2011年2月28日镇江卫生局西侧地块研判初案

1、镇江卫生局西侧地块研判初案南京德鸿2011年2月28日1 房资网海量房地产资料下载！最新版房地产营销策划大全， 总 目 录国家宏观政策分析镇江房地产市场分析南徐房地产市场分析2国家宏观政策分析3国家宏观政策分析7万亿&72万亿4国家宏观政策分析土地供应偏紧局面从未改变5总 目 录国家宏观政策分析镇江房地产市场分析南徐房地产市场分析6镇江城市发展与规划7附：镇江城市发展图2015年，镇江中心城区建成面积达150平方公里以上。8一级市场供给分析镇江房地产市场分析9一级市场供给分析镇江房地产市场分析10二级市场供需分析镇江房地产市场分析08/09/2010年镇江市区拆迁量分别为200万、300万、3

2、00万平米，3年800万平米拆迁量，数万户购房需求支撑09以来镇江楼市火旺盛的需求。11（1）据镇江市住房建设局数据显示：2008年-2010年镇江市陆续开发建设商品住房约840万平方米，平均每年建设280万平方米。（2）2010年1-12月镇江市（不含丹阳、句容、扬中）商品住宅销售情况一览表：二级市场供需分析镇江房地产市场分析2、二级市场供需现状2010年，镇江全市（不含丹阳、句容、扬中）住宅销21871套，较09年成交套数环比下降31.04%；全市成交面积为2135168.2，较09年成交面积环比下降37.73%。上半年镇江全市住宅销售总套数9834套，月均销售1639套。下半年镇江全市住

3、宅销售总套数12037套，月均销售2006套。12（3）2010年1月-12月镇江全市商品住宅成交均价：2010年镇江全市成交均价5662元/，与2009年相比，成交均价上升18.53%。其中2010年上半年成交均价5142元/，下半年成交均价5843元/。4月全国出台新政，镇江楼市房价出现短暂下降趋势，在经过5、6、7月的调整，8-12月成交均价一路上涨，12月的成交价与1月份相比，上升28.74%。二级市场供需分析镇江房地产市场分析13（4）2010年镇江各片区成交情况：二级市场供需分析镇江房地产市场分析行政片区2010年成交面积较2009年环比京口区34.8万平方米下降61.08%润州区

4、42.8万平方米下降32.35%镇江新区（不含大港）11.5万平方米下降45.48%丹徒区37.6万平方米下降69.028%以南徐片区为首的润州区，成为今年镇江楼市销售的冠军，42.8万平方米的销售总量，遥遥领先镇江市场，比第二位丹徒成交面积多13.92%，去年新增项目较多的片区之一，其代表楼盘有万达广场、云开甲第、万科蓝山等，再次表明政府规划与支持力度对南徐新城房价的强力支撑作用。南徐新城成交面积居全市第一14（5）2010年镇江各房产片区成交均价：二级市场供需分析镇江房地产市场分析据统计，各片区成交均价12月与1月份相比，增大比例分别为：滨江片区8.15%，学府片区17.55%，丁卯片区4

5、0.35%，南徐片区11.15%，金山片区11.69%，丹徒片区14.16%。其中，成交均价增长幅度最大的为丁卯片区，越来越便捷的交通路线，越来越齐全的配套设施，已经品质越来越高的楼盘定位，是这个片区成交价快速增长的重要原因。南徐新城整体成交价居全市第一高15二级市场意向客户分析镇江房地产市场分析主要针对镇江整体购房客户认知。数据来源：1、2010镇江第十七届房展会FCCS独家调查报告580份有效调查问卷。2、德鸿3天走访论证。16二级市场意向客户分析镇江房地产市场分析（1）、目前购房计划为第几套房？ 小结：镇江主力购房客户以刚需为主，中端/中高端购买主力来源于首次改善型，而3套及以上终极改善

