工程项目投资与融资第二章

1、.：.；第 页第二章 工程工程融资的组织工程工程融资不仅数额宏大而且涉及面广，普通涉及产、供、销多个参与者那么如何协调各参与者之间的关系是保证工程顺利完成、回收投资、投资增值的重要根底。第一节 工程工程融资的参与者一、发起方project sponsor 又称工程主办方、工程发起人，是工程的投资者是股东。工程的发起人可以是一个公司，也可以是一个多边结合体或财团。工程的发起人可以包括对工程没有直接利益的成员，如交通设备工程所占用土地的一切人和那些期望房地产会增值的人。二、工程公司project company工程公司通常是一个确定的法律实体。他是为了工程的建立和满足市场需求而建立的自主运营、自傲

2、盈亏的经济实体。它的身份、注册地址和法定方式取决于诸多要素。摆在第一位的是，当地政府的法律框架能够规定了外国投资的方式：也许绝对不允许外来实体在当地运营；也许必需在所在国建立由本国企业参与的合资企业或新企业。三、借款方borrower 借款方又称借款人，借款人可以是工程公司也可以不是工程公司。这是由于，工程的融资构造和工程的运作将取决于一系列前提，包括税收、外汇控制、担保的获得和对所在国政府强迫索偿的可行性。一个工程融资能够有几个借款人，它们分别筹资用来满足各自参与工程的需求，如建筑公司、运营公司、原资料供应商等都能够成为独立的借款方。另外，借款人能够是为工程而设立的。如，有些国际上的银行和金

3、融机构不向国有企业贷款和提供担保，为了防止这一融资妨碍，可以设立一个专门的融资机构“受托借款公司，如在印尼的石油工程中，在国有企业的借款和担保才干遭到限制的情况下，开展了一种“委托借款公司TBVTrustBorrowVehicle。银行经过给借款公司贷款来向国有石油公司的建立提供资金，银行贷款给借款公司，借款公司向建造公司付款。1、在这种构造中，银行借款公司TBV建造公司石油公司建造合同在建立期间，石油公司和建造公司签署建造合同，银行贷款给借款公司，借款公司把款项支付给建造公司，支持其建立工程。2、借款公司TBV产品购买协议购买方石油公司支付石油公司以“或取或付take or pay为根底和购

4、买方达成购买合同，并指示购买方向借款公司付款。“或取或付合同又称绝对付款合同，又称“无货亦付款合同，是指买卖双方达成协议，买方承当按期根据规定的价钱向卖方支付最低数量工程产品销售金额的义务，而不问现实上买方能否收到合同项下的产品。绝对付款合同的订立，实践上相当于购买人保证在合同规定的期限到来时，向工程公司提供一笔确定金额的资金，使工程公司有足够的资金按期归还贷款，其本质上是一种间接担保，并且是国际工程融资中特有的一种担保方式。3、借款公司TBV还款银行石油公司结余借款公司用工程收益归还银行债务，其他部分付给石油公司。4、假设任何缘由使石油公司给购买方的指示发生变化，石油公司保证支付借款公司归还

5、债务所需求的资金。四、贷款银行lending bank许多大规模的工程需求银行贷款。尽能够组成一个由很多国家银行组成的银团，从而防止所在国政府对工程的征用或干涉，由于所在国政府能够不情愿因此破坏与这些国家的经贸关系。根据我国法律HYPERLINK baike.baidu/view/60883.htm规定，银团贷款是指由两家或两家以上银行基于一样贷款条件，根据同一贷款协议，按商定时间和HYPERLINK baike.baidu/view/339062.htm比例，经过代理行向HYPERLINK baike.baidu/view/1699076.htm借款人提供的本外币贷款或授信业务。银团贷款又称

6、为HYPERLINK baike.baidu/view/70455.htm辛迪加贷款Syndicated Loan，是由获准运营HYPERLINK baike.baidu/view/62273.htm贷款业务的一家或数家HYPERLINK baike.baidu/view/20233.htm银行牵头，多家银行与非银行HYPERLINK baike.baidu/view/2761.htm金融机构参与而组成的银行HYPERLINK baike.baidu/view/579650.htm集团Banking Group采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供HYPERLINK baike.

