七彩阳光物业全委方案

1、（十）社区文化建设及个性化服务.第 页共34页第一章*简*介第二章管*理模式一、国际质量管理体系二、工作流程管理三、网络平台管理体系四、培训体系五、社区文化活动第三章七彩阳光小区物业服务整体设想第四章七彩阳光小区拟采取的工作计划一、管理要点二、管理措施（一）基本管理（二）前期介入服务（三）项目的接管验收（四）入住管理方案（五）基础管理措施（六）房屋及共用设施设备管理.（七）秩序维护及车辆管理（八）环境卫生管理（九）绿化养护管理管理高标准服务创一流第 页共34页第五章七彩阳光小区人员配备岗位设置第六章七彩阳光小区物业管理物资配置及费用测算一、由开发商购置的物品二、物业管理月收支测算第七章七彩阳光

2、小区物业管理公众制度一、公众制度二、内部管理制度三、考核制度第八章七彩阳光小区应急管理措施各种突发事件及异常情况的处理程序.结束语附件一、资质证书二、荣誉证书（：质量认证证书）管理高标准服务创一流第 页共34页第一章*简介海南*服*务有限公司是三亚市第一家本土的国家一级资质物业服务企业，于200年97月由英国赛瑞咨询公司（中国总部）进行企业标准化流程的咨询、辅导，同年顺利通过中国质检总局颁发的：版质量管理体系的权威认证。公司连续多年被评为三亚市优秀物业服务企业，公司现为海南省物业协会副会长单位、海口市物业协会副会长单位，在201年2海南物业发展三十年之际，被评为海南省物业综合实力十强企业，今年

3、通过公开招投标，成功中标三亚市同心家园四期和五期公务员小区（总建筑面积五十万平方米）的物业管理权。海南*服*务有限公司是三亚本土成长起来的企业，始终坚持“强管理树品牌”的愿景，逐步得到行业界的普遍认可，管理项目遍及三亚、海口、深圳三地。公司经过多年来不断探索和创新，树立了健康完善的物业管理企业形象，形成了行之有效且严谨规范的工作流程，并切合所管辖物业的实际情况建立了绩效考核制度，创建了具有鸿洲特色的物业管理模式，*严*格依照国务院颁布的物业管理条例等相关法律法规展开物业管理服务工作，坚持规范化管理，为业主提供最优质、最贴心的服务，以“业主满意”作为衡量我们工作的标准。海南*服*务有限公司全体工

4、作人员正以饱满的工作热情、专业的物业管理技能投入到日常工作中，致力于为所有的管理项目提供更优质、安全、舒适、和谐的生活工作环境，用我们的真心服务换取业主的信任，用我们的专业管理换取社会的认可是*不*懈的追求。第二章*管理模式*正处于快速发展时期，接管楼盘数量和面积不断增多，管理规模日益扩大，*品牌已逐步得到社会的认可。*高*速发展离不开多年来不断探索适应自身实际情况的管理模式现在*建*立了独有的五大管理体系：一、国际质量管理体系我司自年开始导入国际质量管理体系，并于当年顺利通过第三方国际标准质量体系认证。多年来我司一直以来坚持贯彻落实质量管理相关规章制度，年再次通过英国赛瑞中国总部的质量管理体

5、系认证。公司依据国际质量管理体系，建立了系统化、制度化、规范化的质量管理模式。在公司各个部门实现了可量化的服务质量目标；制定质量手册、二级程序文件、三级工作手册；规范业务流程，量化物业管理过程。二、工作流程管理公司根据实际情况建立各岗位操作标准工作流程，规范每个服务节点、细化工作内容、量化工作标准。大到项目的前期介入、入住办理、装修管理、日常管理，小到清洁、绿化每日工作内容和时间节点等，公司的每一个运行环节都有严格的工作程序管理。例如：楼层保洁员工作流程：时代海岸楼层保洁员工作流程根据岗位要求圧质量要求特制定以下表恪表单编号工具17:00-7：30大堂地面、电梯轿厢扫把、垃圾斗、抹布先简单清扫

