新会项目投资价值分析终稿179375460

1、.江门市新会虎山地块投资分析报告PAGE ：.；PAGE 40新会地块投资价值分析2021年06月16日前 言该地块位置较好，在当前市场环境条件下以及对未来当地房地产市场的预测，本工程开展前景较好，招标总价在28000万元内，工程具有投资价值。采用静态方式进展地价估算，评价该宗土地2021年6月的出卖价钱为27624万元(122万/亩，假设所开发的物业全部售出)为参考：该工程投入资金约40000万元左右可进展工程操作，其中购地资金约28000万元，开发资金约12000万元，进展工程滚动开发，工程开发完成后的税后利润为17641万元；税后本钱利润率16%；税后资本金的利润率44%；工程具有投资价

2、值，建议可进展投资。建议该地块在竞拍过程中,如招标总价超越29300万元, 即超越130万元/亩，楼面地价超越750元/平方米,综合本钱超越2700元/平方米，工程风险较大，建议放弃。招标总价(万元)累加变量(万元)参考变量价位(万元/亩)总建面积含车库()楼面地价(元/)综合本钱(元/)销售均价(元/)利润单价(元/)投资利润率建议15547底价694086183802365330093540%极具投资价值2259870511004086185532538330076330%较有投资价值27624120771224086186762660330064024%有投资价值293773013040

3、86187502703330059722%投资价值普通31633160861404086187742759330054119%风险大,放弃目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc232861992 前 言 PAGEREF _Toc232861992 h 1 HYPERLINK l _Toc232861993 第一部份 新会区根本情况 PAGEREF _Toc232861993 h 4 HYPERLINK l _Toc232861994 一、江门及新会情况简介 PAGEREF _Toc232861994 h 4 HYPERLINK l _Toc232861995

4、二、新会经济 PAGEREF _Toc232861995 h 6 HYPERLINK l _Toc232861996 三、新会2021经济目的 PAGEREF _Toc232861996 h 8 HYPERLINK l _Toc232861997 第二部份 新会未来开展规划 PAGEREF _Toc232861997 h 8 HYPERLINK l _Toc232861998 一、新会全区城市开展规划 PAGEREF _Toc232861998 h 8 HYPERLINK l _Toc232861999 第三部份 新会土地市场情况 PAGEREF _Toc232861999 h 12 HYPE

5、RLINK l _Toc232862000 一、2021年土地供应及成交情况 PAGEREF _Toc232862000 h 12 HYPERLINK l _Toc232862001 二、2007-2021年土地供应及成交情况 PAGEREF _Toc232862001 h 13 HYPERLINK l _Toc232862002 第四部分 新会房地产市场情况 PAGEREF _Toc232862002 h 16 HYPERLINK l _Toc232862003 一、新会会城普通住宅与别墅的价钱走势 PAGEREF _Toc232862003 h 16 HYPERLINK l _Toc232

6、862004 二、个案分析 PAGEREF _Toc232862004 h 18 HYPERLINK l _Toc232862005 第五部份 新会工程投资分析 PAGEREF _Toc232862005 h 26 HYPERLINK l _Toc232862006 一、本工程根本概略 PAGEREF _Toc232862006 h 26 HYPERLINK l _Toc232862007 二、区位交通 PAGEREF _Toc232862007 h 28 HYPERLINK l _Toc232862021 三、周边配套 PAGEREF _Toc232862021 h 28 HYPERLINK

7、 l _Toc232862021 四、优优势分析 PAGEREF _Toc232862021 h 29 HYPERLINK l _Toc232862021 五、工程定位 PAGEREF _Toc232862021 h 29 HYPERLINK l _Toc232862021 六、工程规划设计建议 PAGEREF _Toc232862021 h 30 HYPERLINK l _Toc232862021 第六部份 工程经济可行性研讨 PAGEREF _Toc232862021 h 31 HYPERLINK l _Toc232862021 一、工程经济数据测算 PAGEREF _Toc2328620

