中山市城市广场商圈开发项目市场可行性研究报告

1、 【中山市城市广场商业开发项目】市场可行性研究报告目录 TOC o 1-5 h z 前言 9 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 项目背景概述 9 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 本案研究的主题 11 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 工作准备的重点 13 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 市场数据的来源 14 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 市场

2、信息分析方法 15 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 工作组织方式 16 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 中山商业背景与现状 17 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 中山商业概述 17 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 商业发展阶段 20 HYPERLINK l bookmark72 o Current Document 商业布局状况 23 HYPERLINK l bookmark76 o Cu

3、rrent Document 商业形态特征 25 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 商业消费人群 28 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 商业发展态势 30 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 中山商业需求分析 33 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 中山人口发展概况 33 HYPERLINK l bookmark92 o Current Document 产业结构与人口发展 36 HYPERLIN

4、K l bookmark96 o Current Document 产业发展与消费力 40 HYPERLINK l bookmark100 o Current Document 消费人群层次分析 43 HYPERLINK l bookmark110 o Current Document 区域人群消费结构 47 HYPERLINK l bookmark114 o Current Document 消费现状与特征调查 50 HYPERLINK l bookmark146 o Current Document 消费需求变化归纳分析 57 HYPERLINK l bookmark148 o Curre

5、nt Document 消费需求态势研判 58 HYPERLINK l bookmark158 o Current Document 广东省.中山市商业板块分析 61 HYPERLINK l bookmark160 o Current Document 中山商业板块概况 61 HYPERLINK l bookmark162 o Current Document 商业板块成因分析 63 HYPERLINK l bookmark166 o Current Document 大信商业板块解构 67 HYPERLINK l bookmark176 o Current Document 京华商业板块解构

6、 70 HYPERLINK l bookmark186 o Current Document 假日商业板块解构 73 HYPERLINK l bookmark196 o Current Document 中恳商业板块解构 75 HYPERLINK l bookmark206 o Current Document 富华商业板块解构 78 HYPERLINK l bookmark216 o Current Document 商业板块综合分析 81 HYPERLINK l bookmark218 o Current Document 典型商业项目调查 83 HYPERLINK l bookmark2

7、20 o Current Document 调查样本选择及依据 83 HYPERLINK l bookmark222 o Current Document 调查的目及工作开展 84 HYPERLINK l bookmark230 o Current Document 综合商业典型项目调查分析 85 HYPERLINK l bookmark236 o Current Document 街区型典型项目调查 91专业性典型项目调查 96典型项目综合分析 97 HYPERLINK l bookmark246 o Current Document 典型项目租金分析 99 HYPERLINK l book

8、mark248 o Current Document 典型项目成败分析 101 HYPERLINK l bookmark254 o Current Document 中山商业地产发展分析 104 HYPERLINK l bookmark256 o Current Document 中山商业地产发展概述 104 HYPERLINK l bookmark258 o Current Document 历年商业物业供求分析 106 HYPERLINK l bookmark260 o Current Document 历年商业施工竣工面积 107 HYPERLINK l bookmark262 o Cu

9、rrent Document 历年商业销售面积 108 HYPERLINK l bookmark264 o Current Document 历年商业空置面积 109 HYPERLINK l bookmark266 o Current Document 历年商业物业租售价格 110 HYPERLINK l bookmark268 o Current Document 中山商业地产发展影响因素 111 HYPERLINK l bookmark270 o Current Document 中山商业地产发展态势 114 HYPERLINK l bookmark282 o Current Docume

10、nt 中山西区商业分析 116 HYPERLINK l bookmark284 o Current Document 西区商业发展概况 116 HYPERLINK l bookmark286 o Current Document 西区商业格局解构 118 HYPERLINK l bookmark292 o Current Document 西区交通对商业的影响 122 HYPERLINK l bookmark300 o Current Document 西区商业业态特征 124 HYPERLINK l bookmark306 o Current Document 西区商业需求分析 126 HY

11、PERLINK l bookmark320 o Current Document 西区商业经营状态 130 HYPERLINK l bookmark322 o Current Document 西区消费诉求研判 131 HYPERLINK l bookmark332 o Current Document 消费诉求对商业的影响研判 133 HYPERLINK l bookmark338 o Current Document 西区商业消费市场调查 135 HYPERLINK l bookmark340 o Current Document 西区人口概况 135 HYPERLINK l bookma

12、rk342 o Current Document 西区人口规模与结构 136 HYPERLINK l bookmark352 o Current Document 产业结构对人口发展的影响 138 HYPERLINK l bookmark360 o Current Document 区域融合对人口发展的影响 140 HYPERLINK l bookmark362 o Current Document 西区商业消费人群结构 141 HYPERLINK l bookmark368 o Current Document 西区消费人群特征 143 HYPERLINK l bookmark370 o C

