增值率=增值额/扣除项目土地增值税税额增值额税率扣除项目金额速算扣除系数计算规则增值额未超过扣除项目金额50 土地增值税税额=增值额30增值额超过扣除项目金额50，未超过100的 土地增值税税额增值额40扣除项目金额5增值额超过扣除项目金额100，未超过200的 土地增值税税额=增值额50扣除项目金额15增值额超过扣除项目金额200 土地增值税税额=增值额60扣除项目金额35公式中的5，15，35为速算扣除系数。管控要点立项发票税金第一部分03 案例凤凰名苑星月湾横塱好项目合理利用杠杆：用别人

22、的钱为自己赚钱宜都合作项目： 投入约0.5亿，即可撬动5个亿的销售额，放大10倍效益给我一个支点,我可以撬动整个地球。 阿基米德合作方垫付土地款、启动资金：宜都合作方代付土地款2,128.5万（2013.8.14垫付，2014.10.10归还，占用423天），计息320万。土地合作：对方出地，碧桂园出建设资金资金合作：碧桂园出资30-40%，股权占比60-70%，与资金方同股同权，双方风险共担坏项目梓山湖项目利润、成本对比表项目名称投资启动会阶段销售定价阶段目标成本梳理后占地面积391,975403,422439,067建筑面积454,692186,010202,309可售面积454,6921

23、83,637201,580容积率1.160.460.46销售均价（元/m2)4,9585,2835,429开发成本可售单方（不含三费）3,3234,0324,939三费（营销/管理/财务）28290406税金（营业税及土增税）459507521企业所得税287-销售净利润率17.37%-6.31%-8.06%案例凤凰名苑星月湾横塱凤凰名苑总占地面积：13.53万(约203亩）规划总建筑面积：37.29万（其中地下室11.24万m2）；可售面积：22.96万m2（不含地下室）拿地日期：2015.5.25；开工日期：2015.8.25开盘日期：2015.11.25（别墅）定案计划：总货值： 30.

24、18亿总成本： 27.13亿 净利润： 3.05亿净利润率： 10.10%静态投资回报率：35%亩产利润： 150.21万实际执行：总货值： 37.94亿总成本： 30.96亿 净利润： 6.98亿净利润率： 18.4%静态投资回报率：228%亩产利润： 343万土地融资多方案比选开发贷多方案比选融资方案年化综合成本率项目总净利润碧桂园应分配净利润净利润率碧桂园股东投入静态投资回报率是否达成成就共享成就共享奖 金无融资2.762.769.46%8.6332.01%否-开发贷（两年，6.7%）6.70%2.262.267.72%8.6326.14%是0.18委贷5.6亿（9%，180天）+开发贷

25、4.8亿（6.7%，18个月，按季度支付利息及等额偿还本金）7.42%2.372.378.12%4.0758.35%是0.38参照龙江项目地产基金方案A(股金投入2亿，债权引入7亿，GP1/GP2各占10%股份)17.48%2.241.787.66%0.40446.23%是0.35参照龙江项目地产基金方案B(股金投入2亿，债权引入7亿，GP1/GP2各占12.5%股份)19.38%2.241.687.66%0.40419.75%是0.33 最优方案综上所述，结合项目开发情况，综合分析项目利润率和财务杠杆效应，项目建议选取委贷+开发贷方式融资。资金策划及实际执行对标类别投资定案实际执行差异备注土

26、地款81,378.5481,753.20374.66其中土地出让金7.9亿，契税2370万，土地利息383.2万前期2,000.005,137.423,137.42其中基础设施配套费3956万（广州财政代收款），土石方工程705万建安2,964.382,206.92849.53主要为总包工程款基础设施124.85公共配套408.39主要为别墅板房采购安装及室内软装陈设贷款利息846.07税费81.61销管56.60薪酬福利29.48开发间接费60.00总支出86,342.9290,704.544,361.621、基础设施配套费超付1956万，投资定案阶段是分阶段拿预售证，并按分阶段支付配套费。

27、实际执行一次性缴纳。2、财务利息超付1229万，投资定案阶段是不考虑土地款延付，但实际延付且承担利息383万；委贷5.6亿贷款投资定案阶段按期末一次还本付息计算但实际执行按季度支付。3、工程款少预计1176万资金策划及实际执行对标融资成本委贷8.5%开发贷6.7%委贷8%开发贷5.8%购房宝06134万开盘前增收6134万可动用资金执行比投资定案多支出4361万股东投资峰值基本维持在3亿利息提前支付01229万配套费提前全额支付1956万3956万工程款2964万4140万不利因素有利因素定案执行开盘敢于溢价项目定案会开盘后洋房均价 10,500 13,295 货值 292,226 376,9

28、25 利润 24,138 58,843 利润率8.3%15.6%车位销售提前策划方案产品均价面积收入洋房车位分离推售洋房10500元/方19.3万20.28亿车位514元/方10.9万0.56亿捆绑车位推售洋房+车位11000元/方19.3万21.25亿捆绑车位销售主要优点：资金提前回笼减少成本5000万捆绑车位具体措施：成本分摊免费赠送使用权卖一套收一个凤碧项目车位捆绑销售案例：签约即回款为标准当月签约当月回款率区域标杆！融资结构（ 5500万）：生成一个可拆分的P2P债权：7月9日，顺碧地产（SBDC）或博意借款5500万给SPV1；SPV1将5500万通过【平安银行】委贷给项目公司，形成

