某项目前期调研报告

1、【（暂用名）】前期市场第一章项目所在区域环境调研一、项目所属区域范围描述本次市场（环境部分）以项目为中心向周边幅射，将市调范围分为两大部分。第一部分包括项目所在地工贸片区、步行街片区、南坪西路、南城大道，直接决定的商务环境。第二部分包括转盘周边：南坪北路、南坪东路、南坪南路，间接影响商务环境。本次市调以工贸片区、步行街周边、南城大道为重心，沿线主干道有开发路、南坪西路、区府路、南城大道、区府大道等重要交通要道，市调内容涉及大小型商场、超市、相关金融机构、车站、品牌餐饮、大型休闲设施等与本项目关的商务环境。二、南岸区商务环境南岸区以南坪转盘至步行街片区为商业中心，商务环境在近年来得到较大的改善。

2、随着区、区院等机构的搬迁于此，岩大桥的通车，南滨路、步行街的修建以及各大型商场的相继进驻，南岸区交通得到了进一步改善，商务配套也随之进一步的完善，具体情况如下：1、 下图为南岸区商务环境的汇总片区分类工贸片 区步行街片区南城大 道南坪西路南坪南 路南 坪东路南坪北路餐饮总量（家）21约有 50604大型的 仅 1 家4无经营面积（平）1500；16040其中 6090 平之间 占 52 以 上比例200；700；200；1300300 平左右200；350；200；600租价（元平月）30；10050平均租 金为 5060均价： 40 60自置均价：20 40经营状况一般；一般较好较火爆均较好

3、较好一般总量（家）3无10 家左右313无经营面积（平）300；220 平方米； 850 平方米80120平 之间300；300；1600220 平120 平；1000平 方米； 200 平租价（元平月）均价： 100 元平月平均租 金为 5060 元平方 米月前两个为自置；最后一个租价为 50 元平50 元平月平 均租 价为 20 40元 平 方米 月经营状况均一般较好均一般一般数量无63无分类分理处233储蓄所43832面积范围（平）30400100 200100100080 150专业市场数量（家）14122无无面积范围（平）一个门 面为 10平左右8001500100010000；30

4、00一个门 面 20价格租价（元平月）1530120；3035；4001200；33000 元月1个摊位灯饰广场 一层： 80 100二层：70 三层：60 四层： 25 50福天：2530一楼平 均租价：40 100； 二楼平 均租价：1220售价（元 平 方米）250均不出售不出售灯饰广场不出售； 福天为 6000 7000不出售大型百货商 场、超市数量无5无4无2无经营规模（平）700 5000不等4600700040005600经营现状较好较好一般价格范围租价（元 平月）60 180 不等50250重 百南 丰由 于为 内部 资料 故不详售 价（元 平 方米）均不出售其中浪高为 200

5、00，其余均不出售重 百南 丰不 出售；晶都 商场 为170023000不等数量（家）00400002、小结21、餐饮、南坪地区的餐饮、设施主要分布于南城大道片区，规模大都在 100 平左右。现经营状况较好，生意较为火爆。而该片区餐饮、的租价约为 5060 元平月。虽然目前经营状况不错，但此处有个很大的弊端停车困挠（因为此处为主干道，而来此就餐的客人只能将车停靠在公路两边，这对于本来就是双向两车道的南城大道的交通受到很大的阻碍）。项目所在片区工贸片区的餐饮、业并不发达，主要因为该片区背离中心区。如果步行街的延伸段以及项目门前广场能够修建，对于本项目的裙楼部分招商定位为餐饮有很大的促进作用。22

6、、南坪的主要集中在步行街片区、南坪西路、南坪南路、南坪东路，而规模在 100 平以上的集中在南坪西路，这主要跟其商业的发达有很大关联。本项目工贸片区的无，主要因为该片区的商业不发达，商务环境尚未形成。但项目所在区域的未来发展：步行街的延伸段、门前广场的修建以及会展中心的建成带来商务氛围逐步形成，对于裙楼部分招商对象为有极大的利好。23、专业市场机构名称南岸区 ；南 岸区 ；南岸区 院；南岸区 局南坪地区的专业市场主要分布于步行街片区、南坪西路、南坪南路。这三个片区的商业较活跃，交通便利，人气旺等优势非常利于专业市场的发展。经营方式主要为租赁，租赁价格分别为：步行街片区：最少的仅为 3 元平月，