13、urrent Document 西区商业需求诉求调查 144 HYPERLINK l bookmark382 o Current Document 西区商业市场机会与风险 148 HYPERLINK l bookmark388 o Current Document 西区商业地产市场调查分析 150 HYPERLINK l bookmark390 o Current Document 西区商业地产发展概况 150 HYPERLINK l bookmark400 o Current Document 西区商业物业开发状况 152 HYPERLINK l bookmark402 o Current

14、Document 西区商业物业租售状况 153 HYPERLINK l bookmark404 o Current Document 西区商业物业特征分析 154 HYPERLINK l bookmark426 o Current Document 西区商业地产运作分析 156 HYPERLINK l bookmark438 o Current Document 西区典型商业项目调查 158 HYPERLINK l bookmark454 o Current Document 西区商业地产发展态势研判 163 HYPERLINK l bookmark468 o Current Document

15、 西区商业地产机遇与风险 166 HYPERLINK l bookmark492 o Current Document 10 .本项目开发地块调查分析 170 HYPERLINK l bookmark494 o Current Document 开发地块背景分析 170 HYPERLINK l bookmark500 o Current Document 开发地块周边环境现状 171 HYPERLINK l bookmark502 o Current Document 开发地块交通状况分析 172 HYPERLINK l bookmark510 o Current Document 开发地块周

16、边人居状况 174 HYPERLINK l bookmark516 o Current Document 开发地块周边商业状况 176 HYPERLINK l bookmark524 o Current Document 开发地块区位未来发展研判 178 HYPERLINK l bookmark534 o Current Document 开发地块 SWO分析 179 HYPERLINK l bookmark544 o Current Document 开发地块价值提升与风险规避 183 HYPERLINK l bookmark556 o Current Document .特定物业市场研究

17、186 HYPERLINK l bookmark558 o Current Document 写字楼市场调查分析 186 HYPERLINK l bookmark562 o Current Document 写字楼市场适宜性研判 189 HYPERLINK l bookmark580 o Current Document 酒店市场调查分析 193 HYPERLINK l bookmark594 o Current Document 酒店市场适宜性研判 198 HYPERLINK l bookmark600 o Current Document 公寓产品市场调查分析 200 HYPERLINK

18、l bookmark612 o Current Document 公寓产品市场适宜性研判 203 HYPERLINK l bookmark618 o Current Document 特定产品市场机会研判 204 HYPERLINK l bookmark626 o Current Document 特点产品市场风险研判 206 HYPERLINK l bookmark634 o Current Document .市场行业竞争研判 208 HYPERLINK l bookmark636 o Current Document 中山商业行业竞争状况 208 HYPERLINK l bookmark

19、638 o Current Document 项目面临的行业竞争研判 210 HYPERLINK l bookmark640 o Current Document 主要行业竞争项目分析 212 HYPERLINK l bookmark650 o Current Document 行业竞争项目对比分析 21521812.5行业竞争对本项目的影响 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark676 o Current Document 13 .市场研究结论 220 HYPERLINK l bookmark678 o Current Document 宏观市场机会归纳 220

20、 HYPERLINK l bookmark680 o Current Document 宏观市场风险归纳 222 HYPERLINK l bookmark682 o Current Document 区域市场机会归纳 224 HYPERLINK l bookmark684 o Current Document 区域市场风险归纳 226 HYPERLINK l bookmark686 o Current Document 开发地块市场适宜性归纳 227 HYPERLINK l bookmark698 o Current Document 项目需求容量评估 2311 刖言1.1项目背景概述开发地块

21、要点概述如上图所示：本项目开发地块西区与沙溪之间，紧邻石歧区，目前周边人居氛围尚不成熟开发地块周边交通发达，博爱路、富华道、翠景大道、105国道形成“两横两纵”的路网，而且，除翠景大道，其他三条道路均为目前中山城区以及城区与镇区之间最为重要的沟通干道，而翠景大道未来与南环贯通后，也将成为中山城区与西北区域（沙朗、东升、小榄 等）沟通的主要道路尽管目前开发地块周边人居氛围不成熟，但目前可见的世纪新城、中信左岸、蓝波湾、新龙瑞小商品批发市场、康桥花地、金逸豪庭等项目开发，沙溪与城 区（西区）之间的融合已经初具成果，除此之外，整个博爱一路两边的土地都已经被其他发展商纳入囊中，整个开发规模将近 中心即

