XXXX-05-16-碧波自来水BOT项目投资分析报告

1、.PAGE ：.；碧波园区自来水BOT工程投资分析报告江苏现代资产投资管理顾问二一四年五月目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc388016861 目 录 PAGEREF _Toc388016861 h 2 HYPERLINK l _Toc388016862 第一章 工程概述 PAGEREF _Toc388016862 h 3 HYPERLINK l _Toc388016863 1.1工程称号 PAGEREF _Toc388016863 h 3 HYPERLINK l _Toc388016864 1.2工程建立内容 PAGEREF _Toc388016864

2、h 3 HYPERLINK l _Toc388016865 1.3工程背景及必要性 PAGEREF _Toc388016865 h 3 HYPERLINK l _Toc388016866 1.4工程建立根据 PAGEREF _Toc388016866 h 3 HYPERLINK l _Toc388016867 第二章 工程建立方案 PAGEREF _Toc388016867 h 3 HYPERLINK l _Toc388016868 2.1水源选择 PAGEREF _Toc388016868 h 3 HYPERLINK l _Toc388016869 2.2水厂建立规模 PAGEREF _To

3、c388016869 h 4 HYPERLINK l _Toc388016870 2.3水厂厂址选择 PAGEREF _Toc388016870 h 4 HYPERLINK l _Toc388016871 2.4拟采用工艺 PAGEREF _Toc388016871 h 4 HYPERLINK l _Toc388016872 2.5工程投资估算 PAGEREF _Toc388016872 h 5 HYPERLINK l _Toc388016873 2.6工程建立周期 PAGEREF _Toc388016873 h 6 HYPERLINK l _Toc388016874 第三章 工程供水情况 P

4、AGEREF _Toc388016874 h 6 HYPERLINK l _Toc388016875 3.1碧波工业园区供水情况 PAGEREF _Toc388016875 h 6 HYPERLINK l _Toc388016876 3.2未来供水情况预测 PAGEREF _Toc388016876 h 6 HYPERLINK l _Toc388016877 第四章 工程投资方案 PAGEREF _Toc388016877 h 8 HYPERLINK l _Toc388016878 4.1工程投资方式 PAGEREF _Toc388016878 h 8 HYPERLINK l _Toc3880

5、16879 4.2中心边境条件 PAGEREF _Toc388016879 h 9 HYPERLINK l _Toc388016880 一、投资预算 PAGEREF _Toc388016880 h 9 HYPERLINK l _Toc388016881 二、特许运营范围 PAGEREF _Toc388016881 h 9 HYPERLINK l _Toc388016882 三、特许运营期限 PAGEREF _Toc388016882 h 9 HYPERLINK l _Toc388016883 四、供水价钱确实定 PAGEREF _Toc388016883 h 10 HYPERLINK l _T

6、oc388016884 五、土地运用权 PAGEREF _Toc388016884 h 10 HYPERLINK l _Toc388016885 六、保底售水量 PAGEREF _Toc388016885 h 11 HYPERLINK l _Toc388016886 七、设备重置 PAGEREF _Toc388016886 h 11 HYPERLINK l _Toc388016887 八、管网的后续投入 PAGEREF _Toc388016887 h 12 HYPERLINK l _Toc388016888 九、税收优惠政策 PAGEREF _Toc388016888 h 12 HYPERLI

7、NK l _Toc388016889 第五章 工程财务测算 PAGEREF _Toc388016889 h 12 HYPERLINK l _Toc388016890 5.1财务测算的目的 PAGEREF _Toc388016890 h 12 HYPERLINK l _Toc388016891 5.2财务测算的根据 PAGEREF _Toc388016891 h 12 HYPERLINK l _Toc388016892 5.3财务测算主要本钱目的 PAGEREF _Toc388016892 h 13 HYPERLINK l _Toc388016893 5.4财务测算阐明 PAGEREF _Toc

