建宁购物公园招商报告2117451615

1、.湘银建宁购物公园营销谋划报告之招商篇 PAGE ：.；PAGE 17湘银建宁购物公园营销谋划报告之招商篇目 录 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc69894078 第一部分：株洲零售商业现状 PAGEREF _Toc69894078 h 5 HYPERLINK l _Toc69894079 一、芦淞区商业开展情况： PAGEREF _Toc69894079 h 5 HYPERLINK l _Toc69894080 二、石峰区商业开展情况： PAGEREF _Toc69894080 h 6 HYPERLINK l _Toc69894081 三、荷塘区商业开展情况： P

2、AGEREF _Toc69894081 h 8 HYPERLINK l _Toc69894082 四、天元区商业开展情况： PAGEREF _Toc69894082 h 9 HYPERLINK l _Toc69894083 第二部分：工程各部分运营定位 PAGEREF _Toc69894083 h 11 HYPERLINK l _Toc69894084 一、运营定位的根据： PAGEREF _Toc69894084 h 11 HYPERLINK l _Toc69894085 二、工程建筑各部分概略： PAGEREF _Toc69894085 h 12 HYPERLINK l _Toc69894

3、086 三、工程详细的运营定位： PAGEREF _Toc69894086 h 13 HYPERLINK l _Toc69894087 1、超市、主题商城 PAGEREF _Toc69894087 h 13 HYPERLINK l _Toc69894088 2、商铺一、商铺二 PAGEREF _Toc69894088 h 15 HYPERLINK l _Toc69894089 3、空中街市 PAGEREF _Toc69894089 h 15 HYPERLINK l _Toc69894090 4、湘银大厦 PAGEREF _Toc69894090 h 16 HYPERLINK l _Toc698

4、94091 5、一号楼、二号楼、三号楼、四号楼、五号楼 PAGEREF _Toc69894091 h 16 HYPERLINK l _Toc69894092 6、商铺三 PAGEREF _Toc69894092 h 17 HYPERLINK l _Toc69894093 第三部分：工程各部分招商平面分割 PAGEREF _Toc69894093 h 19 HYPERLINK l _Toc69894094 一、商城销售平面图分割 PAGEREF _Toc69894094 h 19 HYPERLINK l _Toc69894095 二、商场铺位平面分割与销售的相关联络 PAGEREF _Toc69

5、894095 h 20 HYPERLINK l _Toc69894096 三、工程各建筑详细平面分割 PAGEREF _Toc69894096 h 20 HYPERLINK l _Toc69894097 1、影视广场平面分割 PAGEREF _Toc69894097 h 20 HYPERLINK l _Toc69894098 2、空中街市平面分割： PAGEREF _Toc69894098 h 21 HYPERLINK l _Toc69894099 3、商铺一、商铺二平面分割： PAGEREF _Toc69894099 h 22 HYPERLINK l _Toc69894100 4、湘银大厦平

6、面分割 PAGEREF _Toc69894100 h 23 HYPERLINK l _Toc69894101 5、商铺三平面分割： PAGEREF _Toc69894101 h 24 HYPERLINK l _Toc69894102 6、解放街1-5号楼平面分割： PAGEREF _Toc69894102 h 25 HYPERLINK l _Toc69894103 1、一号楼平面分割： PAGEREF _Toc69894103 h 25 HYPERLINK l _Toc69894104 2、二号楼平面分割： PAGEREF _Toc69894104 h 25 HYPERLINK l _Toc6

7、9894105 3、三号楼平面分割： PAGEREF _Toc69894105 h 26 HYPERLINK l _Toc69894106 4、四号楼平面分割： PAGEREF _Toc69894106 h 26 HYPERLINK l _Toc69894107 5、五号楼平面分割： PAGEREF _Toc69894107 h 26 HYPERLINK l _Toc69894108 第四部分：工程招商目的客户群体定位 PAGEREF _Toc69894108 h 27 HYPERLINK l _Toc69894109 1、各类业态的品牌大商家 PAGEREF _Toc69894109 h 2

8、7 HYPERLINK l _Toc69894110 2、各类业态的本区域消费厂家、代理商、经销商及个体运营者 PAGEREF _Toc69894110 h 27 HYPERLINK l _Toc69894111 3、意向从事零售业的个人 PAGEREF _Toc69894111 h 27 HYPERLINK l _Toc69894112 第五部分：工程生意源分析 PAGEREF _Toc69894112 h 30 HYPERLINK l _Toc69894113 一、株洲市整体消费力及消费类别分析： PAGEREF _Toc69894113 h 30 HYPERLINK l _Toc6989

9、4114 二、株洲市消费区域特性分析： PAGEREF _Toc69894114 h 31 HYPERLINK l _Toc69894115 1、日常中低档产品、生活日用品： PAGEREF _Toc69894115 h 32 HYPERLINK l _Toc69894116 2、中高档产品、家用电器： PAGEREF _Toc69894116 h 32 HYPERLINK l _Toc69894117 3、休闲文娱： PAGEREF _Toc69894117 h 32 HYPERLINK l _Toc69894118 4、文体用品： PAGEREF _Toc69894118 h 32 HYP

10、ERLINK l _Toc69894119 5、中心商业区对消费者的吸引力： PAGEREF _Toc69894119 h 32 HYPERLINK l _Toc69894120 三、工程生意源分析： PAGEREF _Toc69894120 h 33 HYPERLINK l _Toc69894121 第六部分：工程各部分租金战略 PAGEREF _Toc69894121 h 34 HYPERLINK l _Toc69894122 一、工程各部分规范租金程度： PAGEREF _Toc69894122 h 34 HYPERLINK l _Toc69894123 二、工程市场培育期内租金优惠战略