6、大堂四周地面及轿厢地面及电梯内女携尘地面左氏屑、烟头无杂物，电梯表面无手印，明显灰尘27：30-9：001、收集楼层垃圾（垃圾桶内垃圾、果皮箱内垃圾2、清洁垃圾桶及果皮箱手套、大垃圾袋抹布1、按顺序逐层从上至下收集垃圾，根据收集垃圾重童原则上做到每T层齿一个垃圾存放点，因特殊情况生活垃圾较多可根据当天的实际情况自行决定。收集垃圾下来后，统一堆在规的指定彳建。沢枚垃圾的同时清洁垃圾桶及果皮箱1、做到桶内无垃圾，1身内夕讦浄无味，地干浄、无污渍、无乱堆物。清洁工具39：00-9：30大堂地面、告示牌、宣传牌、公共设施桌、椅、箱等尘推、抹布、水桶、洗衣粉1、确保地面无垃圾杂物。2、在水桶内放入少许洗

7、衣粉。増加清洁效果3、把尘推放入桶内沾湿后在地面不停来回推走，直至达到清洁的目的。4、尘推用完后拆下清洙，并晾茁旨定位置，以待第二天使用。5、做其它抹尘工件o大堂、架空层地面无垃圾杂物，5灰尘，无明显脚印天花板无蜘蛛网。公共设施使用艮奸。电梯清洁（电梯内宴保持有亮度及排风良好喷壶、抹布、镜布、不锈郦由及告示牌1、在清洁电梯前应在地面上放置一块工作告示牌以示告乙把不锈钢油均匀喷在电梯上，小面积可喷在抹布上。顺不锈钢纹路擦拭，待其反应2驸钟后，用另一镜布抛光。电梯）无手印、无灰尘，光吉明亮，地面无圾49：3CH10：00(4.5.8-,再楼探洁清洁地库扫把、垃圾斗、水桶、拖把对地库电梯厅进行清洁及

8、拖地；4.5栋将地库通道及车彳芷上垃圾清扫；8.幽探洁对地库地下通道部门进行清扫及拖地地面干浄、无垃圾杂報59：30-11：00（1至T号楼除広5栋外探洁10：0CF11：00（4、5.8.再翳洁遛视清扫楼层扫把、垃圾斗按从上至下的顺序逐层巡视清扫楼层公共区域地面及消防通道地面的垃圾物地面干浄无杂物，楼层消防通道无舌堆乱畝乱贴乱画三、网络平台管理体系针对鸿州物业两岸三地分散的管理实际情况，*依托思源物业管理系统和电子网络平台管理模式。在传统人力物业管理的基础上，我公司充分利用现代科学技术，实现网络化的物业管理，量身定做了思源物业管理系统，便于公司时刻掌握两岸三地的实际收费情况也便于管理处加强对

9、小区业主拖欠费用的追缴工作，有效的提高了物业服务费的收缴率。创建日常电子网络平台管理系统，通过集中式的信息库、工作报表、服务共享、平台管理高标准服务创一流管理高标准服务创一流监管等实现信息化管理。在电子网络平台中通过专有的33个网络表格对各管理处每日工作进行记录、统计、查阅、督导、监管、沟通。电子网络平台的应用，便于两岸三地项目统一管理，并及时了解各部门的日常工作运行开展情况，使公司的管理信息共享。四、園人爭与部门1仓库J_|管理员日常工作一览表W管理员日常工作一览表J_J秩序维护管理员日常工作一W秩序錐护管理员日常工11J_|管理处月报表W管理处月报表J_周报表W周报表J_人爭1览表W人爭一

10、览表标题搜索：搜索區|高级d搜索毎添加（删除ID埴写时间操作人部门惜理处管理区域管理户数管理员日期画121932012-11-2208.苗雯深圳湖心岛小医236潘汎文张2012-21922012-11-2207.吴战胜香榭左岸商铺11吴战胜2012-21912012-11-2208.杨金莲薯海隹园1-57472畅金莲2012-21902012-11-2121.翁应夫香榭左岸香榭左岸1.420翁应夫2012-21892012-11-2119.王天泽海口公寓员工公寓楼311陈孝英2012-21882012-11-2119.占文顺香榭左岸香榭左岸1.420占文顺2012-21872012-11-21

