项目可行性研究报告的学习课件

1、区惠南地块可行性研究报告营销中心2014年7月二、区域市场分析三、项目属性分析四、项目投资建议一、城市背景解读报告框架城市概况市，是中国最大的经济中心和重要贸易港口，是全国最大的综合性工业城市，也是全国重要的科技中心、贸易中心、金融和信息中心；市地处长江三角洲前沿，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北靠长江入海口，地处我国海岸线的中部，交通便利，腹地广阔，地理位置优越，是一个良好的江海港口。境内辖有崇明岛，面积为1041平方公里，是我国第三大岛。惠南镇辖区人口27.3万。人口与经济GDP: 21602亿元（2013年）人均GDP: 89444元（2013年）人 口： 2415万人（常住

2、人口）人均可支配收入：43851元（2013年）三产比例：，第一产业增加值129.28亿元，占比0.6%；第二产业增加值8027.77亿元，占比37.16%；第三产业增加值13445.07亿元，占比62.24%。行政区划市东西宽100公里，南北长120多公里，全市陆地面积为6340.5平方公里，其中外环线以内主城区面积610平方公里； 现有16个区（黄浦区、徐汇区、静安区、长宁区、闸北区、普陀区、杨浦区、虹口区、宝山区、青浦区、闵行区、区、嘉定区、金山区、松江区、奉贤区）、1个县（崇明县）。 2022/8/16城市规划市规划的新城是城市投资及建设的重点区域；从楼市发展的进程来看，嘉定新城、青浦

3、新城、松江新城、金山新城、奉贤南桥新城近几年的投资力度都较大，楼市的成交量及价格快速攀升，是近期的投资热点区域。小结市是全国重要的科技中心、贸易中心、金融和信息中心；是全国经济发展的龙头；市近几年经济发展强劲，并正在迅速完成产业升级，经济总量不断增长；随着经济的发展，市常住人口规模也不断扩大，同时高素质人才也不断向市汇聚；作为人、财、物、信息汇聚的中心区域，推动城市规模快速扩张，也带来了对房产的巨大需求，市场前景非常可观。二、区域市场分析三、项目属性分析四、项目投资建议一、城市背景解读报告框架土地市场从2009年以来，市成交的住宅用地面积随住宅市场行情变化波动较大，但成交宗地的楼板价自2011

4、年以来呈持续攀升的态势。土地市场从规划建筑面积看，自2013年1月至今，市成交的地块主要集中在浦东、松江、嘉定、青浦、金山等外围区县；核心区已基本 建设完成，土地供应量较少。土地市场周边成交地块宗地东城区C6-1地块市鹏润2009年9月楼板价4102.19元/总建面99186.12东城区C6地块长城投资2006年12月楼板价1082.64元/总建面229519浦东惠南民乐基地市三盛地产2013年8月楼板价9431元/总建面161163土地市场成交地块详情宗地面积（）容积率规划建筑面积（）土地总价（万元）溢价率楼板价（元/）竞得人成交时间浦东惠南民乐基地64465.22.516116315200

5、0106.52%9431市三盛房地产2013年8月东城区C6地块1150892229519311500.48%1357深圳长城投资2006年12月东城区C6-1地块551031.899185.440688123,56%4102市鹏润房地产2009年9月住宅市场年度量价走势市住宅市场自2008年以来，楼市经历多次调整，成交量波动较大，但销售价格持续上涨。住宅市场各行政区情况核心区供应、成交面积都较小，但价格较高在3 万元/之间；外围区是楼市成交的主力区域，成交均价多在1.52.5万元/。元/住宅市场存货出清周期截至2014年6月，市市场存量为555万/，按照近半年的平均去化速度计，存货出清周期为

6、10个月。住宅市场板块自2012年1月至今板块的成交均价持续上升，到2014年5月，达到1.9万/；2012年至今，板块整体供应量66.5万 ，销售量为65.21万，供销总体平衡。区域市场板块top10区域市场内供应量不大，但满足刚需市场的产品去化速度较快，单项目可达到58万/年。宝业万华城小高层，毛坯均价16000元/人生港湾南欧城高层，毛坯18000元/底商：3.4万/兴东佳苑小高层，毛坯19000元/浦东颐景园高层、小高层精装修预计2.1万元/金地城别墅 25000元/小高层 毛坯17000元/ 宗地伊顿公馆(毛坯)小高层 1.7万/洋房 2万/ 底商2.2万/中洲珑悦小高层，毛坯165

