一二线城市集中供地窗口期未到

1、核心要点221年7月287城土地出让金2459亿元，同比-55.4%。结构上看，一二线重点40城/三四线247城分别为412亿元/2046亿元，同比分别-85.6%/-22.7%。从量上看，供应：287城土地供应建面16986万方，同比-24.4%，结构上一二线重点40城/三四线247城分别供 应土地建面3650万方/13337万方，同比分别-38.1%/-19.5%；成交：成交建面11805万方，同比-39.0%，结构上一二线重点40城/三四线247城分别成交土地规划 建面2539万方/9266万方，同比分别-56.3%/-31.6%，成交同比增速回落较供应更快；供销比（供应/销售）：较6月

2、略回升至1.44；从价上看，全国287座样本城市成交土地楼面均价2081元（同比-27%），较上期有所下降，结构上一二线重点 40城/三四线247城分别为1618元/2208元；住宅用地楼面均价4554元，较上期有所下降，集中供地 一方面影响重点城市量的供应，另一方面也对价格下行形成拖累；溢价率：10.57%，较上期+0.19%，其中住宅溢价率为16.10%，较上期+3.49%。结构上一二线溢价率9.67%，三四线10.82%，均较上期有所上升；库存上看，拿地未售（287城口径）绝对库存略有回落，去化周期有所下降；开工未售（统计局口径）绝对库存有所回升，去化周期略有下降；总体来看，土地成交量价

3、均回落，溢价率略有回升，土地市场热度下行或由于集中供地窗口期未到8月第一周土地出让金及成交建面同比增速较7月略有回升，溢价率较7月略有回落。风险提示：销售回款不及预期，杠杆收紧超预期，供地规模不及预期等。资料来源：中指数据库，招商证券重点城市速览3土地出让金土地供需关系历史供需关系及库存回顾全部土地 住宅用地 商业用地 工业用地土地楼面均价&溢价率全部土地 住宅用地 商业用地 工业用地457月全国287城土地出让金较上期有所下降，同比-55.44%资料来源：中指数据库、招商证券样本城市当期土地出让金（21M7）上期土地出让金（21M6）同比全国287城2458.597018.47-55.44%

4、土地出让金7月一二线重点40城土地出让金较上期有所下降，同比-85.64%土地出让金样本城市当期土地出让金（21M7）上期土地出让金（21M6）同比一二线重点40城412.184281.53-85.64%资料来源：中指数据库、招商证券67月三四线247城土地出让金较上期有所下降，同比-22.71%样本城市当期土地出让金（21M7）上期土地出让金（21M6）同比三四线247城2046.412736.94-22.71%土地出让金资料来源：中指数据库、招商证券7土地出让金土地供需关系历史供需关系及库存回顾全部土地 住宅用地 商业用地 工业用地土地楼面均价&溢价率全部土地 住宅用地 商业用地 工业用地

5、817年至今土地推出成交数据复盘资料来源：中指数据库、招商证券17年至今土地推出/成交数据复盘，7月土地推出和成交面积同比增速涨幅较上月均进一步回落910最新一期（6月）拿地未售、推盘未售口径库存有所上升，开工未售口径库存有所下降库存情况速览拿地未售面积较5月变化开工未售面积较5月变化推盘未售面积较5月变化412901万方251149万方2285万方拿地未售去化周期较5月变化开工未售去化周期较5月变化推盘未售去化周期较5月变化47.8月17.4月9.6月数据来源：拿地未售数据来自中指研究院（300城,更新至21M6）；开工未售数据来自统计局（全国，更新至21M6）；推盘未售数据来自CRIC（8

6、0城，更新至21M6）去化周期公式=库存/近12个月平均销量*120.30.30.20.20.10.10.02010.062011.062012.062013.062014.062015.062016.062017.062018.062019.062020.062021.06051015202011.062012.062013.062014.062015.062016.062017.062018.062019.062020.062021.06去化周期:推盘未售(月) 80城353025201510502010/062011/062012/062013/062014/062015/062016/

