项目财务分析报告

1、. 白马山工程财务分析报告：.；第 PAGE 28页白马山工程财务分析报告 深圳市皇庭酒店管理 2021年11月7日目录第一章 酒店各部分运营情况预测与分析 -第2页-1.1财务目的取定原那么及阐明1.2酒店客房部分未来十年收入情况预测1.3酒店餐饮部分未来十年收入情况预测1.4酒店会议部分未来十年收入情况预测1.5酒店其他部分未来十年收入情况预测第二章 酒店开业后综合运营情况预测与分析 -第12页-2.1各部门营业本钱支出占各部门收入比例2.2各部门营业本钱支出预测2.3对本酒店总建造投资额的估测2.4酒店未来十年运营本钱预测2.5酒店未来十年运营成果预测第三章 酒店盈亏平衡点预测与分析 -

2、第18页-3.1假设阐明3.2盈亏平衡点的分析3.3对于盈亏平衡管理的认识第四章 酒店运营期现金流量预测及投资报答分析 -第21页-4.1假设前提4.2 在50%银行贷款的情况下的投资报答分析4.3自有全投资的情况下的投资报答分析第一章 酒店各部分运营情况预测与分析1.1 财务目的取定原那么及阐明 * 本章数据预测如客房数，出租率，平均房价，餐位数，上座率等根据对周边三家以上同类型酒店进展实地调查与对比后加权平均得来，详细取定准那么会在每张表格的前面做出详细论述。* 根据国际饭店会计制度，本财务预测分析中部门支出按部门收入比例计算，未分配运营开支按占总运营收入比例计算，并综合以下情况： 本酒店

3、竞争市场情况的实践调查结果。：中国星级酒店部门收入、支出比例规范。* 根据本工程周边竞争市场情况，结合对工程所在地整体酒店业运营情况及市场开展前景的预测，采取稳健原那么取定各项目的。* 按照酒店业惯例，本报告的预测期限为10年。 酒店客房部分未来十年收入情况预测 根底数听阐明：房间数建议不超越250间，第一年ADR平均房价1000，随着酒店的运营以10%增长到1300左右稳定下来，OCC.%入住率第一年50%，之后随着酒店的运营以15%增长至85%左右，思索到重装修的影响，会有所下降，之后再上升。客房部分营业变动本钱率取为8%。参考酒店ADR平均房价客房数入住率惠州洲际度假酒店13002204

4、0%惠州金海湾喜来登度假酒店140029365%康帝国际酒店100046890%惠州皇冠假日酒店900375 无汤泉春天高尔夫酒店450目前开放37650%罗浮山宝田国际度假会议酒店50031255%本酒店的平均房价的预测充分思索到本工程的实践情况和当地的市场情况，可以看到本酒店的平均房价低于洲际，喜来登等国际品牌，但要明显高于嘉宝田，汤泉等当地地产商所开发的酒店。我们的定位就是质量要明显高于当地品牌，但是价钱相对于国际品牌有一定的优势。为了预测本酒店在运营期间的平均房价，我们假设本酒店将在运营三年后进入稳定运营年份。这是由于，酒店通常需求在开业头几年提供折扣以吸引客源。因此，为了计算本酒店在

5、开业年份的平均房价，我们以稳定年份的平均房价为根底，在开业头一、两年运用了一定的房价折扣。此外，应留意，我们所预测的平均房价当中已包括15%的效力费收入，或是相当于会议团队报价中的净价。如下表所示年份ADR平均房价RevPAR每房平均收益第一年1000 500第二年1100 660第三年1200 840第四年1300 1040第五年1400 1190酒店未来十年客房收入预测表第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年房间数间250250250250250250250250250250ADR1000110012001300140014001300120012001200总天数

6、天365365365365365365365365336565365OCC.%50%60%70%80%85%50%80%85%85%85%客房收入万元4,563 6,023 7,665 9,490 10,859 6,388 9,490 9,308 9,308 9,308 毛利率%92%92%92%92%92%92%92%92%92%92%客房毛利润万元4,198 5,541 7,052 8,731 9,990 5,877 8,731 8,563 8,563 8,563 1.3 餐饮收入预测根底数听阐明：餐饮部分共分四个区域，为迎合当地市场建议开设日本餐厅。各功能区域第一年根本数据假设如下表所示