7、baidu/view/22199.htm融资的贷款方式。国际银团是由不同国家的多家银行组成的银行集团。按银团贷款的组织方式不同，分为HYPERLINK baike.baidu/view/3797745.htm直接银团贷款和间接银团贷款。1、直接银团贷款：由银团各成员行委托代理行向借款人发放、收回和一致管理贷款。HYPERLINK baike.baidu/view/636462.htm国际银团贷款以直接银团贷款方式为主。2、间接银团贷款：由牵头行直接向借款人发放贷款，然后再由牵头行将参与贷款权(即贷款份额)分别转售给其他银行，全部的贷款管理、放款及收款由牵头行担任。银团能够包括了一些所在国的银行

8、，特别是当不允许外国银行获得工程资产担保权益时。这时，可以安排按比例分担协议，使所在国银行获得的资产担保权益可以对一切贷款人有效。整个融资方案可以分为不同层次的贷款：一些担保的、一些未担保的；一些是短期的和贸易有关的、一些是长期的；部分融资能够是附属贷款，在还款顺序上从属于其他贷款人或债务人的债务。商业银行能够作为担保银行参与银团。贷款价钱由利息和费用两部分组成。HYPERLINK baike.baidu/view/142631.htm利率：主要分为固定利率和浮动利率两种。费用在国际银团贷款中，借款人除了支付贷款利息以外，还要承当一些费用，如HYPERLINK baike.baidu/view

9、/949094.htm承诺费、HYPERLINK baike.baidu/view/1112316.htm管理费、HYPERLINK baike.baidu/view/539247.htm代理费、安排费及杂费等等。承诺费(CommitmentFee)也称为HYPERLINK baike.baidu/view/1333788.htm承当费。借款人在用款期间，对已用金额要支付利息，未提用部分由于银行要预备出一定的资金以备借款人的提款，所以借款人应按未提贷款金额向HYPERLINK baike.baidu/view/1699071.htm贷款人支付承诺费,作为贷款人承当贷款HYPERLINK bai

10、ke.baidu/view/92.htm责任而受利息损失的补偿。管理费(ManagementFee)此项费用是借款人向组织银团的牵头行支付的。由于牵头行担任组织银团、起草文件、与借款人谈判等，所以要额外收取一笔贷款管理费，作为提供附加效力的补偿，该费用通常在签署贷款协议后的30天内支付。参与费(ParticipantFee)参与费按出贷份额在各参与行中按比例HYPERLINK baike.baidu/view/1109050.htm分配。参与贷款金额较大银行的管理费和参与费可稍高于参与贷款较少的银行。代理费(AgentFee)是借款人向代理行支付的服酬，作为对HYPERLINK baike.b

11、aidu/view/1108353.htm代理行在整个贷款期间管理贷款、计算利息、调拨款项等任务的补偿。杂费是借款人向牵头银行支付的费用，用于其在组织银团、安排签字仪式等任务时间所作的支出，如通讯费、印刷费、律师费等。详细费率规范根据HYPERLINK baike.baidu/view/191650.htm人民银行及建立银行有关规定执行。 效力渠道借款客户可向建立银行 HYPERLINK baike.baidu/view/168886.htm t _blank 信贷运营部门提出贷款恳求，建立银行信贷运营部门担任安排筹组银团贷款事宜。国际银团贷款由总行或一级分行担任筹组。客户流程1、 HYPER

12、LINK baike.baidu/view/88584.htm t _blank 客户恳求借款客户向开户银行信贷运营部门提出银团贷款恳求。2、出具委托书银行进展初步伐查和市场测试后假设反映良好，那么向借款客户发送银团贷款建议书，借款客户应在5日内确认贷款建议书。借款客户接受银团贷款建议后，正式向牵头行出具筹资委托书。借款客户应向银行提供各种相关 HYPERLINK baike.baidu/view/18710.htm t _blank 资料，假设借款客户恳求国际银团贷款，还需随恳求书附上政府方案部门关于对外借款的方案目的、外汇管理部门的同意或承诺。3、签约在安排行获得一切参与行对已修正的贷款文