7、多则为 3035 元平月；一个摊位则为 30120 元（1 个摊位）月；南坪西路：平均租价约为 45 元平月；南坪南路：一层平街约为 70 元平月；二楼约为 1220 元平月不等。项目所在区域内仅为一个花市，一个门面为 10 个平左右。租价为 15 元平月，售价为 250 元平。如果本项目裙楼部分定位为专业市场还需满足几个基本条件：确定步行街延伸段及门前广场的具体修建动工时间，以人气；留出室外一部分作为专业市场的室外停车场；须将整个裙楼部分全部售出或租出，寻找一个大容量的专业市场，不然余下的将很难出租或出售出去。24、大、中型百货商场、超市南坪地区的大、中型百货商场、超市主要集中于步行街及南坪

8、西，且生意较好。大部分租价在 50250 元平月之间，除浪高商城售价在 1700023000 元平之间外，其余均不出售。项目所在地虽紧临南坪西路，但由于该片区商业不发达，人气不旺，对于定位为商场有一定的难度。25、机构南坪地区的机构主要分布在南城大道片区，机构有南岸区、南岸区、南岸区院、南岸区局等。二、项目所在状况2、 现已开通的交通11、项目所在区域即南坪地区与渝中区仅一桥之隔，因南滨路的修建通车，大大缓解了交通压力，使多年以来的“瓶颈”交通得到了一定的改善。12、由于南岸区主要用桥梁与各区连接起来，同样与九龙坡区也是一桥之隔岩大桥，于去年通车，不仅拉近了两区的距离，而且经济开发区与高新技术

9、产业区的进一步带来了、经济、技术等发展。13、南岸区不仅用桥梁连接其他各区，且使用了另一交通工具索道。位于南岸区内的两架索道，可连接渝中区和南山风景区，分别用于营运和旅游之用。3、 建设中的交通线路21、正在建设中的一条交通道路为渝黔高速公路，并可经过南岸区内的多个站点，而该条高速干道的修建将可带来沿途经济、商业等各项事业的发展。22、位于南岸区内的另一座正在修建的交通道路为大佛寺大桥，该大桥主要连接南岸区，届时从南岸区至机场仅 30 分钟左右的车程。4、 规划中的交通线路31、近几年随着道路、桥梁修建，南岸区的交通已得到极大的改善。由于近年业该区旅游业、业、商业的发展，进出城仅限于一座桥仍显

10、拥挤。因此规划在南坪至渝中区之间再架一座桥菜园坝复线桥，该桥是界于菜园坝与南坪铜元局片区之间。届时，来南岸区的车辆将各行其道，而两座桥也各司其职，相信南岸区的“瓶颈”交通将不覆存在。32、另一座同样是连接渝中区和南岸区的大桥东水门大桥，但这座桥的功能却是渝黔高速公路的“配套桥”，而从渝中区出市将不再花上 1 个小时。4、项目所在地周边具体线路的起始地点41、南坪金台站的途经车次42、经过本项目的途经车次车次起点终点途经站381南坪铜元江村、试剂厂、巴家湾428南坪六小区四、五小区、本田、工贸、菜园坝366南坪本田区府、电建、五小区365南坪区府、工贸、菜园坝、大、石坪桥372麦朝天门六院、四小

11、区、工贸、南桥头119南坪石桥铺口、大坪、肖家湾、43、南坪汽车站短途车次车次起点终点途经站301五一路李家沱南坪、六、七公里、303五一路渔洞南坪、岔路口、305南坪上新街四公里、罗家坝、海棠溪902河沟六公里上清寺、南坪383五一路邮院南坪、上新街、 二外348五一路老龙洞中兴路、工贸、南坪、上新街308五一路大江厂南坪、渔洞349朝天门李家沱南坪、四五六七八公里611黄泥磅南泉上清寺、工贸、南坪、四公里车次起点终点途经站125人和二小区人和、桥、菜园坝、二小区361解放碑白鹤路较场口、北桥头、南坪、麦428南坪南坪、万寿桥、岩南、北桥、谢家湾115大石坝南坪桥、菜园坝、工贸、五小区372