6、客群所占比例较少。17二级市场意向客户分析镇江房地产市场分析（2）、所能承受的购房总价？ 小结：现状分析，刚需与改善型需求基本以总价70万为区分，70万以下为刚需，约为74%；70万之上为改善型需求，约为26%。18二级市场意向客户分析镇江房地产市场分析（3）、所能承受首付款额度？小结：改善型需求首付基本在35万之上，其比例约为27.7%,这基本与总价70万以上的改善型需求客户比例26%相当。19二级市场意向客户分析镇江房地产市场分析（4）、 在物业类型选择上？小结：随着城市中多层产品的日益稀缺,小高层与高层逐渐成为市场主流，花园洋房与别墅市场等高端市场的需求也较强劲。20二级市场意向客户分析

7、镇江房地产市场分析（5）、在居住面积的需求？小结：市场主流需求面积90-120平米:48.24%；90平米以下中小户型：29.67%；120平米及以上中大户型：26.37%。21二级市场意向客户分析镇江房地产市场分析（6）、购房者所属的职业领域？22二级市场意向客户分析镇江房地产市场分析（7）、关于购房者的年龄结构？23二级市场意向客户分析镇江房地产市场分析（8）、关于购房者的置业区位？24二级市场意向客户分析镇江房地产市场分析25总 目 录国家宏观政策分析镇江房地产市场分析南徐房地产市场分析26南徐新城概况南徐房地产市场分析南徐新城坐落镇江主城的西南部，老城区西侧。东邻南山风景区，西至润扬长

8、江大桥南引桥，北至沪宁铁路线，南至312国道，中心区面积13.3平方公里，核心区8.75平方公里。建成后的南徐新城将成为镇江副中心和行政、体育、文化中心，并实现主城区与丹徒新区的互动和连接，形成以南山为绿肺和核心的城市空间。27南徐住宅市场分析南徐房地产市场分析28南徐住宅市场分析南徐房地产市场分析2、板块竞争层次：（1）、南徐地产板块定位之争29南徐住宅市场分析南徐房地产市场分析三大竞争层次：三大错位竞争：根据南徐板块内之竞争，德鸿把其分为三大层次竞争，三大错位竞争。30（2）、三大竞争层次细述：南徐住宅市场分析南徐房地产市场分析31南徐住宅市场分析南徐房地产市场分析楼盘云开甲第规模总建16

9、万平米现一期在售。物业5幢12层小高层6幢31、32层高层主力户型129、142140、185售价7800元/特色卖点1、送入户花园/观景阳台2、低炭住宅：新风系统、 节能保温门窗、空气能热水器3、引进幼儿园/小学主力客群1、大学老师2、公务员及事业单位中高收入者3、个体经营户或企业老板4、企业中高层32南徐住宅市场分析南徐房地产市场分析楼盘申华国际冠城规模总建20万平米现高层在售物业花园洋房、高层主力户型高层：89-224，以136为主售价8500-8800元/特色卖点1、“石材+帖砖”外立面；2、层高3米；3、双阳台+园林绿化主力客群1、公务员比例30-40%（副科级及以上）2、企业老板3

10、0-40%3、副教授及以上、企业高层10%33南徐住宅市场分析南徐房地产市场分析34南徐住宅市场分析南徐房地产市场分析楼盘南山景园规模总建10余万二期在售物业高层/小高层/电梯多层/别墅主力户型98-138售价8200元/特色卖点1、86%高得房率，2、江苏科技大学对面+南山资源主力客群1、江苏科技大学老师、公安局、政府人员客户占据50%以上2、私企老板，医生等35南徐住宅市场分析南徐房地产市场分析36南徐住宅市场分析南徐房地产市场分析楼盘南徐山庄规模总建7万物业多层/小高层/高层主力户型89-103售价5600元/特色卖点1、中小户型，2、多层主力客群1、区域60%，本市25%，外地15%2