13、件确实认后，印制正式的贷款文件。客户将接到安排行发出的约请函签署银团贷款合同(协议)。4、运用贷款在手续办理齐全后，代理行将根据规定的时间将款项划入客户的账户，客户即可运用贷款。5、还款客户按照 HYPERLINK baike.baidu/view/1551.htm t _blank 合同、 HYPERLINK baike.baidu/view/624563.htm t _blank 章程及有关法律规定提取各项 HYPERLINK baike.baidu/view/14804.htm t _blank 基金后，将结余的利润和折旧优先归还贷款合同项下的贷款，每次还款(包括提早还款)、付息和支付费

14、用，客户须在规定日的上午11:00(代理行账户所在地时间)之前，将应支付的款项付到代理行指定的账户，由代理行在当日按 HYPERLINK baike.baidu/view/339062.htm t _blank 比例支付给各贷款人。五、承建商contractors承建商是指承接建立义务的商人或组织，通俗的说就是施工方，就是施工企业。承建商主要是担任工程建立实施阶段的消费活动；担任各类建筑物的建造过程；也可以说是把设计图纸上的各种线条，在指定的地点，变成实物的过程的担任人或者组织。它们担任的义务包括根底工程施工、主体构造施工、屋面工程施工、装饰工程施工等。施任务业的场所称为“建筑施工现场或叫“施

15、工现场，也叫工地。随着中国房地产市场的开展，承建商也逐渐多了起来，而且专业化分工越来越细。每座建筑物都需求经过设计，然后付诸实施就需求承建商来完成这个把图纸上的建筑变成实物的过程。承建商 - 扮演角色角色之一：确保分包商在工地到达可接受的平安程度许多承建商在招标/承包阶段制定一个平安方案。而积极进取的客户要求有一个平安方案，方案涵盖面需详尽广泛及直接和承包工程有关。承建商须确保一切工地的分包商对方案均明了，并预备与方案所制定的制度及程序配合。承建商须确保透过对分包商在工地上的平安表现的的监察，通常透过平安主任分包商真实地将承建商拟订的平安规范付诸实际。平安规范及平安认识的培训及预防地盘不测极其

16、重要的一环，且此亦为承建商的部分责任，以确保分包商工人均训练有素。有多个承建商以为培训问题的关键在于向分包商的雇员提供适当培训。根本培训可透过定期的工地座谈去加强，且承建商须确保分包商的工人均参与此重要的推进方案。地盘平安委员会可以在改善平安方面扮演一角色，委员会的胜利，需求有分包商的代表列席会议及倾听意见。概言之，承建商须透过订立良好规范监管实施，严厉执行根本培训及平安继续训练，并呼吁一切分包商参与一切相关活动。在香港法例规定下，承建商根本上须担任工地的平安事宜。这责任只能实践地做到假设承建商能依从上述要素去做，即是确保一切分包商确认明了及接受其职责在于和总承建商所订的制度及程序相配合。角色

17、之二：评价法律规定，确立平安情况及控制分包商的活动最重要的一点是法律的规定只是代表监管的最低要求，而多于现行平安惯例的最正确规范。其目的在于确保工地有一个根本平安的程度，并对未能符合根本程度者施以惩罚。在大部分兴隆国家，平安法例的规定乃低于表现最正确公司所施行的水准。在香港，工地平安法例适用于开展的建筑工程，并与承建商的活动大有关系。目前，法例本身并不涉及客户及担任建筑进程的设计师。大部分兴隆国家都采用此战略。欧盟成员国根据欧盟指令的条款立法，将建筑法例的范围扩展涵盖包括客户及设计师。上文提出论据乃客户对提高及达致工地平安有艰苦影响，而在香港，我们有有形及数量性证据支持此论据。但目前并无法律规