7、062017/062018/062019/062020/062021/06去化周期:开工未售(月) 全国3025201510502010/062011/062012/062013/062014/062015/062016/062017/062018/062019/062020/062021/06504030201002011/062012/062013/062014/062015/0616/06拿地未售库存(万方) 300城推盘未售面积:住宅(万平) 80城 开工未售：住宅(亿平) 全国100806040200拿地未售去21年4月，各城级库存均有所下降数据来源：开工未售分城级数据更新至21M4

8、开工未售-分城级4月开工未售口径绝对库存较上月基本持平，结构上一线较3月持平、二线略有反弹、三四线略有下降35302520 1510502010/042011/042012/042013/042014/042015/042016/042017/042018/042019/042020/042021/04去化周期:开工未售(月) 二线(23)0102030402010/042011/042012/042013/042014/042015/042016/042017/042018/042019/042020/042021/04去化周期:开工未售(月) 一线(4)0102030402010/0420

9、11/042012/042013/042014/042015/042016/042017/042018/042019/042020/042021/04去化周期:开工未售(月) 三四线(全国)642082010/042011/042012/042013/042014/042015/042016/042017/042018/042019/042020/042021/04开工未售：住宅(亿平) 二线0.00.51.01.52010/042011/042012/042013/042014/042015/042016/042017/042018/042019/042020/042021/04开工未售：住

10、宅(亿平) 一线25201510502010/042011/042012/042013/042014/042015/042016/042017/042018/042019/042020/042021/04开工未售：住宅(亿平) 三四线(全国)11土地出让金土地供需关系历史供需关系及库存回顾全部土地 住宅用地 商业用地 工业用地土地楼面均价&溢价率全部土地 住宅用地 商业用地 工业用地127月全国287座样本城市土地推出面积降低，土地成交面积降低，供销比升至1.44样本土地推出同比土地成交同比供销比(较上期变化)全国287城-24.38%-39.03%1.44(+0.24)本期供需关系上期供需关

11、系较上期变化供大于需供大于需供需差扩大推出成交建筑面积：全国287城资料来源：中指数据库、招商证券137月一二线40城土地推出面积和成交面积均同比下降，供销比升至1.44样本土地推出同比土地成交同比供销比一二线重点40城-38.08%-56.31%1.44（+0.49）本期供需关系上期供需关系较上期变化供大于需供小于需供需差扩大推出成交建筑面积：一二线重点40城资料来源：中指数据库、招商证券14157月三四线247城土地推出面积和成交面积均同比下降，供销比提高至1.44资料来源：中指数据库、招商证券样本土地推出同比土地成交同比供销比三四线247城-19.50%-31.62%1.44（+0.05

12、）本期供需关系上期供需关系较上期变化供大于需供大于需供需差收窄推出成交建筑面积：三四线247城土地出让金土地供需关系历史供需关系及库存回顾全部土地 住宅用地 商业用地 工业用地土地楼面均价&溢价率全部土地 住宅用地 商业用地 工业用地167月全国287城住宅用地推出面积和成交面面积均同比下降，供销比升至1.14资料来源：中指数据库、招商证券样本土地推出同比土地成交同比供销比(较上期变化)全国287城-37.98%-54.64%1.14（+0.38）本期供需关系上期供需关系较上期变化供大于需供大于需供需差扩大推出成交建筑面积-住宅用地：全国287城177月一二线重点40城住宅用地推出面积和成交面

13、积均同比下降，供销比升至1.62样本土地推出同比土地成交同比供销比（较上期变化）一二线重点40城-77.26%-85.04%1.62（+0.76）本期供需关系上期供需关系较上期变化供大于需供小于需供需差收窄推出成交建筑面积-住宅用地：一二线重点40城18资料来源：中指数据库、招商证券7月三四线247城住宅用地推出及成交面积均同比下降，供销比上升至1.50样本土地推出同比土地成交同比供销比(较上期变化)三四线247城-20.25%-40.15%1.50（+0.09）本期供需关系上期供需关系较上期变化供大于需供大于需供需差收窄推出成交建筑面积-住宅用地：三四线247城19资料来源：中指数据库、招商