12、朝天门麦望龙门、北桥头、南坪、四小区903人和街七小区一号桥、中兴路、工贸365六小区袁家岗、火车站、南坪373南坪后堡龙职中工贸、南坪、六院、六小区366南坪白鹤路南坪、万寿桥、六院119南坪石桥铺口、北桥头、长江村901沙坪坝南坪火车北站、小龙坎、牛角沱、北桥头44、南坪汽车站中、长途车次第二章项目所在区域专业写字楼供应现状一、项目区域写字楼供应特征分析车次起点终点途经站326重庆綦江高速路重庆万盛高速路重庆南川高速路（綦江）重庆铜梁重庆永川重庆遂宁重庆打通重庆巴南307南坪忠兴南彭、界石312南坪大桥、太平重庆岳池重庆石壕綦江南坪小石东泉南坪明月沱长生南坪接龙凉水、八中372五公里朝天门

13、南坪、工贸、望龙门1、2000 年南岸区写字楼供应情况11、以表格形式表示12、分析从 2000 年的写字楼竣工及销售情况可以看出：本区域写字楼市场出租占 51的比例；而销售仅占近 5的比例，这说明南岸区写字楼市场仍是以出租为主，以出售为辅，并且有效需求还很大。从上表可算出南岸区写字楼市场的空置占 44的比例，而本区域的专业写字楼市场定价过高是最主要的原因。2、南岸区部分写字楼物业概况21、物业基本情况物业名称宏声昌龙金台位置宏声广场步行街南坪步行街处开发商宏声昌龙渝能经济技术指标总建 筑面 积35米25米34米项目 一栋 29 层的20 层的单体单体公摊20完成投资（万元）施工面积（万M2）

14、新开工面积（万M2）竣工面积（万M2）销售面积（万M2）销售额（万元）空置面积（万M2）880618.092.524.60.222992.02户型面积20300 平88 平；5060 平；110 平；120 平100200 平左右交房标准清水房清水房清水房过道宽度（米）2122层高（米）31313322、物业配置情况（公共部分）物业名称外立面大堂候梯厅电梯空调商务配套车库物管收费装修用材色彩搭配大堂面积大堂装修描述大堂候梯厅面积大堂候梯厅装修描述标准层候梯厅面积标准层候梯厅描述电梯数量电梯品牌安装空调的类型空调品牌商务中心会议室放映室所在楼层车位数量商务中心面积具备的功能宏声大厦面砖深红、米黄

15、200平方米高档250平方米豪华80典雅5部LG、OTS空调无50无负一层1203元平方米昌龙大厦瓷砖淡黄色10平方米一般20平方米一般10一般2部SCHINDL ER20 平方米47层50平方米负二层1201元平方米金台大厦玻璃及锃合金红色无23平方米较好23平方米较好4部THYSSEN23、裙楼部分定位24、经营形式及价格物业名称宏声昌龙金台经营形式出售可租可售可租可售租赁价格（元平月）无2035租期要求无1 年起租1 年起租（元平）起价：400026002800均价：3200物业（元平月）31无物业名称宏声昌龙金台总建筑面积54599 平840034 万各楼层面积1900 平1200 平

16、10001300 平层数（层）4472裙楼部分定位商场商场商场经营形式租赁可租可售可租可售租价300 元平月20 元平月3540 元平租期要求1 年起租1 年以上无售价无3000 元起均价：4000 元平物业3 元平月1 元平。月免物管电梯配置数量（部）525品牌LG、OTSSCHINDLER进口出租出售率30906070二、区域写字楼供应趋势分析1、 南岸区写字楼的共性11、公共配置部分大堂：宏声装修较高档，昌龙和金台无大堂装修较简单。外立面：宏声使用的是面砖；昌龙使用的是瓷砖；金台使用的是玻璃及铝合金。在色彩方面有三分之二的物业采用深红色为主色调，另一主色调为黄色。层高：有三分之二的物业层

