天鸿花园物业管理投标书

1、.：.；第 PAGE 26 页 共 NUMPAGES 26 页天鸿花园物业管理招标书目 录 序文企业法人位置及法定代表证明公司简介招标的报价管理方案物业管理效力费测算第一章：序文根据天鸿控股的天鸿花园的物业管理招标书及招标须知，遵照的规定，经调查现场和对招标文件的研讨后，我司愿以2.00元/平方米的招标价，承当天鸿花园的全部物业管理效力任务。假设我司中标，我们将在物业管理中坚持公司以往的胜利做法，全面引进系统化管理，采取先进的管理方法,引进ISO9002国际质量管理体系，注重以人为本,投入公司管理精英到现场管理,向先进的物业管理公司学习,做到科学规范的管理,竭诚高效的效力,平安文明的环境,继续

2、开展的追求.探求并逐渐走上物业管理规范化之路；创全国优秀大厦。我司接纳天鸿花园后，保证物业在二年内成为市物业管理优秀物业管理小区。我司赞同招标文件中各项条款，情愿按招标价总额交纳保证金伍万元大写。如我司违约，那么扣除所交纳的全部保证金。招标单位：广州市xx房地产物业效力法定代表人：日期： 年 月 日第二章：企业法人位置及法定代表证明法定代表人证明法定代表人资历证明书单位称号：地址：姓名： 性别： 年龄： 民族：职务： 技术职称： 身份证号码： 是广州市xx房地产物业效力的法定代表人。担任签署上述物业的招标文件，进展合同谈判，签署合同和处置与之有关的一切事务。特此证明。招标单位：广州市xx房地产

3、物业效力 日期：营业执照：资质证书法人代码证书第三章：广州xx房地产物业效力简介广州市xx房地产物业效力成立于 年 月 日，注册资本300万元。获得国家建立部颁发物业管理资历证书；公司总部设于广州，现有员工 人，是广州市物业管理协会成员单位。公司实行董事会指点下的总经理担任制，在董事会授权范围内，总经理对外代表企业，对内任免下属人员，依法行使运营管理权。公司自创建以来，就以增规模、上资质、创品牌为指点思想，注重以人为本，除内部挖潜，培育人才外，还分别引进了一批国内多家著名物业管理公司的中、高级管理人才，从业人员全部经过严厉的上岗培训并拥有上岗证书，用科学的管理方式竭力打造公司在物业管理行业中的

4、企业品牌。为所接纳的物业的宽广住户提供专业的物业管理效力。目前已签约管理了 等物业 。多年来，xx物业不断探求运营管理新路子，公司所管理物业相继获得了 等荣誉称号第四章:招标的报价开 标 一 览 表 货币单位：人民币元工程称号招标报价招标单价(元/月)招标单价(元/年)优惠率%招标总价(元/3年)物业管理174636. 9209546.86286928.4总计：大写: 陆百贰拾捌万陆千玖百贰拾捌 元投 标 人法人公章：法定代表人或授权代表人：日 期：2004年 月 日第五章：管理方案管理目的：坚持和提高物业的完好程度，经过加强对整体物业的管理养护和对运用人的效力和管理，确保物业保值、升值。发明

5、良好环境，统筹安排各项设备设备的管理和维涵养护。加强对业主和住户的行为管理，效力就是为了维护业主的整体利益。加强实施社会化、专业化、运营型管理，不断提高效力管理质量，维护和提高开展商及物业公司的社会声誉。管理原那么：根据及有关政策规定，本着“以区养区，略有节余和“业主至上，效力第一的管理原那么，执行公司“为业主住户发明平安、文明、优美、温馨的居住和任务环境的质量方针。实行“管、养、修、效力为一体的综合管理。三、拟采取的管理方式面对天鸿花园硬件设备环境均为上乘的优良条件，选择怎样的管理方式才干到达最正确的管理效果，这是我们确定管理方式的重要课题，我们在深化调查研讨的根底上确定了我们的根本思绪是：

6、严厉资质管理，确保各类人员的专业素质和综合素质，以严厉的管理制度规范各类效力行为；采用直线管理方式，运用电脑管理等现代化手段，实现高效率、高程度的综合一体化管理，加强社区精神文明建立，实施品牌战略。我们的管理方式分为组织机构系统、运作程序系统、信息反响系统和鼓励系统四部分组成。一组织系统组织架构见图。xx物业管理处经理天鸿花园开展商 管理处 行业行政主管部门财务部 保安部 物业部 工程部组织机构图阐明：从天鸿花园内部管理机构图中可以看出，我们将在开展商的监视和指点下实行公司指点下的工程经理担任制，这是一种垂直指点方式，管理处以下不设部门副职，其编制力求精干，其人员力求一专多能。在拟制方案、组织