7、00元/多层，毛坯2万/ 区域市场参考楼盘华钜御庭高层，毛坯18000元/联排，毛坯2.4万/ 参考楼盘概况参考项目中，伊顿公馆去化较好，2013年去化8.7万/，目前已去化完毕，高层（二手房）17000元/；人生港湾南欧城当前均价1.8万/，6月底开盘推出296套，去化153套；浦东颐景园尚未开盘，预计售价2.1万元/（精装成本1000元/）。销售状态项目当前售价(元/)整盘均价(元/)占地面积（平方米）容积率规划建筑面积（平方米）已拿预售证面积已销售面积去化率(%)当前预售证余量最早开盘时间在售人生港湾南欧城高层1800015938845081.6135260872746449473.70

8、%227802007年9月伊顿公馆小高层17000 洋房：2000013773550001.899000980229779399.80%2292012年7月中洲珑悦 小高层16500 多层：20000153331153691.5173054731005040069%227002011年9月华钜御庭高层：18000别墅：24000156301000001.718702518702518412098.50%29052010年10月金地城小高层17000;别墅：25000166001263151.732185251012307857178.50%226592006年5月兴东佳苑（二期）1900014

9、130370001.452979529794829891%46812012年4月宝业万华城16000157721366671.8246000726274254158.60%300862013年12月待售浦东颐景园预计2100021000644652.5161163/预计2014年8月底开盘参考项目人生港湾南欧城人生港湾南欧城项目名称人生港湾南欧城项目地址城南路918弄开 发 商市港房地产经营开发公司主力户型110 125 132建筑类别高层占地面积84508项目总建135260物业类别住宅产权年限70年装修情况毛坯容 积 率1.6总 户 数1064已拿预售证面积87274预售证余量22780未

10、来可开发量47986整盘均价15938元/（2013年1月至今）近期价格17985元/近期开盘动态6月29日开盘，共推4栋楼，共计296套；认筹260组，累计至7.16日，实际网签套数153套，去化59%；中洲珑悦参考项目中洲珑悦项目名称中洲珑悦（长城澜溪岸城）项目地址浦东惠南镇观海路999弄开 发 商 市深长城地产有限公司主力户型117、120、135、160建筑类别小高层、多层占地面积115369平方米项目总建173054物业类别商业、酒店公寓、住宅产权年限70年 装修情况毛坯容 积 率1.5总 户 数住宅：568户已拿预售证面积73100预售证余量22700未来可开发量14954整盘均价

11、15333元/平方米近期价格16500元/平方米（小高层） 20000元/平方米（多层）近期开盘动态2014年6月21日开盘，本期推盘121套，认筹150组， 至7.17日，实际网签76套，去化63%；参考项目伊顿公馆项目名称鹏润伊顿公馆（鹏润佳苑）项目地址浦东惠南镇观海路1118弄开 发 商市鹏汇房地产开发有限公司主力户型87,88,89建筑类别小高层，花园洋房占地面积55000平方米项目总建99000平方米物业类别住宅产权年限70年装修情况毛坯容 积 率1.8总 户 数1067已拿预售证面积98022预售证余量229整盘均价13773元/平方米近期价格小高层：17000元/平方米， 花园洋

12、房：20000元/平方米近期开盘动态2013年5月推出最后一批货，已基本售罄，剩下88一套，140一套，2013年全年去化8.7万/。伊顿公馆区域市场价格预判产品类型参考价格参考因素预判价格小高层中洲珑悦 16500元/此项目户型较大，多为120/以上的大户型。按2015年底开盘考虑，小高层价格预期为17500元/伊顿公馆（二手房 ）17000元/伊顿公馆区位比宗地项目差华钜御庭（高层二手房）18000元/其产品在当地口碑好，且比宗地区位稍好。多层中洲珑悦 （多层二手房 ）20000元/伊顿公馆（二手房 ）20000元/多层产品在当地较为稀缺价格预期20000元/联排别墅华钜御庭（二手房）24

