南京地铁商业区业态布局及各店的经营策略分析

1、南京地铁商业区业态布局及各店的经营策略分析【调研目的】通过对现有地铁一号线的调研，了解南京地铁一号线自建成之后所带的经济辐射能力与辐射圈内的各商家所作出的经营策略改变，各商家围绕着地铁这条大动脉的业态布局。并就一号线目前的状况，对一号线的南延北延带来与即将通车的二号、三号等线作出预测。关键字】南京地铁商业圈业态分布布局预测【指导老师】XXX【调研成员】组长：XX副组长：XX组员：XXXXXXXXXXXXXXX调研方法】发放问卷，实地考察调研，网络资料搜索【调研角度】整体上把握地铁商业圈辐射区域的业态分布与典型站点的调研，对比地铁建成前后对于南京重点商业区域的影响。调研时间】2010-4-12至

2、2010-5-9调研地点】南京地铁一号线整体，迈皋桥站，新街口站南京地铁商业的发展、开发与经营模式1984年，南京市首次提出了建设地铁的构想，1999年，国家批准南京地铁正式立项，2000年12月12日，南京地铁一号线一期工程正式开工。2003年12月31日，南京地铁运营分公司正式挂牌成立。运营分公司的成立标志着南京地铁运营工作的全面启动。2005年5月15日，南京地铁正式投入运营。南京也成为了全国内地第六个拥有地铁的城市。南京地铁1号线全长21.72公里，其中地下线14.33公里，地面及高架线7.39公里，项目总投资85亿元。共设车站16座，其中地下车站11座，地面及高架车站5座。已于200

3、5年投入运营。南京地铁2号线一期工程为东西走向，线路主体沿南京东西中轴线，全长25.154公里，与南北走向的地铁1号线在市中心的新街口交汇，共有19座车站。该工程2001年立项，于2006年动工。根据南京地铁建设思路，近期地铁建设以已建成的一号线一期工程和国家已批准立项的二号线一期工程为基础，依次建成二号线一期工程、一号线南延线、二号线东延线、二号线西延线和三号线，其中计划在2010年基本形成由一、二号线及其延伸线组成的“十”字形网络骨架。2020年前，为了推进都市发展区空间格局成长发育和应对小汽车普及化挑战，南京轨道交通必须形成基本网架。根据这一要求，主城需建设3条线路，拟将三号线、四号线、

4、六号线作为预定建设线路，由一号、二号、三号、四号线构成格子型并由六号线形成环型的基本型状，轨道交通重要线路建设里程达176km。到2050年，南京将建成七条地铁。南京地铁开通四年多来，安全行驶约700万列公里洌车正点率达百分之99.9%以上，至2007年运送乘客2.21亿人次，运营总收入4.45元。年日均客流由12.5万人次上升到28万人次，日最高峰客流达到44.77万人次。2008年，南京地铁客流增长迅速，上半年就盈余3000多万元，多于2007年全年的盈余总额近1000万元。南京地铁1号线全长21.72公里，其中地下线14.33公里，地面及高架线7.39公里，项目总投资85亿元。共设车站1

5、6座，其中地下车站11座，地面及高架车站5座。已于2005年投入运营。以下是南京市地铁一号线的规划图：眼下时分，南京的二号、三号地铁即将通车，整个南京真正的实现了地下、地面与空中的立体经济体。【调研内容】【南京地铁迈皋桥站】作为南京地铁一号线的现始发站/迈皋桥地区近年在地铁的带动下有着翻天的变化：迈皋桥地区抓住地铁全线贯通之际,全力打造地铁经济圈，推进城市服务业、房地产、园区经济的新一轮腾飞。城北第一高楼，锦华大厦正式建成投入使用，大厦主体高度100米，是该地区的又一个标志性工程。新一轮科学发展向纵深推进、南京城北地区城市规划的实施，迈皋桥地区正在推进城北地区市场开发、道路建设、房地产业和城市