8、21 h 31 HYPERLINK l _Toc232862021 二、静态预测销售收入 PAGEREF _Toc232862021 h 31 HYPERLINK l _Toc232862021 三、评价该宗土地2021年6月的出卖价钱 PAGEREF _Toc232862021 h 31 HYPERLINK l _Toc232862021 四、财务分析 PAGEREF _Toc232862021 h 34 HYPERLINK l _Toc232862021 五、风险分析 PAGEREF _Toc232862021 h 35 HYPERLINK l _Toc232862021 第七部份 工程投

9、资结论 PAGEREF _Toc232862021 h 37 HYPERLINK l _Toc232862019 第八部份 方案二比较 PAGEREF _Toc232862019 h 38 HYPERLINK l _Toc232862020 工程定位 PAGEREF _Toc232862020 h 38 HYPERLINK l _Toc232862021 价钱定位 PAGEREF _Toc232862021 h 38第一部份 新会区根本情况江门及新会情况简介江门市(五邑)：全市人口396万人，城镇人口166万人，占41.92%蓬江区中心城区范围面积323.7平方公里，人口43.64万人。江海区

10、中心城区范围面积107.4平方公里，人口15.7万新会区面积1638平方公里，全市总人口87万四个县级市台山鹤山开平恩平新会古称冈州珠三角西南部，濒临南海，毗邻港澳,海外华侨约71万人4个派出机构会城、今古洲、圭峰区、围垦辖13个镇会城、大泽、司前、七堡、罗坑、双水、崖南、崖西、沙堆、古井、三江、睦洲、大鳌二者的位置关系江门经济2021年GDP 1277亿元，增长11.03%新会经济2021年GDP 326.84亿元，增长11.2%人均消费总值4.38万元，增长10.75%地方财政收入16.75亿元，增长19.03%固定资产投资90.65亿元，增长20.01%社会消费品零售总额100.34亿元

11、，增长18.43%新会经济企业情况规模以上工业企业766家，净增51家；产值超亿元企业140家，新增12家；超10亿元企业集团11家，其中3家突破40亿元。李锦记集团纳税超4亿元，新会ABB公司成为第4家纳税超亿元企业。十大纳税企业平均纳税1.15亿元，添加1233万元。招商引资新引入民资工程173个，方案投资23亿元；外资工程40个，合同利用外资1.32亿美圆。引入投资超亿元工程8个，丰顺造船投资18亿元、松下电子增资5亿元、新财富环保投资4亿港元。全年投产工程267个，年可新增产值75亿元。工业厂房新开工面积67.84万平方米。存款情况本外币存款余额364.25亿元，比年初增长15.13%

12、；占全市25.52%，提高2.84个百分点。本外币存贷比38.42%。农信社胜利兑付中央银行6.3亿元专项票据。新会近几年经济开展情况一览表(GDP)年份2002200320042005200620072021亿元142.08 162.26 187.08 216.42 253.25 293.92 326.84 增长比例14.20%15.30%15.68%17.02%16.06%11.20%受金融海啸影响增长放缓外贸出口平稳增长。积极争取退税目的，办理出口退免税12.3亿元。扩展自主品牌出口，“维达、“映美产品被认定为省重点培育出口名牌。扶持企业开辟国际市场，新兴市场出口增长23.6%。加工贸易

13、稳步开展，出口11.63亿美圆，增长13.91%。2021年经济目的2021年消费总值增长10.5%；单位消费总值能耗下降2.65%；规模以上工业添加值增长13%；固定资产投资增长16%；地方财政普通预算收入增长10%；外贸出口力争有所增长；实践利用外资增长6%；社会消费品零售总额增长15%；城镇职工年人均工资增长9%；乡村居民年人均纯收入增长8%；城镇登记失业率控制在3.3%以内；三、新会2021经济目的第二部份 新会未来开展规划一、新会全区城市开展规划一全力推进城乡建立，开展环境有新优势开展目的一完成中心城区建立活泼区10平方公里控制性详细规划和各镇总体规划，编制城北片区、七堡工业城、各镇