13、000元/金地城 25000元/当地别墅供应量小，单项目去化速度可达到7000/年价格预期24000元/商铺人生港湾南欧城 34000元/伊顿公馆 24000元/南欧城区位较好，伊顿公馆周边小区少，缺乏客流一楼商铺按26000元/计。车位周边小区车位均未开始销售，以租为主，伊顿公馆车位预计67万/个。参考市郊县项目的车位售价按6万元/个计。宗地出让文件中要求住宅面积的30%建设装修房，这部分房按1200元/平米的标准建设，拟在小高层上建装修房，装修小高层售价按19000元/平米计。区域市场供应分析销售状态项目当前售价占地面积（平方米）容积率规划建筑面积（平方米）已拿预售证面积已销售面积去化率(

14、%)当前预售证余量已开工项目未来供应量潜在供应量在售人生港湾南欧6135260872746449473.70%2278047986/伊顿公馆小高层：17000 花园洋房：20000550001.899000980229779399.80%2291978/中洲珑悦 小高层：16500 多层：200001153691.5173054731005040069%2270040000(住宅）/华钜御庭高层：18000别墅：250001000001.718702518702518412098.50%29050/金地城小高层：17500别墅：250001263151.7321852

15、51012307857178.50%2265991300/兴东佳苑（二期）19000370001.452979529794829891%46810/宝业万华城160001366671.8246000726274254158.60%30086173373/待售浦东颐景园644652.5161163/161163/待开发地块金粤广场储备地块888681.5133302/133302合计106259515800133302区域市场预售证余量有10.6万；已开工项目未来供应量51.58万；未开发土地的供应量13.3万。区域市场内已拿预售证的剩余量是705套，总面积为10.6万平方米。区域内一手房剩余套

16、数集中在80-90平方米的两房以及110平方米到130平方米左右的三房，存量约有414套。项目面积段8080-8990-99100-109110-119120-129130-139140-149160-169180以上别墅（257271）南欧城352364045中洲珑悦78787172伊顿公馆11金地城三期御领424471157宝业万华城1117551华钜御庭14兴东佳苑2417小计3915975813312276218271合计705区域市场供应分析存量结构特征区域市场供应分析经与当地政府咨询，项目所处的东城区可供应市场的土地只有两宗，其余地块在一年内无法供应市场。区域市场预售证余量有10.

17、6万/，参考板块2013年的去化量28万/，库存出清周期为4.5个月，存货去化形势较好于全市平均水平的10个月。小结宗地处于惠南城东，属于原南汇区的核心镇区，区域市场内供销形势较好，库存出清周期只有4.5月；宗地周边配套不多，基本以拱极路两侧的商业为主；周边参考楼盘，项目小高层售价可设为1.75万/；如考虑做产品溢价，联排别墅可设为2.4万/ ，多层设为2万/ ;底商价格可设为2.6万/，车位按6万元/个计；去化速度：参考周边项目，去化速度有望达到56万/年；客群：惠南镇客户及部分市区溢出客户。二、区域市场分析三、项目属性分析四、项目投资建议一、城市背景解读报告框架29项目概况(宗地价格及控规

18、）宗地编号宗地名称土地用途出让面积（）宗地价格（万元）楼面地价（元/）保证金（万元）201408801区惠南镇东城区A12-4地块住宅32166.33720064257440 1、宗地价格2、宗地控规指标出让面积()容积率()规划建筑面积（）建筑密度绿地率32166.31.857899.3425%40%其他要求：住宅中小套型，不得低于住宅总建筑面积的20%，计11579.87；按住宅面积的30%建造全装修住宅。项目概况（相关工作进度及时间节点）保证金截止时间：2014-07-1816:30；竞买申请截止时间：2014-07-3016:00；挂牌截止及现场竞价时间：2014-08-0109:30

19、；30项目概况（宗地区位）地块位于惠南镇，距离人民广场直线距离33公里，车程约37公里；宗地位于位于惠南镇东北方向，惠南镇属于原南汇区的行政中心。宗地2022/8/16宗地现状地块位于川南奉公路东侧，拱北路北侧，地块已拆迁完成，较为平整。紧邻地块北侧的河道（规划名：环城港），预计2014年底开工建设周边道路宗地西侧川南奉公路双向四车道，南侧的拱北路双向两车道，宗地对外通行较为方便。周边配套宗地周边的生活配套主要依靠拱极路两边的商业；连接市区的出行主要依靠16号线；16号线预计年内将开通龙阳路站，对于引入市区客户起到极大的促进作用。周边用地规划宗地建成区宗地位于惠南镇东城区，该片区规划用地面积6