11、： PAGEREF _Toc69894123 h 36 HYPERLINK l _Toc69894124 第七部分：工程招商整合推行战略 PAGEREF _Toc69894124 h 38 HYPERLINK l _Toc69894125 一、招商对象的差别性推行战略 PAGEREF _Toc69894125 h 38 HYPERLINK l _Toc69894126 1、超市百货、电器品牌大商家招商推行战略 PAGEREF _Toc69894126 h 38 HYPERLINK l _Toc69894127 招商本钱预算 PAGEREF _Toc69894127 h 40 HYPERLINK

12、 l _Toc69894128 第一项：交通本钱 PAGEREF _Toc69894128 h 40 HYPERLINK l _Toc69894129 第二项：饮食本钱： PAGEREF _Toc69894129 h 41 HYPERLINK l _Toc69894130 第三项：住宿本钱： PAGEREF _Toc69894130 h 41 HYPERLINK l _Toc69894131 第四项：其它不可预见开支： PAGEREF _Toc69894131 h 42 HYPERLINK l _Toc69894132 2、主题商城招商推行战略 PAGEREF _Toc69894132 h 4

13、2 HYPERLINK l _Toc69894133 3、其他业态品牌大商家及品牌专卖店包括餐饮、休闲文娱、体育用品等 PAGEREF _Toc69894133 h 43 HYPERLINK l _Toc69894134 4、街铺及辅营区零售商户的推行战略 PAGEREF _Toc69894134 h 44 HYPERLINK l _Toc69894 二、媒体推行： PAGEREF _Toc69894 h 45 HYPERLINK l _Toc69894 三、谋划设计“华夏商业步行街招商画册 PAGEREF _Toc69894 h 46 HYPERLINK l _Toc69894 四、其它区域

14、定点推行： PAGEREF _Toc69894 h 46 HYPERLINK l _Toc69894 五、活动推行 PAGEREF _Toc69894 h 47 HYPERLINK l _Toc69894 1、新闻发布会 PAGEREF _Toc69894 h 47 HYPERLINK l _Toc69894140 2、品牌大商家运营研讨会： PAGEREF _Toc69894140 h 47 HYPERLINK l _Toc69894141 第八部分：工程阶段性招商目的及推行手段 PAGEREF _Toc69894141 h 49 HYPERLINK l _Toc69894142 一、接受租

15、赁登记阶段：6月中旬10月中旬 PAGEREF _Toc69894142 h 49 HYPERLINK l _Toc69894143 1、报纸广告： PAGEREF _Toc69894143 h 50 HYPERLINK l _Toc69894144 2、活动推行： PAGEREF _Toc69894144 h 50 HYPERLINK l _Toc69894145 二、正式启动招商阶段：10月中旬05年1月中旬 PAGEREF _Toc69894145 h 50 HYPERLINK l _Toc69894146 1、报纸广告： PAGEREF _Toc69894146 h 51 HYPERL

16、INK l _Toc69894147 2、活动推行： PAGEREF _Toc69894147 h 51 HYPERLINK l _Toc69894148 3、定点招商： PAGEREF _Toc69894148 h 52 HYPERLINK l _Toc69894149 工程封顶阶段性推行 PAGEREF _Toc69894149 h 53 HYPERLINK l _Toc69894150 1、条幅广告： PAGEREF _Toc69894150 h 53 HYPERLINK l _Toc69894151 2、活动推行： PAGEREF _Toc69894151 h 53 HYPERLINK

17、 l _Toc69894152 三、开业前夕：1月中旬开业 PAGEREF _Toc69894152 h 54 HYPERLINK l _Toc69894153 1、条幅广告： PAGEREF _Toc69894153 h 54 HYPERLINK l _Toc69894154 2、活动推行： PAGEREF _Toc69894154 h 54 HYPERLINK l _Toc69894155 附件一：各类品牌大商家名录部分 PAGEREF _Toc69894155 h 56 HYPERLINK l _Toc69894156 附件二：各类业态品牌经销商、代理商及个体运营者名录部分 PAGERE

18、F _Toc69894156 h 58第一部分：株洲零售商业现状一、芦淞区商业开展情况：1200多家商户，75多万平米运营面积，聚焦株洲中心商圈芦淞区作为工程的老商业区，是整个株洲商业区聚焦的区域，商业根底雄厚，尤其是服装专业零售市场整体规模超越70万平米，市场数量超越40家以上，运营商户13000多家，除此之外，主要商业街纯街铺容量近5万平米，商户1200多家，其中：专业服装零售市场主要面向湖南省内、周边省市下级零售市场、湖南省及周边省市零售商户。主题商城如株洲百货、千金广场等，面向整个株洲市消费群体。商业街街铺主要立足于周边居民群体日常生活必需品、休闲文娱等消费。主要运营业态以餐饮、电脑效

19、力、电脑通讯、服装、金融证券、美容美发、日用百货、五金建材、休闲文娱、医药等业态称号商户数家比例%服装155家22%休闲文娱106家14%餐饮90家12%日用百货82家11%美容美发65家9%五金建材60家8%医药51家7%电脑通讯48家7%金融证券39家5%电脑效力38家5%租金以株洲百货为中心，最高可达230元/m2月，呈现“以中心商圈为中心，逐渐递减的规律芦淞区整体租金程度专业零售市场除外，其租金将着重在专业市场调查中论述主要分为二个梯队：第一梯队以株洲百货为中心的商圈，主力租金根本在70120元/m2月之间以运用面积计算，最高可达230元/m2月；第二梯队以芦淞路商业街为中心，其主力租