11、18.苗明權时代海岸A-日栋60董明權2012-21862012-11-2117.余静杲山花园伯2栋624余静2012-21852012-11-2117.陈丈杜海口鸿洲4号岗52陈丈杜2012-21842012-11-2117.吴岳海海口鸿洲d号岗45吴岳海2012-21832012-11-2117.符荣福海口鸿洲2号岗54符荣福2012-21822012-11-2117.苗剑飞海口鸿洲1号岗49苗剑飞2012-21812012-11-2117.潘在力商业管理处38潘在力2012-21792012-11-2116.韩宝鸿洲佳园1-7栋366韩宝2012-0|21782012-11-2116.陈

12、明发时代海岸甘栋434陈明发2012-圍设施与设备圍水、电明细圍财务圍丟统配置圍培训和检查圍企业文化J_|绿化即体系己置飞数据複型配置B字段模型配置表单模型配置用户管理权限分配巳模块配置回程序源管理纟W管理处绿化情呪一览表昌植物类别培训我司在发展过程中，根据企业需要专门设立了培训部门，现已拥有一支丰富经验的师资队伍，建立了一整套完善的培训体系与激励制度。以职业生涯规划和人才储备为出发点品质管理部根据实际工作经验，创建秩序维护岗应知应会50问0和各岗位礼节礼貌节点14问等培训资料，我们的培训效果和培训形式备受业界赞誉并成为学习的榜样。此外，为不断提高培训效果和培训覆盖率，为物业服务中心员工提供个

13、人发展的阶梯式培训服务。公司近年来大量招揽人才，完善人才储备机制，尤其注重综合管理人才、技术型、创新型的人才，可以保证一旦承接物业项目，即可在最短的时间内将合适的人力资源调配到位，并第6页共34页高质量的立即投入到项目的管理服务工作中，避免由于时间仓促、在接到项目才着手组建新团队给物业管理和服务带来的困扰。五、社区文化活动社区文化是小区成员包括业主和管理人员塑造的反映社会文明、体现现代生活方式、具有个性特征的小区居住理念及其活动方式的综合。社区文化建设是物业管理的使命，营造文明、静雅、祥和的文化居住环境和人文环境是物业管理企业的追求。我司将根据自身多年社区文化建设的经验，全面开展社区文化的建设

14、。社区文化的目标：我们将在社区管理通过寓教于乐、寓乐于教、循序渐进的方式，以“营造现代居家新理念”、“绿色环境”等为主题，坚持老中青少相结合的原则，重点考虑老人和儿童的需求，管理处特别设置社区文化部门，精心选派能文能武、素质综合全面的社区文化专员，合理做出社区文化活动计划和安排，优先保证社区文化活动经费及活动场所，指导开展多样化、多层次、多形式、全方位的社区文化活动，并突出一些有特色的固定性社区文化活动。社区文化活动计划我司将在七彩阳光管理处制定与实际情况相符合的社区文化活动计划，并对计划的具体实施进行全面指导。节假日活动策划：春节联欢晚会、元宵游园晚会（灯谜会）、圣诞街园区装饰、六一儿童节“

15、儿童歌舞会”；国庆征文比赛；中秋赏月烛光舞会；健康趣味活动：健康讲座（保健、心理咨询；中医养生等）；组织老年人、小孩春游；组织游泳爱好者参加；卡拉比赛；文艺演出、书画展览、旅游观光、音乐欣赏、文化服饰表演等等日常社区活动：棋类、牌类、球类、老年健身、健美、钓鱼、园艺、茶艺；放映电影；智能化、消防安全讲座；科、教、文、卫知识讲座、报告等等。我司将在七彩阳光管理处制定与实际情况相符合的社区文化活动计划，并对计划的具体实施进行全面指导。环境保护文化环境文化环境绿彳度t第7页共34页环境美化文化康体娱悬t管理高标准服务创一流第 页共34页第三章七彩阳光物业服务整体设想七彩阳光位于三亚市海润路25号，三

16、亚新一中北侧，凤凰路与金鸡岭路交汇处，由7栋住宅楼和商业组成，总建筑面积90031万.平4米3，项目公共服务配套设施有幼儿园、社区医务室、文体室、物业用房，居住总户数101户5，停车位55个6，整个项目是由远盛实业开发建设。依据小区各项经济技术指标和现场与项目开发人员的交流沟通，结合小区所处的地理位置及交通条件、建筑特点和配套设施情况，根据物业自身硬件、设施情况、建设规模以及委托方的要求，拟将七彩阳光物业定位为智能化中档度假物业服务区。根据七彩阳光项目特点以及居住人群类型，我司在物业管理服务中将采取中端偏上的服务标准为业主提供多种特色化服务，针对候鸟型业主，在业主夏季不住时提供代看空房、代管钥