14、重点建立区控制性详细规划以及32条示范村规划。二交通网络的开展优势新会段开展目的二完善产业专项规划，完成崖门金属外表热处置基地环评报告和现代物流业、船舶工业开展规划初稿，银湖湾湿地公园规划环评报告经过专家评审，根本完成城镇供水一体化专项规划，抓紧编制银洲湖沿海产业带开展规划和崖门口沿岸重化产业带总体规划。开展目的三根底设备建立稳步推进。崖门乘潮一万吨级出海航道整治工程经过验收，劳龙虎水道1000吨级航道整治主体工程根本完成，配合完成崖门水道乘潮一万吨级航道整治工程前期任务。完成新会港出口监管仓建立，编制古井作业区2个万吨级泊位工程可行性研讨报告。根本完成南门公路九龙段、茅向线沙堆梅阁至南门桥段

15、、小罗线小冈段改造主体工程。开展省道绕城公路路堤结合工程前期任务。配合珠三角城际轻轨和广珠铁路建立，按工程进度做好征地拆迁。崔华根大桥维修加固工程完工，大洞大桥扩建暨维修加固、金牛头大桥扩建工程开工建立。新汽车客运站建成运用。完成220千伏三江站和110千伏今古洲站、七堡站、罗坑站改造。三全力推进协调开展，镇村经济再上新台阶开展目的四强镇工程有效推进。镇街规模以上工业总产值678.82亿元，增长20.66%；各镇街地方财政收入均超3000万元，总额10.3亿元，增长22.62%，会城街道规模以上工业总产值169.57亿元、地方财政收入4.54亿元。村级经济实力加强。村级可支配总收入2.26亿元

16、，增长9.4%，超500万元村添加到5条。开展“五个一帮扶工程，一切村年可支配收入超15万元，贫困村全部脱贫。开展目的五现代农业加快开展。粮经面积比例调整到54:46，实现农业总产值44.48亿元，增长1.52%。海洋产业总产值35亿元，增长16%。水稻、蔬菜、水果良种覆盖率95%以上。整治鱼塘3.5万亩。落实种粮补贴3010万元，受害113万人次；落实能繁母猪保险补贴。省级农业龙头企业2家、市级8家。新增无公害农产品认证6个、产地认定5个及绿色食品认证2个，新成立农业专业协作社3家。有效控制高致病性禽流感疫情，完成兽医管理体制改革。第三部份 新会土地市场情况2021年土地供应及成交情况202

17、1年共推出土地10幅，从用地性质上看，住宅用地4幅、商务用地2幅、工业用地4幅。图1：2021年土地供应情况按数量 成交的住宅用地分别位于司前镇和大泽镇，成交价钱仅25-29.4万元/亩，且地块面积小，最大的一幅也仅72亩，约48000平方米。表1：2021年土地供应情况挂牌日期地块编号用途位置用地面积亩容积率起拍价钱万元/亩1月8日XH2021-01住宅用地崖门镇0.510.6V0.919.41月15日XH2021-02工业用地大泽镇9.88V0.516.92月14日XH2021-05工业用地大鳌镇10.43V0.516.87XH2021-06商服用地崖门镇16.272.0V4.532.39

18、XH2021-10工业用地双水镇250V0.816.86月1日XH2021-15住宅用地会城城东191.3V1.890.3表2：2021年土地成交情况成交日期挂牌日期地块编号用途位置用地面积亩容积率成交价钱万元/亩6月9日5月22日XH2021-11住宅用地司前镇1.091.5V2.229.4XH2021-12住宅用地大泽镇72.71.0V1.925XH2021-13工业用地大泽镇17.43V0.516.81XH2021-14商务金融会城街33.11.2V2.579.52007-2021年土地供应及成交情况07-08年土地供应37幅，其中工业用地28幅、住宅用地6幅、商业用地3幅，工业用地的供

19、应量占到76%。图2：2007-2021年土地供应情况按数量住宅用地主要集中于周边乡镇，面积偏小，最大的一幅也仅14.1亩，约9400平方米。其中，会城镇的住宅用地仅1幅，位于会城城东路28号，起拍价钱为106.64万元/亩。表3：2007年土地供应情况挂牌日期地块编号用途位置用地面积亩容积率起拍价钱万元/亩9月20日XH2006-22住宅用地新会银湖湾湿地公园0.78 29.36 XH2006-34住宅用地司前镇1.03 22.03XH2007-01住宅用地司前镇0.05 966.72XH2007-07工业用地司前镇2.79 16.8310月25日XH2007-21工业用地大泽镇20.00