20、金程度在4060元/m2月之间，整体呈现以中心商圈为中心，往外延伸呈现递低的态势。二、石峰区商业开展情况：1700多家运营者，63000m2商业运营面积，打造株洲“北商圈石峰区商业开展呈现两极化开展的态势，工业区与商业区根据商业的运营规律逐渐脱离，目前曾经构成了以“清石广场、“步步高超市、“响石广场、“杉木塘为中心的四大商业组团，聚集了1700多家运营商户，63000多平米的商业运营面积，主要立足于株洲化工集团、株洲冶炼厂、株洲栋梁厂以及周边的居民生活消费，运营业态涉及55个种类，以日用品、餐饮、电脑效力、建材五金、休闲文娱、车辆维修、美容美发、医药为主。业态称号商户数家比例%餐饮17415%

21、日用百货16115%休闲文娱15014%建材五金14213%美容美发11210%车辆维修858%电脑效力666%服装515%医药505%图书音像353%金融证券323%通讯313%租金10-60元/m2月之间，并呈现“以中心商圈为中心，逐渐递减的规律石峰区主力租金程度根本在30-40元/m2月之间以运用面积计算，其中清水路租金程度最低在10-20元/m2月之间，四个中心商业区域租金程度为最高，在40-60元/m2月之间，以中心商圈为中心，往外延伸呈现递低的态势，根本租金在20-30元/m2月之间。三、荷塘区商业开展情况：新华西路贯穿全区商业经济，商业街的开展尚须时日 荷塘区位于株洲市的东北区，

22、以新华西路贯穿区内商业经济，接近百货大楼的区域商业气氛浓重；荷塘区的商业街重心在接近株洲市的百货大楼商圈的城区，从重点调查的新华西路株百至钻石路口段、人民中路、钻石路统计来看，共有商家680家，营业面积18824m2，共有业态44种，其中五金建材、消费资料、餐饮、士多店最为突出。一方面反映了该区利用铁路运输兴隆，接近石峰、荷塘工业区的优势提供全市五金建材、消费资料产品；从餐饮、士多店、美容美发的比例，也可看出该区立足株洲硬质合金集团、株洲车辆厂等工厂区消费群的特点。业态称号商户数家比例%五金建材15428%餐饮8114%休闲文娱5811%士多店6111%消费资料5310%美容美发428%服装零

23、售306%医药153%招牌制造143%蛋糕西饼112%修缮92%金融证券102%2080元的租金程度，租金程度以新华西路为中心，向周围递减 荷塘区大部分地域距市区较远，并且该区本身消费才干有限，故租金在2080元浮动；人民中路由于街道老化，故租金不如与其平行的建湘中路，租金在3460元之间；钻石路租金在2040元之间。整个区域租金程度以新华西路为中心，向周围递减。四、天元区商业开展情况：950多家商户，约45000M2运营面积，组建株洲“西部商圈天元区依托住宅开发，逐渐构成了两大中心商圈，即：长江广场商圈和炎帝广场商圈，两大商圈不但满足了周边居民的生活需求，同时也带来了天元区商业的昌盛。目前天

24、元区主要商业街约有运营商户950多家，总运营面积约45000M2，还已全国出名的炎帝为名兴建了占地约20000M2的炎帝广场，它即宏扬了株洲渊源悠久的历史文化。还丰富了宽广天元区市民的文娱文化生活。天元区商业街涉及运营种类约57种左右，其中主要运营业态有：办公、餐饮、服装、副食、建材、金融证券、美容美发、五金、小百货、休闲文娱、医药、装饰等。业态称号商户数家比例%休闲文娱15222%餐饮9614%小百货8612%美容美发7010%建材446%装饰436%医药426%副食355%办公335%五金243%金融证券243%服装203%文具183%广告162%商业开展潜力宏大，株洲“西部商圈渐显雏形天

25、元区商圈整体租金程度在3050元/m2月之间，主要缘由是天元区近年来住宅大量开发，带来了鼎盛人气，从而也带来了商业的昌盛，但商业的开展也存在一个过程，目前天元区具有特征的商业街如府前路、中兴路商业街相对成熟，租金程度到达7080元/m2月，其它区域目前商业开展情况普通。总结：经过株洲零售商业市场调查可以看出，株洲零售商业的三大特点1、地段：2、龙头商家效应：3、商圈辐射面：株洲目前商业以株百为中心，其它各区步行街为辅的商业格局。株百商圈以地理位置优越、株洲百货为龙头，带动周边街区的业态开展，人气旺，租金高最高可达230元/m2月 ；是株洲市民购物休闲的首选区域，其它各区的步行街由于地段、位置、

26、短少龙头商家及周边消费力的制约，普遍租金较低约50-70元/ m2月。第二部分：工程各部分运营定位运营定位是商业运营的灵魂，准确的运营定位是工程胜利运作的前提和保证。工程的运营定位建立在对本工程的地块和建筑特点、周边整体的商业气氛、株洲市商业开展的整体情况的全面把握以及自创全国各胜利商业街运作的先进阅历和根底之上。一、运营定位的根据：工程一期是整个建宁购物公园的启开工程，肩负着二期能否胜利开发的重担，因此其运作的胜利是整个工程胜利的关键，因此自创全国著名商业步行街的阅历和地块特点，品牌大商家、运营档次是树立工程整体笼统的关键。因此一期的工程定位，必需以“主力大商家为运营的中心和龙头，在工程最为