22、将形成，对本项目发展带来难得的机遇。（2）开发地块研判背景如右图所示：需要3500亩，非常庞大的新城市进行研判的开发地块 位于雅居乐808亩用 地之内，总面积约为 89亩，开发地块南北 狭长，东面与翠景大道接壤,五I小商性中开发地块的发展方向已经有了基本的设想:综合型商业+其他特定的物业产品(如：酒店、公寓、写字楼等)，商业面积超过 10万平方米。1.2本案研究的主题本案研究的主要课题雅居乐西区商业项目市场可行性研究报告主要对项目开发地块所处的市场环境进行研究，由于本项目开发地块发展方向基本确定，因此，本案的重点将旨在对基本定位进行研判与求证，因此，本案的重点研究课题一一本项目商业机会与风险、

23、市场容量、需求特征,以及本项目所涉及的其他物业产品的市场机会与风险。本项目商业研判从宏观角度了解中山城区商业的特征、规模、分布、形态以及发展态势一一研判本项目所处的宏观市场环境的机会与风险；从项目所在的区域人口规模、人口结构、消费力、消费习惯、区域对外的沟通能力来研判本项目在所在区域市场的机会与 风险；研究项目的开发地块，包括交通状况、周边人居状况、人居发展状况、配套状况、城市化发展趋势等来研判本项目开发地块的商业适宜性；通过以上的调查研究， 明确本项目目前及未来的市场机会与风险，为本项目最终定位提供可行依据本项目其他物业产品研判通过本项目各种地产因子与类比项目的对比，研判本项目开发地块对以上

24、物业产品的市场适宜性。通过对各类比项目分析，以及对市场未来供应量的预测，研判本开发地块发展这些物业的未来前景。（2）课题研究的主要目的本项目商业研判的主要目的为本项目商业地产发展定位提供准确的市场依据；为本项目商业业态定位提供可行性市场依据；为本项目商业物业价值研判提供市场依据。本项其他物业产品研判的主要目的 为本项目其他物业产品的发展定位（或者产品组合策略） 提供客观的市场依据；为本项目其他物业产品的价值研判、以及未来的市场前景研判提供客观的市场依据。1.3工作准备的重点（1）市场信息收集包括两方面的工作内容一一市场调研、信息整理 市场调研：包括对市场环境的研究、区域市场的调查、专业市场（综

25、合商业、酒店等专业市场）的研究、典型项目调查、典型人群 的调查、专业人士的访谈等等。数据整理：对区域市场的调查、典型项目调查、典型人群的调 查、专业认识的访谈几项采用了现场调查与问卷调查的方式，对调查 回来的数据利用我公司专业的系统软件进行统计分析。开发地块调查:用地情况、开发地块状况、环境、配套、交通 状况、商业氛围、人居状况等地产因子评估。（2）市场信息处理可行性研究:对市场环境、开发地块适宜性等研究的结果进行 评估，研判本项目开发地块开发的可行性与价值实现能力，研判开发 地块对各种预期发展的物业进行市场适宜性研判。报告结论：通过以上的研究，对产品适宜性做出归纳总结，并对各类物业产 品的未

26、来市场机会与风险进行综合研判。1.4市场数据的来源（1）市场信息数据库利用本案的市场依据（数据信息）主要来源于以下三方面：天域市场信息数据库：天域经过多年现场实操、市场调研总结 分析整理而成，数据库的各种信心资料具有客观性、系统性、完整性等特性。政府相关部门统计数据： 主要用于宏观市场研究，由于政府统计的数据存在一定的滞后性，因此在运用上只作辅助材料。专题市场调研数据：针对本项目进行的专题调查，主要采用现场典型调查与问卷调查两种方式。（2）问卷调查与专项调查问卷调查针对不同的消费人群进行，本项目经过初步的研判后将对中山城区的两类消费人群进行问卷调查：商业消费人群、投资物业的投资型客户，问卷调查

27、的目的主要是了解消费群的细分意向，包括区域趋向等； 专项调查主要对项目开发地块所在的区域市场的一些典型项目以及专业市场进行调查，了解区域市场各类产品的市场环境以及市场价值，为项目发展寻找机会与空间。1.5市场信息分析方法（1）定量分析法对本次的调查问卷均采用SPSS13.0统计软件进行定量分析；在对各种物业产品的价格进行分析时采用了类比项目比较法及收益还原法 两种分析方式。对于市场各类物业产品供应情况、各类物业产品市场需求状况，各类物业的需求状况等，我们将采用量化比较等分析方法，在量化分析的过程中，将适当采用定性分析结合的方式。（2）定性分析法对市场发展现状以及未来发展趋势等方面的研究采用演绎

28、归纳推理方式为主。对于项目开发地块等的分析，将主要采用行业通用的 SWO碇性分析方法，来寻找项目定位的依据与对策。其他相关数据、市场信息采 用相关模型以及演绎归纳推理等定性方式进行分析。1.6工作组织方式（1）专案工作组天域置业成立了由市场研究专业人员（市场调查、统计、分析人员）、投资顾问专业人员（项目规划、设计、技术与经济分析人员）、天域合作技术单位（市场、规划、设计顾问等）组成的“雅居乐西区 商业”项目专案工作组。（2）工作开展中山商业背景与现状2.1中山商业概述（1）中山商业具有深远的历史渊源中山商业具有非常深远的历史渊源，可以追溯到南宋，发展到明代，中山（以前名为香山）成为中国最早的、