7、，参考同级别酒店运营情况而设定。受物价指数等影响，人均消费变动以8%计算。重装修对于上座率和人均消费的影响也曾经思索在内。餐饮区域各个部分的规模假设参考当地同类别酒店的设置以及对市场需求的合理预测，各个餐饮区域的营业变动本钱率的测算取值如下表所示。餐饮收入包括一切餐饮场所、大堂吧、送餐效力和宴会运营的收入。参考酒店餐位数人均消费上座率惠州洲际度假酒店30050040%惠州金海湾喜来登度假酒店24040050%康帝国际酒店90048070%汤泉春天高尔夫酒店50028050%罗浮山宝田国际度假会议酒店20010050%类别数值单位全日餐厅 200餐位 早餐人均消费100元 早餐上座率50% 午餐

8、人均消费150元 午餐上座率30% 晚餐人均消费200元 晚餐上座率50% 营业变动本钱率45%日本餐厅60餐位每人消费300元 上座率45% 营业变动本钱率40%大堂吧60餐位 午餐人均消费80元 上座率30% 晚餐人均消费100元 上座率40% 营业变动本钱率25%西餐250餐位 午餐每人消费200元 上座率50% 晚餐每人消费300元 上座率50% 营业变动本钱率45%酒店未来十年餐饮收入预测表第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年全日餐厅包容约200人早餐人均消费100108117126145157170184199217总人数125 150 175 200 2

9、13 125 200 213 213 213 总天数365365365365365365365365365365上座率50%63%65%65%30%65%65%65%65%65%总收入228 373 486 598 337 466 807 928 1,003 1,094 午餐人均消费150 162 175 189 217 250 270 292 315 340 总人数200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 总天数365365365365365365365365365365上座率30%43%45%45%20%45%45%45%45%45%总收入329 50

10、9 575 621 317 821 887 959 1,035 1,117 晚餐人均消费200216233252290313338365394426总人数200 200200200200200200200200200总天数365365365365365365365365365365上座率50%58%60%60%30%60%60%60%60%60%总收入730 915 1021 1104 635 1 1480 1599 1726 1866 收入小计1,287 1,796 2,081 2,322 1,289 2,658 3,174 3,486 3,764 4,077 毛利率55%55%55%55%

11、55%55%55%55%55%55%毛利润708 988 1,145 1,277 709 1,462 1,746 1,917 2,070 2,242 第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年日式餐厅60位每人消费300324350378408441476514555599总人数60606060606060606060总天数365365365365365365365365365365上座率45%45%50%50%50%50%50%50%50%50%总收入296 319 383 414 447 483 521 563 608 656 毛利率60%60%60%60%60%60%

12、60%60%60%60%毛利润177 192 230 248 268 290 313 338 365 394 第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年大堂吧包容约60人午餐人均消费80 86 93 100 108 117 126 147 159 总人数60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 总天数365365365365365365365365365365上座率30%33%35%35%35%35%35%35%35%35%总收入53 62 71 77 83 90 97 104 113 122 晚餐人均消费1001071141221311401501611

13、72184总人数60606060606060606060总天数365365365365365365365365365365上座率40%43%45%45%45%45%45%45%45%45%总收入88 101 112 120 129 148 159 170 181 收入小计140 163 184 197 212 228 244 263 282 303 毛利率75%75%75%75%75%75%75%75%75%75%毛利润105 122 148 159 171 183 197 212 227 第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年西餐共250餐位午餐每人消费200 216

14、 233 252 272 313 338 365 394 426 餐位数250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 总天数365365365365365365365365365365上座率50%55%60%60%60%25%60%60%60%60%总收入913 1,084 1,276 1,380 1,489 714 1,851 1,998 2,157 2,332 晚餐人均消费300324350378408469507548592639餐位数250250250250250250250250250250总天数365365365365365365365365365

15、365上座率50%55%65%65%65%25%65%65%65%65%总收入9 1626 2076 2242 2420 1070 3007 3250 3511 3790 收入小计2,281 2,710 3,352 3,622 3,909 1,784 4,858 5,249 5,668 6,122 毛利率55%55%55%55%55%55%55%55%55%55%毛利润1,483 1,762 2,179 2,354 2,541 1,160 3,157 3,412 3,684 3,980 餐饮总收入4,004 4,988 6,000 6,555 5,857 5,152 8,797 9,560 1