27、中心的位置引进知名品牌大商家，带开工程的良性运作，同时其它业态与品牌大商家构成互补和连动，构成以“中档为主体，兼顾低档集购物、休闲、文娱为一体的商业步行街，成为株洲未来商业的名片和代名词。1、工程地块的特点：工程地块呈长条形，且有高差，一期主要以街的方式存在，结合商业步行街构成以中档服装、电子数码、珠宝眼镜、皮具鞋包、社区效力等为一体的多种业态综合体。2、自创全国著名商业街胜利阅历：品牌大商家、主题商城的龙头效应，对工程的运营和价值的提升作用。3、株洲目前商业的现状：株洲目前的商业主体集中在以株洲百货为中心的区域，株洲百货对其周边商业的带动性，更加阐明品牌大商家和主力店对商业开展的重要性和宏大

28、的提升作用。4、本工程本身的特点：地段和交通：工程位于株洲市主干道建立路与芦淞路、解放街围合区域，是株洲城市的来源和商业的发源地规模：工程为株洲首个40万平米超级巨无霸，是株洲首个主题式商业步行街，大规模必将构成大辐射。建筑及环境：工程建筑以现代风格为主体，突出从古到今，从古典到现代的飞越，经过建筑展现株洲的城市历史开展。环境以“华夏神农炎帝为主线，辅以现代的园林、景观，充分发掘株洲外乡文化，成为株洲的标志性建筑，吸引旺盛人气，人旺那么财旺。二、工程建筑各部分概略：建宁购物公园一期工程位于株洲市芦淞区，属于株洲市的商业来源区域，东临京广线，西临湘江，南向以解放街为界，北向为沿港路。工程为株洲市

29、旧城改造工程建宁休闲购物公园第一期工程，包含多层建筑构成，总占地面积50743平米，总建筑面积110580.8平米。工程整体建筑分布情况一览表：工程工程建筑面积m2建筑层高商业面积m2空中街市21528平米主体四层，其中一层街铺，二、三层复合式铺位，四层独立间隔，单层面积5382.25平米21528平米湘银大厦17284平米主体十六层，其中商业一至三层3564平米影视大厦35911平米临沿港路4层环形区域6层临建立南路6层单层面积约7182.2平米29400平米商铺一10474平米主体六层，商业二层1944平米+地下屋869平米4757平米商铺二2247平米主体三层，单层面积749平米2247

30、平米商铺三3210平米主体三层，单层面积1070平米3210平米一号楼290平米左右主体二层，单层面积145平米290平米二号楼11520平米左右主体六层，商业二层，单层面积约1920平米3840平米三号楼5106平米主体六层，商业二层，单层面积约1141平米2282平米四号楼2614.8平米主体六层，商业二层，单层面积约591.4平米1183平米五号楼396平米主体二层，单层面积约198平米396平米三、工程详细的运营定位：工程一期的整体业态运营定位以超市、主题商场为运营中心和龙头，中低档服装、饮食、文娱、文体用品为辅。详细细化如下：以大商家为运营中心和龙头，大商家业态涉及：超市、百货、电器

31、、影视等结合地块特点和各类业态的运营面积需求进展相应的业态定位整体运营定位的档次以中档为主，兼顾低档。运营定位业态涉及服装、餐饮、KTV、酒吧、文娱、文体用品、日常生活配套、小饰品、鞋包皮具等。1、超市、主题商城超市、主题商城是本工程相对完好的地块，并且处于工程一期最中心的位置，在整个工程也处于中心，因此其运营定位的方向是工程一期的中心，也是本工程胜利与否的前提，经过对全国其它胜利商业街的调查，胜利商业街根本具备三大特点：以品牌大商家为运营中心建筑风格、景观规划有其独特的亮点位于城市的中心区域，积聚旺盛人气。超市、主题商城区域的运营定位将以主题商城、超市百货为主体，商业方式以室外商业街和室内商

32、业街相交融的方式出现，主体区域以主题商城、超市百货为主，街铺和内街铺辅助以与主题商城、超市百货互补的运营业态。根据超市、主题商城目前的整体建筑构造规划，以及定位业态对面积的需求等要素，划分为西、中、东三个区域，其中：负一层中间区域和一、二层中间和西侧区域作为百货超市区域负一层西边区域以室内商业街的方式划分，以柜台或独立式铺位进展百货超市的互补运营业态定位，如茶叶、糖烟酒、柯达冲印、食品、花店、床上用品等负一层东侧区域和一、二层的东侧区域作为中低档女性主题商城“女人世界的运营定位，主要运营业态涉及服装、内衣、鞋包、饰品、化装品、职业装、休闲服装、美甲等三层以上区域整体承租大商家，可供选择业态为：

33、书城和美容美体、健身俱乐部等大商家楼层运营定位备注负一层西侧：茶叶、糖烟酒、柯达冲印、食品、花店、床上用品等主要以百货超市互补的运营业态的定位中间：百货超市引进相应的大商家如沃尔玛、新一佳、家乐福、步步高、家润多等，主体在一层，负一层仅有部分区域东侧：女性主题商城女人世界，业态为服装、化装品、小饰品、鞋包、职业装、休闲装、美甲、美容美体等以中低档女性一站式主题商城为运营定位一、二层东侧：女性主题城女人世界与负一层连为一体运营其他部分：百货超市与负一层连为一体运营三层引进书城和美容美体、健身俱乐部等大商家详细需求根据大商家的实践需求面积进展整合2、商铺一、商铺二商铺一临解放街区域以餐饮、美容美发