20、23万；宗地以东及以南的区域目前都为建成区；宗地以西多为商业、住宅及教育用地；宗地以西的区域规划为109万/，其中64.3万/已开发建设，未来可用于建设的土地面积为44.7万/。上图所表的、号地块，为今年计划出让地块，除此两块地，其他地块在最近一年内无出让计划。客群定位： 参考周边竞品项目，客户主要为惠南镇客户以及部分市区溢出客户。项目定位：客户定位： 刚需客户为主，改善性客户为辅；产品定位：小高层，80/110/的刚需型产品；多层，少量配置100/130/改善性产品；别墅 ，可结合控规指标少量配置经济性联排别墅产品组合： 小高层住宅为主； 结合控规指标也可做小高层+多房的组合，或小高层+联排

21、别墅。初步定位分析小结宗地位于惠南镇东北方向，距离主要商业区1公里左右；宗地生活配套主要依靠拱极路沿线的商业；教育配套方面，宗地距离南汇中学只有700米；16号线已经开通，预计今年底将接通至龙阳路站，与二号线贯通。宗地周边规划为商住用地为主，辅以其他教育设施用地，规划前景较好。二、区域市场分析三、项目属性分析四、项目投资建议一、城市背景解读报告框架规划方案一 小高层测算前提产品类型测算价格小高层按2015年底开盘考虑，小高层价格预期为17500元/全装修房按19000元/（1200元/的装修成本）商铺一楼商铺按26000元/计。车位按6万元/个计。地价：37200万元（按起拍价测算，并做敏感分

22、析） 按总建筑面积单位成本（元/） 按计容建筑面积单位成本（元/） 总金额（元） 土地征用及拆迁补偿费 5,495.51 6,681.94 386,880,000 前期工程费 588.00 714.94 41,394,811.92 建筑安装工程费 3,115.00 3,787.50 219,293,944.10 基础设施费、景观绿化 741.00 900.98 52,165,910.94 公共配套设施费 7.00 8.51 492,795.38 土地外成本小计 4,451.00 5,411.93 313,347,462.34 成本合计 9,946.51 12,093.88 700,227,46

23、2.34 成本：销售收入及损益表项目估算标准总金额（万元）单位指标(元/)主 营 收 入99464 18249 主 营 成 本70023 12847 营业税及附加5.6%5570 1022 土地增值税预征2.0%1989 365 营 业 费 用1.7%1691 310 管 理 费 用2%1989 365 财 务 费 用 5.0%4973 912 利 润 总 额13229 2427 所 得 税25%3307 607 净 利 润9922 1820 净 利 率9.98%可售计容建筑面积（）54504.37土地按起拍价计，项目销售净利率为9.98%，内部收益率为11.11%。面积售价（元/）销售收入（

24、万元）附注说明高层35534.371750062185 精装高层164701900031293 商铺2500200005000 一、二楼的均价地下车库125001578986 销售50%合计99464 地价敏感分析土地出让金（万元）楼板价(元/）销售净利润（万元）销售净利率（%）372006425 9922 9.98%397006857 7972 8.01%412007116 6802 6.84%432007461 5242 5.27%452007807 3682 3.70%472008152 2122 2.13%492008498 562 0.56%512008843 -1331 -1.34

25、%从上表可见，若按39700万元的价格取得地块，销售净利率仍可达到 8%。规划方案二 小高层+联排别墅测算前提产品类型测算价格小高层按2015年底开盘考虑，小高层价格预期为17500元/全装修房按19000元/（1200元/的装修成本）联排别墅24000元/商铺一楼商铺按26000元/计。车位按6万元/个计。地价：37200万元（按起拍价测算，并做敏感分析）成本： 按总建筑面积单位成本（元/） 按计容建筑面积单位成本（元/） 总金额（元） 土地征用及拆迁补偿费 5,495.51 6,681.94 386,880,000 前期工程费 588.00 714.94 41,394,811.92 建筑安