7、指点和对各项任务检查指点协调等方面，由管理处经理直接担任，各项详细任务在各部职责范围内由各主管直接安排，各主管下属人员直接向主管担任，而主管直接向经理担任。这样的构造使权益集中，责任明确，命令一致，联络简捷，任务高效。二运作程序系统整体运作流程： 日常管理与维涵养护 住户入住 房屋验收与接纳 各类工种岗位培训 建立各种规章制度 保安部 效力部 保洁绿化部 工程部 各级各类人员开展管理与养护任务 完善各类配套设备及各部门关系的协调任务 整体运作流程图阐明：2.1 从整体运作流程图中看，我们注重于整体设计全面合理，各项任务环节严密衔接，起到承上启下，相互制约的作用。2.2 整体运作的各个环节，我们

8、将按照xx物业ISO9002质量保证体系进展运作。2.3 在整体运作过程中，一直坚持全面过程管理，确保指挥与监视的封锁性管理，保证管理有效，及时到位，从而在最大限制上防止了缺漏和盲点。三信息反响系统信息反响表示图：组织指挥机构经理 执行实施机构主管、专业人员 监视机构经理信息反响渠道2、信息反响表示图阐明：2.1 信息也是资源，管理处的信息来源于执行机构、监视机构和信息反响渠道。2.2 管理处在平常运作时，管理处经理既是指挥员，又是督促检查员。当各项任务指令下达后，执行机构相应开场运作。此时，管理处经理就可以在信息反响渠道中获得信息，对指挥机构所发出的各项指令，可以作出较为实践的评价，从而判别

9、其正确与否，从中汲取阅历，纠正错误，有效的抑制了在任务中的盲目景象。四鼓励系统1、鼓励系统图： 鼓励机制 工资福利机制 奖惩机制 培育提升机制 文化活动机制 思想任务机制 鼓励系统表示图阐明：2.1 鼓励是管理处内部对员工管理的主要方式。每个员工的个人权益需求得到尊重并应一直坚持旺盛的任务积极性，从而可以在一定程度上获得经济效益和社会效益。2.2 思想任务机制重在激发每一个员工的内在潜能,充分调发动工的个人积极性，适时做好深化细致的思想任务，其主要方式有：与员工谈心、组织有益的集体活动和家访等。2.3 奖惩机制应以表扬为主，以处分为辅的原那么，但奖惩要清楚，用优胜劣汰的方式，纯真用工队伍，在奖

10、励类型上，我们坚持以精神鼓励为主，物质奖励为辅。2.4 工资福利机制重在考核，减少固定部分工资，加大活动部分工资，拉大间隔 不搞一刀切，鼓励员工优质效力，发明业绩和发扬团结向上的团队精神。2.5 培育提升机制在实践任务中缺一不可。其培育的目的是使员工有较强的事业化和敬业精神，对任务做到一专多能，精益求精。在用人提拔上不任人唯亲，而是不拘一格选拔那些有真才实学的人才，做到能者上，平者让，庸者下，从而把培育提升、培训、进修等任务有机的结合在一同，使之构成一种人才培育的良性循环气氛。2.6 文化活动机制是沟通管理处内部员工的桥梁，经过文化活动的开展，加强了员工的自自信心和认同感，把员工的利益和公司的

11、利益严密在一同。文化活动的方式可有许多种，如：集体活动、旅游、文娱晚会和约请业主联欢等活动。四、任务方案根据拟定的管理方式和管理运作流程，我们将任务方案分为：接纳期管理任务和进入正常运转期的管理任务，按照轻重缓急有序进展，详细方案如下：接纳期管理任务方案。序号项 目内 容时 间1签定物业管理委托合同委托管理事项。委托管理期限.双方权益和义务.物业管理效力质量.物业管理效力费用.2接纳验收任务办理交接验收任务.进驻管理人员及保安、清洁、绿化、维修人员。调查听取业主意见。3档案的建立和管理搜集档案资料。科学分类。建档。运用。正常运转期的管理任务方案。序号项 目内 容时 间1房屋及公共设备维涵养护1

12、、制定房屋养护和维修方案方案；2、维修基金管理；3、房屋的维修管理；4、房屋的养护效力。2机电设备的维涵养护设备的资料管理；设备的运转管理；设备的维修管理；设备能源和平安管理。3安保管理治安管理；交通、车辆管理；智能化系统的管理。4小区环境管理园林绿化管理；清洁卫生管理；环保管理。5财务管理财务帐务；费用收取。五、物资配备方案为确保天鸿花园的物业管理任务有序进展，我们着眼于“必需、节约、适用的原那么，配备物资配备。序号名 称单 位数 量备 注一管理处管理用房平方米100由甲方提供二管理效力人员住房平方米300就近租用民房三维修器具1室内疏通机台12电焊机台13气 焊套14冲击钻台15手枪式电钻

