北京东三环住宅项目投标书doc22

1、. HYPERLINK 3722 cnshu 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者一切) 假设您不是在cnshu 网站下载此资料的, 不要随意置信. 请访问cnshu, 参与cnshu必要时可将此文件解密：.；北京东三环住宅工程招标书前 言本招标书由工程分析、工程市场定位、工程预期、价钱控制、营销战略、协作方式六大部分组成。其中工程分析部分从工程硬件条件、区域情况、竞争工程等多个方面进展了较为详尽地论述，旨在为标书后面部分的工程定位、价钱预期及营销推行战略提供相应的数据支持。经过对工程硬件和其所处区域的分析，即可明确其合理的市场定位和产品卖点，并找出工程的目的客户。而后透过同区域内类

2、似物业的调查研讨，提出合理的价钱预期和销售周期控制。根据确定的预期价钱及销售周期，我们在后文中的营销推行战略部分提出了实施建议和不同销售期的推行重点。第一部分：工程分析条件分析1、位置及四至工程位于燕莎商圈，座落于小亮马桥东方东路1号。东面正对即将兴建的第三使馆区，南距希尔顿饭店200米，距燕莎购物中心约1000米；西距东三环北路约200米，距幸福大厦、开展大厦、京信大厦等高级写字楼约1500米；北临现代盛世大厦、国航大厦，距机场辅路约130米。交通便利，距机场高速仅500米左右。2、地块分析工程被小亮马桥路所围，是不规那么的四边形，近似扇面外形。工程占地1.07公顷，规模较小。公寓由一幢独立

3、塔楼和一幢塔板联体楼组成，经由实地调查，整个工程除去两幢公寓楼及一室外泳池所用土地面积，剩余用地面积很小，思索到地下车库进出口的设置和日后车辆在工程内可以行驶顺畅，工程不能够做大面积绿化和景观设计。3、主要技术目的分析塔楼32层99.5米高，板楼塔部32层、板部26层，所以工程属于超高层建筑，5.586的容积率假设作为单纯居住性质的公寓是偏高的。4、户型分析户型配比工程合计293户，其中塔楼108户，塔板联体楼185户，共25种户型。其中二居、三居、四居、五居的分配比例如下表所示：工程整体户型配比表类型户型建筑面积户数比例二居.55143.0351约17.4%三居151.02206.44234

4、约79.9%240.141约0.35%四居平层199.81248.033约1%跃层342.96362.613约1%五居跃层342.991约0.35%塔楼户型配比表类型户型建筑面积户数比例二居.55143.0351约47%三居169240.1452约48%四居平层199.81248.043约3%跃层357.54362.612约2%塔板联体楼户型配比表类型户型建筑面积户数比例三居151.03193.02183约99%四居跃层342.961约0.5%五居跃层342.991约0.5%注：以上三个户型配比表内户型的建筑面积全部按照80%的运用率，根据户型的运用面积计算得出。主力户型分析从上述户型配比分析

5、表不难看出，工程的主力户型是面积151.02206.44的三居室，占到总户数的79.9%。塔板联体楼中有99%的户型都为三居，每户面积均偏大。其中建筑面积在180以上的有122户，占整个工程三居室的52%，最大可到达240.14一套。塔楼的主力户型是二居和三居，分别占塔楼总户数的47%和48%。二居面积以143.03为主，三居面积以206.44为主。工程配套分析工程采用高规范配置，每层多为两户，配两部电梯。空调采用先进的中央集中空调，全楼配中央新风，一切新风经过中央除菌、除尘、调湿处置。一切设备均采用先进的弱电系统，其中家居智能系统可遥控家中电器，采用宽频入户。工程配套设备比较完善，一层为约3

6、000平方米会所设计，包括阳光室内地板采暖恒温泳池，桑拿、健身、小影院、台球、餐厅等。全地下车库设计，地下一层117辆，地下二层113辆，合计230辆。工程的高规范配置和完善的配套设备适宜定位于高档投资型物业。区域分析1、道路交通情况燕莎区域内主要道路有机场路、机场辅路、三环路、亮马桥路、宵云路、小亮马桥路等。由于燕莎区域开发时间较早，区域内主干道路的可通达性很好，但是道路规模比较落后，路面陈旧、坑洼不平。商圈内商业繁华，路经该区的公交车线路繁多，交通便利，但是在上下班时间段经常出现拥堵景象。2、人文、环境概略燕莎商圈是一个国际气氛浓郁的繁华商业区，拥有良好的人文、自然环境。北有第三使馆区，南