17、匙、代发动汽车等特约服务，解决业主的后顾之忧，在冬季业主归来后，提供多种社区活动来充实业主的日常文化生活，如在小区放映电影、组织业主参与春节联欢晚会的排练和参演，举办各种趣味比赛等等。在日常物业管理服务中*根*据管理度假式公寓多年的经验，总结出了“即时服务”和“隐性管理”的管理模式，其主旨是充分尊重业主的私密空间；其核心内容是在业主需要的时候即时出现，业主不需要帮助不去打扰他们。其做法之一是在业主入住、出入高峰期，各岗位人员应尽量不出现在业主面前；二是对小区业主户群做深入细致的调查了解，对他们的需求了如指掌，作到管理服务有的放矢；三是成立“业主应急小分队”一旦业主需要帮助，“业主应急小分队”及

18、相应岗位人员会即时提供支援。例如：在业主正常出入时间以外完成小区内所有公共部位的清洁工作，确保不会因清洁使地面湿滑造成行走不便，日常保洁，清洁员在清洁范围内不断巡视保洁，发现问题及时处理，即时清洁，维护和巩固保洁质量，以此做到不因保洁而影响和干扰业主的正常工作和生活。项目服务定位我们将对七彩阳光物业服务的整体定位是：安全、整洁、高雅。安全坚持“安全第一”的服务宗旨，以技术支持和敬业精神为保障，为七彩阳光构筑一道严密的安全防线：包括防火、防盗、防破坏。整洁塑造优质服务品牌，用专业的服务为七彩阳光业主/住户创造一个整洁文明的居住环境。高雅始终坚持“以人为本”的思路，以一种健康、雅致的社区文化为基调

19、，满足人性中对文化的追求，照顾到人们对于所居住场所的精神需要，并且尽可能体现出七彩阳光高档小区的特色，进而形成小区特有的高雅文化氛围和格调。第四章*拟采取的工作计划我司拟采取物业全委方式对贵公司七彩阳光项目实施物业管理服务，若我司中标该项目，将派驻人员与开发商相关部门人员进行交流，在项目销售阶段免费提供物业专业咨询服务（不包含派驻人力的成本），*品*牌宣传标识免费提供贵司作为楼盘销售宣传资料或活动使用。一、管理要点通过运用规范的管理体系，将物业管理工作每一个细节、每一个量化服务过程都纳入日常管理中，呈现出各种服务规范有序，有章可循，有据可依：前台客服方面，我司以专业、规范的服务管理经验，做到精

20、细化服务，提升物业服务品质，在物业服务的全过程中强调细节管理，将细节管理覆盖到每一个环节，控制到每一个节点，规范到每一项操作，根据：文件和电子网络平台系统形成闭合的循环管理系统，并针对日常的服务工作编制管理人员规范服务用语及管理员问题百问对物业管理员进行培训。管理人员礼貌热情、主动问候，接待和接听业主的咨询和需求电话，热情耐心地解答业主的咨询，并在业主来电来访记录表上记录，及时将需处理的问题知会相关人员。做好业主沟通、定期回访业主并进行满意度调查，了解和掌握业主的服务需求动态，听取意见，与业主保持良好的沟通，不断提高物业项目服务水平。我司根据居住的特点和业主的需求量身定制了多种多样的便民服务，

21、如代看空房、代管钥匙、代订车辆、代管绿化、代发动汽车、代办理开通服务（天然气、有限电视等）等代管代看代订服务。这种个性化服务的延伸满足了业主不同的需求，并得到好评和赞誉。秩序维护管理方面，我司充分采用智能化安防系统（门禁系统、红外线报警系统、远程蓝牙道闸系统、智能巡更系统、区域对讲系统等）降低了人力成本，保障了安全服务；加强门岗服务管理，提高服务品质，树立良好的形象和规范的操作使每一位业主进入小区便能感受到尊贵服务。设施设备和工程维修建立了档案管理制度。针对保质期内的公共设施设备，我司建立了一套跟踪服务维修程序，以确保维修服务的及时性、有效性；对于已过保质期公共设施设备，公司根据维修保养计划按