29、唯一的对外商贸的口岸，孙文西路在那时已经成为中国重要的商埠，至V清末的远近闻名的石岐“十八间”成为中山商业的象征，中山商业以前的发展，在中国占有比较重要的历史地位。（2）近几年来中山商业发展遇到瓶颈中山商业经过数百年的风雨，发展到现在仍然集中在石岐区，与周边其他城市（广州、深圳、东莞等）相比，城市化扩张的速度显得有点迟缓，其主要原因在于产业发展滞后、人口增长缓慢有很大的关系。由于产业发展缓慢，导致城市化建设进程缓慢，同时也影响人口规模的增长。消费规模不大、消费能力较低等存在的实际问题直接阻碍了 中山商业快速发展。由于中山人口规模的限制，整体消费力不高，中山的商业规模受到大大限制，目前的商业规模

30、对消费市场已经呈过饱和状态，因此，在中山，一个新型商业 项目的兴起，往往要以牺牲旧的商业作为代价，典型的例子是“大信商圈”的 出现，直接导致了以孙文西路为代表的街区型商业衰退。同样由于人口规模小，人口住居区域比较集中（主要在石岐），商业生存也只能依附人口密度较高的区域，因此多年来，中山的商业一直集中于旧城区这个狭窄的区域里不能往外 扩张，大型的商业项目一旦跨出这个区域，将给他的生存带来极大的压力，这 一方面典型的项目就是“万佳”。（3）中山城市化发展模式决定其商业发展由于以上原因，目前，中山城市化发展与商业地产发展形成明显的 错位或矛盾，因此，寻找商业地产的机会将会存在更高的难度，要想准 确判

31、断商业地产的机会，必须客观地研究中山城市化必须具备的条件, 而不是依据政府提出的某项口号，或者发展商刻意的市场炒做。中山城市化与广州、深圳，甚至是东莞的城市化有很大的区别，这种区别主要源于中山与这些城市的人口结构、人口规模、产业结构、产 业性质、产业规模有很大的差别。广州、深圳、东莞等可以通过大量的高素质的外来人口扩张来实现 城市化规模扩大，因为有足够的人口、足够的需求，相关的城市配套、 生活配套系统才能够维持生存。村镇中山人口规模不大，本地需求构成中山商业、公共配套系统的主要市场需求， 因此，中山的城市化很大程度上需要依赖周边村镇人口向城市人口转化， 与中山城区的融合将是中山城市化目前的主体

32、力量，而这种城市化的模式，不 仅要求周边的镇区与城区存在良好的地缘关系，同时必须具备良好的人脉沟 通，或者很强的产业关联，这就决定了中山商业地产机会与风险的研判将会与 广州、深圳等城市有非常大的差别，中山以前的某些项目失败，很多与此有相 当大的关系。（4）观点归纳中山商业需求增长缓慢，需求增长缓慢严重阻碍了中山商业迅速发展；人口规 模过小，导致城市扩张力虚弱，新发展区域由于消费支持力缺乏，配套系统很难存活，而城市“虚扩”与目前的配套布局形成显明的矛盾，这种矛盾的存在，在另一方面又蕴涵着各种配套产业的市场机会。2.2商业发展阶段（1）上世纪80年代以前乡镇街区型发展迅速孙文路是中山商业的发源地，

33、经多年历史长河的“冲积”，从早年的十八间商铺发展至今，曾经一度成为了中山中心城区内传统的经济 中心。直到上个世纪 80年代，孙文路东至服务大厦、西至岐江桥的孙文路段一度成为了广东省 中山市民购物、消费的重点区域。孙文路的兴 旺，带动了周边的太平路、民族路、民生路、民权路、拱辰路、悦来 路等的街铺，中山庞大的乡镇街区型商业格局发展到最高峰。乡镇街区型商业之所以得到迅速发展，与中山的商业历史、居民消费习惯、城市规模、人口结构等有极大的关系，因此到上世纪90年代，中山一些新型的社区（竹苑、柏苑、松苑、城市花园、第一城 等）在功能配套的设置上都没能跳出这一模式。乡镇街区型商业很难承担起一座城市的配套功

34、能，因此，随着广东省中山市城市化规模越来越大，这种商业的劣势越来越明显，更先进的商业形态成为这座城市发展的客观要求，应运城市发展的要求， 新的商业形态呼之欲出。上世纪 90年代中CityMall走向辉煌上世纪90年代初，随着“中原之行哪里去？郑州亚细亚！”广告词的红火，“ CityMall ”商业成为中国各大城市商业争相效仿的一种模 式，中山在90年代中，开始出现这种商业形态。95年，益华百货开张，当时营业面积不足10000平方米的益华百货的开业，打破了中山没有大商场的历史，为中山新发展带来一种新 的消费方式。益华百货适时的出现，确立了益华商圈今天的商业中心 地位。益华百货的成功，带动中山商业