7、有国际学校、亮马河、朝阳公园，东接规划之高尔夫球场。出入该区域的人士多为高知人群，其中公司白领、企业主、外籍任务人员居多。3、生活配套现状燕莎地域是一个经济消费程度很高，市政设备成熟，生活配套完善的涉外商圈。这里拥有众多的金融、商务、餐饮和休闲文娱场所，如亮马河大厦、京信大厦、东方大厦、21世纪饭店，长城饭店、昆仑饭店、凯宾斯基饭店、燕莎友谊商城、女人街、莱太花卉市场、家乐福、世纪剧院酒吧一条街等。4、区域未来开展展望燕莎商圈的兴起至今也有十余年时间，是京城有名的涉外商圈。与东部地域的建国门商圈、CBD商圈、朝外商圈等其他商圈相比，这里独有一种涉外气氛和商务气味。特别是随着第三使馆区的建立，这

8、一区域的涉外性质将会被进一步强化，区域内的道路、绿化及原有市政设备定会得到改善，区域笼统也会随之变得更加国际化。区域工程与竞争分析燕莎地域作为京城东部的几大商圈之一，是倍受开发商青睐的投资热土，近几年来高档公寓是这一区域的主力开发物业类型。如瑞城中心、亮马名居、福景苑、嘉和丽园、国际港等。1、区域工程分析瑞城中心占地面积3.29万平方米总建筑面积25.6万平米建筑方式板式框架剪力墙户型分析250平米，占总户数25%在销套数约100套价钱程度均价：2750美金/建筑平方米客户组成主要是一些大公司的总裁，少量外籍客户层次单一，他们的年龄主要集中在3545岁之间，普通是四口之家，需求大户型，需求书房

9、，另外还有一些做金融的客户。产品定位集超五星级酒店、高档外销公寓、甲级写字楼为一体的综合高档物业。第三置业占地面积1.934万平方米一期占地：10393.5平方米 总建筑面积19.4635万平方米一期总建面：79909.23平方米建筑方式塔楼户型分析89-286的自在分割组合，100为主，全部是大开间。在销套数300余套价钱程度均价9380元/平方米客户组成办公自用和投资，其中办公自用的居多。产品定位公寓立项的写字楼福景苑占地面积5000平米总建筑面积5万平方米建筑方式塔楼户型分析一居88，102，117，143平米；二居179，194平米；三居228，272平米；四居373，392平米复式在

10、销套数无价钱程度均价：2500美金/建筑平方米客户组成国内、香港、海外人士自住或投资，台港，日本，德国，美国等人为主要租户产品定位适宜外国人及海外人士居住的高档公寓亮马名居占地面积1.414万平方米总建筑面积8.2万平方米建筑方式塔楼户型分析90、140、230在销套数无价钱程度起价：11000元/平方米客户组成大量国内投资客户产品定位高档投资型公寓嘉和丽园占地面积10000平方米总建筑面积87000平方米建筑方式塔楼户型分析四室202.53，三室187.31，二室108.78在销套数无价钱程度9600元/平方米客户组成企业主产品定位以居住为主的高档公寓6 小结区域内同类型物业规模都不大，占地

11、面积普通在1万平方米3万平方米之间。建筑方式以20层以上的高层塔楼为主，主流定位于可投资的高档商住公寓。价钱程度普遍偏高，整体均价在14600元/平方米左右。区域内产品以大户型居多，三居和四居是该区域的主力户型，面积以180平方米250平方米为主。2、竞争工程分析由于该燕莎商圈内土地供应比较有限，多年来新开发物业不多。早年开发的高档公寓类物业根本已被市场消化，目前区域市场存量在400套左右，建筑面积约有9万平方米，区域内主要竞争工程为目前在售的瑞城中心和第三置业两家。第三置业第三置业为今年4月新开工程，其市场定位是以公寓立项的写字楼，运用年限为70年，而真正的写字楼的运用年限只需50年，以公寓