11、、事业单位与公务员20%，老师10%，打工人员30%，个体经营者30%。37南徐住宅市场分析南徐房地产市场分析楼盘跑马山庄规模总建4.5万物业1、3栋17层高层2、1栋10层小高层3、5层酒店式公寓主力户型100-120售价1、高层：6900元/2、单身公寓43-50（毛坯单价6800-7500元/）特色卖点1、中小户型，2、其余特色不明显主力客群与南徐山庄客源类似，层次略高38（3）、三大错位竞争细述：南徐住宅市场分析南徐房地产市场分析39南徐住宅市场分析南徐房地产市场分析楼盘君临南山规模25万，三期在售物业叠加/联排/独栋主力户型170-270售价7000-8000元/特色卖点终极改善住宅

12、主力客群1、政府公务员2、私营业主等40南徐住宅市场分析南徐房地产市场分析41南徐住宅市场分析南徐房地产市场分析楼盘万科魅力之城规模物业小高层、多层主力户型80-137,110-120售价8400-8500元/（含精装）特色卖点1、精装销售2、面积控制3、万科品牌主力客群1、教师、公务员、医生、个体经营者等中端客户等2、部分拆迁户42南徐住宅市场分析南徐房地产市场分析43南徐住宅市场分析南徐房地产市场分析楼盘规模物业主力户型售价特色卖点主力客群万达广场商业50-7003-6万元/（一二层连卖）商业中心+品牌力公务员+企业老板住宅90-1507000元/繁华中心住宅公务员+企业老板SOHO38-

13、657000-10000元/（含精装）繁华中心升值力公务员、拆迁户、私营业主44南徐住宅市场分析南徐房地产市场分析3、结论与启示（1）、板块发展阶段：南徐新城正快速进入以“改善需求“为主导的房地产板块。启示：本项目定位需符合区域主流“高端舒适型居住”的发展需求。（2）最成功的竞争：无竞争。能否以领导者姿态引领时下“居住”+“投资”双重浪潮？能否解决大多数人财富因通涨而缩水的担忧？开发产品若能为大众完美解决此问题，即可引领市场竞争。万达是很好案例，但并非每家企业都具此实力与运作能力，部分楼盘可考虑借势，国信宜和是很好借势之作。启示：本项目有大量的商业规划，但单体过小，缺少凝聚力与吸引力？可考虑“

14、精装小户型”销售，借势万达打造的区域繁华与拉升的售价及租赁市场，引领投资潮流。45南徐住宅市场分析南徐房地产市场分析3、结论与示（3）、高端产品开发，须企业品牌强力支撑。高端购买客群更具鉴赏力，对“楼盘品质”与“企业品牌”要求都较高。一般是先信任“企业品牌”再考虑“楼盘品牌”。启示：在强调企业品牌快速建设地同时，更注重品质营销用“前期的体验征服挑剔的客户”。（4）、错位竞争是未来发展态势。随着区域板块土地成本的提高，产品定位集体走向高端是必然。同为高端如何做到差异化竞争，以引领市场？未来“户型”、“产品附加值”、“景观”等竞争必是全方位（目前区域楼盘之竞争已显现此态势）。启示：本项目在做到差异

15、化塑造的同时，在产品上也要给客户更多的附加值，以减少高单价、高总价所形成的销售压力。（5）、多产品线，泛客群定位，极大缩小政策调控风险。启示：客户与产品线定位不宜全部针对高端客户市场，因其竞争激烈且数量过少；本项目用地性质赋予本项目较大的弹性空间，可解决此问题。46（6）、南徐高端客户购房特征总结：高端客户类别分为显性客户与隐性客户两大类。显性客户：显性客户是南徐新城高端公寓的核心客户，来自目前南徐主流购房人群；隐性客户：隐形客户是本南徐新城的重要客户：以全市改善居住条件的换房族，吸引、挖掘追求高档次生活品质的富贵之家等；南徐住宅市场分析南徐房地产市场分析47南徐住宅市场分析南徐房地产市场分析