6、服务业的提档升级，全区正在开工建设各类项目达20多个，总投资超过20亿元，以完善基础设施，提升整个地区的城市服务功能。据迈皋桥街道负责人介绍，随着2008年一批大项目的上马，投资近2亿元的华电北路工程全线建成通车，总投资3亿多元的新迈化路开工建设，总投资1亿元的好又多大型超市落户。全街道接受地铁经济的辐射，总投入要达到5亿元。中铁快运（南京）物流中心正式开工建设，该项目总投资1.5亿元，规划面积3万平方米，成为迈皋桥街道的骨干项目。它的建成将有力地提高城北地区现代物流业的发展档次和水平，繁荣该地区的物流经济，推动迈皋桥街道从传统的物流储运启动向现代物流、高科技物流产业发展。迈皋桥丁家庄物流中心

7、已建成一期2.6万平方米的厂房，引进了省内最大的电器经销商五星电器。同时利用丁家庄物流中心占地面积大、地理位置优越的优势，将王家湾物流中心原有的汽车物流和货交贸易市场移至丁家庄，并推进南京榕江储运有限公司、深圳赛格三星显示器公司、台湾丸红科技公司、华飞、华电等物流业务全面升级，还同美的、联想、可口可乐、百事食品、喜之郎等国内外著名品牌建立了良好合作关系，目前，该街道物流业已涵盖了家电、通讯、食品、机械、纺织等10多个行业。目前，该地区市场群建设已取得重大突破，一期规划1.3平方公里项目用地已全部建成运营，总投资20多亿元，南京高力国际家具港、南京朗驰汽车物流园、德国欧倍德集团栖霞店、南京高力汽

8、配科技城、沃尔沃汽车销售店、每家玛超市6个项目全部建成营业。二期规划面积1.8平方公里，已完成编制工作，进入报批阶段。【南京地铁新街口站】新街口地区作为全国著名的商业街，南京地铁的开通也为此带来了巨大的人流量与商机，新百、大洋、东方、中央商场等标志性商业业态纷纷作出经营策略调整。世界零售巨头沃尔玛牵手大连万达广场位于新街口商业圈内开立了沃尔玛在南京的第一家店，也正是看中了南京地铁一号线即将通车所带来的巨大客流量。这样在新街口站的地铁辐射圈内包容着国美，苏宁，五星三大电器零售商；新百，大洋，中央，东方等传统的百货商场；又有金鹰等新兴的购物广场；餐饮，娱乐于一身的经营业态。新百与大洋百货在地铁运营

9、后都打上了上班族“早餐”的主意。在其负一层中开办了美食馆，引进中式早餐店，吸引过往消费者驻足休息，并且他们还是按照地铁的运行时间决定开门和打烊的时间，短短几年内消费额便至少有了1520的提升。东方商场与中央商场，更为看重的是地铁带来的晚间“黄金”，他们利用地铁客流的时间分布情况与南京人喜好逛夜市的习惯，便按照地铁的运营时间改变着其营业时间，其间全场进行限时促销特卖，也都是希望能吸引到地铁带来的客人，商场晚间销售一举突破了30%左右的比例。我们组通过对现有南京地铁一号线的主要站点新街口站进行了问卷，调查，咨询等活动，南京新街口百货一个新街口商业街典型性的商场，坐拥3个地铁口，在9号、10号地铁入

10、口之间，开通了一个扶手电梯，可以让客流从地铁口进入新百负一楼之后直接坐电梯上一楼，也就是靠着地铁带来的大量客流量，新百自2005年地铁正式运营之后其营业额每年的稳定增长着，2004年是地铁试营的一年，明显的看出营业额相之去年的大幅增加。以下是我们组后勤人员与网上新百年报中总结下来的一些数据，并做成条形图以示地铁一号线通车以来给新百带来的收益：【问卷结果】我们组的成员在地铁站内分了两期发放调查问卷，主要询问了一些乘客对于地铁的一些看法与认识：前后两期总过发放了60份，收回了44份，其中真实有效的有34份，问卷实用率为56.66%。其中年龄选项中：16岁以下（2）；16-24岁（22）；25-36

11、（7）；38-45（3）。职业选项中：学生（36%）；公司白领与公务员（20%）；教师（4%）；军人、警察（3%）；自由职业（10%）；其他（27%）。收入项中：月收入在1000-2000（5%）；2000-4000（70%）；40000以上（10%）；暂没有收入（15%）。选择乘坐地铁的选项中：70%的认为地铁的方便与快捷。出行目的项中：逛街、游玩、上班、上学占了70%以上。当问及觉得南京现地铁商铺现状的时候:90%觉得南京地铁地下开发的稍显不够；90%觉得现有商铺中商品的价格有些偏高、但还能接受；对地铁地下业态的布局项中：类型单一（17%）；感觉不方便（8%）；应该增加其他类型的商店（29