18、定客户在任何方面需求涉及建筑工地的平安事务。基于客户参与所累积的正面及有效结果，有足够的压服力去建议草拟实施此等法例。劳工处必定阐明对概念有兴趣，但一如大多数法例一样，问题所涉及的在于时间性多于其能否适宜。平安法例传统上不情愿详细地针对分包问题，以及承建商与分包商在工地平安一环的法定关系。普通方法是识别须承当主要责任的实体，即总承建商。此方法是正确的，主要或总承建商须对工地发生一切负整体责任。法例在界定广义归纳范围以外的分包商的职责方面可更详细化。此情况亦发生于欧洲联盟指令适用于一切会员国，而在英国，指令改为1994年的。规例规定分包商须负有特定职责，这包括以下要求：1.与总承建商协作，以期双

19、方能服从安康及平安职责。2.向总承建商迅速提供有关能够影响工地工人的安康及平安的资料，而此资料能够须对工地平安方案作出修订。例如，分包商携带到工地的特别设备，及/或属有毒或高度易燃性物体。来源：考试大3.服从总承建商在安康与平安问题方面的指示。4.遵守地盘平安方案。5.向总承建商提供属分包商雇员发生的不测、受伤或危险事件的概略。能够引起争论的是，其中一些规定其真实现有法例中虽无明言，但已有暗示这有足够理据去支持将分包商须承当的法律责任详细列出。此点可减少争议，并有助于协助急于履行法律职责者。考试大论坛以欧盟为根据的法例亦界定有关总承建商向分包商须付的职责。此等职责包括以下规定：1.总承办商须采

20、取合理步骤，以确保一切分包商协作及服从平安法例。2.对进出工地的途径作有效控制。3.可向分包商发出指引，以确保他们服从平安规范。4.可以纳入其平安方案规那么，以期有效管理工地。六、供应商包括设备供应商和原资料供应商。其收益来源于供应合同，对整个工程的经济效益并不关怀。七、承购商buyers为保证基建工程的胜利，使工程建成后有足够的资金流入用于还本付息，在工程谈判阶段，普通都要确定产品及效力的承购商，并签署协议减少或分散工程风险。八、担保受托方security trustee担保受托方普通为资信等级较高的银行或独立的信托公司。为工程提供贷款的银行主要是以工程本身的资产和未来能够的收益作为还款保证

21、。银行为了防止工程公司违约或转移资产，他们普通都要求工程公司将资产和收益账户放到东道国境外的一家中立机构，那么这个机构就被称为担保受托方。九、安排行担任安排融资和银团贷款的安排行普通在贷款条件和担保文件的谈判中起主要作用。但是，所涉及的文件将包含一段明确的声明，表示在银团贷款中的每一个贷款人都是按照本人的判别来参与银团的，不会企图要求安排行为参与行能够的损失担任。十、管理行在工程的文件和围绕工程的公开场所中，能够指定工程的管理行和主要管理行。管理行的身份反映了对工程的相当程度的参与，但管理行通常不对借款人或贷款人承当任何特殊的责任。十一、代理行代理行的责任是协调用款、协助 各方交流融资文件、送

22、达通知和传送信息。代理行好像安排行一样将不对贷款人参与行的贷款决议负任何责任。十二、工程银行the engineering bank通常，一个或一个以上的银行将被指定为工程银行。工程银行的责任是监控技术进程和工程的业绩，并担任工程工程师和独立的专家间的联络。该工程银行能够是代理行或安排行的分支机构。HYPERLINK tupian.hudong/a0_78_12_01300000852624128650125180060_jpg.html?prd=zhengwenye_left_neirong_tupian十三、财务顾问行工程的发起人将设法得到一个商业银行作为财务顾问。该顾问行应熟习工程所在国

23、的情况，可以就工程构造和当地情况提供参考意见，并且具有向贷款人推销工程所需的专业知识和关系。当然，财务顾问行很能够本身也是一个贷款人。十四、专家被工程发起人或财务顾问选中的具有国际声誉的技术专家将担任预备或至少检查工程的可行性报告。专家通常继续参与对工程的监控，并且充任工程发起人和贷款人对工程文件规定的开工测试有争议时的仲裁人。十五、律师大规模工程融资所涉及的工程文件非常复杂，加上不同国家的参与方，这使律师的作用变得不可或缺。按照律师的建议，工程发起人将把工程所在国法规、税收等体系作为工程初步可行性评价的一个部分。假设工程资产将被作为担保品，一切有关国家包括贷款人、借款人和工程发起人的国家，以