34、、医药、小型士多店等社区便利效力为主体运营定位商铺一地下层、商铺二的一层定位为“美食一条街，业态以茶吧、各类小吃为主。商铺一的一层和商铺二的二、三层作为以休闲文娱为运营定位，整体承租大商家。运营定位一览表：称号运营定位商铺一地下层：美食广场街铺：社区消费业态二层：休闲文娱，整体承租大商家商铺二一层：美食广场二、三层：休闲文娱，整体承租大商家3、空中街市空中街市是工程商业街的主体部分，整个街区涉及水系及多个主体广场，是工程未来的窗口，根据建筑的根本情况，建议运营楼层为一至四层，其整体运营定位以中档为主体，其中：一楼街铺涉及定位业态以珠宝首饰、服装、鞋包、眼镜、化装品、美容美发、餐饮等。二楼、三楼

35、、四楼可以思索作为一个整体的功能进展规划，出处其面积的思索，运营业态涉及酒吧、餐吧、网吧、茶吧、美容院、健身俱乐部等。楼层运营定位备注一楼街铺珠宝首饰、服装、鞋包、皮具、眼镜、化装品、美容美发、餐饮等以中档为主体，根本以各类业态的品牌店方式出现，同时可根据实践情况划分为专业街区二楼、三楼以休闲、文娱为主体，涉及网吧、餐吧、茶吧、酒吧、健身俱乐部、美容等可根据业态划分为专业街区，将二、三楼在目前铺位规划的根底上进展横向分割，加强可售性，同时二、三、四楼作为复式铺位处置。四楼与二、三层一同作为复式铺位处置，四层作为空中花园。4、湘银大厦湘银大厦毗邻株洲电脑大市场及通讯市场，其运营定位可以作为电脑通

36、讯市场的延伸，以写字楼与酒店、电脑、精品数码为主体，部分辅助以商务配套。详细的功能划分如下：楼层运营定位备注一层电脑及数码专卖店一分为二，以纯街铺的方式进展运营二、三层中西餐饮大商家整体承租满足写字楼办公群体商务的需求四层以上写字楼或产权式酒店5、一号楼、二号楼、三号楼、四号楼、五号楼工程一、二、三、四、五号楼，处于居民聚集区，日常生活消费品的需求强劲，因此，对于一、二、三、四、五号楼的运营定位主要以社区效力类型业态为主体，如餐饮、小型士多店、医药、修缮等，但由于株洲市一中、株董路小学、建宁幼儿园聚集周边，因此，对于二、三号楼的运营定位，部分将以立足于青少年学生效力为主，如文具、图书、办公用品

37、、小饰品等。楼层运营定位备注二号楼社区便利效力，部分以株洲市一中师生需求为主，涉及餐饮、医药、文具、办公用品等在二号楼临株洲市一中的区域设备休闲设备，在二号楼环绕区设置“极限运动场、“旱冰场等活动设备，聚集人气三号楼社区便利效力，部分以株董路小学、建宁幼儿园师生需求为主，涉及餐饮、医药、文具、办公用品、玩具、儿童用品等一号楼四号楼五号楼社区便利效力涉及：干洗店、医药、餐饮、蛋糕西饼、电器维修等6、商铺三商铺三位于建立南路与沿港路交汇处，构成了相对独立的一个区域，因此其一楼街铺的运营定位以社区效力便利为主体，运营业态涉及：餐饮、美容美发、医药、修缮等，二、三楼只租不售，承租休闲文娱商家，涉及餐饮

38、、足浴等楼层运营定位备注一楼社区便利效力立足于周边居民日常生活消费二、三楼休闲文娱大商家整体承租湘银建宁购物公园营销谋划报告之招商篇 世方物业 成就铺王PAGE PAGE 55附图：1期整体业态定位分布图第三部分：工程各部分招商平面分割一、商城销售平面图分割分割原那么以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度。坚持商场的通畅与美化商场整体规划；充分兼顾销售与运营的关系，铺位分割做到可分可合“分小易售，合大好用；与销售价钱综合思索，合理设置铺位总值，利于销售。主、辅通道，人流导向对铺位推行的影响；单铺进深、面宽比例对铺位推行的影响；带4编号铺位的销售。详细分割阐明：工程一期从建筑

39、构造上以步行街为主，各单体建筑主要构成以街铺为主体的商业建筑构造，因此，除了主题商城需求进展内部的分割外，其他部分铺位仅做小幅调整，以适宜运营及销售即可，不需求进展大幅的铺位分割。街铺的划分：街铺的主力铺位运用面积控制在30-40平米之间，即能保证可销售性，同时又能保证后续实践运营的需求。主题商城的划分：工程涉及详细细部划分的主要为影视广场区域，同时由于引进大商家，进展详细分割的又集中在女人世界区域及超市辅营区。女人世界和超市辅营区：女人世界和超市辅营区根据其运营定位，结合工程商业价值的最大化，将负一层的女人世界和超市辅营区规划为“室内步行街，在主通道中设置休闲景观区，两侧构成独立铺位，一方面

40、提升辅营区和女人世界的商业价值，另一方面与工程商业步行街相呼应。分割图待设计院详细图纸出具后，提供详细的铺位分割图数听阐明主通道：4.2米，辅通道：2.5米主力铺位：开间2-2.5米，进深3-4米，单个铺位主力运用面积10平米左右。二、商场铺位平面分割与销售的相关联络经过平面分割将铺位分成各种面积单位，根据价钱等相关条件，合理控制铺位总值在市场可接受范围内。同时，降低置业门槛，扩展客户层面。经过铺位分割合理布置主、辅通道、人流通道、卖场、规划、休闲空间，为铺位今后升值奠定硬件根底，也为销售发明了有利条件。合理设置单铺进深、面宽比例；逃避带4编号铺位的销售。三、工程各建筑详细平面分割工程主要以街