13、台16管 钳个27台 钻台18套丝机台19玻璃枪把2101.5米铝合金梯把2112米铝合金梯把1123.5米铝合金梯把113套筒板手套214万用电表只215其他维修工具四通讯、交通器具1电 话部9不含坐机费和话费2对讲机部183其 它六治备1保安警械套122消防队员配备套123手电筒个12小 计七办公用品1电脑台72打印机台33复印机台14管理软件套25打卡机台16办公桌、椅套187档案、资料、文件柜个108保险柜个19照相机部110计算器等耐用文具、办公用品11工衣柜个1512其 它八其他兴办费用合计金额：32万元委托管理方式：开展商根据及其双方议定的其它事项，全权委托 广州市xx房地产物业

14、效力对天鸿花园实行综合一体化管理。 物业公司在管理合同期内担任对天鸿花园制定年度管理目的，在开展商大力支持下，实现小区社会效益、经济效益和环境效益的同步开展。委托管理年限：2年。七、委托管理内容：房屋建筑本体共用部位的维修、养护、管理。小区建筑本体共用设备设备的维修、养护、管理和运转效力。小区规划红线内属物业管理范围的市政公用设备维修、养护和管理。小区规划红线内属配套效力设备的维修、养护和管理。小区公共环境的清洁卫生,渣滓的搜集、清运。小区交通、车辆行驶和停靠管理。小区生活次序治安捍卫，并配合当地公安部门进展平安监控和巡视等保安任务。社区文化文娱活动。物业及物业管理档案、资料的搜集归档管理。为

15、开展商发明良好的售楼环境。八详细目的和分项目的在管理合同期内把天鸿花园管理成“平安、文明、优美、温馨的商住区。分项目的：房屋及公共配套设备完好率98以上；住宅区无艰苦火灾、刑事和交通事故；住宅区内卫生消杀环境绿化国家级达标率98；房屋零修急修及时率98以上；管理人员专业培训合格率；业主住户对物业管理称心率8以上，赞扬处置率。 九、实现目的的保证措施： 一管理体制和人员的配备管理架构：我公司拟设天鸿花园物业管理处作为公司的外派机构，全面担任日常管理运作，统管小区内外事物。公司与管理处每年签定管理目的经济目的责任合同，管理处按综合一体化管理，提供七大效力，即：房管、治安消防、车辆、清洁、绿化、维修

16、、社区文化，设保安部、清洁绿化部、工程部、效力部，兼设监控中心，实行24小时值班。纵向关系与内部管理机构分别见图示。区房管局 xx物业公司 开展商 物业管理协会 监视职能主管指点 行业指点 小区管理处 业主大会 业委会 小区管理处 2、根据天鸿花园的实践情况，为保证物业管理任务的有效进展，天鸿花园物业管理处岗位配备拟按如下配置：合计53人物业管理处经理：1人合计：1人物业部主管：1人物业助理：2人前台文员：1人合计：4人保安部主管：1人领班：4人保安员：30人合计：35人工程部主管：1人；领班：2人；技工：8人合计：11人财务部出纳：1人会计：1人合计：2人二管理处经1管理处经理三其他人员任职

17、条件部门主管：中专以上学历，年龄2845岁，熟习国家、政府有关物业管理法律法规，持物业管理上岗证；熟习所在部门的整体运作，具备相应的专业知识及资历证书和相关业务三年以上任务阅历；具备良好的应变处事才干及组织协调指点才干。普通管理人员：中专以上学历，年龄2542岁，熟习国家、政府有关物业管理法律法规，持物业管理上岗证；熟习所在部门的整体运作，具备相应的专业知识和相关业务2年以上任务阅历。班/组领班：高中以上学历，年龄2135岁，持相关资历证书，具有相关任务二年以上实际阅历，具有一定的组织协调指点才干。维修人员：中专以上文化程度，年龄23-45岁，持有相应岗位特殊工种上岗证，容颜端正，品行良好，有

18、两年以上的物业管理行业实践任务阅历。保安员：男要求退伍军人，身高170以上，保安员皆要求高中以上文化程度，持保安员上岗证素质好的可上岗后送有关部门培训，容颜端正，品行良好，有机构或广州市户口担保人。四人员配置方案管理处经理、部门主管及财务人员将由公司内部调配；物业助理、工程技工人员将按内部调配与向外招聘1：1的比例进展配置；保安部主管、领班由公司内部调配，队员按调配与招聘1：1的比例进展配置；清洁、绿化分包相关专业公司承当；五管理处职责：(1) 担任对天鸿花园实施综合一体化管理，在物业管理业务方面接受公司物业部的指点和监视。(2) 完成与公司签定的年度管理目的和经济目的。(3) 合理调配人员,