12、%）；蛮好的（30%）；没感觉（16%）对地铁站内的所卖什么商品吸引你:文具店（5%）；报刊亭（36%）；化妆品店（8%）；杂货店（9%）；服装店（16%）；礼品店（26%）调研结果分析所谓地铁商业指的是地铁商铺（地铁商铺是地铁过道商铺与地铁商业街或商业城的统称，不包括建在地铁上面的商铺，地铁过道商铺一般指建在地铁过道或地铁售票站附近的商铺，这种类型的比较常见。）商业广告，地铁线各站厅配置了冲印，西点，便利店等经营便利性商品和服务的不同业种的商业服务网点。商业网点基本采取连锁经营模式。这些商业业态依据着地铁这个活动大动脉所经营，与其他地面经营业态既有着独特的经营模式又有着千丝万缕的联系，依据商

13、业设施与地铁的关联程度，地铁商业又可以划分为几种不同模式：地铁站厅内部零星的商业网点，地铁的地下商场或商业街，拓展地铁连线优势打造大型商业的项目等等。地铁的公共空间，面积小的以即时性消费商品和专业服务为主；面积较大的站厅内部商业设施，以便利性商品和服务以及流行性商品为主。这些点式的商业网点多为地铁运营商自己经营出租给连锁商家经营。设置在地下的通道或必经的一些层面上，以街道的形式联接在一起的若干家商铺或店面，构成地铁通道商业街或地下商城。商业街其经营的主要是快速消费品，比如快餐店、药店、多士店、花店、书店等，这类商业与地铁的关系非常密切，主要的客群目标均是出入于地铁的客人；地下商城一般经营流行性

14、服饰、皮具和其它中低档商品，目标消费人群通常可以确定为大中学生以及追求时尚的年轻一族。大多通过一层楼面直接与地铁通道相连接，使出入地铁站的客流可以直接通过专用的通道进入购物中心。虽然很多项目不是直接和地铁站厅平层相联，但都可以有直接相连的通道为往来商场的客流提供快捷的交通方式，这是很多城市中高档地铁上盖商业项目所考虑的因素，也就是说，商业项目可以通过地铁口和地上商业实现有机结合，依靠地铁口的交通便利性，带来巨大客流，从而带动地铁进出口周边商业的发展，形成一个辐射力很强的购物中心。随着地铁建设的快速发展，以地铁为纽带的地铁经济商圈正在南京逐步形成，地铁商圈的黄金磁场效应得到突显。做个比喻，南京地

15、铁犹如一根带线的绣花针，南京各个站点又犹如一个个纽扣，是这条线把南京市商业旅游点连接成了一个整体，带来着规模的效益，反过来，又如滚滚的细流源源不断的为南京地铁注入收益。地铁开通给周边现有商业地段带来大量的人流，不断刺激和开发出丰富的商业潜能，商业与人流的不断互动，大大提升商圈竞争力。【一号线及二号线前景预测】地铁二号线（包括二号线东延线）和一号线南延线的通车，南京地铁线路一下子由一条变成三条，从地铁贯穿城市南北，变为地铁贯穿东西南北四个方向，大部分南京市民都能就近享受到地铁的便利,整个地铁线路连接了南京的主要城区，并且将江宁与仙林大学城连在了一起。一下是南京地铁的总体分布图：其中我们可以看出，

16、这条整体的米格式地铁线，围绕着新街口站这个中心站点四处的发散，将南京各大区客流汇集于南京几大商业中心。就此，我们在新街口站周围遇到了几位江宁大学城的学生，当谈及地铁即将开通至江宁大学城时，反应是我们都快要毕业了，地铁开通了，以往要去市区玩光倒车就得花上两个小时，而且还不敢玩的太晚，生怕赶不上回去公交”。因此地铁的开通，很多开发商都将自身的商业业态和地铁以及学生群体的销费紧密结合。江宁大学城，不仅仅是15所高校、近20万的师生，还有周边的12个楼盘社区，包括加州城、雷丁TOWN、东方龙湖湾等高档的楼盘的业主，这里有将近30万的庞大消费人群。但是这样一个地区目前最方便的购物街区，仅仅是以价廉著称的