16、显性客户年龄层次：35-45岁置业分布：公务员、老师、医生、私营业主、事业单位中高层等行为特征：以小换大，改善居住条件；购买舒适型产品；在镇江长期发展外地人；置业需求：3房、4房置业目的：改善居住条件，与父母（或子女）共同居住；48南徐住宅市场分析南徐房地产市场分析隐形客户年龄层次：40-50岁；置业分布：企事业单位高层、公务员、科教文卫的上流人群、规模私营业主等；行为特征：家庭收入或财富水平为全市各个群体中最高，汽车拥有率高。物业需求：3房以上，独立空间，享受生活，社会标签，健康安全；付款方式：一次性为主，按揭为辅；置业目的：改善居住舒适度，家结构变化，投资置业，照顾父母等。49南徐住宅市场

17、分析南徐房地产市场分析50总 目 录市场研究篇1基地资源分析项目定位51基地资源概况基地资源分析52基地资源概况基地资源分析53基地资源概况基地资源分析东西北南54（3）、项目周边资源分析 自然环境：南临南山国家森林公园，东望黄鹤山，山景资源优越。 人文环境：紧临市场政府与科大，同时区域居住客群素质相对较高。 生活配套购物与餐饮：500米万达广场，北府路商业街等。医疗与教育：镇江疾病预防中心、幼儿园到科技大学，江苏大学、规划展览馆等。 交通状况公交线路：106路、17路、35路、18路通达镇江老城、南徐新城及万达广场，交通十分方便。交通路网：南徐大道贯通南徐新城与镇江市区，紧邻高铁站等。 区位

18、特征“高端居住区+行政区+文教区+繁华区+山景房”等综合。基地资源概况基地资源分析55结合上述基地资源及区位特征，对基地资源评述如下：基地价值分析基地资源分析权比细目优良一般较差差土地级别自然景观环境污染交通情况生活配套学区情况社会治安行政人文区位形象56总 目 录市场研究篇1基地资源分析项目定位57开发利基点与障碍点项目定位58项目开发与定位项目定位59原则3-生活方式与附加值竞争：高端公寓楼盘日益关注舒适型客户的居住需求， 如何赋予比同类竞争楼盘更优的生活方式与附加值是竞争关键；原则4-土地属性：本项目具有打造高端项目的优秀基因，也有体量小，大量商业与高端住宅相背的不利因素；原则5-企业需

19、要：此项目一定程度是开发企业尝试高端地产开发的首个项目，更为日后开发企业驰骋高端地产积累了经验。项目开发与定位项目定位60本案建筑规划的基本要素：景观价值最大化项目本身紧邻南山风景区，巨大的景观资源优势是本案的最大价值点，本着价值最大化原则，在项目开发过程中应尽量利用这一优势资源，提升项目的价值；保证居住品质本案定位高品质的居住产品，应在规划过程中营造舒适的居住环境，产品设计注意日照、通风、视觉效果等居住软环境；土地容积率为确保开发收益，应完全使用规控指标，避免容积率的浪费。规划布局61（2）、项目定位：项目开发与定位项目定位项目定位方案1：平层豪宅（40200平米）+商业（25000平米）6

20、2项目开发与定位项目定位弊端：商业对高端住宅定位产生较大影响，无论商业运营，还是高端住宅销售都会形成较大风险；若本项目定位25000平米商业，因建筑基底面积为7830平米，则会形成3-4层的商业面积。弊端1：因项目南临南徐大道与南山，南徐大道是快车道，不易人流停留，南山则是断头路，日常消费人流较少；弊端2：因对南山之保护，黄山路与南徐大道交汇处，规划住宅较少，此商业体量缺少固定人群支撑；弊端3：地段商业竞争力较弱，1公里范围内，万达商业中心与镇江市区商业具更强的商业凝聚力与号召力，本项目商业竞争将大大弱于以上两者（而在万达附近考虑错位经营相对较难），这样本项目之销售还是运营都会遇到较大的风险。