22、时进行维修；对于供配电系统、给排水系统、消防系统等关键的设备，采取日常检查维护和紧急维修相结合，每日工程维修人员定时巡查设施设备并依据文件要求做相关的数据记录，定期对各设施设备运行检测。清洁绿化根据项目实际情况合理划分岗位责任区，按照时间节点、服务标准、实行流程化操作，合理调整绿化品种搭配和造型设计，使之具有层次观瞻。二、管理措施（一）基本管理1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。管理高标准服务创一流2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的

23、物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。8、按合同约定规范使用住宅专项维修资金。9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率90以%上。（二）机制管理1、时效工作制：我司对业主的服务工作一律实行时效工作制即本公司承诺有对外的服务工作，均在向业主公开承诺的时间内完成或有处理结果。2、公开服务制：所有服务工作均向业主

24、公开，管理处禁止员工向业主索取任何酬劳。3、首问责任制：任何员工在接到业主咨询、投诉、求助时均负责将业主的问题解决完毕方可获得公司认可。4、全天候服务：我方实行全天24小时服务。管理处设热线服务电话，欢迎业主随时拨打。5、不均衡管理：我方各项服务工作均会依照工作的轻重缓急和业主的生活规律进行统筹安排，通过优化后的工作编排使工作更加人性化，更加节省业主的每一分钱，更加符合专业化物业管理公司的要求。6、回访工作制：我方将依照标准作业规程对开展的服务工作定期走访业主，虚心接受业主的建议，批评。重大决策、措施均会在事先通报给业主。7、安全预案制：我方将优先解决业主的安全管理产生的问题，对治安重点、难点

25、建立预八制度，可能出现地突发事件均有及时、有效的处理程序，确保安全工作的万无一失。8、保本微利：我方承诺将按照保本微利的原则管理业主的物业，无论何时都只按一定比例公开提取微薄的佣金，所有的管理节余将用于业主的服务之中。（三）前期介入服务物业管理公司一般是在项目可行性研究阶段，参与小区规划设计方案的讨论，凭借物第11页共34页管理高标准服务创一流第 页共34页业管理实践中获得经验，提出物业管理方案；在规划设计阶段，物业公司会根据项目特点与业主实际使用的便利性方面提出适合后期物业管理的建议或意见，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。1、主要参与设计讨论的项目有：（1）监控和消控中心的设置；（2

26、）小区人车分流出入的设计；（3）小区大门道闸、岗亭设计（4）公共照明开关设置位置及开闭形式；（5）物业管理用房的位置设计；（6）小区垃圾房的设置；（7）公共洗手间的设置；（8）信报箱的设立；（9）公共告示栏的配置；（1）0家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；2、建设施工阶段建设过程中，物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。（1）提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；（2）分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；（3）审查有关

27、工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；（4）提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；（5）提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；（6）帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；（7）提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；（8）检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；（9）检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；（10）配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；提出遗漏工程项目的建议；对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足

28、今后客户的发展需要和贯标质量管理体系需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。3竣工验收阶段物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。C)参与房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；C)发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；()参与重大设备的调试和验收；()制订物业验收流程；()指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。4物业销售阶段良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际

29、情况，协助贵方的物业销售和宣传推广。()制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；()售楼处及样板房的秩序维护、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；()委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；()对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；()提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。(四)项目的接管验收对于物业管理公司来说，做好项目的接管验收尤为重要。因为接管验收明确交接双方的责、权、利关系，确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益，使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量，也直接关系到物业管理公司今后的物业管理工作是否能够顺利开展，所以物业管理公

30、司在接管项目时一定要周密安排、细致处理，为日后物业管理服务打下坚实的基础。依据国家建设部颁布的房屋接管验收标准对于物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。1、物业公司与开发商对设施设备的完好性和功能性进行逐一检查，对于符合要求的双方签字确认。接管后设施设备的维修保养由物业公司承担。2、对验收过程出现的可立即整改问题，我司会在查验登记表上详细记录，并移交开发商进行整改。3、对验收过程出现的不能立即解决或施工中存在瑕疵不能有效解决的问题，我司会在查验登记表上详细记录问题的情况，与开发商明确双方的责任，最后双方签字确认交接。入