12、立项的写字楼可以做八成二十年的按揭贷款，从而减轻了购买客户的资金负担，目前一些资金实力小的公司是该工程的主要购买客户。写字楼公寓价钱的价钱优势是该工程的主要卖点，同时也是对君悦豪庭上市销售的一种要挟。2瑞城中心瑞城中心定位高端，户型面积很大，其公寓部分已销售两年多时间，目前销售率仅50%100套左右。于今年8月底该工程的公寓部分会结合写字楼重新包装上市。价钱高，开展商实力缺乏,管理层和销售部脱节，管理层和客户脱节，开展商和客户缺乏勾通, 工程工期延伸、资金缺乏使客户对工程丧失自信心等问题是该工程前一阶段出现滞销的主要缘由。此次重新上市是想突破现有局面，力图重新对市场进展冲击。据了解，该工程价钱

13、不会因重新上市而下调，能够还要会有一些上浮。由于其过高的价钱定位，目的客户与我工程的目的客户会有所不同，估计不会和君悦豪庭构成猛烈竞争。四、区域住宅消费客层分析1、构成分析1 投资：东三环燕莎商圈是北京涉外商务气氛最浓郁的地域，区域云集了京城近三成的高档写字楼，参与WTO后，越来越多的外籍人士涌入京城，许多跨国大企业纷纷入住，为这个区域的居住类物业提供了强大的房客流。最早来京的国外人士，如各国使馆官员、跨国公司驻华机构、三资企业总裁、高级管理人员和海外华人、港、澳、台同胞等，在市内的公寓多数定于此地，成为区域内中高档公寓的主要运用者。这部分客户中除少量稳定型客户会产生购买用于自住外，很大比例成

14、为区域高档公寓的租务市场中的主要租客。由于这一区域用地面积的限制，土地稀缺性凸显，客广地疏，房产投资的风险相对较小，使得这一地域的商档公寓工程多被投资客户消化，成为住宅消费市场的主要投资型买家，主要为国内、香港及海外有强大经济实力及投资阅历的客户。2 自住：流动性不强的外籍官员/商务人士、对燕莎商圈成熟涉外环境有依赖感和归属感的欧美公司高收入管理层、依托跨国企业生存开展的私营企业主、外地企业驻京机构等也成为这一区域中高端公寓市场的主要自用型买家。2、特征分析职业：使馆官员、跨国公司、贸易公司等为主，及相关为其效力的金融、法律、财会、广告、翻译等相关行业的企业主、高级职员、管理人员等，其中外籍人

15、士占一定比例年龄：30-45岁之间收入：有稳定的高薪收入，租住客户大多有住房津贴任务特点：公司环境规范，任务紧张，节拍快居住特点： 离办公地点近，生活依赖社会化效力，强调方便、快捷，并注重档次与身份相符偏好：涉外商务环境、外籍人士居住气氛、生活居住中的西方审美规范等3、区域客户需求特点居住型客户他们注重地段、物业管理，注重本人的邻居，喜欢周围有星级酒店，这样来访的朋友居住比较方便。详细讲需求特点集中于以下一些方面：地点便利。在大使馆与商业区内，毗邻著名国际学府与休闲文娱设备。交通便利。在东三环与四环之间，出入机场极其方便。区域内配套设备齐全，效力完善。商务与休闲设备齐全，效力周到。公寓内一应俱

16、全。室内布置高雅时髦，华美堂皇，还备有全套厨房设备。大户型，西式设计风格及装修风格。有一定的公共绿地及室外活动场所。知名公司物业管理效力。酒店式物业效力、24小时保安效力及个性化的客房效力。2投资型客户地段好，交通便利，商务气氛浓郁，配套齐全。租务市场潜力大，客源层面多而稳定，投资风险小。总价适中，户型适中。保值升值空间大，投资报答率高。3办公型客户大部分公司规模不大，主要从事跨国企业的从属行业；公司处于生长期或正处于起步阶段，其中有部分公司因业务需求为本地 区大型公司的下游效力性中小公司；大部分公司员工多在10人以上50人以内，单位中高层担任人主要居住 地分布在东部地域；对单元运用面积的要求