21、弊端4：3-4层商业一般销售较困难而运营难度大；同时底层商业对本项目高端住宅的品质会产生较大影响，不利销售。63项目开发与定位项目定位项目定位方案2：平层豪宅（40200平米）+ 一层会所及大堂（5000平米）+ 精装SOHO（20000平米）说 明：1、把商业定位转化SOHO，通过增加其体量化解平层豪宅销售慢的弊端，同时平层豪宅的居住舒适度得到进一步提升。2、开发企业可考虑持有部分SOHO小户，以“五星级酒店套房”的形式运营。64高层住宅：920*25=23000m2中高层住宅：2150*8=17200m2SOHO办公：3125*8=25000m2其中会所及大堂5000m2方案二板式楼座，南

22、北通透，居住舒适度高；中高层住宅自然组团，景观分割，私密性强。规划布局65项目开发与定位项目定位项目定位3：33层塔楼（40200平米）+SOHO精装（20000平米）+会所及大堂（5000平米）66高层住宅：1256.25*32=40200m2会所大堂：5000m2SOHO办公：2500*8=20000m2方案三塔式楼座，空间灵活，易于改造；通风采光及面积使用率低于板楼。塔楼销售在当地去化远远低于板楼。规划布局67(各类物业面积配比根据“居住舒适度与品质”可适当调整)本项目定位项目开发与定位项目定位平层豪宅（40200平米）+ 五星级会所大堂（一层5000平米）+ 精装SOHO（20000平

23、米）基于以上我们认为：68项目开发与定位项目定位69（3）、项目档次定位：项目开发与定位项目定位南徐新城之心 精装科技大宅70说明本案档次定位略低冠城，高于南山景园；本项目之宣传拉到与冠城同等高度，但客户购买力易于冠城。（3）、项目面积定位：项目开发与定位项目定位71项目开发与定位项目定位户型面积配比：72控制性规定 户型面积 户型功能 面积比 (平米) 精装大宅 115-125 标准三房 30%125-135 舒适三房 40%135-140 阔绰三房 20%其他 户型补充 10%SOHO户型 35-45 40%45-50 40%50-70 20%其它 补充 18%（4）、本案客户初步定位：项

24、目开发与定位项目定位73梯队年龄职业居住区年收入构成比例构成比例构成比例构成比例构成比例第一梯队60%左右40-50岁60%-65% 私营业主50-55% 市区40%-50% 15-30万60%-65% 公务员南徐第二梯队30%左右35-40岁25%-30% 企业高管25-30% 市区30%-35% 30万以上20-25% 科教文卫等润州第三梯队10%左右35岁以下8%-10% 其他15-20% 其他区域15-20% 10-15万10-20% 总 目 录 建筑单体 科技元素 户型设计 景观环境 细部建议74建筑单体项目高层建议规划为Art -Deco风情建筑，中高层为景观洋房建筑风格外立面建筑

25、单体75ArtDeco建筑风格起源于1925年于巴黎举行的国际装饰艺术与现代工业博览会，介于新古典主义和现代主义之间，既摩登时尚又不至于太过激进，是古典对称和现代简约的完美结合体，ArtDeco建筑风格始终是城市豪宅的首选。建筑单体建筑风格外立面建筑单体76 干挂大理石的工艺，工期短，能提高抗震性能，防止灌浆中的盐碱等色素污染，提高其装饰的质量和观感效果。运用环保科技，为项目的产品创造更多的附加价值，藉以提升产品品质，创造项目更多的优势卖点。科技元素77外墙科技78墙体的复合技术有内附保温层、外附保温层和夹心保温层三种。我国采用夹心保温作法的较多;在欧洲各国，大多采用外附发泡聚苯板的作法，在德

26、国，外保温建筑占建筑总量的80%，而其中70%均采用泡沫聚苯板。门窗科技79中空玻璃，镀膜玻璃(包括反射玻璃、吸热玻璃)高强度LOW2E防火玻璃(高强度低辐射镀膜防火玻璃)、采用磁控真空溅射方法镀制含金属银层的玻璃以及最特别的智能玻璃。 门窗科技80利用智能技术、生态技术来实现建筑节能的愿望，如太阳能集热屋顶和可控制的通风屋顶等。能源科技81采暖、制冷和照明是建筑能耗的主要部分，如使用地（水）源热泵系统、置换式新风系统、地面辐射采暖。朗诗国际街区基本信息项目地址 ：建邺区河西大街87号（河西大街与庐山路交汇处） 地段商圈 ：新江东商圈、奥体物业类别 ：住宅、商业建筑类别 ：小高层、多层 得 房