41、铺的方式存在，除个别单体需求进展内部详细规划外，其它单体建筑根本以划分街铺为主。在坚持上述原那么的根底上，结合工程各单体建筑的特点，对工程各组成建筑单体进展平面分割，主要阐明如下：详见各单体建筑平面分割平面图1、影视广场平面分割影视广场是工程需求进展内部规划的单体建筑，且影视广场的规划以品牌大商家+女人世界+超市辅营区为主体，对其平面分割主要分为以下三种方式：方式一：室内步行街主要规划在负一层的女人世界和超市辅营区，经过环境景观规划与室外步行街相交融，吸引并更有效的引导人流，详细规划参数如下：通道控制在4.2米左右：其中1.2米，设置双排休闲座椅，休闲椅两侧各1.5米宽的通道，铺位规划为独立式

42、铺位。铺位控制在10平米左右运用面积：室内步行街以独立铺位为主，单个铺位开间控制在2.5-3米之间，进深控制在3-4米之间。方式二：柜台+敞开式铺位组合主要规划在品牌超市进驻区域，品牌大商家进驻部分原那么上假设资金运作不存在问题，建议不进展销售，但划分时依然为后期能够销售做预备，根据大商家整体承租的运营特点，划分原那么上尽量划小利于销售，并辅以长期委托租赁战略。详细规划参数如下：主通道：2米，辅通道1.8米柜台开间：2米左右柜台进深：1.5米左右，整体运用面积约3平米左右；敞开式铺位：开间2-2.5米之间，进深2-2.5米之间，整体运用面积4-8平米之间方式三：柜台+独立铺位组合主要规划在女人

43、世界的一、二层，综合思索可售性及女人世界实践运营的需求，柜台主要以运营小饰品、化装品等为主，独立式铺位主要以运营服装、皮具、鞋类、箱包为主，兼顾销售及运营的双重性。详细参数如下：主通道：2米，辅通道1.8米柜台开间：2米左右柜台进深：1.5米左右，整体运用面积约3平米左右；独立式铺位：开间2-2.5米之间，进深2-3米之间，整体运用面积4-8平米之间2、空中街市平面分割：空中街市根据其运营定位的特点，兼顾销售及后期运营双重性，对各楼层进展划分，详细划分如下：1、一层街铺的划分：一层主要根据空中街市现有的柱网构造进展划分，根本控制单个铺位的运用面积24-40平米左右，街铺开间4米，进深根据建筑固

44、有特点，进深在6-10米之间，同时单个铺位内设置洗手间。空中街市的街铺临沿港路与步行街，是整个工程最为中心的区域，因此24-40平米的运用面积，一方面可以保证运营的需求，另一方面整体销售价值也因环境、景观规划得到有效提升，保证投资者可以寻求到相应的价值支撑点。2、二、三、四层铺位的分割：空中街市二、三、四层作为复式铺位处置，运营定位以休闲、文娱为主，业态以茶吧、酒吧、足浴等为主体，以业态运营的面积需求为根据，将二、三、四楼划分为运用面积56-72平米左右的单个铺位，单个铺位开间8米左右，进深7-10米左右，一方面保证可售性，另一方面兼顾业态运营的面积需求。同时二楼保证连廊的环通性。空中街市三层

45、北向内廊全部取消，划分作为三层铺位的内阳台，同时三层消防梯取消。空中街市紧依步行街主体区域，主打环境及档次，可以最直接的欣赏到工程的环境景观系统，在空中街市现有二、三层复式铺位的分割的根底上，在三层增设至四层天台的楼梯间，充分将四层的现有平台利用为二三层铺位的花园天台，四楼各铺位之间以栅栏间隔。四层由于是平台，可以在平台上设置空中花园，辅以绿化，与其外立面构成立体的景观系统组合：该改动一是在商户在未来的运营中可以在空中花园中设置休闲茶座，提升运营的品味和商业运营价值；二是面经过三层观景阳台及四层空中观景天台，制呵斥空中街市立体的环境景观系统，进一步提升空中街市二三层复式铺位的销售。3、商铺一、

46、商铺二平面分割：商铺一、商铺二由于其地段相对远离步行街的中心区域，人流导向存在着一定的困难，因此为提升商铺一、商铺二的商业价值，对商铺一、商铺二进展平面分割如下：1、商铺一、商铺二一层平面布置：商铺一由于进深太深，开间和进深不合理，因此需求进展调整，将进深控制在12米左右，其他部分，在销售过程中作为厨房的功能配套赠送，添加可售性。商铺二沿1-16轴方向竖向进展划分，构成朝五金市场和商铺一双向开门的街铺朝五金市场假设开间不够设置单门，朝商铺一设置双门，单个铺位面积48平米左右开间4米，进深12米，保证了运营定位的运营性。同时将洗手间设置在商铺二的北侧。商铺一一层街铺：开间：4.2米，进深15.7