20、V0.516.8XH2007-22工业用地大泽镇38.00 V0.516.82 XH2007-23工业用地大泽镇65.22 V0.516.81 XH2007-24工业用地大泽镇7.71 V0.516.87 XH2007-25工业用地大泽镇16.21 V0.516.84 XH2007-26工业用地大泽镇20 V0.516.8XH2007-27工业用地会城街道天马村100V0.816.812月10日XH2007-31工业用地会城街道天马村7.48 V1.216.81XH2007-32工业用地会城街道天马村28.58 V1.216.8012月18日XH2007-33工业用地三江镇158.71 V0.

21、616.808年1月8日XH2007-34住宅用地古井镇1.33 28.94 08年1月4日XH2007-36商服用地会成街道新港大道7.51 V0.654.20表4：2021年土地供应情况挂牌日期地块编号用途位置用地面积亩容积率起拍价钱万元/亩3月7日XH2021-01工业用地罗坑镇47.6V0.816.813月18日XH2021-02工业用地罗坑镇119.99 V0.616.83月20日XH2021-03工业用地大泽镇17.29 V0.519.443月28日XH2021-04工业用地崖门镇7.04 V0.516.815月15日XH2021-12金融保险三江镇1.87 V1.229.876月

22、13日XH2021-14住宅用地古井镇9.1V1.825.486月24日XH2021-15加油站崖门镇5V0.448.019月4日XH2021-18工业用地大泽镇12.23 1V1.816.84XH2021-19工业用地大泽镇3.11 1V1.817.059月11日XH2021-19工业用地大泽镇59.73 V0.516.81XH2021-20工业用地大泽镇35.02 V0.516.829月20日XH2021-21工业用地古井镇327.71 V0.516.89月30日XH2021-22工业用地罗坑镇93.09 V0.516.8XH2021-23工业用地沙堆镇5.67 V0.816.94XH20

23、21-24工业用地大泽镇15.17 V0.516.81XH2021-25工业用地大泽镇24.31 V0.516.8311月19日XH2021-10工业用地大冲口236.37 V0.816.8XH2021-11工业用地双水镇188.5V0.816.8XH2021-26工业用地司前镇6.68 V0.516.9211月22日XH2021-27工业用地睦洲镇51.99 V0.516.8111月19日XH2021-13商住用地会成城东14.07 1.2V1.8106.64第四部分 新会房地产市场情况新会会城普通住宅与别墅的价钱走势房地产业稳步开展。商住房新开工面积54.08万平方米，完成房地产投资9.5

24、5亿元；建筑施工企业建安产值7.75亿元，增长8.25%。商品房一手买卖面积65.3万平方米，买卖额16.33亿元，增长13%。新会区目前在售产品大多是在“70/90政策实施前报批的，因此市场上以大户型为主，而中小户型产品偏少。从去年在五一开场，各楼盘推出的大户型超出1000套，面积多在130-200平方米之间，且大多以电梯洋房为主。第一季度成交数据显示，商品房成交量大幅增长，其中新会区的成交量同比2021年一季度添加了约有一倍。从各楼盘的情况来看，购买群体多是一些小康之家和公务员、白领等换房一族，看见房价涨就赶紧出手。另外，外地人来新会买房的也忽然增多，广州、南海、顺德、中山和江门市区的人，

25、看到新会的房价偏低，而圭峰山附近的圭峰花园、玉圭园等小区，设计、环境又都不错，便都前来新会买房置业。从08年4月至09年3月期间，新会洋房的价钱不断彷徨在2950元/左右，5月份忽然上涨至3212元/，上涨了254元，涨幅达9%，这主要是由于市区内五一新推楼盘增多，且均价较高所致。别墅产品却呈现出了完全不同的变化。从08年1月的7332元/，上涨至08年9月份的最顶峰9702元/，期间上涨了约32%。其后开场均价下跌，至今年5月份，下降到8110元/。二、个案分析工程称号货量推出时间折前价钱销售情况折扣旭涛雅轩共96套洋房，其中三房：115，24套，占25%；121，36套，占37.5%；四房