27、 率 ： 约83% 总 户数 ： 2000 容 积 率 ：1.88 绿 化 率 ：40% 建筑面积： 300000 M2 占地面积 ：160000 M2 车 位 数： 2000 车 位 比： 1：1 开 发 商 ：南京朗诗置业股份有限公司物 业 费：1.80元/平米项目示意821、地源热泵系统摆脱空调束缚83常温水不断循环，冷却夏天闷热的混凝土楼板，加热冬季干冷的顶棚。通过辐射效应，调节室温。楼面没有难看的空调“补丁”，室内没有机械转动的噪音。更减少热胀冷缩对楼板的损伤2、混凝土顶棚辐射制冷制热系统住宅象人体一样调节温度843、绝缘”外墙系统建筑的保温衣85从楼基到楼顶，形成严密的隔热保温体系

28、。保持智能居所的独立性，减少能量散失。4、女儿墙、屋顶及地下保温系统住在“生态控温舱”中86采用隔热保温窗，窗框和窗洞的结合空隙采取阻热设计，隔绝热传导。玻璃为：5+15A+5（mm）中空玻璃，镀有LOW-E涂层，内充惰性气体有效降低热能量的传递。5、“严密”外窗系统双向隔热，隔出新天地87采用隔热保温窗，窗框和窗洞的结合空隙采取阻热设计，隔绝热传导。玻璃为：5+15A+5（mm）中空玻璃，镀有LOW-E涂层，内充惰性气体有效降低热能量的传递。6、外遮阳系统自由调节室内光线88用隐蔽式水箱和同层排水技术，排水横管在本层与立管连接，消除了卫生间排水管穿越楼板的渗透隐患，降低排水噪音对邻里的干扰。

29、7、同层排水系统生活中只流淌着音乐的声音89设置在卧室、客厅等地面上的新风口送入经过除尘、温度及湿度处理的室外新鲜空气，送风口风速很小，将风由地面缓缓送入室内，蔓延形成“新风湖”，让人体始终呼吸到新鲜空气，再通过卫生间、厨房等顶部的排风口排出。8、 24小时持续置换新风系统换风无痕，清新常在90外墙和外窗中空玻璃的厚度都要比普通住宅厚2倍左右。9、地源热泵热水系统星级酒店般服务与享受10、隔音降噪系统家是宁静的港湾91锋尚国际公寓基本信息项目地址 ：下关区小桃园1号地段商圈 ：下关物业类别 ：住宅、别墅建筑类别 ：高档公寓、别墅得 房 率 ： 约88% 总 户数 ： 247 容 积 率 ：0.

30、9 绿 化 率 ：36% 建筑面积： 177688.62 M2占地面积 ： 197431.80 M2车 位 数： 396 车 位 比： 1：1.6开 发 商 ：南京锋尚房地产开发有限公司物 业 费：5元/平米项目示意92该系统从结构墙体向外分三部分：第一部分是保温层，为100mm厚自熄型模压聚苯板或玻璃棉，板与结构墙体进行粘结加钉结。第二部分是50mm厚流动空气层，用来将隔热及保温材料上的水分和湿气蒸发掉，保证保温材料的干燥和延长保温材料的使用寿命；第三部分为开放式石材干挂幕墙，直接通过龙骨和预埋件与主体结构联系，与保温材料之间没有受力关系，抗风压、抗冻融、抗震能力强。1、外墙复合保温隔热技术