35、的革命，94年壹加壹第一家店一凤鸣路店开业不足180平方米几年的经营，发展成为中山最成功的连锁超市。96年，百惠超市成立；一年后中恳百货开业；同年，中山百货进 行整改、摩登汇开业、广州友谊进驻中山。到上世纪90年代末，中山的商业格局已经是春意浓浓，“CityMall ”商业与街区型商业互补发展也达到辉煌。但随着世界一些更先进的商业形态传入中国，中国消费者的观念 发生了巨大的改变，郑州亚细亚的倒闭，标志着“CityMall ”这种商业形态开始退出商业舞台，中山的“CityMall ”商业开始面临同样的困惑。2014年广州友谊撤出中山、摩登汇、中恳迅速萎缩，连带而来的是孙文步行街、民族路等街区商业

36、开始下滑，街区型商业与 “ CityMall ”商业双双面临危机。 近两年ShoppingMall模式改变中山商业格局街区型商业与“ CityMall ”商业的衰落不仅与中山城市发展、居 民消费观念变化相关，同时与其所能承担的城市功能局限性有很大的 关系，由于这些问题的存在，“ShoppingMall ”开始进驻中山，大信新 都会的出现，同样对中山商业具有划时代的意义。2013年7月，吉之岛在中山开业；2014年3月大信新都会开业；2014年8月假日广场开业大信新都会直接导致孙文路为代表的街区商业、中恳为代表的“ CityMail ”商业等萎缩；假日广场的出现，也导致了柏苑等社区商业的衰退，“

37、 Shopp in gMall ”商业表现出更强的行业竞争力。观点归纳中山的商业发展经历几种商业形态的更替，这种更替不但将使中山的商业形态越来越都市化，同时也将使中山的商业格局越来越合理 化。这种变化是革命性，他必将牺牲之前的一些东西，而新型的商业 必须通过抢夺原有的市场需求来获得成功。2.3商业布局状况城区现有的商圈主要可分为大信商圈、京华商圈、富华道商圈、孙文路商圈等四大商圈。步行街商圈和京华商圈为中山传统两个老牌商圈，其依托历史渊 源以及酒店业为他们提供了足够的人气和消费力量，两者在中山商业 中有举足轻重的作用。2014年，迅速崛起的大信新都汇最到位、最准确地把大型 SHOPPINGMA

38、LL以实物的形式呈现在广东省.中山市民面前。大信新都 汇改变了中山商业“重东西轻南北”的传统，结束了石岐北区没有商 圈的历史。大信新都汇集合了步行街、主题乐园、游艺中心、大型百 货商城、超市、专卖店、美食街、影城和真冰飘雪溜冰场等多种复合 业态，一站式的购物休闲方式对中山人来说新鲜且具有吸引力。就在大信新都汇客似云来的时候，兴中道上的假日广场也走进人们的视野，孙文东路的房地产业经过多年的发展，多个高端定位的楼 盘聚集于此，对于商业配套有着较高的要求。以前这个区域以竹苑商 圈为主要的购物休闲场所，而随着定位于小型MALL的假日广场的出现，这一区域的重心慢慢向假日广场倾斜。看重城东片区未来发展潜力

39、的万佳百货将店址选在东区边缘，它 将百货商场、超级市场、肉菜市场、生熟食店、专卖店有机结合，采 取”大型综合性超市”的经营业态，融合购物、休闲、文化、娱乐、 信息等诸多功能，旨在通过一站式的服务解决城东片区远未成熟的商业配套需求，但从经营的业绩来看，风光不到半年就境况日下，至今 仍不见反弹的迹象。观点归纳一一从表象上看，中山的商业项目（或者商圈）的成败与其地缘素质（地段、区位 等）有密切的关系，但探究更深层次的原因，实际上与商业项目所在的区位人 口的聚居度、人口的结构、中山人的活动习惯等有更加密切的关系，一些区域 尽管住宅建筑群簇拥，但入住率很低，因此往往会给市场研究者一种假相。2.4商业形态

40、特征中山商业尽管经历了“ CityMall ”发展时期，几年以前，更新形态的“ ShoppingMall ”也在中山面世，但直到目前，街区型商业仍然是中山主体商业形态，这种商业形态的重要特征如下：（1） 经营场所分布范围广，消费成本增高， 一般的街区商业除了能够满足消费功能外，同时需要满足其他更多的功能，如休闲、逛光等；但中山的街区商业绝大多数不具备这些功能。（2） 商业区域规模扩大，街区商业独立生存的能力会越来越低，往往要与综合型商业或集约型商业进行相符补充；但中山街区商业中点缀的综合性商业不多，仅有的一些因为商业形态、空间格局等等方面的不合理，很难与街区商业形成互补。（3） 除非具有较强的