26、：180，36套，占37.5%09年1月3480-4280元/，其中复式7000元/二层为规范价3480元/，每层差价50元/折后均价约在3450-3650元/之间售出约两成97折玉圭园A区220套洋房，其中三房：128-，132套，占60%四房：160，44套，占20%五房：180，44套，占20%B区约500套洋房、166套独立、28套联排，其中洋房户型为：三房：约124、143，约400套五房：180，约100套独立户型为：六房三厅：304、350、434，95套六房四厅：492、623、717、846，71套联排户型为：四房四厅：206，28套08年6月A区：五房：3480-4030元

27、/三房：3550-4100元/每层差价50元/折后均价约在3550-3750元/之间B区：洋房：3450-4800元/每层差价50-100元/折后均价约在3650-3850元/之间双拼：7800元/不论位置、大小独立：1万元/，湖边1.6万/A区售出约七成，其中四房售罄，三房剩余约30套B区洋房售出约五成联排售出10套，还余18套独立售出约40多套，以六房三厅的户型为主97折翠怡苑共84套楼梯洋房，其中两房：88、89，26套，占31%三房：98、104、107、112、124，48套，占57%四房：，6套，占8%复式四房：176，2套，占2%复式六房：197，1套，占1%复式八房：274，1

28、套，占1%09年1月3680元/整体售出约七成圭峰花园共88套独立别墅，其中六房三厅：770，6套五房三厅：468、470、598、703，38套五房两厅：339、372、556，14套四房两厅：437、458、475、620，30套湖边1.15-1.4万元/湖景8000-9000元/山景6400-7000元/售出35套，以四房两厅、五房两厅为主圭峰豪庭共50套独立别墅、24套双拼，其中独立户型为：五房两厅：382，5套五房三厅：489、495、534、554，41套六房两厅：531，4套双拼户型为：四房两厅：240，24套2006年9000元/联排售罄，独立别墅剩余6套骏凯豪庭一期推出36套

29、独立、10套双拼，其中独立户型为：五房三厅：284-330，8套六房三厅：358-415，26套七房两厅：556，2套双拼户型为：五房两厅：241-263，10套08年6月双拼：4900元/独立：5400-7000元/到目前，联排剩余3套，独立剩余1套一玉圭园玉圭园地处圭峰山东南面，与工程地块北侧相连。整个小区被自然山体分割为A、B两个区域，南面为A区，北面为B区。其中A区160亩，B区310亩。双拼，共28套7800元/不论位置、花园面积大小目前剩余双拼的花园面积为100多一点其他1万元/01、04单元：3450元/起，每层差价50元1.6万元/8800元/望湖：4300元/起；不望湖：40

30、00元/起。每层差价100元在售货源02、03单元：3500元/起，每层差价50元二旭涛雅轩位于会城镇城东，与工程地块南侧相连，总占地20多亩，规划有5栋12-18层的建筑。一期推出南面三栋1、4、5号楼，首层为车库，二层以上为洋房，户型为125、121的三房和180的四房，共96套。小区采用现代时髦的建筑风格和古典园林规划，配套有泳池；但没有商业、幼儿园。在售货源二层起价：3480元/，每层差价50元/18F，一梯两户，楼王户型为180的四房18F，一梯两户，户型为121的三房12F，一梯两户，有两梯组成，户型为115的三房三圭峰花园圭峰花园总占地面积为340亩，有100多套独立别墅。整个小