8、388016893 h 13 HYPERLINK l _Toc388016894 5.5财务测算结果 PAGEREF _Toc388016894 h 15 HYPERLINK l _Toc388016895 第六章 风险要素及防备 PAGEREF _Toc388016895 h 15 HYPERLINK l _Toc388016896 第七章 结论和建议 PAGEREF _Toc388016896 h 18 HYPERLINK l _Toc388016897 7.1碧波园区的优势 PAGEREF _Toc388016897 h 19 HYPERLINK l _Toc388016898 7.2碧

9、波园区的机遇 PAGEREF _Toc388016898 h 20第一章 工程概述1.1工程称号贵州省凯里市碧波工业园区自来水BOT工程1.2工程建立内容碧波工业园区供水工程包括取水、输水、净水及配水工程。1.3工程背景及必要性凯里市碧波高新技术产业区自来水厂工程，建立规模为1.5万吨/日，另有取水、输水、净水、配水工程等配套设备。2021年11月8日，山东省水利工程局局长赵志强与凯里市人民政府市长张淼签署了以下简称。1.4工程建立根据工程的可研、环评、水资源论证等正在编制，施工图已完成，立项批复机关为凯里市发改局凯发改建立2021212号。工程建立方案2.1水源选择水厂水源为地表水，取水口位

10、于麻江县城区夹岩河上游转弯处凯麻高速公路夹岩河大桥上游约150米处，该水厂水源水质和流量可满足一期建立规模需求。需水资源论证2.2水厂建立规模本工程设计供水范围为碧波工业园区。水厂一期建立规模为1.5万吨/日。规划人口：近期2021年碧波工业园区2.44万人，远期2023年碧波工业园区到达5.0万人。2.3水厂厂址选择 该水厂拟选址在园区滨河路西侧、炉碧大道北侧的山上，水处置厂建立高程约为952m，水厂占地约30亩含二期预留用地14亩，厂址地势较高，有利于给水系统合理规划，工程投资到达最大优化，管网运转经济、平安、可靠，有良好的排水、排涝条件，便于实施绿化隔离带，远期用地开展空间充分。2.4拟

11、采用工艺1 取水工程取水工程包括取水泵房、配电房、门卫室、值班室等构建筑物。取水泵房拟选址在麻江县城区夹岩河上游转弯处凯麻高速公路夹岩河大桥上游约150米处，采用岸边式干式深井泵房干式卧式泵，自灌启动，取水泵房占地约亩。取水泵房的取水高程约为826米，净扬程为了126米，提水扬程约为140米。2输水工程输水工程主要包括输水管道、管道支镇墩、水锤消除安装、排污排气安装及排污排气检查井等。根据输水管道布置沿程的实践地形地貌情况，本工程拟采用DN520钢管作为输水管道，输水管道总长约6500米。3净水工程净水工程即水处置厂，主要包括配水井、沉砂池、反响池、沉淀池、气水反冲滤池，清水池、反冲洗泵房、排

12、水排泥池、污泥浓缩池、污泥脱水间、投药消毒间、办公楼、门卫室、计量井等。净水采用国内比较成熟的混合、絮凝、沉淀、过滤、消毒等几个主要的水处置传统工艺。4配水工程配水工程主要包括配水管道、供水阀门井、排污井、排气井、地上式市政消火栓等。园区配水管网按平安供水，节约投资的原那么进展布置。配水管网根据园区的用水要求和规划道路建立情况合理分布于整个用水区，总布置DN200DN400PE、DN520钢管等配水管网总长22858米。2.5工程投资估算工程总投资为4550万元。其中：第一部分费用3000万元包括土建工程、设备购置费、和装工程费；第二部分费用平1550万元包括根本预备费、银行贷款利息、试运转费

13、用、前期任务费用、征拆费用、铺底流动资金等。2.6工程建立周期碧波工业园区供水工程实施工期：工程建立期一年。第三章 工程供水情况3.1碧波工业园区供水情况 现园区用水由麻江县自来水公司代供，大约日供水3000立方米，水压、水量不能保证稳定。目前区域内居民除集中式供水外，大多采用分散式供水，以浅层地下水和地表水为水源。3.2未来供水情况预测需水量预测是一项涉及要素较多且复杂的任务，有许多不确定要素，采用的方法也有很多，如历年供程度均增长率法、历年供水拟合曲线数学模型法、比例法、用地目的法、单位人口综合用水量目的法、类比法等，鉴于碧波工业园区是新成立的高薪产业园区，用地功能分区明确，但无历年供水资