26、装工程费 3,115.00 3,787.50 219,293,944.10 基础设施费、景观绿化 741.00 900.98 52,165,910.94 公共配套设施费 7.00 8.51 492,795.38 土地外成本小计 4,451.00 5,411.93 313,347,462.34 成本合计 9,946.51 12,093.88 700,227,462.34 销售收入及损益表项目估算标准总金额（万元）单位指标(元/)主 营 收 入101960 18707 主 营 成 本70023 12847 营业税及附加5.6%5710 1048 土地增值税预征2.0%2039 374 营 业 费

27、用1.7%1733 318 管 理 费 用2%2039 374 财 务 费 用 5.0%5098 935 利 润 总 额15318 2810 所 得 税25%3830 703 净 利 润11489 2108 净 利 率11.27%可售计容建筑面积（）54504.37土地按起拍价计，项目销售净利率为11.27%，内部收益率为12.71% 。面积售价（元/）销售收入（万元）附注说明高层31694.371750055465 精装高层164701900031293 联排3840240009216 商铺2500200005000 一、二楼的均价地下车库125001578986 销售50%合计101960

28、 地价敏感分析土地出让金（万元）楼板价(元/）销售净利润（万元）销售净利率（%）372006425 11489 11.27%392006770 9929 9.74%414007150 8213 8.05%432007461 6809 6.68%452007807 5249 5.15%472008152 3689 3.62%492008498 2129 2.09%512008843 569 0.56%从上表可见，若按41400万元取得地块，销售净利率仍可达到 8% 。规划方案三 小高层+5F多层测算前提产品类型测算价格小高层按2015年底开盘考虑，小高层价格预期为17500元/全装修房按1900

29、0元/（1200元/的装修成本）多层20000元/商铺一楼商铺按26000元/计。车位按6万元/个计。地价：37200万元（按起拍价测算，并做敏感分析）成本： 按总建筑面积单位成本（元/） 按计容建筑面积单位成本（元/） 总金额（元） 土地征用及拆迁补偿费 5,495.51 6,681.94 386,880,000 前期工程费 588.00 714.94 41,394,811.92 建筑安装工程费 3,115.00 3,787.50 219,293,944.10 基础设施费、景观绿化 741.00 900.98 52,165,910.94 公共配套设施费 7.00 8.51 492,795.3

30、8 土地外成本小计 4,451.00 5,411.93 313,347,462.34 成本合计 9,946.51 12,093.88 700,227,462.34 销售收入及损益表项目估算标准总金额（万元）单位指标(元/)主 营 收 入101564 18634 主 营 成 本70023 12847 营业税及附加5.6%5688 1044 土地增值税预征2.0%2031 373 营 业 费 用1.7%1727 317 管 理 费 用2%2031 373 财 务 费 用 5.0%5078 932 利 润 总 额14986 2750 所 得 税25%3747 687 净 利 润11240 2062

31、净 利 率11.07%可售计容建筑面积（）54504.03土地按起拍价计，项目销售净利率为11.07%，内部收益率为12.42%。面积售价（元/）销售收入（万元）附注说明高层27134.031750047485 精装高层164701900031293 多层84002000016800 商铺2500200005000 一、二楼的均价地下车库125001578986 销售50%合计101564 地价敏感分析土地出让金（万元）楼板价(元/）销售净利润（万元）销售净利率（%）372006425 11240 11.07%392006770 9680 9.53%411007099 8198 8.07%43

32、2007461 6560 6.46%452007807 5000 4.92%472008152 3440 3.39%492008498 1880 1.85%512008843 320 0.31%从上表可见，若按41100万元的价格竞得地块，销售净利率仍可达到 8% 。方案对比分析（一）方案一（小高层）方案二（小高层+联排）方案三（小高层+多层）土地总价（底价）37200万元37200万元37200万元产品售价小高层1.75万/精装小高层1.9万/商铺2.6万/小高层1.75万/精装小高层1.9万/联排别墅2.4万/商铺2.6万/小高层1.75万/精装小高层1.9万/多层2.4万/商铺2.6万/总销售收入（万元） 99,464 101,960 101,564 主营业务成本（万元） 70,023 70,023 70,023 税前利润（万元） 13,229 15,318 14,986 所得税（万元） 3,307 3,830 3