31、区分为两个区域。西面约100亩，由原开展商所开发的20多套独立别墅曾经售完。东面约200多亩，分三期建立，其中一期推出的洋房已售完，目前在售为二期88套独立别墅，三期规划未出。 湖滨别墅 山景别墅湖景：8000-9000元/湖边单价：1.2-1.4万元/山景：6400-7000元/在 售 别 墅三 期一期洋房表示售罄已售别墅小结：关于供应量圭峰山西南角与老城区的交界处是新会楼盘集中的区域之一，除本工程之外，目前在售的有玉圭园、旭涛雅轩、翠怡苑、圭峰花园、圭峰豪庭等五个楼盘，其中洋房在售的货量约有500套，独立别墅有100多套，双拼18套，无联排别墅。该区域目前的存货量比较大，但是该区域近年来未

32、见有土地成交，从国土资源局了解到未来几年也根本没有土地供应。但政府正在规划“退二进三的城市战略，工程东面的工业区将建成为纸品展览中心、研发中心及物流业用地，能够会有少量住宅用地。楼盘档次区分的比较明显。其中玉圭园的整体笼统、档次最高，主要产品是洋房和别墅。其次是圭峰花园和圭峰豪庭，全部是独立别墅。再其次是旭涛雅轩，最后是翠怡苑，这两者均为洋房工程，由于周边根本无景观资源，所以整体档次偏低。目前该区域洋房的户型主要以120以上的大户型为主，最小也在110以上，110以下的户型估计未来几年都不会出现除我工程以外。关于客户群由于新会、司前、大泽等地的工业兴隆，一些著名企业，如维达、松下等，在此均有消

33、费基地，因此购房需求非常广泛。别墅产品的客户主要是新会、江门两地的私营企业主和企业高管，洋房产品的客户主要是江门本地居民、企业的白领、港澳同胞以及部分中山过来的购房者。关于价钱旭涛雅轩折后均价约在3450-3650元/之间，玉圭园A区折后均价约在3550-3750元/之间，玉圭园B区折后均价约在3650-3850元/之间。本工程洋房的价钱可参考旭涛雅轩和玉圭园的价钱，临近潮兴路、翠怡苑、旭涛雅轩的洋房，其折后均价可去到3400元/；山景、园景洋房折后均价可去到3550元/。独立别墅的最低价位去到了6400元/山景，最高到达1.6万元/湖景，阐明山景别墅在新会并不是稀缺资源。双拼的价钱为7800

34、元/，仅玉圭园有。关于销售情况玉圭园洋房的销售速度到达了33套/月，是区域内去货速度最快的产品，与之相对的，旭涛雅轩销售速度仅为4套/月，这阐明较高档的产品还是遭到当地客户的喜欢。第五部份 新会工程投资分析一、本工程根本概略本工程位于会城镇城东茶山、虎山，工程东侧是潮兴路、北侧是玉圭园A区、南侧是旭涛雅苑和翠怡苑、西侧是自然山体。地块比较平整，内部无自然湖泊，西北角有一山体，高度约20多米。山林翠怡苑玉圭园A区潮兴路规划路旭涛雅轩烂尾别墅德兴小学侨港育才学校老居民区工 业 区工 业 区山林用地概略用地位置：会城城东茶山、虎山土名。征用地面积实红线：A=150656平方米225.98亩；工程建立

35、的社会责任范围虚红线：A=1496平方米。用地功能用地性质：二类居住用地R2。主体建筑物性质：住宅楼。附属建筑物性质：商业效力设备。规划技术经济目的建筑密度D：20%D30%以征用地面积计。容积率V：1.7V2.2以征用地面积计。建筑总面积S：S331443平方米。建筑层数F：3层F6层。建筑限高H：H52米。竖向界限：以52米为上界限，以-6米为下界限，高差为58米。绿地率G：30%G35%以征用地面积计；人均公共绿地面积不少于1.0平方米。建筑间距d：a、多层纵墙间距大于或等于1.0H。b、其他间距应符合有关规范要求另有规定的建筑物除外。住房构造比例：套型建筑面积90平方米以下住房含经济适