29、一个债权。P2P融资5500万：7月10日，安信P2P将上（1）的5500万债权在P2P平台上拆分，融资5500万元给SPV1；SPV1还SBDC或博意的5500万借款。跟投机制（同步进行，与P2P融资进度不冲突）：区域同心共享出资100万，集团同心共享出资50万。出表安排（借款时：有限合伙持项目公司60%，SBDC持40%。还款后：有限合伙持19.25%，SBDC持80.75%，按股分红）：有限合伙60万收购项目公司60%股权（出表设计）。1.5年后，项目公司还本付息，SBDC平价回购40.75%股权，加上原有的40%，合计持股80.75%，形成控制（并表），分红80.75%。有限合伙持股1

30、9.25%，分红19.25%。SBDC的关联企业星月湾项目-土地融资序号成本项目费率1安信P2P平台0.4%（对方报价，尚未议价）2帕拉丁0.5%固定+5%项目分红3投资者6%固定+30%项目分红（预期年化收益10.5%-12.5%）4营销推广费用0.1%5深圳平安银行委贷0.04%（对方报价，尚未议价）6项目总成本35%项目分红+7.04%固定还本付息：1年末，项目公司还SPV1的4400万委贷本金，330万利息，合计4730万；SPV1还P2P投资者4730万本息。1.5年末，项目公司还SPV1的1100万委贷本金，分配不低于330万利息，合计1430万；SPV1还P2P投资者不低于143

31、0万。收益率输出：6%的固定利息+30%项目分红。年化收益10.5%起，预期年化收益率10.512.5%。1年末还本80%，1.5年末还本20%。交易架构优势：一次性融资5500万元，不作资金监管。放款速度快：基本户齐全，1-2周内放款。可出表，增信灵活，不形成或有负债。后期通过同样的架构，可以再融资，补充流动性。10万投资额1年末1.5年末还本80%，=8万派息6000元=10万6%还本20%，=2万30%项目分红+派息6000元（10万6%）起息日：T+1横塱项目策划案例同心共享关键数据资金峰值支出峰值19.30亿元投入峰值13.50亿元区域投资公司投入1.35亿元资金回正时点2017年1

32、2月资金首次回正年化投入金额15.71亿元，内部计息4.713亿元预计年收益率(已考虑成就共享奖金)利润率8.54%，净利润5.03亿元（碧桂园方）年化自有资金回报率32%区域预计分红情况本项目尚未开盘预计可分红金额0.503亿成就共享奖金：759万拿地2016-5-5资金策划总述开盘2016-12-17资金回正2017-12-31经营回正2019-7-31回本、预分红2019-11-30刚性支出：刚性目标回款2.97亿签约4.25亿峰值19.30亿累计38.64亿累计40.87亿2016.12.17供货7.08亿签约51.48亿回款15.09亿签约17.63亿回款38.94亿签约39.75亿

33、回款45.73亿累计26.49亿2017.5.1：供货5.44亿2017.10.1：供货2.60亿2017.12.1：供货11.90亿2018.10.1供货18.30亿2019.10.1供货16.45亿2016.7 融资5.8亿 一年；2017.7 内部开发贷11.50亿 一年成就共享总奖金759万元项目总金额整个项目金额（万元）别墅洋房商铺车位一、项目总收入589,36872,266486,8459,33020,927二、各项支出总额521,48981,243378,2808,13053,836土地成本159,07849,080106,1703,828-行政事业性收费与前期工程费用26,00

34、02,87416,4003136,412建造成本248,02418,977186,8852,51939,642开发间接费用5,3033723,256501,625营销费用14,7341,80712,171233523财务费用11,5401,4159,533183410管理费用10,1294346,402993,195税金46,6806,28437,4639052,029三、销售部分利润总额67,880-8,977108,5651,200-32,909四、销售部分所得税16,970-2,24427,141300-8,227五、销售部分净利润50,910-6,73381,424900-24,682

35、六、销售毛利率11.52%-12.42%22.30%12.86%-157.26%七、销售净利润率(销售净利润/销售收入)8.64%-9.32%16.72%9.65%-117.94%八、投资净利率(销售净利润/(各项支出总额+销售部分所得税)9.45%-8.52%20.08%10.68%-54.12%九、项目净收入50,910-6,73381,424900-24,682十、亩产利润127-1922,168318-周期利润表税金暂按照营业税预计售价敏感性分析方案售价上升2%售价上升1%原方案售价下降1%售价下降2%项目整体单方售价11,96911,85211,73411,61711,500其中:别

36、墅（元/）23,46023,23023,00022,77022,540洋房（元/）10,71010,60510,50010,39510,290商铺（元/）13,26013,13013,00012,87012,740车位（元/个）86,70085,85085,00084,15083,300总收入（万元）601,156595,262589,368583,475577,581税前利润额（万元）78,41573,14767,88062,61257,344整体净利润（万元）58,81154,86050,91046,95943,008利润率9.78%9.22%8.64%8.05%7.45%成就共享（万元）

37、2,6221,692759 - - 同心共享（万元)56,84553,59150,34146,95943,008售价变动1%，净利润变动3951万元，净利润率变动0.58%，成就共享奖金变动约930万元营改增对利润的影响序号类别总收入开发成本三费税金及附加企业所得税净利润净利润变动1营业税589,368438,40536,40446,70916,96350,8881.28%2营改增530,962402,17436,40431,91519,48558,4562减1差异-58,406-36,231-14,7942,5237,569项目比例不能取得进项发票比例10%建安加价系数102%序号类别总收入开发成本三费税金及附加企业所得税净利润净利润变动1营业税589,368438,40536,40446,70916,96350,8880.97%2营改增530,962404,31236,40434,89518,87156,6132减1差异-58,406-34,093-11,8141,9095,726项目比例不能取得进项发票比例20%建安加价系数102%根据测算，在建安加价2%情况下，不能取得增值税进项发票的比例每增加10%，净利润减少1843万元，净利润率下降0.31%营改增对利润的影响序号类别总收入开发成本三费税金及附加企业