31、93用了断热铝合金窗框、低辐射（Low-E）中空玻璃、铝合金活动外遮阳（卷帘）技术三项主要技术。2、组合外窗保温隔热技术94利用混凝土的热惰性来平衡室内的温度波幅，降低耗电量，有利于缓解城市供电压力。另外，这个系统还具有一定的恒温及温度调节特征。3、混凝土辐射采暖制冷技术95其它太阳能光伏发电技术、智能化技术、隔声技术、节水技术等。4、置换式健康通风技术5、土壤源热泵技术96上海朗诗绿岛采用地源热泵系统，从土壤中提取能量，以常温水为媒介，制冷采暖，再加上由特别增厚的墙体保温层、女儿墙、屋顶及地面保温系统，以及镀有Low-E涂层、内充惰性气体的玻璃窗构成的严密的外围护系统，打造 “恒温、恒湿、恒

32、氧、低噪、适光”的人居模式。与同等规模的传统住宅相比，朗诗绿岛每年减少5895吨二氧化碳排放，节约2121吨标准煤和589万度电。项目示意97万科朗润园万科朗润园是上海第一个生态小区，综合采用了外墙保温、屋顶绿化、自平衡式通风系统、太阳能集中供热系统等26项生态技术，从室内和小区的水、声、光、热、空气环境等多个角度创造立体、多层面的生态环境。小区的布局、绿化、环保、资源综合利用以及住宅节能、隔音、日照、通风等各项指标都达到了一级生态型住宅小区的标准。 98德国威能turboTEC系列家用中央锅炉参考价：17000元/台适用面积：120平米6000元/台适用家庭：4人根据热水需求量，可先择的壁挂

33、型水罐VIH CK 70或者落地式 VIH R 系列储水罐，VIH R系列容量分别为120，150，200，300，400和500升等。独立的太阳能能源站，该系统可为家庭体提供日常淋浴与厨房用热水。电、气热水器每吨热水需消耗的成本是30多元，而太阳能则只需10元。在阴雨或日照不足的情况下，太阳能能源站可配合“威能”家用中央锅炉对热水进行二次加热，保证在各种天气下用户的正常使用。科技设备99A.O史密斯家庭中央热水炉参考价：7000元/台阿里斯顿智系列壁挂家庭中央采暖炉参考价：10500元/台恒热燃气中央热水锅炉参考价：12000元/台科技设备100爱迪士MALIN中央新风换气机组参考价：350

34、0元/套适用面积：两室一厅日立IVX系列变频中央空调参考价： 10000元/套适用面积：三室一厅该系统将室外经过系统过滤的新鲜空气送入室内，同时将室内受到污浊的空气排到室外。整个空气区域成为一个有组织、按照设计路径形成对流的完整系统，运行时没有噪音，不影响住户的休息。该系统使用R410A环保冷媒，具有高效稳定、静音舒适、自由多联等优势。日立专利的直流变速涡旋压缩机可根据室内负荷的大小自动调节室外机的输出功率，低负荷时的运行能耗更低，比传统直流电机提高10%以上，适合小家庭的人性化需求。科技设备101法国奥特雷格中央新风系统参考价：4500元/套英国室宝科普拉斯新风系统参考价：3800元/套格力

35、VRV中央空调机参考价：17000元/套大金VIV系列中央空调参考价：17000元/套科技设备102参考价： 800元/平方米LOW-E中空玻璃参考价： 180元/平方米隔热断桥铝合金门窗隔热断桥铝合金门窗通过增强尼龙隔条阻隔铝合金型材的热传导，同时增强窗体的耐久性。隔热断桥铝合金门窗的相较与前代产品保温性好，隔热效率可增强50%。使冬季更加保暖，夏季更加节能，全年节约采暖费和空调电费达50%。LOW-E中空玻璃，有良好的采光性的同时，拥有优异的隔热保温，隔音，防紫外线效果。LOW-E玻璃是一种新型的特种节能玻璃。它没有“光污染”，对于隔热和防紫外线具有非常突出的作用，可以挡住90%的太阳辐射