24、及工程所在国的当地律师的意见是贷款的前提。贷款人的法律顾问通常担任协调律师的意见。明智的做法是在工程的早期就征求律师的意见，从而保证构成正确的融资方案，落实担保品的安排，并且保证期望的税收利益或其他益处可以实现。HYPERLINK tupian.hudong/a1_46_13_01300000852624128650131180367_jpg.html?prd=zhengwenye_left_neirong_tupian十六、国际金融机构multilingual financial agencies许多开展中国家的工程是由世界银行及其活泼在私人企业界的商业贷款分支机构，即国际金融公司IFC或区

25、域开展银行如亚洲开发银行共同提供融资。中欧和东欧的工程能够获得新成立的欧洲复兴和开展银行EBRD的支持。这些国际机构对诸如担保、融资的终止和实施方式有它们本人的政策和规范，这将影响工程的构造。与援助方案或其他软贷款挂钩的工程总是不可防止地要参考提供优惠贷款机构的意见。十七、所在国政府host government很多情况下，即使在BOT根底设备工程中，所在国政府都不会作为借款人或工程公司的一切人直接参与工程融资。但是，所在国政府能够经过一个代理人获得工程的股权益益，成为工程产品的购买者或工程所提供的效力的运用者。在BOT工程融资中，工程将在特许期间终了时转让给所在国政府。十八、保险公司insu

26、rers必要的保险是工程融资的一个重要方面。工程的一个重要的平安保证是用保险权益作担保，特别是当对借款人或工程发起人的追索权是在有限的情况下。十九、租赁公司假设对工厂和设备的残值或其他资产有资本减税，工程融资能够有一个或一个以上的租赁公司参与。租赁公司的作用是活的工程公司所需的部分或全部资产，并将其出租给工程公司来换取延续的租金报答。二十、评级机构由于税收的缘故或为了到达更好的评级，一些工程在银行的支持下，能够经过发行债券来筹资。假设债券要被评级，应在早期咨询有关的评级机构，由于评级机构的政策能够是以融资构造为根底的。假设是这样，提供支持的银行本身的等级就很重要。以下内容放在以后讲第二节 工程

27、工程融资的步骤从工程的投资决策算起，到选择采用工程融资的方式为工程的投资筹集资金，不断到最后完成该工程融资，大致上可以分为五个阶段，即投资决策分析、融资决策分析、融资构造分析、融资谈判和工程融资的执行。第一阶段：投资决策分析 从严厉的意义上讲，这一阶段也可以不属于工程融资所包括的范围。对于任何一个投资工程，在决策者下决心之前，都需求经过相当缜密的投资决策的分析，这些分析包括宏观经济情势的判别，工业部门的开展以及工程在工业部门中的竞争性的分析，工程的可行性研讨等规范内容。然而，一旦做出投资决策，接下来的一个重要任务，即确定工程的投资构造，那么是与将要选择的融资构造和资金来源有着亲密的关系。同时，

28、在很多情况下工程投资决策也是与工程能否融资以及如何融资严密联络在一同的。第二阶段：融资决策分析 在这个阶段，工程投资者将决议采用何种融资方式为工程开发筹集资金。能否采用工程融资，取决于投资者对债务责任分担上的要求、贷款资金数量上的要求、时间上的要求、融资费用上的要求、以及诸如债务会计处置等方面要求的综合评价。假设断定选择采用工程融资作为筹资手段，投资者就需求选择和任命融资顾问，开场研讨和设计工程的融资构造。有时，工程的投资者本人也无法明确判别采取何种融资方式为好，在这种情况下，投资者可以聘请融资顾问对工程的融资才干以及能够的融资方案作出分析和比较，在获得一定的信息反响后，再做出工程的融资方案决

29、策。 第三阶段：融资构造分析设计工程融资构造的一个重要步骤是完成对工程风险的分析和评价。如前所述，工程融资的信誉构造的根底是由工程本身的经济强度以及与之有关的各个利益主体与工程的契约关系和信誉保证所构成的。因此，能否采用以及如何设计工程融资构造的关键点之一就是要求工程融资顾问和工程投资者一同对于工程有关的风险要素进展全面地分析和判别，确定工程的债务接受才干和风险，设计出真实可行的融资方案。 第四阶段：融资谈判 在初步确定了工程融资的方案之后，融资顾问将有选择地向商业银行或其他一些金融机构发出参与工程融资的建议书，组织贷款银团，着手起草工程融资的有关文件。这一阶段会经过多次的反复，在与银行的谈判