14、料的情况，根据曾经入园企业，及拟入园企业，并参考国内类似区域用水量情况，采用单位面积用水量法预测园区总需水量。用水量规范的选取：碧波工业园区规划用地以高新技术产业为主，另有部分居住和公共效力设备用地，鉴于园区以工业用地为主的特点，思索到国家宏观节水政策，参考同类型工业园区用水量情况，从节能降耗角度出发，根据GB50282-1998确定园区主要用水量目的表1。表1 碧波工业园区用水量目的用地性质单位用水量规范万m3/km2d)用地性质单位用水量规范万m3/km2d)居民居住用地0.2仓储用地0.25公共设备用地0.6对外交通用地0.3一类工业用地0.4道路广场用地0.2二类工业用地0.6市政设备

15、用地0.25三类工业用地1.0绿地0.15注：由于园区内居民居住方式未定，暂时取值是正常值的40%，即0.5*40%=0.2根据确定的主要用水量目的及不同用地性质占地面积，计算出碧波工业园区各种规划用地用水量表2)表2碧波工业园区各规划用地需水量计算结果用地称号面积km2)用水量规范万m3/km2d)用水量万m3/d)居民居住用地0.431650.200.087公共设备用地0.335530.600.201一类工业用地1.530.400.455二类工业用地2.994850.601.797三类工业用地0.148631.000.149仓储用地0.400500.250.100对外交通用地0.06408

16、0.300.019道路广场用地1.101820.200.220市政设备用地0.130830.250.033绿地1.306520.150.196水域及其他用地0.849060.000合计8.93.25不可预见水量按照用水量的10%计算，碧波工业园区总需求水量为：3.25 *1.1= 3.575 万m3/d，日变化系数取1.3，那么平均日需求水量为：3.575/1.3=2.75万m3/d，此预测水量中工业直接用水量大约为2万m3/d，占主导位置，根据现今入园企业看大多属于二类工业工程，用水量相对稳定，节水降耗效果不明显，对供水企业来说是比较稳定的用户，目前园区开发缺乏5%，用水量曾经接近0.3万m

17、3/d，由此可见此次预测取值相对保守。乐观思索该区域自来水终需求应该在3万m3/d以上。第四章 工程投资方案4.1工程投资方式总体来说，本工程协作方式按照特许运营的普通规那么，由投资人设立工程公司担任投资、建立和运营，一方面保证了地方公用事业工程运营的独立性，另一方面降低了投资人与公用事业工程之间的关联财务风险。双方在建立投资、运营管理方面的权益义务相对明晰，为工程有效建成运营提供了必要的保证。4.2中心边境条件 一、投资预算工程总投资为4550万元。其中：第一部分费用3000万元包括土建工程、设备购置费、和装工程费；第二部分费用平1550万元包括根本预备费、银行贷款利息、试运转费用、前期任务

18、费用、征拆费用、铺底流动资金等。以上资料由凯里自来水公司提供，其中不含土地的挂牌出让费用，建议尽快根据施工图及所发生的费用进一步核实。二、特许运营范围 本工程设计供水范围为碧波工业园区。协议谈判时应明确界定地理位置区域范围三、特许运营期限特许运营权的期限是投资者测算投资本钱和财务分析的重要参数，授权主体在确定该期限时需求思索以下要素：1期限的长度应使投资人能着眼于企业的长期投资、运营和开展，防止短期行为；2期限内投资人能够实施的技术改造或设备重置投资的回收问题，期限过短会影响投资人进展这类资本性投资，从而不利于企业的开展；3区域供水工程供水规模小，投资本钱相对较高，假设设定的特许运营期过短，将