19、坚持每个岗位的分工与协作。(4) 定期对房屋、公共配套设备进展维涵养护。(5) 担任业主住宅或商铺的装修审批,协调违章处置和落实赞扬处置。(6) 担任拟订小区月任务方案。(7) 担任周检任务,并做好记录,接受开发公司和本公司物业部、业主委员会的监视检查。(8) 担任天鸿花园的平安、防火任务。(9) 协调与供水、供电、工商、税务、房管部门、公安部门等与物业管理有关部门的关系，有效开展管理效力任务。六移交、接纳移交前的预备任务：(1) 成立天鸿花园管理处。委托管理合同签定后，落实管理用房和员工宿舍等，做好各项筹备任务。(2) 成立接纳小组。工程技术人员进驻现场，了解住宅区设备设备，熟习设备的构造、

20、性能、水、电、气管道线路的铺设位置及走向和存在的问题，填写有关质量记录，以便尽快得到处理。移交接纳验收遗留问题统计表；公共配套设备接纳验收表；公共配套设备接纳验收遗留问题统计表；机电设备接纳验收遗留问题统计表。物业资料的移交接纳：接纳楼宇资料的验证及部分移交的资料：产权资料：工程同意文件；用地同意文件；建筑执照；业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单。验收合格资料：市建立工程开工验收合格证书；市建筑消防验收合格证；小区综合验收合格证书；用水、用电答应证。工程技术资料：开工图：包括总平面图、建筑、构造、水电、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；工程合同及开、开工报告；工程设计变卦通知包括质量事故

21、处置记录；隐蔽工程验收签证；开工验收证明书；水、电、卫生器具等设备的检验合格证书。接纳验收程序：(1) 开发公司与 物业公司签定。并在适当时候通知天鸿物业验收接纳； (2) 验收小组按ISO9002，核对所接纳的资料，签发验收复函； (3) 本公司验收小组同移交人对房屋质量、运用功能、外观质量、公共配套设备设备等进展接纳验收； (4) 对接纳验收中发现的问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，商定期限由移交人担任整改并复核； (5) 对住宅室内物件无明显不全，符合检验规范要求的房屋，由管理处接纳锁匙，承当保管责任； (6) 业主住户入住时，由管理员陪同对室内进展全面细致的质量检查，对发现的质量

22、问题经整理后，报告开展商，并要求工程队在限期内逐项返修，经管理处或业主验收后消项； (7) 在一年的保修期内，在运用过程中业主住户或管理人员发现由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告开展商查验证明后，大中修由开展商责令施工队改换或返修，小修、急修可委托本公司维修，费用由开展商担任。七房屋保修返修任务管理：保修任务流程：验房申报维修验收； (1) 验房: 住户领取锁匙后，在管理员陪同下，对室内工程逐一进展验收，验收合格后，双方签定“楼宇交接书，住户交此表回管理处存档；验收不合格时：业主住户必需在一周内交此表回管理处，由管理处担任联络或安排维修事宜。超越七日，房屋在保修期内，住户未恳求装修的情况下

23、，假设外墙和楼板渗水等质量问题仍属保修，房间内易损坏如灯泡、水龙头等那么由业主担任。 (2) 申报返修:住户从领取锁匙之日起七日内，凭“楼宇交接书到管理处，由主管房管员在“保修登记表上登记；“保修登记表上需明确住户约定时间、联络等；房管员在约定时间内及时填写“派工单委派施工单位进展维修。 (3) 维修:大中修由管理处通知开发单位担任维修，小修、急修由管理公司派工维修。住户必需在场。(4) 验收: 住户、房管员和维修人员三方到场验收并签字认可。九、管理用房和管理经费来源管理用房：根据的规定，开发公司需提供一定面积管理用房，并应具备根本办公及居住条件。管理经费来源： 物业管理费。物业管理效力费的收

24、费规范，根据小区实践管理效力费的测算结果再报政府物价部门审批。 根据，建立房屋本体物业维修基金，专款专项专存到市国土房管局指定银行，以保证小区物业的公共配套设备和房屋本体的更新改造和艰苦维护费用。 车辆保管费，车辆场地运用费。 向业主提供多种有偿便民效力费。 其它政策规定应收取的费用。第六章、物业管理效力费测算一管理效力人员的工资和按规定提取的福利费：人员编制和根本工资规范如下表：表1-1 序号项 目人数人工资规范元/月总额元/月1管理处经理1340034002物业主管1280028003物业助理2160032004前台文员1150015005出 纳1220022006收费员1160016007保安主管1260026008工程主管1280028009工程领班22000400010技工816001280011保安领班41500600012保安员3011003300013合 计5375900管理效力人员按规定提取的福利费测算见下表：表1-2 序 号项 目金额元/月依 据1根本工资75900表1-12福利费10626工资总额14%3工会经费 1518工资总额2%4教育经费1工资总额1.5%5养老保险金6072工