30、中，不仅会对有关的法律文件做出修正，在很多情况下也会涉及到融资构造或资金来源的调整问题，有时甚至会对工程的投资构造及相应的法律文件作出修正，以满足贷款银团的要求。在这一阶段，融资顾问、法律顾问和税务顾问的作用是非常重要的。强有力的融资顾问和法律顾问可以协助 加强工程投资者的谈判位置，维护投资者的利益，并在谈判堕入僵局时，及时地、灵敏地找出适当的变通方法，绕过难点处理问题。 第五阶段：工程融资的执行 在正式签署工程融资的法律文件之后，融资的组织安排任务就终了了，工程融资将进入其执行阶段。在传统的融资方式中，一旦进入贷款的执行阶段，借贷双方的关系就变得相对简单明了，借款人只需求按照贷款协议的规定提

31、款和归还贷款的利息和本金。然而，在工程融资中，贷款银团经过其经理人普通由工程融资顾问担任将会经常性地监视工程的进展，根据融资文件的规定，参与部分工程的决策程序，管理和控制工程的贷款资金投入和部分现金流量。贷款银团的参与可以按工程的进展划分为三个阶段：工程的建立期，试消费期和正常运转期。在工程的建立期，贷款银团经理人将经常性地监视工程的建立进展，根据资金预算和建立日程表，安排贷款的提取。假设融资协议包括有多种货币贷款的选择，银团经理人可以为工程投资者提供各种资金安排上的战略性建议。在工程的试消费期，银团经理人监视工程试消费情况，将实践的工程消费本钱数据和技术目的与其融资文件的规定目的进展比较，确

32、认工程能否到达了融资文件规定的商业完工规范。在工程的正常运转期，工程的投资者所提供的完工担保将被解除，贷款的归还将主要地依赖于工程本身的现金流量。银团经理人将按照融资文件的规定管理全部或一部分工程的现金流量，以确保债务的归还。第三节 工程工程融资的担保和支持对于采用工程融资的工程来说，风险的合理分配和严厉管理是工程胜利的关键，也是工程各参与方谈判的中心问题。而风险分配和管理的主要手段，就是经过各种合同、协议等文件来协调各方面的关系，明确各方面的责任，保证工程顺利进展。所以，风险管理、担保、工程文件的目的在于：一是明确风险和量化风险；二是将风险经过担保落真实书面上；三是以工程文件作为最终具有法律

33、效能的约束性合同和协议。一、担保的概念和种类担保是指确保债务或者其他经济合同下的义务可以履行或清偿为目的的保证行为。根据各国法律：担保可以分为两大类：一类是：物的担保。指借款人或担保人以本人的有形财富或者权益财富为履行债务设定的担保物权。如抵押权，质押权，留置权等。抵押权：抵押权引指 HYPERLINK baike.baidu/view/1323641.htm t _blank 债务人或者第三人不转移 HYPERLINK baike.baidu/view/308753.htm t _blank 财富的占有，将该财富作为 HYPERLINK baike.baidu/view/371859.htm

34、 t _blank 债务的担保，债务人未履行债务时， HYPERLINK baike.baidu/view/147366.htm t _blank 债务人按照法律规定的程序就该财富优先受偿的 HYPERLINK baike.baidu/view/64422.htm t _blank 权益。质押权：劫持人质。质押是指债务人或第三人将其特定财富移交给债务人占有、作为债务的担保，在债务人不履行债务时，债务人有权依法以该财富折价或拍卖、变卖该财富的价金优先受偿的物权。该财富称之为质物，提供财富的人称之为出质人，享有质权的人称之为质权人。质押属于担保物权中的一种。抵押与质押最大的区别就是抵押不转移抵押物