31、住后由该问题引发的业主投诉或纠纷，我司会与业主的进行沟通，做好业主的工作，如实在无法进行调解，则需要开发商协助配合共同处理。4、对接管后存在一些设计与现实使用存有差异的情况，物业公司会根据实际情况做出调整方案，已达到最佳效果。（五）入住管理方案入住办理服务指业主在开发商书面通知前来办理入住手续的时限内到物业现场验楼、收楼、办理入住手续的工作时期。入住办理服务涉及到工作量大、环节多，且需要丰富的工作经验及工作技巧。我司针对入住办理主要采取：1、入住办理服务的准备：成立入住筹备工作组，制定各个工作组责任制度；资料准备：起草、印刷住宅质量保证书、住宅使用说明书、业主手册、业主入住房屋验收表等相关表格

32、；入住手续的场所的场景布置；制作标识牌、导视牌等；制定入住工作流程，紧急应变方案等。2、入住服务的管理根据入住流程，指引业主办理各相关的入住手续、费用缴费、业主的验房及钥匙的发放、业主档案资料的整理归档；合理有序礼貌解答业主的各项物业相关的问题等。（六）房屋及共用设施设备管理1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修

33、范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5、载人电梯每天正常运行。6、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。9、路灯、楼道灯完好率不低于95。%10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（七）秩序维护及车辆管理1、小区主出入口24小时秩序维护值勤。2、对重点区域、重点部位每2小

34、时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。人员出区控制图第 页共34页来访客户其他人员业主问候进入公寓管理高标准服务创一流n=f进入公寓（并跟I随观察）进入公寓（并跟随观察）询问后、登记询问后、登记人流出区控制图第 #页共34页第 #页共34页物流出区控制图执业主证明其他人员执管理处开的放行条确认无误，收回放行条放行（八）环境卫生管理i根据入住需求合理设置垃圾桶。垃

35、圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。2合理设置园区果壳箱或者垃圾桶。3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫，垃圾日产日清；电梯厅、公共大堂每日定时清洁，拖洗；楼梯扶手，共用部位玻璃每周定时清洁；路灯、楼道灯每月定时清洁。及时清除道路积水。4、共用雨、污水管道根据情况及时疏通；雨、污水井每月进行清理防止堵塞，视检查情况及时清掏；化粪池每月定期检查，发现异常及时处理或清掏。5、二次供水水箱每年聘请专业资质公司进行清洗，并通过卫生部门的水质检查要求。6、按计划对小区进行四害消杀。（九）绿化养护管理1、有专业人员实施绿化养护管理。2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。3、花卉、绿篱、树

36、木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5、定期喷洒药物，预防病虫害。（十）社区文化建设及个性化服务1、社区文化建设社区文化是小区成员包括业主和管理人员塑造的反映社会文明、体现现代生活方式、具有个性特征的小区居住理念及其活动方式的综合。社区文化建设是物业管理的使命，营造文明、静雅、祥和的文化居住环境和人文环境是物业管理企业的追求。我司将根据自身多年社区文化建设的经验，全面开展高层公寓社区文化的建设。2、社区文化活动计划我司将在高层公寓管理处制定与实际情况相符合的社区文化活动计划，并对计划的具第17页共34页管理高标准服务创一流第 页共

37、34页体实施进行全面指导。（1）社区文化活动一览表月份活动项目活动效果全年电影放映丰富生活、陶冶情操“送米入户”宣传活动关注生活、关爱健康手工艺品学习制作灵巧之手、制造快乐健康教育宣传栏健康教育、大家关注少儿沙画绘制活动激发梦想、绘制未来元宵游艺活动娱乐趣味大型春节晚会展现才艺“肯德基”社区趣味活动快乐生活，我拥有“快乐大玩家”活动社区总动员“麦当劳一枠”少儿智力大比拼展现少儿才智书画展览艺术鉴赏备注：、在业主入住高峰期（月份月份），每周举行一次社区活动，在业主入住低峰期，保证每月举行至少两次社区活动，更加融洽物业服务人员与广大业主的关系，拉近彼此之间的距离。2物业公司制作物业简报，使业主及时