47、米，单个铺位运用面积65.94平米。商铺二一层街铺：开间：4米，进深12米，单个铺位运用面积48平米。2、商铺一、商铺二二层平面布置A、西侧连廊修正：商铺一、商铺二西侧衔接处的门楼由于消防的缘由去除，同时为保证环通，商铺一、商铺二西侧的连廊直接设置楼梯下至一层。B、出入口以及住宅楼梯的更改由于西侧的门楼由于消防缘由去除，为保证整个二层的环通，提升商业价值，因此将主入口设置在与东侧的门楼衔接处。同时原住宅的消防楼梯，从临解放街区域上高楼层，影响了街铺的完好性，同时减少了街铺的商业价值，因此，现将原住宅的消防楼梯对解放街设置出入口，一致将出入口设置在经过内廊上下。C、增设旋转楼梯为满足消防的要求，

48、在商铺一、商铺二的内廓中间区域，设置旋转楼梯直接下至一层，以满足消防的要求。同时旋转楼梯的设置，一方面满足消防车道的要求，另一方面根据广场的景点、小品进展设置，构成有机整体。目前商铺二与商铺一的处置方式，后期的销售压力依然较大，因此，为降低商铺二的操作风险，建议商铺二的二、三层不作为复式铺位处置，以休闲、文娱为运营定位，作为公司的长期收益，不思索销售。二、三层均作为大开间，不进展详细的分割，未来根据商户的需求进展分割，二、三楼预留洗手间位置。同时将二楼东端的一个铺位作为扶梯，作为二楼与三楼之间的连结通道。4、湘银大厦平面分割湘银大厦一至三层为商铺，四层以上为酒店式写字楼，由于酒店式写字楼对开间

49、、进深的要求，因此导致湘银大厦的柱网构造需求进展全面调整，以符合规范酒店客房对开间和进深的要求，因此，结合湘银大厦的运营定位对其平面分割如下：1、湘银大厦一层街铺铺位分割：湘银大厦一层街铺，根据柱网构造调整后，沿解放街和沿步行街区域进深等分，划分为一排沿解放街的街铺，一排沿步行街的街铺；开间根据柱网调整后的开间，保证在3-5米之间。2、湘银大厦二、三层铺位分割：湘银大厦二、三层运营定位整体承租给中西餐饮大商家，作为酒店式写字楼的商务配套，因此，对于湘银大厦的二、三楼不作铺位分割，坚持现有的框架构造。3、产权式酒店或写字楼分割：湘银大厦的写字楼主要集中在五至十六层，同时建筑构造上存在着圆弧形的外

50、型，思索到写字楼与酒店规范客房的双重运营定位，铺位划分分为二个部分进展：第一部分：规那么区域的铺位划分规那么区域的铺位划分单间的开间为4米左右，进深6.8-7.1米之间，通道2.4米，独立单间预留卫生间位置。第二部分：圆弧形区域的铺位划分圆弧形区域的铺位划分，以柱网构造为根底，同时兼顾开间大小，构成开间4.1米-5米，进深7.1米的单间，以及开间3.8米-3米，进深6.8米的单间，通道2.4米，独立单间预留卫生间位置。5、商铺三平面分割： 商铺三也主要为街铺方式进展分割，为兼顾销售及运营，主要分割如下：A、一楼临建立南路消防梯更改为铺位：思索到临建立南路为本建筑人流最集中最旺的区域，而目前现有

51、的建筑平面布置上，设置了消防楼梯，降低了可售面积及整体收益。因此，将20轴至21轴之间的消防楼梯挪至18轴至20轴之间，将20轴至21轴之间划分为铺位，添加整体收益。B、圆弧形区域的铺位分割圆弧形区域面积较大，可售性低，因此将其等分为四个铺位，添加可售性。同时二、三层设计成复式铺位。C、商铺三柱网构造的调整经过综合思索商铺三的柱网构造、二、三层铺位的面积大小及可售性，建议将商铺三的柱网构造，由目前的柱间距8米，调整为柱间距6米。经过上述调整后，商铺三的平面分割如下：商铺三一层平面分割：一层的单个铺位开间3米，进深5-8米之间，单个铺位15平米至24平米之间，可售性及运营性可以有效兼顾。商铺三二

52、、三层平面分割：二层的单个铺位开间6米，进深10-13米，单个铺位60平米至78平米之间，同时二、三层作为复式铺位处置，可以兼顾可售及运营的双重性。6、解放街1-5号楼平面分割：1、一号楼平面分割：解放街一号楼一、二层作为复式铺位处置，单个铺位开间4.5米，进深8.6-9.6米左右，铺位运用面积：38.7-43.2平米左右；同时出于运营的角度思索，每个铺位设置独立的洗手间。2、二号楼平面分割：解放街二号楼由于地块的限制，设计时一、二层作为复式铺位处置，部分地域一至三层复式铺位，铺位开间根本在3.6米4.2米之间，但是铺位进深那么在10-18米之间，单个铺位的开间和进深比例不协调，由于遭到地块条

53、件的限制，因此建议解放街二号楼部分三层的区域，只做到二层，将一、二层作为复式铺位处置，原三层区域作为住宅的空中花园，提升住宅的价值。3、三号楼平面分割：解放街三号楼街铺二层，一、二层作为复式铺位处置，单个铺位划分开间3.8-4.2米之间，进深11.9米，单个铺位运用面积45.22-49.98平米之间，每个铺位设单独的洗手间。4、四号楼平面分割：解放街四号楼街铺二层，一、二层作为复式铺位处置，详细划分如下：一层街铺：划分为南北两排街铺，单个铺位开间4.2米左右，进深6.9-10米左右，北那么街铺与二层作为复式铺位处置，南那么铺位独立街铺。二层：与北那么一层街铺作为复式铺位处置，单个铺位开间4.2