35、，而质押必需转移占有质押物，否那么就不是质押而是抵押。留置权：留置权是指债务人按照 HYPERLINK baike.baidu/view/1551.htm t _blank 合同的商定占有债务人的动产，债务人不按照合同商定的期限履行债务的，债务人有权按照法律规定留置 HYPERLINK baike.baidu/view/308753.htm t _blank 财富，以该财富折价或者以拍卖、变卖该财富的价款优先受偿。另一类是：人的信誉担保。即担保人以本人的资信向债务人保证对债务人履行债务承当责任，有保证担保书，抚慰信等方式。保证担保书：保证书实例都商定了什么？及保修期限与保修范围是什么？解答：我

36、国房地产法规规定，房地产开发企业该当在 HYPERLINK baike.baidu/view/30881.htm t _blank 商品房交付运用时向购买人提供和。是房地产开发企业对所售商品房承当质量责任的法律文件，其中该当列明工程质量监视单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商该当按的商定，承当保修责任。商品房保修期从开发商将 HYPERLINK baike.baidu/view/245258.htm t _blank 开工验收的房屋交付运用之日起计算。详细保修期限与保修范围是：地基根底和主体构造在合理运用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及

37、管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层零落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行商定。房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋运用功能遭到影响，或因主体构造质量不合格给购买人呵斥损失的，开发商应承当赔偿责任。购买人以为主体构造质量不合格的，可以向中注明的工程质量监视单位恳求重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。抚慰信：是“LetterofComfort的中译名。在德语中相对应的词为“资助人声明。抚慰信在国际融资领域运

38、用广泛，它通常是指政府机关或企业集团母公司分别为政府下属机构的借款或子公司能够仅是空壳公司的借款向贷款方出具的函件，表示情愿协助 借款方还款的书面支持文件，令贷款人得到抚慰及置信债务人有才干依期归还债务。目前，抚慰信作为获取资金的一种手段，在一定范围内得到广泛的运用。但国际融资担保人为了在某些情况下防止接受明确的保证义务而采用抚慰信的担保方式。例如，提供保证将违反保证人的组织章程或贷款文件中对保证的某些限制性规定，或者是不希望使一个或有负债(contingent liability)出如今资产负债表上，从而影响其资信等等。抚慰信取代保证的担保方式，向债务人对其债务的履行做出道义上的支持或具有模

39、糊法律责任的承诺，就可以防止直接提供保证所带来的种种不便。二、工程工程融资担保工程融资担保是指借款方或第三方以本人的信誉或资产向贷款或租赁机构做出的归还保证。工程工程融资担保和商业贷款担保的区别：工程工程融资担保：贷款方关注重点是工程工程胜利与否，而不是工程工程现有的资产价值。因此，担保目的是保证工程按期按质完工，正常运营，获取足够的现金流收回贷款。商业贷款要求的是：担保人应有足够的资产弥补借款人不能按期还款时能够带来的损失。担保在工程中的主要作用：工程担保在工程融资中有两个作用对于工程投资者而言：第一，采用担保方式，工程的投资者可以防止承当全部的和直接的工程债务责任，工程投资者的责任被限制在

40、有限的工程开展阶段之内或者有限的金额之内。第二，采用担保方式，工程投资者可以将一定的工程风险转移给第三方。三、工程工程融资担保人工程担保人包括有三个方面构成：1、工程的投资者2、与工程利益有关的第三方参与者3、商业担保人1、工程的投资者工程投资者对工程公司提供的担保，可以是直接担保，也可以是非直接的方式或者以预防不可预见风险要素的方式出现。1直接担保：在工程融资中是指有限责任的直接担保。指担保的责任根据担保的金额或者担保的有效时间加以限制。 eq oac(,1)有限金额的担保：资金缺额担保即是典型的有限金额担保。资金缺额担保，有时也称为现金流量缺额担保，是一种在担保金额上有所限制的直接担保方式