16、0,322 11,158 餐饮总毛利润2,473 3,063 3,691 4,027 3,677 3,082 5,399 5,864 6,331 6,843 1.4会议收入预测根底数听阐明：会议区域建议共有6个会议室，共可包容1200人左右。受物价指数等影响，人均消费和会议室收费变动以8%计算。重装修对于会议室运用率的影响曾经思索在内。会议部分营业变动本钱率以15%和20%计算。多功能厅实践收费暂定为15000半天，这是由于市场上的会议报价多数在实践运营中会有一定降幅。参考酒店会议室可包容人数多功能厅报价半天占用率惠州洲际度假酒店9002500015%惠州金海湾喜来登度假酒店850250002

17、5%康帝国际酒惠州皇冠假日酒店150045000 无罗浮山宝田国际度假会议酒店2501000015%酒店未来十年会议室收入预测表第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年多功能厅600人作为会议运用间数1111111111总天数365365365365365365365365365365会议收费15,000 16,200 17,496 18,896 20,408 22,041 23,804 25,708 27,765 29,986 会议运用率15%20%22%22%5%22%22%22%22%22%收入82 118 140 152 37 177 1

18、91 206 223 241 毛利率80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%毛利润66 95 112 121 30 142 153 165 178 193 作为宴会运用人数600600600600600600600600600600总天数365365365365365365365365365365晚餐收费250268287307328351376402430460晚餐运用率13%15%18%18%6%18%18%18%18%18%收入949 1,174 1,508 1,614 575 1,845 1,976 2,113 2,260 2,418 毛利率50%50%50%50%

19、50%50%50%50%50%50%毛利润475 587 754 807 287 922 988 1,056 1,130 1,209 小会议室间数5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 总天数365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 会议收费18001,926 2,061 2,205 2,359 2,524 2,701 2,890 3,092 3,308 会议运用率50%53%55%55%55%20%55%55%55%55%收入164 186 207 221 237 92 271 290 310 332 毛利率85%85%85%85%85%85%85%85

20、%85%85%毛利润140 158 176 188 201 78 230 247 264 282 会议总收入1,195 1,478 1,856 1,987 849 2,114 2,439 2,609 2,793 2,991 会议总毛利润680 840 1,042 1,116 518 1,142 1,371 1,468 1,572 1,684 1.5其他收入预测根底数听阐明：KTV包房数和SPA包房数参考当地同类酒店设置，分别建议设置20个包房和10个包房，最低消费受物价指数等影响会有所变动。温泉设置6个小池和一个大池，规划和消费参考北部的龙门温泉大观园。农家乐包括梅园和茶园。各个营业区域的营业

21、变动本钱率如下表所示。对于本工程酒店的康体文娱消费及出租率程度的预测主要根据酒店康体文娱功能定位以及同类度假会议酒店客人对于康体、文娱工程的消费习惯和运用频率。同时，我们也参考自创惠州市高星级酒店和当地社会文娱运营情况预测相应的平均消费。对于农家乐，参考如青青世界等典型农家乐工程的收入情况。根底数据：效力工程容量平均消费上座率SPA 200人 13020%KTV包房20间68820%农家乐400人20020%酒店未来十年其他收入预测表第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年KTV包房数量20202020202020202020平均最低消费68868868878878878

22、8828828828828出租率20%25%25%25%25%30%30%30%30%30%收入100 126 126 144 144 173 181 181 181 181 毛利率75%75%75%75%75%75%75%75%75%75%毛利润75 94 94 108 108 129 温泉SPA可包容人数200200200200200200200200200200上座率20%20%20%20%25%25%30%30%30%30%平均最低消费130 130 130 150 150 150 180 180 180 180 收入190 190 190 219 274 274 394 394 39

23、4 394 毛利率90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%毛利润171 171 171 197 246 246 355 355 355 355 农家乐可包容人数400400400400400400400400400400上座率20%20%20%25%25%25%30%30%30%30%门票200 200 200 280 280 280 320 320 320 320 收入584 584 584 1022 1022 1022 1402 1402 1402 1402 毛利率65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%毛利润380 380 380 664 664