17、高为 3.1 米。过道宽度：有三分之二的物业过道宽度为 2 米12、入驻企业企业类别：、装饰、贸易类公司占了 50左右的比例；、行、机械类占了 20；其余如房地产、烟草、办事处、保险类及培训中心占了 30左右的比例。入驻时间：1 年以上的占了 80的比例；1 年以内占了近 20的比例。2、 南岸区写字楼的平均价格21、南岸区写字楼市场的平均售价应在 3600 元平左右（以南坪写字楼金台、宏声的售价为准）；22、平均租价应为 24 元平月左右（以南坪地区写字楼市场出租价格为准）。三 项目所在区域商住公寓供应现状一、南岸区部分商住公寓概况入驻情况30906070付款方式可按揭可分期付款及付款；按揭

18、可 7 成 15 年政策提供沙发、茶几等办公用品简装修免物管费入驻企业,情况中国烟草公司、职业技术鉴订站、长江烟草报、其余为开发商办公室和空置、装饰、驻渝办事处、贸易公械公司、政府机构开发商、电力公械公司、贸易公司、公司、房地产公司、培训中心、保险公司1、物业基本情况物业名称南坪大厦新洲美术公司大楼保险公司大楼正扬工贸山河花园庆隆福天大厦位置南坪转盘南坪东路 2号南坪东路转盘往南坪东路方向南坪南路南坪东路南坪开发路 29号工贸车站西面南坪开发路南坪南路南坪西路南坪区府对面南坪金台旁开发商宏源房产新洲美术公司自建中国人 寿、中国人民保险公司正扬实业物业庆隆物业福天房地产开发有限公司经济技术指标总

19、建筑面积631米约7500平方米约4500平方米8000平方米3515237 万平项目构成由两幢 32 层的组成，负一层至第四层为裙楼1 幢层12 层的小12 层的小一栋 28 层的高层单体单体两幢层6 层的层单体高层公摊1718无2021户型面积三室二厅双 卫：230平方 米； 二室二厅： 89.66平方米； 105.46平方可自行隔断单 间： 2530 平220平方米； 140平方米； 160平方米隔断120220平方米隔断隔断100 平方米以上，可隔断米；一室一厅：62平方 米； 一室 户：30平交房标准清水房清水房清水房清水房清水房清水房清水房清水房清水房清水房过道宽度（米）15 米1

20、5米12米15米12米15米18米12米12米12米18 米层高（米）15 米313333 米33米333332、物业配置情况（公共部分）物业名称外立面大堂候梯厅电梯空调商务配套车库物管 装修用材色彩搭配大堂面积大堂装修描述大堂 候梯 厅面 积大堂候梯厅装修描述标准层候梯厅面积标准层候梯厅描述电梯数量电梯品 牌安装 空调 的类 型空调 品牌商务中心会 议室放映室所在楼层车位数量商务 中心 面积具备的功能南坪大厦瓷砖浅红色与米色搭配无25 平一般25平方米普通3部三菱暂无无无无无新洲大厦瓷砖米白色（已脱色）120 平整洁、档次较低25平方米无 档 次、较 清 爽20平方米作为餐饮、酒店的楼层较好

21、，其余较差2部LG无无无无美术公司大面砖破旧、脱色无大堂30 平年 久、破 损30平方米脏、旧、昏暗2部OTS（已过期）无10楼金信大厦铝材白色未完工3LG无无无无08保险公司大楼瓷砖米色无10平方米简陋2LG分体式无正扬大厦瓷砖土黄色无无无无10 15平方米一般3三菱无无无无无无负一层13008工贸大厦瓷砖淡灰色无无2030平方米一般20差2有无40个左右无山河大厦瓷砖红色1015平方米差10平方米一般2无台湾花园大厦瓷砖白色6无6一般2无庆隆大厦马赛克灰色6 10平方米差6 10 平方米一般2部福天大厦玻璃红黄混合色10平方米不够大气10平方米不够大气4部环通3 元3、裙楼部分定位物业名称