17、主要集中于200平方米以下；具有现代设计风格，能表达公司的笼统，实力；交通方便，利于员工通勤及客户来访；功能设置方面，要求可以提供较高的办公自动化程度，齐全的商务配套设备，高度的楼宇自动化程度和较好的生活健身配套设备及充足车位；周边商务配套方面的要求主要集中在银行，票务中心，商务中心附近等。购买价钱或租赁价钱能否在客户的预算之内。五、SWOT分析优势分析1区位优势地段好，位于燕莎商圈中心区域，周边有南银大厦、亮马大厦、凯宾斯基等高档写字楼，吸引大量的办公人群，凭仗此优势可吸引大量的客户，同时紧临首都机场和第三使馆区，国际化商务气氛浓重，商务往来频繁。路网兴隆，机场高速路、机场辅路、三环路、宵云

18、路、亮马桥路围绕周围，轻轨、地铁及数十条公交车线共同构成四通八达的立体交通网。2准现房目前工程主体曾经构造封顶，可以呈准现房出卖，在销售中可加强客户的购买自信心。3高规范配置高配置即意味着工程的高性价比，是影响投资买家购买的关键要素。优势分析目前区域内的主要道路交通拥堵比较严重，通往工程的独一道路路况较差。工程停滞一年时间过长，容易呵斥客户购买的心思妨碍。塔板联体楼东西朝向，不符合国内买家坐北朝南的居住习惯。时机分析区域开展时机第三使馆区建立，会带来大量购买高档物业的客户，从而加大了工程的投资性，吸引投资客户的眼球。区域市场时机目前区域市场上竞争物业还不是很多，还留有一定空间。商圈内写字楼以甲

19、级为主，工程本身采用高规范配置，同他们相比，具有吸引办公自用型客户的性价比优势。要挟分析随着莱太花卉市场和女人街的兴建，近1年来区域市场内潜在供应成上升趋势，在未来不长的时间里能够对工程的销售呵斥要挟。第二部分：工程定位 一、 物业类型定位综合产品特性分析、现状及市场供需分析,我公司建议本项定位于具有商住功能的高档投资性公寓。并建议开发商在后期设备设备、装修规范、配套及效力方面按照定位进展合理调整，以获得较好的市场表现。价位区间根据区域高档商住公寓整体均价14600元/平方米左右的均价程度，及目前市场供应现状及未来2-3年的潜在供量情况，及工程可调整的余地，可根本定位本项的均价区间为13000

20、元/-15000元/。客层定位如前所述，君悦豪庭79.90%的主力三居面积范围为151.02-206.44, 均价区间13000元/-15000元/，那么本项主力户型总价范围为200-310万元/套。综合思索本价钱区间将决议的购买行为，那么据此可根本定位本项主要买家层面：主力目的客户群观念及阅历成熟的国内、香港、海外投资型客户，主要用于出租给外籍流动型高级官员/商务人员。次主力目的客户群中小规模的生长型企业,主要用于商住。第三部分：工程预期价位预期 定价原那么：制定定价战略要思索多方面的要素。其中三个主要原那么是本钱、客户需求和竞争对手的价钱。本钱是价钱的最低点，竞争对手的价钱是定价的出发点，

21、客户对产品独有特征的评价是价钱的上限。详细讲，那么需思索如下一些详细原那么：由于周边公寓市场近一年时间暂无太多准现房供应，暂无太多竞争工程上市，但未来2-3年内将会有大量潜在供应工程出现，因此建议采用“短、平、快的快速销售法尽快回收资金，躲避风险；从目前北京市场在售的居住型物业看，为聚集人气，尽快翻开市场局面，开盘时大多采取以较低价钱入市，低开高走的战略，建议本项在前期也采取这一战略，以求抢占先机。因此抓紧时机入市，这对于工程的胜利具有至关重要的意义。在平均销售价钱的根底上，根据户型、朝向和楼层要素确定单套房屋的销售价钱。适当拉开塔楼与板楼部分的价钱。2、 价钱战略定价原那么：在平均销售价钱的