41、品牌价值，或者具有深厚的文化历史底蕴，而且已被外界、本地广泛认可，不然街区型商业吸客能力会非常低,满足周边的居住人群的需求将会是他的主要功能，中山的街区型商业基本上不具备这些。（4）如果不具备品牌、文化历史底蕴，一般的街区商业必须具有非常好的购物环境，或者具备非常有特色的业态或服务等特色，中山目前的绝大多数街区商业并不具备这些。街区型商业是中山的主体商业形态，当然中山也并不缺乏综合性商业，也就是以上所谈到的“CityMall ”与“ ShoppingMail ”，以上中山商业布局分析可以看出：中山以上的两种商业绝大多数在这个城市 远远没有发挥出他们应当所承担的城市功能，如假日广场、吉之岛、 好

42、又多、万佳百货等，他们都只是一个孤立的个体，而未能与周边商 业结集成一个区域的商业综合体。由此可见，中山商业具有非常显明 的特殊性，这也意味着在中山开发或经营商业项目将面临比其他发达 城市更高的市场风险。中山街区商业主导城市商业形态、综合型商业孤岛式经营的商业形态出现的主要原因如下：（1）中山前期的城市整体规划缺乏前瞻性，导致旧的商业形态无法改造。（2）中山居民观念保守，而且与外界沟通的渠道比较封闭，接触外来观念的机会较少，原有的消费观念主导市场消费。（3）相关的配套设施非常欠缺，如交通系统不完善，购物环境非常差或非常低档，有些商业选址缺乏对市场客观考量。（4）中山传统的生活习性对消费生活行为

43、存在重大影响，中山人的 活动范围相对狭窄。位,外来人口少，尤其较高素质的外来人口更少，外来文化处于弱势地原有的传统消费观念很难被打破。观点归纳一一中山商业形态特征的形成不仅与中山人对区位价值的认同有关，同时与中山人的传统生活习性有关，在研究中发现，中山人对区位价 值的认同与之现存的生活习性是矛盾的，中山人尽管对某些区位（如 东区）的价值非常认同，但整个中山主体消费群仍然聚居在旧城区， 万佳的遭遇就是过分信任中山人对区位价值的认同观念，这是新的商 业项目建设应该吸取的教训。而另一方面，以上分析可知，中山目前的商业形态是存在缺陷的，而且改造受局限性很大，因此未来新的商业项目有机会取代这些有缺陷的商

44、业，机会主要表现在：商业项目的定位如何与中山这群有特殊消费诉求的新消费者进行对接。2.5商业消费人群中山的人口规模、人口结构决定中山商业的消费人群，主要表现如下几点:（1）本地人口占主导地位， 因中山商业消费群是以本地消费群为 主的一个市场。（2）外来人口（尤其是高素质的外来人口）少，外来人群的观念 一般被本地观念所同化。（3）产业性质、产业规模、产业发展、行业规模、行业特征等决定了中山人口增长缓慢，也就决定了零售商业消费需求增长缓慢。（4）周边村镇城市化发展， 在一定程度上改变商业需求结构及规 模，这是新消费需求增长的主要来源。（5） 中山人住居区域的传统归位，以及他们的生活习性决定了他 们

45、的消费行为特性。（6）地缘特征、资源特点、产业发展的整体水平，以及中山城市 经济的地位，决定了专业批发市场、零售市场消费群的区域 分布范围。中山消费人群具有显明的特性，同样将影响到其消费行为，中山消费人群的消费行为主要特点如下：（1）中山人生活习性以及目前中山城市配套系统的现状决定了 中山人消费的圈子较一般城市要狭窄。（2）从目前中山商业业态的档次结构可以看出,中山人的本地消费主要集中于基本生活消费，高档次、奢侈性商品消费比较 缺乏。（3） 中山中档次及以上的消费人群习惯在香港、澳门等一些城市 消费高档商品或服务，把在这些城市消费当成一种荣耀或时 尚。（4） 中山本土居民对公交车存在排斥心理，

46、认为坐公交车是低等 公民的消费行为。（5） 多数中山人购物消费的观念比较传统，只有在存在购物需求 时才会逛商场，购物休闲文化在中山气氛不浓。（6） 由于相关的城市配套设施的不完善，在中山一般来说消费成 本较高，这在一定程度上限制了其中一些人的消费活动范围。观点归纳一一消费群体不大、需求增长缓慢、对本地商业信心不强、消费活动圈子狭小等限制了中山商业的发展。2.6商业发展态势中山商业发展与中山城市化发展密切相关，因此，研究中山商业的发展态势，就必须先研究中山城市化发展的态势。中山城市化发展进程是比较缓慢是的有目共睹事实，沿海开放进20年，中山目前的人口规模可以说明这一问题区域总人口数 （万人）本地