24、664 911 911 911 911 总收入874 899 899 5 1440 1468 1977 1977 1977 1977 毛利润626 645 645 969 1019 1040 1402 1402 1402 1402 第二章 酒店开业后综合运营情况预测与分析2.1 各部门营业本钱支出占各部门收入比例如下假定酒店运营稳定 部门测算取值客房20%餐饮65%会议25%康体文娱25% 2.2 各部门营业本钱支出工程包括： *客房开支：包括员工工资及相关开支，即固定部分与变动部分。客房人工费用包括客房部员工、前台和普通效力人员的工资本钱和相关福利支出。，客房部其他费用包括客人和纸张供应、佣

25、金、洗衣、布草、干洗及其他维护客房和公共区域所需的本钱等。 *餐饮开支：包括餐饮直接本钱、员工工资及相关开支，即固定部分与变动部分。 餐饮部分的营业变动本钱包括食品本钱和饮品本钱等，参考周边同类酒店的情况并结合本酒店的定位。餐饮部相关开支包括瓷器、玻璃器皿、银器、布草、存货、制服、印刷、文具等各项支出及其他开支。 *会议开支：包括员工工资及相关开支，即固定部分与变动部分。 *康体文娱：包括员工工资及相关开支，即固定部分与变动部分。 2.3 对本酒店总建造投资额的估测是基于威灵谢公司Davis Langdon & Seah International -DLS公布的酒店行业规范造价统计信息。该手

26、册提供了在广东部分城市开发4 星和5 星级酒店的造价预测包括装修、设备本钱、家具、固定安装、兴办费等。 2.4运营本钱预测根底数听阐明：工资第一年取值为营业收入的20%，之后以一定比例适当增长。能源耗费第一年取值8%，之后随着酒店年限增长而有所增长至12%。行政费用取值3%，营销推行取值2%，维护保养取值2%，财物保险为总投资的0.2%，房产税为总投资七成的1.2%，营业税费为营业收入的5.55%。各部分的详细阐明如下：折旧及摊销：本报告的固定资产折旧按照直线法计提，主体折旧年限为20年，装修折旧年限为5年，机电折旧为10年，充分思索到不同资产部分的不同属性。税金：营业税金及附加按照营业收入的

27、5.55%核算，所得税按25%核算。维护及保养费用：包括维建筑筑物、机电设备及安装、地板铺设、家具、园艺设备、机械品等费用和排污费用等。营销推行：包括广告、市场推行活动、公共关系及相关交通、应付费用、销售佣金等。行政费用：包括行政部门员工工资及相关开支、管理和财务费用等如现金超额或缺额、追收费、行政办事处开支、法律开支、行业会费、差旅费用、会计师及顾问费等。能源耗费：包括电力、燃料、蒸汽、用水等费用。 酒店未来十年运营本钱预测表科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年营业收入总额10,636 13,388 16,420 19,416 19,004 15,122 22,

28、703 23,454 24,400 25,434 营业收入毛利润7,976 10,088 12,430 14,844 15,204 11,141 16,903 17,296 17,868 18,491 营业本钱2,660 3,300 3,990 4,573 3,800 3,981 5,800 6,158 6,532 6,942 其他大项运营开支4,833 5,505 6,240 6,973 7,085 6,802 8,742 9,004 9,313 9,645 工资福利2,127 2,234 2,345 2,462 2,659 2,872 3,102 3,195 3,291 3,390 递增率

29、5%5%5%8%8%8%3%3%3%能源耗费851 1,071 1,314 1,553 1,520 1,512 2,270 2,345 2,440 2,543 行政费用319 402 493 582 570 454 681 704 732 763 营销推行213 268 328 388 380 302 454 469 488 509 维护保养213 268 328 388 380 302 454 469 488 509 财物保险100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 房产税420 420 420 420 420 420 420 420 420 420 营

30、业税费590 743 911 1,078 1,055 839 1,260 1,302 1,354 1,412 运营本钱(万元)7,493 8,805 10,230 11,545 10,885 10,784 14,541 15,162 15,846 16,587 酒店运营利润(万元)3,143 4,583 6,190 7,871 8,119 4,338 8,162 8,293 8,555 8,846 2.5运营成果预测根底数听阐明：基于DLS公司2021 年第4 季度公布的造价信息包括工程装修费用、各种不测支出、以及固定安装、设备设备本钱,在广州和深圳开发高档酒店的规范造价为每平方米1785美圆