36、用住房面积所占比重，必需到达开发建立总面积的70%以上。公共效力设备配套社区办公用房：按首层150平方米/1000户规范，无偿提供并移交社区运用。详细要求按新会区新委200715号执行。临城市道路边设置在社区办公用房，并安排适当规模的室外活动场地作社区小公园、小广场。文教设备：设托幼1处六班用地面积不少于3500平方米。商业配套效力设备：允许临北侧规划道路布置商业效力设备；其他住宅的首层不得设置商业设备。结合区内的公共开放空间安排全民健身运动设备。以上设备配套工程的建立应与主体建立同步进展，同步开工验收。二、区位交通松下圭峰山工程地块维达纸业北部精工日新不锈钢玉圭园翠怡苑旭涛雅轩德兴小学德兴菜

37、场圭峰花园圭峰豪庭华侨中学现有工业区三、周边配套工程周边的生活气氛成熟，配套比较完善，包括有小天鹅幼儿园、德兴小学、华侨中学、侨港育才学校、德兴菜市场。工程南面约800米得潮兴路与东候路交界处，有6路、15路公交车站。往南约1500米的东门路、东关路分别有一个公交车站。从工程往江门市区和新会市区交通非常方便。 德兴小学 小天鹅幼儿园四、优优势分析优势地块位于老城区边缘，周边生活配套完善；间隔 市区约非常钟车程；地块整体比较平整，有利于节约本钱；西面为自然山体，景观良好；优势位于老城区，南面为老生活小区，东面为工业区，南面和东面的环境比较差，影响工程的笼统，工程周边环境劣于玉圭园；地块有高度和楼

38、层的限制，会拉低小区的绿化率；90平方以下户型占70%以上，影响了工程的档次和目的客户群；时机地块西北角为山体，可加以利用，规划为畔山别墅；东面为工业区，有维达纸业、北部精工等大企业，间隔 司前、大泽等工业镇约30分钟车程，加上本地客户，客源根底比较雄厚；要挟该区域在售工程较多，有玉圭园、旭涛雅轩、翠怡苑、圭峰花园、圭峰豪庭五个楼盘，其中洋房有五百多套，独立别墅有一百多套，竞争比较猛烈五、工程定位由于该区域在售工程较多，且全部都为大户型120-180，独立别墅有一百多套，双拼18套。为了占领市场的空白点，结合地块的规划目的要求，建议本工程以中小户型洋房为主要产品，中档次定位，不建议建别墅产品销

39、售有很大压力。目的客户群以新会当地的企业员工、个体户、公务员的初次置业者为主。户型比例建议户型面积比例洋房两房80-9070%三房120-13020%四房140-15010%价钱建议思索到工程在方向上存在景观差别性，建议临近翠怡苑、旭涛雅轩及潮兴路的洋房均价在3500元/，山景及园景洋房均价在3650元/，双拼别墅6500元/。如工程在2021年推出，建议以高性价比的方式出卖，洋房均价定为3500元/。六、工程规划设计建议根据工程的规划技术经济目的，建议本工程规划设计如下：1、建筑密度D：20%D30%以征用地面积计。2、容积率V：2.2以征用地面积计。3、建筑总面积S：331443平方米。4

40、、建筑层数F：洋房16层由于有层高限制,洋房16层,结合当地市场情况,小户型设计一梯三户或一梯四户较为适宜，大户型可设计一梯二户。第六部份 工程经济可行性研讨一、工程经济数据测算新会会城东工程主要经济技术目的工程单位数量净用地面积平方米150,656容积率2.20总建筑面积平方米331,443幼儿园配套面积平方米3,500 居住户数户约3000社区人口人约9000住宅平方米326443商业平方米5,000渣滓站平方米100 公厕平方米60托儿所平方米3500车位半地下层、不计容积率平方米77175约2205个二、静态预测销售收入项 目销售面积(平方米)价钱(元/平方米)总金额万元住宅32644

41、33,500114255商业5,0006,0003,000车位771752205个80000元/个17640合计销售收入134895三、评价该宗土地2021年6月的出卖价钱(1)选择估价方法。该宗土地为待建筑土地，适宜于采用假设开发法估价。假设开发法,又称剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房地产的预期开发价钱或价值，扣除估计的正常投入费用，正常税金及合理利润等，以此估算待估房地产的客观合理价钱或价值的方法。假设开发法在房地产评价实务中运用得较为普遍，在评价待开发土地价值时运用得最为广泛。(2)选择最正确开发利用方式。经过调查研讨得知最正确开发利用方式为：容积率2.2，覆盖率30%，总