47、人口数（万人）外来人口数（万人）人口比例（本地：外来）全城四区48.1627.6420.527:5石歧区20.3316.134.204:1东区13.906.907.001:1南区6.942.154.791:2西区6.992.464.535:9广东省中山市城区到目前总人口为 48.16万人，中山城区人口规 模非常小，而且非常集中（主要集中在原旧城区63 %左右），同时调查结果表明：中山人口增长非常缓慢，从2002年到2007年，本地人口自然增长率为 3.52 %。，低于全省平均水平近 5个千分点。外来人口所占比例非常小， 只达到41.6 %，远远低于深圳、 广州、 珠海、东莞等城市（均达到80%

48、以上），外来人口在 9002年出现年均 近18%的增长之后，02年以后增长速度出现锐减， 在0206年年均增 长率只有9.03 %左右。注：资料来源：中山统计局、及中山网历年中山统计年鉴。中山城市化发展还表现在城市规模的扩张上，中山在最近 5年中,尽管房地产有了快速的发展，尤其是东区，但是即使是发展最快的东 区，住宅楼盘确实建了不少，但相关的配套设施却迟迟发展不起来， 万佳百货最初赌的就是周边人居区域的发展，但是到目前，周边的人 居建设已经基本成型，但万佳百货仍然越来越萧条。引起以上现象的根本原因是人口规模过小，东区新发展区人口密度太低，社区家庭结构单一等系列原因所引起，因此东区商业的发展 肯

49、定不是一朝一夕能完成的，如果中山人口政策在未来几年没有根本 的改变，产业经济没有根本的发展，东区的商业不可能会有根本性的 变化。尽管中山的城市化进程缓慢，并且如果相关的政策不变，在未来 很长一段时间不会有根本性的变化，但中山的城市化在某些区域的局 部仍然能够看到明显改观，因为中山这样的城市发展，与广州深圳等 城市有明显的差别，中山由于人口增长缓慢，城市化发展必须依赖自 身资源，即村镇向城市转移。因此中山的城市化进程将是“阵地战” 式的，也就是完成某一个区域的城市化转换，然后再转移到另一个区 域，而区域能够快速实现城市化的条件就是该区域所具备的地产因子 是否成熟，由此可见，区域城市化能否快速完成

50、，能否快速成熟，并 不完全取决于政府是否对改区域重视，而是更依赖于该区域与城区的 地缘、人脉、产业等多种客观因素。中山商业的发展与中山的城市化发展的关系在于：只有城市化条件成熟的区域，随着城市化进程的推进，商业发展的机会将渐渐显现。因此对于未来中山商业发展的态势，将会出现以下特点：(1)由于目前商业形态存在缺陷，因此随着市场市民消费观念的改变，需求市场将在客观上要求改变这种现状。由于目前旧城区商业改造受到多种因素的限制，改造的空间不大，因此商业要地转移将不可避免。（3）由于中山居民传统的生活习性、配套设施的落后、各区域资源 成熟度不同，因此，各个区域的发展机会不平等。（4）在未来相当长的一段时

51、间内，商业地产的机会不在于市场需求 的增长，而是原有商业格局的调整或整合。（5）未来商业格局的调整表现在，原有商业的转移，以及同区域商业的布局整合。由于每个区域与目前的商业聚集区地缘沟通不同，因此每个区域商业发展机会 不同。中山商业需求分析3.1中山人口发展概况广东省中山市人口增长比较缓慢，从2002年到2007年，全市人口年均增长约为 4.65 %。，城区增长率稍微高一点，但与广州、深圳、 东莞等城市相比，显得过低。主要原因在于，产业发展缓慢，导致外 来人口增长迟缓。本方案为了更加准确地说明问题，在数据统计中，只对城区四区以及周边四镇进行分析，以下就是四区（石岐、东区、南区、西区）以及四镇（

52、沙溪、大涌、火炬、港口）20022007年年末人口统计情况:城区及周边镇区总人口统计年份2002 年2013 年2014 年2005 年2006 年2007 年总人口数827022845586882509918814932588948204年增长率2.72%2.24%4.37%4.11%1.50%1.67%注：数据来源广东省.中山市统 计局历年年鉴轶区及周边镇区总人口统计5.00%4.00%10000009500009000008500008年份0 户籍人口数年增长率周边镇区户籍3.00%74014年05006 2.00%2007. 年%473897201:43% 200% 2004159%