31、，根据本工程定位参考周边同类工程，每平方米投资取值为1685美圆，结合本酒店目前建筑面积，本酒店总体投资约为56000万元，其中主体28000万元，装修15000万元，机电7000万元。兴办费1000万元，二次装修5000万元。各项数据都要高出钦州工程，这也和本工程的定位是吻合的。为了更好地测算工程造价及费用，普通来说，初步设计图纸确定后，还要对拟建酒店的开发本钱进展准确计算。本报告的运营成果预测基于两种假设：即采用50%银行贷款和全部自有投资情况下。酒店未来10年运营估算汇总表(50%贷款条件下)单位：万元科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年运营收入10636

32、13388 16420 19416 19004 15122 22703 23454 24400 25434 客房收入4563 6023 7665 9490 10859 6388 9490 9308 9308 9308 餐饮收入4004 4988 6000 6555 5857 5152 8797 9560 10322 11158 会议收入1195 1478 1856 1987 849 2114 2439 2609 2793 2991 其他收入874 899 899 5 1440 1468 1977 1977 1977 1977 运营本钱7493 8805 10230 11545 10885 10

33、784 14541 15162 15846 16587 酒店运营利润3143 4583 6190 7871 8119 4338 8162 8293 8555 8846 非运营性开支7050 6875 6700 6525 6350 3975 3800 3625 3450 3275 兴办费分摊5年200 200 200 200 200 资产折旧5100 5100 5100 5100 5100 2100 2100 2100 2100 2100 主体折旧20年1400 1400 1400 1400 1400 1400 1400 1400 1400 1400 机电折旧10年700 700 700 700

34、 700 700 700 700 700 700 装修折旧5年3000 3000 3000 3000 3000 二次装修摊销(5年1000 1000 1000 1000 1000 贷款利息1750 1575 1400 1225 1050 875 700 525 350 175 税前利润(3907)(2292)(510)1346 1769 363 4362 4668 5105 5571 补前期亏损(510)1346 1769 所得税按25%计算0 0 0 0 0 91 1090 1167 1276 3 税后利润(3907)(2292)(510)1346 1769 273 3271 3501 38

35、28 4178 酒店未来10年运营估算汇总表自有投资情况下单位：万元科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年运营收入10,636 13,388 16,420 19,416 19,004 15,122 22,703 23,454 24,400 25,434 客房收入4,563 6,023 7,665 9,490 10,859 6,388 9,490 9,308 9,308 9,308 餐饮收入4,004 4,988 6,000 6,555 5,857 5,152 8,797 9,560 10,322 11,158 会议收入1,195 1,478 1,856 1,987

36、849 2,114 2,439 2,609 2,793 2,991 其他收入874 899 899 1,385 1,440 1,468 1,977 1,977 1,977 1,977 运营本钱7,493 8,805 10,230 11,545 10,885 10,784 14,541 15,162 15,846 16,587 酒店运营利润3,143 4,583 6,190 7,871 8,119 4,338 8,162 8,293 8,555 8,846 GOP率30%34%38%41%43%29%36%35%35%35%非运营性开支5300 5300 5300 5300 5300 3100

37、3100 3100 3100 3100 兴办费分摊5年200 200 200 200 200 资产折旧5100 5100 5100 5100 5100 2100 2100 2100 2100 2100 主体折旧20年1400 1400 1400 1400 1400 1400 1400 1400 1400 1400 机电折旧10年700 700 700 700 700 700 700 700 700 700 装修折旧5年3000 3000 3000 3000 3000 二次装修摊销(5年1000 1000 1000 1000 1000 税前利润(2157)(717)890 2571 2819 1

38、238 5062 5193 5455 5746 补前期亏损(717)890 1983 所得税按25%计算0 0 0 147 705 310 1265 1298 4 1437 税后利润(2157)(717)890 2424 2114 929 3796 3894 4091 4310 酒店终值：假定第十年末将酒店出卖时的价值，以第十年的税前利润为年金，以7%为折现率进展年金现值计算，即为酒店在第十年末应该具有的实践价值。 Key point:酒店投资是一项典型的长期投资，虽然投资报答率适中，但是具有可观的现金流量。经过不断的运营和打造，在第十年末，本工程估计将成为一项具有可观的运营规模和现金流量的优

