8203估价师协会网站cms案例分析

1、案例分析（二）估价项目背景宗地概况：估价对象为南汇区大团镇一块工业用地，总面积 24893 平方米，红线内、外土地开发程度均已达到“五通一平”（通上水、通下水、通讯、通电、通路、场地平整）,排污管道纳入市政。其土地性质为国有出让工业用地。估价目的：以土地使用权转让为目的，为委托方提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。评估思路及方法工业用地实行招拍挂出让后，在经济发达的地区有充足的土地交易实例，可以采用市场比较法。根据估价目的、估价对象条件和掌握的资料情况，本次评估采用市场比较法和基准地价系数修。市场法是依据替代原理，将待估不动产与类似不动产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交

2、易日期、区域和个别等进行修正，得出待估土地在估价基准日的价格。基准地价系数修是利用城镇基准地价和基准地价系数修正表等评估结果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日的价格。估价项目难点市场比较法难点：市场比较法的基本步骤是：收集交易实例-选取可比实例-建立价格可比基础-进行交易情况修正-交易日期修正-区域修正-个别修正-容积率和土地使用年期修正-求出比准价格。本次估价对象所在区域土地成交案例较多，难点主要体现在对可比案例各项修正的准确把握上。基准地价系数修难点：由于市房地产市

3、场的特殊性、市基准地价标准的局限性，运用基准地价系数修评估地区宗地往往在技术指标与参数的取值上带有很大的成分，精确度较差。解决方法市场比较法：对于宗地的评估，市场比较法的修正主要包含交易情况、交易日期、区域修正、个别、容积率和土地使用年期修正。对于工业用地，区域包括产业度、交通状况、基础设施和政策配套等；个别包括宗地位置、临街状况、规划限制条件、面积形状等。为了尽量把握住各项修正，使估价结果贴近客观事实，在选取比较案例的时候，尽量选取交易时间相近、同属于估价对象土地区片范围、土地性质为工业出让的交易案例，并对所选取的案例进行各项分析。对于估价对象的区域和个别到现场进行实地踏勘，切实感受，并做好

4、勘察；对于可比案例，也进行了实地的勘察，做到心中有数。这样在进行计算时，就不至于产生系数修正的“”了。基准地价系数修：在运用基准地价系数修时，首先要合理选择与确定基准地价标准，接下来，能否准确反映土地市场估价时点的价格水平，关键在于是否科学合理地测算各项修正系数，包括年期修正、期日修正、容积率修正以及区域和个别地修正。在进行估价期日修正时，采用了市土地交易价格指数；对于容积率修正，由于地区的基准地价标准及更新成果没有配套的容积率修正成果体系成果，容积率修正根本解决只能有待于容积率修正体系成果的完成与及时，本次估价参考了市基准地价容积率修正系数表，并结合资深估价师的评估经验进行修正；对于区域和个

5、别，模拟“法”，由几位经验丰富的土地估价师采用“背靠背”的方式作出判断，并将其判断结果汇总分析，尽量避免带来的判断问题。在实际工作中，尽管可以采取修正，但修正存在较大的随意性，基准地价本身的一些局限性也使得用这种方法测算出的估价结果往往偏离正常土地使用权价值。在本次估价过程中，在最后确定宗地估价结果时，根据估价资料、对象、目的以及各试算价格的客观分析，结合估价的知识经验加以判断，决定以市场比较法所得结论为主、基准地价系数修所得结论为辅，采用算术平均法确定最后的结论。启示在使用市场比较法进行土地估价时，除了对估价对象本身需要进行实地踏勘，对于所选取的可比案例也必须有详尽的了解，并不是只要找到了案例拿来就用的。土地的各项修正都关系到估价结果的准确性，须抱着负责的态度认真斟酌修正的方向和幅度，这样才能得到相对客观真实的结果。基准地价系数修由于受到房地产市场变化和参数取值等多方面的限制，有的时