22、南坪新 洲美术公司大楼大厦保险公司大楼正扬大 厦工贸山河花园庆隆物业福天总建筑面积546 万平7200平 方米4200 平方米43200近 8000392003米6000 平方米2400 3300 平31000 37000 平各楼层面积约 1800 平约 600平 方米约 350 平约约1100 平方米左右500 平方 米800 1100 平10001200 平方米各楼层面积4 层3 层2 层6 层无4 层2 层4 层无3 层4 层裙楼部分定位商场房、酒店 大堂商业门面负一层 至四层 为公司无裙楼一信精 品餐饮汽配城无餐饮商场经营形式租赁已 售完，少量 出租租赁出售自 建 自住，少量出租出售租

23、赁可租可售可租可售出租出售租价400 1500元标准间27 元 平3040 元平25 元平月无1830 元平1220 元平不装修：13 元平； 装修： 16元 平方米有 装修： 45元 平；无 装修： 30元 平租期要求无无无合同租期一年（可协商）无无无半年起租无无售价1700 起无均价： 186034007200 元平均 价 ： 2550 元平物业8.5 元平月1 5元 平 方米 月无08无写字间： 2。5 元平 ；： 3元 平方米无3 元平月电梯配置数量3 部2 部2 部（目前只有一部 在 使用）32322223品牌三菱OTSOTS（已过 保 质期）LGLG三菱环通出租出售率住宅出售 10

24、20已 售完近 8080现还未租出601001009898804、经营形式及价格物业名称南坪新洲美术公司大楼保险公司大楼正扬工贸大厦山河大厦花园庆隆大厦福天经营形式出售出租出租出售出租出售出租出售出租出租可租可售租赁价格（元平月）无273040起价：1700均价：185025投资户以 15 元平价格出租30 元平1220不带装修：13装修：16二楼：45（带装修） 30（无装修）二楼以上：1520租期要求无无无无无1 年起租无无半年至 2年无无（元平）1800 起无无无无起价：1680均价：1860最高价：2050无起价：1400均价：1600最高价：1800无无均价：2500物业（元平月）0

25、815无暂无无08（暂定）无物管费无25无3入驻情况10的入住率80以上10080公司4050的入住率5060仅剩一套仅剩三套8090左右98付款方式付款 98 折；无分期付款；可提供 7成 15 年按揭无7 成 20 年7 成10 年按揭15 年分期付款及一次性付款政策每套35000 元，不分户型由于该大厦时日已久，故在 10 楼有220 平方米的办公公共区可出租，租价为6000元月无出租净面积无无入驻企业情况23 家小型装饰设计公司由于该大厦由兴胜物业、新洲 合建，故基本上为两家企业的办公场所及酒店、酒楼等。仅两家公司：一家为消防设备；另一家为装饰设计公司主要为美术公司办公室，电影院、新华

26、书店、茶楼、美容厅、两家 公司，入驻最多的为机床公司裙楼部分为公司所有，塔楼部分约有 50家左右的小型摩配公司入 驻，另有一行买去半层寿、中国保险公司、装饰、贸易等、装饰公司居多摩配公动车公司、汽配公司、 汽车公 司、交通器材公 司、轮胎公司、轴承公司、小型装 饰材料公司礼品公司、物资公司、广告公司、事务所、工商事务所、医闻公司、技术服务公司、电子公司等工业设 备公司、礼品公 司、商贸公司、装饰工程 公司消防器材、物业管理公司、电脑班、培训中心、 办二、南岸区商务公寓共性1、 公共配置部分11、大堂：无大堂的占了近 80的比例；有大堂的仅占近 20的比例，其中未完工的占 10左右的比例。12、

27、外立面：使用瓷砖的占 60的比例；使用面砖、铝材、马赛克、玻璃的分别占 10的比例。13、层高在 3 米的占 70的比例；层高在 3.3 米的占 20的比例；层高在 3.1 米的占 10的比例。14、过道宽度：过道宽度在 1.2 米的占 44的比例；过道宽度在 1.8 米占 33的比例；过道宽度在 1.5米占 22的比例；过道宽度在 2 米的占 12的比例。2、 入驻企业21、企业类别：摩配、机动车公司、轮胎、轴承、装饰材料、类公司占了 70的比例；行、工商、礼品、商贸类占了 20左右的比例；剩余其他类的公司占近 10的比例。22、入驻时间：1 年以上的占了 80的比例；1 年以内占了近 20