17、义乌小商品城，服饰质量一般，全无品牌可言，小吃以小排档居多，显然商业配套十分缺失。据统计，大学城每天大概有500多的学生过生日，新生置办入学装备花费从1000-20000元不等，加上恋爱消费、聚会交友、时尚购物.地铁的开通，让学生们出行时间大大缩减，也给大学城的商业注入了无限的生机。江宁大学城的商机随着地铁的开通产生了更大的凝聚力和辐射面，近30万的消费人群很可能将这里打造成年轻、时尚的商业中心。值体现1：地铁的商业价值应该结合地铁自身的核心功能以及地铁客流的实际情况进行分析。主要包含空间、时间和客流三个层面的因素。从空间角度看，由于地铁的首要功能是满足客载要求，因此地铁商业功能的实现和挖掘就

18、必须充分考虑到这个特点。通常来说，国内各城市地铁线路所经过的地区大多是社区居住人口或者流动人口高度密集的区域，地铁经过的范围很大，也很容易使沿线形成一个新的商业区，比如上海的徐家汇作为最早拥有地铁的区域，其商圈的形成和发展与具备地铁功能有着直接的因果关系。一般来说，地铁的客流要比其它交通方式更为密集，也更偏于高价。同时地铁与商业的影响是双向的，地铁深入的区域通常都具有良好的商业基础，而地铁的引入又会加速新的项目的诞生，使沿线商业环境更加成熟。:从时间角度看，地铁通行区域的广泛和运营时间的相对饱满为商业功能的发挥和提升创造了很好的条件，地铁客流高峰在于一早一晚，而生活方式的进步将使得地铁对晚间消

19、费和假日消费的刺激更为明显。:从客流吸引角度看，地铁的运载功能可以顺利实现客流吸引，因此对于地铁的商业功能而言更为需要的是把客流转化为有效的消费流，这一要求使得地铁商业具有更强的专业性，包括商业定位和规划以及商业组合等等。在地铁的日客运量数据方面:巴黎超过1000万人次、纽约为2000万人次、莫斯科800万人次、香港特区虽然地铁线路的总长只有43.2公里，但其日客运量高达220万人次，最高时可以达到280万人次，其中九铁每天载客约75万人次；我国内地城市北京地铁每天流量为130万，上海达到100万人次，广州为60万人次。有如此规模的客流支撑，地铁的商业潜力自然可见一斑。2：地铁商业价值的主要体

20、现A）地铁自身的商业转化和应用，除了票价收入外，对地铁商业的经营收益和出租物业收益也占了越来越大的比率。举例来说，2000年香港地铁获得纯利40亿港币，成为世界上盈利最多的地铁，从收益比例看，1999年香港地铁72.5亿的经营收入中，票价收入占56.4亿，其余的收益都来自于地铁商业的增加值。东京地铁2002年度靠提供场地收取的租金有9亿日元，加上它拥有的38家便利店的57亿日元销售额，合计66亿日元，虽然这部分收入只占地铁总收入的2%，但也是一笔很大的收益。地铁站内不仅开设商城，也可以使站内和地上商业连成一片，从而形成独特的文化和商业以及较为成熟的商圈。巴黎地铁犹如一个“地下超市”，其地铁站中

21、设有百货、报刊、饮食、音像、图书、服装鞋帽、礼品、等商业网点800多家。在广州，洗衣店、银行、药店等均已跻身地铁站厅。上海在地铁1号线16个车站开设了20多个书报亭、13个洗衣店、13个快照服务部和14家快餐店。B）发挥和利用地铁的客流优势激发了地铁的商业潜力。上海人民广场下的迪美广场香港名店街是较早的一个案例，广州天河城广场的迅速发展也与地铁进入有着密不可分的联系，北京的东方新天地结合地铁和王府井金街进行品牌结构调整也取得了很大的成效，这些商业项目应该可以称为国内地铁商业的典型代表。C）地铁可以带动区域的商业规划和整合，放大商圈的辅射范围。目前香港主要购物中心基本上都是在1979年以后地铁通车后落成开业的。应该说，在地铁通车以前，虽然香港也有象位于港岛的英皇道和九龙的弥敦道等零售业高度集中的购物街区