54、米，进深近20米左右；5、五号楼平面分割：解放街五号楼地块长度为18米左右，由于绸布店需求建在此处，占地100平米左右，长度为10米左右，因此解放街五号楼仅剩下了8米左右的开间长度，所以进展划分时，将其一分为二，构成二个街铺，单个铺位开间4米，进深11米左右，单个铺位运用面积44平米左右，一、二层作为复式铺位处置。第四部分：工程招商目的客户群体定位工程为株洲首个超大规模主题式商业步行街，整体运营以“主力大商家+街铺的方式进展，其中主力大商家涉及业态为：超市百货、电器、服装、餐饮、休闲文娱等。街铺的运营定位涉及业态为：餐饮、服装、饰品、儿童用品、数码、手机、珠宝首饰等。因此，针对工程的实践运营定

55、位，工程的招商目的客户群体主要分为三部分：1、各类业态的品牌大商家主力大商家对工程价值的提升意义艰苦，因此对于品牌大商家的引进，以全国为单位，在全国范围内寻觅各类业态适宜的大商家进展洽谈，最终选择适宜的品牌大商家以带动整个工程的销售以及后续的运营。2、各类业态的本区域消费厂家、代理商、经销商及个体运营者工程街铺及主力大商家的辅营区，以餐饮、服装、饰品等业态定位为主体，其招商对象主体仍以本区域的运营者为主体。3、意向从事零售业的个人 工程处于株洲最为中心的位置，是株洲城市的来源和商业的发源地，对众多意向从事零售业的个人将产生强大的吸引力，同时从事零售业本钱较低，加上工程半年的免租期限，能极大的调

56、动意向从事零售业的个人及下岗工人成为街铺运营的主力军。其中，根据不同的业态、不同的工程工程及运营定位，工程招商的目的客户也有所不同。各种业态的招商目的客户：业态称号招商目的客户超市百货国际、国内范围内的品牌百货超市，如家乐福、新一佳、好又多、家润多、王府井百货、茂业百货等电器国内知名品牌商家，如国美、苏宁、大中等服装服装招商的目的客户又分两类，主题商城和街铺、辅营区。主题商城主要以全国知名的商家为主，例如深圳曼哈名店、女人世界等。街铺、辅营区主要以省内及本区域消费厂家、经销商、运营者，意向从事零售业的个人为主体餐饮国内、省内知名中西餐饮店，如小肥羊、火宫殿、上岛咖啡等；意向从事餐饮业的个人休闲

57、文娱主要针对省内知名商家，如金色年华、大中华歌厅等；本区域休闲文娱运营者精品数码、电脑本区域及省内其他区域运营者珠宝首饰、眼镜国内知名品牌商家，如周大福等；省内从事该行业的运营者其他包括小吃、小饰品、儿童用品等本区域从事该行业的运营者及意向从事零售行业的个人各栋单体建筑招商目的客户定位：工程工程称号招商目的客户空中街市作为整个商业步行街的主体部分，工程未来的窗口，业态丰富，整体定位为中档，因此租金相对较高。一楼定位为各类业态的品牌店包括餐饮、珠宝首饰、服装、眼镜等，目的客户为省内及国内知名品牌商家；本区域消费厂家、代理商、经销商及个体运营者；二、三楼定位为休闲文娱区，目的客户为省内品牌商家；个

58、体运营者；湘银大厦一楼定位为品牌电脑及数码专卖店，招商目的客户为省内经销商、代理商和个体运营者；意向从事该行业的个人；二、三楼作为商务配套，定位为中西餐厅，招商目的客户为省内及国内知名餐饮商家，如小肥羊、上岛咖啡等影视广场作为整个商业步行街的中心部分，运营定位为女人世界+百货超市+辅营区，根据其运营定位女人世界目的客户为国内知名女性零售品牌商家如女人世界；全国各地服装、饰品、化装品消费厂家、经销商与个体运营者；百货超市目的客户为国际、国内品牌商家，如家乐福、新一佳、天虹等；辅营区目的客户为本区域相对运营者；意向从事零售业的个人商铺一 商铺一负一层与商铺二一层为美食广场，目的客户为省内知名餐饮、

59、小吃商家；本区域从事餐饮业的运营者；意向从事餐饮业的运营者。商铺一的二层与商铺二的二、三层为休闲文娱定位，目的客户为省内休闲文娱品牌商家及个体运营者商铺二商铺三一层为社区效力店，目的客户为本区域该行业的运营者一号楼主要立足于周边中学、小学及居民日常消费，业态涉及餐饮、医药、文具、办公用品等定位为社区效力店，目的客户为省内各业态的运营者及本区域意向从事零售业的个人二号楼三号楼四号楼五号楼第五部分：工程生意源分析工程作为株洲市首个集购物、休闲、文娱、玩耍于一体的大型商业步行街，其40万平方米的超大规模、40年不过时超前的建筑景观规划、以炎帝神农文化为主线、湖湘文化为环境塑造、以步行街+品牌百货超市

60、黄金同伴为运营根底，建成后将成为整个株洲乃至整个湖南的窗口及名片，其宏大的辐射力将涵盖整个湖南、涉及全国。一、株洲市整体消费力及消费类别分析：经过2002年度、2003年度株洲市统计局公布的城市居民生活消费性支出数据显示：2002年，全市居民人均可支配收入7934元，按可比口径计算增长9.5%，其中城镇单位在岗职工人平工资报酬12328元，比上年增长12.6%。城市居民恩格尔系数为35.6%，比上年下降0.9个百分点。 城市居民生活消费性支出6252元，比上年增长10%， 其中：食品支出2225元，比上年增长0.2%；文娱、教育和文化支出1113元，比上年增长24.92%；交通、通讯支出741