19、导致投资人难以收回本钱，影响出资志愿；4符合相关法律法规及政策规定，2004年中规定，投资城市自来水和污水处置，运营期限最长可达30年。鉴于本工程投入本钱较高、利润率低、回收期长，同时思索供水管网后续建立和净水设备的重置问题，我们建议本次招商工程的特许运营权期为30年。假设再不需求保底售水量的情况下，也可以采用水量满足一定条件后的固定年限四、供水价钱确实定供水价钱的普通确定：建立完善科学的城乡区域供水及价风格整机制，供水价钱的建立以“投资、运营本钱+税费+合理利润为原那么，对比周边同类地域的水价规范；供水价钱的制定、调整实行听证会制度和并需获得物价部门的核准。思索到碧波园区建立供水价风格整机制

20、难度较大，目前当地政府表示碧波园区供水价钱按照凯里市区供水价钱执行，并随凯里市供水价风格整而调整。此方法简单易行，免去日后调价风险，缺乏之处是园区供水规模相对较小，单位制水本钱相对会高些，执行凯里水价对我方的利润率有一定影响五、土地运用权本工程涉及到的土地运用权经过招拍挂等流程出让给工程公司。工程特许权授予后，工程公司在商定的特许运营期内可以运用该土地，对土地运用权出让费应根据本工程的特许运营期限进展摊销，并应按时交纳土地运用税等相关税费。凯里自来水公司测算水价时，没有思索土地的出让费用。假设加上土地出让费水价还会有所提高，行业内处置土地的方式普通有两种：一种是出让；一种是租用。土地毕竟是稀缺

21、资源建议采取出让方式获得六、保底售水量投资资产的收益依赖于特许期内的销售水量，一个普遍的景象是工业园区供水工程受制于园区的开展。保底售水量的制定给投资人投资运营工程提供了盈利保证，是投资人进展工程财务测算的根底。招商人制定保底售水量应该参照园区供水规划、园区招商建立进展情况等作为根据。凯里自来水公司测算水价时，也提到了保底水量问题，其测算条件是前三年售水60%，再三年80%，以后100%。此假设只能是理想值，行业内普遍存在的产销差率较高，假设保底最多可以保证到产能90%就曾经相当理想。假设签署保底售水量条款，法律层面上分析对工程公司的利益保证是有益的，政府承当了由园区开展滞后带来的一切风险。七

22、、设备重置 特许运营期限远大于设备的运用寿命，固普通在特许运营期限内根据设备保养与运用情况，设备将重置1-2次。此项费用的投入凯里水司测算中未予思索八、管网的后续投入 供水企业开展过程中的新增管网的投资，过去地方靠收取“开户费、“配套费等方式自行处理，如今政府对企业及商品房的市政根底设备配套费采取一致征收、管理的方式，供水企业不再收取相关费用，故此项投资应该在投资测算中予以思索。九、税收优惠政策 为鼓励社会资本积极参与本次工程的竞争，需求政府明确融资过程中能够给予相关税收优惠及费用减免政策。第五章 工程财务测算5.1财务测算的目的本次财务分析是以凯里市碧波园区水厂建立相关调研资料及合理假设为根

23、底，评价工程的经济情况，加强山东省水利工程局指点对工程实施的了解，为与凯里市政府的谈判任务提供根底。5.2财务测算的根据本次财务测算根据主要有：第三版；工程调研资料；其他与工程相关的文件资料。5.3财务测算主要本钱目的投资总额工程投资人投资总额为4700万元，其中工程建立投资估算4550万元，土地运用权费用150万元。贷款投资总额的70%为贷款额，还款期限为10年，长期贷款利率为6.55% 所得税利润总额*0.25员工人数水厂员工暂定为29人工资及福利费根据调研情况，暂按4万元/人/年水资源费0.04元/吨动力费按1.06元/吨计算药剂费按0.03元/吨计算年大修费年大修费率按固定资产原值的1