38、了解物业动态，了解公司的经营管理理念，增强业主对我公司的深入了解，提高公司的社会知名度，同时也为适应公司业务拓展及多元化发展的需要。2）社区文化经常性活动一览表类另U内容追求效果备注常规体育娱乐活动棋类、牌类、球类、老年健身活跃气氛，沟通交流文艺舞蹈提咼素质，陶冶情操联办类另内容追求效果备注讲座宣传栏智能化科学普及开发利用消防安全防患未然保健、心理咨询增强体质美容、美食、豕居美化、生活理念提咼审美品味企业联办科、教、文、卫知识讲座、报告增强知识企业联办3、便民服务方案及个性化服务方案按照物业管理条例及相关法律法规规定的物业管理服务企业须提供的服务1）代管、代看、订服务项目：序号服务项目备注代看

39、空房代管钥匙代管绿化代开通有线电视代订杂志、报纸代购车船票、飞机票代办网络开通代订餐代收洗衣物代叫出租车代定酒店客房代管发动汽车代寄、代领邮件、代收发电子邮件临时代为保管小件物品代租汽车代请家教代订牛奶代办旅游手续和旅游线路代购代送礼品、鲜花代请医生代请商务秘书接、送机服务代接代送客人2）维修服务项目序号服务项目服务内容墙面改造铺贴普通地砖洗手盆安装坐厕安装安装抽油烟机安装分体式空调安装热水器安装吊灯家用电器检查、小修换门锁更换、检修开关、插座空调加氟利昂修门、配锁查线、换线（电路）自行车、摩托车小修钟表维修换镇流器木门维修清洗排风扇清洗抽油烟机清洗空调过滤网安装音响与家用电器安装灯具、门铃、

40、厨柜（不含材料）修理、更换电表、水表等（不含材修理、更换水阀、水龙头、各类软修理洗手盆、洗菜盆下水管、马桶修理窗帘、拉窗等（不含材料）疏通下水管道（主管）疏通下水管道（支管）修理家具配件（不含材料）4、特约服务（项目将会根据业主需求作相应的变动）三、总体管理服务目标通过规范的管理和人性化的服务，把七彩阳光建设成一个环境优美、卫生整洁、治安良好、配套齐全、安居乐业的优秀住宅小区。第五章七彩阳光小区人员配备我公司拟设立七彩阳光物业管理处，实行管理处主任负责制，全面负责小区的日常管理运作，内部管理架构见图示。冈位设置七彩阳光管理处共配备物业管理人员39人，岗位设置如下图垃圾房处理七环境卫主七车辆管理

41、七消防治安监控工门岗值班七上门维修服务工维修养护七设施设备日常巡查七接待来访七档案资料管理工楼宇巡查七装修管理七入住办理七收费二（一）人员配备确定七彩阳光的整体服务方案后，海南*服*务有限公司总部拟派具有丰富经验和较强业务能力的业务骨干担任七彩阳光物业管理处主任，并按公司：质量标准体系和七彩阳光所要求的管理内容、范围等方面科学合理设置机构和人员，力求实现物业服务指标的承诺和我公司制订的管理目标。我司将七彩阳光物业管理处配备如下管理人员：序号LJU/亠冈位人数备注七彩阳光管理处管理处主任负责管理处全面管理工作管理员负责装修巡查、费用催缴、客户接待等管理员兼收费员负责费用收缴、客户接待等维修工负责

42、装修巡查、设施设备运行维护秩序维护班长小区的秩序维护、车辆交通、消防工作秩序维护员小时秩序维护、车辆交通、消防清洁绿化班长负责小区公共部位的清洁、绿化养护清洁员负责小区公共部位的清洁养护绿化员负责小区公共部位的绿化养护合计第六章物业管理物资配置及费用测算、由开发商购置的物品序号设备名称数量单位单价元使用年限年金额元备注办公桌椅套木沙发只茶几个木圆桌个折叠椅把电脑台打印机台复印机台传真机部保险柜个文件柜组资料柜只空调台电风扇台税控机台验钞机台过塑机台考勤机台水牌个照相机台制服套工作人员套人工程设备电工工具套水工工具套电焊机台小型铝梯把大中小各台万用表部冲击钻台进口钢锯把电钻台切割机部手磨机部清洁