53、加陌第 38% 006 早.41%了 年 1.37%0430722204201096%注：数据来源广东总中山市统计局历年年鉴520000510000600000J900004800004700004645城区及周適备区户薯人口绞计1.50%1.0D%0.50%2.00%外来人口数 200353125 200:3628463004392079005421592) D6年428379 7年 437108 年增长率 賢人口爆75%8.06%7.53% . 年犠 2.04%注：数据来源广东省.中山市统计局历年年鉴(2)从2014年底到2007年底，中山总人口(户籍、外来等)增长率呈急剧下降趋势，年均下

54、降达到9.0 %。左右;（3）统计区域人口增长率的下降，主要原因是外来人口增长率的下降引起；（4）外来人口增长率的急剧下降，很大程度上说明在统计期间内，中山产业经济发展或投资招商发展比较缓慢；（5）外来人口增长率急剧下降同时也与广东省.中山市在 统计期间 人口政策的调整有很大的关系；广东省中山市场本来以内需为主的市场，区域人口 （本土、外来常住）规模增长速度反映了区域需求增长水平。观点归纳一一中山人口增长水平，反映了广东省.中山市需求增长水平，以上的分析说明，广东省中山市商业发展缓慢，其根本原因在于市场需求增长缓慢，商业的供 给远远大于市场需求，因此商业物业的空置在中山随处可见，即使是商业氛围

55、较旺的一些街区。3.2产业结构与人口发展本方案为了更加准确地说明问题，在数据统计中，本节采用的数据同样只对城区四区以及周边四镇进行分析，以下就是四区（石岐、东区、南区、西区）、以及四镇（沙溪、大涌、火炬、港口） 20022007 年年末产业发展情况以及从业人员情况统计：中山城区及周边镇区20022007年产业构成情况单位：万元产业类2002 年2013 年2014 年2005 年2006 年2007 年第一产业562376065159920584216024760113第二产业1038854 :15911491690406：210797224245252623287第三产业5597266473

56、35819221148476217525981808346注：数据来源广东省.中山市统计局历年年鉴、中山统计局中山城区及周边ffiE2002-2007年产业构成情况产业结构可看出：第二产业一直是广东省.中山市的主要产业,山的产业结构基本决定了中山人口结构，近几年，中山城区城市化发2000000展，5生产性企业不断外迁群往城区边缘区500000致城区口分布5城区域转移，消费力0改变，部分消费0亠2昭中山城镇从业人员勰统计 吨年泗了年第二产业第三产业年份总从业人员第一产业第二产业第三产业2002 年13164332121196607904435242013 年1447194203065755872

57、4882572014 年185289017503512688424090132005 年188853117205212881154283642006 年193470517108013136554499702007 年19625831708761339623452084第一产业单位：人注：数据来源广东省.中山市统计 局历年年鉴及中山统计局。2500000城肄从业人员分携统计2.UJLUL150000010000005000000致，从事第二产业的人数最多，而且从事第二产业的人员所占总体从海第二产业劳动密集度高，单位人员产值较低，更深层次说明：第二产业从业人员素质普遍不高，手工或非技术型从业人员为

58、主。另一方面,从2014年到2007年，整体从业人员增长速度减缓，几乎没有增长， 说明中山在这一短期间，三大产业发展发展速度比较缓慢。中山城区及周边镇区20022007年企业构成情况单位：个企业类型2002 年2013 年2014 年2005 年2006 年2007 年大型企业77117222527中型企业154224228316398452小型企业178722612307295433043658 T个体经营147061902419632204452114323982合计数16724215202217423737 24870 28119 J注：数据来源广东省.中山市统计局历年年鉴及中山统计局，

59、2000人及以上为大型企业；2002000人为中型企业；200人以下为小型企业。中山城区及周aK2002-2007年企业构成情况25000:以上统计说明：中山城区及周边四镇，不仅是以制造企业为主, 同I时个体经营以及小型企业占 ；造产业绝大多数属于劳动密集型企业，这一特征说 人的层次：即低层次的消费人群比率相对较小2DQ2 年O亍绝对多数同时在调查中发现:明中山城区人群是中山的主流消费群，高层中山制及周边次消费20032004 年 2005年 200 曲 2007F中型企业小型企业城区及周边镇区人口构成统计年份2002 年2013 年2014 年2005 年2006 年2007 年总人口数82

60、7022845586882509918814932588948204本地人口数473897482740490430497222504209511096外来人口数353125362846392079421592428379437108本地与外来比例7:57:55:46:56:56:5大軽业个体经营注：数据来源广东省.中山市统计局历年年鉴及中山统计局水，外来人口的数量要远远高于2500020000 - 15QC以上统计表明:居民的是逐10.00 :.艮明显动性2013年与2007的增长呈现见明显的!E滑现但增长的处6.00%居民的可2jOO%基本回到本地人口。观点归纳一一从业人员的结构决定了中山高