24、.5%计算年维护检修费年维护检修费按固定资产原值的 1.5%计算折旧费固定资产折旧采用直线法计提折旧，其中构筑物折旧年限为运营期29年，设备资产按15年折旧，并且在第15个运营年思索设备重置更新。摊销费假定土地运用权费用150万元在运营期内平均摊销其他费用根据，供水厂本钱费用测算中，其他费用=运营本钱前八项本钱之和*12%。其中其他费用包括管理费用、销售费用、相关的税金以及其他支出。根本水量碧波水厂设计水量为1.5万吨，假设正式运营的第1年至第3年的根本水量为设计水量的60%，正式运营的第4年至第6年根本水量为设计水量的80%，之后每年的根本水量到达设计水量。特许运营期限特许运营期限为30年，

25、含建立期1年投资报答率根据水务市场的通行惯例，投资人通常要求供水工程的投资报答率在8%-12%之间5.4财务测算阐明 1产销差率阐明 产销差率=制水量-售水量/制水量100%，产销差是供水企业衡量企业运营和管网管理任务程度的详细目的，产销差率过高会加大供水企业本钱。供水行业产销差率平均程度在20%-30%之间。思索到碧波园区配水管网属于新建，漏失率相对较低，本次测算中产销差率暂定为15%。2水价调整近年来，凯里市分别在2007年6月以及2021年9月进展了水价调整，详细水价调整执行情况如下表所示：单位：元/吨工程自来水单价不含污水处置费居民生活工业用水行政事业运营效力特种行业2007年6月1.

26、70 2.20 2.20 2.80 5.20 2021年9月2.15 3.00 3.00 3.00 9.00 根据已有水价计算，20072021年凯里市居民生活用水单价与工业用水单价的年均增幅分别到达4.8%、6.4%。本次测算中，假设运营期内水价调整年均增幅为4%。3物价变动程度本次测算中动力费、药剂费思索3%的年均增长幅度，人员工资福利年均增幅暂定为5%。5电价阐明建好运营的碧波园区水厂作为大工业用电企业，实行两部制电价。执行的电费计算公式为：电费=根本电费+电度电费，其中根本电费=用户用电容量根本电价，电度电费=运转期间耗电量电度电价。根据调研，目前凯里市大用户电度电价为0.5159元/

27、度；根本电价中最大需量电价为45元/千瓦月，变压器容量电价为30元/千伏安月。6税收优惠政策 根据贵州相关税收优惠政策，对在贵州地域新办交通、电力、水利、邮政、广播电视企业，上述工程业务收入占企业总收入70%以上的，可以享用企业所得税如下优惠政策：内资企业自获得第一笔收入之日起，第一年至第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。其中新办水利企业是指投资新办从事江河湖泊综合治理、防洪除涝、灌溉、供水、水资源维护、水力发电、水土坚持、河道疏浚、河海堤防建立等开发水利、防治水害的企业。本工程属于新办供水企业，符合该项优惠政策，投资人可向凯里市政府积极争取所得税优惠政策。5.5财务测算结

28、果根据前述测算主要本钱目的及相关假设条件，本工程在8%-12%的内部收益率要求下，运营期内水价情况分别如下表所示：8%内部收益率单位：元/吨运营期第1年第5年第10年第15年第20年第25年第29年水价2.863 3.349 4.075 4.958 6.032 7.339 8.585 10%内部收益率单位：元/吨运营期第1年第5年第10年第15年第20年第25年第29年水价3.056 3.575 4.350 5.292 6.439 7.833 12%内部收益率单位：元/吨运营期第1年第5年第10年第15年第20年第25年第29年水价3.255 3.808 4.633 5.637 6.858 8

29、.344 9.761 第六章 风险要素及防备 我们所称工程风险是指市政公用根底设备工程在特许权授予、工程建立、运营、维护、移交等阶段里发生损失的能够性。风险识别是对这类工程运作过程中存在的风险要素进展系统地辨识和归类，并分析产生风险事件的缘由；风险控制那么是在风险识别的根底上设计和安排如何有效地控制、躲避和分担风险的措施。 任何大型根底设备工程，实践运作中总是存在各种不同的风险要素不确定性。风险管理实际和实际中一种被广为接受的观念是：风险应由最有才干控制与管理该类风险的一方来承当。 基于上述认识，结合本工程的实践情况，从参与各方包括政府、招商人、投资人、银行、保险公司等等角度对工程风险进展描画