22、根底上，根据户型、朝向和楼层要素确定单套房屋的销售价钱。适当拉开塔楼与板楼部分的价钱。最终实现平均价钱：14000元/平方米，开盘期起价11000元/平方米，最高价16000元/平方米。价钱实施动态控制：塔楼完成销售20%后启动，每周按照0.5%的幅度调高售价。工程预期销售期预期基于以上对工程特点、产品供应情况、目前市场同类型物业在售情况和公寓产品潜在供应量的分析可以看出，近一两年内工程的时机较大，如错过这个时机，那么工程将会承当较大风险。而本工程可售建筑面积 56571.05平方米，293套的供应，主力户型200-310万元/套，本着合理控制销售节拍的原那么，处置好价风格整，配合强有力的宣传

23、推行战略，使本工程胜利占领市场，将本工程迅速塑呵斥旺销楼盘，我们有自信心和把握将本项的销售时间控制为15个月。 2、销售控制：以先行销售和调整价钱差别的方法促进塔楼部分的销售，实现整体销售进度同步。建议塔楼率先开盘，进入强销期塔楼销售超越80%后板楼翻开销售。第四部分：价钱控制1、销售周期及回款方案按照房地产市场的变化规律，秋季8-11月份为销售旺季，冬季降临随之进入销售淡季，春季后市场又恢复活泼。在秋季开盘比利要素在于二方面：随后进入冬季，只能保证根本正常的销售速度，无法进入强销期；假设秋季工期不够紧凑，面临冬季施工，工程笼统到明年上半年春季亦不能有很大改善，对工程销售影响艰苦。本公司建议尽

24、快开盘销售，充分利用今年的秋季旺销时机，在开盘期实现良好市场表现。进入冬季后，假设外装、环境工程完工同时伴随足够的广告支持，可以淡化市场季节性规律的影响，实现良好的销售进度。春季降临进入强销期，在秋季清盘。整个销售周期15个月，详细方案如下：期间开盘期销售坚持期强销期合计月份9101112123456789101115估计销售比例18%20%62%100%销售套数53 59 182 293月均套数18 15 23 面积/平方米10183 11314 35074 56571回款/万元14256 15840 49104 79199.4第五部分：营销推行战略卖点分析 区位：工程位于燕莎商圈中心区，毗

25、邻北京中央商务区CBD，交通便利，距机场高速仅500米左右。与即将兴建的美国、韩国、法国等大使馆，仅距15米；距京润水上花园约1000米，大部分房间可见京润之湖光秀色；但工程本身并不紧邻主要交通道路，闹中取静，地处成熟的国际商务区，周围高级写字楼林立。君悦豪庭紧邻的小亮马桥路将规划招宽到20米，直达燕莎中心，同时将成为进入使馆区的主要通道，集国际商务区之便利畅望与新使馆区之幽静平安的便利于一体。 户型：工程主力户型面积在150206，是适宜外籍人士居住和国内私营企业主办公的理想户型。物业称号租金位置幸福大厦21美圆/平方米.月朝阳区东三环北路迪阳大厦16美圆/平方米.月朝阳区三元桥东北角北京开

26、展大厦38美圆/平方米.月朝阳区东三环北路龙宝大厦120元/平方米/月朝阳区亮马桥长青大厦165元/平方米/月朝阳区亮马桥路中旅大厦25美圆/平方米.月朝阳区三元桥北京凯宾斯基饭店48美圆/平方米.月朝阳区亮马桥第一上海中心22美圆/平方米.月朝阳区亮马桥光明大厦180元/平方米/月朝阳区亮马桥路高斓大厦16美圆/平方米/月朝阳区燕莎中心东侧南银大厦32美圆/平方米/月朝阳区三元桥平均租金程度190元/平方米/月配置：高规范配置、高性价比，为分流甲级写字楼的客户提供条件。由上表可见，燕莎商圈内的写字楼平均租金程度在190/平方米/月，假设以200平方米为例，客户每月需求支付38000元租金。假