39、质资产，但是对于酒店在第十年末的时间点上的价值判别还是要遵照资金时间价值的原那么以及稳健原那么。第三章 酒店盈亏平衡点预测与分析3.1 假设阐明可变动本钱：指随运营收入变动而变化的本钱及费用，如客人租用客房时在房间内耗费的设备和效力的本钱；餐饮消费时的饮食本钱、及餐厅的耗费品和效力本钱等。相对固定本钱：指一座酒店的费用支出部分，并且不会随着客房住宿率或其他运营工程的运营情况的变化而变化，此类固定本钱通常包括全职员工的工资费用等。3.2 盈亏平衡点的分析预测酒店的盈亏平衡点即是利用上述概念，由于不论收入如何变动，一个酒店的固定本钱是相对固定不变的，所以，经过前面章节预测出了酒店的运营收入后，就可

40、以大致推算出固定本钱，根据酒店业的运营特点和规律，就可以推算出总本钱，由于总本钱不外乎是变动本钱，固定本钱和营业税金的组合，由此推算出收入变动情况下的盈亏平衡点。酒店未来10年盈亏平衡汇总表单位：万元科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年固定本钱9,330 9,794 10,300 10,807 10,950 8,761 10,127 10,333 10,571 10,825 盈亏平衡点12,440 13,059 13,733 14,409 14,600 11,681 13,503 13,778 14,095 14,433 盈亏平衡率117%98%88%74%77%

41、77%59%59%58%57%根据酒店业的运营规律，本工程酒店客房出租率程度估计在前期相对比较低，而受摊销折旧的影响，固定本钱相对较高，因此酒店盈亏平衡率在前三年的开展期都超越85%。未来随着经济的开展以及当地酒店市场需求的继续添加，以及随着本工程酒店影响力的日益扩展，本工程酒店出租率程度会相应提高。同时固定本钱中酒店兴办费用已于5年摊销终了，因此固定本钱于第6年出现相对大幅下降，酒店盈亏平衡率随之下降。3.3 对于盈亏平衡的认识对于新开业酒店来讲，如何在开业前三年内将平均房价和入住率做上去并稳定下来是酒店能否坚持稳定增长的关键，本工程中平均房价和入住率对于酒店利润变动的影响如下所示。这是由酒

42、店的运营特点所决议的。可以说，平均房价和入住率就在很大程度上代表了酒店的盈利程度，由于酒店的主要收入于客房，餐饮等其他收入的程度很大程度上也依赖于入住率的高低。平均房价尤其对于地产集团投资的酒店尤为重要，由于平均房价某种程度上反映了地块的升值潜力，不可以随意的降低房价以追求入住率的提高。适当的在平均房价和入住率之间寻觅到一个适宜的平衡点也是盈亏平衡管理的一个关键点。当然，最理想的就是随着酒店的运营进入良性和整个地块的升值，平均房价和入住率同时向上增长，同时带动利润的增长。这也是地产工程配套高级酒店的最正确方式，酒店的良性运营所带来的大规模客流和社会影响力对于提升整个地块内涵和价值的意义是相当大

43、的。ADR变动10%OCC变动率10%利润率变动5.6%3.8%第四章 酒店运营期现金流量预测及投资报答分析4.1 假设前提 本章节提供两种资金筹集方式下的现金流量及投资报答分析。即假设采用50%贷款或全部自主投资。 折现率为7%，且假设酒店处于继续的运营形状下。4.2 50%银行贷款的情况下 在这种情况下，初期的现金流压力有所缓解，但是酒店开业后各期要承当还本付息的现金流压力。 随着年限的增长和还本付息的进展，这种现金流压力有所减少。 酒店开业后各期需付出利息，这种现金流的付出是对开业前减少现金流付出的一种代价。这种代价的大小取决于贷款利率的变动。所以，在此种资金筹集方式下，财务风险主要于贷款利率的变动风险以及按期还本付息的压力。酒店未来10年现金流量预测50%贷款条件下序号科目建立期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年一投资活动产生的现金流建立期投入-25000 -25000 兴办费-1000 二次装修投入-5000 二运营过程产生的现金流税后利润-3907 -2292 -510 1346 1769 273 3271 3501 3828 4178 加：折旧及摊销5300 5300 5300 5300 5300 3100 3100 3100 3100 3100 加：资产