30、和分析，以期使在工程正式协作前对风险的性质、风险管理人和管理方法有更深化的认识，使工程构造更加合理，运作过程更加顺畅。 以工程参与各方对风险要素的可控性为规范，可将风险要素划分为中心风险和环境风险。对碧波园区供水BOT工程的主要两个参与方招商人和投资人而言，有些风险要素对双方均不利，需求借助风险管理工具来躲避；有些是对一方有利而对另一方不利，那么需求思索如何在两者之间合理地分配风险。风险分类风险表现方式风险管理方法适宜管理者对应法律协议环境风险公共政策及法律法规变化风险有关市政公用根底设备工程的监管政策譬如国家或地方明确的特许权制度规定出台，涉及供水行业的土地、税务、水质规范等方面的法律法规的

31、不利变化规定明确的补偿机制或协商谈判原那么与机制招商方/投资人特许运营协议国有化风险国家决议在特许期届满前收回特许运营权，实行国有化商定国家收回特许权时的补偿机制，及投资人救援方法招商人特许运营协议通货膨胀风险包括电力、药剂、工资及管理费用等在内的综合物价费用的上涨水价的调整招商人/投资人特许运营协议金融风险利率变化，汇率变化签定固定利率贷款合同，购买远期汇率产品投资人贷款协议不可抗拒的自然风险地震、台风、冰雹等呵斥工程停运或影响工程运转效率购买财富一切险、机器停运险等商业保险保险公司保险合同核心风险政府支付风险无法按时支付保底售水量的补贴款项明确招商人供水保底售水量的补贴来源和支出专向特征；

32、建立补贴特别账户；按月付费、按年结算招商人特许运营协议非竞争性风险地方政府在临近地域建立另一座类似处置设备的风险明确对同一区域内的竞争性工程不予审批，并做出非竞争性承诺招商人特许运营协议水源地水量风险由于的季节、环境等要素导致的水源水量不能保证作为不可抗力事件，投资人免于履约的事由，超越一定期限政府给予相应补贴招商人特许运营协议水质风险进水水质浓度超越本工程的工艺处置才干作为不可抗力事件，投资人免于履约的事由招商人特许运营协议融资风险无法按方案的利息本钱、进度和金额完成工程融资提早接触银行等融资机构，尽早开场工程评价投资人贷款合同运营风险由于运营技术管理不到位，导致出水水质、水压等不达标机器维

33、养无法达标，导致设备加速损耗，提早进入重置期厂内发生火灾等人为灾祸严厉运营管理，加强者员培训；定期3月/6月实施资产完备性检查；投保商业保险投资人特许运营协议检测、计量风险由于水质规范规定不明确或水质检测方法无法为双方接受成为主要风险专门以技术附件的方式明确水质规范。 详细的水质检测规定。规定水质不合格的违约责任和后果。向管理协调委员会申诉投资人/招商人特许运营协议风险和责任存在类似之处，容易被混淆。前已述及，风险是工程运作中未来能够发生的损失；而责任那么是未来必定会发生的费用支出等。在本工程中，风险和责任的共同点都是需求寻觅它们的承当者或分担机制。 BOT工程中的各类风险被准确识别后，编制招商文件过程中即经过招商条件的设定和律师的法律文件对工程中心风险和环境风险进展分配，在往后的商务谈判中，还可以经过协商沟通，就其他未定的风险或风险控制措施或分担机制达成共识，以此为根底进展合理而稳妥的风险管理。第七章 结论和建议综上所述，碧波开发区水厂BOT目，是开发区开展的必要根底设备，工程的建成，可以改善居民的生活质量，促进地方经济的开展，具有良好的社会和经济效益。随着环境进一步污染，产业转移的步