27、设君悦豪庭的单价为15000元/建筑平方米，同样200平方米的房子，假设首付20%，月还款额仅需求12000元，远低于写字楼的月租金，具有较强的竞争力。 投资：投资报答率高，区域内同类物业的租金程度和出租率都相当可观。以亮马名居为例，90平方米的户型月租金大约在1000美金/月，大户型热租。二、销售预备：基于本公司对工程推行确定的“短平快的根本原那么，为尽快进入销售阶段，建议开展商对销售预备任务尽早着手，主要包括以下方面：1、齐备“五证等销售文件。2、确定工程重新开工方案，建议重点思索能够面临的冬季施工问题，应尽量在冬季前完成初步建筑外装和环境工程的预备，确定交房时间，建议争取在销售期内交房。

28、3、设立售楼处，完成装修。鉴于工程的实践情况，建议租用周边写字楼或商铺。4、现场预备：1围墙包装，外打灯，实现户外广告效果。2改造小亮马河路东段。3设定看房通道，完成隔离、维护。4尽快恢复开工，展现工程在良好开展的笼统。5、建立专业的销售团队，强化业绩管理，建立竞争机制，实施“末位淘汰制，保证强悍的销售操作才干，保证快速销售。三、销售手段1、充分利用工程的区位优势吸引周边客户。2、利用本公司现有的高端客户资源发掘有效客户。3、开盘期在周边写字楼、商场展现、直销。4、开展公关活动，发掘潜在客户。5、在进入强销期后，为业主提供租赁代理效力，实现“带租约准现房销售。6、在销售维持期和销售期尾声开展促

29、销活动，提高销售速度。四、整合推行战略1、目的经过广告传播工程定位，提升工程笼统，达成销售目的。广告传播定位内 容：第三使馆中心-君悦豪庭 定位支持：1投资的土壤地段、户型 2商住的条件地段、价钱3档次的本质综合高配置3、推行战略以“第三使馆中心的广告定位为工程整体推行主线，贯穿工程整个销售期。推行手段上理性主线和感性主线双管齐下的方式操作。理性主线指以新闻撰稿、现场销售说辞、销售道具的详细论述等方式，诉求工程的优越区位、投资优势及商住优势；感性主线指以视觉冲击力强的前期工程定位广告，中前期投资/商住概念引导，中后期工程高档气氛的营造和卖点创意广告等为主要内容的感性主线包括现场包装系统画面表现

30、，主要营造工程的鲜明、独特笼统与气质。4、 推行步骤概念引导期：以开盘为契机，于两三个月内经过高频率大版面的平面群众媒体广告投放，迅速确立“第三使馆中心的位置，制造气势，吸引关注。强势推行期：配合热销期的销售任务，根据“高档投资/商住性物业的产品定位，重点诉求投资及商住的可操作性，媒体选择上力求以高频、继续、稳定的投放来针对目的客层不断强化。同时配合营销概念重点炒作，吸引更多的人到现场观赏，刺激购买，培育惊人业绩，呵斥“羊群效应，实现热销，完成销售预期目的。尾盘续销期：随着楼体笼统的完备，根据前期销售情况，针对滞销户型，重点进展促销活动的宣传炒作，同时尽力营造社区气氛，提升工程高质量高档次，力

31、求以强大的销售惯性尽快完成尾盘的销售，实现开发商总体利润。5、 载体选择根据工程定位及本年度推行战略，建议采用重点媒介继续发布的方式。可思索主要集中于工程现场售卖点包装、户外路旗、群众平面媒体、促销活动等方面方面。报纸：建议概念引导期和强势推行期，重点选择群众媒体。户外：因此建议在目的客户群经常出入的重点道路投放道旗方式的户外广告，同时于工地现场及售楼处做笼统包装。工程售卖点广告：是与到访客户进展心思沟通，有效实施心思暗示、强化认知工程的重要手段。建议从重要销售通道引导系统、销售资料展现系统等等方面细致思索，尤其留意在细节上思索周详。销售道具：主要指楼书制造、相关户型资料、及配合各种活动印制的

32、各种宣传资料及样板间设计、装修及家俱、饰物等。6、 广告频率费用投入方面：根据可销售总建筑面积56571平方米，假设最终实现均价14000元/建筑平方米，那么总销售金额约为79200万元。假设以普通推行费用1.2%-1.5%比例范围，那么总推费用为950-1188万元。排除销售道具、现场包装、户外、活动等预算费用200-300万，那么用于平面媒体的广告费用约为700-900万元。投放频率方面：根据可用于平面媒体700-900万元的费用，那么可保证北京青年报月均3次的整版投放频率。根据工程要“短、平、快的销售目的，建议开盘月及热销期整版继续投放，坚持月4次的整版投放；尾盘期以促销广告宣传为主，版