43、绿化割草机台背式喷雾器台背式绿篱修剪机台皮管米浇水两用吸尘器台清洁工具批大小枝剪把大小各把生活垃圾桶个秩序维护对讲机部干粉灭火器只门岗、监控室等双架床张员工宿舍电视机台员工宿舍衣柜个员工宿舍炊具套食堂强光手电筒只保安、工程用消防服套消防工具套休息室更衣箱个其他雨衣套雨靴双电工鞋双工程迷彩鞋双双人（保安、绿化）休闲鞋双二、物业管理月收支测算月收入15472元4.5月支出14960元7.8月利润为5116元.。77（一）月收入序号项目面积物业费合计备注商品房住宅平方米元平方米月（按收缴率计算）元公共水电分摊安置用房平方米元平方米月元公共水电分摊商业平方米元平方米月元公共水电分摊合计元备注：依据物业

44、管理条例第四十二条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。我司按商品房销售超过以上免收空置费（安置用房和商业用房免费空置费）。二）月支出项目月支出测算（元）备注员工工资及附加清洁费绿化养护消杀费秩序维护费电梯年检费按部电梯计算电梯维保费按部电梯计算化粪池清洁费办公费管理酬金计算税收按税率计算合计三）编制依据1、依据招标方招标文件的要求，以成本核算原则、折旧补偿原则、保本微利原则等进行编制；2、依据国家物业管理条例、海南省物业管理条例、建设部普通住宅小区物业管理服务等级标准等有关法律法规；3、小区会所和配套经营用房收入不在物业公司公共部位收入范围；测算以

45、招标的实际建筑面积10为0依%据；4、招标方提供的数据，若实际情况与其有较大差异，双方应予以协商，再作相应调整。（四）能耗费（1）公共用水价格:2.元6/9立方米；（2）公共照明用电价格：0.60元/2度。注：以上价格均根据三亚市居民用水、用电价格制定。（五）物业管理服务酬金计取及考核标准1、七彩阳光项目物业管理服务费实行全委分摊制形式，物业管理服务酬金按全年开支的5%提取。2、我公司中标后与开发商参考海南省住宅物业管理服务标准制定。（六）物业管理费标准及测算1、根据估算，七彩阳光的物业管理服务费收费标准拟定为：商品房：元平方米月；商业用房元平方米月；安置用房元平方米月。第七章七彩阳光小区物业

46、管理公众制度企业的制度是一个企业的基石，就做好物业经营管理的保证，制定一套完善的规章制度要以国家的政策法规、政府文件和公司宗旨，经营范围和承担的任务为依据，并在工作实践中反复补充修复，逐步健全完善和提高。概括地讲，这些制定包括两方面：一是公司内部管理制定，这是公司自身运作的章程，它包括公司宗旨、任务、各类人员和部门的职能、职责、言行举止、着装等，这一制定的建立，为公司造就一支良好的员工队伍，树立企业整体形象奠定了基础。二是公众管理制定，是物业公司和社区住户的行为准则。为此海南*服务有限公司特制定以下规章制度：一、公众制度（一）公共秩序管理规定（二）环境卫生管理制度（三）绿化养护管理规定（四）车

47、辆管理规定（五）消防管理规定（六）公共设施设备管理制度（七）公共部位管理规定（八）装修管理规定（九）游泳池使用管理规定二、内部管理制度（一）文件档案管理办法（二）会议管理办法（三）证照管理办法（四）印章管理办法（五）出差管理办法（六）办公室日常管理办法（七）行政车辆管理办法（八）办公设备管理办法（九）员工宿舍管理办法（十）来访参观接待管理办法（十一）员工活动管理办法（十二）社区文化活动管理办法（十三）招聘管理实施细则（十四）员工转正管理细则（十五）员工异动管理细则十六）员工福利管理制度十七）员工工资管理制度十八）员工劳动合同管理制度十九）员工考勤管理制度二十）员工人事档案管理办法二十一）员工培训管理制度二十二）员工年终考核细则二十三）员工投诉管理办法二十四）工作服管理规定二十五）工伤事故管理制度二十六）员工约谈管理办法二十七）管理处日常巡查管理规定二十八）物业前期介入规定二十九）物业入住管理规定三十）装修管理规范三十一）住户违例事件处理管理规定三十二）收费运作管理规定三十三）费用催缴作业管理规定三十四）物业代管管理规定三十五）管理处