28、的比例。23、平均价格该类物业均是以住宅价格出售，均价2020 元平左右上下浮动。该类物业平均租价应为 23 元平月。注：以上价格均是以南坪地区商务公寓出租出售价格为准。第四章项目区域写字楼需求市场分析一、分析依据1、问卷纬联市场在南岸区的南坪片区所进行写字楼、商务公寓的深入市场及针对欲购写字楼的企业进行的问卷。2、重庆城市建设综合开发年鉴3、纬联公司每月市场动态二、项目所在区域写字楼需求情况1、下表为经过市场及问卷后的写字楼需求情况表：问卷 100 份，回收 88 份，有效问卷 64 份现将情况统计如下表：Q1：公司所属体制1、国有（占 9.38%）2、集体（占 4.69%）3、私营（占 7

29、8.13%）4、（占 3.13%）5、合资（占 4.67%）6、其它Q2：公司经营范围（类别）经营状况1、好（占 35.56%）2、一般（占 57.77%）3、差（占 6.7%）Q3：公司员工人数办公场面积（分析说明）（分析说明）Q4：公司现有办公场地为1、租用（占 90.63%）2、自购（占 9.37%）（若选 2 则跳问 Q7，若选 3 则跳问 Q8）Q5：公司租用场地多久1、刚搬入（11.11%）2、半年（占 11.11%）3、一年（占 28.89%）4、一年以上（48.8%）合同租期多长1、半年（占 2.38%）2、一年（占 16.67%）3、一年以上（占 80.95%）Q6：公司场地

30、（元）1、小于 15（1.75%）2、1625（33.33%）3、2630（15.79%）4、3135（31.58%）5、3645（14.04%）6、大于 45（3.51%）Q7：公司现办公场地单价分析说明Q8：公司对现办公场地满意地方1、黄金地段（占 32.81%）2、交通方便（占 68.75%）3、合理（占 42.19%）4、户型实用（占 12.5%）5、大楼形象档次高 (占 14.06%）6、物管好（占 15.63%）7、商务配套（占 1.56%）不满意的地方1、 地段偏（占 14.06%）2、 交通不便（6.25%）3、过高（12.5%）4、 户型不合理（9.38%）5、 大楼形象差（

31、占 35.94%）6、 物管差（占 39.06%）7、商务配套差（占 21.88%）Q9：贵公司理想的办公面积为（平）1、 小于 50（占 11.67%）2、5080（占 20%）3、80120（占 28.33%）4、120180（占 12.5%）5、180250（占 13.33%）6、300 以上（占 13.33%）Q10：公司希望租赁还是购卖1、租赁（占 41.67%）2、（占 20%）3、看情况再定（占 38.33%）Q11：贵公司接受的租价（元/平月）1、大于 15（4.17%）2、1625（33.33%）3、2630（43.75%）4、3135（16.67%）5、3645（2.08%

32、）6、大于 452、分析说明21、公司所属体制Q12：贵公司能接受的写字楼单价（元/平）1、 1500 以下（占 11.36%）2、15001700（占 13.64%）3、17002000（占 43.18%）4、20002300（占 29.55%）5、230026006、2600 以上（2.27%）Q13：若（或租用）办公间，是否会选择工贸区域1、是（占 56.67%）2、否（占 43.33%）（若选择 1 则跳问 Q15）Q14：不选择的原因选择工贸的原因1、交通位置（）2、景观（）1、交通位置（）2、景观（）Q15：您更喜欢哪栋楼的外立面1、国际（占 14.06%）2、 大都会（占 39.