33、面方式可思索月均3次的半版宣传。第六部分：协作方式 公司简介北京德邦筑城房地产经纪，是一家为房地产开发提供全程谋划、产品研讨、投资分析、代理销售等多项专业化效力的公司。德邦作为一家专业房地产经纪公司，努力于为投资者、开展商提供最正确盈利方案。由于我们具有对房地产前期开发和后期营销任务丰富的阅历和独特的见解。多年的阅历通知我们，前期的决策是工程最终成败的关键，因此在与开发商协作过程中，我们将坚决服从投资分析原理,摈弃“谋划替代分析的不理性做法,结合市场研讨和财务分析手段,把控制风险作为投资及开发决策的重点,科学、严谨地提供房地产研讨、谋划和销售任务。我们的运营目的是以公司特有的网络、渠道及人才资

34、源，选择和开掘深具市场潜力的工程，用科学的思想方法、调查手段、阅历，经过分析、谋划、设计、重组、包装，“消费出一批明晰透明、平安可靠、报答率高的投资时机，并将其中那些优质“产品放送到资本市场中去，同时获得更好的市场报答。德邦还将根据政府的行业政策导向、国外的先进阅历和我国的行业实际，建立本人的房地产和企业产权买卖专业队伍，即职业经纪律师和职业经纪人队伍，向投资置业者提供以专业资历为深沉底蕴的买卖顾问效力。我们的目的是：无论是对于房地产企业，还是对于置业者来说，德邦筑城都是投资时机的开发者、制造者和销售者。二、业绩简介亚澜湾别墅：由德邦全案代理的一个别墅工程。地处密云潮、白河交汇处，水面面积67

35、万平方米，陆地面积54万平方米,1.4:1的水陆关系赋予其无以复加的先天优势。同时亚澜湾也存在着不可防止的遗憾，即距东直门66公里的间隔 。当初招标时“理性的公司、谋划人大多对工程市场价值均未做出乐观估计，将其定位为第二居所。但是德邦置信：风险带来时机，由于随着城市化进程的加快和环境的恶劣，道路的改善是指日可待的，而环境的稀缺是加剧的。经过对现场实地调查及对市政规划信息的了解，我们发现工程66公里的间隔 并非不可跨越的鸿沟，未来将有两条高速路途经工程，重新密顺路至机场只需30分钟，从规划中京承高速路至东三环也仅需30分钟，而未来密云“两河一湖环密云的环境治理方案将使本工程地处的潮、白两河集合口

36、处环境更好。因此我们决然将其定位为第一居所，并将均价挑至9200元。最终，我们对工程深化的了解、理性的数据、坚决的自信心博得了开发商的信任。工程目前尚未正式开盘，曾经被业界买家看好。山水文园：是位于东南三环的城市绿化带工程。我们在为开发商提供的前期顾问效力中，根据北京市政府对绿化带的要求，经过对上海及广州开发胜利的工程做了调查，和对北京一切低密度及水景住宅做了全面市场调查之后，最终将工程定位于“城市山水主题社区。随之在小区绿化及建筑产品设计中，初次将别墅概念运用到低密度住宅中，并引入南方工程“绿化先行的胜利开发及营销战略，在工程未开工之前即做出绿化及水景，将“城市山水的主题先行执行到位。如今山水文园良好的销售业绩已充分验证了前期大量任务的价值，以及各项战略执行彻底的重要。三、工程组人员配置及简历德邦主要业务部门10余名高素质人才，专业涵盖房地产运营管理、城市规划、建筑学、经济学、市场营销、工程管理、会计学、统计学等相关领域,80以上具有本科以上学历。德邦筑城管理中心及业务中心主要人员，都拥有510年的地产工程谋划和销售管理阅历，于公司成立之前均在不同程度有过协作阅历，是对建筑理想的共同追求，对地产行业的共同喜好，对运营理念的一致看法及协作中的默契配合使我们走到一同，“德邦筑