14、证券土地出让金土地供需关系历史供需关系及库存回顾全部土地 住宅用地 商业用地 工业用地土地楼面均价&溢价率全部土地 住宅用地 商业用地 工业用地207月全国287城商业用地推出及成交面积同比下降，供销比升至1.69资料来源：中指数据库、招商证券样本土地推出同比土地成交同比供销比(较上期变化)全国287城-23.72%-48.08%1.69（+0.4）本期供需关系上期供需关系较上期变化供大于需供大于需供需差扩大推出成交建筑面积-商业用地：全国287城21227月一二线重点40城商业用地推出面积同比上涨，成交面积大幅降低，供销比升至1.56资料来源：中指数据库、招商证券样本土地推出同比土地成交同比

15、供销比(较上期变化)一二线重点40城+5.45%-35.26%1.56（+0.44）本期供需关系上期供需关系较上期变化供大于需供大于需供需差扩大推出成交建筑面积-商业用地：一二线重点40城7月三四线247城商业用地推出及成交面积均同比下降，供销比升至1.75资料来源：中指数据库、招商证券样本土地推出同比土地成交同比供销比(较上期变化)三四线247城-31.62%-52.49%1.75（+0.35）本期供需关系上期供需关系较上期变化供大于需供大于需供需差扩大推出成交建筑面积-商业用地：三四线247城23土地出让金土地供需关系历史供需关系及库存回顾全部土地 住宅用地 商业用地 工业用地土地楼面均价

16、&溢价率全部土地 住宅用地 商业用地 工业用地24257月全国287城工业用地推出及成交面积均同比下降，供销比升至1.36资料来源：中指数据库、招商证券样本土地推出同比土地成交同比供销比（较上期变化全国287城-11.47%-20.14%1.36(+0.07)本期供需关系上期供需关系较上期变化供大于需供大于需供需差扩大）推出成交建筑面积-工业用地：全国287城7月一二线重点40城工业用地推出面积同比上涨，成交面积同比下降，供销比升至1.39资料来源：中指数据库、招商证券样本土地推出同比土地成交同比供销比（较上期变化）一二线重点40城+15.27%-23.80%1.39（+0.26）本期供需关系

17、上期供需关系较上期变化供大于需供大于需供需差扩大推出成交建筑面积-工业用地：一二线重点40城267月三四线247城工业用地推出面积同比下降，成交面积同比下降，供销比降至1.35资料来源：中指数据库、招商证券样本土地推出同比土地成交同比供销比（较上期变化三四线247城-18.67%-18.69%1.35（-0.01）本期供需关系上期供需关系较上期变化供大于需供大于需供需差收窄）推出成交建筑面积-工业用地：三四线247城27土地出让金土地供需关系历史供需关系及库存回顾全部土地 住宅用地 商业用地 工业用地土地楼面均价&溢价率全部土地 住宅用地 商业用地 工业用地287月全国287座样本城市推出楼面

18、均价和成交均价均同比下降样本推出楼面均价成交楼面均价全国287城1983.122081.33推出均价同比成交均价同比-12.43%-26.68%楼面均价：全国287城资料来源：中指数据库、招商证券297月一二线重点40城推出楼面均价和成交均价均同比大幅下降样本推出楼面均价成交楼面均价一二线重点40城2360.001618.22推出均价同比成交均价同比-46.71%-67.07%楼面均价：一二线重点40城资料来源：中指数据库、招商证券307月三四线247城推出及成交楼面均价均同比上涨样本推出楼面均价成交楼面均价三四线247城1879.992208.25推出均价同比成交均价同比+25.78%+13

19、.33%楼面均价：三四线247城资料来源：中指数据库、招商证券317月一二线40城土地溢价率较上期有所上升，三四线247城土地溢价率同比下降样本城市土地溢价率较上期变化全国287城10.57%+0.19pct一二线重点40城9.67%+0.85pct三四线247城10.82%-0.69pct土地溢价率-所有地块资料来源：中指数据库、招商证券32337月全国287城土地溢价率及土地面积供销比均较上期有所上升资料来源：中指数据库、招商证券土地溢价率及土地面积供销比-所有地块样本土地溢价率较上期变化全国287城10.57%+0.19pct土地面积供销比较上期变化1.44+0.247月全国287城土地