33、06%）3、 帝豪名都（占 10.94%）4、 都市广场（占 4.69%）5、广场（占 4.69%）6、商厦（占 25%）Q16：您选择办公间的首要1、 地理位置（占 65.63%）2、 交通条件（占 46.88%）3、 价格（占 26.56%）4、 物业服务（占 17.19%）5、商务配套（占 17.19%）Q17：若开发能提供低首付、低月供，您更愿意选择1、租房（占 26.32%）2、买房（占 73.68%）Q18：您认为办公间哪些配套设施比较重要1、 酒店式大堂（占 29.69%）2、 商务茶楼酒吧（占 18.75%）3、 商务中心（占 48.44%）4、 餐厅（占 20.31%）5、

34、会议室（占 18.75%）6、其它Q19：您会选择1、 清水房（占 57.38%）2、 装修房（占 36.07%）3、将装修款计入按揭（占 6.55%）Q20：贵公司认为在南坪办公的优势分析说明Q21：贵公司认为在南坪办公的劣势分析说明解放碑、上清寺、口等是市内商务办公理想地段，但由于交通的改善，各项事业的发展，重庆独有的组团式格局及南坪为重庆的经济开发区，使南坪逐渐成为办公的理想地段。但该地区的商务正处于发展阶段。经过，多数企业对于目前所属写字楼的、交通、地段等表示满意，而户型、物管服务、大楼形象、商务配套方面表示极度不满。这说明南坪地区的写字楼大多是靠周边环境、价格优势吸纳客户，而自身的综

35、合质素、配套、形象、户型方面非常欠缺。25、公司理想的办公面积（：平）二、项目可比物业分析1、 物业优劣势分析名称分类正扬金台昌龙商务大厦工贸福天优势坐拥较好的地理位 置，交通便 利；由于附近并无大型建 筑物阻隔，登上十几层的 地方便可一 览两江景色；物业作为商 住公寓价格 较低，并提供按揭；该物业目前为现房发售。地处南坪繁华地段，交通、购物、餐饮等 十分便利；外立面色彩较 为鲜艳，引人注意；室内装修、候梯厅面积、功能配套如空调、四部电梯等 均符合写字 楼的要求；裙楼部分以商 场、超市作为配套，适合商务办公。地处南岸区中心繁华地段步行街处，交通、购物、餐饮、娱乐、 机构均集中于此；较低；公共部

36、分的装 修相对较好；物管口碑不错。该物业为南岸区最 早的写字楼 之一；地处交通要塞，裙楼为会展中心，而距此不远 又为在建的 重庆市最大 的会展中心；拥有酒店式 大堂，对商务形象较好；租低；周围并无建筑物遮挡，视野开阔。地处南坪黄金地段，车站举步之遥，交通十分便利；板式建筑，拥有采光、通风等优势；坐拥步行街。劣势虽然目前为现房发售，但销售周期较长，对物业目前的销售具有一定的阻力；外立面色彩对视觉冲击不大；作为商住公寓，配套不完善。外立面用材较昂贵，造成成本过高，而 “羊毛出在羊身上”，使其过高；商务大堂基本被商场所占用，使商务形象降低；过道宽度较窄，层高较低不利于商务办公。无大堂，造成商务形象较

37、 差；外立面用材与色彩不 协调，过于老土；过道窄；基本无配套。由于为十年前的建筑物，在外观、配套、户型等方面已不适应现今写字楼的要求；交通虽便利，但距中心繁华地段仍需几分钟的路程；超低的租价不利于写字楼市场的发展。外立面不具商务功能的眼球的作 用，并且使用了，虽够大气，但特别容易脏、脱落，而既然定位中有商务的功能，就应该现代一些；作为商务办公的配套几乎没有。销售现状分析该物业除价格较低、地理位置较好的优势外，自身综合质素并不理想；以 1680 元平的低价入市初期使 销售有所突 破，但该楼始终无明显卖 点吸引客户，因此使其销售受阻。目前该物业的入住率已达到 70以上，但以租赁为主；售价在 300