42、建筑面积408618 m2计入容积率331443 m2 、其中商业5000 m2 、车库不计入容积率77175 m2(3)估计开发建立期。估计共需3年时间完成全部建筑，即2021年8月完成。(4)预测开发完成后的楼价。建筑完成后即可全部售出，估计住宅出卖当时的平均售出价为3500元/m2，商业出卖的平均售价为6000元/m2，80000元/个。 加权平均售价3300元/m2。(5)估算开发本钱及投资利润。土地费用：土地运用权出让金：设该宗地地价款为人民币X万元。土地开发费：包括高压线处置费、土地平整、城市建立配套、购地税费等为人民币2000万元。前期工程费：包括规划勘测设计费、可行性研讨、报建

43、费等，按建筑面积100元/平方米计，工程前期费用共3314万元。房屋开发费：房屋开发费：包括建安工程费，附属工程费和室外工程费，洋房按1500元/平方米，半地下层车位按800元/平方米77175平方米，合计55890万元，财务计算中视同建立期内均匀投入，详细见下表单位面积造价按照目前市场行情推算得到。配套设备费：包括供水、电、气、道路、景观、消防等，按建筑面积120元/平方米，合计约为3977万元。管理费用：包括开发工程的各项间接费用及公司管理部门管理的各种费用。按土地费用、土地开发费、前期工程费和房屋开发费四者之和的6%估算，全部计入开发本钱，那么为X+2000+3314+558906%万元

44、。销售费用：是指销售产品过程中发生的各项推行费用及销售代理费等，取销售收入的2%计，为2698万元。财务费用：是指公司为筹集资金而发生的各项费用，主要为借贷利息，按贷款30000万元，年息5.4%，贷款2年计，本工程财务费用为：3240万元。不可预见费用：按土地费用，土地开发费、前期工程费、房屋开发费、配套设备费五者之和的5%估算：约X+2000+3314+55890+39775%万元。营业税及其附加税税率按5.65%计算：134895 5.65%=7622万元投资利润： 投资利润=(地价+开发本钱+管理费用)利润率20%6计算地价(采用静态方式进展地价试算)因：投资利润土地的预期开发价值-地

45、价-建造房屋的开发本钱-土地开发费-管理费用-投资利息-销售总费那么：地价土地的预期开发价值-建造房屋的开发总本钱-管理费用-投资利息-销售总费-投资利润X =134895-2000-3314-55890-3977-X+2000+3314+558906%- 2698-3240-X+2000+3314+55890+39775%-7622-X+2000+3314+55890+397720%地价=27624万元总价地价=122万元/亩单价地价=676元/m2楼面地价四、 财务分析1、工程总投资本钱：108713万元工程开发总投资计算表序号工程称号投资金额万元1土地费用276242土地开发费20003

46、前期工程费33144房屋开发费558905配套设备费39776管理费用53307销售费用26988财务费用32409不可预见费用4640合计1087132、工程总投资本钱单价：108713万元331443+77175100%=2660元/平方米含车位3、销售收入：3264433500+50006000+220580000=134895万元4、运营税费及附加：5.65134895=7622万元5、利润总额：134895-108713-7622=18560万元所得税预征：4.9518560=919万元税后净利润：18560-919=17641万元税后本钱利润率：17641108713100%=16%6、小结：采用静态方式进展地价试算，评价该宗土地2021年6月的出卖价钱为27624万元(122万元/亩，底价为69万/亩)为参考：该工程初次投入资金约40000万元左右可进展工程操作，其中购地资金28000万元，开发资金约12000万元，进展工程滚动开发，工程开发完成后的税后利润为17641万元。税后资本金的利润率=17641万元40000万元100%=44%从资本金利润率可以看出，工程具投资价值，建议进展投资。五、 风险分析敏感性分析根据本工程特点，影响本工程效益不确定性的要素主要是洋