20、溢价率较上期有所上涨，成交楼面均价较上期有所下降资料来源：中指数据库、招商证券土地溢价率及成交楼面均价-所有地块样本土地溢价率较上期变化全国287城10.57%+0.19pct成交楼面均价较上期变化2081.33-43.20%34土地出让金土地供需关系历史供需关系及库存回顾全部土地 住宅用地 商业用地 工业用地土地楼面均价&溢价率全部土地 住宅用地 商业用地 工业用地357月全国287座样本城市推出住用楼面均价同比上涨，成交住用楼面均价同比下降样本推出住用楼面均价成交住用楼面均价全国287城4115.224553.87推出均价同比成交均价同比+3.83%-11.78%楼面均价-住宅用地：全国2

21、87城资料来源：中指数据库、招商证券367月一二线重点40城推出均价同比上涨，成交住宅用地楼面均价同比下降样本推出住用楼面均价成交住用楼面均价一二线重点40城7700.004205.02推出均价同比成交均价同比+10.25%-51.09%楼面均价-住宅用地：一二线重点40城资料来源：中指数据库、招商证券377月三四线247城推出及成交住宅用地楼面均价同比均大幅上涨样本推出住用楼面均价成交住用楼面均价三四线247城3654.114595.43推出均价同比成交均价同比+40.50%+30.37%楼面均价-住宅用地：三四线247城38资料来源：中指数据库、招商证券7月一二线40城住宅用地溢价率同比大

22、幅上升，三四线247城住宅用地溢价率同比下降样本城市住用地溢价率较上期变化全国287城16.10%+3.49pct一二线重点40城50.59%+40.37pct三四线247城11.99%-3.00pct土地溢价率-住宅用地39资料来源：中指数据库、招商证券7月全国287城住宅用地溢价率较上期有所上涨，土地面积供销比同比上涨土地溢价率及土地面积供销比-住宅用地样本住用地溢价率较上期变化全国287城16.10%+3.49pct土地面积供销比较上期变化1.51+0.3840资料来源：中指数据库、招商证券7月全国287城住宅用地成交楼面均价较上期有所下降，溢价率较上期有所上涨土地溢价率及成交楼面均价-

23、住宅用地样本住用地溢价率较上期变化全国287城16.10%+3.49pct成交楼面均价较上期变化4553.87-22.22%41资料来源：中指数据库、招商证券土地出让金土地供需关系历史供需关系及库存回顾全部土地 住宅用地 商业用地 工业用地土地楼面均价&溢价率全部土地 住宅用地 商业用地 工业用地427月全国287城推出和成交商业用地楼面均价同比均上涨资料来源：中指数据库、招商证券样本推出商用楼面均价成交商用楼面均价全国287城2187.792792.40推出均价同比成交均价同比+4.21%+45.41%楼面均价-商业用地：全国287城437月一二线重点40城推出商业用地楼面均价同比下降，成交

24、楼面均价同比上涨样本推出商用楼面均价成交商用楼面均价一二线重点40城3745.254478.49推出均价同比成交均价同比-14.42%+61.51%楼面均价-商业用地：一二线重点40城44资料来源：中指数据库、招商证券7月三四线247城推出商业用地楼面均价和成交楼面均价均同比上涨样本推出商用楼面均价成交商用楼面均价三四线247城1537.712002.70推出均价同比成交均价同比+3.68%+23.06%楼面均价-商业用地：三四线247城45资料来源：中指数据库、招商证券7月一二线重点40城及三四线247城商业用地溢价率较上期均有所下降样本城市商用地溢价率较上期变化全国287城3.98%+0.

25、02pct一二线重点40城0.78%-0.44pct三四线247城5.48%-0.19pct土地溢价率-商业用地46资料来源：中指数据库、招商证券7月全国287城商业用地溢价率及供销比均较上期有所上升土地溢价率及土地面积供销比-商业用地样本商用地溢价率较上期变化全国287城3.98%+0.02pct土地面积供销比较上期变化1.69+0.4047资料来源：中指数据库、招商证券7月全国287城商业用地成交楼面均价及溢价率较上期均有所上涨土地溢价率及成交楼面均价-商业用地样本商用地溢价率较上期变化全国287城3.98%+0.02pct成交楼面均价较上期变化2792.40+41.73%48资料来源：中指数据库、招商证券土地出让金土地供需关系