38、0 元平以上，但据这个价格仅是成 本价的一半，所以可以推 断渝能在这个上是亏损的；而如商务中该物业为目前南坪地区入住率最高的写字楼，达到了 100，这主要是因为地段的优势。但该物业是以出租为主的经营形式为主，将其压得低。配套、商务形象等方面较 差，由于基于以上劣势，目前该物业的入住率已大幅降低；虽然租低，但目前的写字楼 在商务形象、功能配套等 方面要求十 分严格，致使其销售受阻。目前该物业销售已近尾声，这主要归功于其所处的地理位置及环境。但既然作为商住两用的物业，就应该更好的考虑商务功能、住宅功能。心等配套在显眼处并未看见，说明该物业的配套方面仍不完善，这使销售受阻的另一原因。却是以 3000

39、元平的起价，让许多企业望尘莫及物业定位商住公寓写字楼及商场商场、餐饮、写字楼写字楼、酒店写字楼及商场成交价格16802050（售价）3000 元M2以上（售价）20 元平方米月（租价）3000 元平起（售价）30 元平方米月均价：2500（售价）销售情况60几乎全为出租出售：90出租：近 10050以上100媒介组合南坪北路有少量路牌广告，楼盘所在地有布幅广告，无报媒广告投放少量布幅广告，无报媒广告投放仅为布幅广告，无报媒广告投入无投放无投放三、重庆市部分经典写字楼点评1、重庆经典楼盘基本情况一览物业名称大都会商厦国际商务商务帝豪名都地理位置解放碑路解放碑路口转盘转盘开发商和记实业物业庆隆屋业

40、帝绅实业建筑面积M210 万5 万近 8 万2.76 万建筑楼层25 层34 层36 层29 层层高/M净高 3 米净高 2.63.253.1物业元/ M2.月包括在内包括在内82.5经营形式租赁租和售售4-5 楼租，8 楼以上出售元/ M2均价5300起价5000 均价5500最高价8000均价3200租赁价格元/ M2.月90-12065-9025-30租（售）率约 65%75%70%75%入驻情况入驻企业约300 家，多为外企与中外合资企业等三资企业入驻企业100 家，集中为络、信息、服饰、外企、科技等2001.6-7 月交房，企业集中为外企、电脑、等行业入驻企业99 家，集中在机 械、

41、机电、装饰、电子、信息、能源、化工、医疗等行业公共部分装修配置电梯高区和低区各 3 部客梯、2部货梯、2 部消防电梯3达电梯，准载13 人/部5 部迅达电梯4 部三菱电梯候梯厅10 M2左右，墙身和地面用花岗石或人造花岗石饰面，配合法式条天花和灯饰约 8 M2，地面以进口石材铺砌，精装修进口大理石铺地，装修风格高档、稳重约6 M2，地面铺抛光地砖，刷乳胶漆大堂和地面用云石和花岗石以不锈钢条配合照明装饰，用法式条配合天花深藏射灯，设接待台、候客条凳约200 M2，大理石铺地约300 M2，空高7.2M，风格简洁、大方约50 M2，地面大理石铺地，设候客沙发、台空调冷、暖气供应系统每租户内设有恒温

42、控制器集中式空调分户式空调分户式空调公共过道1.8 米宽，地面铺以地毯，配以灯饰1.5 米宽，斯高级抛光砖铺地地面普通地砖，刷乳胶漆1.5 米宽，地面普通地砖，刷乳胶漆商务配套五星际海逸酒店、大都会购物广场、环艺影院、每层设茶水间、商务中心、员工食堂、 车库商务中心、商务 、 大酒店、雪茄吧、屋顶设阳光餐厅、240 个停车位车场商务中心、名都、员厅、每层设台及提供商务服务、室外、底下停车场2、点评21.大都会商厦大都会商厦由和记黄浦开发，从各方面来看都属于重庆较为高档的国际标准写字楼。建筑材料从外砖到室内地砖、墙砖、天花、灯饰、卫生间洁具等均为进口产品；设立专门的物业管理公司，有员工上百名从事管理、清洁、保安、灯光维修与；每层设有固定的清洁、保安、维修和邮件分发员，并对的服务管理实行评分标准；雨天专设护伞套，保持地面洁净、干爽；整幢楼设背景音乐系统等；硬件设施设备较为齐全；大都会商厦成为公司实力的象征，三资企业、对外办事处、中介服务行业将大都会作为办公场地；大都会商厦仅以出租形式进行经营，且价