36、热，是真正意义上的绿色、节能、环保玻璃建材。科技设备103忠旺断桥铝合金门窗参考价：750元/平方米北新断桥铝塑门窗参考价：700元/平方米耀华LOW-E中空玻璃参考价：160元/平方米南玻LOW-E玻璃参考价：200元/平方米科技设备104EPS外保温板（苯板）参考价：150-300元吨保温效果：聚氨酯泡沫最好，挤塑板次之，苯板最差； 耐冷热性能：聚氨酯泡沫最好，挤塑板次之，苯板最差； 吸水率（性）：挤塑板最低，聚氨酯次之，苯板最易吸水； 使用寿命：聚氨酯泡沫最长，挤塑板次之，苯板最差； 价格：聚氨酯泡沫最高，挤塑板次之，苯板最低；科技设备105科技系统小结1、地源热泵系统2、毛细管顶棚辐射

37、系统3、置换式新风系统4、建筑节能外围护体系5、生活热水系统6、智能外遮阳7、太阳能利用8、同层排水住宅科技系统包含很多，主要的有以下几项建议在项目的高端定位的前提下，在开发收益的基础上尽可能多的应用，至少包含地源热泵系统、置换新风系统、智能遮阳系统、建筑节能系统。106空间内外的交流合理的空间布局空间方正布局可减少不规则房型出现，住宅布局的风水亦须考虑。组织好各个空间的交通流线、使用较少的动线，减少交通面积的浪费。实现动静、干湿、脏净空间的分区。在镇江地区，采光、通风是购房者较为关心的问题，也是豪宅产品最基本的要求。根据地块特点，楼栋主朝向设计为南可以取得山景观览与采光通风兼得的良好效果。良

38、好的通风与采光入户花园、阳光房、阳台、露台、空中花园等外部及过渡空间与客厅、卧室等的内空间良好的交流，可以实现多层次、多角度景观纳入，取得良好的宜居感受。户型设计原则优化借鉴107户型设计原则优化借鉴层高升级措施1：户内提升整体层高至3.15米；典型案例：仁恒江湾城。措施2：局部挑高以获得最佳江景视野；典型案例：中海凤凰熙岸。措施3：外空间的挑高视野，如错层挑高阳台；中间楼层的观景平台；部分住宅可增加下沉式庭院。平面升级措施1：侯梯间观景,将入户电梯的侯梯间变为观景入户花园。措施2：观景客厅,大面积使用落地窗;与阳台的等观景外空间完美融合。措施3：观景卧室,使用飘窗转角窗,多角度观景,山景入户

39、而来。 在条件允许、私密性得到保护的情况下，部分户型可设置全方位观景的卫浴，让业主体验到非一般的观景感受。108户型设计原则优化借鉴户型优点边户弧形观景阳台拓宽视野；双阳台、飘窗设计既增加使用面积，同时也便于观景；南侧阳台进深为1.8m提高使用效率。109户型设计原则优化借鉴户型优点南侧阳台进深达2米，北侧阳台面宽达4.5米，不仅增加了面积，也方便了住户的使用；主次卫生间均开窗设计110户型设计原则优化借鉴户型优点南侧大进深阳台，北侧入户花园；飘窗增加了面积，同时提升了居住品质。111户型设计原则优化借鉴户型优点双阳台、飘窗设计，主次卫均是明卫。112户型设计原则优化借鉴户型优点飘窗、南北双阳

40、台均是大开间设计，增加了使用率也便于观景。113户型设计原则优化借鉴户型优点飘窗设计、主次卫均是明卫、南北双阳台；阳光房设计增加使用面积。114通风、采光是户型设计的最基本要求，合理的布局、空间内外的交流也是豪宅户型设计需要重视的主导原则。在层高方面，为满足视野高度的要求，可进行整体层高提升或者局部挑高，外部空间挑高。豪宅产品的平面升级需要提升项目户型的户内空间的开阔度，并充分打开空间的观景面。从市场的反应来看，占据良好自然景观资源的项目应以空间开阔的大面积平层产品作为主打。户型建议小结115景观环境景观环境设计原则应注重项目的整体定位，使景观环境能够有效地提升生活品质强调与周边绿化环境的有机结合，形成紧密相连的整体绿化设置部分水景