41、，主要用于支持己进入正常消费阶段的工程能产生足够的现金流量。当工程到达经济性完工后，虽然曾经经过运营规范的检验，但由于工程在运营期能够遇到各种风险，因此，并不能保证其在消费运营阶段百分之百的胜利。尤其是工程在最初运营阶段，没有运营历史也没有相应的资金积累，抗不测风险的才干要比运营多年的公司企业脆弱得多，从其它途径获得新的资金注入的能够性也小得多。通常，贷款人往往要求主办人提供一定的资金。但是，主办人并不承当无限的资金支持义务，普通都对担保的绝对数额或比例作出限制。其中，后者对主办人的吸引力更大，由于随着贷款的不断归还，主办人担保的绝对数额也将逐渐地减少。 eq oac(,2)限制时间的担保：工

42、程在建立期和试消费期的“完工担保是最为典型的在时间上加以限制的有限责任直接担保。运用工程投资者提供的非直接的和以预防不可预见要素为主体的工程担保，加上其他方面的担保，同样可以构成为贷款银行所可以接受的信誉保证构造，这就是工程融资的主要优点之一。2、第三方作为担保人所谓利用第三方作为担保人，是指在工程的直接投资者之外，寻觅其他与工程有直接或间接利益关系机构，为工程的建立或者工程的消费运营提供担保。第三方担保益处，可以不用直接出资，将债务放在资产负债表之外或免受贷款条款的限制。第三方担保人也可以在这种买卖中获得益处。能提供第三方担保的机构大致分为以下几种类型： eq oac(,1)、政府机构：政府

43、机构主要从开展本国经济，添加就业，添加出口，改善根底设备，改善经济环境等目的出发，为大型工程工程提供担保。 eq oac(,2)、与工程开发有直接利益关系的商业机构：其目的是经过为工程融资提供担保而换取本人的长期商业利益，如供应商、设备运营商、产品用户、承包商等等。 eq oac(,3)、国际性金融机构：这类国际性金融机构是指世界银行、地域开发银行等机构。3、商业担保人商业担保人是以提供担保作为一种赢利的手段，承当工程的风险并收取担保效力费用。商业担保人主要有银行、保险公司和其他的一些专营商业担保的金融构造。商业担保人提供的担保方式主要有两种方式：一种是担保工程投资者在工程中或者工程融资中所必

44、需承当的义务。这类担保人普通为商业银行、投资公司和一些专业化金融机构，所提供的担保普通为银行信誉证或银行担保。另一种是为了防止工程不测事件的发生。这种担保人普通为各种类型的保险公司。四、工程融资的主要信誉担保一工程融资中信誉担保又称人的担保，担保人通常是法人，如借款人以外的其他公司、商业银行、政府、官方信贷机构等。其作用：由担保人为某一工程参与方向贷款人提供担保，当该工程参与方无法履行合同义务时，由担保人担任代其履行义务或承当赔偿责任。在信誉担保中，保证人的信誉至关重要，他往往是贷款人思索能否给予贷款的关键要素。二信誉担保方式、工程完工担保：工程完工担保主要属于仅仅在时间上有所限制的担保方式，

45、即在一定的时间范围内，工程完工担保人对贷款银行承当着全面追索的经济责任。完工担保是存在于工程主办人与贷款人之间的限制时间的直接担保，它可以是独立的合同，也可以附在工程融资的借贷协议中。其主要内容是：主办人向贷款人保证，为使工程可以如期完成并满足特定的运营规范，假设除原方案内的融资外，还需求额外资金，主办人将承当进一步追加资金的义务。假设主办人不履行追加资金的义务或该工程工程仍不能按期完工，那么应归还贷款人的贷款。完工担保协议的有效期限以工程完工为准，一旦工程完工，担保人的担保义务即告终止。由此可见，“完工的规范及含义就异乎寻常地重要。在工程融资中，判别工程工程能否“完工主要有技术性完工、本质性完工和经济性完工三种规范：1、技术性完工，指除了不影响工程平安运营的次要要素(如粉刷、周围施工环境的整理等)外，工程工程己经建立完成，并且设备安装就绪，可以进入试运转及检测阶段。这是工程完工的最低规范，假设工程达不到这一规范，主办人不可防止地需求支付违约赔偿金。2、本质性完工，指工程能到达某些商定的运营规范，并且在试运营期内产量稳定。普通来说，运营规范因工程而异，但是，假设抛开工程的不同类型，本质性完工是指工程